西安碑林区交大西门地块可行性研究分析报告

西安·交大西门地块

可行性研究分析报告西安碑林区交大西门地块

可行性研究分析报告陕西润通工程投资2021年8月25日西安·交大西门地块

可行性研究分析报告前述市场研究目的：了解开发西安碑林区交大西门地块的时机及风险，明确此地块是否具备投资价值，适宜开发。市场研究时间：2021年8月25日—8月28日市场研究方式：地块实地考察；二手资料采集:政府报告宏观数据、易居数据地产同行访谈西安·交大西门地块

可行性研究分析报告目录工程地块分析城市、经济、区域房地产市场环境典型案例分析工程初步市场定位规划论证工程本钱初步测算结论建议西安·交大西门地块

可行性研究分析报告1.工程地块分析1.1地块位置本案此地块属于西安碑林区，南二环内，在西安交大西门的正对面，属西安市中心区域！西安·交大西门地块

可行性研究分析报告1.工程地块分析1.2地块四至本案西安交大兴庆宫公园西安理工大学交大附小交大附中北至：在建社区南至：在建乐居场工程东至：经九路〔对面即交大西门〕西至：待建用地西安·交大西门地块

可行性研究分析报告1.工程地块分析规划建设用地性质总用地面积（万㎡）其中：总建设用地（万㎡）代征城市公共用地面积（万㎡）暂未明确总建筑规模（万平方米）容积率大于5建筑控制高度1.3工程根本指标本案西安·交大西门地块

可行性研究分析报告1.工程地块分析1.1地块位置此地块属于西安碑林区，南二环内，在西安交大西门的正对面，属西安市中心区域！本案经九路咸宁西路兴庆路友谊东路太乙路环城东路二环二环互助路内城环城南路工程属西安市中心位置交通四通八达周边道路路况一流1.4工程周边道路及交通状况西安·交大西门地块

可行性研究分析报告1.工程地块分析1.5地块内部现状及周边环境地块内部平整无建筑物地块北侧即将交付社区地块东侧紧邻经九路地块外围墙地块东对面交大西门地块南侧在建工程工程周边以高校、住宅为主，北临公园，无其它干扰物业，是优质、优质的居住用地西安·交大西门地块

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可行性研究分析报告2.城市、区域、经济西安地位历史：13朝古都，世界四大文明古都近代：科教、文化、革命基地〔延安〕，西安事变，首都第二候选城市现代：西部大开发核心城市、陕西首府、国际重要科教、航天中心城市，旅游城市未来：有望成为中国第五个直辖市西安·交大西门地块

可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.1西安经济2021年，西安生产总值〔GDP〕2719.10亿元，比上年增14.5%，已连续3年增长超过14%2021年上半年增长16.8%，再创新高西安近年来经济增长率高于全国5%以上西安·交大西门地块

可行性研究分析报告2.城市、区域、经济西安经济2021年，西安生产总值〔GDP〕2719.10亿元，比上年增14.5%，已连续3年增长超过14%2021年上半年增长16.8%，再创新高西安近年来经济增长率高于全国5%以上西安·交大西门地块

可行性研究分析报告2.城市、区域、经济西安房地产投资从年度房地产开发投资来看，除了2005年房地产开发投资额有所下滑外，其他年份房地产投资都呈现了逐年增长的状态。房地产开发投资的增长，说明西安房地产开发投资依然保持了较高的增长，开发企业依然看好西安房地产市场的开展。随着西安经济的近年的加速开展，开发商投资的热情将会增加，国内和港澳台的房地产大鳄纷纷抢驻西安。房地产开发投资西安·交大西门地块

可行性研究分析报告2.城市、区域、经济西安科教实力西安高新区创业园西安综合科技实力位居全国第三，仅次于北京、上海，是全国科研和科技最集中的城市之一。西安有科研机构672家，国家重点实验室55个，技术开发机构2,000多家。西安有全日制普通高等院校37所，研究生培养单位48个。高新区依托区域优势，吸引大量外资、民企和创业型小公司入驻。经开区、曲江开发区、浐灞生态区等促进经济再开展。经济的持续开展，特别是高科技人才的纷纷落地，使得西安的房地产开发一直处于供不应求的状态西安·交大西门地块

可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.2碑林区区位碑林区是西安无可否认的中心区域，有如东城、西城在北京的地位因中外闻名的宋代“碑林〞而得名50公里西安阎良国家航空基地中心城区西安·交大西门地块

可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.2碑林区旅游资源碑林区是西安旅游资源最多的地方之一西安钟鼓楼——我国目前规模最大，建筑最宏伟，保存最完整的明代建筑之一小雁塔——唐朝长安保存至今的两处重要建筑之一碑林博物馆——我国最早、名碑最多的一座文化艺术宝库古城墙——中国现存最完整的一座古代城垣建筑还有兴庆宫公园、关中书院、古文化一条街、八仙宫、张学良公馆、宝庆寺华塔、罔极寺、卧龙寺等等西安·交大西门地块

可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.2碑林区商业碑林区作为西安的城市中心，集中了西安最繁华的商业区和最多样化的商业南大街——国际品牌高档商业〔西安的王府井〕东大街——时尚年轻化的商业步行街〔西安的西单〕雁塔中路——电脑城，西安的中关村还有现代文化气息的德福巷休闲商业街、具有深厚传统文化积淀的书院门古文化街、南二环餐饮休闲一条街、骡马市步行街、互助路群众餐饮一条街、光大巷水族花卉一条街、湘子庙书画一条街、雁塔路商业街等专业特色商街16条。西安·交大西门地块

可行性研究分析报告2.城市、区域、经济2.2碑林区科教碑林区以其深厚的历史文化为根基，成为西安最重要的科研教育基地。区域内有西安交通大学、西北工业大学等十七所大专院校，中科院光机研究所、西安热工研究院等一百一十多家科研单位，拥有八个国家重点实验室和三个国家工程研究中心，全区拥有各类专业科技人才八万五千余人，是名副其实的科技、教育和文化大区。特别是高新技术产业开发区一一碑林科技工业园区，正以其雄厚的科技实力、高效的管理效劳、优惠的投资政策、吸引来自世界各地的投资商在这里生产经营。西安·交大西门地块

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可行性研究分析报告3.房地产市场环境整体供需情况西安近年商品房市场处于快速升温阶段，除08年受金融危机影响，市场稍有收缩外，2021年全年销售面积突破1256万平米，处于供需两旺阶段。西安·交大西门地块

可行性研究分析报告3.房地产市场环境

价格西安商品房成交价格处于骤升期，09年成交均价突破5264元/平米，在全国房市严风格控的10年上半年，成交均价6057元，逆市同比增长26.56%。西安·交大西门地块

可行性研究分析报告3.房地产市场环境成交户型面积成交户型面积以80-100的两居，120-144的三居，以及144-180的四居为主。说明市场仍处于改善型居住阶段。西安·交大西门地块

可行性研究分析报告3.房地产市场环境客户构成客户来源95%为西安及周边地区的客户，外省市比较少，市场仍以自住需求为主，市场较健康，但随着成交的量升价涨，未来西安住宅的投资者比例将会增大。西安·交大西门地块

可行性研究分析报告3.房地产市场环境目前市场排名西安房市的热点区域一直在南面和东面。东南面是市场公认的中高档楼盘区域西安·交大西门地块

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可行性研究分析报告4.典型案例分析周边典型工程分析本报告略西安·交大西门地块

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可行性研究分析报告5.工程初步市场定位定位思路——在适宜的地段做最适宜的产品工程有什么地利：西安——文化古都、现代科教中心城市、未来直辖市城市核心地块、西安最著名学府——西交大对面、城市中央公园——兴庆宫园旁、城市富人区内、交通、配套无可匹敌天时：西安房地产市场的快速上升期，商品房供不应求人和：一线城市精英团队，携手陕西润通共创我们要创造什么我们的目标：以巅峰向巅峰献礼！创造城市宜居典范的高档楼盘为真正懂得品味之人量身打造珍藏一生之宅西安·交大西门地块

可行性研究分析报告5.工程初步市场定位定位参考案例—在名校旁边做什么工程？龙湖·唐宁one——中国中关村·清华大学旁的传世邸宅位置：北京北四环清华大学东门均价：45000元/平方米建筑形式：高层板楼装修：精装户型：340-390平米豪华4居，180平米大三居，局部满足学区家长的50平米贵族公寓西安·交大西门地块

可行性研究分析报告5.工程初步市场定位定位参考案例—在城市中心公园旁边做什么工程？棕榈泉国际公寓——朝阳公园旁·国际CEO首席居所位置：北京朝阳公园南路8号均价：已售完，评估价42000元/平方米建筑形式：高层板楼装修：精装户型：150-210平米3-4居，360平米平层官邸西安·交大西门地块

可行性研究分析报告5.工程初步市场定位工程初步定位：中央公园与西交大环绕的

城市上流层传世府邸西安·交大西门地块

可行性研究分析报告5.工程初步市场定位工程初步定位：产品定位户型：以150-200平米的3-4居为主，局部200平米以上的平层户型或复式户型，少量单身贵族公寓客户定位：城市上流人群、政界和商界成功人士，周边大学教授等高素质人群西安·交大西门地块

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可行性研究分析报告6.规划论证规划论证由于地块众多指标未明确，工程的规划有很大的余地，需要从以下几方面论证工程的经济性：1、容积率与售价关系2、户型与建筑排布关系3、住宅与商业比例的关系下一步将详细展开此项工作西安·交大西门地块

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可行性研究分析报告7.工程本钱初步测算本钱测算

〔样表〕开发成本测算序号成本费率费用(万元)备注1土地成本

1700.87

1.1土地出让金

1623

1.2契税4.80%77.87

2报建费用

1535.09

2.1市政共用配套费

1014

2.2建筑业劳务统筹金

480

2.3定额测定编制费

17.57

2.4质监费

13.52

2.5城市建设附加费

10

3建安费用

19399.84676003.1设计费50338

3.2勘察费

12.16

3.3建筑安装280018928

3.4监理费

121.68

4销售费用及税金

2137.5816

4.1销售费用2%570.02176

4.2营业税及附加5.50%1567.5598

5土地增值税

0见土地增值税计算表

6管理费

1800按3年开发期，每月50万元

7财务费用8%800按5000万贷款，2年贷款期限（3年开发期）项目总投资

27373

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可行性研究分析报告7.工程本钱初步测算销售收入表〔样表〕销售收入估算项目楼层建筑面积销售单价名义销售收入住宅F10-F2537014700025910F6-F9925470006478商业F4-F54627150006940F1-F36373150009560地下B1-B31033215001550地上合计57268853748888合计67600746150437西安·交大西门地块

可行性研究分析报告7.工程本钱初步测算损益表〔样表〕损益表序号项目说明值含沉淀物业价值