年湖南邵阳市某住宅小区可行性报告

邵阳市***住宅小区可行性研究报告赖*去*纽*梨规裁划盲设壶计糕院兄二每O选O桥六刮年继六喜月涛目宵古怀砍剪录榜第挠一坑章环对上总块笨费论每一腐、谢项均目驱名岔称扮二他、抹项始目矮承播办厨单篮位名三禁、线可骆行构性眨研亮究狸报珠告仔的仗编狗制逐依夺据贩四允、注可填行刷性隔研蠢究紧范塔围茎五材、污项雨目预提替出蛮的势背烘景惯第弟二照章权声斜怖场失地贷选柏择追一辛、锡选渡址恶二愁、软场王地喉条店件佛1堪、淹场芬地轧地短形歼地酱貌循2制、哪场把地烫区匪域说地敏质握构盟造尚、叹水贩文颠气苍象它及汽地争震题资蜓料么3掘、孝场挎地递水局文翻地浪质箭条驶件六4期、退地热场若工灭程赖地柳质辨条灯件灵第惰三湖章慧迫淹骗市则场展需奋求概预尼测映与被建笼设车规剃模兆一龙、预市窑场厦需药求鞠预闭测能（甲一辰）哄区摸位责优廉势挠（份二洲）诱房甩地惠产讲业迹发赢展足的券经快济奉依略托贤（惹三彻）拐房耕地京产比的丽发互展急空哭间绍（睡四丸）最市荷场保需凉求练二浮、示建贝设名规可模脸第誓四迈章巡菊谅总暑平请面纳规础划肥一奶、培规纪划丽设御计喘理宏念漂二怎、峰规仓划急原仓则螺三耍、加总志体握布夜局得四羞、晌交蓝通恰组法织批五起、捉绿涛化博系猛统兼第双五贫章芳衰军翻建沉筑插方猜案彩一傍、霜建爸筑贞设己计锹二娱、斥结临构意设盲计咬三破、均给熊水寇系顶统滑四嫩、星消商防卖给暴水哥五桂、单排烦水您系跳统第六阀、隆供舞电叶设愁计恢七虹、半防祸雷委与与接慎地悔系孝统斤八薄、欠弱浑电挪系铸统占第外六永章说奸觉璃环偶境参保混护蠢一顾、形环锤境驴现壤状蔬二莫、膏污于染芽源严情耕况丙三社、砍治供理澡措薄施鼻第铺七退章恳亮懒嫂投巡资递估划算冠和牺资虏金辽筹免措链一缩、肝投坑资挡估侧算深1思、向投民资薪估腊算鸡依愁据旅2膝、馋投毛资吼估康算合造鼻价笨二敞、凳资去金枪筹虚措赔第胀八役章些那回恼工监程天建揉设乳进取度蛇计吨划话第森九筛章愿柿肌蹄工终程疾招炸标众第么十干章戏矮粗猫经箭济雕评狮价服一吗、栋财兔务脖效剖益发评予价裁（乎一谨）刊项发目伤开项发援总滥成觉本女费喷（鄙二墙）算售驶房最预茎测肯1镰、希区跌位碰优以势悬2耀、怪居添住折优针势喝3恼、望住疮房时销喇售洒不驳成梨问桐题府4轿、鼓销凑售兴价脆格侧具继有苍一训定磨竞桑争笑力抖（庭三既）说销惕售辱收辛入高（伴四专）丑销狭售防成扒本袭费衫用老（愁五沟）考商吼住何房秀出页售忽税掀费赢（魂六皂）劫效皮益裤分哲析投（懂七梦）从贷蜜款历偿拢还流（众八监）朝敏特感蔑性爸分抹析战（匹九死）杰贷偷款画风律险翻分民析糟二翅、顶项颤目粗社亲会轰效幅益哑和阻环爬境凳效妹益宰分厘析赚第偏十吉一凑章磁醋沃盆研狱究柜结跪论漏与慕建录议魔一衣、涛结压论宪二屯、桂建哄议炊第雁一宽章驾占终总锅赴帅漆系论寇一并、益项专目冒名货称瞎：踩*械*伶*净住铸宅遭小饼区招二上、寿项做目翠承但办阁单扶位龙：睁邵痰阳践市士*疾*罪房蝶地巾产缎开壤发骄有输限抄公蜂司寿三扮、貌可著行新性快研别究扔报润告爱的奖编阻制酸依岗据才1顿、浮邵寸阳搞市期*纤*誉房崭地肢产稀开张发爬有直限菜公资司倚《像关睬于祖请牵求睁办斑理槽“似*锡*岗*蛛”砖立底项行手毛续盈的庙报慢告请》雷。钳2薄、芹邵栗阳其市户规光划姓管核理钢局矛批拜准淡的伴规待划栋用搬地任红毅线烛图者。绳3脸、群邵数阳早市辆*兆*社开华发扎区贵控致制垒性掏详朝细芽规告划卫。伞4所、粗《享民阻用庙建息筑妹设怜计前通偶则以》昨J扬G煌J梢3筐7留-古8忙7关。步5耽、盟国峡家撇计间委应《汪关础于轰建向设泉项割目妖进扁行零可渗性顺研随究济的田执绕行锤管洒理赵办贪法浓》棍（仅计蛮资晕[回1男9闷8愁3坦]御1披1假6惠号叠）满。踢6退、酿国挖家野计炭委伤关捏于守《衔投腥资抽项际目涌可踪行哄性钉研律究随指束南告（藏试液用拴版恭）握》橡的莲通声知区（使计筝办特投保资戒[飘2需0鹊0慨2贪]根1舞5栽号等）许。浪7劣、悄邵保阳庸市勾*厨*霸房桌地泛产钉有浅限友公阳司姜托压*扔*轻*衫规涉划慨设烛计锹院快编尽制陡“颤*挖*啊*林”途住些宅恳小档区扑可梁行宴性铸研嗽究群报培告我的嫁合竖同燃书缎。浅四姥、尝可裙行佳性鹊研毯究溪范圆围炉根花据贩委脾托救要混求继，啦对阻“卷*也*石*趟”斯住辨宅践小松区港建痛设杀工偶程警拟队建益地讯址称的扯现包状黄进奏行倘实拘地倡踏牙勘做和意调迅查僚；讲依赞据逮国糖家行及露本尺地誉区盈的丰相斗关极法谨律抓、束法颗规庄、托规托范绕，惊结像合假现经实探经削济卷状灭况邀和盾发喷展日规比划盯，风对玉项代目塑建圣设妄的弄必蓄要侵性旗、洽可质行障性王，净建虑设派规急划膀、芽建企设坚条长件强、遣建冶设妄方皂案斑、队投踢资配估乘算稀、否环饿境疮保圈护高、凤实惑施需方机案骑和这社泰会窑、桐经枕济剪效绞益惯评徒价部等方方沈面梯进铅行铅分惨析李研警究葵，狸以桶确筝定翠该宽方罢案族在枕技册术彻上姥的雹可护行炸性章和南经钞济止上宝的兵合袄理萝性海。嫩五锄、瞒项窃目临提党出摧的改背团景穷邵弱阳念自丘楚弯国伤大闻夫献白圆善息建毅城桶开纳始追，墙至叉今戏已午有豆2括5貌0勉0宫年继历哗史泥，宫湖莲南来省覆较阶大左的匪行欲政回地麦区翠之傅一现，妈共宗辖移8丽县鸟1干市未3谁区桐。网3慢2耍0绣国路道淘横党穿括东罩西披，福2道0岩7漫国挽道遍连衔通遵南绳北衡，叨南玉北镇铁被路笨运加输守干前线震—录—小洛肿湛呈铁塞路迹和筝潭温邵需高什速苦经匙过医市肠域粱，咬便牙利环的罢交呈通字环亲境山对茧邵墙阳钢的恳逮发即展党提榨供东了张有堵利岂条克件肥。楚改预革窃开傍发比以里来默，批邵傻阳损市廊经笨济熟得环到巨很佛大羡的恋发捉展丽，斯但头城获区劝建桨设碍格自局已并窃无础重程大与突倾破革，奋城奇市雹化丙水脾平丛较里低芽，尸制去约减了鱼邵向阳绸市腐经倘济痰社选会乔的嫂发慌展麦。开为怖实遥现摇邵构阳抛市挎经粱济竞的轻“它二西次业”僻飞辞跃盘，场邵象阳叼市积委纹、哨市映政养府假提侵出束了避“科民荣营是突斜破晋、居开纯放窑带暑动蕉、释科其教割领招先恳”麦的慕社鼠会役和兆经哭济股发撒展爱战埋略视，脏把若城行市授建销设件向垦南应拓劳展玩。陪为王了习加矿快有新骨城民建可设国步涌伐比，谱2遮0资0远0逆年容7棍月伴，斜成趋立曲了渐邵晓阳搭市赴*连*群开井发刘区瞧。鉴借邻鉴唉境嫂外圾开宝发魄区震的碍先辽进银经搅验抹，习制府定援了河一辱系蛮列枕招济商岂引促资遭的施优早惠绍政免策叨，虏全壳面棉拉过开蹄了丹向述南眼拓公新遗城果的士序抽幕怜。护*培*调开微发日区手道总路套骨朽架销和纯配稼套嗽基钻础纳设数施蜡建喜设鲜基条本这达林到刻开赵发寿规方划绍目尾标霸，悠开留发兼区贷取右得讨了芬很视大功的级发羽展呼：皱魏勇源关广埋场决已汇投裁入万使分用度；螺重烧点堡工钟程抬进摔展四顺踩利还，连投像资却2掠0糠0错0尘多五万径元青的翠邵挠水蛋四恭桥们即趋将案通奉车炸，伙邵牢阳陷大守道报也炎全躬线总拉效通冬建骨设突。岸招胖商箭引棒资草成闹果坟显顺著立，奇大庙批拼投那资狂项嗽目造和庆企栋事样业筋单柄位某落牵户妈*井*或开拿发辟区钢。激投钟资录环装境勉进抄一帜步乖改弹善说，旺实虾行揭“膨一胸条种龙梢”炼服肆务纵和尼“狮一芒站亲式纽”文办恐公睡，苹开恢发蠢区祸的爽硬坐环目境蹄和愈软贞环船境扩日杏趋假完掘善株，礼已朴形胖成五了杰大浊开结发述、命大圆建祸设书、歪大纸发潜展杏的丧新致局仙面指，压开歪发钱区库已大成遵为五邵我阳碰市李新模的碍经捆济栗增湖长弃点弟和榴投战资肃热避点再，赤进妨入神*央*嫩开暮发底区唇投昂资吗正速是伶最旬佳寨时泳机暑。败项江目镇来罢源毁：假受洽邵晚阳猛市勉及职*历*字开岩发宴区奖有拆限叹公群司雪的忍邀柄请羞，货邵咸阳哑市医*导*昼房轧地蜂产巧开羞发边有凤限咸公枪司担投象资盈*线*彻开订发赤区零，证旨饱在意引所入认港欣台肿地都区汉社龄区定的烤理诉念蜘，秘开床发膝建薄设惠一脚个勇国拆际桂领每先化标捆准雪的哄住虽宅铺小庆区鄙。定对搞当哥地饼政宵府谢的奇回刮报质—债—锹带著动蛙*循*壤开站发浙区猎的嘱建党设捎，香提湖高酸*悄*米区逃的际建胆设胞档栏次屠；劣对阁开容发蝴企轨业协的裤回焰报通—胀—夹创铃建园当本地铸的梁国压家漂级尽样导板肚小晨区趴，勺树马形耽象剂，旱立屋品仔牌柳。赞第幻二钉章卸沿食加场北地赞选苗择涂一鞠、抵选程址恭根封据念*缠*撑*奴总梯体岁规丸划魂，驼邵究阳脆市峰*禾*均房麦地龄产旬有心限熄公捷司竖聘绣请泡有愿关悼专居家佛对互邵梨阳份市慈*闻*轰开狂发订区齿实完地邮考质察谎踏啦勘嫁，辜并遮对凉周驰边敌环稠境左等肚作杯了凉充提分算调唯查垮比伸较励，咐一平致谨认袋为隐邵走阳报市肚*程*盛开汁发疗区贞适胜宜戚兴眼建铃“产*幼*调*伍”记住顺宅众小惧区哄。依经执邵敞阳伏市薄规优划脏局织及谜邵北阳栏市武*失*满开蚊发蛙区责有讯限火公番司淋同圈意斑，给“兄*排*党*腰”谊住孕宅岂小败区瓦拟隔选召址就在节*芒*智开乓发立区筹2坟7厚-返2菠#槐、第2绒8阔-把2烘#活地椒，抽南拜临蔬邵想阳弟大葵道表，减西拢有默客恨村彩路乞，樱东笑侧伤为翁市举农弹业速银贼行刊，戏人移大屈路季从砌小慕区射中穗部们穿萌过仙，仆北践侧猜与繁东票侧祥为素城渔市距规增划隶道亦路黄；刊距招火狼车妄南傅站现不枕到舰5猾0丝0孝m滴，绘是醉一顷个劝安挎静返、废舒袋适定、丙安况全男、矿便挑利搞的乐宜拒居练家闭园详。宇其俱区仁位贺优负势渠有呀：淋1优、苦该型处甩地因场俯内娃散各落述几彻户散居渔民康私挣宅党（非邵植阳切市挪火府车愤站霞站套前间开两发镜有穴限灭公山司芒正裳在法负短责扎拆渗迁储）研，律大马部营分垫为邪山虎坡慌荒我地诵及替部前分毛菜依地英，螺无怜需苹保趋留嫌的屿重滤要晓建会筑武物霸、纽古萝墓半、比古良树俗等融，脊建领设发方乡拆楚迁脱任峰务痰、剪社羊会游矛光盾询少龙，拐可焦降云低毒工兰程养投偏资枯。验2腔、捕该册处雾交麦通布便蓬利萝。伸城博区鉴主绑干森道律邵格阳烂大饱道拿与幸双恰拥姜路恨、据客社村往路监、吐人制大典路军的兔交掠汇避于厘此渔，颈东盏连蚕邵粪水峰四炒桥证，就西弦接都上蚊瑞握高怒速羡公司路挨和姜汽寻车芳南贞站振，其南读倚春火牛车球南位站鞠，四北寻靠垫敏任州盈路以；学离离火薯车肉南疤站趋及被上记瑞也高稿速答公高路脾南胸入码口况不桥到协5早0马0链m多，麦离津汽懒车场南创站黎仅熄1政公染里宜左泻右彼。柱该荣处搞设永有拉七版路伤、侨一律十睡八醒路丰、铺三驼十撒八云路高等糕公壶交颜站垮，暖交丛通就极你为强便此利童，峡小音区湿居硬民浪生脆活玉出怀行忌极投为奶方假便瞧，围同氏时改给购工旷程薪建纹设雁提肃供僵了乖可约靠巧保川障施。施3捆、船公录共勒及停市具政火配六套涛设添施赚齐梅全爸。述供灶电丛线翠路史、渐城柔市旬给距排残水财管饲网筹、珠通笋信减及构有甩线石电垮视解网寨、源管盲道刊煤垫气枕等俩市舞政眨配馅套赚设珍施雨均蛛通炼达穷该茄处限。于居闹民宝出急行射购御物窑便舟利营，费附雕近圾有哑国登美压电鸽器邪（策在肿建言）狭、混金嘱三速角坑窗付帘龙布吊艺勾世但界舟、崭新威一振佳颗超捏市倚等旦。银小棕孩或读影书央方标便饶，械邵惩阳籍市桐一京、办二检中下学暑，耀资蜻江颠、瓦三逐八柜亭贿、乎滑执石葛小小学适与集该证处隔相笼隔式较防近勉，兔小术区食内祥规馒划倍了筒幼承儿堵园坚和多百牛货旨超买市库，榆具提备泛了章建况设壳居壮住沸小砖区惯的胀可页行胞性园。搅4阶、乱环影境怕优纽美逢、目家开园浩怡疾人搁。气四所周疾无伙矿桨企梨业而及铺污带染挖单往位喂；歇成粮片白生桃活修小吴区插的旨崛牺起葬使事其闪成脏为帝安割居丧乐穷业专的非首错选纯；磨小董区赤花丸香薯、议流纠水捕、固绿颈境孕，尾空签气虹沁财怡涉；舞“汇我供的活家播就惯在堡公桌园递”页；添阳曾台匙静伪坐坛，绝眼理前控是虏山吗水渠景狮观蚊；秘小阻区吉散岩步轿、漫健寄身替、佛休恳闲仍，栋直求接境拥绕抱爆大苹自僚然黎。望“认亲战山陵、决亲祖水酷、咱亲葡景飘、衬亲抗情母”派的愤独望特黎区厚位殃，催是扬修纪建钢“捉*滩*泉*食”汉住锦宅地小限区哄的感理垄想庙场情所激。伟二利、技场黄地提条垂件没1礼、吐场盆地式地则形压地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迈购架买杜公足房听的赴国醉家唐公晃务写员户和爬其档他羽有限稳棵定帮收约入训的脖工狗薪鼻族爆，静以乌小还换腔大蛇，耀以坝旧苍换棚新短，楼以注单基功马能准换嫌多匠功横能坑的岸意找愿俘日熊趋付强口烈础。却加秧之恶，漠居报民味存既款园大吼幅锯度传上热升誉，禁2箭0抽0贺4拥年弱，远我刃市勺存勿款逼余巾额醋3深4界0步亿任元辣，夜居郑全积省鹊第庆四诵位刺，西存洲贷倒款啄差友达掠1营9师1慎亿潜元慨，荣只宴要遣正炭确泊引纤导央，辈转臣变坚消畅费腿观杀念橡，序合捕理缘配悠置锈多尊种喘档搅次扮、好多乒种借户护型丛、窜多榨种男结纳构疼的瓶住农房赴以盾供呀城扛镇该居基民辨选顶择结，英改营善束住膀房圾条迷件造的周愿找望钻就峡可拳以汁变金为猛对逆住舰房搂的揪有荒效蛛需基求校。（三）房地产的发展空间房地产开发从全国范围来看，部分地区部分城市确实出现了过热现象，但就邵阳市而言，还只是刚刚有所发展，远远没有达到过热的程度。且不说与省会城市长沙相比，就是与常德、株洲等兄弟城市相比，邵阳市的房地产业发展速度也不是快了而是慢了。邵阳市人居条件需要改善，房地产业正处在发展的“追赶期”。房地产业是城市扩容提质的产业支撑。邵阳加速推进城市化进程，建设“双百”规模的“山水园林”城市，给以住宅为主的房地产业带来了历史机遇，营造了活动舞台，拓扩了发展空间。一是提高城市化水平，吸引农民进城，住房需求总量空间扩大，决定了未来几年我市房地产业必然出现高速发展的“黄金时期”。根据预测，“十一五”期间我市城镇人口将从目前的40万增加到60万，新增人口20万；2010年，城镇住房人均将达到25.42平方米；按60%新增人口需解决住房计算，仅此一项，需新建房屋306.48万平方米；同时，现有城镇人口人均住房面积从19.92平方米增加到25.42平方米，需要新增房屋面积220万平方米，加上旧城区人居环境的改善，新增公益性、基础性设施拆除房屋150万平方米，按1：1还建，需新建房屋150万平方米。另外还将新增写字楼、行政性办公楼、商业物流、工业厂房、学生公寓等公共建设房屋面积200万平方米。“十一五”期间，每年需新增面积175.296万平方米。二是加速城市扩容提质，加快市政道路和公用设施建设，为我市房地产业发展注入了新的活力。根据《***总体规划（2004~2020）纲要》，“十一五”期间，我市建城区面积将由目前的39平方公里扩大到60平方公里，新增面积21平方公里。按照加快开发新区、有机疏导老城的原则，新区开发将成为主战场，重点抓好一线（邵阳大道）、两岸（资江、邵水沿河岸）、三区（佘湖山新城、火车站前新区、江北开发区）、四园（白马、桃花、大坪、江北）建设。新一轮大规模的城市扩容提质，不仅将持续不断地创造居住用房、商业用房、工业厂房、科教文卫用房的新需求，而且将给我市房地产开发带来新的发展机遇。（四）市场需求我市房地产业起步较晚，但最近几年的迅速发展有目共睹。特别是前两届房交会的拉动作用，使房地产商壮大成为我市第三产业一支劲旅。市长黄天锡在政府工作报告中指出，房产、汽车等消费开始形成热点。我市房地产自前几年升温后，今年继续呈稳步攀升之势，市城调队最新调查结果显示，我市房地产呈现出三大新特点。一是商品房销售火爆，房价再创新高。目前房价格为800~1000元/平方米，物业小区住房价格为1000~1300元/平方米，小高层住房价格为1400~1600元/平方米。今年1至5月，市区期房销售形势好，品质较高的楼盘抢手。二是黄金地段房产货俏价扬。邵阳市自洛湛铁路和上瑞高速通车以来，周边环境可谓日新月异，其带来的人流、物流、资金流成为一道靓丽风景，楼市随之红火起来。纵观市区，最明显的是黄金地段的期房价格一路飚升。三是银行合作按揭刺激了房地产的发展。我市个人信贷购房是从1997年开始的。前几年，一直不成气候，从2003年开始，许多市民尝到了银行合作按揭方式购房的甜头，市民购房观念也发生了根本性变化。截至2005年，全市已有6500多户居民借助银行合作按揭方式实现了超前消费。今年，银行合作按揭方式力度更大，让更多的工薪一族买得起房，这无疑对我市房产消费起了推助作用。二、建设规模（一）邵阳市区房地产建设现状；1、2002年度报建房面积30多万平方米；2、2003年度报建房面积40多万平方米；3、2004年度报建房面积60多万平方米；4、2005年度报建房面积84万多平方米；实际住房需求量都在以每年40%左右的速度增长。（二）市城调队最新调查结果显示，我市大量农村经商涌入市区，缺房现象日益突出。还有许多原来有住房的市民有强烈改善住房条件的愿望，希望住进面积更大，实用性更强，环境更优美的小区。依市场需求预测，在市**区开发区27-2#、28-2#地，修建一个集商业、居住为一体的“***”，既体现城市总体规划的要求，又体现了经济效益最大化的原则。规划总用地面积42869m2，规划总建筑面积71866m2，其中住宅建筑面积61462m2，商铺建筑面积6500m2，其它附属设施建筑面积3904m2，总户数528户，泊车位275个。规划设计十四栋多层住宅，其中用地西、南两侧临街及人大路临街为商住楼，底层商铺上部住宅，其它均为住宅楼。规划总体布局在27-2#地块与28-2#地块均呈围合形态。以围合式布局构筑一个安静、舒适、安全、便利的宜居小区。第四章总平面规划一、规划设计理念以人为本规划以给人创造最大关怀为前提，以满足小区及居住者多方面、多层次的需求为目的，力求创造出一个高质量、环境优美、具有自身特色的现代化小区。创造文化规划注重创造人际交往空间，构造休憩场所，营造文化氛围，突出小区个性。以独具特色及亲和力的文化环境吸引大众。合理利用、融入环境规划根据用地地形的高差变化，进行竖向设计，既创造了各种不同程度的灵活的建筑空间，又能最大限度地减少土方工程量，同时减少对原有地形地貌的破坏，力求融入原有地段，融入地段整体环境。充分考虑环境，构建多层次平台规划设计充分考虑小区内绿化、景观系统，以绿化系统构建休憩平台，通过绿化休憩平台加强居民之间的交流、沟通，构建一个和谐的盛世居住家园。二、规划原则1、综合考虑该小区周围环境，充分利用现状条件，协调与周围环境的关系。2、综合考虑日照、采光、通风以及配套设施建设，充分结合大众的心理和行为模式。3、运用城市设计理论，考虑小区风貌和特点，创造出一个优美宜人的空间环境。4、合理地规划用地，充分考虑社会、环境和经济三方面的综合效益。三、总体布局规划以创造安静、舒适、安全、便利的宜居小区为目标，营造一个充分融入自然、有效保护自然、环境优美、行动自如、服务现代、保障可靠、具有自身特色的现代化小区。整个小区由十二栋多层建筑组成。根据用地情况分为27-2#地块、28-2#地块两个组团，建筑布局时通过围合与错位的布置手法。构建出若干个院落空间，既营造了相对私密的内部空间，又利用其构筑成小区的景观基础。规划充分考虑周边环境特点，充分吸收相邻地段的特色，对小区自身品质亦能有所助益。在环境设计上利用多种设计手法来组织和创造优善的环境空间。规划布局上充分考虑用地四面临路的现状，以围合构建较安静的小区环境，能有效地对城市噪声产生一定的阻碍。围合式的布局还可以为小区内部营造一个比较私密的空间感受，由用地入口到小区中心绿化院落再到建筑底层入口，最后到达各自楼层的入户区域，形成一个自公共空间到半私密空间再到私密空间的转换与过渡的过程，合理的利用现有条件创造适宜的居住环境。同时考虑用地与火车南站不远，未来的商业前景可期，因而结合布置了若干商业用户，以挖掘用地的产业效益。在城市景观的构建上，规划方案结合城市规划与现状实际，考虑周边连接建筑形象与风格，利用现代化的建筑语言，不与别人比高比大，而胜在建筑的精与细，凸显自身的风格，也创造了靓丽的城市风景。四、交通组织适当考虑人车分流，提升环境质量小区结合入口的设置尽量做到人车分流，车辆流线从次入口进入小区，人流从主入口进入，从而尽量的减少车行对人流的干扰，同时在小区的车行道上设置若干的减速挡，以减低车速，减少对行人的威胁。人们在休闲之余，可以尽情地享受安静、优美环境带来的快乐。小区在建筑入口的设置上，也充分地考虑相对建筑组合成院落，以构建围合情境，合理的分流各种流线，创造领域与归属感。消防设计上根据规范要求设置了消防通道，并考虑了回车场地，可满足消防防火要求。五、绿化系统现代生活紧张忙碌，大城市的空气、噪音污染严重。人们在紧张忙碌的同时和工余休闲都需要一个清新、舒适、接受大自然的环境，以暂避都市的喧嚣、享受安静和绿色。1、绿化系统采用集中与分散，点、线、面相结合，平面与立体相结合，形成独具特色的绿化环境。2、充分强调小区内绿化庭院与住宅入口处的绿地，精心构思、合理设计，形成小区环境主要风景点。3、绿化基调小区紧临城市交通主干道，为给该小区创造出一个相对安静、温馨的环境，其总的绿化原则应是四季如春、层次丰富、装饰性、景观观赏性强。绿化以常绿为主基调，在树种选择上主要以常绿树种为主，突出层次感，强调浓浓的绿意，并适当点缀落叶树木，让人感受到景观的四季变化。使居者开窗能见绿，出门可踏青。第五章建筑方案一、建设设计本小区为多层住宅、商居楼。以现代建筑风格为主调，与周边建筑风格相适应，并具有自身的独立性。建筑色彩以浅咖啡色为主调，配以灰白色，显示出成熟、稳重、温暖的住宅建筑特色，色彩的运用重在刻画住宅风格与形象并演染临街门面的产业气氛。重视建筑造型和细部设计，强调建筑形态的视觉感受及其建筑本身的内涵。利用建筑材料的色彩，质感、纹理来丰富建筑的造型。建筑以简洁明快的体型为主，辅以温馨、恬静的色彩，营造一种具亲切感、亲近感的居住环境，建筑利用屋顶楼梯间结合构架，以简洁的造型创造自身的特色。各建筑平面布局合理，功能分区明确，采光通风良好。（详见附图）其中各建筑的住宅部分户型较多（二室二厅～四室二厅）各户型建筑面积跨度大（100m2/户～155m2/户不等），适合居住户灵活选用，相当一部分住宅布置屋顶花园，美化了小区的景观。建筑智能化：小区单元住宅户门采用楼宇对讲电子监控的保安系统，以及小区广播音韵背景系统，户内均设有线电视、电话和宽带网等智能化配电系统。二、结构设计小区地处邵阳市区、属六度抗震设防区。多层结构主体设计使用年限为50年，结构安全等级为二级。小区商居楼采用底框砖混结构，楼板部分采用现浇，其余为预制空心板；纯住宅均采用砖混结构，墙体采用烧结粘土多孔砖。多层建筑基础拟采用浅基础（条基或柱基）。三、给水系统小区位于邵阳大道以北，供水由客村路接入。接入管径为DN200，小区室外供水管呈环状布置。建筑生活给水采用城市市政管网直接供水。四、消防给水室外消火栓根据设计规范要求间距不超过120m设置，同时根据本小区建筑物的分布特点和路网布置状况，在道路的重要交叉口处适当增设室外消火栓。建筑室外消防采用低压消防给水，室内消防采用临时高压给水系统。平时系统压力由位于屋顶的高位水箱维持，一旦发生火灾，启动消防加压泵。五、排水系统室外采用雨、污分流制排水，排水均排至邵州路下水道，建筑室内采用污废合流制排水，经化粪池处理后纳入城市下水道。雨水采用外排水系统，住宅空调冷凝水设专用排水立管排至室外散水。六、供电设计1、负荷预测根据小区规划，采用综合指标法（居住5KW/户，公建70W/m2）预测各地块用电负荷，并用负荷密度比较法预测校验，取定小区用电负荷为2080KW。2、电源与配电网规划在中心地带设一座10KW开闭所，具体位置由电力部门确定。居住区内设2座10KV变配电所（其中一座是10KＶ中心配电所，10KV电源来自电力部门设在附宾的开闭所）。开闭所及10KV变电所。电缆沟一般布置在道路西、南侧。10KV及0.4KV电力线路均采用电缆敷设，380V/220V低压线路采用放射式供电方式，每栋建筑单独引入。住宅和门面均采用一户一表单独计量。小区道路照明电源由邻近变电所供电。七、防雷与接地系统小区内各建筑物的防雷采用建筑物屋面敷设避雷带网做接闪器，经引下线与接地体连接，各建筑还采取了防雷电波侵入措施，接地体采用建筑物基础钢筋作接地体。小区内的低压配电的接地保护系统采用TN-CS制接地体同防雷接地共用。住宅卫生间设局部等电位联接。八、弱电系统1、有线电视系统有线电视线路引自城市有线电视网，经小区放大，加载分配至住宅、门面等。电视电缆均采用PVC管埋地敷设。住宅每户设3～4个有线电视用户盒。2、电话系统：电话电缆穿PVC埋地引至会所部交接箱，然后通过分支电缆埋地敷设至各接线箱，住宅每户设3～4个电话出线盒。3、宽带网：网络光缆埋地引入，至会所计算机中心，然后通过埋地光缆敷设至各栋，栋内设交换机，栋内传输线路均采用超五类铜芯线，住宅每户设3～4个计算机网络插座。第六章环境保护一、环境现状小区地处邵阳市**开发区内，四周无工业污染企业，环境状况良好，大气环保质量ISP符合国家标准二级，SO2含量指标符合国家标准三级，城市区域环境噪声56分贝，烟尘覆盖为100%，小区绿化率达35%以上。二、污染源情况小区建成使用后，主要污染有住户的生活垃圾、粪便、污水及厨房排出的油烟废气，车辆产生的噪声和废气等。三、治理措施1、排水采用分流制，生活粪便污水经化粪池处理，排入市政排水管道。2、绿化：小区内设多处绿化点和绿化带，保证小区内有一个良好的居住环境。3、卫生治理：小区设专业物业管理部门进行物业管理。物业管理部门派清洁管理人员收集小区的生活垃圾并及时送至垃圾转运站，管理和保养好小区内的日常卫生。第七章投资估算和资金筹措一、投资估算1、投资估算依据：（1）“***”住宅小区总平面方案图等技术资料。（2）湖南省建设厅湘建价（2001）第72号文颁发的2001年《湖南省建筑工程概算定额》，并按相应的有关取费文件进行取费计算。（3）安装工程参照邵阳市近期完成类似工程的经济指标估算。（4）主要建筑材料调介按邵阳市2006年第1期材料价调整。2、投资估算造价8448.9万元（详见附表）。二、资金筹措修建该小区，主要从以下三个方面来筹措资金1、邵阳市**房地产有限公司自筹3000万元。2、申请银行贷款：3000万元。3、预售楼款：2448.9万元（其中：门面预售10%收入398万元，住宅预售25%收入2050.9万元）。“***”小区投资估算总表序号项目名称建筑面积（m2）估算造价（万元）第一部分工程费用1多层住宅650623578.42商铺65004783会所350234大门320215垃圾中转站210116公厕220137变配电房8548小区附属配套工程459小区铁艺围墙工程400810小区道路5011小区室外给水及消防1512小区室外排水1313小区变配电、室外供电线路及路照8614小区绿化费4815小区安全监控设置费25.5小计=SUM(ABOVE)73147=SUM(ABOVE)4418.9第二部分工程其它费用16土地购置费53.6亩252017建设单位管理费8118勘察设计咨费6219工程监理费5520建房统一规费35321供水管网配套费1522广告费80小计=SUM(ABOVE)3166第三部分预备费22基本预备费288第四部分建设期贷款利息576总估算投资8448.9第八章工程建设进度计划2006年5月完成可行性研究报告并报告有关部门审批；2005年6月完成小区详细规划设计及小区初步设计并报有关部门审批；2006年6月～7月，完成小区三通一平和各楼单体设计图，产完成工程招标工作。2006年7月至2007年5月完成小区内1#～14#楼竣工验收。院内道路和给排水在2006年9月开工，2006年10月完成。绿化美化工作，在2007年3月开工，4月底完工。第九章工程招标1、把好勘察设计关，邀请三空以上符合设计资质的设计单位进行勘察设计方案招标，选择优秀方案。2、按国家规定公开进行施工招标。3、按国家规定邀请三家以上监理单位进行监理招标，选择价优、公平、诚信的监理单位对工程的质量、进度、造价进行监控。4、工程的重要材料及设备进行公开招标采购，选购“质优价廉”的合格产品。只有方方面面严格管理把关，相互协调，才能保证整个小区工程顺利付诸实施，建成一个高标准的、高尚的、和谐的“***”住宅小区。第十章经济评价一、财务效益评价：（一）项目开发总成本费项目开发估算总成本为8448.9万元。其中工程费用4418.9万元，土地购置费2520万元，其它费646万元，基本预备费288万元，建设期贷款利息576万元。（二）售房预测“***”集商业、居住和停车为一体的高尚住宅小区。目前在邵阳市具有较大市场优势和销售空间，其理由如下：1、区位优势邵阳市是湘中最大商品集结地，同时也是以黔、川、云、桂货物集散中心，由于潭邵高速公路以及洛湛铁路的通车，邵阳市将会成为交通枢纽和投资热点。***位于邵阳大道与双拥路的交汇处，紧邻火车南站、汽车南站和上瑞高速公路潭邵段出入口。区内道路纵横交错，四通八达，交通十发便捷。其处于邵阳新商业圈的核心位置，因独一无二的地理位置和临街一层为西南地区最大的特色商业街——盛世天下风情街，是广大经营户投资置业、居家生活的黄金宝地。这里将成为邵阳商业最繁荣、交通最顺畅、设施最齐全、环境最优美、并最具有现代化气息的南大门，为投资经商提供一个良好的经营场所，该地段房价升值潜力巨大。项目规划刚通过，就倍受广大经营户的青睐。2、居住优势***是邵阳市目前规模较大的多层住宅小区。精品时尚住宅，配以停车位，解决了居住和停车不便矛盾，满足了广大高中档房主消费的需求。小区内花香、流水、绿境，同时融入时尚雕塑、喷泉、经典建筑小品，从而勾勒出一幅浩瀚的西南生活盛世画卷。小区硬件配套标准是目前邵阳市最好的，设有红外线监控，联网直线报警系统，电子门锁，楼宇对讲系统，背景音乐及广播系统等。开发商邵阳市**房地产有限公司将“***”委托给专业的物业管理公司进行管理，以此来保障广大业主的最大利益。3、住房销售不成问题。市辖三区非农业人口366443户，按人口自然增长率预计每年增加无房户2400户以上，国家取消了福利分房，实行住房商品化，住房困难和无房户很多，并不断增加；农村人口大量涌入城市、住房的需求越来越大。同时，市委、市政府已经冻结旧城区改造，为新城区迅速拓展提供了广阔的空间。随着人们经济收入的增加和生活质量的提高，投资观念的转变，面积宽敞、设计合理的住房是家庭消费的首要目标，尤其有小车的一些高收入高消费的群体，更是他们首选住宅地。住房消费信贷政策的实施。在售房方式上，与银行合作采用按揭方式，为家庭买房提供了切实可行的保证。目前邵阳市开发商品房闲置现象很少见，住房销售市场需求旺盛。4、销售价格具有一定竞争力目前市区物业小区住房价格为1000～1300元/平方米，商铺价格为5000～8000元/平方米。由于“***”位于邵阳大道与双拥路的交汇处，紧邻火车南站