【S房地产项目的施工质量管理研究8000字（论文）】

S房地产项目的施工质量管理研究TOC\o"1-3"\h\u32071一、引言 ii一、引言随着城市化发展的不断加速，国内基础建设的数量不断增加，市场竞争更加激烈，建筑行业的竞争也逐渐增加。经过改革开放后的不断发展，人民群众生活质量有了很大的改善，居民对住房条件提出了更高的要求。在这种发展趋势下，国内建筑施工企业应从理论上进行相关研究和实践，构建一个能够适应中国环境和世界发展形势的项目管理体系，从而促进建筑企业的进一步发展。企业实施工程项目质量管理的目标是要保证工程质量在规定工期内达到设计要求。在项目建设过程中有质量、进度、成本三个主要的因素，这三个因素所占有的重要性也不一样，其中质量是对项目施工成败的评价标准。我国施工企业遵循的基本原则是百年大计、质量第一，特别是在建筑行业，要把质量管控当做企业发展的主体，具有非常重大的意义，而且有关的法律法规也在逐渐的完善。在发达国家，他们的施工企业拥有领先的管理模式，很强的成本控制能力，并且拥有较高的薪资待遇，进入中国市场后，会给国内的企业造成很大的冲击。项目成本控制管理，应以成本管理为主要内容，以提高企业经济效益为目的，在建设项目管理的各个环节，都必须严格控制项目的成本，才能获得更多的利润。随着人民群众生活质量的不断改善，居民对生活条件的要求也越来越高，如何在工程建设过程中有效地控制工程项目的施工质量，从而达到最优的质量，已成为一个非常重要的内容。为了提高我国建筑施工企业的质量管理水平，对工程项目施工质量管理进行研究已迫在眉睫。二、恒大翡翠湾项目概况（一）项目简介恒大翡翠湾项目以高层、小高层、洋房以及别墅住宅为主，其总建筑面积达到了297781平方米，总占地面积45352.1平方米。容积率约4.67，绿化率达到了40%。住宅以100平方米以上的户型为主，其囊括了2种100-110平方米户型，5种110-150平方米户型，3种150-160平方米户型，及160平方米以上户型，可容纳7534户。其中一期项目包括：8栋3层叠拼，12栋6层洋房，3栋11层小高层以及4栋18-24层高层。（二）项目管理现状1.施工现场环境该项目本身就处在一个比较繁华的地段，其有着较为庞大的人流量，如果进行施工产生的噪音以及灰尘将会直接影响到周边居民的正常生活。因此在必要时候对其项目施工做出优化调整是非常有必要的。早施工阶段，参与进来的相关单位需要制定计划，针对这些为周边居民造成困扰的问题拿出治理方案，而监督单位也应当制定计划对其进行监管。2.建设情况在房地产开发商看来，项目施工期间，他们对于时间、成本以及质量要求基本上都是相当严格的，因为这些关系着房地产项目能不能最终取得成功，同样这三种因素相互之间关系较为明显，都是能够给对方造成一定程度上的影响；项目想要质量得到增长则需要花费大量的时间，而时间增长则需要往其中投入更多的成本，如果相对减少成本的使用，在很多时候都是需要减少工期，而减少工期质量上就无法得到保证，这样就最终达不到预期制定的质量目标。3.项目有效工期对于这个项目其户型也是有很多种，这些户型在建设时需要花费180天、220天、220天、370天、310天、300天、370天，同时，在对其进行建设时还存在着配套的各种公共实施，在这当中，地下车库需要最先动工，接下来才能够对住宅进行建设，这样其时间上就要延长很多。当然在这之外还要注意天气对施工产生的影响，这些都是能够使得工期进一步延长。4.主要材料、设备情况该项目在工程实施阶段需要按照以下流程进行，即：建筑单位物资管理部门按照实际情况下单采购物资，接下来有供货商送到施工现场，让施工方进行验收，合格之后方能使用[6]。但是站在供货商方面考虑问题，对于他们而言，也都是希望可以将通过检验合格的产品交付施工现场，使得自身资金可以得到快速回笼。然而项目在进行材料采购是各个环节中较为复杂的，采购回来的材料还需要被审核，合格后在进行招标，接下来签订合同。这当中需要花费大量的时间，同时，供货方为了加工赶制材料，而施工方又急等着材料使用，材料在进行加工时间跟不上也就造成了质量出现较大的问题。该项目在施工阶段使用的设备实际上与一般要求没有多大区别，基本上也就是推土机、挖掘机、电焊机、抽水机等。5.项目组织管理本项目建立以项目经理为第一责任人、项目总工具体负责、质量管理部、专业工程师、施工作业队队长及其它相关部门、人员参加的项目质量管理组织机构如图1。图1项目管理结构图三、恒大翡翠湾项目施工质量管理存在的问题（一）物料质量管理流程不规范不管在任何时候，项目施工的流程都是需要按照以下方式进行[7]，即：先对地下结构作出准确部署，随之在针对地上以及各种装饰上作出必要安排，在这当中内外建设也需要按照标准同时进行，而安装工程则是贯穿在项目各个阶段。对于材料选购，也是需要按照相关规定进行，一旦采用到达项目施工场地以后，双方人员对其作出检测，合格后方能使用。恒大翡翠湾建筑项目虽说是按照规定完成采购，但是对于材料检测上却存在着较大的疏漏[8]：（1）材料检测流程不够标准。如果出现了材料发生异常现象，一般情况下采取的措施都是比较混乱。针对这些，不能很好地执行流程，相关人员只是随意了解一下情况，基本上也就相当于走走过场。出现这些主要是因为在进行材料采购时所选择的合作商都是以往存在的合作伙伴，对他们就质量经理而言显得较为放心，这样也就使得在对其检测时监督不是那么严格。（2）没有相对应的备用供货商。项目在很多时候都是会出现材料不足的问题，而原有的供货商缺少这些材料，项目却无法及时制定出应急预案，项目开发商一般都是选择供货商与其建立长期合作关系，对他们有着较高的信任度，在很多时候都是没有考虑到材料出现问题会怎么办，这样就使得在没有备用供货商，导致了项目出现较大的质量问题。（3）项目缺乏对材料存储的观念，使得它没有存储相对应的项目材料。不管材料供货商对其材料质量再怎么严格把关，当中还是会存在材料质量问题，这些都是无法避免的。一旦发生原材料出现问题，对于整个项目都是致命的打击。因为房地产行业关系着民众的生命安全，绝对不能够出现任何偏差，因此对于这类问题，必须要杜绝。在一般情况下，只要是出现原材料发生问题，材料供货商没有能力在短期将其解决，而主要是因为对其解决需要花费大量的时间，在得到绝境方案后，接着进行生产、交货也是需要大量的时间。如果项目不能建立安全库存，在很大程度上会造成项目存在较大的风险。（二）技术人员的专业素养、培训、配备等不到位（1）技术人员素养不高。就当前这样一个有着较强专业性的行业来讲，不管在任何时候都是要配备与之相关的技术型人员，这样一来最终才能够保证工程可以在技术人员指导下顺利开展，从而避免因为技术缺少而造成工程质量出现问题的可能[9]。但是，对于该项目，其技术人员明显有着很大的不足，再者管理人员无法及时对施工人员作出管理，使得他们在施工当中没有较强的自觉性，且较为随意。关于材料使用检查上也是没有按照相关规定进行，致使当中很多材料达不到要求就被轻易使用，最后给项目带来很大的风险以及经济损失。（2）没有按照标准为施工人员制定对应的培训计划。任何项目在开展以后都是会存在各种不同的问题，不过这些问题在很多时候都是能够利用专业人员对其进行培训使得技能得到提升，以至于可以在很大程度上避免这些问题。就这些问题任何一个项目基本上都是遇到，恒大翡翠湾项目也是。可是，在上述所讲到的问题恒大翡翠湾项目在遇到之后，他们却没有按照规定对相关人员作出培训，使得项目质量在最后受到了严重的影响。（3）作业人员配置不到位。按照恒大翡翠湾项目制定的工作任务计划表当中显示，该项目的管理人员平均一位就要负责近10栋以上的建筑对其进行交叉管理，这样一来使得管理人员时间安排明显不足，而这些时间基本上都是用在了相互之间的协调上，对于质量方面就无法及时有效的顾及。再者技术型管理人员相对而言较为缺乏，这样一来在很大程度上使得工程工期延误，同样也为今后项目质量带来很大的问题。（三）质量检查效率偏低由于项目工程建设过程当中工序较为复杂，质量检查往往都是需要较长的时间，如果需要针对项目当中某一个问题进行检查，在很多时候都是由多个部门对其层层检测，以至于他们不得不减少对项目前期的预防以及中间的控制时间[10]。其次，对本项目进行质量检测缺乏科学合理性。恒大翡翠湾项目一般都是按照日检测以及定期对其进行检测方式来做出质量检验，所谓的日检测实际上就是相关检测人员对项目质量做出随机调查，同时按照规定予以记录，而检测的内容基本上都是项目工序，使用材料等方面的检测，定期检测主要是针对一些较为特殊的环境，可以说按照这种方式作出检测最终在很大程度上会影响到项目整体质量。因此，项目开发者需要对其进行严格地分析，找出其中不足之处，利用合理的方式给以修正，并作出详细记录。（四）质量控制能力不强因为这种项目不管是在任何时候都是关系着使用者的生命财产安全，因此就开发商而言，需要牢牢将项目质量放在工作首位，在施工期间对其施工质量严格监督，这样一来才能够保证其项目质量，最终才能够保证业主的生命财产安全。可以这样理解，质量问题对于任何项目工程都是需要对其加以重视的存在，但是这些也是项目管理最为艰难的地方。恒大翡翠湾项目对于该方面认识就存在明显的不足，以至于经常会出现以下问题[11]：（1）项目没有相对应的基础，在很多情况下都是较为容易下沉，且墙体会发生开裂现象。（2）对于钢筋混凝土方面出现很多现浇之后会存在凹凸不平现象。（3）户型平台等很多混凝土浇灌地区会出现炸裂现象。（4）使用混凝土其配备极为不合理，施工人员往往为了应付差事显得较为随意，以无法保证其质量问题。（5）墙体经常会发生漏水现象，尤其是顶楼特别严重。（6）墙面在很多时候会气啥，主要是因为当中存在很多不平整之处。（7）安装的电气化以及水工方面达不到指定的要求。综上所述，当中存在的各种质量问题最终都能够导致项目处在不合格水准，而对于这些今后不加以重视，项目整体质量就无法得到保证，而等到开盘，客户将缺乏对其的兴趣。四、恒大翡翠湾项目施工质量管理问题的对策（一）组建高效施工项目团队对于整个项目而言，其当中最为关键的就是施工人员的参与，而他们也是项目最终的实施者，是质量的保证者。因此，可以这样理解，人实际上就是项目质量管理的最终因素。在施工当中，要想使得施工人员对项目抱有深深的责任该，前提就是要将“质量至上”这样的信条深入到人们心中，也只有这样才能够真正发挥其积极性，放在施工当中因为意外而产生项目质量问题[12]。（1）进一步加强项目施工人员其自身素质。因为不管在任何时候，开展项目施工工程当中最为直接也是最为关键的因素就是施工作业人员，所以想要保证质量就必须加强对施工人员素质的培养。而提高施工人员的素质主要包含了管理人员以及施工人员等两种，管理人员其素质的提升可以制定出质量较高的施工方案出来，施工人员则是按照指定要求对特殊岗位需要获得相关证书方能上岗，当然使用这种方式在很多时候能够增强其归属感，在开展项目施工期间，不管在任何时候都是需要将提高质量放在工作的首位，同时还需要按照制定的施工方案开始施工，这样一来最终才可以保证其施工人员在施工时会依照指定的方案来完成任务。（2）对当前使用的考核制度加以完善并按照指定方式严格执行。就质量来讲，它是经过生产而产生的，特别是建筑行业，在施工期间施工现场管理人员其素质以及质量意识最为关键，而想要保证质量就必须不断加强对其指标的审核，如果出现问题，对管理人员作出行政处罚，同时撤换其管理人员职位。可以这样理解，不管在任何时候都要将工程质量放在首位，对上级下达的命令要严格执行。（3）对于当前现有的培训制度加以完善。对于项目工程来讲，在进行施工期间，相关施工人员其使用的技能以及管理必须要再次作出有效培训。而这些主要是因为施工环境的不同，在很多时候都是会遇到一些质量问题发生，因此为了能够保证其质量不会出现问题，在必要的时候根据其情况作出适当的培训工作。当然这些也是需要各个部门之间进行有效配合，针对存在的问题作出分析，同时按照这些分析出来的原因总结制定成相关培训教材，为施工人员以及管理人员开展培训教育工作，以此来预防今后还会出现类似的情况。再有对其培训除此之外还能够达成以下几种目的：利用对其培训使得施工人员在把握质量方面要求将会变得更加严格，再者还能够帮助其培养一些后续技术型人才，以至于可以过渡缓冲恒大翡翠湾项目技术型人才不足的情况发生，而工程也能够顺利开展。（二）建立全面质量保证体系（1）优化项目组织机构前面已经分析了恒大翡翠湾项目采用直线制组织机构，在工程量较小的项目中能够实现质量管理目标，而对于大工程项目则难以实现良好的质量管理，因此应该对组织机构进行改革，实行直线职能制组织机构[13]。具体如下图2所示：建设单位项目部建设单位项目部监理单位项目监理机构各施工单位项目部总监理工程师质量管理组进度管理组造价管理组合同管理组项目监理1组项目监理2组项目监理3组项目监理机构详图图2直线职能制项目组织机构此组织形式能将整个职能领域的具体职能细化，并且将具体的职能分门别类为2类：第一类是总监理直接通常全局，只负责指挥下属职能人员的相应职责，制度大的职能标准。而下辖的监理人员，在细化分工每一区，每一块，保障该区该块的相应职能得以最大化的保障；第二类是相关职能的业务人员，这些职能人员只能根据实际情况，对区域的职能监理人员进行建议，如果建议得不到采纳，可以直接向总监理反应，但是对于下属的一线操作人员，却不具备指手画脚的权限。（2）建立并健全质量管理工作制度本工程项目质量的相关监测制度，是按照相关的监管细则来制定和规划的，相应的后续监管措施，也必须严格按照这个规则来具体规划。监理相关职能机构根据这些细则制度出详尽的作业标准，这些标准相应的涵盖了19条注意事项。这些事项会在第一次组织相关职能会议的时候，就被第一时间发放给相关的职能单位，并且详尽的递交到每一个第一线操作人员的手上，相关操作职能人员必须按照相应的规则事项，按部就班的执行具体细节工作。（3）确立并完善质量管理工作程序为了能够让整个职能过程更加地完善，在进行细化的工作招标过程中，就要对相应的招标单位进行深入地了解。了解其是否具有该项工程的承建能力。了解其内部体系是否能够做到上令下达，令行禁止。如果这些都可以做到，则可以将该项目的细则分配给该类承建单位。如果承建单位的相关条件无法满足上述所说，则坚决不可以录用，宁缺毋滥。（三）实施岗位质量责任制为了切实实现住宅建设项目的质量改进，提高住宅施工的质量，必须严格落实岗位责任制，实现质量的追根溯源。岗位责任制的关键是明确各岗位的具体职责。这里以总监理工程师相关职能细则进行细化陈述。总监理工程师相关职能体现在以下几个方面：（1）总监理是相关职能单位的全权代表人，其下达的指令一般都是相关职能单位和相应的合同，以及国家职能单位的综合意志的体现。因此总监理的监管职能权限，不容任何人质疑。（2）总监理根据需要对相关下辖管理人员进行筛选，以及相应的区域，岗位指派，并会根据实际工程的需要，对相应的职能人员进行相应的事前培训。因为一个人的精力毕竟有限，因此总监理就是通过对下辖区域监理人员进行具体的责任指派，来完成统筹全局，对全局进行监理的具体职能。（3）在工程即将正式投产前，监理负责组织监理机构，和划分区域细则。（4）审核各个招标单位是否合乎该工程项目的要求。（5）审核下辖监理职能人员的职责，对于相应职能履行好的区域监理人员，予以相应的激励，对于相应职能履行不好的监理人员，予以处罚，或者直接开除。保证其监理职能能够最大化地完成效能性。（6）定期开展相关质量监理研讨会，对下辖监理人员反映的情况，要及时地了解和予以相应的指示，根据情况签署相关文件。（7）负责全局调配工作，协调好各个区域的统筹工作。（8）根据实际情况，编撰相关监管职能汇总，并且将汇总情况下发到每一个监管职能人员的手中，方便其进行细致对比。（9）组织相关监理人员互相对彼此负责的辖区进行相互监督，并且要以书面的形式对相关监理情况进行汇总，并交给总监理的手中。便于总监理对全局的掌控有所全面性的了解。（10）根据相关监理人员呈报上来的监理结果，和相应的承建单位进行交涉，或者勒令其进行改进复修，或者签署全部验收合格协议，对相应的承建单位的工作予以全面肯定。（11）向上级单位递交最终的审计工程调查报告。（四）严格材料质量和施工机械检验对于招投标方式，可以采用以下两种：（1）大型关键设备此类设备在实际的操作运行过程中，起到了最大的作用，另外因为其相关技术比较复杂，相应的成本也比较大。因此为了能够保证采购回来的产品质量达到指定要求，必要时可以采用综合评价方式对其进行质量检测，综合指标评价方式主要分为对技术指标的检测以及商务标检测，其比例为1比1，在检测结束后经过生产运营部门审核最终开始实施。（2）普通小型设备在进行公开竞标的时候，其存在的供货商需要相关建设单位设计人员对技术进行确认，建立备忘录存储，而建立技术备忘录主要就是确定使用的技术，以防止一些无良商家使用那些不合格产品以及供货渠道不完善的商家中标。同时还能够避免那些没有出现在备忘录当中的技术产品出现在竞标现场，使得恶意竞标，最终造成供货产品不全的现象发生。就那些生产出来的大型设备、防爆产品以及压力器等相关产品，不管在任何时候都是需要指定部门对其进行质量检验，而对于这种部门我们也能够称之为第三方发证机构。就像是我国当前存在的一号工程其发证单位是海监处，陆地上工程发证单位是中国船级社。在进行小型物资采购时，很多情况下都是利用建设单位为其做出有效监督，施工方自行采购即可。但是施工方也是需要将供货商其产品质量检验报告上交于建设单位予以审核，方能通过。五、结论建筑行业是我国的支柱产业，它的质量水平不仅关系到经济的发展，而且与人们的生活息息相关，直接关系到生命财产的安全。因此，重视建筑行业的发展，尤其是其质量水平的发展十分重要。然而，由于房地产行业近年的火速发展，以数量谋发展的模式迅速蔓延，许多建筑企业为了抢占市场，赢得商机加速了建筑的完工期，忽略了项目施工过程中的质量管理。对于工程项目的建设要有相关的技术来支持，由专业质量管控人员去做好项目质量的筛查。同时，采购优质的建材，做好材料的检测分析，对于出现不合格材料要及时地退场。把控好项目施工人员的专业能力，使专业工程人员能够符合项目实施的标准。在项目建设环节中，还要保证每一个环节的施