楼宇经济的发展与评价

楼宇经济的发展与评价

一、建筑和经济的重要性1.“隐蔽”在多种经济形态到目前为止，还没有关于宇宙经济的具体定义。但是,大多数专家和学者认为,所谓“楼宇经济”,是一种“隐藏”在商用楼宇中的经济形态,以商务、商贸楼为载体,通过开发、出租楼宇引进各种企业,招商引资,可以办公司、搞研发或创办现代服务机构,达到留资的目的,从而引进税源,带动区域经济发展的一种经济形态。简言之,楼宇经济就是以商务楼为载体,通过从事商务活动产生经济效益的一种经济活动方式。2.加大城市社会经济发展区的力度,培育城市主导地位,符合社会需求、需求市楼宇经济的载体就是城市建筑,但不等于说有建筑就是发展了楼宇经济。楼宇经济也叫做CBD区,即中央商务区,因此,作为楼宇经济的定位,主要从以下几个方面进行考察:第一,非旅游和非生活区域性,即楼宇经济与城市游览区、城市居民楼的区别。作为CBD区,不要建筑太多的休闲和游览设施,CBD区的建筑密度和风格要能适应CBD区的工作节奏,太多的游人和闲人的逗留,会对CBD区的工作效率产生负面影响,如会对CBD区工作人员产生疲倦、庸懒的情绪。第二,相对集中性。CBD区的发展应该相对集中,这样,才有利于相关政策的实施和管理,有利于相关配套设施的建设和信息流的集中。第三,非商品交易市场性。市场一般分为商品市场和要素市场两类,商务楼的经济活动大多数更接近要素市场,即使是买卖生产资料和消费资料,也只是达成协定,而买卖的具体过程则在商务楼宇之外完成。所以,楼宇经济发展区与一般商场、商品市场有严格区别。第四,必须具备一定经济效益。楼宇经济发展区必须达到一定的产出规模和资产规模,单个楼宇,对一个地区的产业结构、经济发展影响较小。但是,集中的CBD商务楼宇区,当其产出规模和资产规模都达到一定水平时,对一个城市的发展就会产生重要影响。对租户、业主、政府都要产生连动经济效益,这是楼宇经济是否能够连点成片,形成规模,能够可持续发展的关键。第五,楼宇经济与房地产开发的区别。楼宇经济的概念比房地产概念更为广泛。楼宇经济不是简单地等同于房地产开发,而是对房地产的深度开发和延伸。3.资金和资源从土地开发向金融、贸易、高新技术产业开发的倾斜性分流商务楼宇作为一种载体,通过与商家的结合,促使产业聚集,滚动城市,推动资金和资源从土地开发向金融、贸易、高新技术产业开发的倾斜性分流,是取得“建成一幢,繁荣一片”能量集聚和功能辐射的经济基础。楼宇经济呈现出前瞻性强、产出规模大、建设标准高、区位优、配套全和功能多的特点。发展地段好、区位优的cbd区作为楼宇经济重要依托的写字楼和商务楼的发展水平,是一个城市商业和商务发展的重要标志。好的办公楼宇应该选择在客户集中的地段,这样一方面为客户提供了方便,也为自己的公司信誉提供了必要的保证。因此,楼宇经济的第一个特点就是要有地段好、区位优的CBD区。好的地段加上便捷的交通,才能吸引商家来入驻、投资。cbd需要有足够的规模效应楼宇经济的发展一定要有相对集中的区域,如果四面开花、四处分散,人力、物力、政策的分散使用,就形不成一定的规模效应,这样,也就无楼宇经济可言。作为CBD区域在功能上应该和其他区域有严格划分。根据国外发达国家的经验,CBD区域内应该充分利用土地资源,高密度地修建商业商务建筑,这样才为城市的楼宇经济提供了持续发展的空间。从这个意义上可以说,楼宇经济就是城市经济向“空间”和“高度”要效益的经济。城市cbd智能化特征大多数学者认为,楼宇经济的发展不仅要求基础建设完备、位于城市CBD、行政配套齐全,而且建设标准高,智能化特征明显。这是CBD区的商务写字楼区别于一般民居、商场的主要特点。实施购置成本,制定符合自身实际的测评标准是背景由于各城市经济发展水平不同,楼宇的引资规模和产出规模要达到什么标准才算是达到楼宇经济的发展要求,在不同的城市有不同的标准。但是,每个城市必须制定符合自身实际的测评标准。否则,楼宇经济的发展无评价标准,也就无法进行界定,制定科学的发展方略。4.建筑和城市管理的功能d区企业发展的现状CBD区是一个城市经济发展的窗口,通过CBD区企业的发展,可以展现一个城市的发展方向、政策导向、发展潜力、城市风貌、人力资源素质。因此,发展楼宇经济就是塑造一个城市的形象。公加大社会资本投入,强化引进外资进来一个,留住一个,引进一批,通过CBD区的示范功能,吸引越来越多的企业到本地或CBD区投资,这也是楼宇经济的主要功能之一。商务办公楼宇招商引资的功效也日益凸现,例如,上海市浦东新区105幢楼宇的引资总量达1169亿元,占新区的41%,注册资金724亿元,固定资产原值总计446亿元,固定资产净值总计329亿元。按到位资本的性质区分,国家资本709亿元,占到位资本金的61%;集体资本14亿元,占1%;法人资本210亿元,占18%;个人资本60亿元,占5%;港澳台和外资资本金分别为39亿元和138亿元,分别占总量的3%和12%。大力推动各级政府发挥坚强的推动作用“楼宇经济”作为产业结构调整的产物,有力促进了现代服务业的发展,对其周边的商业零售业、会展旅游业、餐饮业等起到强有力的推动作用。例如上海市浦东新区入驻的3196户单位中,批发和零售贸易、餐饮业实现营业收入900亿元,占了全行业营业收入的“半壁江山”,达53%;其次是金融、保险业近300亿元,占17%;制造业200亿元,占12%。特别是陆家嘴金融贸易区内的楼宇餐饮业,已呈现出日益火爆之势,其营业额己占到新区餐饮业总量的46%以上。功能1:群聚效应一业旺,带来百业兴,写字楼里不断攀升的人气和财气,刺激大楼自身和走边地区会展、旅游、餐饮、健身、休闲、购物等产业的群聚效应。在CBD区,各种外资、金融、保险带来了可观、稳定的消费群。由此,再带来私营、国有、集体和多元化的投资者,不仅带动了城市经济发展,还将带动CBD区的楼宇本身、周边地区商业的发展。第五，信息交换功能现代商务楼宇本身也存在着一种互融机会,它不仅便于楼内企业之间的协助与沟通,而且也为很多企业创业提供了契机。二、城市加大建设有智慧城市社会的城市加大应遵循的基本原则楼宇经济形态作为一种新生事物,大多数中国城市楼宇经济虽己具有了一些初步的轮廓,但发展才刚刚开始,打造楼宇经济应遵循以下基本原则。1、楼与楼的分布不集中,引起加大有关在国外“中央商务区”(CBD-ecenterbusinessdistrict)是楼宇经济的代名词,在CBD区域内是商务活动的中心,写字楼、商务楼密集矗立,构成楼宇群体,显示出现代城市的恢宏与博大。而中国大多数城市的写字楼和商务楼的分布不太集中,即使是在相对集中一些地段,写字楼和商务楼的数量也是有限的,还没有形成一般意义上的“中央商务区”。大多数城市需要在位居城市的中央商业区和未来的CBD核心位置上建造能满足现代商业和商务需求的商务楼,在商业功能和商务功能的互动运作上,作出很好的划分,形成一个楼宇互动经营的复合体。2、全球背景下城市发展新景观需要超前规划楼宇经济是城市经济发展的必然产物,也是产业结构调整的客观要求。建设现代新城市,未来的商务活动更加频繁、广泛,楼宇经济将成为城市的亮点而异军突起,大多数城市的楼宇经济发展必须适应这样一个大环境,超前进行规划,顺应城市新经济的发展要求。3、加大社会形态中传统空间形态的共同作用楼宇经济的各个构成要素之间具有非常强的关联性,单独的一座大厦,形不成楼宇经济形态,楼宇经济形态需要很多相关因素的共同作用。比如在其周围要有具有相当级别的酒店或宾馆,要有能够适应在写字楼工作的文化层次较高的白领们要求的餐饮特色街,楼宇中的软硬件的互配性好,上档次的写字楼不仅要求完善的硬件设施,而且还要具备符合其特点的文化氛围。4、市场化运行机制楼宇经济是城市发展的一种重要形态。所以,它的发展必然要求按照市场经济运行的机制来运作。以市场的供求信号、价格信号、竞争信号、风险信号,自动引导楼宇经济的运行。在经济利益的驱动下,尽可能降低成本,提供楼宇优质服务,提高科技含量,增强核心竞争力。5、完善三大梯度度,是加大加大运楼宇经济的发展,是在一定的制度规范下良性运行,市场制度的完善,是楼宇经济有序发展的保证。所以,必须依法管理,而这种管理应当是有效的,形成一种适应楼宇经济发展特点的强有力的管理秩序,并随着社会的发展不断进行制度创新。6、加大组织协调,优化组织协调政府应该为楼宇经济的发展提供规划、服务和引导,优化楼宇经济发展的政策环境。政府职能应逐步从管理型向服务型的转变,坚持服务性原则,不要过多的干涉业主的具体事务。7、未来发展规划楼宇经济的发展要有超前意识,作好未来发展规划,留有发展余地。所以,规划必须具有科学性和可行性,经过严密的论证,听取各方面的合理建议。三、建设与评价体系的组成(一)加大社会影响,发挥传统社会的和辐射作用。社会主要有以下几个方面楼宇经济的构成要素很多,随着经济水平和城市建设的发展,不同时期、不同地区楼宇经济的构成要素会发生一些变化。结合当前大多数城市的情况,比照上海、南京、成都等地的楼宇经济发展,我们从三个方面选了十个要素:1.从需求方,租户角度分析的楼宇经济构成要素:租户在楼宇经济发展中是最重要的组成部分,在分析楼宇经济的构成要素时,租户是构成楼宇经济的第一要素。从租户的角度分析,楼宇经济的构成要素主要有五个主要内容:(1)地段。楼宇地段的优劣直接影响租户的入驻率。好的地段交通便捷,商务活动活跃,周边环境良好,人流、物流、财流、信息流汇集,服务设施完备、客户集中。这样,一方面为客户提供了方便,也为自己的公司信誉提供了必要的保证。对于绝大多数客户而言,选择办公地点首先就是选择地段。(2)政府的配套政策。政府的相关配套政策是楼宇经济发展的软件。一个地区或地方的经济是否能持续发展,领导的发展思路可以从楼宇招商引资的政策中体现出来。楼宇、交通、周边环境等构成了楼宇经济发展的硬件,而政府的政策在楼宇经济的发展中则有画龙点睛的作用,好的硬件再配以相应的软件,楼宇经济才能活起来。通过政府的组织,楼宇、资金、产业、政策、人才有序的组合到一起,楼宇经济才能发展起来,楼宇经济的辐射作用也才能发挥出来。(3)楼宇品味。写字楼的外立面设计、装修素质、室内层高指标、客户构成、楼宇密度等是体现写字楼品质的关键。按照国际的通行标准,楼层高最好在2.6米以上,写字楼的外立面线条简洁明快,建筑风格庄重、气势宏伟,富有文化内涵和知识品位。同时,楼宇内企业的层次,直接代表了楼宇的品位,而楼宇的品位直接影响着客户对公司的第一印象。保障楼宇品位与客户身份相匹配,提升与宣传企业品牌,都是吸引客户,保证公司发展的重要前提。商务楼建筑密度,CBD区在功能上应该和其他地区有严格划分。如果CBD区域内规划了大面积的绿化和广场,会导致大量人流涌入核心区域在广场上休闲,反而会影响CBD的区域功能。绿化和广场应规划在CBD区域外的住宅区。根据发达国家的经验,CBD区域内应该充分利用土地资源,高密度的修建商务建筑,这样,才能为城市的楼宇经济提供持续发展的空间。(4)物业服务。楼宇经济其实就是大楼软硬件的管理与服务。楼宇的电梯数量、停车场、垂直交通是否顺畅、现代通信设施是否完备等,是楼宇服务于商户的硬件。大多数专家认为,楼宇经济应该具备这样一些要素:交通便利、基础设施完备、位于城市CBD、行政配套齐全;建筑设计风格鲜明、外立面装修素质较高;平均每200平米至少有一个车位;楼层吊顶后净高2.6米以上;平均每五层有一部电梯服务,等待时间不超过30秒;平均每20平米建筑面积备有一条电话线,提供或支持DDN、ISDN线路,备有视像会议设备。经济和科技的迅猛发展使企业的办公要求越来越依赖于网络、通讯等设施,也更加注重效率和速度,对写字楼本身的品质及其区位要求越来越高。要求提供有可自由调节室温的四管式空调系统,并为业主提供二十四小时的空调供应;拥有著名的相关物业管理公司等。在软件方面,要求物业管理人员素质较高,及时为入驻商户排忧解难,充满人情味的热忱服务,关系融洽、服务周到,文化氛围浓厚。(5)与本行业相关的会展频率。所选择的楼宇附近相关会展多,可以获取大量信息,接触大量相关人员,获取更多的发展机会。会展旅游,是浦东楼宇经济的一大亮点。从1999年《财富》论坛到2001年的APEC会议,浦东的会议经济迅速崛起。2002年,在浦东召开的国际性会议达150次。作为世界最高的观光平台,金茂大厦88层观光厅,4年来接待游客近400万人次,收入超过1.5亿。如昆明在楼宇经济发展中,就是借鉴上海的经验,借助昆明的气候、旅游,通过会展经济拉动楼宇经济的发展。2.从供给方,业主角度分析的楼宇经济构成要素:业主也是楼宇经济发展的主体。从业主的角度看,楼宇经济的构成主要由投资回报率决定,具体包括三个要素:(1)收益率。包括单位楼宇产出率、闲置率、单位面积产出率。单位楼宇产出率指一个单位或一栋楼宇的租金,单位楼宇产出率越高,说明该地区的楼宇经济发展的总体水平较高,反之,单位楼宇产出率越低,说明该地区的楼宇经济发展水平较低。闲置率反映一栋楼宇建筑使用面积与租售面积之比,闲置率越低,说明楼宇的使用效率越高,闲置率越高,说明楼宇的使用效率越低。(2)每年实收租金与预算年租金回收率之比。比率越高,说明楼宇的经济效率就越高,楼宇的投资回收速度就越快,业主就会加快新的楼宇或其它的投资步伐,就越有可能出现一个地方经济发展的良性循环。(3)客户租用的平均年限。这是业主衡量本楼宇和本土楼宇经济是否有发展前景的重要依据。客户租用的平均年限越长,说明本楼宇对客户有吸引力,有利于楼宇的配套服务和设施的完善,增强楼宇发展的后劲。3.从政府角度分析的楼宇经济构成要素:(1)CBD区域的产出规模。产出规模可以从年营业总收入和税收两个方面考察。CBD区的年营业总收入与其楼宇经济发展的水平正向变动。CBD区的税收增加比率、税源结构变化可以说明一个地方楼宇经济的发展程度和招商引资的产业结构。CBD区域的发展必须要与税收发展保持一定发展。政府可以通过CBD区的税收变化及时了解本地楼宇经济的发展状况,不断调整楼宇经济的发展政策。上海市浦东新区的CBD区楼宇内的3196户单位年营业总收入达1700亿元,占新区总收入的28%;上缴新区税金近17亿元,占新区区级财政收入的1/3。与上海市比较,中国大多数城市的楼宇经济产出规模还比较小。(2)CBD区域的资产规模,具体表现在引资方面。CBD区的引资增长总量、增加比率、投资方向都可以反映出一个地区楼宇经济的发展水平和发展状况。上海市浦东新区的CBD区105栋楼宇的引资总量达1169亿元,和上海相比,大多数城市的楼宇经济发展在资产规模方面无论是质还是量都处于初级水平阶段。(二)为建筑行业的评估体系根据中国楼宇经济的发展现状,我们课题组对中国楼宇经济发展测评设计了两个评估体系。1.公共海外仓背景下中国城市加大跨境具有其重要性的城市公共建筑节能主要是为测评某一城市楼宇经济与中国其它地区的楼宇经济发展水平的比较而设计。按照不同城市的经济发展水平,以上述三个方面十个要素为基础,以上海每个要素的同期发展为10分,比照该城市的发展状况,每一构成要素如果达到上海的发展水平则为10分,如果达不到则按照比率计算。十个要素的满分是100,比较之后,对中国大多数城市而言,能够达到50分以上为优,20分以上为良,20分以下为差。由此,把中国不同城市楼宇经济发展按照测评分值不同划分分高、中、低三种评估档次。设第一方面,从租户(tenant)角度分析的五个要素为地段、政府配套政策、楼宇品味、物业服务、与本行业相关的会展频率分别表示为T1、T2、T3、T4、T5。设第二方面,从业主(owner)角度分析的三个要素,即收益率、每年实收租金与预算年租金回收率之比、客户租用的平均年限分别表示为O1、O2、O3。设第三方面,从政府(government)角度分析的两个要素,即CBD区域的产出规模、CBD区域的资产规模用G1、G2表示。设某城市楼宇