物业管理06物业基础管理

物业管理06物业基础管理2023/9/20物业管理06物业基础管理一、房屋维修管理目录二、物业设施设备维修与管理物业管理06物业基础管理（一）房屋维修管理概述一、房屋维修管理（二）房屋维修管理的意义与原则（三）房屋维修管理的内容（四）房屋的维修等级划分（五）房屋维修工程的分类（六）房屋日常养护（七）房屋维修工程考核指标物业管理06物业基础管理（一）房屋维修管理概述房屋维修管理在过去又被称为房屋修缮管理，它是指物业服务企业为做好房屋维修工作而开展的计划、组织、控制、协调等管理过程。经常性地及时地对房屋进行维修保养，是物业服务企业重要的基础性工作内容之一。房屋维修管理具有维修的限制性、独特的技术性和维修量大面广、零星分散等三个特点。概念物业管理06物业基础管理（二）房屋维修管理的意义与原则2．房屋维修管理的原则1．房屋维修管理的意义物业管理06物业基础管理做好房屋维修管理是房屋实现保值增值的保证；做好房屋维修管理是房地产经营顺利开展的基础；做好房屋维修管理是物业服务企业实现“自负盈亏、自我发展”的前提。1．房屋维修管理的意义意义物业管理06物业基础管理坚持“经济、合理、安全、实用”的原则采取不同标准、区别对待的原则维护房屋不受损坏的原则为用户服务的原则修缮资金投资效果最大化的原则2．房屋维修管理的意义与原则意义物业管理06物业基础管理房屋的安全检查（三）房屋维修管理的内容房屋维修技术管理房屋维修计划管理房屋维修质量管理房屋维修施工管理房屋维修施工监理房屋维修档案资料管理物业管理06物业基础管理（四）房屋的维修等级划分房屋结构分类钢筋混凝土结构砖混结构一等砖混结构二等砖木结构一等砖木结构二等砖木结构三等简易结构房屋完损等级分类完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房房屋维修标准主体工程木门窗及装修工程楼地面工程屋面工程抹灰工程水、电、卫、暖等设备工程油漆粉饰工程金属构件其他工程物业管理06物业基础管理小修工程1%以下（五）房屋维修工程的分类大修工程25％以上中修工程20%以下翻修工程综合维修工程20％以上物业管理06物业基础管理（六）房屋日常养护2．房屋计划养护1．房屋小修养护物业管理06物业基础管理木门窗维修及少量新作；支顶加固；接换柱脚；木屋架加固；木衍条加固及少量拆换；木隔断、木楼地楞、木天棚、木楼梯、木栏杆的维修及局部新作；细木装修的加固及局部拆换；装配五金等。给水管道的少量拆换；水管的防冻保暖；废水、排污管道的保养、维修、疏通及少量拆换；阀门、水嘴、抽水马桶及其零配件的整修、拆换；脸盆、便器、浴缸、菜池的修补拆换；屋顶压力水箱的清污、修理等。瓦屋面清扫补漏及局部换瓦；墙体局部挖补；墙面局部粉刷；平屋面装修补缝；油毡顶斜沟的修补及局部翻做；屋脊、泛水、檐沟的整修；拆换及新作少量天窗；天棚、椽挡、雨棚、墙裙、踢脚线的修补、刷浆；普通水泥地的修补及局部新作；室外排水管道疏通及少量更换；明沟、散水坡的养护和清理；井盖、井圈的修配；雨水井的清理；化粪池的清理等。1．房屋小修养护（一）物业管理06物业基础管理楼地板、隔断、天棚、墙面维修后的补刷油漆及少量新作；维修后的门窗补刷油漆、装配玻璃及少量门窗的新做油漆：楼地面、墙面刷涂料等。白铁、玻璃钢屋面的检修及局部拆换：钢门窗整修；白铁、玻璃钢檐沟、天沟、斜沟的整修、加固及少量拆换。电线、开关、灯头的修换；线路故障的排除、维修及少量拆换；配电箱、盘、板的修理、安装；电表与电分表的拆换及新装等。1．房屋小修养护（二）物业管理06物业基础管理2．房屋计划养护设备事项周期楼宇内、外墙（1）走廊及楼梯粉刷（2）修补粉刷外墙每3年1次每5～6年1次沟渠（1）清理天台雨水筒及渠闸（2）清理明渠及沙井沉淀物每周1次每2周1次栏杆（1）检查锈蚀的窗框、栏杆、楼梯扶手（2）油漆每月1次每年1次楼宇附加装置（1）屋顶覆盖物（2）窗（3）门（4）五金器具20年20年20年20年修饰（1）墙壁（2）地板（3）天花板15年10年20年装修（1）外部（2）内部5年5年物业管理06物业基础管理（七）房屋维修工程考核指标（一）房屋完好率=完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积X100%总的房屋建筑面积1．房屋完好率50％～60％2．大、中修工程质量合格（优良）品率100%50％～60％大、中修工程质量合格（优良）品率=报告期合格（优良）品建筑面积之和X100%报告期验收鉴定建筑面积物业管理06物业基础管理（七）房屋维修工程考核指标（二）月（季）走访者房率=当月（季）走访查房户数X100%住户总数3．小修工程的考核指标

定额指标：人工定额、材料定额

服务指标：月养护计划完成率=当月完成计划内项目户次数X100%当月养护计划安排的户次数月(季)维修养护及时率=当月完成的小修养护户次数X100%当月全部报修中应修户次数安全指标和经费指标：安全指标和经费指标物业管理06物业基础管理（一）物业设施设备管理二、物业设施设备维修与管理（二）物业设施设备的保养与维修（三）物业设施设备管理的内容（四）具体设施设备的维修与保养物业管理06物业基础管理（一）物业设施设备管理2．物业设施设备管理的意义1．物业设施设备的分类物业管理06物业基础管理供水设施设备1．物业设施设备的分类热水供应设施设备排水设施设备

消防设施设备供暖、供冷、通风设施设备燃气设施设备电气工程设施设备物业管理06物业基础管理物业设施设备管理在为人们提供良好的工作、学习及生活环境中，起到基础性管理的作用，并提供了有利保障；物业设施设备管理是实现物业高效率发挥使用功能，促进物业与设备现代化、规范化的强有力手段；是提高现有设施、设备性能完好率，延长设备使用寿命，节约资金投入，保障设备安全运行的保证。是城市文明建设和发展的需要，对文明卫生、环境建设与物质文明建设起到保驾护航的作用；物业设施设备管理能强化物业服务企业的基础建设。2．物业设施设备管理的意义意义物业管理06物业基础管理（二）物业设施设备的保养与维修2．物业设施设备的维修1．物业设施设备的保养3．设施设备保养与维修中应注意的事项物业管理06物业基础管理日常保养1．物业设施设备的保养二级保养一级保养设施设备点检日常点检定期点检物业管理06物业基础管理零星维修工程1．物业设施设备的保养大修工程更换率超30％

中修工程更换率10％～30％

设施设备更新和技术改造物业管理06物业基础管理3．设施设备保养与维修中应注意的事项熟悉设施设备的运行情况；建立设施设备管理体系：建立设施设备管理质量体系；建立绩效考核机制；建立设施设备档案；坚持日常保养与科学计划维修相结合坚持做到“三好、四会、五定”；注重安全管理；结合实际、降耗节能。以人为本，提高员工综合素质：树立质量服务意识；提高员工业务技能。物业管理06物业基础管理（三）物业设施设备管理的内容2．物业设施设备的运行管理1．物业设施设备的基础资料管理3．物业设施设备的维修管理物业管理06物业基础管理1．物业设施设备的基础资料管理设施设备原始资料档案管理重要设施设备维修资料档案管理验收文件；建立设施设备卡片。报修单技术革新资料考评材料运行记录物业管理06物业基础管理2．物业设施设备的运行管理熟悉物业设施设备的运行特点；熟悉物业设施设备的运行目标：安全性可靠性舒适性经济性熟悉物业设施设备运行管理的主要内容：建立和完善标准体系预防性措施技术革新改造保险组织措施物业管理06物业基础管理3．物业设施设备的维修管理（1）设施设备的定期检查（2）设施设备的日常保养（3）维修制度的四个阶段（4）维修人员管理制度物业管理06物业基础管理日检属巡视检查维护1．物业设施设备的保养季（半年）检属维护性检查月检属预防性检查年检属恢复性检修物业管理06物业基础管理（2）设施设备的日常保养保持设施设备的清洁，经常定期和不定期的做好设施设备的清理工作，这样可以及时发现设备在长期使用过程中，出现的振动松动现象，可以有效地避免故障的发生。在使用设施设备的过程中，要经常观察设施设备的运行情况，如果出现异常的声音、操作的失误，以及设施设备进入保护状态时，先找原因或打电话到公司客服部咨询。在确定无故障的情况下，才能继续使用设施设备。设施设备的保养，加油的部位，可以参考设施设备标示、设施设备说明书或打电话到公司客服部询问。物业管理06物业基础管理事后修理（3）维修制度的四个阶段生产维修预防维修设施设备综合管理物业管理06物业基础管理（4）维修人员管理制度所有机电设施设备操作，维修人员必须严格执行国家有关安全操作规程，并树立“安全第一”的思想，既要保证设施设备的安全运行，又要保证工作人员安全。新上岗、转岗的机电维修人员必须经过技术培训、考核，熟悉所辖楼宇的设施设备情况后，才能上岗工作。设施设备房应该配置安全操作用品。工作人员进入设施设备房内严禁吸烟。非电气工作人员未经允许，不得私自进入变、配电房。对于设施设备正常运行参数定时检查记录，若参数异常，必须及时处理。电气部分维修，必须严格按停电、验电、检修、检查无误后方能送电。注意严禁将金属物、工具等遗留在设备上，以防事故发生。熟悉掌握触电急救方法及步骤。物业管理06物业基础管理（四）具体设施设备管理的维修与保养5．楼宇自动化技术设施设备维修与保养2．供暖设施设备的维修与养护1．供配电设施设备的维修与管理3．给排水设施设备的维修与保养4．电梯的维修与保养物业管理06物业基础管理1．供配电设施设备的维修与管理（一）（1）《供配电设施设备维修保养年度计划》的制定。①每年的12月15日前，由工程部主管组织变配电组长/值班电工一起研究、制定《供配电设施设备维修保养年度计划》，并上报公司审批。②《供配电设施设备维修保养年度计划》制定原则：供配电设施设备使用的频度；供配电设施设备运行状况（故障隐患）：合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。③《供配电设施设备维修保养年度计划》应包括如下内容：维修保养项目及内容；具体实施维修保养的时间；预计费用。物业管理06物业基础管理1．供配电设施设备的维修与管理（二）（2）对供配电设施设备进行维修保养时，应严格遵守《供配电设施设备安全操作标准作业程序》，按《供配电设施设备维修保养年度计划》进行。（3）高压开关柜、变压器的主要维修保养项目由外委完成，外部清洁及部分外部附件的维修保养由变配电室值班电工负责，低压配电柜的维修保养由变配电室值班电工负责。（4）变压器维修保养。包括：①外委维修保养。每年的11月份委托供电公司对住宅小区内所有变压器进行测试、试验等项目的维修保养，此项工作由变配电室值班电工负责监督进行，并将结果记录在《供配电设施设备维修保养记录表》内。②外部维修保养。每年的4月份、10月份对小区内所有变压器外部进行一次清洁保养。物业管理06物业基础管理1．供配电设施设备的维修与管理（三）（5）高压开关柜维修保养。每年12月份委托供电公司对小区内所有高压开关柜进行一次维修保养，此项工作由变配电房管理员负责监督进行并记录在《供配电设施设备维修保养记录表》内。（6）低压配电柜维修保养。每年的4月、10月份对小区内的所有低压配电柜内外都进行一次清洁，先用压缩空气进行吹污、吹尘，然后用干的干净抹布擦拭。其中包含：刀开关维修保养、熔断器维修保养、交流接触器维修保养、自耦减压启动器维修保养、电容器维修保养、热继电器维修保养、断路器（自动空气开关）维修保养、二次回路维修保养、主回路维修保养。（7）供配电设施设备的维修保养时间不允许超过8小时。如必须超过8小时，则机电处电工填写《申请延时维修保养表》，经机电处主管审核、物业经理批准后方可延时。物业管理06物业基础管理1．供配电设施设备的维修与管理（四）（8）对计划中未列出的维修保养工作，应由机电处主管尽快补充至计划中，对于突发哇设施设备故障，先经机电处主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。（9）变配室值班电工应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在事故报告内，配电室组长应于每次维修保养后的3天内将记录整理成册后交机电处存档，保存期为长期。（10）停电管理。供配电设施设备因检修等原因需要停电时，应由机电处主管填写《停电申请表》，经管理处主任批准后通知管理部，由管理部提前24小时通知有关住户。如因特殊情况突然停电，应在恢复供电12小时内向有关住户做出解释。——物业管理06物业基础管理2．供暖设施设备的维修与养护（一）（1）锅炉房内燃烧机的维修养护：①电动机及风机。检查电动机接线是否锈蚀或松动，检查电动机电容是否已变形膨胀或开裂，检查电动机与风机联轴器是否牢固可靠；对电动机轴承、风机加注润滑油；绝缘电阻如果低于0.2欧姆则应进行处理；清洁电动机、风机上的污物、灰尘。②油泵。检查油泵与电动机的联轴器是否牢固可靠，油泵进、出油管是否漏油，用表测试出油压力，最高不允许超过2兆帕，然后清洗进油油滤，清洁油泵外表。物业管理06物业基础管理2．供暖设施设备的维修与养护（二）

③点火电极。检查点火电极烧蚀是否严重，如是则应更换同规格点火电极，调整到合理位置并清洁。

④喷嘴。清除喷嘴上的碳化物、污物，若喷嘴磨损严重，则应更换。⑤光电探测器、点火变压器。检查其是否已老化，若是则应更换同规格光电探测器、点火变压器。⑥电磁阀。用干净柴油清洗电磁阀，以免堵塞，若已老化或损坏，则应更换。⑦控制器。用干布擦拭（或用空气吹）来清洁控制器，若控制器损坏则应更换。物业管理06物业基础管理2．供暖设施设备的维修与养护（三）（2）锅炉本体的维修养护

锅炉本体的维修养护每半年进行一次，常用的保养方法有湿法保养和干法保养，一般在锅炉停运时进行保养。（3）锅炉附属装置维修保养（一般每季度一次）①水泵机组。维修养护时应对水泵轴承加注润滑油，磨损比较严重的应更换。检查水泵压盘根处是否漏水成线，如是则应重新加压盘根。检查联轴器是否牢固可靠，旋转水泵轴，若有卡住、碰撞现象则需更换叶轮。②电气控制系统。消除水位控制电极、热电阻上的污垢；并模拟超低水位、超温试验，检查动作是否灵敏；检查电控箱里的各元件是否动作可靠，接线头有无松动，号码管是否清晰脱落。对于附属闸阀，检查储油箱、热水箱、闸阀是否漏水，开关是否灵活。清除储油箱里的污物和积水，清除热水箱里的污物。物业管理06物业基础管理2．供暖设施设备的维修与养护（四）（4）室内外供热管网的维修养护室外供热管网每半年维修保养一次，应仔细检查保温层是否脱落，是否有漏水现象，地沟内通风、照明设施是否完善正常，管道上阀门开启是否灵活，伸缩器是否动作可靠，地沟盖板是否断裂，出现问题应及时修补。室内供热系统—般在采暖期到来之前试暖时进行维修养护，若出现问题，由用户报修，维修人员依程序进行维修处理。——物业管理06物业基础管理3．给排水设施设备的维修与保养（一）（1）《给排水设施设备维修保养年度计划》的制定。①每年的12月15日之前，由工程部主管组织水泵房组长与机电维修员一起研究制定《给排水设施设备维修保养年度计划》，并上报公司审批。②制定《给排水设施设备维修保养年度计划》的原则：给排水设施设备使用的频度；给排水设施设备运行状况（故障隐患）；合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。③《给排水设施设备维修保养年度计划》应包括内容：维修保养项目及内容；备品、备件计划；具体实施维修保养的时间；预计费用。物业管理06物业基础管理3．给排水设施设备的维修与保养（二）（2）水泵房机电维修员对给排水设施设备进行维修保养时，应按《给排水设施设备维修保养年度计划》进行。（3）广场内主供水管（内径100毫米以上加压管）爆裂、主供水管上闸阀拆换，以及控制柜内变压器、PC中央处理器的维修保养由外委完成，其余维修保养由水泵房机电维修员负责。（4）水泵机组维修保养。水泵房机电维修员每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次清洁、保养。（5）控制柜维修保养。水泵房机电维修员每年的5月、11月应对广场内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。物业管理06物业基础管理3．给排水设施设备的维修与保养（三）（6）闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养。（7）潜水泵或排污泵维修保养。（8）明装给排水管维修保养（每年10月进行一次）。（9）每次给排水设施设备的维修保养时间计划不允许超过8小时。如必须超过8小时，则应由机电处主管填写《申请延时维修保养表》，并经管理处主任批准后方可延时。物业管理06物业基础管理3．给排水设施设备的维修与保养（四）（10）对于计划中未列出的维修保养工作，应由工程部主管尽快补充至计划中；对于突发性的设施设备故障，先经工程部主管口头批准后，可以先组织解决而后写出事故报告并上报公司。（11）水泵房机电维修员应将上述维修保养工作清晰、完整、规范地记录在《维修保养记录表》内，并于每次维修保养后的3天之内由水泵房组长整理成册后交机电处存档，保存期为长期。（12）停水管理。给排水设施设备因维修保养等原因需要停水时，应由机电处主管填写《停水申请表》，经物业经理批准后通知管理部，由管理部提前24小时通知有关用户。如因特殊情况突然停水，应在恢复供水12小时内向有关用户做出解释。——物业管理06物业基础管理（1）物业服务企业应严格按照电梯验收规范和《新检验规则》把好新建住宅小区电梯的验收、交接关，从源头上确保电梯的整体质量。（2）新建住宅小区交付使用前，物业服务企业应监督和敦促建设施工单位按照《新检验规则》中对电梯的要求，完善电梯的硬件设施。交付使用后保修期内的电梯硬件设施的完善，仍然由电梯生产、安装单位负责，其费用由建设单位协调解决；保修期外由电梯维保单位负责，其费用从电梯维修资金中支出。4．电梯的维修与保养（一）物业管理06物业基础管理（3）定期拜访用户、收集用户反馈信息，并进行维保工作的质量抽查、监督管理，收集整理并建立电梯日常维护、保养记录、年度自检记录或者报告、运行故障和事故维修处理记录等文字、图片档案，积累电梯的使用和故障情况，以及维保、大修（包括更换零部牛）等的原始数据资料。并通过对这些数据资料的统计、分析，对影响电梯可靠性的因素（如电梯突停、易于磨损或故障的零部件等），提前进行预处理或更换易损件；采取积极、预防性的维修、保养措施。（4）制定应急救援预案，定期组织维修单位与小区业主进行电梯困人应急救援演习，同时对业主加强电梯突发故障应急救援处理与被因人员自救等方面知识的宣传、教育，一旦发生因人事故，立即通知专业的维保单位，及时