福建泉州城东商业项目市场研究及业态方案

【泉州城东项目】市场研究及业态方案交流星联国际地产机构深圳市新摩尔商业管理有限公司市场总体形势分析商圈及典型商业分析项目定位及商业价值挖掘项目业态规划建议项目招商组织计划项目赢利模式设计及效益分析报告思路与结构泉州经济、人口状况泉州概况关键词：1、独特的地理位置2、超强的经济实力

3、著名的侨乡聚集地

4、深厚的文化底蕴

5、广阔的发展前景

总体发展目标：是全面建设成为具有文化影响力、生活吸引力、创业活力的中国魅力之都和海峡西岸的中心城市，城市规划区总面积将达到2777平方公里，形成“两带三湾，环湾面海”的空间布局结构。全市土地面积11015平方公里，全市人口769万人（不含金门县），下辖4个区、3个县级市、5个县。泉州GDP增长状况2006年泉州市完成地区生产总值1900.76亿元，按可比价格计算，比上年同期增长15.0％，增速创1999年以来的新高。根据世界银行划分标准，泉州人均GDP已经超过3000美元，已经跨过了中等收入国家或地区的门槛。国际经验表明，人均GDP在800-2000美元时，是连锁超市诞生的时期；人均GDP在2000-4000美元时是便利店、时尚专卖店、专业店大量产生的时期目前泉州商业正处于快速发展转型期。

泉州在福建省经济总量居于首位，占福建省国民生产总值的25.3%，拥有较大的经济总量和较快的发展速度，为当地商业的发展奠定了良好的基础。福建省部分城市经济发展对比泉州产业状况泉州经济的发展形成了以工业为主导和民营经济为支柱的重要特征，第二产业的贡献率逐年增长，第三产业的发展速度相对滞后，城市经济发展处于产业结构调整转型的阶段，但随着整体经济的增长，第三产业必将获得较快的发展。泉州GDP增长与社会消费品零售增长状况泉州社会消费品零售总额和GDP增长趋势明显，呈现同方向的变动。2006年，社会消费品零售额完成了646.9亿元，同比增长15.0％，增幅创1998年以来的新高，整体消费增长强劲。泉州市的人均社会消费品零售总额不仅低于全国大型城市而且低于福州市和厦门市，这与泉州市的经济地位是不相当的；对比城市人均消费收支状况来看，证明泉州本地已经不能满足居民的消费需求，泉州消费外溢的情况比较普遍。客观上说明泉州需要更加完善的商业设施和场所来满足本地消费需求。2006年度主要城市人均社会消费品零售额对比泉州市“十一五”时期在规划区内形成大城市框架，框架内建成区面积180平方公里，建成区人口达180万人，人口总量的提升为商业发展提供了机遇。泉州人口状况泉州行政区划和人口分布土地面积合计（数据为年末总人口）全市合计108666652789鲤城区529.6269891丰泽区182044洛江区173582泉港区306.03365251石狮市159.9305645晋江市642.361028914南安市1984.981481860惠安县621.83922731安溪县2932.81066664永春县1468.55550509德化县2219.72305698泉州市区人口状况市区、石狮、晋江人口密度较高，对形成聚集度要求较高的大型商业有基础条件；市区内旧城区的商业聚集的饱和必将促进新商业区的形成，丰泽区作为泉州未来的中央商务区，分布大型商业网点有较好的基础条件。泉州主要收入消费指标按照国际的经验，人均GDP超过1000美元，消费结构向发展型、享受型升级，过去的奢侈品将转化为居民的必需品。目前泉州市人均GDP已高于3000美元，l鲤城区人均GDP达到６０００美元，居民收入的持续较快增长的拉动作用下，居民家庭的消费支出不断提高。根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50%～59%为温饱，40%～50%为小康，30%～40%为富裕，低于30%为最富裕。泉州城镇居民恩格尔系数变化泉州城镇居民消费结构从上述消费增长的主体结构来看，代表居民生活水平逐步提高的指标大幅增加。泉州城市状况小结1．经济良好、商业正处于快速发展转型期。2．泉州本地商业设施已经无法满足居民的消费需求，本地消费存在结构性矛盾，随着市场调节，商业格局升级势在必行，发展面临机遇。3．市辖区人口密度较大，适合发展大型的商业。4.泉州人均可支配收入逐年增长，需要更加先进的零售业态和业种组合、更加优美的环境和高品质的服务来满足消费需求；5.泉州居民收入存在着较大的收入差距，大部分城市居民消费仍处于准备阶段，在商业项目规划过程中，必须考虑到这一转变过程和大部分城市居民的消费需求。6.多元化、个性化等现代消费特征已经显现；7.本地攀比消费、功利消费需要现代商业引导。市场总体形势分析商圈及典型商业分析项目定位及商业价值挖掘项目业态规划建议项目招商组织计划项目的赢利模式设计及效益分析报告思路与结构泉州商业发展状况泉州主要商业圈1．涂门街百汇商城商圈涂门街共有商铺及其他机构294家，其中有4家银行：中国银行、建设银行2家、中国农业银行，2个政府机关单位，3个旅游观光区（清净寺、关帝庙、文庙）；大型百货超市类共有四家：中闽百汇购物中心、永乐生活电器、屈臣氏个人护理用品专卖店、捷龙超市。经营共30多种类别的商品，主力铺位为20-40平米，租金为250-450元/平方米/月。泉州主要商业圈1．涂门街百汇商城商圈中闽百汇

经济指标总面积约8600平方米楼层业态分布地下一层仓储超市一层百货、家电、皮具、化妆品、珠宝、眼镜、手机、花卉、饰品、体育彩票、移动营业点、德克士炸鸡二层男女服装、童装、内衣、床上用品、鞋袜、婴儿用品、体育用品服饰主要商业项目

优势：1．中闽百汇地理条件优越，地处涂门商业街中心位置，客流量大，交通便利，商场周围有露天停车场。2．商场采用“超市＋百货”的业态来经营，商品相对丰富，一定程度上可以满足顾客一站式购物需求。3．该商场结构比较紧凑，在面积相对较小的情况下，能安排较多的品牌来陈列。4．能在电梯周围摆放悠闲椅，给顾客提供休息的场所。

不足：1．商场规模较小，商场的整体形象较差，无法吸引中高消费阶层来消费。2．商品结构不尽科学合理，1F钟表、小家电部分占商场1F经营面积的近30%，对店面形象和多元化满足顾客需求；3．商场布局较差，1F货柜占用通道，影响人流顺畅和商店形象；4．商场通道较窄，动线不够合理，1F的主通道有2.4米，次通道有2米，2F的主通道只有2米，次通道1.6米，部分只有1.2米。5．-1F楼的超市缺少生鲜熟食类商品，缺乏对人流有效吸引和带动。6．商场不注重商场经营环境和硬件设施配置，整体装修、购物环境、商品陈列较差，1F只有上行梯，无下行梯。7．商场整体上无主力品牌，不具备明显特色，适合一般性消费，吸引人气的女装、皮鞋等产品品牌和经营面积较小。中闽百汇

泉州主要商业圈2．温陵路大洋百货商圈温陵路交通发达，南段由于毗邻新车站以及地处新老城区交汇处，商业呈现出两大特征：（1）该路段集中分布了10多家中低档旅社、招待所或宾馆，旅客经济繁荣发达；（2）在临近涂门街和津淮街的一截路段，承接了新老城区商业的繁荣，不仅商铺的租金水平较高，分布一些高档的品牌珠宝店，商业价值较高。另外，该路段还拥有苏宁电器、大洋百货、鑫源电器、新华书店、亿兴电器等大型商业卖场，一定程度上提升了该路段的商业档次。

该商圈缺乏统一的商业规划和明确的主题，商业业态仍然显得比较杂乱。沿街很多店面的外观都显得比较陈旧，经营的档次也比较低，未来将会阻碍该路段商业业态的进一步提升。沿街商铺租金150-300元不等。大洋百货-1F童装城1F仕女名品馆2F少女服饰馆3F仕女服饰馆4F绅士精品馆5F服装特卖场地理位置温陵路与泉秀街交叉口建筑面积2万多平方米大洋百货集团有限公司（股东主要为台湾及香港两地的上市公司）在全国设立的第四家分店，位于泉州市中心区，温陵路与泉秀街交叉口，泉州市汽车站对面，地理位置优越。百货商场共六层，共有280多个品牌商家进驻，一楼有主力商家麦当劳，左侧有兴业银行，商场设有大型停车场。主要商业项目大洋百货

优势：1．大洋百货地理条件优越，交通便利，商场设有专门的停车场。2．商场卖场形象较好，楼层功能定位清晰，结构比较紧凑，商品品牌丰富。

不足：1．整体经营结构不完善，缺少大卖场（超市）作为辅助，不能满足中心区居民的日常生活所需，影响商场整体客流；2．商品品项不齐全，商业经营面积当中，服装占整个经营面积的80%以上，缺少床上用品、家居用品、小家电等生活用品，导致同类同质的商品竞争激烈，同等价位的商品集中，商户很赢利能力降低，不能满足不同消费层次的需求；3．商场客流动线不畅，一楼的主通道3米，次通道为2.4米，二、三、四、五楼的主通道为2.4米，次通道为2米，各通道交叉部分摆有促销车，总体感觉比较杂乱，电梯位置的设置不够明显。4．大洋百货的主力客户为白领一族，但泉州白领消费文化尚待形成，导致目前商场来依靠大面积打折促销促进销售，对商场形象不利。5．女装、男装、休闲、化妆品等品项缺少主力品牌，无法起到引领时尚的作用，商场缺少促销氛围，销售人员缺乏热情。6．除了麦当劳以外，周边缺少相关的业态作为补充，使大洋百货的功能较为单一，缺乏对人流的有效吸引和驻留。3.丰泽商城商圈

泉州主要商业圈丰泽商城商圈以丰泽广场为辐射点的丰泽街与田安路的交叉路口，处于老城区和新城区交汇处，交通畅通，周边的人口密集，泉州最主要的商务区和金融区将共同促成该商圈的繁荣，国美电器、永乐家电也已经入驻其中。最重要的一点就是丰泽广场场地开阔，停车方便，有利于人气的吸引。目前入驻丰泽商城的新华都，已经在泉州消费者心目中占据较高的位置，一些较高档次的专卖店，肯德基、必胜客等知名餐饮企业的进驻，也带动了丰泽广场周围其他商家的发展，目前丰泽商城商业步行街商家逐渐入驻。丰泽商城商圈内基本满足了购物、休闲、娱乐、餐饮的消费需求，是目前泉州最具商业活力的商圈。新华都

新华都购物广场开业时间2002年8月扩建时间2005年5月项目位置田安路泉州商城（丰泽商城）项目性质全商业建筑面积1.8万平方米一楼面积6000平方米，一楼业态100多个知名品牌，并设有儿童乐园、柯达冲印、休闲等配套服务二.三楼面积1.2万平方米二三楼业态四楼海鲜、配菜、鲜肉果蔬.个人护理用品、服装鞋帽、日用品、床上用品及家用电器、视听产品、文体用品运动、休闲服装主要商业项目

优势：1．地理位置得天独厚，新华都购物广场位于泉州市中心丰泽广场内，周边高尚社区和商务氛围及超大停车面积，造就了新华都经营良好的基础条件。2．丰泽广场周围酒店、机关事业单位、写字楼林立，交通便捷为商场带来了大量的有效人流。3．在整个商场的商品搭配上比较好，商品的品项分类和商品的定位较为清晰，客流动线比较流畅，超市收银台出口及外围通道布置一些聚人气的项目，如美甲、精品店等，既为顾客节省了时间，又为逛商场的顾客提供了休闲的去处。4．商场的商品较为丰富，商场的“超市＋百货”经营模式较为先进，能够引进一些新鲜元素，组合成非常聚人气的商品阵容，能基本满足市民的一站式购求，超市的生鲜熟食冷冻柜的面积比较大，满足了顾客生活中对这些快速消费商品的需求，保障了商场的人气。5．新华都作为连锁零售企业，有丰富的供应商和运营经验，用规模效应使用经营成本降低，同类商品在价格上比周边的小超市具有绝对优势，优质平价的商品也是吸引人流的重要因素。

不足：1．一、四楼的百货中，女装品牌较少且缺乏知名品牌，顾客选择面不够宽，女性消费在整个商场消费当中应占有绝对的优势，必须有足够多不同风格和不同档次的品牌供顾客挑选。2．整个商场的装修较为陈旧，四楼的格式天花造成了专柜的灯光不够亮，同时一楼、四楼部分专柜的装修比较粗糙，影响商场的形象。3．二、三楼的超市形象有待改善，堆头和货架的商品陈列不够规范，部分商品缺货，没有及时补货，二三楼超市没有直接去四楼的电梯，阻断了客流，对四楼的经营影响较大。4．商品分布不尽合理，例如一楼男装、男鞋、皮具都有梦特娇、鳄鱼恤、金利来，一定程度上影响顾客的选择范围，一楼的皮具被男装包围，四楼的时尚皮具放在商场的东南角的位置，远离电梯，且没有什么知名品牌，很难吸引客流，如果放在电梯口附近既装点整个商场，销售又会提高很多。5．卖场内的促销信息不够，没有形成比较浓的促销氛围，商场的各类指示牌不够明显。新华都

泉州主要商业街打锡街打锡街位于泉州市古城区中部，在中山中路东侧，东接九一街，西连中山路，是条繁华的现代商业街，是泉州目前档次较高、形象较好的商业街。打锡街商铺共计89个，主要以服装为主，单个店铺面积以30多平方米的小型店铺居多，铺位租金约300—380元/平米/月，售价约50000-60000元/平米（不含转让费），两个开间的店面转让费用高达15万—20万元。泉州中心市区土地在商业用地路线基准地价中，打锡街路段（范围：九一街西口－中山中路）以每平方米12500元高居榜首。泉州主要商业街泉州主要商业街中山路中山路商业街是泉州三大商业街之一，南起中山中山南路，北到中山北路，与涂门商业街、打锡街商业街、西街商业街相交，中山南路主要以经营电动车及相关产品为主，中山南路主要以童装、药店为主。从涂门街到打锡街这段中山路的商业氛围最浓，店铺集中，客流、车流量都比较高，共有店铺345家。总体来讲，中山路商业街与涂门街、打锡街相比店面形象较差，店铺较小，经营的品牌较差，经营的品项较少，是以女性用品为主，主要适应中下层消费为主。但地里位置较好，连接两条重要的商业街的通道，租金较高，租金由180元/米/月到350元/米/月不等，且有高额的转让费，整个商业街的店铺出租率较高，达到了98%。泉州主要商业街泉州主要商业项目晋江SM广场经济指标总面积300万平方米SM购物商城总面积17.5万平方米停车位2400个楼层业态分布地下一层沃尔玛，电子数码产品，特色店，餐饮小家居一层莱雅百货，麦当劳，国际知名品牌二层莱雅百货，高档知名品牌，运动休闲服装，童装，餐饮三、四层装修中泉州城市规划片区用地规模目标规划范围性质定位城东片区6.03平方公里健康型居住新城大坪山隧道以北，五金机械电城以南，福厦高速公路以东，洛阳江江滨大道以西；同时包括西福立交以南至浔美工业区之间的部分用地。它拥有完善的配套设施、舒适的步行共享空间和高效便捷的交通体系；它同时也是泉州市级文化体育中心，建有“一场一馆”，周边将发展体育用品生产、销售等各项配套的建设；在这里，还将设置图书城、电脑城等文化设施。东海组团15.29平方公里城市行政、商务中心分区城市建设用地范围为北至泉秀东街，南至晋江及泉州湾水岸，东至洛阳江，西至法石排涝渠。以城市行政中心为起点和核心，以桃花山等山体为生态背景，构建串联行政中心、文化广场、休闲景观广场节点，聚集了办公、文化公共建筑，背山面海的景观中轴线，着重突出行政中心在东海组团的统率作用。在该组团内的沿海大通道外侧，还规划了长约5公里的带形绿化公园，形成优美的滨海景观。桥南片区2.03平方公里新城市次中心东起泉州大桥、江滨路，西至南低渠，北抵国道324线、县道317线，南倚晋江华洲。由“一轴四区”组成。“一轴”即北起市民广场，南至40米城市道路的绿化商业步行轴，为整个片区的景观控制轴。“四区”分别为商业文娱区、商贸办公区、高尚住宅区和其他发展用地四个功能区。泉州商业发展规划

中期目标：至2010年，规划区商业网点配置基本齐全，规划市场基本形成。城乡结合部商业网点的构架初具规模，同时控制好为将来城市发展到一定阶段大型商业设施郊区化而预留的用地。

具体配置目标如下：

1、市级商业中心基本形成，丰泽商城商业节点、钟楼区域商业节点、百汇商城区域商业节点的网点配置齐全，结构合理；大洋百货商城周边区域的商业节点初具规模，逐步扩展形成吸引跨江区域顾客的新的商业节点。

区级商业中心配置：初步形成浮桥组团、城东组团、洛阳组团、东园片区、百崎片区、秀涂港后片区6个符合标准的区级商业中心区域。社区级商业配置：初步在规划区域各组团人口集聚地形成24个社区商业节点。

2、大中型商业零售网点新规划建设130处，大中型商业零售网点面积达到117万平方米，人均拥有大中型商业零售网点营业面积达0.72平方米。

3、小型商业零售网点规划634处，其中改造170处，规划新建464处。

4、符合标准的商业街（区）达到16处，其中商业路5条，专业特色街8条，特色商业街区3处。16处商业街区中除3处特色商业街区其余改造商业路2条，新建3条，专业特色街改造2条，新建6条。

5、大型专业批发市场规划建设21处。

6、社区商业拥有商业服务设施较完善齐全，达到每千人拥有商业服务设施800-1000平方米。社区完全实现步行10分钟的半径范围，初步实现步行5分钟的半径范围，可满足社区居民购物、餐饮、修理家政服务等六大功能的基本生活需求，提供较为完善的社区商业服务。泉州商业发展规划

优势：1．晋江SM广场的整体设计形象较好，知名主力（如沃尔玛、屈臣氏、来雅百货、上岛咖啡、麦当劳等）商家陆续进驻，对购物中心未来的发展起到良好的支撑作用。2．SM广场硬件设施也是整个泉州地区最好的，达到了中高消费所需要的配置，整个商场的中庭布置和百货及各专卖店的形象均较好，体现出商场较高的经营管理水平。3．SM广场交通便利，依托周边高档社区及晋江国际展览中心，设有两条免费购物巴士，附近有公共巴士站，可至石狮、安海、南安、泉州各区及晋江各镇，具有较强的辐射能力。

不足：1．目前SM广场的人流量明显不足，经营楼层部分商铺和区域仍显不购丰满，空档较多。2．整个广场的业态配比不够合理，百货类所占比例较大，餐饮、娱乐、休闲的项目所占比例太小。3.造成经营现状的最根本原因是选址问题，商圈成熟度不够。晋江SM广场泉州商业趋势及启示1．从商业发展的阶段看，泉州商业正处于升级转型期，新的零售业态必将顺应而生；商业要实现升级，商业地产要首先实现升级，目前国内外零售巨头纷纷与大型商业地产开发结合布点泉州，新开发的经营面积均超过了20000平米。城市新区是未来商业升级发展的必然选择，城东片区的优势突出。城东片区可利用城市规划发展的先机和有利的地域条件，先行一步开发Mall，充分发挥其规模效应的优势，通过引领消费倾向而实现人口的导入。未来商业发展的趋势必然是利用其规模优势打造齐全的商业组合模式才能具备较好的竞争力，吸引客流。商业地产对开发商的极高，它不但要求开发商具有雄厚的资金实力，而且要求开发商变即期利益为长期利益，具有“放水养鱼”心态，给商业的发展成熟预留足够的空间。泉州目前的商业机构在功能设置上均未真正达到休闲、娱乐、餐饮、文化等产业的融合，偏重于服装的经营，休闲、娱乐、餐饮的经营占比较小，商业的整体优势发挥收到了限制。从目前老城区几条繁荣的商业街商品结构来看，女性消费品占据了大部分市场，抓住女性消费热点是未来商业开发中必须注重的方向。市场总体形势分析商圈及典型商业分析项目定位及商业价值挖掘项目业态规划建议项目招商组织计划项目的赢利模式设计及效益分析报告思路与结构片区发展状况专业市场及物流产业带科研及教育产业带

体育产业及展览业

大型商业区

城东片区规划序号网点名称地点建设面积(m2)1万祥数码城田安中路5000以上2田安中路轻工电器城田安中路2000～30003煌星大厦田安中路10000以上4新华都丰泽广场10000以上5田安北路轻工电器城田安北路2000～30006奇龙生鲜超市湖心街1000～20007湖心街汽车城湖心街5000以上8好帮家生鲜超市圣湖路2000～30009百安居装饰城田安北路10000以上10安盛超市田安中路1000～200011奎生超市田安中路1000～200012亿门摩配城城东3000～1000013奇龙物流配送城东福厦公路2500014闽南茶都宝洲路1600015奇龙华大超市城东福厦公路400016泉州市华鹰计算机开发有限公司湖心商业街康仁楼500017灿坤电器城温陵路400018华丰生鲜超市田安路170019奇龙第三方物流浔美工业区30000丰泽区商业网点分布情况表（商场）片区商业开发思考鲤城区——商业节点分散，受泉州古城规划和土地限制、交通状况的影响，目前没有形成不可能再出现大型的购物中心出现；泉州的居民收入不断增加、消费结构转变，商业逐渐升级换代。城东片区的地段、交通、人口增长和片区发展速度来看，适于建设大型商业项目；大型商业的开发进程应与片区的发展同步进行，分期实施，做到渐进稳步升级。泉州城东商业圈关键词面临机遇、现代商业、生活方式中心、体验经济项目地块条件分析与商业价值挖掘泉州城东商业综合体项目位置2005—12号地块位于泉州市丰泽区城东组团中心片区，邻城市主干道安吉路。用地面积400亩，用地性质为居住、商业及酒店等。地块红线图1#地块2#地块安吉路400亩项目相关指标用地面积400亩用地性质居住、商业及酒店等酒店建筑高度100米以下其他建筑高度80米以下总容积率＜2.5建筑密度≤25%绿地率≥35%建筑间距1：1H（H为建筑檐口高度）停车场公共建筑总建筑面积15%商业价值最大区域

400亩及体育场地块40号路通向高速出口连接处，地块中的42号路40米宽，通向福厦高速公路。我们认为：只是将1,2地块作为商业考虑，难以成功启动，缺乏公共空间支持，过于分散难以形成人气。1号地块红线图和目前实景1号地块临近400亩地块和海峡中心体育馆，是商业和高尚住宅最佳用地，今后和3号地块协同考虑，统一商业规划和构思。2号地块红线图和目前实景2号地块靠近洛阳江，是做住宅非常好的地块，建议暂缓开发，可以作为临时商业用途。泉州2006－8号（城东商城1号、2号地）地块——位于泉州市丰泽区城东组团中心区、安吉路的两旁，用地面积合计263.58亩。与2005－12号400亩地块连成一片。用地性质——以大型商业建筑为主，容积率2.2。

3号地块——占地面积150亩，占地面积接近10万平方米，临近大广场,地上建筑面积将达到22万平方米左右。

1号地块——占地面积120亩，建筑面积可以达到18万平方米左右，1、3号两个地块总建筑面积可以达到40万平方米左右。总体用地情况400亩地之临近广场部分及1号地块占地面积270亩左右，建筑面积可以达到40万平方米——利于形成集中式商业片区，区域内可依托“一场一馆”，建设酒店、公寓、大型商业、步行街街区相互结合的业态结构，实现地块商业价值。地块商业价值判断总结项目分析项目SWOT分析S优势项目周边未来拥有大面积高档住宅区、福建炼油厂总部距离较近，以及未来新城区的建成，项目核心商圈内人群消费力较强。项目商业地块方正，拥有大型广场和体育场馆，能够按照世界前沿的商业水平规划五星级酒店、购物中心和商业步行街，本项目以日本大阪难波城作为标杆，能够达到较高设计水平。国内著名的大卖场和百货看好泉州消费群体，本项目符合大商家对顾客的聚集要求，以及大型停车场要求。本项目投资公司福建省海峡西岸投资公司拥有四大股东背景具有较强号召力。项目SWOT分析W劣势泉州城东商业项目目前还不是泉州市最繁华的商业中心地段，但其建筑体量及规划设计理念（打造目的地式购物中心和商业步行街）已远远地走在了泉州乃至福建省的前端，这种亚洲领先的超前意识只有在持续的永续经营中才会被发现，同时被市场所认同。泉州居住人口分散，市区人口目前60万左右，1.5公里半径人口没有达到大卖场所要求的２０万人口，这是目前招商的最大难点。项目SWOT分析O机会海峡西岸经济区概念提出以后，建设大泉州成为共识，在城东建设大型购物中心具备了客观条件。泉州市政府规划在城东建设区级商业中心，事实上泉州古城单一商圈的现状不利于今后泉州商业发展，城东适合建设大型购物中心，泉州城东购物中心项目具有成为市级商业中心的潜力。未来城东片区人口稳步增加，丰泽区商业潜力值得我们充分挖掘。项目SWOT分析T威胁泉州最大的购物中心目前在晋江，消费力度最强的泉州市区没有10万平方米以上的大型购物中心，其它投资者也将积极策划投资大型购物中心。形成新的商圈需要较强的投资实力，需要市场培育期使商圈发展成熟。项目周边4公里半径人口现状社区名称金凤屿安置小区美仙山安置房小区西福小区东方星城景都花园社区面积总建面占地19亩，建筑面积49m2总用地面积120亩，总建面34.6万㎡

总建面20万㎡占地面积约45亩——距项目距离500m700m800m800m600m位置东至滨江大道，西至安吉路洛江区酒店北至泉州医高专校区，南至滞洪区浔美社区边城东西福社区，东至规划路，西至泉肖铁路控制线，南至城东中心大街，北至324国道洛江安吉大道吉源小区旁安吉大道11中附近销售价格安置价：2000元／m2商品价：2800元／m24168元／m22500元/m2起规划户数人口有2488套住宅12栋高层建筑1534套459400（不包括别墅）入住率100%100%100%90%100%入住人口1.8万人--目前项目周边已有和在建的社区有：景都花园、美尔奇、东方星城、金凤屿安置小区、浔美社区、凤屿社区、东星社区、前头社区、华景仁居分析结论和启示城东区域集合了商务、旅游和商业资源，应充分考虑利用泉州历史文化特色，以海峡体育中心作依托，具有发展大型一站式购物中心的基本条件，本项目有成为泉州未来商业实现升级的出口和泉州未来的商业核心可能。“机遇”+“挑战”项目定位目标主题定位——以地产开发为起点，整合城市体育、展览、旅游、商业的资源，充分考虑利用泉州历史文化特色，依托城市交通接驳点的优势和文体中心的凝聚力，形成步行街、酒店、购物中心、商务物业相互结合的综合业态结构，规划建设集合泉州特色文化及法兰西和意大利等异域文化特色步行街街区和目的地式的购物中心。

目标投资者定位——长三角及台湾华侨职业投资者、中小企业主及个体工商、政府高层公务员、实力商家；目标消费群体定位——主要对象是泉州城区的消费者，兼顾服务城东片区和其它区域的消费者。重点对外辐射惠安和晋江、石狮等县城消费者。华侨大学等大专院校师生是我们专门考虑吸引的顾客群体。

商圈定位——在城东片区今后逐步增加的人口过程中，４公里半径是我们辐射的重点区域之一。

目标商户定位——国内外知名主力店、专业店、品牌店及其连锁机构。项目系统定位市场总体形势分析商圈和竞争对手业态分析项目定位及商业价值挖掘项目业态规划建议项目招商组织计划项目的赢利模式设计及效益分析报告思路与结构项目业态规划基本原则整体协调——注重项目于整体片区及周边设施的协调性，建成和谐共生的商业生物圈；规划领先性——高起点开发规划，以世界领先的商业形态为标杆，保持项目在建筑立面、商业布局、经营管理的领先性；形成特色——以现代消费理念为核心，打造以休闲娱乐为主题的目的地式购物中心和世界风情步行街区，塑造泉州商业名片和城市客厅；业态互补——所有业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享；业态的组合要能够满足泉州市民购物休闲等日常和大件消费；必须保留部分业态用以满足本项目住宅、商务公寓、商场从业人员和购物客户的随机性和必备配套服务。开发借鉴及项目业态理念设计1.乐天探险世界

（LotteworldAdventure）

2.魔幻岛（MagicIsland）

3.乐天世界民俗博物馆

（LotteWorldFolkMuseum）

4.乐天饭店（HotelLotteWorld）

5.乐天百货公司（Jamsil）

（LotteDepartmentStore）

6.乐天世界百货公司（World）

（LotteDepartmentStore）

7.乐天世界购物区

（LotteWorldShoppingMall）

8.乐天世界体育中心

（LotteWorldSports）

9.乐天世界室内游泳池

（LotteWorldSwimming）

10.乐天世界广场

（LotteWorldPlaza）韩国乐天世界购物广场的借鉴乐天世界总体规划布局乐天世界位于汉城的占地面积８２５００平方米，内设乐天宾馆和乐天百货、乐天免税店，连接地铁2号线蚕室站，交通便利。并且，如果使用夜间券，将可以用低廉的价格使用全部的游乐设施、健身中心、民俗博物馆。拥有室内“乐天世界探险”和室外的“魔术岛”，还有四季皆宜的“乐天滑冰场”以及体会韩国文化和生活的“乐天世界民俗博物馆”、“乐天影院”等，是世界上最大的室内游乐场。神秘华丽的乐天世界拥有世界上最大的室内主题公园并已载入吉尼斯世界记录，在美国和日本被称作“韩国的迪斯尼乐园”，在加拿大被称作“艾德蒙特MALL”。

乐天世界注重购物中心中引进娱乐和文化要素。乐天世界是比较成功的主题购物中心，其业态值得我们借鉴。韩国乐天世界购物广场的借鉴韩国乐天世界购物广场的商业业态组成乐天世界项目主力商店乐天百货乐天免税店餐饮休闲、娱乐11层全部拥有室内“乐天世界探险”和室外的“魔术岛”，还有四季皆宜的“乐天滑冰场”以及体会韩国文化和生活的“乐天世界民俗博物馆”、“乐天影院”等，是世界上最大的室内游乐场。日本难波城业态设计的借鉴大阪难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。难波城分期开发示意图日本难波城业态设计的借鉴难波城主力商店是百货，步行街多引进名店，高岛屋为日本著名百货公司，走高档消费品路线，业务及规模大分庞大，在东京、大阪、京都及横滨等多个城市均设有分店。难波城的立体布局1.整体布局采用洋流理论，采光和通风模拟地上建筑。未来地下停车场和下沉广场方式都可以运用。商业街的业态思考大阪地下商场步行街通道法国下沉广场处理手法根据发展要求，我们首先考虑泉州城东购物中心地下室设置设备间和仓库,其次在海峡体育中心广场靠近项目部分建议设置下沉广场。2.创造文化主题体验空间，通过体验空间留住人流。商业街的业态思考通过装饰体现主题景观美国拉斯维加斯购物中心的天幕3.地上与地下有机连接，通过文艺表演等不断聚集人流。商业街的业态思考美国环球影城平面图JERDE公司设计这个项目的思路是将环球影城商业步行街设计成为顾客的目的地，通过丰富的画面引导顾客愿意向步行街的内部走去，通过设计可参与性的业态，让顾客停留更长的时间。商业街的业态思考美国环球影城鸟瞰照片商业街的业态思考美国环球影城立面图环球影城注重业态的多样化，特别是在影视文化方面独具特色，吸引很多年轻顾客群体。项目业态建议总体思路从业态设计上充分考虑目标消费群体的延伸，按照目标消费群体定位划分商业空间，形成特色鲜明、相互协调的商业环境；将文体、旅游、城市历史文化、休闲、餐饮等功能充分融合，创造现代消费体验，树立项目的核心吸引力。

如商务写字楼和酒店人群可以方便前来购物中心消费；空中花园作为共享的公共空间，配合餐饮业态，是景观休闲和餐饮娱乐相互结合，空中花园也是婚礼广场的最佳平台；体验书城是高校学生群体的理想阅读场所；特色街是回顾体验文化的旅游热点等。从开发的面积和步骤上，充分与片区发展状况相适应，城东片区“新城”形成过程也是本项目累进开发，业态逐步完善，效益逐步提升的过程。

借鉴了上海大型城市综合体项目论证的经验，参考了厦门明发广场和晋江SM广场的经验与教训。商业（购物直接相关业态）超大规模的表演及音乐喷泉设置在项目中间的舞台购物类——大卖场、百货、品牌折扣店；专业商店如奥运（运动）城、家居家饰、家具、家电,婚纱庆典中心、餐饮（中、西、特）、娱乐、酒吧（咖啡吧）一条街、小吃一条街。文化类——书城、书画（地方戏曲）社；休闲类——茶楼、休闲会所、日泰式桑拿（大型洗浴）中心、网吧、美容院、大型美发城、药店、参茸补品、少儿游乐城、鲜（干）花店；配套商业设施——银行、金融超市特色步行街（以国、区域命名如巴黎、香港等）、精品名品店、手工作房、民俗风情街、绿色生态园。娱乐类——电影院、动漫城、体育类活动场馆、培训中心、科技馆会展中心——主题展览馆、常年举办大型会展活动星级酒店和公寓项目综合体功能组合业态分类项目竞争策略视觉营销与商品陈列超越泉州现有百货百货形象以日本伊势丹百货作为标杆。大卖场引进类似台湾大福源之类的商场本身与大商新玛特竞争中就处于优势地位。服务标准达到日本百货和购物中心标准泉州城东商业广场应该首先提升员工素质，进行严格的训练，让顾客得到美好的服务体验；我们对员工的考核标准是每人销售额以及顾客满意度。购物中心促销创新注重调动品牌设计师和营业员的积极性，组建泉州城东购物中心艺术团，营业员作为服饰等模特参与表演，注重与顾客建立亲情互动关系。建立在知识管理基础的电脑化管理我们的决策建立的销售数据和顾客满意度的基础上，通过良好的管理提升整个购物中心利润。通过商家利润增值，稳步提升商业物业价值。项目综合体功能组合价值实现方式泉州城东商业综合项目1#、3#地块用地指标物业形态建筑面积（m2）比例（％）商业156,500.0037.01%其中：百货商场30,000.007.09%购物中心30,000.007.09%大卖场12,000.002.84%步行街（含书城及文化休闲占据１万m2）84,500.0019.98%大型餐饮娱乐20,000.004.73%写字楼60,000.0014.19%SOHO公寓120,000.0028.38%五星酒店30,000.007.09%酒店公寓30,000.007.09%会所及配套6,380.091.51%总建筑面积422,879.69100.00%空中花园30,000.00地下工程86,888.20景观营造5,000.00一层区域主要业态：服装和皮鞋皮具品牌折扣店形式

细分业态：品牌服装、休闲服装、体育服装和器材、普通服装、鞋帽饰品化妆品、箱包皮具

辅助业态：社区配套、银行、西式快餐

定位原因：

1.服装最聚集人气，有利整个商场经营；服装可以承受较高租金，支撑销售；

2.服装商家数量足够多，有利招商；形成足够的规模，服装商场才有竞争力；

3.全国各地产权商场，一楼经营服装的居多，本项目比较安全。临主干道人气却不是最旺，最有利形象展示。临主干道方向需要有良好的店面形象和足够的租金承受力，需要实力厂家支持；品牌店不能够为商场创造人气，只能创造品质；品牌服装安排在主力百货店两侧，容易形成良性互动；此区域可以穿插个别高品质业态，比如珠宝、眼镜等等；主要以成熟女性和成功男士为主要客户。类比商家：哥弟、圣大保罗、庄吉、ESPRIT、Ｕ２、艾格……品牌服装专卖店与品牌折扣店：3号地圆形内展示闽南品牌广场和国内品牌，1号地的法国及意大利两层街区引进国际著名品牌，按照品牌折扣店形式经营。计划引进品牌为LV、AMANI、Chanel、杰尼亚等世界顶级品牌，凡是不进入泉州的直接买断闽南地区代理权。北京燕莎奥特莱斯外立面位于上海奥特莱斯的AMANI利用项目大型步行街，引进大型品牌折扣商店业态，步行街引进品牌折扣店业态。依据如下

1．项目具有８万平方米大型广场可以停车非常吻合奥特莱斯要求；

2．商业步行街面积较大需要统一经营，否则类似明发步行街无法开业经营会导致项目经营失败；

3．闽南具有品牌消费风气，具有潜在客户群体。存在困难１．泉州目前还不是厦门消费中心，闽南只能容纳一个交通方便的大型品牌折扣店，泉州在商家认知度方面不如厦门；２．项目由于地价较高，与上海奥特莱斯超低土地价格相比，经营成本略高。解决方法

1．吸取国内外发展奥特莱斯的经验与教训，与上海奥特莱斯等进行战略联盟。自营部分国际名牌代理，充分按照闽南消费者习性选择品牌。

2．通过住宅等物业盈利，对奥特莱斯业态经营进行培育。３．积极引进大型基金长期持有本项目商业物业。2、休闲服装租金承受能力其次，人气聚集能力第一；此区域以具有一定品牌的专卖店为基本。能够衔接品牌服装和体育服装，同时为网吧提供客户。主要以青少年为主要消费对象。类比商家：真维斯、美特斯邦威、以纯、班尼路……3、体育服装市场需求量不是很大，因而人气不旺，所以安排在项目的最后面；租金贡献较好，安排在一楼次入口旁；主要消费者为学生和年轻人，同楼上的网吧客户群体相呼应又可以承接休闲服装的客户继续消费。类比商家：安踏、李宁、双星、耐克、鸿星尔克……４、体育用品体育用品的租金承受力和店面形象支持很好，人气吸引力却很弱，因而放在体育服装的后面，从人流动线来讲此区域将会是未来人气最少的地方之一。希望通过1层通道能够聚集人气的化妆品和礼品等改善客源状况。类比商家：巅峰户外、ZIPPO、澳瑞特……５、化妆品玩具礼品化妆品、饰品、玩具礼品等能够吸引众多年轻时尚的女孩，同时为一楼的普通服装提供客源引导和疏散，解决狭长的走廊的人流聚集，同时为二楼的商家提供补充客源。此区域配合部分休闲区域和随机性消费的休闲食品店，吸引往来客户停留休息。类比商家：莎莎国际、千色店石头记、晶晶饰品、快三秒、珍珠奶茶……6、普通服装鞋帽中低价位的服装鞋帽产品对于大型商场的人气提升比较重要，鉴于单店面积偏小，因而适合通过外部环境营造后在内部商业街的经营，将会有力的支撑铺面小分割销售。内街经营可以避免该行业过高的更换率带来的不良影响。7、社区配套因本项目有相当体量的住宅和商务公寓，商业配套必须解决掉他们以及商场工作人员和购物人群的必备和随机性消费。类比业态：干洗店、票务、烟酒干杂、米面粮油、净菜净肉专卖、诊所、药店、中介……8、银行金融大体量的商业项目必须有２个以上的银行作为配套，但是由于银行不能够吸引人流，经常占据主要口岸的金融机构对于商业项目的整体商气又非常大的不良影响。建议将银行放在餐饮的两侧，可以同其他项目间作一个过渡。同时必须限制银行的租赁面积不能太大，主要入口的转角和大道方向绝对不允许银行入驻。三层其他主要业态：居家生活广场（家具、床上用品、窗帘布艺）

辅助业态：文化用品、办公用品、美发厅、个性小店

细分业态：各市家具、桌椅、厨房成套设备、床上用品、窗帘、居家服、居家饰品

备选业态：家电卖场、电脑通讯、书城、迪吧、漫摇吧、歌厅、

操作思路：按照居家生活广场为蓝本进行招商统一运营，同各次主力店的谈判依然继续，最终根据实际情况进行权衡取舍。首选运营居家生活广场、次选专业店租赁、最后选择部分典范业态由公司自营，待商铺销售完毕后看情况处理。定位原因：楼层较高展示效果也不太好，随机消费的客户较难到达，必须是目的地消费；单体体量较大，分割内街容易形成死角，不利销售；电器卖场、通讯城、书城等谈判困难，租金很低；很多家具城仅仅为家具用品，我们建议选择类似伊利诺伊这样的家居城，产品集成化程度较低，不符合行业发展规律；居家生活用品可以吸引家庭消费，对项目人气有一定帮助；

类比商家：红苹果、香港皇朝、富安娜、方太、欧芮橱柜、水星家访、兰花草……二层、三层区域主力超市、大卖场、百货关于大型书城业态的思考大型体验式书城是值得专题论证的业态之一，如果能够设置2万平方米大型体验书城，能够吸引顾客停留较多时间，有利于整个项目商业的成功。两个理由：1城东是大学比较集中的区域2.泉州经济发展客观需要大型书城，满足人们学习的要求。深圳中心区体验式书城四层区域主要业态：餐饮、网吧、咖啡厅、茶楼

细分业态：当地小吃、中式快餐、中餐、川菜、火锅、特色餐饮

辅助业态：电玩、游戏、培训；保健、浴足、按摩、棋牌

商家要求：具有一定的品牌，经营面积单店300平米以上，店面形象良好，经营者有素养

定位原因：

1.餐饮商家能够为商场创造较多的人气，是众多大型商业项目必选的业态之一；可以为来商场购物的消费者提供饮食服务，同时通过目的性消费可群带动商场经营；

2.餐饮集中在一起，便于工程设计和改造；餐饮可以带动茶楼保健和健身等的消费；

3.本楼层适合目的性较强的私密型消费业态经营；茶楼休闲等为3号楼的餐饮客户提供了后续消费场所，可以承接客源；

4.网吧同一楼的运动和休闲服装客户关联，也是餐饮后的休闲场所之一，可以相互映衬。类比商家：重点引进闽南特色餐饮,兼顾引进各地知名餐饮.

重庆火锅、谭鱼头、岐山绍子面、永和豆浆、刘一手、老房子、味道江湖、巴西烤肉……

星美、北大青鸟、富桥、良子……关于滑冰场业态的设置建筑面积３０００平方米冰面面积１８００平方米左右。建议利用体育馆配套商业引进两个大型知名酒楼，其中一个引进类似深圳海港城之类的大型海鲜酒店，规模档次等远远比泉州的榕树下好。建议利用法国与意大利街区优势，引进法国和意大利知名餐饮，引进台湾小吃街区，形成泉州区别其它商业街区的特色。充分利用现有的体育馆２万平方米商业做成精品海鲜超市与精品酒楼是一个创新，其中海鲜超市直接与广州水产品批发市场合作，比榕树下能够降低２０％价格，服务质量好于榕树下，将在闽南具有较强竞争力。广州水产批发市场深圳特色餐饮法国特色餐饮主要业态：健身

辅助业态：其他特色店面

细分业态：台球、乒乓球、机械健身等室内运动，瑜伽、跆拳道、球操、舞蹈等技巧性减肥束身运动。

定位原因：

1.健身同美容婚庆有一定的关联性，同茶楼按摩等也有一定的客源互享；

2.健身商家根据实际面积紧凑安排，剩余三四楼面积为其他板块富裕或者未考虑到的业态作调整空间。类比商家：浩沙、冠军之夜、英派斯、美格菲……五层区域建议充分挖掘3号地块商业功能，建议3号地块的商业部分（不含酒店）业态如下：泉州城东购物广场商业布局与业态表大卖场大卖场类似沃尔玛，家乐福，大润发300个车位2平方米包含一层3000平方米餐饮餐厅面积：0.8万平方米步行街一层6万平方米（其中麦当劳占用一层2000平方米左右，一层总计可以销售部分3万平方米）精品步行街及部分商场，包括大卖场拥有３０００平方米空间，用于设置入口等功能。麦当劳或KFC要求１，２层部分空间，建筑面积为６００平方米左右，200个停车位。其中一层定位为OUTLET经营面积在2万平方米左右，一层主力商店：化妆品专卖店类似莎莎国际2000平方米，药店2000平方米，屈臣氏１０００平方米,通过端点特色店铺带动步行街的品牌。二层步行街2万平方米左右,部分主力商场:ITAT品牌折扣店设在二层，其余作为OUTLET1万平方米。主力百货白领风格百货（自营可以销售）2.4万平方米高档百货高档百货，类似新世界百货、西武百货或上海第一八佰伴百货2、3、4层1万平方米加上一层5000平方米电器商场和家居商场类似苏宁电器和家居商场类似伊利诺伊1万平方米运动娱乐会馆包括健身中心，体育运动设施，包括滑冰场，儿童娱乐场1万平方米电影院数码影院6000平方米商业面积其中每层停车3000平方米，三层共计9000平方米，预计停车200个，一层地面停车1万平方米，预计停车300个。12万平方米地下停车面积地下停车位按照40平方米一个车位计算，需要2万平方米，500个停车位。1万平方米作为设备间及仓库。累计停车位置2000个左右,需要地下停车面积8万平方米左右。3万平方米总面积15万平方米项目综合体功能组合价值实现方式1商业80,000.00

其中：临街商业10,000.00购物中心35,000.00大卖场15,000.00步行街20,000.002高档住宅115,000.003写字楼60,000.004SOHO公寓100,000.005五星酒店30,000.006酒店公寓30,000.007会所及配套7,880.098总建筑面积422,880.099空中花园10,000.0010地下工程86,888.2011景观营造5,000.0012建造总额524,768.29购物中心和步行街、五星级酒店基本模型五星级酒店和公寓安吉路临街狭长广场体育馆入口广场80000平方米项目交通动线与内部人流动线安吉路人流社区人流五星级酒店体育广场及大型停车场

将1、3号地块统一考虑，我们建议总建筑面积在40万平方米左右，其中五星级酒店和购物中心重点设置在3号地块内，1号地块需要设置10万平方米左右商业，其他功能考虑住宅公寓之类配合。总体思路项目彩色总平面规划图3号地城市综合体模型

城市综合体的优势是共享人流，不同功能组合在一起,满足顾客的多方面需要,集约利用土地。五星级酒店5.3万平方米左右，与体育馆(未来作为会展中心用途)结合，未来参加会展的人流可以方便入住，节约时间。中心内广场设置环状骑楼商业街区，引进名牌展示区概念,吸引大型品牌旗舰店入住，中间设置水上舞台，商场顾客直接可以欣赏表演。方案23号地城市综合体模型方案2鸟瞰图大卖场靠近社区方案１多角度观看方案2根据泉州城东购物广场整体营业需要，我们划分了商业通道与动态流线，在一层步行街部分，我们的分割侧重满足名店及次主力店经营和实际销售需要，为满足客户的投资要求，适当划分较大面积供应银行、通讯等大客户购买，例如东安吉路交叉规划路临街部分，我们将重点引进国际名品会员店，莎莎国际化妆品专卖店，同仁堂药店等知名商场；为更大限度提升商铺价值，我们建议在室外步行街与室内精品步行街相互结合，形成环状步行街格局，主要端点设置主力店或名牌店，吸引人流便利循环，地下设置大型步行街。项目步行街部分的临街商铺，引进名店，例如国际知名品牌专卖店，为更好地与大卖场和高档百货配合，发挥大卖场和高档百货的作用，我们考虑了高档百货及大卖场和步行街设计的共同需求，并考虑两者的最佳平衡点，因此，我们根据商业经验提出具体的规划设计意见，包括出入口的设置，内部步行街的设置、配电间的位置微小调整，甚至对卫生间的面积我们都提出具体建议，帮助发展商与设计院完善设计方案，这是具有非常大价值的建筑策划措施，能够帮助发展商多创造数千万元以上价值。市场总体形势分析商圈和竞争对手业态分析项目定位及商业价值挖掘项目业态规划建议项目招商组织计划项目的赢利模式设计及效益分析报告思路与结构招商步骤策略设计做好项目的策划和商业布局及业态设计工作，通过一流的策划和建筑方案表达，明确项目吸引商业人流的主要措施，吸引商家主动进驻。节点安排正式建筑方案完成阶段签订意向合同，项目开工后签订正式招商合同。招商目标商家和基本策略沃尔玛已经成功进入泉州市场，我们需要解决两个问题，第一招商租金合适，第二帮助沃尔玛进驻后调整商品品类，增加中高档商品种类。对方拟适当时机派人到泉州考察。家乐福已经进入哈尔滨市场，已经和大连的拓展经理和北京拓展总监沟通，近期发送招商手册。他们评估泉州状况感觉人流量不足，是我们需要重点说明的问题。大润发台湾大润发公司是亚洲知名大卖场，目前在沈阳、长春、哈尔滨和齐齐哈尔等设立大卖场，在北方经营业绩优于家乐福，在本土化方面比较领先。对进入泉州市场已经做过调查，积极要求进入泉州市场，与我方已经初步沟通并考察现场。计划邀请其高层在规划调整后前来考察。日本JUSCO精品超市已经进入深圳市场，中国区总部设在香港，即将进入北京市场，在北京开设购物中心后，将要进军东北市场，我们已经和深圳拓展经理深入沟通，和该公司保持密切联系。深圳人人乐初步沟通，在租金适当前提下，人人乐进入泉州对于双方都是成功的标志，人人乐实际经营能力很强。世纪联华国内最大超市，目前扩展全国市场意向很强。大卖场奥特莱斯大型品牌折扣店,与深圳新摩尔公司具有良好合作关系。王府井百货已经派人考察过泉州市场，王府井在全国各地开店，目前已经和我公司初步沟通。深圳西武百货目前是深圳最高档百货，已经和拓展部经理沟通。香港新世界百货已经和中国区总部沟通，安排专人与新世界保持联络，新世界百货上海总部已经初步联络，泉州项目基本情况已经和北区拓展经理已经联络好，在我方立项确认后，直接派人到泉州沟通。招商目标商家和基本策略百货招商与品牌折扣店招商目标商家和基本策略次要主力店ITAT国际品牌折扣店已经和对方总裁沟通，已经签订意向合同。同仁堂药店已经和拓展部经理沟通，需要保持联络。莎莎国际通过香港特许经营协会专题沟通麦当劳具有在泉州开办得来速餐厅的较强意向，安排在深圳进行正式沟通。KFC肯德基餐厅进入泉州市场将与大润发大卖场配套。