物业管理招投标课件

物业管理招投标第一章物业管理招标投标概述指挥部基建处材料处办公室纪检审财务处招标办一、物业管理市场的形成与开展1981年3月10日深圳第一家物业管理公司2005年底全国3万覆盖率接近50%北京70%深圳、上海90%一级资质企业300多家住宅区工业区、市政、学校、办公楼等物业管理市场已经逐渐形成，环境趋于成熟1、物业管理市场的特征物业管理是物业管理人员的体力和脑力的劳动的支出，因此也是一种商品。1〕生产与消费同步2〕效劳质量的个性化3〕效劳的综合性与整体性4〕业主〔住户〕对需求效劳的伸缩性2、物业管理市场的构成主要包括市场主体要素、市场客体要素、市场交换行为要素1〕市场主体要素直接参与或直接影响市场交换的各类行为主体，即商品交换的当事人。供给主体要素指从事物业管理的各种类型的企业需求主体要素需要物业管理以及相关效劳的各类物业的业主、使用人及房地产开发商。协调主体要素政府部门和物业管理协会2〕市场客体要素无形的商品〔效劳〕3〕市场交换行为要素 在物业管理市场活动中各方面主体所采取的交换行为。 物业管理市场运作环境〔见教材P4〕3、培育和开展物业管理市场1〕转变业主观念，树立有偿效劳观念是培育物业管理市场化的根底 树立有偿效劳的观念；增强业主对物业管理意义的认识；“你要管〞变成“我要管〞。2〕精心培育，增强市场主体的经营能力，是加快物业管理市场化的重点。〔1〕增强经营意识〔2〕加强经营测算〔3〕努力探索经营方式3〕企业转变观念，树立市场意识，是培育物业管理市场的核心〔1〕树立效劳意识，强化敬业精神〔2〕树立企业形象、品牌意识和市场意识4〕加强立法，正确引导，是加快物业管理市场化进程的保证5〕政府要转变观念，按照市场经济规律办事，是培育物业管理市场的关键在培育物业管理市场化方面政府应做以下工作：〔1〕利用媒体进行宣传导向〔2〕利用政府的权威制定有关法律法规，进行政策向导〔3〕组织专家队伍，运用物业考评手段，推动物业管理市场的开展〔4〕严格把好资质审查关，使市场运作中的主体更加标准6〕树立业主“质价相符〞的物业管理消费观念1、实施物业管理招标制度的必要性1〕实施物业管理招标投标制度是市场竞争机制开展到一定程度的必然要求 一方面，大量企业的涌现，市场逐步建立、开展 另一方面为了真正走向企业化，必须开展市场竞争，实现资源的优化配置。2〕实施物业管理招标投标制度有利于实现业主和物业管理企业双赢3〕实施招投标制度是大力推进物业管理市场化的重要手段二、物业管理招标投标制度2、实施物业管理招标投标制度的重要意义1〕推动物业管理市场化2〕推动物业管理行业整体水平的提高3〕明确双方责任，减少经济纠纷4〕促进物业管理企业苦练“内功〞5〕促进公平竞争，抑制浪费和腐败现象3、我国物业管理招标投标制度的开展1)我国招标投标制度的开展过程2〕我国物业管理招标投标制度的产生和开展三阶段：〔1〕试验阶段〔2〕全面推广物业管理招标投标制度 1999年5月在深圳召开了全国物业管理工作会议会议主要精神〔P12〕〔3〕物业管理招标投标制度确实立和实施3〕物业管理招标投标制度的开展趋势4〕物业管理市场机制有待进一步完善1、招标投标〔1〕招标 指招标人根据自己的需要，对工程提出一定的标准或条件，向社会或几个特定的供给商或承包商〔各种经济形式的企业〕发出投标邀请的行为。〔2〕投标 指投标人在接到招标通知后，根据招标文件的要求编制投标文件，并将其递交给招标人的行为。〔3〕招标人 指依照法律规定对提出招标的工程进行招标的法人或其他组织〔4〕投标人 指响应招标、参加投标竞争的法人或其他组织三、物业管理招标投标的根本概念招投标的特点：标价保密性报价一次性法律的约束性2、物业管理招标投标实质是围绕着物业管理权的一种交易方式1〕物业管理招标2〕物业管理投标3〕物业管理招标投标3、物业管理招标投标的类型和范围1〕物业管理招标类型〔按内容分〕〔1〕单纯物业管理招标〔2〕物业管理与经营总招标〔3〕专项工作招标2〕物业管理招标范围?招投标法?规定以下建设工程，必须招标大型根底设施、公用事业等投资或者国家融资的工程全部或者局部使用国有资金投资或者国家融资的工程。使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的工程。一般物业管理招标的具体范围：A、民用机场、火车站、地铁、汽车站、航运码头、大型广场、公园、市政街道〔公路〕、公厕、停车场、公共交通运输工具等公共场所。B、居民住宅楼、住宅小区、别墅、宿舍等居住场所C、写字楼、宾馆〔旅馆〕、饭店、疗养院、商住楼、百货商场〔商店〕、大型超市、农贸〔商贸〕市场等商业场所；D、体育场〔馆〕、浴场、影剧院、娱乐中心等公共运动娱乐场所；E、工厂、农场、物流、保安、保洁、维修、供热供暖、给水排水等生产效劳场所；F、普通单位办公楼、学校、医院、图书馆、托儿所、幼儿园、养老院、康复中心、SOS村、殡仪馆等社会公益事业和社会福利场所。 涉及国家平安、军事机密、外交司法等国家机要部门的办公大楼物业、军事管理区的物业，不宜公开招标。4、物业管理招标投标活动应遵循的原那么1〕公开原那么2〕公平原那么3〕公正原那么4〕老实信用原那么第2章物业管理招标程序一、物业管理招标的条件1、招标人应具备的条件招标人必须是物业建设单位或相关物业产权人的法人代表〔负责人〕，或其委托的代理人。与招标物业相相应的经济、技术或管理类专业人员。具备自行编制招标文件，对投标人进行资格评审和组织评标的能力。2、招标工程应具备的条件符合城市规划要求符合政府公布的规模要求能够为物业管理企业开展工作提供一定数量的办公用房各类维修基金已经落实招标所需的其他条件已经具备二、物业管理招标的方式1、公开招标——无限竞争性公开招标2、邀请招标——有限竞争选择招标3、协商招标——议标三、物业管理招标的内容内容包括：前期参谋效劳和实质管理效劳非经营性物业和经营性物业内容略不同1、非经营性物业管理招标的内容1〕前期参谋效劳内容〔1〕开发设计期间提供的管理参谋效劳对投标物业的设计图提供专业意见。对投标物业的设施设备及建筑材料选用提供专业意见〔2〕物业竣工验收前的管理参谋效劳制定员工培训方案。列出财务预算方案。〔3〕住户入住及装修期间的管理参谋效劳住户入住办理移交手续的管理效劳住户装修及材料运送的管理效劳迁入与平安管理效劳2〕实质管理效劳内容物业管理的人力安排保安效劳清洁效劳房屋及设施的维修保养效劳财务管理效劳绿化园艺管理效劳其他管理效劳，如车辆管理及特约上门效劳等2、经营性物业招标的内容指以经营性房屋为主体的物业，如酒店、写字楼等物业管理超越了原有的交换式劳动范畴，成为创造性的附加劳动。前期参谋效劳内容增加一项重要效劳内容便是代开发商制定物业出租方案和租赁策略，以及进行广告招租宣传，最大限度地提高出租率，增加租金收入。实质性物业管理效劳是一种创造性的附加劳动，目的不是维持物业的根本使用功能，而是不断保持物业使用功能上的先进性，因此不仅要经常对物业进行高标准的维护，还要经常更新物业的设施和使用功能，以保持物业设施的先进性。另外，还应增加租赁管理效劳的内容。四、物业管理招标程序准备阶段调查阶段招标阶段投标阶段开标阶段评标阶段签订合同阶段ⅠⅣⅢⅦⅤⅥⅡⅠ成立招标组织申请批准招标准备招标文件发布招标公告或邀请书投标单位资格预审出售招标文件组织现场观察、召开标前会议ⅡⅢⅣ接受投标单位送交的标书开标1：标书评分阶段1信誉调查、采样开标2：现场辩论阶段评标、定标签订合同ⅤⅦⅥ1、招标准备阶段主要工作：成立招标机构、文书工作。1〕成立物业管理招标的组织机构分招标人自行组织成立的招标机构和招标人委托招标代理机构招标。自行招标的分两种情况：〔1〕开发商自行招标 开发商通过在其所在单位的董事会下设专门招标委员会或小组进行招标。招标委员会秘书部专业技术部〔2〕业主大会招标业主大会行驶以下职权：制订、修改业主公约和业主大会议事规那么选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制订、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责。〔3〕委托招标代理机构招标 专门从事招标代理业务的社会中介组织，是按照?公司法?设立，并按照?公司法?规定进行运营的经营性法人组织。代理机构应具备以下条件：有从事招标代理业务的营业场所和相应资金有能够编制招标文件和组织评标的相应专业力量有能够参加评标的技术、经济方面的专业人才业主办理委托手续时需提供的资料：招标工程的批准文件委托招标书资金落实证明其他相关证明2〕提出招标申请并进行招标登记建设单位向招标办提交的申请的主要内容：招标工程具备的条件建设单位具备的资质拟采用的招标方式对投标企业的资质要求或拟选择的投标企业3〕制定招标文件主要内容：招标公告或邀标书投标企业资质审查表投标须知招标章程招标工程说明书合同主要条款技术标准其他相关内容4〕编制标底〔1〕标底的编制原那么根据国家或地方政府制定的标准文件、法规条例、招标物业的效劳定位情况、该物业的根本条件与区域环境以及招标文件的要求等编制标底。标底的计价内容、计价依据应与招标文件的规定完全一致。标底价格作为招标人的期望方案价，应力求与市场的实际变化吻合，要有利于竞争和保值效劳质量。标底价格一般应由本钱、利润、税金等组成。一个工程只能编制一个标底〔2〕标底的组成内容标底的综合编制说明物业现场状况、影响因素、物业维修工程量清单与价格、管理效劳要求或预算方案。标底附件：物业的地质、水文、地面情况的有关资料，编制标底所依据的有关文件或方案。5〕确定招标的指导原那么及方式2、招标实施阶段1〕招标单位向社会发出招标公告或邀请通知〔1〕公开招标一般招标公告的内容：招标人的名称和地址招标工程的性质、数量招标工程的地点和时间要求获取招标文件的方法、地点和时间购置招标文件的费用需要公告的其他事项物业管理的招标公告，主要内容包括：标的。拟招标的物业名称，主要介绍物业管理招标的工程招标的对象。规定什么样的企业可以参加投标组织机构。招标领导小组或工作小组有关招标的说明。例如：参加招标应提交的文件种类由招标领导小组对报名企业进行资格审查购置标书的条件现场答疑会召开的时间、地点开标的时间，评标的方式报名投标的截止日期，报送投标书截止日期及其他有关事项〔2〕邀请招标或者议标2〕审查与确认投标单位资格?招标投标法?规定，招标人对投标人的资格审查的权利包括两个方面的内容。一是有权要求投标人提供与其资质能力相关的资料和情况，二是有权对投标人是否具有相应资质能力进行评审。资格评审资格预审资格后审资格预审通告应当说明以下事项：招标人的名称和地址招标工程的性质、数量招标工程的地点和时间要求获取资格预审文件的方法、地点和时间领取资格预审文件的方法、地点和时间领取资格预审文件时须交纳的费用；资格预审的日程安排需要通告的其他事项格式例如〔见P32〕物业企业申请被批准参加投标经招投标办事机构审查合格按时送到招标单位填写资格预审表资格审查的主要内容有：物业管理企业的根本情况物业管理企业拥有的资金数量物业管理经验与过去的表现物业管理企业的管理人员及技术力量。主要负责人经历及企业背景等情况3〕出售招标文件，召开标前会议3、接受投标阶段〔1〕投标文件组成投标函投标人资格、资信证明文件投标工程方案及说明投标价格投标保证金或者其他形式的担保招标文件要求具备的其他内容〔2〕提交投标文件4、开标、评标、中标阶段1〕开标2〕评标〔1〕标书评议按照招标书中规定的时间、地点，在法律公证机关公证员、有关投标管理部门工作人员以及投标单位代表共同参与、监督下，公开拆封开标，并把标书分发评委专家评阅。评委会的评委要认真评议，公平打分。〔2〕现场辩论专家对一些问题进行提问。无记名投票3〕中标根据评分排知名次，并由公证人员宣读公证书，确认预选中标单位。 ?招标投标法?规定“中标人的投标应当符合以下条件之一：〔1〕能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准；〔2〕能够满足招标文件的实质性要求，并且经评审的投标价格最低，但是投标价格低于本钱的除外〞5、招标结束阶段1〕订立合同2〕合同的履行合同要全部履行；合同履行中的担保〔总合同中金额的10%〕3〕资料整理与归档资料包括：招标文件招标文件附件及图纸中标人投标文件及标书中标后签订的承包合同及附件中标人的履约保证书与中标人的来往信件及其他重要文件第3章

物业管理招标文件的编制一、编制招标文件的原那么1、招标文件的涵义、作用和分类1〕招标文件的涵义2〕招标文件的作用明确投标人递交投标书的程序，说明所需招标的工程情况，告知投标评定准那么以及订立合同的条件等。招标文件是提供给投标人的投标依据招标文件是评标的重要依据。招标文件是业主和中标的投标者签订承包合同的根底。3〕招标文件的分类〔1〕按招标的范围划分国际招标文件国内招标文件〔2〕按标的物划分货物招标文件工程招标文件效劳招标文件施工工程、装饰工程、水利工程、道路工程……2、编制物业管理招标文件的原那么〔1〕合法性原那么〔2〕明确性原那么〔3〕指导性原那么〔4〕公平性原那么3、编制招标文件的程序1〕了解工程及所在区域环境2〕明确物业管理的质量标准与管理水平等要求3〕确定投标、开标、定标的日期及其他事项4〕填写招标文件的申请表5〕编写招标须知二、招标文件的编制方法1、招标文件的内容 包括3大局部〔P41〕 可归纳为6要素：1)投标邀请书2〕技术标准及要求3〕投标人须知〔1〕总那么说明〔2〕招标文件说明〔3〕投标书的编写投标书包括：投标书所用的语言文字及计量单位；投标文件的组成；投标文件格式投标报价投标货币投标有效期投标保证金投标文件的份数及签署〔4〕投标文件的递交〔5〕开标和评标〔6〕授予合同内容包括：定标准那么。资格最终审查接受和拒绝任何或所有投标的权力中标通知授予合同时变更数量的权力合同协议书的签署履约保证金。4〕合同一般条款〔通用条款〕 内容：定义。适用范围技术规格和标准合同期限价格索赔不可抗力履约保证金争议的解决合同终止合同修改适用法律主导语言与计量单位合同文件及资料的使用合同份数合同生效5〕合同特殊条款〔专用条款〕 是为了适应具体工程的特殊情况和特殊要求做出的特殊规定。在合同执行中，如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时，应以特殊条款为准。6〕附件包括：〔1〕附表投标书格式授权书格式开标一览表工程简要说明一览表投标人资格的证明文件格式投标保证函格式；协议书格式履约保证金格式〔通常为银行保函〕〔2〕附文 物业说明书〔3〕附图物业的设计和施工图纸2、招标文件样本格式〔P45〕三、物业管理专业效劳招标1、专业效劳分包招标的内容1〕专业效劳分包招标的目的〔1〕技术上的需要〔2〕经济上的需要〔3〕转嫁或减少风险2〕专业效劳分包招标的原那么、方式和程序3〕分包招标书的主要内容〔1〕专业效劳工程招标的综合说明〔2〕专业效劳工程概况说明〔3〕专业效劳的招标内容房屋以及部位的维修管理和要求住宅小区〔大厦〕公用设施、设备及场所的日常维修养护住宅小区〔大厦〕公共区域内的清洁卫生日常管理要求，包括清扫和保洁；住宅小区〔大厦〕内的保安要求、公共生活秩序管理；住宅小区〔大厦〕道路、车辆管理住宅小区〔大厦〕智能化系统的管理住宅小区〔大厦〕的供热包烧管理住宅小区〔大厦〕公共园艺绿化养护有关招标投标方面应说明的问题2、专业效劳分包招标应注意的问题〔1〕管理目标〔2〕管理内容〔3〕管理费用〔4〕专业效劳工程酬金〔5〕效劳质量保证〔6〕专业效劳工程分包招标禁止再次转包招标。第4章物业管理投标程序一、投标前期工作1、取得投标资格1〕取得从业资格〔1〕从事国内投标的资格要求有工商行政管理局所颁发的营业执照有有关部门核准颁发的资质证书〔2〕参与国际投标应履行的手续注册选择代理人2〕筹措资金3〕物业管理投标人应当具备的条件具有独立法人资格的物业管理企业符合招标规模所要求的资质条件；具有一定的技术、管理经验和能力；具有一定的物业管理经验和能力3、获取物业管理招标信息渠道：通过报纸杂志、电视、网络等媒介发布的招标广告或公告来发现投标目标，这是获取公开招标信息的主要方式。搞好公共关系，经常派业务人员深入各个建设单位和部门，广泛联系，收集信息。通过政府有关部门，如发改委、房地产行政管理部门、行业协会等获得信息；取得老客户的信任，从而承接后续物业或接受邀请而获得信息。通过咨询公司等代理机构获得信息；通过业务往来的单位和人员以及社会知名人士的介绍得到信息。3、进行投标可行性分析重点：1〕招标物业的条件物业性质、规模、类型是否适合投标人是否存在明的技术难度或有特殊效劳要求，预计应采取何种措施。物业质量及其配套建设情况、租售情况和人文景观等情况的了解和分析允许调价因素、收费及税金信息。2〕投标竞争形势根据投标工程的性质，预测投标竞争形势。预计参与投标竞争对手的优势。〔包括：特殊效劳优势、技术优势、人力资源优势、组织机构优势、地域优势、管理经验优势〕分析潜在竞争对手的投标积极性3〕本企业投标该物业的优势是否需要较少的前期费用；是否具有技术、效劳、价格等的优势；是否具有类似物业工程管理的经验及信誉资金、劳务、物资供给、设备、管理等方面的优势；工程的社会效益；与招标人的关系是否良好；投标资源是否充足是否有理想的合作伙伴联合投标，是否有良好的分包人物业经营方式二、投标实施步骤1、阅读招标文件1〕研究招标文件条款注意：研究物业效劳工程的综合说明，包括物业的地点、使用情况、功能区分以及业主的情况等，借以获得对物业全貌的了解。熟悉并仔细研究物业的规划设计和设计方案、设计图纸和技术说明书，目的在于弄清物业的建筑工程情况，使制定投标书和报价有比较可靠的依据。弄清中标后的责任和报价范围，以免发生遗漏。注意招标文件中有关时间方面的要求，如投标截止日期、投标有效期、开标日期、合同签订日期等。招标文件中有关保函或担保的规定；关于投标单位资质方面的要求；明确投标单位在投标过程中应遵守的程序、原那么和有关事项，如投标书的格式、签署方式、密封方法等，防止造成废标。2〕研究评标方法最低投标价法综合评估法两阶段评标法3〕研究合同条款首先掌握合同的形式是总价合同还是单价合同，价格是否可以调整，如何调整。研究付款方式〔支付时间、支付方法、支付保证〕、货币种类、违约责任等条款。研究不可抗力、合同有效期、合同终止、保险、争议解决方式等条款。2、考察现场，参加标前会议现场考察要注意以下情况：假设物业管理在物业竣工前期介入，那么应现场查看工程的实际情况。假设物业已经竣工，那么物业管理公司应按以下标准观察工程；工程工程施工是否符合合同规定与设计图纸要求经检验到达国家规定的质量标准，能满足使用要求。竣工工程到达窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常。设备调试、试运转到达设计要求；外在质量无重大问题；周围公用设施分别合理主要业主主要业主情况，包括职业、收入水平、消费水平、主要效劳要求与所需特殊效劳等。当地的气候、地质、地理条件。3、确定管理效劳方法、内容、标准及工作量 投标公司应依据招标文件中的物业情况和管理效劳范围、要求，详细列出完成管理效劳的方法及工作量。住宅小区写字楼商业楼宇工作重点4、制定资金方案目的：一是复核投标可行性研究结果；二是做好评议阶段向开发商或业主作承包辩论的准备。现金流动的工程有：标书规定的预付款、保证金等；接管期间费用支出接管期间收入；其他资金来源5、费用测算测算前，应确保做的以下几点：明确领会了招标文件中的各项效劳要求、经济条件计算或复核过效劳工作量掌握了物业现场根底信息掌握了标价计算所需的各种单价、费率、费用；拥有分析所需的适合当地条件的经验数据。6、报价评估与调整对于试算结果，投标这必须经过进一步评估才能最后确定标价，这主要是因为：试算所用根底数据可能局部是预测性的，局部为经验性的，不够精确可靠。风险等不可预见费用是主观设定的，应在计算结束后予以复核，综合各渠道所得信息分析做出报价决策可能由于估价人员比较保守，致使估价偏高。现行标价的评估内容大致包括两方面：一是价格类比；二是竞争形式分析。7、办理投标保函为防止投标单位违约给招标单位带来经济上的损失，招标单位要求投标单位出具保函。投标保函所承担的主要责任有：投标人在投标有效期内不得撤回标书及投标保函投标人被通知中标后必须按通知书规定的时间前往物业所在地签约。在签约后的一定时间内，投标人必须提供履约保函或履约保证金。通常办理投标保函应经过以下程序：向银行提交标书中的有关资料，填写?要求开具保函申请书?提交详细材料，说明物业管理效劳量及预定合同期限。8、编制标书要做到：报价合理、先进技术、优质效劳、包装好投标文件。9、报送投标书按时送达指定地点、密封10、参加开标会议和现场辩论注意仪表11、提供履约保函和签订物业管理委托合同三、定标后的工作1、中标后完善方案，签订与履行合同

进行一次谈判2、未中标的总结失败的原因可能有：准备工作不充分估价不准报价策略失误3、资料整理与归档资料包括：招标文件招标文件附件及图纸对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件投标文件及标书与招标方的来往信件其他重要文件资料购置招标文件标价计算调整标价考察物业现场编制标书制定管理效劳方法及测算工程量拟定资金方案封送标书、保函第五章 物业管理投标书的编写第一节、物业管理投标文件的主要内容一、物业管理投标文件的涵义——是物业管理企业为取得目标物业的管理权，递交给业主委员会〔开发商〕组件的招投标小组，就目标物业管理的各有关事项分析起草的文件。二、物业管理投标文件的内容封面正文投标致函附录技术标局部商务标局部〔一〕封面〔二〕投标致函——实际为投标者的正式报价信，其内容应说明：投标者完全愿意按招标文件中的规定承担物业效劳任务；自己的总报价金额投标者接受该物业整个合同委托效劳的期限本投标如被接受，投标者愿意按招标文件规定金额提供履约保证金；投标者愿意提交投标保证金并在投标有效期不撤回标书本投标书连同招标者的书面接受通知均具有法律约束力对招标者接受其他投标的理解〔三〕标书正文一般包括招标单位在招标文件中要求投标单位予以解决和明确答复的问题。通常物业管理标书工程主要有以下几项：1、前言〔1〕物业管理企业情况的简介〔2〕对针对投标物业的认识〔3〕概述拟采取的管理对策2、拟采取的管理方式与方法〔1〕内部管理架构与机构设置组织机构管理体制总经理负责制董事会下三总师负责制董事会下的总经理负责制在总经理之下，组织架构通常包含：行政部：财务部工程部保安部清洁部业务部据新加坡一著名企业在中国的实践，物业管理企业机构设置主要应考虑以下四个方面：〔2〕机构运作机制〔3〕公司管理工作流程〔4〕管理工作的控制方式垂直控制方式矩阵式控制方式〔5〕信息反响3、提供的物业效劳内容及功能不同阶段的内容不同：〔1〕开发设计、建设监理期间的管理参谋效劳〔2〕物业竣工验收前的管理参谋效劳〔3〕住户入住阶段管理参谋效劳〔4〕日常管理运作阶段的管理效劳4、管理人员的配备与培训5、管理效劳用房及其他物资装备配置方案人力、物力、财力6、效劳经费的收支预算方案以“综合管理、全面效劳〞为方针以“取之于民、用之于民〞为原那么。包括收入测算费和支出测算费7、物业管理企业的自我管理公司内部管理制度公众管理制度物业辖区综合管理规那么8、各项管理指标的承诺9、便民效劳工程的内容10、社区文化效劳方案社区效劳的最高境界是“功成事遂，百姓皆谓自然〞不应仅满足于“住宅+修缮+管理+商业效劳〞社区文化活动形式有：组织小区的各种公益活动；开展各项文明活动开展人际交往，推行“社团〞活动11、物业管理的整治方案12、物业维修养护方案和实施方案13、智能化系统的管理与维护包括：〔1〕智能化系统的组成及日常运行〔见以下图〕〔2〕智能化系统的保养和维护14、提高物业管理水平的设想15、愿意接受的有关惩罚〔四〕标书的附件〔1〕主要负责人及技术人员简历〔2〕效劳费测算的依据及演算过程〔3〕从业资格证书复印件〔4〕企业获奖证书复印件〔5〕资信证明〔6〕其他有益于中标的文件、材料、说明等〔7〕招标文件中要求提交的其他附件。第二节物业管理投标文件的编写技巧一、标书编制技巧与策略1、内容要有创新，但又要符合该工程具体实际。2、介绍物业管理企业的内容，语言要精炼3、要有企业管理的品牌理念，用诚信及优质效劳反映企业的内涵优势。4、有标准化的效劳特色，如建立ISO9002、ISO14000等国际质量体系。5、要换位思考，充分考虑业主素质和要求。6、有切实可行的效劳承诺，不作空头承诺7、有偿效劳与适度义务效劳相结合。8、物业管理费的预算要合理准确，有依据。9、针对竞争对手的情况以及业主的关注程度，有能解决社会热点问题，赢得业主理解与信赖。10、以人为本，开展社区文化活动11、充分利用高科技智能化设备设施；保安系统IC卡智能化、停车场车牌智能识别系统、蓝牙技术等。12、标书文字要标准13、标书的顺序要尽可能与招标文件一致。14、标书印制要精美，有艺术感召力。15、注重标书的包装。二、编写投标文件的本卷须知〔1〕投标文件中的每一空白处都必须填写。〔2〕填报文件应当反复校对，保证各项无误。〔3〕递交的全部文件每页均须签字〔4〕最好是用打字方式填写投标文件〔5〕不得改变标书的格式〔6〕投标文件应当保持整洁，纸张统一，装订大方〔7〕投标人在招标文件中应明确标明“投标文件正本〞和“投标文件副本〞及其份数，加盖公章和法定代表人或其委托人的签字〔印鉴〕〔8〕应当按规定对投标文件进行分装和密封，按规定的日期和时间检查投标文件后一次递交。〔9〕严守秘密，公平竞争。案例第六章 物业管理的投标报价第一节物业效劳费的测算一、物业效劳费测算的依据和原那么〔一〕物业效劳费测算的依据〔1〕?中华人民共和国物业效劳收费管理方法?、?中华人民共和国价格法?、?物业管理条例?以及各地方政府制定的物业效劳收费管理方法；〔2〕招标文件〔包括各附件、招标图纸〕以及标前会议问题答疑等招标补充通知；〔3〕开发商的规划建设思路以及入住业主的需求；〔4〕物资询价及分包询价结果，已掌握的市场价格信息；〔5〕有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业效劳等级标准等因素，定期公布的相应基准价及其浮动幅度；〔6〕竞争态势的预测和盈利期望〔7〕投标企业物业效劳的成功经验。〔二〕物业效劳费测算的原那么由原来的“合理公开与产权使用人的承受能力相适应〞改变为“合理、公开、公平及与效劳内容、效劳质量相适应的原那么〞二、物业效劳计费方式〔一〕包干制指由业主向物业管理企业支付固定物业效劳费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业效劳计费方式〔二〕酬金制酬金制是指在预收的物业效劳资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业效劳合同约定的支出，结余或者缺乏均由业主享有或者承担的物业效劳计费方式。三、物业效劳费的构成一般包括〔1〕管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；〔2〕物业共用部位、共用设施设备的日常运行、社会保险和按规定提取的福利费等〔3〕物业管理区域清洁卫生费用；〔4〕物业管理区域绿化养护费用〔5〕物业管理区域秩序维护费用；〔6〕办公费用；〔7〕物业管理企业固定资产折旧；〔8〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；〔9〕经业主同意的其他费用四、物业效劳各项费用的计算〔一〕人工费的计算公式：P1——年日常综合管理费中人工费的预算额；Ni——年需聘用的第i类日常管理效劳人员数Wi——第i类人员的月人均工资1、管理效劳人员用工量的计算〔1〕本企业职工〔2〕外聘技工〔3〕从当地劳务市场招聘的效劳人员或劳工2、管理效劳人员工资的构成〔1〕本企业职工的根本工资〔2〕由国家法律规定的、强制实施的各种工资性费用支出工程；〔3〕夜餐补助费〔4〕医疗费〔5〕法定休假日工资〔6〕法定节假日工资〔7〕因病或轻伤不能工作时间的工资；〔8〕效益工资〔奖金〕〔9〕工会经费〔10〕职工培训、教育经费〔11〕应包括在工资中未明确的其他工程其中〔1〕〔2〕项为国家法律强制规定实施的。例某物业预计需环卫员10名，其中本企业职工3名，月人均工资1000元，劳务市场招聘7人，月人均工资500元，那么环卫员的月人均工资为: 1000*30%+500*70%=650(元)对初步得出的工资要进行一系列的分析评估首先，对本企业以往投标的同类或类似物业的标书分析其次，进行市场调查再次，对潜在的竞争对手竞争对手进行分析预测。最后，确定调整。〔二〕物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用的计算1、公用水电费P2—年公用设备用水用电费支出Q电i—第i项公用设备设施用电量Q水i—第i项公用设备设施用水量P电—电费单价P水—水费单价〔1〕公共照明设备系统用电量的计算Q电1=〔W1×T1+W2×T2+…〕×30×12〔2〕给排水设备系统年用电量Q电2=W×24×α×30×12〔3〕电梯用电量Q电3=n×W×24×α×30×12〔4〕中央空调用电量Q电4={n主×W主×b主+(n泵×W泵+n塔×W塔)×b辅}×T×30×122、共用部位、公用设备设施的日常维修养护费用〔三〕物业管理区域清洁卫生费用的计算F5,年保洁工具损耗、清洁用品消耗F6年除“四害〞费用F7年水箱清洗消毒F8其他费用〔四〕物业管理区域绿化养护费用的计算F1年绿化用树木、花种及材料费工具费F2年绿化用水电费〔可列入水电费〕F3年园林绿化养护、修剪、施肥喷药等费用F4年机具维修、损耗、用油费F5年园林景观再造费〔五〕物业管理区域秩序维护费用的计算F1年保安置装费F2年保安设备系统维护费F3年日常保安工器具费〔警棍、电筒、电池〕〔六〕办公费用的计算F1办公用低值易耗品及办公设备保养费F2办公、等通信费F3车辆使用费：油费、维修费、折旧费F4公共交际费、接待费F5公益宣传广告费：F6人员培训费F7办公用水用电F8节日装点费F9其他业务费用〔七〕物业管理企业固定资产折旧费计算方法共四大类：一是耐用年限法，二是实际观察法，三是成新折旧法，四是混合法。其中耐用年限法中直线折旧法使用最普遍每年的折旧额的计算公式为：D—每年的折旧额C—建筑物的重新建筑本钱或设备的原值S—预计的建筑物或设备的残值R—建筑物或设备的残值率N—耐用年限例 物业管理办公用房建筑面积为500㎡，经过年限10年，单位建筑面积的重置本钱为500元/㎡，耐用年限30年，残值率5%。试用直线法计算办公用房的年折旧额。解：：C=500×500=250000元R=5%，N=30，t=10那么：年折旧额折旧总额〔八〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费的计算P8—保险费预算额Mi—投保的第i种保险种类的计算基数Xi—第i种保险种类的保险费率〔九〕经业主统一的同意费用如社区文化、不可预见费等〔十〕法定税费1、营业税〔1〕计税依据〔代收费用的手续费+各种效劳费〕×5%〔2〕代收费用 A，对物业管理企业不征营业税的代收基金。 B，对物业管理企业不征收营业税的代收房租 C，对物业管理企业超出上述认定范围的代收款项，一律视同其相关业务代收或价外收入，照章征收营业税 D，物业管理企业从事物业效劳取得收入后，必须向付款方开具由地方税务机关统一印制的效劳业专业发票〔3〕计算公式年应纳税额=目标物业的年营业额×税率2、城市维护建设税计算公式：年应纳税额=目标物业年应缴营业税税额×税率3、教育费附加公式：年应纳税额=目标物业年营业税税额×费率〔十一〕管理公司的利润 利润是物业管理企业完成招标文件和投标文件中规定的任务应回收的酬金。是企业最终的最求目标。 利润率应是在实际发生效劳费用5%~15%之间。五、物业效劳报价的定价方法公共性效劳的价格通常采用三种分摊方法，按户分摊按建筑面积分摊按用水量分摊效劳本钱竞争者价格消费者感受的价值高价格此价格下无人问津低价格此价格下无利可图定价过程中须考虑的三个因素主要有下面几种常用的定价方法〔一〕本钱加成定价法 指物业管理企业按市场行情在估计了平均本钱的根底上，加上一定百分比来制定效劳商品价格的方法。 步骤：〔1〕确定各项效劳费用支出〔2〕把上述各项效劳费用支出加总〔3〕求出每户每月的平均效劳本钱。〔4〕通过平均效劳本钱加上目标利润来确定效劳价格。〔5〕对效劳价格进行调整并进行报价决策。用公式表示为：P=AC(1+r)P—管理效劳的价格AC—平均效劳本钱r—预定的目标利润率[例7-3]：表7-1中18项管理费用支出实际本钱为24131.93元，除以424户，每户每月要承担管理费用支出为56.91元。物业管理公司假设确定目标利润率为10%，那么每户要承担管理费用的标准为：56.91×〔1+10%〕=62.60〔二〕差异定价法 经济学家认为，当不同市场之间出现的价格差异并不反映提供商品或效劳的本钱差异时，这种做法就是差异定价〔PriceDiscrimination〕,其目的是为了增加企业的总利润。物业效劳采用差异定价法确定的效劳差异价格，按标准的分类方法把它分为一度差异价格、二度差异价格、三度差异价格。1、一度差异价格——指具有垄断地位的物业企业在提供物业效劳之前，根据不同消费者可以承受和接受的最高价格的情况，来确定的不同的效劳价格。——是差异价格最极端的形式，也是企业最能盈利的一种定价方法。——不常见2、二度差异价格——指物业管理企业根据单个消费者消费效劳的数量的大小来定价。就是我们常说的数量折扣。3、三度差异价格——三度差异价格是指物业管理企业以消费者的需求价格弹性的差异为根底索取不同的价格。差异定价法主要适用于两种情况：一、在同一个种物业中住有不同国籍或不同地区的业主，经他们自己要求而提供不同标准的效劳，收取不同价格的费用。二、一个物业管理企业在其实行较高档次的物业管理效劳工程周边进行辐射型扩散，针对那些分散型的小业主，或一些难以支付较高物业管理费的老居民小区，推出一种非完全意义上的物业管理。三、顶峰定价法——与采用差异定价法提高利润水平的方法相似，顶峰定价法是指物业管理企业向那些在顶峰期内要求得到效劳的顾客索取高价，而对那些在低峰期内消费的顾客索取低价。需具备的三个条件：1、效劳是不能储存的2、在不同时间内提供的效劳必定要使用同一生产设施。3、在不同的时间内，需求的特点具有显著的不同。〔四〕比照定价法——又叫参照法，就是指同类物业中具有可比性的某一物业计费标准完善，执行效果好，其他物业管理费的计费标准就可通过逐项比照，逐一确定每项管理支出和收费方法。〔五〕经验法——在掌握不同类型物业管理费计费标准及执行效果后，根据以往经验确定目标物业的效劳价格。〔六〕综合法——指综合上述诸方法的优点。第二节投标报价策略与决策一、投标策略和投标决策的含义策略，即人们根据形势的开展而制定的行动方针和方式。投标策略，是指物业管理企业在投标竞争中的指导思想、系统工作部署及参加投标竞争的方式和手段。决策是决策科学的根本概念，决策工作主要由四局部组成：一是寻找决策的时机；二是确定可能的行动方案；三是评价每个方案的收入和本钱；四是从中选择最能满足企业目标的方案作为最优方案。所以说，决策是选择最正确的目标和行动方案而进行的活动，是一种有约束条件的最优化投标决策是投标人选择和确定投标工程并制定投标行动行动方案的过程。二、重视投标策略和投标决策的意义〔一〕获胜的依据〔二〕实现经营目标的保证〔三〕获取利润的前提三、投标决策的内容〔一〕选择投标工程一般只要接到业主的投标邀请，就要积极相应。〔二〕判断资源的投入量图7-2中标概率与投标资源投入量的关系〔三〕分析报价并进行决策初步报价估算出来后，还需对初步报价进行分析。分析的目的是探讨这个初步报价的合理性以及带来的盈利和风险，从而做出最终报价的决策。1、报价的静态分析分析步骤：〔1〕各项统计经费收支预算书中的汇总数字，并计算其比例指标〔2〕从宏观方面分析报价结构的合理性〔3〕探讨管理方案期与报价的关系〔4〕分析检查明显不合理的报价组成局部〔5〕向决策组提交比照资料2、报价的动态分析他是指通过假定某些因素的变化，来测算报价的变化幅度，特别是这些变化对方案利润的影响。3、报价决策 指报价决策人召集算标的有关经济、财会人员共同研究，就上述计算结果和报价的静态、动态风险进行讨论，做出有关估算报价的最后决定。在报价决策中应当注意：〔1〕报价决策的依据 应当是自己估计人员的估算书和分析指标〔2〕报价差异的原因A、追逐利润的上下不一。B、各自拥有的优势不同C、选择的技术方案不同D、形成的管理费用有差异〔四〕确定报价策略1、生存型报价策略以克服生存危机为目标，争取中标可以不考虑各种利益。2、竞争型报价策略 以竞争为手段，以开拓市场、低盈利为目标，在精确计算本钱的根底上，充分估计各竞争对手的报价目标，以有竞争力的报价到达中标的目的。3、盈利性报价策略 投标报价充分发挥自身优势，以实现最正确盈利为目标，对效益较小的工程热情不高，对盈利大的工程充满自信。〔五〕进行风险决策 指某一特定策略所带来的结果的变动性的大小。其中策略是指物业管理企业为了获得利润所做出的假设干可供选择的方案或行动方案。企业面度风险时的几种不良处理方式：“雨伞式〞“鸵鸟式〞“直觉式〞“蛮干式〞投标决策中的风险的四种根本处理方式1、回避风险——拒绝承担风险2、降低风险——采取措施减轻预期风险的发生的概率3、转移风险——就是将某些风险因素采取一定的措施转移给第三方。〔分包、保险〕4、自留风险——自己承担四、投标技巧〔一〕不平衡报价法 指在一个物业工程的投标报价，在总标价根本确定后，如何调整内部各个工程的报价，以期既不抬高总价，不影响中标，又能在结算时得到更理想的经济效益。目的：早收钱、多收钱例采用“不平衡报价法〞有以下几种：1、能够早日结账的工程可以报的高一些。2、经过核算，预计今后工作量会增加的工程单价适当提高。3、暂定工程要视情况具体分析。4、在议标方式中，招标人一般要压低标价。这时应该压那些工作量小的单价。5、在综合性效劳工程的投标中，提高经营性物业效劳的价格，适当降低非经营性物业工程的收费标准。〔二〕多方案报价法〔三〕突然降价法〔四〕降价系数调整法〔五〕开口升级报价法〔六〕先亏后盈法〔七〕附带优惠法〔八〕争取评标奖励法〔九〕联合保标法第三节投标工程与投标方案的优选方法一、投标工程的优选方法〔一〕评分法 拟投标的物业管理企业在投标前首先对自己企业的客观条件进行认真的分析，列出假设干项需要考虑的指标，在每次投标前都围绕这些指标进行分析，并客观地做出决策。这种分析方法叫评分法。1、单纯评分法步骤第一，物业管理企业针对自己企业的客观条件列出假设干项投标时需要考虑的指标第二，按照指标对物业管理企业完成该工程的相对重要性，分别为其确定权数。第三，用指标对投标工程进行衡量，按照模糊数学概念，将各项指标分为好、较好、一般、较差、差5个等级，给各级赋予定量实质，如以1.0、0.8、0.6、0.4、0.2打分。第四，将各项指标权数与等级相乘，求出该指标得分第五，将各总得分与过去其他投标情况进行比较或和物业管理企业事先确定的准备接受的最低分数线比较。投标考虑的指标权数等级指标得分w×c好较好一般较差差1.00.80.60.40.2技术水平0.15√0.15物质装备实力0.15√0.15管理的条件0.25√0.20对风险的控制能力0.10√0.06与竞争者实力比较0.10√0.04今后的机会0.05√0.02劳务和材料条件0.05√0.05智能化管理水平0.15√0.12∑w×c0.79根据经验确定一个∑w×c，如0.75以上可以投标，那么上例的工程可以投标2、加权评分法〔略〕〔二〕决策树法 ——是模仿树木生枝成长过程，以方框和圆圈为节点，并由直线连接而成的一种树枝形状的结构，其中方框代表决策点，圆圈代表时机点；从决策点画出的每条直线代表一个方案，叫做方案枝，从时机点画出的每条直线代表一种自然状态，叫概率枝。123决策节点概率分叉点〔自然状态点〕〔0.3〕〔0.4〕〔0.6〕〔0.7〕4000-10006000-1000〔1〕先画一个方框作为出发点，又称决策结点。〔2〕从决策结点向右引出假设干条直(折)线，每条线代表一个方案，叫方案枝；〔3〕每个方案枝末端，画一个圆圈，叫概率分叉点，又称自然状态点。〔4〕从自然状态点引出代表各自然状态的直线称概率分枝。〔5〕如果问题只需要一级解决，那么概率分枝末端画一个“△〞，表示终点。终点右侧写上各该自然状态的损益值。如还需第二阶段决策，那么用决策结点“□〞代替终点“△〞，再重复上述步骤画出决策树。例7-6某物业管理公司面临A、B两项物业投标，因受本单位资源条件的限制，只能选择其中一项物业投标，或者两项物业均不投标。根据过去类似物业投标的经验数据，A物业投高标的中标概率为0.3，投低标的中标概率为0.6，编制招标文件的费用为3万元；B物业投高标的中标概率为0.4，投低标的中标概率为0.7，编制招标文件的费用为2万元。各方案管理的效果、概率及损益情况如下表所示。方案效果概率损益值（万元）A高好0.3150中0.5100差0.250A低好0.2110中0.760差0.10B高好0.4110中0.570差0.130B低好0.270中0.530差0.3-10不投标0问题：试运用决策树法进行投标决策。答题思路：1、从一下几个方面进行分析〔1〕要求熟悉方案树法的适用条件，能根据给定条件正确画出决策树；〔2〕能正确计算各时机点的数值，进而做出决策〔3〕不中标情况下的损失费用为编制投标文件的费用；〔4〕决策树的绘制是由左向右，而计算是自右向左，最后将决策方案以外的方案枝用两短线排除。2、画出决策树，标明各方案的概率和损益值，如图23456109871好（0.3）中（0.5）差（0.2）不中标（0.7）中标（0.3）A高A低B高B低不投中标（0.6）中标（0.4）中标（0.7）不中标（0.4）差（0.1）中（0.7）好（0.2）好（0.4）中（0.5）差（0.1）不中标（0.6）不中标（0.3）差（0.3）中（0.5）好（0.2）15010050-3110600-31107030-27030-10-2029.437.223.617.602、计算图中各时机点的期望值〔将计算结果标在各时机点上方〕点7：150×0.3+100×0.5+50×0.2=105〔万元〕点2：105×0.3-3×0.7=29.4〔万元〕点8：110×0.2+60×0.7+0×0.1=64〔万元〕点3：64×0.6-3×0.4=37.2〔万元〕点9：110×0.4+70×0.5+30×0.1=62〔万元〕点4：62×0.4-2×0.6=23.6〔万元〕点10：70×0.2+30×0.5-10×0.3=26〔万元〕点5：26×0.7-2×0.3=17.6〔万元〕点6：03、选择最优方案。因为点3的期望值最大，故应选择A物业投低标。第八章开标、评标与定标第一节开标一、开标的时间与参加人员时间：投标截止和开标同一时间

参加人员：招标单位的法人代表〔或指定的代理人〕、所有投标人、有关主管部门、经办银行代表、公正机关人员。二、开标的程序〔1〕招标人宣布开标会议开始〔2〕会议主持人检验投标物业管理企业法定代表或其指定代理人证件、委托书。〔3〕主持人重申招标文件要点，宣布评标标准与方法。〔4〕开标。〔启封、检查文件的完整性、各条件是否符合〕〔5〕开始唱标。〔顺序、只宣读要点〕〔6〕当众启封标底三、无效标书〔废标〕有以下情况之一，视为无效标书〔1〕标书未密封〔2〕投标书未加盖法人印章和法定代表人或其委托代理人的签字〔3〕标书未按规定的时间、地点送达。〔4〕未按规定格式填写，内容不全或关键字迹模糊识别不清，无法评估。〔5〕标书情况汇总表与标书相关内容不符。〔6〕标书情况汇总表经涂改后未在涂改处加盖法定代表人或其委托代理人签字。〔7〕招标文件要求提交投标保证金，但在开标前没有递交或投标保证金的金额、有效期少于招标文件规定的标书。〔8〕投标人递交两份或多份内容不同的投标文件，或在一份投标文件中对同一招标工程包两个或多个报价，且未声明那一个有效，按招标文件规定提交备选投标方案的除外。〔9〕投标人名称或组织机构与资格预审时不一致。〔10〕联合体投标未附联合体各方共同投标协议的。第二节评标一、评标活动和评标委员会的组建可由招标人自主选择。最好组成一个有招标人或其代理机构的的代表和有关专家组成。二、评标方法和原那么按照招标文件确定的评标标准和方法。公平、公正、科学、择优的原那么三、评标程