成都曹家巷项目市场研究汇报

成都曹家巷项目汇报二OO八年七月一日1成都是四川省省会，位于四川省中部的成都平原，东北与德阳市、东南与内江市毗邻，南面与眉山地区相连，西南与雅安地区、西北与阿坝藏族自治州接壤。全市东西长192公里，南北宽166公里，总面积12390平方公里。宏观环境—城市概况2宏观环境—经济发展3在2007年，成都城镇居民可支配收入增长27%，达到16230元/人，实现快速高额增长宏观环境—经济发展4在城市的横向比较中，成都在全国的经济总量和地位仅次于北京、重庆等直辖城市，在中国二线城市中处于绝对前沿。在中西部地区，城市的人均GDP收入位于首位，具有举足轻重的地位。宏观环境—经济发展GDP比较GDP比较5成都以现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导的产业布局已基本确立，2007年统计中第二和第三产业在经济总量中所占比例已经达到93%。宏观环境—经济发展6宏观环境—经济发展7成都市经济发展十一五规划

预期性--3835森林覆盖率(%)预期性14400197地方财政收入(亿元)预期性--5:45:507.7:42.5:49.8一、二、三产业增加值比例预期性--4左右3.05城镇登记失业率（%）预期性--≥6559.9城镇化率（%）约束性--<31.66人口自然增长率（‰）预期性--≥6045.7民营经济占全市经济总量的比例(%)预期性--5063.6非农产业就业比重（%）预期性--9592.3非农产业增加值比重（%）预期性8.54200美元21913人均地区生产总值预期性1240002371地区生产总值指标属性年均增长（%）2010年2005年指标名称未来经济增长趋势分析——十一五经济规划宏观环境—经济发展8全国统筹城乡综合配套改革试验区2007年6月7日，国务院、国家发改委批准成都市和重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，“新特区”的建立，将给成都带来以下的政策、环境支持：第一：新特区区将拥有更大的金融制度改革的自主权，推动成都成为西部金融中心。第二：政府将在实现区域整体规划、连片开发、城乡一体化发展方面，将会有更广阔的土地发展空间。第三：突破城市发展的局限，以城市群的模式来城市化，为整个“健康城市化、良性城市化”的区域发展提供融合的动力。宏观环境—经济发展宏观政策9经过连续多年双位数的高增长后，2007年，成都市年生产总值(GDP)呈现爆发性增长，已超过3000亿元，人均GDP超过3000美元。根据国际经验，一个城市的人均GDP突破3000美元，就意味着这个城市告别低收入阶段，步入了中等发达国家收入水平的新始点。成都以现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导，各类型优秀和高附加值型产业正成为经济发展的核心驱动力。2007年6月7日，国务院、国家发改委批准成都市和重庆市设立全国统筹城乡综合配套改革试验区，成都经济的发展更增添了额外的动力和强有力支持。宏观环境—经济发展宏观经济小结10总体定位发展战略国际旅游枢纽城市、西部规模最大、最具活力、实力最强的城镇群，创业环境最优、人居环境最佳、经济实力最强的现代特大中心城市。培育西部未来最大的都市带，形成“大集中、小分散、多核心、串珠状”的成、渝城镇密集带。目前以成都市为中心，包括绵阳、德阳、乐山、眉山、资阳的成都都市圈和产业带已经初步形成。宏观环境—城市规划11地位成都是成渝城市经济带、城乡一体化新特区的重点支柱城市

发展水平作为西部地区重要的经济中心，经济发展与城市化水平均处于二线城市前沿城市印象小富即安的鱼米之乡优美自然的城市环境悠久细腻的人文底蕴当前的时尚文化基地

成都是中国西部一座独具魅力的城市，未来较长一段时间内，城市经济仍可维持积极正向的宏观发展态势。

宏观环境—城市规划12“一主”指主城区，是市域城镇体系的主体；“多心”指规划区外的四市、四县和重点镇；“一带”指南北向的城市发展地带；“三轴”指由主城区沿三条放射道路（成彭高速路、成灌高速路、成温高速路）形成的串珠状发展轴。宏观环境—城市规划城市空间结构13成都主城区将以中心城区为核心发展，向东、南、北重点发展，依托走边六个组团，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。宏观环境—城市规划项目位置142020年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近600平方公里的“中心城区”这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡—体化转变。主城区建设用地的发展将以中心城区为核心，向东、南、北重点发展，依托新都、青白江、郫县、温江、双流东升、双流华阳、龙泉驿等六个区市县，重点发展东部新城、南部新城和北部新城，形成新的城市架构。新都、青白江郫县温江双流东升双流华阳龙泉驿宏观环境—城市规划主城规划项目位置15东部新区规划面积76平方公里，规划人口73.5万，包括一个副中心、6个片区、15个居住区；规划中3条地铁线直达该区域；绿地面积高达36%，创成都生态指标新高。东部新区的路网由“五纵五横”的10条主干道环绕，规划中的地铁Ⅱ号线、地铁Ⅳ号线、地铁Ⅴ号线横穿新区而过。一个集居住、休闲、旅游、体育、科研为一体的新城东大格局，以“东方新城”为核心居住区的东部新区即将形成。

运输要塞公路、交通口岸同安镇科技领头羊经济技术开发区、旅游休闲地龙泉片区工业中心机械工业发展基地大面片区城市东部副中心居住和旅游休闲地十陵片区地位发展方向片区中产东城宏观环境—城市规划项目位置16成都将斥资数百亿元将新城南片区精心打造成以商务、行政办公、商贸金融、生态居住及高新技术产业为主的高标准、高规格的城市新中心。高新区拥有国际化的产业支撑，特别是国际化的制造业对高新区的支撑。英特尔、摩托罗拉、友尼森……25家世界500强企业都已经在高新区落户。

旅游胜地旅游、休闲地牧马山组团----居住地华阳城市南部副中心商业、居住地站南组团----居住、商业服务结合地琉璃南、新园、大源----文教居住、商业中心棕树组团----高新技术产业积聚地高新起步区地位发展方向片区国际化城南宏观环境—城市规划项目位置17成都城西以居住用地、公共用地、绿地等为主，其良好的自然环境和人文环境使得城西成为集居住、旅游、商业为一体的综合性城区。----文教居住、商业中心青羊新区----高新技术产业积聚地高新西区地位发展方向片区人文城西宏观环境—城市规划项目位置18新都区和青白江区均是成都市主城区北部的分中心，新都区和青白江区将共同形成成都北部物流中心并共同构成北部新城。财富城北宏观环境—城市规划19宏观环境—城市规划20宏观环境—城市规划21成都轨道交通规划：共规划7条地铁线路，七条线路将组成地铁线网。1号线（大丰站~广都站）2号线（龙泉东站~石牛站）3号线（红星车站~板桥南站）4号线（温江站~西河站）5号线（驷马桥站~江河站）6号线主线（沙湾站~四河站）6号线支线（琉璃场站~航空港站）7号线（生态站~龙潭东站）宏观环境—城市规划在未来三年内，形成覆盖面积达3681平方公里的“半小时交通圈”，进一步降低中心城与外围城间的时间距离和交通出行成本。成都市区将基本由4环（内环线加1、2、3环）和12条放射型路构成“井＋环”交通网。项目位置22房地产投资快速爆发性增长成都房地产开发投资在整体固定资产投资中占有重要地位，房地产开发投资自05年开始进入爆发阶段，其占固定资产投资总额的比例首次突破30％，固定资产投资额05、06年始终保持30％以上的高增速。2007年房地产投资总额已达到950亿元，较上年增长53.47%宏观环境—房地产市场23主城供需结构基本平衡05年以前成都房地产市场存在较大的供需缺口，呈现供不应求局面；06年开始，成都的供给量爆发性增长，需求得以大量释放，当年消化量已突破1000万平米，自此以后，成都市场的年供应和消化量均维持在千万平米的量级，并维持了相对平衡的供需结构。宏观环境—房地产市场24计划建设商品住房10万套，建筑面积950万平方米，其中套型建筑面积90平方米以下住房8.30万套，面积共665万平方米，占商品住房总供应量的70％；计划建设公共保障性住房1.25万套，面积100万平方米，其中经济适用房0.37万套，建筑面积23万平方米（含10%廉租房），限价商品房0.88万套，建筑面积77万平方米；农迁房1.53万套，建筑面积108万平方米。套型建筑面积90平方米以下住房（含公共住房、农迁房）占总供应面积的75.39%。宏观环境—2008年成都住房建设计划25价格上涨势头强劲近三年来成都主城区商品房均以10％以上的速度增长，即使在06年供给集中放量阶段，价格上涨率也达到11.94％，07年均价已涨至4885元/平米，同比涨幅达到15.76%。宏观环境—房地产市场26成都地产市场在二线城市中起步较早，凭借优良的城市基础广泛吸纳有效需求，市场整体水平发展较快，成熟度高。近两年市场规模（包括投资额、供给、消化量等）快速扩容，价格持续攀升，市场极其繁荣。与同类城市及自身历史发展相比，目前整体市场已处于高位水平，将面临较大的宏观调控压力，加之供给集中放量，08年内将进入调整平台，增幅将明显放缓成都房地产市场在08年上半年，跟随中国整体地产的波动，难免存在调整和波动，但从中长期来看，仍将是保持积极良好的正向发展态势。宏观环境—房地产市场272007年成都主城区（五城区和高新区）土地市场共发布拍卖和挂牌土地112宗，总供地面积达5863.8938亩；其中成交108宗，成交净用地面积5691.2125亩；成交总金额为2527341.113万元。区域宗数面积（亩）比例按行政区划分锦江区151002.830117.62%武侯区15317.40395.58%青羊区17699.123312.28%金牛区10462.01898.12%成华区201361.41823.92%高新区311848.418332.48%按方位划分城东221811.803231.84%城南391865.940132.79%城西211094.379919.23%城北14674.223311.85%城中12244.8664.30%按环域划分一环内19440.04477.73%一、二环间6200.20073.52%二、三环间351928.577733.89%三环外483122.389454.86%宏观环境—2007年成都主城区土地市场28A从方位看，城南仍是焦点：与高新区大规模供地相对应，城南仍是市场的焦点。1-12月城南的土地成交总量为39宗，供应总面积为1865.9401亩，宗数和面积分别占主城区总成交土地的36.11％和32.79％。随着成都成为“新特区”和领事馆区的南迁，城南的市场热点地位仍将继续保持。B从环域看，三环外土地成交体量最大：一环内成交土地宗数多，但总面积并不太大；一～二环土地成交宗数和面积都是最少的；三环外是土地交易的主战场，成交土地宗数（48宗）和面积（3122.3894亩）都占到主城区的一半左右。C从行政区域看，高新区土地成交宗数和面积居首位：2007高新区的土地成交数量最多，面积最大，成交宗数和面积分别占到整个主城区的28.70％、32.48％；其次是成华区；成交体量最小的是武侯区，15宗地共317.4039亩。D从环域和方位交互看：城东、城南各环域都有土地成交，城西成交的土地都在二环外，城北三环外没有土地成交。城南三环外不管是土地成交宗数还是土地成交面积都是各区域中最多的，共成交26宗地，1427亩。市中心成交土地规模普遍偏小，成交12宗地，但总面积只有245亩。宏观环境—2007年成都主城区土地市场分析292007年成都土地成交价格呈明显上涨趋势。2007年上半年成交价普遍在200-800万/亩之间，楼面地价在1000-3000元/平米之间；进入7月后，主城区放量明显增多，土地成交价格大幅上涨，成交价普遍在800-1200万/亩之间，楼面地价更是普遍达到4000-6000元/平米。几宗“地王”在2007年下半年接连产生。

从全年来看，2007年主城区土地成交价格涨幅巨大，整体平均成交单价为904万元/亩，同比每亩上涨628万元，增幅达226%；即使剔除个别特殊地块影响，地价同比涨幅也达到近两倍；平均楼面地价达到3766元/平方米，有24％的土地楼面地价在5000元/平方米以上，最高的楼面地价甚至达到9562元/平方米（11月30日交大双流置业竞得的红墙巷地块）。

2008年以来，主城区土地交易市场比2007年逐渐冷淡，3月28日交易的情况来看，交易价格均比2007年同地段土地价格有所下降，土地成交价格更趋于理性。宏观环境—2007年成都主城区土地市场分析30宏观环境—2008年1-3月主城区土地市场序号宗地位置及宗地编号净用地（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度米绿地率成交价万元/亩竞得单位成交时间1锦江区五桂桥8号(原成都天华化工科用地)42672.51M2

合64.0088亩二类住宅4.621%15530%810成都瑞湖置业2008/2/12成华区二环路内麻石桥侧6798.78M2

合10.1982亩二类住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯区高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544亩二类住宅0.830%12130%455成都一航万科滨江2008/2/14青羊区清波村二组，清江村三组、八组60196.66M2

合90.2950亩

二类住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯区永丰乡太平村5组28240.79M2

合42.3612亩二类住宅2.435%41.720%460成都兴西华2008/3/286锦江区三圣乡花果村一组46728.69M2

合70.0930亩二类住宅4.030%21725%484成都锦江统建2008/3/287成华区青龙场片区28638.62M2

合42.9579亩二类住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成华区跳蹬河北路84号15554.89M2

合23.3323亩二类住宅4.125%175.630%500成都工业投资2008/3/289金牛区沙河源街办新桥村6组2727.37M2

合4.0910亩市场用地2.050%592/310成都大同诚2008/3/2810金牛区沙河源街办长久村5组、新桥村6组15832.87M2

合23.7493亩市场用地2-350%24/300成都广地置业2008/3/2831序号宗地位置及宗地编号净用地（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度米绿地率成交价万元/亩竞得单位成交时间1锦江区五桂桥8号(原成都天华化工科用地)42672.51M2

合64.0088亩二类住宅4.621%15530%810成都瑞湖置业2008/2/12成华区二环路内麻石桥侧6798.78M2

合10.1982亩二类住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯区高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544亩二类住宅0.830%12130%455成都一航万科滨江2008/2/14青羊区清波村二组，清江村三组、八组60196.66M2

合90.2950亩

二类住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯区永丰乡太平村5组28240.79M2

合42.3612亩二类住宅2.435%41.720%460成都兴西华2008/3/286锦江区三圣乡花果村一组46728.69M2

合70.0930亩二类住宅4.030%21725%484成都锦江统建2008/3/287成华区青龙场片区28638.62M2

合42.9579亩二类住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成华区跳蹬河北路84号15554.89M2

合23.3323亩二类住宅4.125%175.630%500成都工业投资2008/3/289金牛区沙河源街办新桥村6组2727.37M2

合4.0910亩市场用地2.050%592/310成都大同诚2008/3/2810金牛区沙河源街办长久村5组、新桥村6组15832.87M2

合23.7493亩市场用地2-350%24/300成都广地置业2008/3/28宏观环境—2008年1-3月主城区土地市场32序号宗地位置及宗地编号净用地（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度米绿地率成交价万元/亩竞得单位成交时间1锦江区五桂桥8号(原成都天华化工科用地)42672.51M2

合64.0088亩二类住宅4.621%15530%810成都瑞湖置业2008/2/12成华区二环路内麻石桥侧6798.78M2

合10.1982亩二类住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯区高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544亩二类住宅0.830%12130%455成都一航万科滨江2008/2/14青羊区清波村二组，清江村三组、八组60196.66M2

合90.2950亩

二类住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯区永丰乡太平村5组28240.79M2

合42.3612亩二类住宅2.435%41.720%460成都兴西华2008/3/286锦江区三圣乡花果村一组46728.69M2

合70.0930亩二类住宅4.030%21725%484成都锦江统建2008/3/287成华区青龙场片区28638.62M2

合42.9579亩二类住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成华区跳蹬河北路84号15554.89M2

合23.3323亩二类住宅4.125%175.630%500成都工业投资2008/3/289金牛区沙河源街办新桥村6组2727.37M2

合4.0910亩市场用地2.050%592/310成都大同诚2008/3/2810金牛区沙河源街办长久村5组、新桥村6组15832.87M2

合23.7493亩市场用地2-350%24/300成都广地置业2008/3/28宏观环境—2008年1-3月主城区土地市场33序号宗地位置及宗地编号净用地（M2）用地性质容积率建筑密度建筑高度米绿地率成交价万元/亩竞得单位成交时间1锦江区五桂桥8号(原成都天华化工科用地)42672.51M2

合64.0088亩二类住宅4.621%15530%810成都瑞湖置业2008/2/12成华区二环路内麻石桥侧6798.78M2

合10.1982亩二类住宅2.8522%/765四川昊美2008/2/13武侯区高攀路成都海蓉公司

54969.60M2合82.4544亩二类住宅0.830%12130%455成都一航万科滨江2008/2/14青羊区清波村二组，清江村三组、八组60196.66M2

合90.2950亩

二类住宅3.5627%5830%510中房成都

2008/3/75武侯区永丰乡太平村5组28240.79M2

合42.3612亩二类住宅2.435%41.720%460成都兴西华2008/3/286锦江区三圣乡花果村一组46728.69M2

合70.0930亩二类住宅4.030%21725%484成都锦江统建2008/3/287成华区青龙场片区28638.62M2

合42.9579亩二类住宅3.7527%56.4430%450自然人2008/3/288成华区跳蹬河北路84号15554.89M2

合23.3323亩二类住宅4.125%175.630%500成都工业投资2008/3/289金牛区沙河源街办新桥村6组2727.37M2

合4.0910亩市场用地2.050%592/310成都大同诚2008/3/2810金牛区沙河源街办长久村5组、新桥村6组15832.87M2

合23.7493亩市场用地2-350%24/300成都广地置业2008/3/28宏观环境—2008年1-3月主城区土地市场341、按惯例每年4月份以后本应是土地市场交易成交旺季，但2008年4月仅推出5宗土地拍卖，共计121.97亩净用地面积，与同期净用地面积相比下降了82.85%；其中住宅类宗地仅有1宗，住宅类用地净用地面积46.28亩（位于高新区,成交价格800万元/亩,而周边土地去年价格为1200万元/亩左右）,根据每宗土地容积率指标估测的成交宗地可建住宅面积11.11万平方米，与同期成交宗地可建住宅面积相比下降了91.95%，可见在房地产市场销售不旺和土地市场成交低迷的情况下，政府控制土地交易供应量以稳定市场的态度明显。宏观环境—2008年1－4月主城区土地市场分析２、2008年1-4月主城区土地成交与同期对比分析2008年1-4月成都主城区挂牌和拍卖方式成交的商业和住宅用途土地共计16宗，与去年同期相比成交宗数下降了40.74%；净用地面积成交共计1096.53亩，与去年同期相比净用地面积下降了16.25%；根据每宗土地容积率指标分别估测的成交宗地可建商品房(含住宅及商业用房)面积大致为250.71万平方米，与去年同期相比可建商品房面积下降了25.77%；估测的成交宗地可建住宅面积101.68万平方米，与去年同期相比可建住宅面积大幅下降了57.60%。３、通过上述数据比较发现2008年1-4月整体土地供应量有一定幅度地下降，与去年同期相比净用地面积下降了16.25%，其中住宅类用地供应量却下降幅度很大，可建住宅面积大幅下降了57.60%。主要原因是2008年1月出台的打击囤地政策，迫使开发商加速资金投入，加之宏观调控紧缩信贷的因素双重影响使开发商资金吃紧，导致开发企业拿地谨慎，土地市场低迷，而政府为稳定市场，开始减少住宅类土地供应。35地块名称面积(亩)容积率土地性质成交价(万元/亩)楼面地价(元/平米)成交日期竞得人东大街2号地块6.81.6商业221020718.752006.9.8成都市联华房地产开发有限责任公司东大街10+1号地块13.56无商服1370/2006.10.27成都通和置业有限公司东大街10+2号地块27.15住宅100530152006.10.27爱美高房地产（成都）有限公司大慈寺片区H宗地块11.355住宅154046202006.12.8新加坡置业联合工业有限公司玉双路片区5号地块4.457二类住宅兼商业16603557.142007.1.26四川长坤置业有限公司文化宫地块56.348公共设施兼二类住宅190435702007.1.31爱美高集团玉皇观地块9.315二类住宅130539152007.5.10成都蜀信项目开发有限公司宏观环境—一环内近期土地拍卖成交一览36宏观环境—近期周边土地拍卖成交一览位置亩用地性质单价竞得人时间楼面单价青羊区文殊院片区21号10.09混合用地1320万元/亩成都市正成投资开发公司2007.5.253600成华区双林路17.94混合用地1290万元/亩福建六建建设集团公司2007.6.253869东大街以南、二环路以西15.45混合用地930万元/亩成都成房置业有限公司2007.6.252536建设北路三段2号、成华区二环路东二段1号113.54混合用地815万元/亩龙湖地产2007.3.302245牛区解放路一段（原成都一汽）89.84混合用地805万元/亩四川蓝光和骏实业公司2007.4.202415成都市成华区二环路东二段29号38.65混合用地810万元/亩成都永进合能房地产公司2007.4.202429成都市二环路东二段6号14.02混合用地810万元/亩成都万科房地产有限公司2007.4.202430金牛区解放路片区9号地块4.23混合用地1270万元/亩成都盛帮房地产开发公司2007.4.273814玉双路以南、隆兴街以东5.16混合用地1400万元/亩成都成房置业有限公司37项目位置项目范围38宗地现状马鞍路一环路府青立交红星桥宗地航拍图锦江省建医院市建医院多层职工住宅39项目概况1、项目位于城东北一环内曹家巷，约1000亩,用地范围内除有省建筑医院和市建筑医院等较大建筑,其他均为上70年代修建的职工安置房,3-4多层砖瓦房,临近成都游乐园2、估计土地使用强度：容积率：住宅容积率不大于4.2建筑密度：住宅建筑密度不大于25%规划指标3项目合作方式:中铁与政府签定土地一级开发协议，投入70%的拆迁资金，由政府在约定的时间内负责完成拆迁,土地挂牌增价收益按约定比例分成，并保证中铁地产公司获得部分二级开发土地.40

静态预测：项目处在城东一环内附近,交通方便，周遍环境良好，且片区中高档产品消费能力强,周遍楼盘价格在8000元/平方米左右。

动态预测：在2007年成都楼市价格大幅上涨的情况下，在政府宏观调控下，未来两年楼市不再会有2007的涨幅。本板块所在区位价格涨幅不会很大，但考虑项目快速销售，仍按照8000元/㎡的价格估算，考虑每年5%的涨幅.产品价格：高层8000元/㎡

，商业12000元/㎡项目价格预测价格预测41项目经济评价—经济指标名称指标备注净用地面积亩667000m21000亩代征用道路面积代征用绿地面积总建筑面积2801400m2

地下建筑面积

人防地下室面积提供个车位非人防地下室面积提供个机械式车位地上总建筑面积2801400m2

商业建筑面积224112m2按8%配置商业高层住宅建筑面积2577288m2按92%配置住宅公建面积

m2物业管理、公共服务设施、社区建筑密度%30%规划初步意见容积率4.2绿地率%30%总停车位26669住宅1:1，商业4个/千平方米地下停车位（辆）21355满足车位需求设计地面停车位(辆)533420%总户数25773100平方米/户总人数824733.2人/户42返回项目经济评价—成本序号费用名称单位成本(元/㎡)金额(万元)计费说明一土地开发费376610550131000万元/亩4%契税交易服务费二前期开发费22362331

1报审报建费17348324

2设计勘察费5014007含规划绿化方案及其施工图三房屋开发费2154603422

1主体建安费1854519380

商业190042581

高层住理费1028013其他费用29081241小市政配套费15042021含绿化

前期工程费14039220含供水供电

四销售费用21560275以销售收入2.4%计五财务费用1071300000100亿3年10%六管理费1850001000万元/年,5年七不可预见费6117208(一+二+三)*1%八合计7508210324943返回项目经济评价—利润序号费用名称面积(㎡)2010年销售收入2011年销售收入2012年销售收入2013年销售收入备注单价数量(万元)单价数量万元单价数量万元单价数量万元一销售收入

元/㎡582691元/㎡

611826元/㎡642417元/㎡674538

每年售25%,售价每年以5%速度递增

商业2241121200067234126007059513230741251389277831

高层住宅25772888000515458840054123088205682929261596707

小计

2511472

二营业税及附加5.60%140642

三开发成本含销售税2243891.12

四开发利润267580.79

五开发利润率12.72%

利润分析表44返回项目经济评价—地价利润敏感性分析土地挂牌价格100亿元,起价1000万元/亩加价050100150200250300350400成交价格100000010500001100000115000012000001250000130000013500001400000契税400004200044000460004800050000520005400056000总计104000010920001144000119600012480001300000135200014040001456000楼面地价元/㎡371238984084426944554641482650125197开发总成本210324921408862193536224618622994362352086240413624567862509436销售税费140642140642140642140642140642