大连市房地产市场年报

目录序言4第一篇、城市经济..................................................5一、城市宏观经济..................................................5二、城市房地产与经济发展的关系...................................7第二篇、产业政策................................................11一、城市政策综述.................................................11忧二性、写弹城箱市胞政徐策注解着读位薯.催.座.赔.姨.槐.喷.绩.闪.张.珍.利.三.该.青.抽.密.捎.旧.过.卸.冲.犯.蛋.爪.想.猫.腿.欧.域.刻.倡.脂.鲁.个.布.知.绍.省.者.桃.而.暂.淘.鞭.茅.言.溉.烧.鸡宅1云6捡三末、诞泡城封市奶政欠策宁展来望宵依.膀.迷.劫.图.封.命.机.翅.扩.流.俱.卧.孕.钥.海.买.熟.样.奉.柔.昂.围.撑.谁.兔.却.约.运.扣.步.纯.碎.句.格.耽.犯.闯.版.鲁.配.隆.分.捧.源.里.南.瓶.称烘2极0逮第戏三陆篇距、丝浇土百地长市留场校易.晋.腐.茧.鞭.群.辟.慨.田.吨.嘱.她.讨.貌.溪.勒.堂.斤.言.梅.旦.抄.们.模.哗.龙.塑.燃.现.该.赴.扎.逼.禽.甲.洪.对.浩.男.谜.竖.仙.拴.辨.泪.励.饮.好.基经2飘3搬一落、灾时土铜地亮概佳述爬.胞.彩.刑.纸.狼.剖.迅.漆.餐.凶.零.纪.横.盆.皇.硬.降.协.痛.鼓.明.鸦.挑.塞.舱.设.盐.伞.墙.丽.幻.种.蒜.勉.激.匹.号.鞭.轧.趴.枪.导.巧.核.第.肉.脏.降.横.红.蚁.斯.及.芳微2怎3三二蓄、疲隶土太地找市跨场箩综赔述拐凝.梳.解.偿.惩.止.阳.猾.液.掘.警.崇.鸟.佩.群.户.继.饶.酒.偏.重.关.视.纵.咬.衡.嘱.悠.棚.玩.给.貌.默.融.住.已.舰.酒.绑.星.炼.启.珠.骡.烘.咬.愧.紧.此.筐迷2玻3外第愈四般篇壮、幅需市豆场堂交梨易溪扒.拳.土.翼.恼.拼.仔.校.抱.渔.揉.扶.鱼.木.购.仰.润.崭.还.盗.哈.历.耍.症.悉.歌.各.约.得.诚.琴.休.舞.音.靠.盏.鄙.端.皂.暖.鼠.尼.捞.醒.父.腊.锅.遗.舍姜2构5冠一业、冬过市从场耻综掘述援.凯.狡.煌.玉.袍.就.折.押.蠢.揭.在.拴.究.崇.霞.税.赛.蝴.棉.辰.知.辽.俘.育.宅.咐.庸.昨.洋.开.真.稿.街.衰.痕.欣.脖.奴.灰.斥.习.采.笨.西.竭.羽.唯.应.险.浆.刚.爱.恨胜2油5彻二市、杜建商摇品站房瓦简.涨.座.储.锦.让.极.惭.纺.参.雨.扛.懒.腥.钥.疯.春.阿.夜.轨.监.组.谱.全.静.铲.稍.境.寿.退.轿.婆.辫.泉.共.菠.嫁.估.攻.天.筐.阔.货.卖.夫.忽.暮.杂.亦.驱.葵.已.恩.胶.派么2叔5冰三扇、刻圣商势品备住供宅烫.校.阅.颤.利.巷.搁.蚀.涛.茧.吵.耀.额.虽.结.疮.垂.历.钟.脊.朝.炮.壳.衬.红.锦.恨.俩.泰.扁.灿.剃.代.粪.晨.理.栋.医.向.浅.零.疮.束.约.肥.释.境.拿.陶.苏.慧.闹.摆.响观2咏6炕第嚷五荡篇秘、须冶2仇0君1狡1驻残年晚房场地刑产浊市室场期预缩测临亩.欣.漏.饱.爸.搏.糊.摘.仿.旷.沿.睡.座.搁.远.拿.付.船.匀.新.湿.冶.乎.蒙.扭.动.漆.雾.达.歌.杠.望.野.激.劈.倒车2四8枕一怒、遭牛2桂0辱1哭0够射年块土粮地葛政娇策垫出尼台扫分叶析潜及洋未夜来膊市歼场砖预脑测扣趟.塑.持.创.正.由.盆.盈.闭.饭.蕉.岭.大.笼.弊.尊.商.央.溜.志.谋.霞.苦.湿.奋阳2泻8据二轻、灿窄2畜0胖1符0验召年渡市约场会供弊应葛量棉预阿测吐将.么.笛.横.鞋.站.效.题.悟.滤.障.铲.只.岭.忍.游.赵.括.墓.乘.葡.拿.普.愉.来.蜘.婆.贫.贯.锋.属.持.原.皱.长.终.享.各.协.幸.数挠3龟0云三腰、抚开2备0邀1历1测菌年烈市周场邪供猎求栏走探势搜预湖测岗弦.顿.割.毁.乒.抢.低.多.具.究.门.狐.安.中.慰.总.立.谁.亲.袜.平.鸡.饿.民.集.执.沉.蹄.穴.渔.品.帆.慧.浇.嗓.既.能.耳绑3凑1如四渗、软斧2碧0咸1宇1赶丛年燥市低场颈价颂格坦走陕势遗预甘测侮衰.库.墙.莲.已.萄.禁.返.千.连.植.的.身.品.聋.柴.羞.道.践.剖.糖.悼.渣.番.锯.毛.龟.裹.膛.本.铲.鲜.狐.忙.夺.姥.枣.谦恭3吃1鼓序渔言爽政幻策眨调因控义方赚面润：笋2沟0雷1牧0区叫年多调蛇控愁房僵地弃产谨政狐策译的尼组炉合横拳散频眯出梨，践政告府染下口定披决白心兽要称坚针决筑遏庭制弃房冒价融上使涨令过恢快候。稠可姻以荐说采，买本关年杂度弦楼逆市直调兄控耻政资策谢，消无堂疑比是辫历斧史泪上穗最誓为唐严舱厉仔的禾调吊控故政其策酿，脑楼尽市懒将破面候临明重房新粪洗县牌榨。怕必现须大承采认歼的态是溜，袖这盗是赌中腿国寸房怀地音产坏调律控誓政碎策批有挖史立以核来粗，浇最笼动拘真蜘格突、勉最服有逃力赚度蹦、剧最貌具妇针房对院性适的妙举染措串。什更古重草要妻的庭是障，页每过一液项蝇调谋控豆政栗策雨，将都建量精身馅定浙做玻了慕具联体愚的码操叔作锐和姐处妻罚桨意悔见暂，遵通掉过萌差貌别秃化震的涝土斗地哲、辨信弦贷向和径税坐收矿政虽策畅，祝对乌投坏机忘制删造抢房漏价潮上拌涨沫预魔期捐者哗给边予姥严摧厉阿的夫打耽击世。痛土垃地委方芳面孔：蛛2序0哥1活0爪某年霉土鄙地抬井诉喷菌放英量伏，税供乞应堡量灭达种到肌历穷年哑最煤高趁峰到，稍大坑规走模宫地防块萄的锁大铺幅真放把量锻支童撑宏土会地搭成梦交泽面标积牵冲晴高贤。伶随热着谱一青线迁城胃市膊的泽楼弊市避受悉到讯严嗓重辆打剩击劣，图众择多暑开仪发介企逐业庸调谋整拘思融路孩，届开档始扯转相战躬二跳、严三贸线比城昂市叠，前拿钞地慈逐编渐争向稻二球、则三皂线偷城守市况倾航斜境。丘大剥连框又搂以铃1尿1壳5掉7躺.装7你5句凳亿炉元伶的光土肃地露出建让覆收盯入矮，骑增爹长制幅码度斗超祝过浪3将2吩0强%驳，郑名太列死全使国瘦第屯三葱，滤一堤跃委成悔为胃主宫要陈土痕地戚出愿让束收项入圾城歉市环，台从锋土题地距市离场目来执看茶，茅未贱来着伴疾随男众夹多镇土刊地涨的持开扁发魄，怒商三品振房真市龙场缴将而受谅到训前编所鹿未桃有增的烦供似应匆量帮的唇冲省击抱。踏商棉品巩房钳方枕面隆：刺2矛0啦1斜0占垂年采供苏应扯量填猛秆增填，寸但倚由瓦于丹成命交寸量早继殊续惧保吗持因了异0洋9暗叼年短的纹火勉爆辨，家使脊得誉市洽场乳存膏量虫并躲未迟得吴到办有弯效逐改杰观援，扛供细求阵依傍然凭呈扒现您供驾不宽应跪求俘的疲态雾势膛。调在般土完地猪市挤场跃的般大圾幅欠放劳量雾的敢背本景赖下元，泳未木来烘商湾品法房窜的窑供绍求哨关歼系陕将物得住到犬有桥力秧的喉解滨决镇。似同役时竖我觉们盯看负到庆保稿障州性胶住建房秩及种经丘济萄性据住咸房召供政应搜增锻加渴，腾将绪对肝商据品锣住赌宅叼市更场蒙产快生季冲耕击震。笨这犯部贴分绳住冻房庄将搭有速效拦解帜决脉刚皮需吩住正房奴问街题哑，他有犹效阁的刑打燃击匪房不地寸产巷投味资脖者搂。滥2虏0易1哪0牺垂年削，局大吓连冬房寄地捐产缩市链场驻再标度谋成轻为患百镇姓亮最贡关碰心稠的期话牛题佛。怪从形一爸系湾列姓动尼作属来逗看倦，是政疯府泽逐填渐痛把铲政造策醉落弦实唤到级地决方轨，念并牧且赌实姻行伤问鸽责钩制餐度羡，寸逐无渐坟解灵决之每敢个勾城冰市冰出吗现霞的捏楼寒市老问肠题近。寺因呈此眯预窜测梨2敬0以1峡1银年抖又轨将催是峰一沟个警调逝控设年纹，剖狠掉抓幼落撤实暴的现目晴的夹在爸于近使袖房肆地钱产逃市菌场件健某康悠持刊久舟发贞展瓶。悬从述大足连懂全左域疏城责市结化怜的涉脚屈步拼上脂看箱，孤未捕来黎大提连千市摇政承配搭套脾的稻逐许步抚完廊善弊，隙将油对芹房借地隆产龟市羞场客产亭生模利兄好喘影攀响锅，牙因拜此税预践测敏2孤0叮1社1共年宋大棵连滥房榜地肯产锦将绿会筹得传到烦快纲速制的指发师展两，园市妻场股氛食围赖较生为办乐紫观逮。全第模一斜篇冲、藏潜城共市风经罪济替一撕、尖碌城导市店宏另观恨经童济炮2笋0嘱1讲0诱舅年读，执是朽大徐连州实惜施拌辽玩宁剃沿隶海染经牙济散带炼发睁展兰战很略超、值推钻动木科允学酱发丧展厅新俭跨孔越池取折得隶重冷大微成冬就塞的怒一男年圣。贯预述计断主址要指指芹标盘增轨速插位奸居灰全跳国淡副毛省歼级叶城料市雅前抗列委，县大孔连差的看城觉市隐综蛋合虫实陪力喂和默影读响获力缓已穿跃山升救至钉一傲个辛新身的桂平另台专。退预脱计镜全衣市陕地统区滔生罪产抗总童值艘突膨破垄5持0战0佣0胖蹈亿假元搞，壳增掠长唉1衔5抢%扇以旁上误；恳地赴方奸财戒政牛一输般膊预亿算乡收余入有突庙破涌5防0叔0灯捏亿骑元弱，事增喝长钞2盘5厚%悲；巩全痰社蚁会商固壤定拼资绒产墨投垒资且突盐破门5浑0粘0习0落岔亿情元材（巷常急规凝口矛径自）刺，偿增扇长声5哭3穴%悼；亡实拒现渔全葬社微会累消库费提品促零桐售静总脊额现1饺6类3宋0妹慈亿凳元障，医增章长能1浑7滔.椅8忙%子；掠实笋际阵使游用抛外票资略1书0乌0娘涉亿塌美魄元危，租增套长测6因7撕%萝；掀城汤镇撑居伪民略人配均获可爬支随配讲收乐入略2爽1授3师0个0首近元值，葵增匀长捡1逆2垮%化；绪农桶民祝人辛均揪纯队收哥入刺1肺2趁1痛2航0鸽主元愤，思增婚长症1莲3孕%营；透培般训偿各痰类岭劳套动盗者沃1北1茧.弓5捆像万毯人限，以实夹现夜城喜镇技就单业环1纲6蒸.慎1腾勤万尚人扔城亚镇不登窃记广失鲜业赶率圾控钱制询在舟2普.遗7淹%袭以业内基。临渡2呼0腾1卧0秒遣年文大礼连熟宏滚观门经雷济牲六皱大接看田点锦1恳、梅邪全建域户城属市逮化额全剂力端推凑进泰落短实详辽痒宁貌沿绘海仓经毕济渗带胆发排展具战慎略竞，纹科铁学苗定逼位愉了殖四虚大赤组宗团摄的厘空帐间今布秆局口、图城矛市仿功涂能毫、基产决业河发否展妈和劈生凑态虑建俭设岗，烂完洪成预了警三抹核愈两毕翼骆港赢口码布疮局钉，糟推就动薪了过制洪造落业族布男局颈向扰北签转莫移席、脆基修础盼设软施童建在设坑向省北法延理伸贯、采重壶大屿项渐目秩和路生佩产恨要纽素拉向鹅北谨集崖聚费，跑全概域傍城劈市悟化运从熟单队中盐心殃向桨多谋中项心败发锯展港转恭型蛙的凑战排略堵格若局畜基贺本扮形衫成隶，肆加效快麦形印成厌了芽港确口设、己城方市风、纪经波济母功刊能缝区掌互迟动焰发初展景的忽新醉局浊面群。见改熔革枕创蹦新罩区睡域丰管榆理倦体史制巩，思整伯合端成核立康了仰金岛州棕新出区眼、提普倡湾马新拥区美，姓拓还展弃了斤保端税绵区控发国展扒空等间阁，昆功快能愉区份带撇动衣、商行史政杆区拣融猜合本的恐政窝策幸体笛系均和低运汇行惧机想制转基伞本崖建问立握，喂新循市寿区唯形耽成诸浸三纺足大鼎晌立泉发茂展毅之睬势和。泳加京快下开煌发雾建迫设钱步全伐绍，诵区虹域政发驳展你全佛面温提赴速隐。撤主所城极区族以蛇服闹务须业被为唱主墨体有的课经鹅济滨结鹅构户显贡露健端网倪漂，畏钻广石到海齿湾须现石代轮服厉务式业裤聚辨集脑区芦、呀旅述顺鸟南歪路途软子件传产滋业态带鱼十踏大迹园漏区健、蛮大蚀连驾生穴态呆科耍技恳创丈新汽城蚂等梢重岭点悉区勇域刺建广设务全蔑线涝展钳开细，猪新抱市罚区者开碑发倚建铅设品步即伐羡加凶快雾，跌金辟州怜新西区翠1粮0闲滋个绢现扔代刷产播业撞园键区握、垫保馋税著区惠汽极车佣物屈流物城淘、霉普畅湾拣新段区敏起未步懂区幼等趁一败批撤项盏目茧规百划丰建修设络全帮面帮启沉动法。罪2拆、狱仪投痛资披消武费底出钱口喊协英调虏增熟长骡今暮年获，堆9修5洋亦个末重足点六实距施托项栽目裁已寒开逮工川建葵设震8透4骑匆个幼。降国援际胶会锹议常中惠心弹主婚体婶竣隐工芽，存城磨市摔地纤铁坡、挽红赔沿眉河因二俗期伞、杀长鉴山状大崭桥级等瓶基乡础犁设榨施蚕以旧及廉长科兴鼠岛猴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之间联合拿地的现象也会因此而更加普遍。数据来源：半岛晨报3月30日2、新国四条国十条坚决遏制房价过快上涨4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产新国十条，这是继4月15日新国四条后国务院再次对楼市发力旨在坚决遏制房价过快涨。进入2010年，中央政府先后出台了国4条、国11条、国19条等政策，对房价和地价等备受关注的问题进行调控。虽然新政针针见血，但积极变化并不明显。近期部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，加大了居民通过市场解决住房问题的难度，增加了金融风险。这次的新政能否奏效？经济学家、业界人士、乃至供需双方纷纷表示：执行力最重要。4月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30％；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。虽然这次政策力度大，但房地产市场不太可能就此平寂，只能向着更健康的方向发展。指南针营销策划机构副总经理袁晓姬分析，房价稳定了，投资群体自然会撤离，因为利润空间太小，投入产出比不理想。到底政策会对房价造成什么影响，采访中滨城的开发商观点呈两极之势。一极认为，新政对大连房价影响不大。虽然，短期内新政或促使购房者持观望态度，造成地产业不景气，但长期来说，大连的城市魅力还将吸引大批购房者踊跃购买，需求的加大对大连的房价是最好的支撑。一极认为大连的房价会因此而走低。理由很简单：现在房人群中有四成以上的属于改善性住房和投资性住房，提高二套房首付比例将会使投机性住房需求锐减，在经历一个有价无市的过渡期后，最终结果是房价走低。虽然开发商对房价下降与否见仁见智，但大家都觉得在短时内新政会作用于楼市。近两年，政府就控制房价方面出台了不少政策，但结果都不太理想，甚至一度出现中央平抑房价的宏观调控政策一道道下来，而房价则一层层往上涨的尴尬局面。以至于，面对这次中央政策决心大、力度强的楼市新政，购房者们都不太感冒，更有不会房价又要涨吧的质疑。确实，一项政策的出台到见效需要一段时间。据好旺角房屋经纪管理部经理阮俊生介绍，2007年927新政对楼市起作用是在2008年一季度显现出来的；2008年10月末的救市政策是在2009年二季度效果明显。以此推算，本次新政最快也要3～4个月时间，从国务院到银监会，从各家银行总行到分行，政策落地周期就要1～2个月。由于时间差的存在，新政出台后，购房者的表现也是两个方向。那些钱紧急购的就争分夺秒办贷款，那些投资炒房的则静观其变。原因显而易见，手头本来就钱紧，如果首付再提高，接父母过来住的愿望短期内就难以实现，市民刘先生说。对于新的房贷政策，国家打击投机购房者本无可厚非，但是政策不能一刀切，不是所有二套房购房者都是投机者。市民曹先生也表示，现在提高二套房首付比例，将打乱所有的资金计划。曹先生2005年买了一套43平方米的商品房结婚，现在随着孩子的出生以及家人的到来（照顾孩子），房子明显不够住，急需再购置一套住房。随着外来创业、务工人员的增多，像曹先生这样的例子在大连并不少见。银行现行利率随时都可能叫停有了政策的震撼性出台，各家银行何日开始执行新政就是大家最为关心的事。目前大连已经有银行应声暂停了二套房贷业务，也有银行在发放贷款时，实行的仍是差别化的利率。多数银行表示目前尚未接到上级通知，具体操作办法要等拿到细则后出台。现在的政策随时都可能叫停。记者就此事咨询仍按原有政策执行的某股份制银行个贷部人士时，对方表示虽暂未接到总行调整通知，但现在执行的政策面临随时叫停。多家银行人士表示，国务院的新政策首次明确：二套房贷首付5成，在执行过程中不准打折，必须是基准利率的1.1倍。主旨是为了抑制投资性购房，支持刚性购房者。二套房贷政策的调整，会使得近期楼市的成交速度有所放缓，对高房价进行遏制。此前银监会一直提醒商业银行要警惕由大规模房贷所引发的内部风险。此次大幅度提高首付款比例和利率水平，已经令各家银行对二套房风险有所警惕。针对二套房贷首付与利率同时上调的新政，业内人士提醒购房者，尤其是投资客，不要盲目出手，要依据自身经济状况量力而行。4月14日国务院会议提出二套房贷首付不低于50%等要求在业界掀起轩然大波，而其执行要求也让大家看到了政府的决心。会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。无独有偶，4月17日通知全文更是措词严厉，比此前国务院办公厅发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知要坚决。而在问责方面，除了明确各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责外，还要求统一思想，提高认识，并建立考核问责机制，对于稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。中房信观点最近国务院的两次喊话，旨在遏制房价，有效地限制各种名目的炒房和投机性购房。此外，还透露将发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。这对炒房投资客将有威慑作用，可谓留有后手。本次新国十条的出台是针对投机性需求而下的一剂猛药，对此有业内人士认为，目前大连房价尤其是部分高端住宅和金州、开发区等周边区域多为外地人购得，而根据《通知》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款这一规定，显然是指向了外地炒房者，尤其是某些炒房团等投机性购房者，这对遏制本地房价显然会发挥不小的作用。数据来源：半岛晨报4月20日二、城市政策解读1、新政是把双刃剑改善型购房者被误伤？二套房以家庭为单位计算，首付不低于50%，三套房有可能停止放贷，这对很多之前买小户型过渡的家庭来说，无疑增加了买房的成本。他们不是炒房客，却也受到了政策的制约。为了应对新政，准备结婚的小两口不得不缓婚，还有部分市民表示要提前还贷，换房族也放弃了换房的打算。大多数改善型购房不会入市记者走访本市部分楼盘发现，改善型的买家在楼市中一直占据较大比例。一位地产分析人士估计，这一人群至少能占据购房者的三分之一。此前国家出台的一系列房地产调控政策中，对改善型的置业采取了鼓励的态度，但同时也让很多投资客找到机会，这一次的新政为了防止投资客利用政策漏洞，采取了一刀切的手段。为此，本市多家中介负责人明确表示，房贷新政已让改善型置业者为主的夹心阶层受创。如今政策执行严格，大多数换房客都不会入市。置业顾问。购房纠纷明显上升在楼市政策的拐点，在政策变化之前签订购房协议的人最受伤，因为政策的变化导致购房付款的压力增加，他们被迫毁约，正面临支付高额违约金的问题。大连市消协负责人表示，如果是由于按揭没办下来等不可控力导致的购房纠纷，消协会按照章程帮助消费者维护应有的权益，前提是消费者能提供充分的证明。但因为目前对于二套房的界定没有标准可依，因此消协也没办法判断他是投资还是自住。中房信观点大多数人希望打击炒房者，但是新政亦是双刃剑，对自住或改善型住房需求者也带来了不小的影响。对于投资/投机者、改善型需求、首套房刚需这三类典型人群，新政影响程度亦各有不同。新政的最大受益者是购买90平方米以下房子的首次置业者，因此对房价的抑制作用是肯定的，有些地方甚至还可能出现小幅下降。新政旨在遏制投资、投机需求，主要作用于买方。对大连来说，影响最大的是交易量会下降，两类人或进入观望状态：投资型人群和改善型住房人群，对自住型人群影响不大。但新政不可避免会伤害到改善型购房者，因为政策制定者不可能考虑那么细，同时也无法做到一一甄别购房者中谁是投资者，谁是改善型住户，所以误伤也是不可避免的。数据来源：半岛晨报5月11日2、土地增值税明确清算对楼市影响几何？国家税务总局近日下发通知，明确土地增值税清算过程中若干计税问题。这被不少业内人士理解为当下一系列楼市从紧政策之一。土地增值税明确清算对楼市有怎样的影响？土地增值税清算明确操作细节此次税务总局的通知称，土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。通知还称，房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。通知还对房地产开发费用的扣除问题、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题、拆迁安置土地增值税计算问题、转让旧房准予扣除项目的加计问题、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题进行了明确。此次税务总局下发通知在意料之中。4月17日公布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》就已要求：税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。房地产企业受压如何？土地增值税从预征到清算，对房地产企业成本影响有多大？财税专家、上海财经大学教授胡怡建进行了简单计算：以一套房100万元计，核定增值率20%，土地增值税以最低的30%征缴，缴税额就相当于核定增值额的6%，与原来预征的1%相比，要整整多出5%，这对企业来说无疑是不小的成本。专家认为，通过提高土地增值税的预征率和及时清算，可以在一定程度上收窄房地产开发企业的利润空间和土地二级市场卖方的赢利空间。另外，对囤地或捂盘以求获取额外暴利的做法也将有所压制。楼市调控必须打好组合拳从理论上讲，税收政策对房地产市场具有长效而稳定的调控作用。但在现实中，许多政策却因操作性、利益关联等问题，使效果大打折扣。土地增值税在一些地方的征收不力可谓是公开的秘密。而且，能否达到期待中的效果也难以定论。就此次明确清查土地增值税来说，其效果仍然有待观察。其一，避税漏洞能否弥补？长期以来，造成地产商避税的主要原因是税收征管政策存在诸多漏洞，导致征收成本大、力度小。许多地产商利用了房地产项目开发时间跨度长、环节多、成本计算复杂的特点，千方百计钻政策漏洞。比如，房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后才能进行，由于一个项目需要建委、质检、人防、消防、交管、技监、供水供电等10多个部门都出具验收报告后才算完工。漫长的验收过程可能为地产商提供了偷税的便利，有些开发商利用连续滚动开发项目，有意无意地将项目决算期推后。对此种种，税务部门应有防堵之策。其二，地方能否贯彻执行？在土地财政模式之下，地方政府和开发商有着深切的利益关联。调控之时，对开发商有主动权；一旦市场陷入低迷，却可能有求于对方。近年来，各地为引进税源争相出台各种优惠政策，想方设法保护投资者的积极性，有的地方甚至有税收返还的政策。从这几年各地曝光的案例看，甚至不乏地方政府将开发商土地增值税全盘免除、变着法子向开发商送钱的情况。如此种种，均考验着此次清算土地增值税工作的实效。其三，房企是否会将新增成本转移给购房者从而推高房价？胡怡建说，从严征收土地增值税有利于减少房地产企业的投资冲动和利润预期，但在供求失衡的情况下，却有可能成为新增房价的一部分。原本是为调控企业投资投机，最后却增加了购房者的负担。从以往经历看，对此应有所警惕。他认为，楼市调控必须坚持打组合拳，在严格执行税收政策的同时，必须在增加有效供应、控制流动性这两方面双管齐下。中房信观点目前的经济对于房地产市场存在一定的依赖，而地方政府的GDP增长仍需要房地产的拉动，再加上现在的国际环境，倘若过于严厉，市场会进入极度萎缩，这不仅对未来楼市的发展不利，也会伤害到实体经济。因为政策的反复和市场的摇摆，可能还要持续一段时间。如果政策博弈在后，则让政策出台之后仍无法预测今后，只能猜测和观望等待下一只靴子。从调控形势看，这一通知的落实效果应该好于2006年底的通知，尤其是对新国十条所指定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查，开发商的利润必然减少。项目暴利越来越难了，项目利润率越高，被征的税也越多。此前他们曾做过测算，如果按2006年底的要求，土地增值税清算按四级累进制征收，开发商的利润将减少16%左右，这也使行业量价调整时间窗口提前，有利于地价和房价降温。现金充裕不降价的逻辑将不再成立，将促使开发商下决心降价以实现资金回流。数据来源：新商报6月1日三、城市政策展望1、泡沫40%大连房价下跌压力大昨天上午，中国社会科学院、社会科学文献出版社联合发布2011年《住房绿皮书》。绿皮书预测，明年住房市场继续调整，房价稳中有降。绿皮书称，全国35个大中城市二类地段普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。其中福州、杭州泡沫指数最高，达到50%以上。而大连的房价泡沫指数达到40%，泡沫指数在35个大中城市中位列第14位。泡沫是房价超出基准价格的部分绿皮书中提到，35个大中城市平均房价泡沫为29.5%，其中，福州、杭州泡沫指数最高，乌鲁木齐最低。泡沫指数排名前七的城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分占实际价格比例达到50%以上。泡沫成分占实际价格比例在30%~50%之间的城市有北京、深圳、武汉、长春、宁波、哈尔滨、大连、贵阳、上海、郑州、成都。昨天下午，记者致电中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华博士，他也是2011年《住房绿皮书》的执笔人之一。邹琳华说，泡沫指数是根据房价数据和基本面数据相互对比算出来的。泡沫就是指房价超出基准价格的部分。如果泡沫指数达到40%，就可以认为房价的40%是泡沫。而所谓的基准价格是根据一系列的指标和互相的对比计算出来的，基准价格可以反映出某地房地产市场的基本面，能够反映出某地房地产的价值。这个基准价格是以当地的人均收入、当地环境水平、公共设施水平等指标经过对比和计算而得出的。当地房价超过这个基准价格越大，当地的房地产泡沫就越大。邹琳华同时表示，绿皮书所采用的房价指标是2010年9月全国35个大中城市地段普通商品住宅的集中成交价。需要注意的是，房价泡沫指数的估计不可避免地要受到数据准确性的干扰。房价泡沫指数有被夸大或缩小的可能，也不能仅依据房价泡沫大小，去进一步推断房价的走向。大连房价明年将临更大下跌压力昨天上午，中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任倪鹏飞在《住房绿皮书》发布会上称，明年房地产市场会继续调整，房价将稳中有降。渣打中国在提供给本报的《中国渣打房地产调研报告》中预计，2011年各城市的土地供给状况中，天津、广州、武汉、大连和厦门等二线城市存在供给过剩，可能会出现大规模的供给冲击，房地产价格将面临更大的下跌压力。日前，国家监管机构向商业银行下发了一份房地产央企红名单。根据这一名单，目前多家银行已经要求分支行只能对名单中列示的16家房地产央企提供新增房地产开发贷款，对16家之外的非房地产主业央企不得提供新增房地产开发贷款，而此前下发的存量贷款也要及时回收，做好资产保全工作。银行通过资金的收紧可以逼迫部分央企清退房地产业务，大大提高非主业房地产央企的退房进程。在下一步的调控预期中，绿皮书也将控制大开发商融资等列为主要调控手段。包括：改变历次调控板子都只打在小开发商身上的事实，将大开发商作为主要调控对象，从而进一步分化瓦解开发商阵营，优化住房市场结构；全面收紧大开发商融资渠道，削弱开发商整体囤地能力，开发商可以通过多种途径来合法规避土地闲置的处罚，囤积土地需要大量的资金，资金就成为囤地企业的生命线，融资方面就成为企业最薄弱的环节，禁止大开发商上市融资，限制各类基金、信托计划为大开发商提供股权或债权融资，严格限制或全面叫停对大开发商的各种贷款；严控一线城市住房投资投机，放开对非核心城市住房投资投机的限制等等。数据来源：半岛晨报12月9日2、从蓝皮书热词看经济政策走向每年由社会科学院发布的经济蓝皮书，多被视为下一年度经济政策的风向标。在昨日发布的2011年《中国经济蓝皮书》中，物业税被定位在中国财产税缺失的终结；而当前，抑制通胀的环境中，却提出调控宜稳的警示。明年还将会有怎样的经济政策影响着我们的生活？对此问题，本报连线经济学家予以解读。《经济蓝皮书》：要在个人所得税改革上取得突破性的进展，不能满足于小步微调，还得下大决心，着眼于动大手术。另外，还应开征物业税，如此，意味着中国财产税缺失状态的终结，意味着中国政府有了对包括收入、消费、财产等多个环节实施税收调节的相应手段。物业税能减轻购房者负担物业税与房产税本质上并无区别，但特殊在于，开征物业税将使国家由过去一次性从出让土地出让中获得税收利益，变为向房屋持有者每年均衡征收。过去的土地出让金由开发商全额支付，开发商又将成本一次性转嫁给购房者，而今，将税收改为物业税后，实则是减轻了房屋持有者的买房负担。《经济蓝皮书》：国内明年宏观调控宜稳字当头，以稳定政策为主基调，既不要过度紧缩，也不要盲目出台二次刺激政策，要把保持宏观经济政策的连续性、稳定性作为当前宏观调控的关键。做好长期应对通胀的准备北京大学经济学院院长刘伟认为，温和通货膨胀指通货膨胀率和居民的收入增长、消费水平增长、实际的GDP增长之间保持一个相互必要的比例。通货膨胀不能把人们的生活水平侵蚀掉，不能把人们的收入水平侵蚀掉，不能把经济增长的福利幅度削弱。在这样的情况下，所谓的一个温和的通货膨胀是可以接受的。真正困扰中国经济的问题，从短期来说是有滞胀的危险。我们在考虑抑制通胀的时候更要提防滞胀。从供给方面看，主要是成本推动的问题。中房信观点成本推动的物价意味着物价上涨的同时需求没有活跃，经济并没有景气，失业率并没有因此而降低。要真正解决滞胀难题，从目前来看最核心的问题是整个国民经济创新力和国民经济效率如何提高，这也如同两个车轮赛跑：如果效率提高的车轮跑不过成本和要素费用提高的车轮,要想解决目前中国的可持续发展问题根本不可能。数据来源：中国房产信息集团12月9日第三篇、土地市场一、土地概述2010年是土地政策出台最为密集的一年。这一年，在宏观调控下，土地政策成为楼市调控的利剑。2010年土地市场最夺人眼球的一是打压地王，二是土地供应政策向保障性住房倾斜，三加大了对闲置土地的处罚力度。2010年是土地供应放量的一年。2010年，城市土地财政千亿元俱乐部又新添一重量级城市大连。这一年，北京、上海分别以75.5%和47.6%的土地出让收入增幅，继续领跑全国土地收入的前十名城市，大连、武汉、天津等城市也在这一年集中爆发，收入增幅超过了100%。大连更是以1157.75亿元的土地出让收入，增长幅度超过320%，名列全国第三。受宏观调控的影响，2010年各大房地产企业的拿地策略和侧重区域都有明显变化。从拿地的策略来看，年初争相在一线城市抢地王，新国十条颁布后逐渐向二三线城市扩张。上半年，大连土地市场供进行了三次拍卖，在这三次拍卖会上所挂牌出让的30余块土地全部被抢下。在2010年上半年结束之时，谈到房地产市场，我们不得不想起楼市新政，在这半年的时间里，楼市从年初大涨到现在得停涨，经历了有史以来最严厉的政策调控。从年初的楼市来看，仍留有2009年楼市疯涨的余温，但是在2010年1月，楼市出台了抑制房价的国十一条，在新调控出台后，市场做出了反应；2月份的各地楼市纷纷上演零成交；在接下来的全国两会房地产问题更是被提到了前所未有的高度，多个委员提案涉及楼市；随后，号称有史以来最严厉的调控政策出台了，此次调控反应迅速，调控一出，各地楼市纷纷出现成交量下降的情况；然而时隔不到一个月，转向风又吹出，降价潮开闸。面对国土资源部制定的竞买保证金不得低于出让最低价的20%、5成地价款必须1个月内交清、剩余地价款在1年内交清、一旦开发商囤地或未如期竣工将在一定时间内不得再拿地等"拿地新政"，恐怕今年开发商在土地市场激情难显。二、土地市场综述图3-2-1大连市土地总体走势图数据来源：CRIC2010年大连土地市场供应量2582.278万平方米，环比2009年上涨6.85%，住宅用地占比63.09%，商业用地占18.36%，工业用地占16.63%，科研用地占1.92%。10万平以上占地的用地占比全面的25%；开发区、旅顺口区、甘井子区是2010年土地供应的主要区域。2010年大连土地市场成交量2362.777万平方米，环比2009年下降了24.1%。其中住宅用地占比59.31%、工业用地占比20.57%；1万平一下用地和10万平以上的用地的占比，各22.32%；开发区、旅顺口区、甘井子区是2010年土地成交的主要区域。第四篇、市场交易一、市场综述2010年大连市房地产市场虽然经历了几次政府调控，但整体市场继续延续了2009年市场利好的势头，供应量与成交量方面均远远高于07年、08年，相比09年市场大好成交量猛增，10年成交量也已接近千万，与09年基本持平。而10年成交均价方面则延续了09年持续上涨的态势，环比涨幅达25%，接近万元。通过10年市场表现我们可以看出，10年大连市房地产市场并未受到政府调控影响，市场在受到大量外来客户支撑及市场存量不足影响下，继续延续了上年火热态势。中房信认为，2010年大连房地产市场快速发展，供应量与成交量均与去年有所增加及持平，表现出火热的一面。2011年随着政府调控政策的不断推出，购房者观望态度将持续增加，势必在一季度对房地产市场造成影响，但在刚性需求及市场存量严重不足的影响下，市场继续升温的可能性依然存在。二、商品房1、供求分析图4-2-1大连市商品房2007~2010年度供求关系对比图数据来源：CRIC由_________上图可见，2010年商品房市场呈现供求两旺，商品房供应量达711.43万平方米，较去年环比增加35.96%，成交量达825.25万平方米，较去年减少10.87%。虽然2010年供应量猛增，但由于成交量继续保持了09年的火爆，使得市场存量并未得到有效改观，供求依然呈现供不应求的态势。三、商品住宅1、供求分析图4-2-5大连市商品住宅2007~2010年度供求关系对比图由上图可见，2010年商品住宅供应量达618.7万平方米，环比增加35.77%，成交量达711.99万平方米，环比减少14.81%。通过供求比方面可以明显看出，2010年政府为了缓解市场存量的不足，市场供应量大幅增加，但市场成交量也随之大幅攀升，使得市场供不应求的局面并未得到有效解决，年内部分项目开盘即告售罄或开盘首日成交量达80%以上的项目比比皆是。由上图可见，2010年大连市商品住宅70-90平方米产品由于总价位及户型合理成为消费者最为青睐的产品，而90-120平方米由于户型舒适、投资价值高以及改善性需求充足等因素促使其产品同样受到购房者的青睐。通过09年至10年购房者在单价段上的比例我们可以看出，8000元/平方米以下各价格段成交比例较09年均有减少态势，而8000元/平方米以上各价格段成交比例呈现增长态势，其中10000-12000元/平方米产品涨幅比例最大。一方面说明受市场整体价格上涨影响，低价位段产品已逐渐淡出市场，成交比例将进一步减少，而另一方面说明，单价万元左右产品已成为市场成交主力产品。由成交面积排行榜表单可以看出，低价格段产品及品牌开发商开发的海景项目占据了榜单的半壁江山。在大连固有的海景资源下，更多开发商选择了海景宜居作为产品的主要营销手段，而外来品牌开发商的进入，提高了产品规划及产品品质，成为了刚性需求及投资客户的购房首选。另外中心四区中上榜的幸福E家五期由于项目处于城市中心地带，同时推出学区房概念收到了非常好的销售效果。2010年大连市商品住宅均价排行榜中别墅产品虽然继续占据了半壁江山，但中心城区海景洋房及高档公寓同样成为大连市2010年成交均价偏高的一个特点，以往大连无豪宅产品的现象，经过近年来高档豪宅产品的不断涌现得以改观，同时该部分高档产品的价格也预示了大连市高端产品市场已步入全国层面，受到了更多外来开发商及购房者的关注。通过项目成交金额排行榜我们可以看出，品牌开发商项目依旧成为购房者最为追逐的购买目标。而外来开发商占据比例的不断提高已预示了大连市房地产市场已慢慢转变为外来开发商唱主角的局面，而本地开发商只有亿达、澳南等少数知名企业表现稳定。第五篇、2011年房地产市场预测一、2010年土地政策出台分析及未来市场预测2010年的政策充分体现了中央遏制房价、打击投资、维护稳定的决心。2010年的政策出台频率快，调控手段多样，影响面广，调控力度大，政策落地较快。今年政策的实施明显集中于三大方向，即对购房市场需求的打击（提高购房门槛）、加大市场供给量（完善住房保障制度）、人为加速地产商开发节奏（通过预售证制度调整）。2010年土地政策如下：1月10日，国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展国十一条的通知》，目的在于加强土地市场管理，清理房地产闲置土地。1月14日，国土资源部《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，特别指出申报住宅用地的，经济适用住房，廉租住房和中低价位，中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。3月10日，国土部《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，主要是为确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地