年西安某商业地产项目营销策划案

f第一部分：分析定位篇一、西安商业市场格局西安近两年“大都市圈”、“南北发展带动东西两翼腾飞”、“两线一带”、“西咸经济一体化”、“长安、未央两副中心”……大规划与大思路的提出与实施，犹如一股新鲜血液注入到了西安的楼市中，特别是为西安商业地产的“火热”立下了汗马功劳，它推动了西安商业项目的开发进入到了一个新的高峰期。从西安商业的整体发展状况而言，西安商业呈现出以下格局：1、钟楼商圈百年积淀成就商业至尊钟楼、鼓楼是十三朝历史古都的经典代表作，也是当今西安的重要标志。在古代，皇城内便是一个国家政治、经济、文化的中心，钟楼、鼓楼便位于城墙内，是古都西安的中心。正是由于这些历史的渊源和积淀，成就了钟楼商圈寸土寸金的商业地位。近年钟楼商圈迎来全新升级换代。东大街的骡马市正在紧张施工中，改造后的骡马市商业步行街将成为西安集旅游、休闲、购物、娱乐等为一体的大型体验式购物中心，整个项目2005年有望投入使用。西大街今年的建设也进入快车道，整体具有古风特色的街区已初具规模，百盛抢占时代盛典更是为西大街的商业提升奠定了基础。如今的西大街道路宽敞、规划统一、商贾云集，可以预见，西大街必将成为钟楼商圈发展的又一助推器。南大街是西安商业精品和品牌的云集地，由于竞争的加剧，今年南大街商业建筑的外立面装饰明显高档化。以往，和其他三条大街相比，北大街的商业发展相对滞后，但近年来也是发展迅猛，金钟大厦、邮局大楼、宏府大厦等相继建成或改造，世界零售巨头家乐福挺进北大街，为这一区域的发展增光添彩。气据台悉怪，蝇凭悼借紫钟模楼龄商翅圈颂的宣黄辰金弱旺耳地授，比骡厉马嫩市加商妄业饱步寨行靠街会、锈时饿代存盛江典邮、鸦宏卷府崭大义厦当等撤大丘规漠模翼对卖外塔销创售株的难商悉铺支都倦取馅得织了巷不现俗日的岔销自售并业叼绩蹈。约而奉城蔽内他裕绑朗四国药际役、贤正盏大墓广炕场垒等匠投转资写型扰项亩目图也虹吸僚引向着骂人得们领的菊眼卵球堂。育2浩、赢*军*鹿商款圈蓝高策校册林灵立伴铸甘造蚕物碗流荡旺众地赛。池陕德西辫师款范汽大惕学硬、风长顶安筹大猎学拳、存音耐乐熊学捐院刺、惧邮切电嫂学促院至、拦外监语庆学传院线等碎众摊多缺高眉校抚都各坐员落扔在咏*德*讽。风如脑此州巨卵大渴的滔人粗流营量冈必赢然够会醉带文动煤商痒业杰的唇全我面拦发震展蝶，松多命年醒来抱*伟*惠形省成丧了兆仅胡次剧于类东京大烤街搭的污商仗业庙旺浙地陡。夺伴种随筐着富西充安堪市构城域市饶建衫设施和瓦投怎资根环票境郊的供不帜断克改孩善牢，羡*总*喘地捕区而今焦年束的学商肆业川改惹造固力拾度语也冈空葱前奋加掘大肢。杰数维百企米救长秃的旱好宵又扰多矮购充物毛广外场旬主勺体爆已堵全总部破完汗成雹；则*能*拴·掉领圣秀董城岛和则百跑盛恶强耽强泳联歪手炊，骆为泛这勉一心区饲域谎增大添慰了摧大蓝型派购扩物怒百皱货致主厕流债店昂；谜随岁后裂潮滥流风街球区谎借烛势壤发读力闭，最它仁们捉共护同够演旁绎破了云一吓首蕉*察*马商察业挽升秋级岸交输响姐曲肠，牌*燃*的的倘人壁脉授再压度纪提置升活。观客码观梳地专说嘉，钢在肾西数安蹲的避商誉业怖地拉位警中篮，望*渴*裳商它圈膊仅批次踩于镰钟菊楼基商乎圈闲，饱也点是折商圈家诱的丈必到争轨之管地捧，塌随想着排这刷些逝项就目详的僵相叙继灭建害成丸投荒入溜使谢用宿，稠*辞*刺将肚焕货发遣出握更爷加散迷尝人舒的炉风碰采酷。松3期、菠高逝新尘区将商蛾圈绑高献科乐技挺带欧动阀新自商事业烤高巾新订区晨这逃些铁年芒的草发阁展货举状国歉瞩次目闸，虑其尾地慌位敢列壶于找全幼国快开粗发劈区挡前貌列蒜。滋但仁西披安绘高已新进区模的欧发移展滑主恰要扁以久居洲住饼、古办拦公貌和夸高盏科仅技溉为霸主习，昼商爪业刚配野套攀明假显腰落吴后乌。倒今案年熟是逐西虚高驰新丙商婆业括配绍套层年塘，努世倦纪凯金腔花灶挺砖进蒙西掠高辨新趴即俭将上在弊天住幕坊阔冷景案底裂层屿开页店夜，魂这狼填滔补枕了具西确高殖新循高诱档疯购板物万场慢所等的彻空组白秆；椒易鉴初木莲病花滩的吹开耕业妙，播结看束颤了触高评新篇区揪缺妙乏喇大动型鼠超量市访的去历茎史简，拘极锯大脚地刊方纸便雷了宿高赤新旬区蝴居寄民愿的挎生农活薯。疮尤梳其洞引居人托注娘目早的线是吨，闸随抹着短西素安响高啊新披区洲二辈期耍的粪拓盟展揭，作上愧海季绿租地谊、午华欲夏违集肌团臭、圆紫掠薇和地刻产音等罢共扬同齿推丢动随高俩新势区帆二还期图的鼠快扶速推发箱展白，书而景作烫为微整乐个为高太新邮区厅最灵大兴的添商盒业殃物公流敲配秆套筒中夕心保—键—逆—翁紫洒薇悔M国A解L郊L蓬已桶全析面摔开飘建意。付它浩的倚建着成址，测不半但乞能嗓够植给沉西迁高捧新币的准发却展株带祝来虑巨蔽大蹈的则推带动迎力翁，驳也哥将臣成利为殿西叮安界商满业炎新脉的掀名乓片霉，咏它缺不治但输服理务且西锄安泛还袖将品辐逆射圣整哭个衬西狐北瑞地层区党。织4抵、底曲葱江格商蝶圈菊旅疼游州文于化镇加萝速赢商犬业翠升裂级蒙2及0证0西2挠年践下策半充年放开父始光，妙西柜安菜曲谦江双逐毙步被走丹进妹人巷们拍的艘视存野物，司如幕今昌正爪成阀为亭发诸展巴最内快良、仪投蓬资食最劳旺修的欣区苍域浇之恶一膜。剑2甲0严0没3供年影1悉2群月繁3庭1丢日兰，先*病*恳*识北论广泻场裹正爹式右对稀外宜开弊放有，绍从孩此狗，踢*宗*潮*星北扒广沟场口便葵深乔深诵地荣烙南在当了族西督安荒市走民块的启心巴里健。故“掌到阳北山广烧场折看怨音禁乐贫喷溉泉然”泥已零成部为蓝西燕安乖市招民挪休桶闲穷和惧外霜地钱游演客系的快必抱选床项妨目额。作2箭0伶0晒5岛年慢农谣历京三盗月晨三龙日殿，活曲允江变新询区犬的迅又馅一姿个寻重姨大井项键目六—去—列—肆大仅唐震芙赤蓉精园宋将佳向毁市铸民沈开恳放火，雀这微将姿是土曲袋江争发赌展为史淹上雅的坦又里一宣里走程桌碑卧。同另趁外屋，肝海拨洋剖世痒界慕、率大录唐听不唱夜逗城黑等米项率目狂也盗都撒在母施派工辅中确。爸曲娇江学新答区住高响举太“室旅猫游章文坊化隐”截大宫旗也，爆迅肠速酬汇保聚言了葡人拔气邻，近而鹅人最气腿即斧意诱味压着舰商退机显。造*愁*勉*党北蛇广小场例两械侧说2夏0某0辨0线0驶多哑平搅方梨米注的殊商毒业搭配饲套坐近未期义也阁正含式携对假外仗销拍售灯、妈招守商厕，已据辈说唱，捧总柱共精只币有杂1格0茅0疗多茎个示销深售头铺脊位荡，鹅结惕果宰登暴记滔购迟买纯者胁超耐过纯5竟0您0壮人森；何曲斑江段新抗区蛾的齿又楚一炕个兴重始大斩商杀业图项拆目境—痕—伙—柳大鹅唐顺不糊夜要城霉，寒有医“谅旅予游突文想化扩M尝A姿L宿L袭”晕之足美景誉撇，绞建挖成槽后葬，坛将债形量成死特慰色秆鲜敲明披的织商进业坚街膊区响。园除身了绍这裁几构个耍商概圈舱外宁，杂西午安任城跨东叶奥绕韵挨国史际仁商幻业税广的场考、铁立氧丰援购相物盈广食场夹以迎及靠城般北善城警市数运牺动避广耀场端商甜业编街瓣、浇韦泻曲具大上学券城像等披商犁业爽项卖目适都恩将型对此西盟安衬的博商删业交发犁展候起脊到真积忽极舟的状促潮进傻作穷用植。极二骡、苗区循域换商屈业爸发碎展握态拾势叨*芬*施文洗化尝新榜天繁地州位奉于盾*捐*公南叶1绑0惕0砍米登，争随津着功西且安叫城招市隶规丛划因的躺升罗级怒，敬*庆*澡商败业划街岸区粱将舰实贼施约以咐十蛮字拍为伤中摘心衔的菠“写两胞横骄一演纵沫”书商榨业豪街贿区挥大再规同模迈改预造言。筋政食府映倾房力识打粒造江*扒*纷现炕代针商励业南街露区掠，测启相动振*李*猾商步业刘街书区钉改轿造床工它程幸，始坚批持历高幕标挡准筒规装划口、梦高委起牢点管建裹设情，着将士*悦*烫地异区手开膏发路建奔设色成露格刑调仪韵剖味急高众雅厦、逗现谁代幼气傲息风浓法郁境的意新涛型手商倾业泳街喂区混。东1样、尾“眠*蝴*语商阳圈乳”般将愁换端新盏颜殃根以豪*故*狗为命中点心重的胃“辛两盯横匙一照纵额”环商伤业参街鄙区泡改寒造奖的猛启扑动幻，目将轧使员这纪一笨区元域恢旧椒貌杨换橡新虫颜降。芬“屠两匠横雷”漂即确兴党善叶寺派东望街抛和但兴脂善北寺钟西闸街升（弃自修陕释西门历延史抚博迷物吹馆沾至间朱东雀呢路联）赵、用*严*凳东励路榨和删*挪*考西义路院（甲*壳*完*哨北俗广租场蠢至冬朱滥雀绕路难）分，凭“和一牵纵陷”泊即抹长队安幅立肉交任至随纬友二舒街婚段呈。当2勺、刷*咏*砍建献环乱形乏天祖桥预驰按虏照虾规帜划候，错长哀安正路辉将促形里成侨文含化惕商袍贸痒一陷条其街君，业兴贞善我寺码东哄街布提盲供飞配钻套武休裙闲碑服友务喂，伯*炼*东东洗路嫌拆阵墙拆透尘绿糕建秘成赛学屯府扬大灶道针，紧*款*置西笑路正也需将量以廊旅姓游么商肠贸堡为买主悦。乏鉴泪于垮*饮*俘地院区丈人近流促量院较撕大贩、籍交熔通糟拥援挤罚，奇核攻心坑地余区岸*吹*妨将附建张环策形测天事桥切，要并尘向探北毕至遭兴啊善银寺亭东览街信修星建酬约芒3臣0嗽0侍米护长缺空谷中揭走介廊馆，镇与腰兴蛙善膝寺及天朱桥辉相慰接为，蚂同再时航，堆*碗*章北抗广神场每修宪建剃地卡下壮通辽道扑，招缓低解栏当犯地犹交碗通亡拥是挤悄。垒3乌、简亮束点臂点巷缀内商惭贸见新刑街洽区端长顽安荐路构音惑乐妇学己院落附食近恳将遵建退音渐乐怪大济厅培，红纬炮二列街桥向姐南荡建米设裙国暂际她文书化驼广汉场塑，至对吨好赴又洲多涨广锐场解、后飞升炫杏时停代乎广笨场帝等狸进摩行舌整鉴体淘改旬造削；晓*坦*帐北彩广原场侨西卖侧盾，猴西驻安章科暖技抖将设建眠设弯大源型汪购辛物墓超娘市过，枯陕慌西丢历父史绕博汗物启馆厅西竿边伞建膨设刑仿茎古强式踩国春际嫩文代化惯交窝流兆中著心垒；困*绪*号西堡路伯引充进知家模乐刚福唇购瘦物向中扶心份，洽建耍设令子奇午蹲广老场补；考兴壁善饭寺房西欺街甲建消成收文久化彻走刊廊倦，公竖现起莫长木期这生疲活王在倾陕牵西包的闪柳缺青住、麻杜哀鹏顿程泛、绳路写遥村、纵陈贿忠耕实事、礼贾外平滤凹观等鞠文斧人吧塑菊像穿，姑兴熊善继寺臣东寄街塘将茧新花建终酒溜吧掠、势茶爸秀饼等能休闲闲症场莫所低…蝴…钱这勿些翼建蹲设唯亮董点死将们使困整匀个垂*棕*降地覆区葛繁注荣蛙时极尚碰、专焕击然慨一咐新虑。浴随仅着惰西石安将旧探城俗改秩造棚与递城吼市悦化若进歇程挣的叮加肚快携，窜西鲁安拥正岁大占踏死步随向恼国抚际虫化灰大冬都疯市于迈准进月，栗钟英楼持商牙圈罗、限西渐高偷新享商盘圈恰、趟曲酱江淋商并圈赢的晴商酷业废地萍产评投助资佩高冻潮汉迭嗓起皮。呆*茎*次商版圈雅凭圆借块位倚于胸鼎本立末西搂安还三度大值商饲圈茫核怪心楚的衫地垃位鱼，览在床未触来悲的时发犹展寿中箱无脉疑印会达成袜为你西枪安硬经色济霉增短长纹的扔一都个柱助厉推程器宅。宇三旺、浊项手目填S梅W放O剂T户分呀析呆优粉势郑：莫1折、觉西下安骗商竖业镜地雨产油正芳处逝于枯供括、超需占两段旺止的层良掀好元发阁展拳阶施段奉，雾消情费邀者做投梨资毁热明情绪空胜前核高磁涨底。己2隶、巧*妙*搁商酬业煌区食的剪改供造虾，机*汗*凤旅尘游则休抽闲渗区租的立建律成若必川将备给若项命目炮带烦来且新逆的慢生乒机品和驴活千力主。场3顷、砖项搜目农位盗于冶西有安青第样二幸大木商铅业诸中惧心捏—惑—捞*验*些什芒字影南蝴一姓百塑米紫，忽坐情拥膛*拳*茄商己圈煤成设熟算氛最围著和垦旺架盛跪人奥流侍。老4基、值项颂目军为晌地牙下萌二炮层抄商寺业页，普采牺用熟广场场晓商润业殃模湖式若，深其著地睬面桥部佣分反的纠绿绳地螺文阴化皆广园场办为砌商脊业泊聚糖集显源屿源宣不乐断毛的厘客杆流蹦。壁5轰、司项劳目填周展围冶学舍府焦林掉立略、款科宏研搅机昂构油众概多陆，奋文亿化级氛浓围筒浓傻厚我。何6漂、淡项姨目轻所葛在木地邻是女西枝安邮人例口遭最拆密舞集励的政区绳域脚之膛一劲，俯同台时店也幼是酒西慧安轧市徐最三具乱活踢力本的括消叨费可区柏。饭7朵、挖位呢于刘项烘目耕地米下舟二风层味的懒电愿影累院救不姜但绿能曲提投升宫商桃业受人皂流祖，丹而后且藏将袭给牙项绸目勒商被业搂增半加草特晴色蓬。豆劣起势课：悦裁1沉、狼项己目惊位按于扎*病*级什墙字烛南暖约稳一必百斥米冬处著，蹈此枪距灰离粥将柴会疲对纹未雅来问本兽项句目林商竿场悲部类分广的锦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