综合用途土地评估方法

最近在论坛上经常看到有朋友发帖讨论综合用途土地评估问题，今天，我做个总结，请各位讨论、批评、指正。本文所说的综合用地评估是指一宗土地上的建筑物涉及两种及两种以上用途，并且当地的基准地价体系中并没有综合用地的评估技术体系。我们举两个例子说明，待估宗地A内建筑物为平房，两栋平房的用途分别为临街商业和住宅，土地总面积1000平方米，商业用房面积100平方米，住宅面积400平方米；待估宗地B为市区一宗土地，地上有一高层建筑物，其中楼下三层为商场，四层至十层为公寓，土地总面积10000平方米，商业面积20000平方米，公寓建筑面积40000平方米。现要对两宗土地进行评估。对于两种以上用途的综合用途土地的评估，其基本思路有两种：第一种，如果当地采用楼面地价体系，对于这种评估就很简单，分别用两种方法评估两种用途各自的楼面单价，用各自单价乘以各自的建筑面积即可得到两种用途土地的总价，将总价相加即为评估土地的总价；第二种，如果当地采用地面地价体系，则比较复杂，首先需要对两种用途建筑物所分摊的土地面积计算，然后分别利用两种方法计算两种用途的地面单价，进而求出土地总价。从上面思路大家可以看出，关键是如何分摊土地面积。对于待估宗地A，属于单层土地面积分摊，其常用的分摊方法是：单用途土地面积=该用途建筑物占地面积+公用土地面积x（该用途建筑面积/宗地内总建筑面积），则待估宗地A的商业用地面积=100+500x（100/500）=200平方米。对于待估宗地B，属于多层多用途面积分摊，其分摊的方法较多，目前行业内主要有以下几种：第一种，根据各自拥有的建筑面积来分摊，计算公式表示如下：该用途土地使用权分摊面积=该部分的建筑面积才总建筑面积x该建筑物总占地面积如果该宗地中仅此一栋建筑物，则公式中的“该建筑物总占地面积”即为宗地土地使用权总面积。待估宗地B的商业用途土地面积=20000-60000x10000=3333.33平方米。这种分摊方式是目前各个地方所采用的方法，简单易行，但是有失公平，比如待估宗地B,其楼下的商业是土地使用权的直接收益者、使用者，土地的各项因素对楼下的商业的影响性大于楼上住宅的影响性，也就是说，楼下商业用途比楼上住宅用途对土地的敏感性大的多，同样，它从土地上所获得的利益也大的多，所以如果采用第一种方法，对于双方来说都有失公平，特别是在政府征收土地利用税费时（目前国内比较少，国外比较普遍），住宅用户和商业用户交纳同样的税费，显然是不公平的。所以，目前还有两外两种方法进行分摊。第二种，按房地价值分摊法。在建筑物使用过程中，政府要根据这个地块的位置或价值征收土地税费，如果不同用途不同层数的建筑物需要缴相同税费，就不太合理。为了公平起见，可以根据各部分的房地价值进行分摊，公式如下：该部分土地使用权分摊面积=该部分房地价值日亥建筑物的房地总价值x该建筑物总占地面积要说明的是，房地价值的前提是指各建筑物的装修状况、平面布置等相同。第三种，按土地价值分摊法。在土地利用过程中，由于土地用途不同，层数不同，土地产生的价值就不同，按照不同用途地价在土地所有用途地价中的比例对土地进行分摊，确定使用者拥有多少土地面积，应该承担多少税费，这样更为公平合理。这就是按土地价值分摊法。公式如下：该部分土地使用权分摊面积=（该部分的房地价值一该部分的建筑物价值）-（房地总价值一建筑物总价值）x该建筑物总占地面积解决分摊问题后，评估问题就迎刃而解了。在具体工作中，对于类似于待估宗地B的，是否需要考虑楼层修正、朝向修正等是个比较常见的问题。个人认为，在土地评估中应当不予考虑，我么评估的是土地而不是房地产，所以不应当去考虑朝向等修正，由于各用途的的土地是分摊土地，无法说明某部分土地是该用途的，更不能