水畔铭城公寓2栋产品定位报告

水畔铭城1、2栋产品定位报告1工程开展筹划技术思路框架图筹划课题如何才能使本工程产品更吻合市场，发挥价值最大化？工程SWOT分析提出相关开展建议和方案产品定位销售安排通过调研判断出新城区小户型物业的开发潜力的大小；总结出小户型销售主力主要特征明了自身优势和劣势厘清市场时机和威胁物业建议2市场调查工作描述调查时间：2021年3月调查人员：水畔铭城销售部调查方式：实地勘察、拦截访问、访谈等调查问卷数量：共计162份【有效问卷155份、无效问卷7份】调查主要包括：吉首市场重点以小户型为主推售物业的工程【金宏·领域、金领·湘域中央、金领·国际、东方苑、和盛堂百货】3调查关键结论1.价格是万能的风向标本司根据本次对直接竞争工程物业的深入调查了解到，吉首市本地客户对工程的售价上下非常在意。这与其市场目前不太成熟的关连性一致。4调查关键结论2.根据工程组对小户型物业客户问卷调查及水畔铭城新老客户访谈,占压倒性需求客户的意见是全功能性的,需要能满足一般的居家生活需要，洗手间及厨房要能独立分功明确。另外对社区生活的大环境更是讲究舒适。5产品创新实用需求位第一调查关键结论3.置业群体的多样性、广泛性本司根据本次对直接竞争工程物业的深入调查了解到，吉首市场小户型的置业群体与长沙省会城市的购置小户物业的购体有非常本质的出别。25岁以上的青年的群体及30岁的中年人在本次走访有意向购置小户型占了69%。而25岁以下的年轻人却只占了27%。这也是本案小户型后期推广运用中可得到的经验之处。6调查关键结论4.精装修市场空白点本司根据本次对直接竞争工程物业的深入调查了解到，目前吉首市场5个有小户型产品的工程面积区间在30-50平米左右，均是无装修。但通过本司的调查走访需要精装修小户型的客户在市场中占40%是大于只交毛坏房的20被。7调查总结吉首房地产市场开展迅速，从初期不成熟到2021年全市工程遍地开花；另外工程档次的不但提升，购房业主的理性回归，消费者在选择物业产品过程中更多的注重是产品的本身价值。从水畔铭城一、二期的成功就很有力的说明了这点。精装修+过硬的产品质量+优良的社区配套这才是引导工程成功的主要因素。8筹划课题如何才能使本工程产品更吻合市场，发挥价值最大化？工程SWOT分析提出相关开展建议和方案产品定位销售安排通过调研判断出新城区小户型物业的开发潜力的大小；总结出小户型销售主力主要特征明了自身优势和劣势厘清市场时机和威胁工程开展筹划技术思路框架图物业建议9SWOT分析与相关对策1.优势分析工程品质品牌在吉首市场均得到很高的认可单个工程而言，工程所处老城区是唯一一个社区配套成熟的配有小户型的楼盘开发商实力及品牌，易取得当地政府及民众的支持与认可香园路的拉通，将极大改善工程交通不便的劣势突出点：有完培成熟的社区文化及实力企业支持，能够在园林文化中突起对策研究仔细分析预测目前各小户型工程的客源情况分析，把握客户的需求心理，将产品做成客户所需建筑、户型设计及产品配套力求做到吉首市场领先水准随着政策的宏观影响加深，工程更需要在生活品质及产品质量中引导城市行业标准，使之成为所有工程的参照物，发挥工程的最大影响力及提高未来工程开展的整体利益的更大化要求关键点：在规划设计和产品定位创造更多更高价值10SWOT分析与相关对策2.劣势分析相对于老城其它工程位置稍偏，且目前人流量极少。本工程规划导致小户型公寓楼所处工程整体位置偏差，其价值受损。工程当前形象主要以居家型宣传推为主，后期小户型的宣传及形象树立及客户认可需要一定时间。香园路开发进展的缓慢使得投资者容易产生疑率。突出点：当前购房主要点不在投资，未来公寓需求预期不明确对策研究影响政府加强对老城区的宣传，通过系列大型社区活动在在工程内举办，人为制造人气充分了解和掌握周边地块的规划和开发方案站在城市运营的角度为政府出谋划策，使城市未来的预期开展有更明确和更高的目标关键点：制造居家、投资两方面环境，展现未来。11SWOT分析与相关对策3.时机分析老城整体规划的制定，政府在改造城市面貌上的用心；老城各方面生活配套设施完备，相对新城工程的开发，对生活在老城区的人还是会比较习惯的选择在老城生活老城区在售或和近期预销售小户型工程并不多，且销售价格高挺。老城欠缺酒店式公寓工程，可用于家居商务两用本案1、2栋。突出点：人们对新城区的长远开展持乐观态度对策研究通过各种方式让投资者对新城区的开展前景和速度有更清晰和更利于本工程开展的预期建筑规划上做到更利于广阔市民能认识到这不是一个普通的，和现在已建在建物业一样的临于底商式店铺通过包装形式的突破实现更高品牌形象，提升物业价值。关键点：让人们对未来有一个更清晰和更高的期望12SWOT分析与相关对策4.威胁分析新城区已建和在建商业物业有一定量，且空置率较高，给本工程带来竟争压力。城市商业网点规划和控制管理力度不够，商铺建设开发量有可能无节制的增加，造成供求关系失衡老城区新增大规模上档次的商业物业的可能性存在。政府对新城区开展力度不升反降的可能性。突出点：当前直面的竞争和未来潜在新增供给都比较大对策研究抓住供给上的结构性短缺，下功夫在商业物业的定位和规划设计上使本工程能成为最受经营者欢送的物业利用政府关系资源，影响城市商业网点规划的管理控制，在一定时期内防止供给过剩在自身的开发、销售节奏上结合新城区的整体开发节奏制定合理的分期开发方案关键点：产品定位得当，规划合理，与众不同13工程开展筹划技术思路框架图筹划课题如何才能使本工程产品更吻合市场，发挥价值最大化？工程SWOT分析提出相关开展建议和方案产品定位销售安排通过调研判断出新城区小户型物业的开发潜力的大小；总结出小户型销售主力主要特征明了自身优势和劣势厘清市场时机和威胁物业建议14产品定位消费者需要么？从市场出发从产品出发我们打造了什么？水畔铭城88套小户型是什么？15我们打造了什么？16骑江木道，名贵树种，品种繁多的鲜植被；社区随处可见灵动的小品建筑、精美的垒水瀑布。17我们打造了什么？水畔铭城---实实在在用好料！我们打造了什么？18中空玻璃、国内第一品牌外墙砖、扶手、等新工艺新材料选用。工程队选用最有实力最务实的队务。简洁流畅现代的建筑立面，高品质的用材我们打造了什么？19水畔铭城—心情绽放的花园！我们打造了什么？2018万平米的国际公园生活蓝本的优雅邂逅，虽处闹市之外却可近享最为繁华的便利生活圈峒河水畔一片浅滩、一处戏水，弯弯绕绕，青翠苍山，红花绿树相扶相映，的一幅鲜花流水公园般的美景。我们打造了什么？21水畔铭城—可触摸到的品质我们打造了什么？22精诚地产，吉首房地产开发绩优绩企业，始终以优质产品打动客户，以人性化效劳感动居者。精诚地产以品质先行，奉行以品质为企业的生命力。23消费者需要什么？24消费者一：每一次来了亲戚朋友都在宾馆去开房住宿要不就是开房打牌！实在是不话算！在自己家里打牌一是影响不好；二是没有宾馆方便；消费者需要什么？25据不完全统计，吉首市内宾馆开房率一直比较高，除了接待到吉首来旅游的常规客户外，其它用于招待自己的亲戚朋友住宿或是和朋友一起打牌的占了半壁江山。消费者需要什么？26消费二：年轻的结婚青年希望能有一处有园林社区，但房子总价又不太大的房子。消费者需要什么？27目前在吉首以小户型为主力产品推售的工程5个左右，其中以金宏领域、金领湘域中央、金领国际为市场的主要代表。几个热销小户型工程一个共同点就是以单体楼为主，没有共大家休闲的公共园林及社区文化，缺少一种邻里交流的空间平台。消费者需要什么？28

消费者三：现在所有物价均在上涨，想做稳建型的投资。二房三房面积太大，一房总价不高，没有太大压力。消费者需要什么？29水畔铭城是什么？水畔铭城——优质生活蓝本水畔铭城——近享成熟配套的国际公园社区30酒店式时尚公寓

水畔铭城二期小户我们如何做？31做成多功能、全方位产品定位，领导市场做时尚的酒店式居家公寓做能满足投资者的需要有增值价值的产品做年轻购置产业的第一首选物业三五好友棋牌娱乐不用再开房亲戚朋友投宿不用再开房年亲的新婚朋友不用地担忧无家可归做投资的朋友也有了更好的风险更小的投资目标时尚公寓的物业特色32做到这些，我们还需要什么？33时尚公寓的潮流领导者贴心物管效劳，酒店套间的享受的日后增值精装修休闲公寓的经济实惠酒店式公寓的身份及方便做到这些，我们还需要什么？34其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器。同时，能够为客人提供酒店的专业效劳，如室内清扫、床单更换以及一些商业效劳等。它既有公寓的私密性和居住气氛，又有高档酒店的良好环境和专业效劳。公寓式酒店提供的效劳那么更为周到，如包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、、打印、翻译等。35主推案名一：

水畔·假日国际公寓

36主推广告语一定义公寓标准

37筹划课题如何才能使本工程产品更吻合市场，发挥价值最大化？工程SWOT分析提出相关开展建议和方案产品定位物业建议通过调研判断出新城区小户型物业的开发潜力的大小；总结出小户型销售主力主要特征明了自身优势和劣势厘清市场时机和威胁分期销售38工程开展筹划技术思路框架图物业开展建议的出发点需要说明的是：我们给出的不是具体的设计方案我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素〔市场接受的产品特征和驱动客户购置的因素〕原那么：一切均基于CVA“竞争的价值增加〞(CompetitionValueAdded)39物业开展建议考虑因素市场客户项目产品本身40市场需要所占层面，能更加完善项优势市场需要是层面，是我们针对空白点及竞争对手的制胜法宝工程产品本身是决定工程物业建议的主要层面物业开展建议构成点一、工程设施设备建议；二、工程外部整体装修建议；三、工程室内各局部装修建议；四、工程室内装修造价建议；五、工程效劳和附加值建议；

工程设施设备建议

；电梯系统；供暖及空调系统；消防系统；供水、供电、供气系统

对于工程的设施设备等硬件指标的建议，我司主要从分为以下几个方面进行阐述：：

电梯系统

考虑到本工程的市场定位及目标客群定位，电梯的安装本钱、日常运营费用等诸多因素，同时为更为有效地提升公寓的品质，显示住户的尊贵，建议配备24小时运行的知名品牌的高档电梯〔采用中外合资产品〕；数量建议采用二部。

供暖及空调系统

由于本案市场定位是提供精装的酒店式时尚公寓，为了便于本案后期的室内装修和物业管理，建议采用分户壁式空调，既节约空间、使用灵活，并且减少物业维护及为主生活本钱，可以更发的为业主提供高品质舒适方便的生活。消防系统建议公寓内部走廊及户内设置烟感报警探测器、温感报警探测器等消防设施。采用一类防火建筑技术，设报警控制器、联动控制台、CRT显示器、消防专用、对讲录音、消防播送，按消防标准，消防喷淋、消火栓、烟感探测器一次到位，自动消防、自动报警。烟感探测器：2个/100㎡喷淋口：每隔4米安装1个供水、供电、供气系统A供水铺设管道矿泉直饮水系统，用户将得到比使用瓶装纯洁水、太空水、桶装水更优的效劳和质量、更可靠的保证，而价格只及桶装水的1/7-1/3。对于高品质生活要求的高端客户群及外籍客户来讲，更是体贴周到，有利健康；并建议酒店式公寓局部提供24小时管道热水,提升物业的效劳档次。B供电系统供电系统要求负载功率较大，可以承受未来家电开展趋势。建议公寓电表容量10A、每户用电负荷10KW以上，照明、插座、空调分设回路。。C供水、供电、供气系统的计量采用远程抄表系统，迎合目前物业的开展趋势。工程外部整体装修建议工程外部整体装修建议工程大堂工程电梯候梯间工程公共通道

对于工程的设施设备等硬件指标的建议，我司主要从分为以下几个方面进行阐述：：

工程外部整体装修建议

根据本工程自身特质，本司建议工程外部整体装修方面在材质上选用沿用一期选材标准，但同时需要与1、2栋形象的表现相一至，因些，建议造价过高并不适合本案采用，这里推荐面砖与——这是控制低本钱后期易于清洗现代感最为理想的结合主式。

工程大堂

目前1、2栋的设置配套中缺失大堂功能，为了提升工程品质、档次拉升后期销售价格，大堂装饰建议以明快清新的现代流畅为主，不需要过多奢华的装修，从中能让业主感受到珍贵的身份象征。为工程进去的人流线和区域的功能划分都是要提前做好考虑的。建议保存一处地方用来做工程大堂。工程电梯候梯间电梯厅人流集中，也是表达酒店式公寓品质的重要区域，在灯光设计与装修调性上与大堂风格统一，如暖色大理石地面，铝塑装饰立体墙面配时尚壁饰，明亮温暖的灯光效果会减弱等待者的焦急情绪，电梯门可选择时尚的镜面钢材配打磨雕花装饰，采用大理石地面、墙面。工程公共通道公共走廊的地饰和灯饰需合理搭配，防止过暗或过亮，地面铺设大面淡色面砖，各户户门选用与一、二期门同一品牌，注意色调与环境相谐调。

工程室内各局部装修建议

门窗装修建议客厅装修建议厨房装修建议卫生间装修建议

对于工程的设施设备等硬件指标的建议，我司主要从分为以下几个方面进行阐述：门窗入户门：国际品牌的四防门，密码门锁，如“恩源〞或“霍曼〞户门；外窗：高档铝合门窗，如金阁铝材厅室玄关、客厅及餐厅地面：公共活动空间的地面可依据装修风格的不同采用不同材质、不同色调的装修材料，例如木地板或石材等，建议本案采用知名品牌高档环保型产品，如：欧典、瑞典柏丽等品牌的木地板等。开关及插座：采用松本电工、西门子或同级品牌的平安型开关和插座墙面、天花及踢脚：墙面采用立邦、多立士或同级品牌的高档环保型乳胶漆；天花采用石膏局部吊顶；踢脚采用木线条装饰。卧室：卧室的地面依据装修风格的不同采用不同材质、不同色调的装修材料，建议本案采用高档环保型实木复合地板，如：欧典、瑞典柏丽等品牌的木地板。厅室厨房地面及墙面：地面铺设品牌高档防滑地砖，墙面使用优质瓷砖，采用冠军、诺贝尔或同级品牌的产品。天花：进口的铝扣板吊顶。橱柜：厨房配备进口知名品牌的组合橱柜，采用阿尔诺、柏丽或同级的品牌。厨房设施配制：采用国外品牌的灶具、抽油烟机和洗涤槽、水笼头等。洁具：采用美标或同级品牌的洁具及钢化玻璃淋浴屏等，配换气扇。龙头、花洒：采用美标或同级品牌的花洒；高档合资品牌的龙头等。浴室挂件：高档进口产品。地面及墙面：地面铺设高档防滑地砖，墙面使用高级优质墙砖，采用冠军、诺贝尔或同级品牌的产品。天花：高档进口金属孔板或铝扣板吊顶。卫生间

工程室内装修造价建议

经过对市场一手资料的了解及本司认真商讨，初步确定工程室内装修造价的情况分三个等级：装修造价标准一：控制在500元/㎡以内；装修造价标准二：控制在800元/㎡以内；装修造价标准三：控制在1000元/㎡以内；工程效劳和附加值建议对于工程的软件效劳的建议，我司主要从以下两个方面进行阐述：物业管理效劳建议；提供酒店式“全程影子效劳〞管理：特色效劳无偿效劳有偿效劳A特色效劳〔局部为收费工程〕户门钥匙的酒店化管理

住户可将户门钥匙存放于前台或保安部，在有住户书面委托函确实认下，您的“商务小秘书〞可启封钥匙处理家中发生的紧急情况〔如跑水、火险等〕，也可代客看房、户内清洁、户内修理等，实现酒店前台功能。送餐效劳

餐厅及酒吧将印制精美的菜单、酒单置于房间内，住户在需要时可随时拨打送餐，效劳员会迅速地将所点的菜品或酒水送至房间。提供酒店式“全程影子效劳〞管理：60入户清洁

住户可委托您的“商务小秘书〞指定专职效劳员或小时工进行入户清洁,之后有领班或主管进行检查并记录,完全按酒店的标准操作。总机效劳

总机24小时接听，并可提供叫早、约会提醒、留言等效劳。保险箱效劳

在前台设有保险箱，住户可将贵重物品放在保险箱，以突出管理特色。医疗效劳

前台配备紧急用医疗箱，以备客户急用。同时，引入医疗效劳站提供家庭护理等工作。B无偿效劳日常家政效劳装饰布置咨询，介绍保洁员、小时工，代办开户，代订牛奶，代办收订报刊，特快专递，送邮件上门。医疗效劳配备急救箱，急救药品，病代为联系急救车。平安效劳定期检查电器设备的平安使用情况，检查安防设施的可靠性，义务宣传平安用电，宣传消防知识。商务、礼仪效劳代订火车、机票，代联系摄影、摄像，代购、代送鲜花。临时照顾小孩〔按钟头计〕；拆换电源开关、插座、、电视、数据面板；贴墙砖、铺地砖〔普通〕，贴壁纸，墙面重新粉刷；安装空调架，换门锁，换水龙头，换水表，木门维修；疏通下水管道，修理、更换水阀、各类软管；修理洗脸盆、洗菜盆下水管，马桶水箱配件，修理窗帘、拉窗；C有偿效劳(所有配套设施保修期内只收器件本钱费，免收维修费)地毯清洗〔化纤类〕，地毯清洗〔纯毛类〕；清洗挂毯、地毯，清洗软包墙面；清洗布椅子、布艺沙发、皮沙发，单卫生间、厨房清洁；室内全套保洁，入住前开荒清洁；其它清洁效劳，木地板抛光、打蜡，家具〔门窗〕保洁；洗车、车打蜡，钟点工〔1小时起计〕，、复印、打字。64筹划课题如何才能使本工程产品更吻合市场，发挥价值最大化？工程SWOT分析提出相关开展建议和方案产品定位物业建议通过调研判断出新城区小户型物业的开发潜力的大小；总结出小户型销售主力主要特征明了自身优势和劣势厘清市场时机和威胁分期销售65工程开展筹划技术思路框架图

营销推广方案工程总体操作策略——差异化产品营销策略产品差异化+概念差异化产品差异化：全功能型居住空间概念差异化：酒店式时尚公寓营销