广西钦州某房地产项目投资报告

中国中国·广西·钦州************房地产项目投资报告目录TOC\o"1-4"\u目录2摘要41.项目背景51.1.中国-东盟博览会简介5顾1怪.兔1步.冠1暗.呜中街国钉-庆东壁盟银博佣览扁会慕动弟因忌5宴1慧.脱1御.暮2吹.恐广黎西翅优舞势现5欣1舌.糖1隆.寿3西.瞒博纹览唯会击定击位荷6逆1导.芝1膀.促4瞎.罢嘉折宾害客俘商缺6测1盒.露1冈.悉5屈.猛内娃容坡6伤1秧.浪1并.议6翅.统配举套谎设宇施桌建者设超7传1族.浓2贫.洗广弓西严壮酬族驳自瓦治榨区树简辩介误7省1慎.沟2氧.倦1秃.隐地肌理河位剃置获7惧1口.后2慕.恼2凳.循经缠济狗发末展砖7扰1硬.宿3陈.墓钦著州工简锈介躺8畅1塑.么3雀.队1激.乳概卫况涝8翅1寻.拐3显.呀2赶.拼交盈通菊运熔输恨8抹1剂.古3企.党3蚕.粪发岁展捏战臭略屡9怠1剖.裹3式.缎4注.描经挣济奥状菌况俭1搞0指1友.制3阶.绒5缴.肤临括海细工咏业沾园引区世1航0削1示.泰4扫.爹*酬*讽*申旅壳游镇开就发裙区汁简秒介肉1极1局1诊.茄4夕.途1商.励地延理裁位申置撒、末气欢候悄1轧1室1赖.繁4炊.监2答.禾主弓要昌旅每游按资于源雄1抱1它1酬.直4爬.肉3俭.艘发伙展恨规哪划怨及者前蛾景劲1痒2肥2赶.办“发*锄*母*圾*愤”宣项腾目椒计愈划撤1妈2伤2骑.筑1御.黄 梁S参W律O倒T嫁分斥析宪1殃2级2饶.烟1秧.激1帆.专优遣势补：皇1猾2保2期.额1屈.净2饺.绪劣并势数：三1醒2过2劈.世1兵.荡3难.咏 梨机尝会队1踩3区2傅.揉1哥.璃4仪.貌 番威臭胁丸1彼4悲2胁.录2色.蹈总呀体铁思倾路辣1傻4备2件.妨3确.纳项河目豆投客资招1肺4于2命.蚀3忍.核1漫.给建辞安俯费裙用杨1挑4构2晋.益3号.残2艰.宿税印费浓问肌题膜1掩5们2涂.桐3屈.秘3弃.扣营棒销施推核广归费掏1攀5未2透.羞3贫.泳4暗.孕其翅它月费授用斜1嚷5虎2哈.防3途.叙5消.景项驳目营总跨投贝入批1零5外2拼.亭4奋.每收肺益务测饰算叛1刊6皮2需.法4另.匪1海.音钦砌州仁房铅地鼻产啦市浇场秒综诚述淘1友6蠢2驳.响4配.送2梳.戏产美品侍定格价干1惠6壶2趟.役4集.言3臣.上开圣发录计诱划岔1股6摩2偏.客5很.脚项献目奖投绒资光与耍收械益努的踪模泳型尊计叉算优1也7识2畜.饮5目.茶1杠.嘴现寻金涉流氧量值表扭1嫩7里2洗.笋5色.狸2对.感N问P购V旺计山算为1疫7搞2猾.食5泪.稻3衔.抵内瑞部姻收样益皇率胁计绕算牙1患8使2鼓.歪5升.隔4艇.衫小芽结须1刘8翠3咳.泊*卡*干*公*纷园骗项摇目呢1邪8明3鹊.趟1分.苹S阵W垫O付T著分耽析玉1恳9野3振.剥1剂.铜1收.鞋优耳势漆1亿9冬3苹.墨1娘.么2于.爽劣报势岩1卫9臣3裕.券1凑.猜3烤.赵机盆遇摔1事9等3凡.帜1帽.处4米.境竞疏争下分这析孤2锅0婶3笔.失2浸.米客挑源昏市砍场攻分凶析膝2侄0满3持.童3爆.糖综战合改评掀价线：印2子1失3糊.乔4挽.就营生销摸战坑略叮2夏1哑3悟.踩4雨.近1组.庙定宫位恨2逆2采3林.遇4信.响2惊.蹈功亲能鹅2偶2敲3叶.畅4畅.浓3吴.页目药标正客竭户擦2弓2艘3伞.毛4病.买4输.沟营像销怒策钥略展2兼2窃3右.桃4艇.葱5招.峰优市惠李政骄策辜2交3厦3变.局5晓.铸项天目识投寨资昨2峰3额3筛.赞5渐.协1箩.拒建顾安导费侮用缓2仰3怖3横.缩5党.幻2尼.尾其匹它惨开春发川费都用娱2鼠3凡3殿.康5崭.倾3狗.盐项雾目封总湿投决资损2顷3得3役.速6衰.猜收乐益寒测黄算摸2皮4酬3充.旷6姨.呜1务.桑客瓜房龟收嫂益乖2门4粒3烂.卵6想.户2竿.净餐慧饮恒收嘉益蔬2肾6辱3面.全6魂.叮3鲁.青娱抄乐侵城护收该益按2蔑6膜3盖.俗6串.羡4宵.衣其树它迹收犁益虹2紧6情3跟.秀6瓶.味5礼.愉税盖费墓及违总斥收医益棍2柔6恒3辜.需6妻.撤6挤.椅项皇目椒计昌划鲜2枕7吴3响.般7妹.覆项睡目凑投旧资练与缩收灾益描的撞模被型嘉计零算乎2炒7踏4魔.耍时哄间猛进窜度崇安唐排柏2港9展5纹.规结型论氧2响9副6职.孙附慰件拳3柄0夹附帐件萝一慈、拆*失*汇投耍资循集昆团胖有摧限徐公摄司缝简赔介株3换0嫁附认件锦二页、姨钦汪州润市棒*济*好*该*续规镰划林总稍平斜面聪图戏3型0芳附茅件早三宾、晌滨缸江娃鸟登瞰蜂3豪0饱摘款握赢要舰“猜*沈*愉*众*捏”厉开澡发腐和退*饮*棉*艘旅便游不区奖*裤*阅*厦*子园挂两闲个车项肢目功起前因脾于肥中插国降－练东浊盟悔博安览吗会老，栏是烤钦栗州伸市拐政椒府富重挎点醉建退设交工向程都，醒得崖到纤了们市蔑政临府搂的肆大情力骨支隐持曾。包本提着准严佩谨邪性蛇、际前驴瞻竹性窝的奉原柔则龄，芦本婶报优告悄对迟这册两严个易项别目责做确了秒可锤行私性暖研报究涉，印得凳出铺以缩上是两陈个奋项怠目泻具蚕有哗较酒高事投汗资欢价灶值搂的柔结私论疗。付*输*怜*紫*腾园局暨采*火*薄*饿*奋房少地把产污项源目议投点资帐报启告足项石目吴背冠景误中则国矛-清东诵盟起博誓览顺会告简胳介凝中鼻国依-宁东接盟祥博寇览迅会在动肉因辆东离盟圈十纯国姿包廉括组文间莱猛、咽柬丛埔武寨杀、叮印找度政尼第西引亚价、熔老抵挝你、娘马吗来宿西筐亚贞、映缅爬甸移、厨菲刚律摊宾块、巷新趴加车坡来、风泰刃国巧、燕越漠南搭。饱2漏0坊0平3爷年精1确0松月释8塑日炉，苍温砌家岭宝共总室理酷在团印客度航尼移西热亚骗巴蝇厘削岛睡第桂七锻次警东扛盟登与参中映国贡1赏0详＋顿1摔领絮导郊人甲会左议胖上须建姐议减，仰从灯2权0软0答4电年边起据，熊每污年呼1牌1繁月飞在茎中雾国泡广苗西单南湖宁黎举拿办垦中秃国腰－痒东苍盟悟博奉览悄会绸。抚这粘一栏建遥议榴得晴到炒了茶国呜领你导春人裕的枣普预遍贴欢兼迎卡，计并变写猫入犹了笼会合后农发六表市的蜘主惯席余声范明依。巩在惠这总次午会际议高上丛，昏温位家划宝啊总幼理亏同朱时捧建递议衣举竞办三中绘国中－珍东拾盟宏上男午仅与印投戴资妨峰尺会突。计首乖届伴峰栗会闻将覆与摊中朴国兼－座东们盟尊博多览耗会僵在技南没宁午同油期燃举评办拥。兔2佛0开0糠2埋年洗1控1底月识，卵中层国驱和捧东生盟宏1牺0师国修领乐导闪人株在锁柬鼓埔钢寨装金脑边如共拼同丸签抛署近了活《抹中极国艳与帽东预盟沾全唱面场经疗济耽合祥作侍框碗架搜协确议蹲》仇，秆标情志渠着帽中概国栗－瞎东扔盟票自剂由弃贸害易熟区默建僻设拳进会程旦正背式号启茄动辨。腰2呈0源0颜4旬年骑1嗽月污1扭日摘起墓，怖中螺国羊－撇东辆盟府自虚由料贸达易涨区词内樱的艺5吨0惯0驾多证种火农瓣产辆品塌开南始畅降豪税浮，很其伶他完商蚊品级也味将梦逐极年教降拒税脸。法2鸡0昏0贼3丰年霉1忌2羞月容1泻7贿日枕，熊中他国单商壤务放部糊副格部烂长母安针民偷在痰国揪务猪院漫新尘闻厉办会记张者鼠招席待糠会童上口宣乱布承，伪由蒸中狮国山商剃务辉部己和限东鬼盟渡国独家辽经戚贸价主吩管拒部钢门杨共武同羞主巨办关，答广等西涉壮讽族观自臭治搭区垫人魄民摘政必府外承机办湾的清中圆国钥-日东恰盟喘博摔览窑会瞎（鸽简鸣称律“勉南单博奏会敢”愿）帜，闻自穷2梳0帐0积4习年蛮起姻，芳每宝年配1残1滋月孔3袜日颈至透7蝇日臂在求广川西娃首胃府狡南巧宁近举技办友，冰展蹲会蒸地亮点彼设缩在乒南最宁较国明际炼会思展邻中诱心味。设中必国冶－很东奇盟遍博至览至会陪创兆造亦了略多版个桥中筹国妨第度一剧。动原娇因晶有秧三照：室一起是张其乒规禾格方之不高岔前始所家未倾有矩，幻它境是炼由秤国支务毅院电确疗定草并谈由匙总再理获亲腔自验宣顶布谜的肤博松览炭会推；肌二迅是止它踏有碌别训于护一震次倡性絮的泽上待海向世累博戴会割，妹是须多腿国这举诊办凶常盗年唉举何办木的孙博饮览糖会愈；冻三厉是托以润自援由慈贸乖易长区洪为幕主帖题挽的修。拾国肺务漫院森大助力抛支调持揪中鸦国垃－适东剪盟聋博仁览祥会约不忘仅约有讯着豪经摘济扫考摸虑屑，乖也路有站政腊治友和林安埋全宾方音面毛的草意翁义定，宣在诱一甩个尸最网有炭争骂议廉的缓地求区掌建防立桶战福略堡伙荐伴烟合稍作粮关之系果，拘将暂会武使推中蜘国飘和锁东肿盟夏在瘦经温济碍和滨安汤全天方绒面真得盒到乡双碎重不收菊益祥。踢事食实震上汽，征1月9奴9颠5灿年重以拣来够，赶中浴国桌与路东很盟斩贸裳易宫额滨年悼增野长递速论度异均保超维过椒1产5胖％陶。文2鸣0潮0序2蜓年栋双舌边鸡贸有易滋额株达捏5险4彼7抢.引7奇亿胜美她元货，盛同混比区增舞长硬3谋1淹.洞7国%围。智2零0扑0鉴3必年确为圈7谱8贫2野.盒5倦亿沃美疑元通，秋同炉比旗增够长摆4乞2套.欠9换%语。伤根屿据域第壳七汗次仰中蜂国膊与该东越盟但领巧导踪人青会播议誓达肾成主的呜共橡识园，殿2庆0贿0凡5慢年障双泼边汪贸袜易换额朽将在突阔破刷1鹿0舰0评0贱亿踏美难元碑。痒中校国饿和隶东舌盟体战碎略邮合企作落区枕域沸内稿，坛将体形雨成霜一田个来拥呼有脆1抖7咽亿易消肉费佩者课的起巨旷大确市朽场援。黑广至西捧优殃势捧中份国钩－韵东斜盟猎博坑览泡会晨之嚷所倘以斩落驻户瓦广弦西脸南差宁滔，极主核要洒是礼因梳为肝广伯西枣拥傻有宏几浓大崇优靠势拖：瓦广动西响的渣地臂理宣位消置排更慧为拼优偷越善。帮2狭0谎0火3篮年迹2捞月鸡份驻之姑前活的棒合购作倚机休制本在朽云山南箱，虚但标较距之料云币南上，双广麻西宇和捞东脚盟婚既陡有源陆疮路嚼接阀轨谈又陷有误水爸路读接况轨处。迁合胜作毒项犯目峰多罚与币广京西怪相灵关浊。爹泛借亚诚铁挣路幻勘弯探激后拿重免新达规泛划飘改叼走抄东候线作，良广苗西卫境幼内朱的爬铁购轨晒硬袄件恼条该件僵更释好兔。木港心口革优叫势所。槽东走盟覆1厌0拴国兼除纠老弓挝斯外呜全熔部哨是储海倍国惯，情钦充州务港趴又福是糕最导近刑东煎盟焰的剃港渗口期，需地备理服优积势参十蚊分通明认显早。框博提览棍会肆定梳位权中株国铃－吃东辜盟泉博秩览锋会爷紧龟紧降围术绕着《妻中淋国灶与绘东晶盟竟全键面足经鞠济是合义作移框司架死协谅议卸》户已她经金自宴由闭贸同易菜区信建昏设谊实岭际击进救程号，古以吴双掩向税互王利桶为扎基灿本事原狸则肝，树以言自系由讯贸津易带区酬内继的叙经别贸卧合谅作寇为陡重垂点挎，纱同粥时死面物向年全晚球佣商渗界巩开岗放给。才中转国蹲－驱东室盟丹博怕览痒会蚀将压进鹅口两与锈出凑口扮相炉结厕合集，图投瘦资版与专引介资习相烈结锦合排，推展访销暂推泊介酸与搅专估题虑论煎坛璃相毙结伍合贝，接经锹贸狐活罚动披与项文乡化丹交溉流滥相勾结伟合币，厅促奥进鸭优园势塞互塞补袭，叨深饥化悟经群贸值合成作通，就共森同斗实附现庙本餐地沿区黎的讽普徐遍怀繁蝇荣修。迈嘉吩宾铃客亩商吼参义加困中居国续－徐东势盟筑博秃览弹会贴的浅重板要村嘉鸦宾俩有折中迈国叠和咱东旱盟唱国禽家刻领供导男人薪、鼓中卖国扶和补东飞盟湾国其家高经狗济担贸嫌易歇部组部畅长右、陶地收方头政牛府厚领笼导惜、英著浸名钞专卵家潮学搬者催、法中顽国取和高东计盟域国毁家膀主暴要辱商挡协蛛会撤负攻责善人暖、爹跨闭国带公匆司虑及严大颜企辆业矮C太E染O严。苍参天展狗客仔商进有分中疗国启和鼻东畜盟充1缺0偷国悉领贡先树生足产申企说业窄、竹中惕国萌和睛东慕盟些1武0酷国惠主鉴要迷出矛口逃商珠、院中符国猜和府东凯盟树1选0涂国斜招晨商洗项登目付业降主麻、厅对主外甚承燃包牢工爸程棒企着业吉、钩其捉他盆国搜家增和酒地转区移的查跨智国刚公聪司骨、顷企剃业炸、瞒旅津行浇社艰、蹦景炊点锹景舒区勒、廊航阁空暗公焰司僻及侧与眯旅袜游坝业淹相新关糟的挣其许他秃企存业类。牲参凳会键客旗商塑有屡全痛球信采邻购帆商闲、截国普家促投醒资亡商窄、腐贸族易出和筒投步资芦中嗽介概机棕构堡。坐内疼容胶“疯南通博激会秩”郑

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不超过30万元/亩。总共200－300亩土地开发分三期进行，首期100亩做联体别墅，容积率1.3，户型在190－260平方米，每户价格在50万元左右，建设成本1350元。销售对象市区和港口各占一半。土建2005年8－9月份即可封顶，土建期间开始内部认购，待有40％的销售量时就可以开盘。市政府将“****”工程作为工作重点之一，全力支持，且本公司与市政府一贯保持良好关系，有助于建设中的各项事务的协调。客户：市内机关干部、工业园区的白领阶层。项目投资建安费用**房地产项目总占地约200亩(133400平方米)，分成三期建成，第一期50亩(33,350平方米)，为连体别墅，单位面积在190-260平方米之间。容积率为1.5,总建筑面积为50,025平方米，共200套。建设成本见下表，表1、编号项目名称建筑面积(平方)单方造价(元)总投资(万元)备注1土建工程50,0256003001.52给排水工程50,02550250.13电气工程50,02540200.14室内装修50,0253001500.85、土地33,35045015005合计6452.5由上表可以计算出每平方的成本价为1290元税费问题**作为外地企业，可根据钦州市政府的规定享受一些税收优惠政策（详见《钦州市城区“****”开发建设政策宣传手册》。钦江******房地产项目一期工程销售经营过程中涉及的主要税种有：房产税（租金收入的12%，资产余值的1.2%）、营业税（营业收入的5%）、土地增值税（土地增值部分的30%至60%）、企业所得税等（应纳税所得额的33%）等。由于项目投资集中在前期，而利润取中在后期，在房地产开发操作过程中，土地增值税和企业所得税采取了预征的方式，待项目完成后再按规定另行审计相关税收额，实行“多退少补”。土地增值税预征标准为销售经营额的2%，企业所得税预征标准为销售经营额的3.3%。为简化计算，结合实际动作方式，设定销售收入中扣除11%用于所有税费。营销推广费考虑钦江******房地产项目一期工程处于一个**产品还没有形成规模、目标客户群体、主要推广渠道、竞争的激烈程度、一期工程对后续工程的影响等因素，结合总体营销策略，参照房地产营销售推广的费用通常为销售总额3%的行业参数，并作适当调高，调为4%。其它费用由于房地产开发过程中会遇到一些不可预见的因素，有些可能使投资减少，有些可能增加投资，为慎重起见，进行投资分析时通常取建安费用的5%作为不可预见费；房地产开发时，前期应支出勘察、设计、监理、规划许可证、咨询、招标等费用；同时还需支付开发管理费(一般取建安费用的3%)以及工程保险、园林绿化、环境景观、灯光照明、标识、引导系统等其它费用。为了便于计算将这些费用取为建安费用的10%。项目总投入考虑到******房地产项目分成二步三期实现，因此其总投资包括****二公里河道整治项目6100万元(在两个枯水期投入，考虑到目前该项目尚处于规划阶段，所以将项目的利润部分作为不可预见费用)，房地产项目一期投入4952.5万元。合计为11052.5万元。这一投入以及一期的利润作为二三期的滚动式开发费用。收益测算钦州房地产市场综述钦州市的房地产市场在市委市政府的大力推动下从2000年才真正开始起步，现在主要的房地产商有：广厦、新澳、新隆、鸿福、**、协盛等。房地产平均价格，表2、年份2000年2001年2002年2003年2004年平均价格(元/平方)850-930980-11001100-12001200-13001400升幅16.9%10.6%8.7%12.0%开工量(万平方米)7.220完工量(万平方米)7.213.8销售面积(万平方米)7.212.56备注：2003年钦州的二手房(主要为公房)销售量为13.2万平方米。钦州的**住宅数量比较少，开发商中只有鸿发、**开发一些**住宅产品，均已售磬，其中**在2003年开发的**住宅产品售价在50-60万,平方售价在1700-1800/平方。现开工的**住宅产品基本没有，主要是土地的原因。产品定价房地产**产品的定价采用成本加价法和顾客心理需求定价，现在的中低端的房地产定价一般采用成本加价法，它们的建设成本一般为750元/平方，平均售价在1400元/平方。同时，考虑到建设周期内房价的上涨因素，因此******房地产项目的定价可以为2380元/平方，总销售额为119,059,500元。开发计划******房地产项目计划分成三期开发，第一期开发50亩地，计划于2004年9月份开始动工(主要考虑到该项目应与钦江河道整治项目有一定的延时)。基础出地面时开始预售(开工二个月后)，这样可以提前获得现金流入，减少自有流动资金投入量，同时这也是目前钦州房地产市场的通常做法。根据目前钦州房地产市场的销售情况，一般在开工一年内售完，预售三个月后销售40%。三个月后开盘，开盘三个月内达到70%。2005年8月底结构封顶，并完成销售工作。销售百分比表：(2004年-2005年)表3、月份11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月销售百分比(%)10101013.313.313.47.57.57.57.5累计销售百分比(%)10203043.356.67077.585.092.5100项目投资与收益的模型计算由于******房地产项目采用工程款换取土地使用权的方法，因此前期投入较大，如下的模型计算只涉及第一期的投入和收益.现金流量表现金流入流出表：(单位：万元)表4、编号日期土地成本建安费其它开发费流出小计销售收入推广费税费流入小计12004年9月1500967.996.792564.6922004年10月498.649.86548.4632004年11月498.649.86548.461190.6047.625.241137.7442004年12月498.649.86548.461190.6047.625.241137.7452005年1月498.649.86548.461190.6047.625.241137.7462005年2月498.649.86548.461583.5063.346.971513.1972005年3月498.649.86548.461583.5063.346.971513.1982005年4月498.649.86548.461595.4063.827.021524.5792005年5月498.649.86548.46892.9535.723.93853.30102005年6月498.649.86548.46892.9535.723.93853.30112005年7月498.649.86548.46892.9535.723.93853.30122005年8月498.649.86548.46892.9535.723.93853.30NPV计算NPV值计算表：(单位：万元)表5、编号月份现金流出折现现金流出累计折现现金流出现金流入折现现金流入累计折现现金流入折现率12004年9月-2564.7-2543.49-2543.490.991722004年10月-548.46-539.43-3082.930.983532004年11月-548.46-534.97-3617.901137.741109.761109.760.975442004年12月-548.46-530.55-4148.451137.741100.592210.350.967352005年1月-548.46-526.17-4674.621137.741091.493301.850.959462005年2月-548.46-521.82-5196.441513.191439.694741.540.951472005年3月-548.46-517.51-5713.951513.191427.796169.330.943682005年4月-548.46-513.23-6227.181524.571426.647595.960.935892005年5月-548.46-508.99-6736.17853.30791.898387.860.9280102005年6月-548.46-504.78-7240.95853.30785.359173.210.9204112005年7月-548.46-500.61-7741.56853.30778.869952.060.9128122005年8月-548.46-496.47-8238.03853.30772.4210724.480.9052备注：折现率为10%由上表可以看出：NPV=10724.48-8238.03=2486.45万元。内部收益率计算内部收益率计算表:表6、编号月份现金流出现金流入净现金流12004年9月-2564.69-2564.6922004年10月-548.46-548.4632004年11月-548.461137.74589.2842004年12月-548.461137.74589.2852005年1月-548.461137.74589.2862005年2月-548.461513.19964.7372005年3月-548.461513.19964.7382005年4月-548.461524.57976.1192005年5月-548.46853.30304.84102005年6月-548.46853.30304.84112005年7月-548.46853.30304.84122005年8月-548.46853.30304.84IRR=12.8%内部收益率12.8%大于公司的预期收益12.5%小结免费的商务管理资料平台******房地产项目一期的收益为销售收入扣除建安费用、其它开发费用、税费、营销推广费用，计算可知该项目的收益为2779.6万元，收益率为25.1%。该项目的NPV值及IRR均符合投资要求。同时，二三期工程将利作第一期的投入及其收益作滚动式开发，在此后的四年内完成。其收益应不少于8340万元。因此******房地产项目的总投资为11052.5万元，五年内总收益为11120万元，收益率为100.6%.****园项目****园项目(以下简称****园)是高标准的休闲度假风情园，位于钦州***旅游风景区，占地约200亩，功能集商务、娱乐、休闲于一体。SWOT分析***旅游区在沙滩、海水质量上逊色于北海银滩和防城港金滩，但在海洋生物、陆地生物和文化底蕴方面优于相邻两旅游区。旅游区近海域生活着全国罕见的海豚群，其海湾原生性强、岸线优美，渔家风情浓郁、文化底蕴深厚，在资源特色上具有良好的组合优势。优势***旅游资源丰富独特，区位优势明显，有良好的交通条件。***依山傍水，无污染源，气候温和，雨量充沛，温差小，负离子含量丰富，是建设滨海度假村的理想地点。旅游旺季每年长达11个月，旺季时间远大高于秦皇岛等中国其他著名海滨景区。***产品组合良好，景观类型齐全。相比北海海滩露天而言，娘湾滩边有树林遮荫，因此更具人性色彩。本公司具有垄断优势，一是同类产品如酒店接待、风情园政府将不允许重复建设；二是****园的土地紧邻海滨浴场，是未来的天然旅游中心，有自然环境的垄断优势。劣势***风景区开发起步晚，人才缺乏；资金短缺，旅游基础设施薄弱；资源开发力度和深度不够；渔村建筑缺乏特色，景观效果差。现已修一个排污管道，但未做到生态排放，将来环境保护会受考验。机遇国家旅游发展机遇中国经济发展对旅游业的推动作用。根据国家旅游局“十五”计划，中国旅游业总收入在后二十年将比上一个二十年翻三番，即增长8倍的宏伟目标。政策机遇国务院做出了实施西部大开发战略的重大决策，其中鼓励发展旅游业作为西部大开发的重点和发展第三产业的龙头，广西区党委、区政府也做出创建旅游先进省区的决定，为***旅游区的开发建设创造了前所未有的发展机遇。***旅游景区作为自治区重点建设项目，符合国家关于西部大开发要积极发展旅游业的政策要求，也是钦州市委、市政府“三个一”工作重点之一，有着宽松的政策环境，享受广西省制订的对外开放优惠政策。旅游市场机遇据世界旅游组织统计：滨海旅游业收入已经占到全球旅游业总收入的1/2，沿海37个国家的旅游总收入占全球旅游总收入的81％。全球滨海旅游业高速发展，而钦州拥有十分优越的自然环境，拥有便捷的交通条件，发展前景十分广阔。广西作为中国唯一与东盟国家既有陆地接壤又有海上通道的省区，近年来，广西与东盟地区在经济上发展非常迅速，目前东盟已成为广西的第一贸易伙伴。旅游方面，1997年东盟10国的居民到广西旅游的总人数为3.1万人次，而2002年已经高达17.5万人次。2003年，中国人均GDP首次突破1000美元大关，根据国际经验，中国将进入跨速发展阶段的“起跑线”，此后旅游市场将进入一个新的阶段。随着中国经济的增长，旅游逐渐从奢侈性消费变成普通消费，国家对旅游业积极支持，一周六天工作日改为一周五天工作日，并且每年有两个长假（黄金周），带薪休假制度也推动了旅游业的繁荣。西部大开发战略创造了历史机遇，国家将对广西等西部地区实行政策扶持，改善基础设施环境。国内旅游业持续升温。1998－2001年，国内游客以年均7.9%的速度增长，2002年更是增长12.01%。从奢侈消费变为普通消费。原始地价，项目垄断，未来几年会20万元/亩南博会机遇中国－东盟博览会以后将每年在南宁举行，预计广西和东盟的贸易往来将日益频繁，也将给钦州的旅游业带来机遇。规模宏大的南博会要求南宁的接待能力3万张床位，而目前仅有1.5万张床位，接待能力严重不足。作为最靠近南博会现场的钦州市在会务接待方面有着得天独厚的优势，事实上，南博会组委会也一再要求钦州市政府给予接待上的帮助。“****园”可以借助南博会的东风，迅速提高知名度。集群效应北部湾旅游经济圈的崛起。如桂林的山水游在中国享有盛誉，游客众多，每年大约有10－20万游客在桂林游览以后希望到海边游览，只因钦州目前旅游资源开发刚刚起步，滨海区没有宾馆、餐饮等服务，桂林方面的要求无法得到满足，****园项目可以更好地满足桂林游客的需要。政府主导开发，给予政策税收支持。竞争分析地方经济基础薄弱。周边同类产品竞争。周边同类产品是与其相邻的北海市和防城港市的旅游开发区，主要景点有北海银滩旅游度假区、防城港市金滩旅游度假区。北海和防城港开发较早，但景点和接待层次较低。相比较而言，***的起点较高，在海洋生物、陆地生物和文化底蕴方面优于相邻两旅游区，在资源组合上也更具特色。酒店竞争分析距本风情园最近的酒店是正在施工的钦州市政府接待基地，该基地定位4星级。但受到土地征用和资金困难影响，目前处于停工状态。本项目三面临海，能观赏海景，地理位置优于接待基地。客源市场分析旅游市场目标旅游市场定位：立足广西，外联大西南，拓展港澳台和东南亚国家，面向全世界。核心目标市场：广西区内各城市及西南地区，港澳台、东南亚国家；基本目标市场：国内主要包括湖南、湖北、中南地区的大中城市，海外主要以欧美游客市场为主。机会市场：国内主要指西北、华北、东北等地区，海外主要以澳洲为主。旅游客源概况***旅游区于2003年7月开始建设，于2003年10月正式向游人开放，“黄金周”七天共接待18.65万人次，其中外地游客（钦州以外）7.83万人次，占42.3%。随着***旅游区的开发建设，***旅游区的知名度不断提高，各地游客纷至沓来。据统计，仅在2003年“十一”黄金周期间，***旅游区接待游客18.65万人。按此测算，***年接待游客达95万人次以上。钦州由于具有沿海又沿边的区位优势，钦州接待东南亚游客达19.9%，相对2.5%的全国水平要高出许多。按旅游目的结构分，休闲观光的约占60.7%，以探亲访友为目的的占18.7%，以商务为目的的占6