项目主任管理能力培训

茂城物业管理培训课件项目主任管理能力之序言

项目主任承担着一个或几个物业管理项目的运营管理工作，通过合理调配资源，依照物业管理委托合同及相关法律法规，运用科学的管理手段，使设备设施能够正常的经济运行，为客户创造良好的工作环境，完成管理指标和经济指标，使客户与物业管理公司实现共赢。

怎样才能成为一名合格的项目主任呢？个人认为：

项目主任应具备职业素养，有领导能力，懂管理，能够掌握房地产相关知识，熟悉物业管理相关的法律法规，有物业管理实践经验，能够带领员工完成各项管理指标和经济指标。本次课程分为三部分来讲解一、项目主任应具备的职业素养二、项目主任的综合管理能力三、当好小区项目主任的十大要点一、项目主任应具备的职业素养

培养自身的职业素质。

作为职业经理人，应具有高度的事业心，讲职业道德，遵守行业规矩，以身作则，忠诚企业，成为诚实守信的典范，建立具有忠诚敬业的员工队伍，奉献于物业管理事业。

毛泽东同志针对党政军领导干部提出：“领导者的责任，归结起来，主要地是出主意、用干部两件事。一切计划、决议、命令、指示等等，都属于‘出主意’一类。使这一切主意见之实行，必须团结干部，推动他们去做，属于‘用干部’一类。”其观点对项目主任的主要职能，仍具有重要的现实指导意义。建立忠诚敬业的员工队伍。

只有员工满意了，顾客才能满意；只有客户满意了，公司才能满意；只有公司满意了，员工才能满意。物业项目主任好似军队中的将领，他不是侦察兵，不可能单兵作战，如若不能训练出一支训练有素、战斗有力、能打硬战、思想一致、兵源稳定的队伍，就无法打好一场阵地战。因此，项目主任必须要建立忠诚敬业的员工队伍。如何建立忠诚敬业的员工队伍呢？？构建稳固的合作关系。

人们拥有一个共同的心愿，愿意在有发展的企业工作，愿意为制胜企业尽心竭力，并希望成为胜利团队的一员。员工愿意留在团队内，而不接受其他单位的聘用，因为员工每天与团队成员打交道，不愿意脱离良好的工作氛围。因此，项目主任需营造领导与其下属沟通的宽松氛围，在这种环境中起示范作用，聆听下属的意见，建立团结，员工乐于奉献的团队，使员工对企业产生归属感。

中湾智地物业管理公司每年分批对员工进行拓展培训，通过背摔、逃生墙、钻电网等项目，培养员工团队协作意识，相信自己，相信团队成员，再大的困难我们也能够战胜它。参加培训的员工，在公司内刊蓝风上发表了自己的感言，参加拓展培训后团队意识加强了。激励员工保持高昂斗志。

员工不同阶段，其需求不同，管理者应认真研究其需求，有的放矢的激励员工。

有的员工过高地估计自己的能力，不能客观的评价自己的专业技能，产生抵触情绪，因此，管理者需要引导提高其专业技能的需求，通过全员考试，使其找到不足和差距，在工作中脚踏实地地工作，不断地学习，提高其专业技能。有的员工乐于接受挑战性的工作，就要为其创造挑战成功的机会，委以重任，给予最大的支持，取得的成绩要与团队成员共享，让员工感到他的努力是得到领导认可的。帮助员工做好职业规划。

做好梯队建设，根据员工的特点，帮助员工分析哪些方面是他的特长，适合做什么，未来的职业方向应向何处发展。

在市场经济迅速发展的时代，大多数员工明白，要想生存或发展，就非提高其技能不可。企业出资为员工提供培训机会，有利于建立忠诚敬业的员工队伍。二、项目主任的综合管理能力

物业管理的最高境界是无我，让客户感觉不到物业的存在。就像盐溶入水中，不品不知到盐的存在。如果物业项目没有盈利，这个项目不可能发展，也就达不到无我的境地。

经营能力

物业管理费是物业管理企业赖以生存的基础，关系到企业的生存或发展，关系到物业管理项目是否有足够的资金按物业服务合同的约定实施服务，关系到对客服务质量的问题。因此，是项目主任最关心的经济指标之一。写字楼的物业费是按月收取的，作为项目主任必须适时掌握费用收缴情况。物业服务费每月不低于95%，全年不低于98%。通过指标控制，让员工在费用收缴工作上，要有压力感，要有工作韧劲，同时培养客户物业服务的消费意识。

车场停车服务费收缴工作必须加强管理，保安部每日要与车场管理人员核对收费情况，每周保安部经理在周例会汇报临时收费情况，客服部汇报固定车位续签合同情况及费用收缴情况。做到心中有数，确保车场收费、运行正常。

项目主任可以利用物业的资源开展特色服务，微利收费，为客户提供优质、便捷的服务。比如客户单元内的维修服务，客户单元内的秩序维护服务，客户单元内的保洁服务等。

物业收入有了保证以后，费用支出应以量入为出为原则。成本支出是项目主任关心的另一项经济指标。台湾企业家王永庆说：“企业库房的管理搞好了，我保证有10%的利润能冒出来。企业经理如果能把人、财、物的浪费压缩50%，这个企业肯定能够盈利。”他道出了管理出效益的秘诀。

成本的控制，浪费的控制对于物业管理企业尤为重要。一方面，加强预算管理，根据上一年度设备设施运行情况，合理编制年度设备维修、运行费用预算，其中能源耗用一般占物业费支出45%左右，因此在保证设备设施经济运行的基础上，挖掘节能降耗的潜力，减少成本支出。另一方面，培养员工、客户节约成本的意识，从细微处抓起，鼓励员工献计献策。

任何一家企业都有采购需求，选择供应商至关重要，企业应建立供应商档案，对合格供应商和有不良记录的供应商分别记录，实施动态管理，大额物品采购通过招投标方式进行采买。对于一些数额大且不常用的配件，物业管理企业可以通过商品团购进行采买。

项目主任可以利用管理软件，跟踪实际成本，分析运营成本及其变化，控制总成本。管理能力

对于物业前期工作，与正常运转项目的管理有很大的区别，项目主任需有前期物业管理经验，如果在人员招聘上不能满足项目的需要，是很难驾驭新项目的。项目主任要依据发展商的施工进度，制定各阶段的工作计划，确定工作方向。从搭建组织机构到人员就位，从规划设计到接管验收的工程人员的介入，从客户入住前期资料准备到投入正常使用，从制定各部门运行文件到各部门人员对项目环境、设备设施的熟悉及运行手册的熟悉等等，计划进度都要有效控制，才能保证客户顺利入住。

例如某物业新项目的前期工程介入。各专业工程师在跟进工程设施施工、设备安装和装饰装修等工作中，从便于维修、使用和安全的角度，向开发商提出修改建议37项，得到发展商的认可。

三、当好小区项目主任的十大要点牢记“质量第一，业户至上”是不变的真理为一切管理工作的出发点，是项目服务的核心。这是关系到公司的口碑、声誉、品牌的关键点。公司对项目主任的责任考核，服务质量占相当大的比例。案例：有项目主任，自以为很“搞得定”，搞得定业委会委员们（管理费收得到），搞得定手下员工们（对他言听计从），搞得定公司某位领导，但当公司质检部门对该项目进行服务质量现场检查时，发现其基础工作中存在许多问题，直接影响到提供服务的水准，埋下隐患，公司最终会因为设备瘫痪，员工流动而造成损失。点评：品质管理要前置，预防为主。不能总是亡羊补牢。业绩为先，成本控制，要有一定的经济头脑和财务管理能力赢利是企业生存的基础，如人要吃饭这般简单，所以若项目主任未把业绩做出来，很难得到公司的续聘。因此，作为项目主任，要做以下几点：第一，掌握和控制物业管理费收缴工作，层层落实收缴指标，让每个员工都要有经济意识。第二，做好成本费用控制。一个项目一般在每个年度前会有一个具体的费用预算（包括人员费用与各类消耗费用），项目主任应严格把各种费用控制在预算范围内。案例：有的项目主任，仅记住了一切以业主为尊，把预算抛在了脑后，满足业主提出的任何要求，如经常让员工加班加点而产生了大量的加班费用，超出预算，最终使项目整体入不敷出，业主们是满意了，公司可笑不出来，该项目亏本了，该项目主任也就被打道回府了。

第三，做好财务分析，根据每月费用报表，分析费用走势。案例：有位办公楼项目主任，在每月的耗材报表的数据中发现厕所用卷纸耗量明显上升，并与去年同期相比，增长趋势明显，照此下去耗材费用到年终将超出预算范围，故他详细了解增长原因（业主人员增加，且洗完手也用卷纸擦干），及时向公司反映问题，并向业主方协调费用事宜，摆出客观事实和数据，取得公司和业主的理解，补充了资金缺口。摆正角色位置，以上级公司为尊，懂得服从，从全局出发，维护公司声誉和品牌（一）要清醒地知道“皮之不存，毛之焉附？”这个简单的道理。不能居功自傲，你仅是一个项目的领导者，即便能独挡一面，但委托方是与你上级公司签订的物业管理合同，你是公司的外派项目代表，受公司的统一管理和领导，是众多小区外派项目主任中的一名。故千万不能不把公司当回事，不要做自恃老资格或认为自己的水平高出公司那般指手划脚的人。在此衷心地提醒项目主任门：一方面，谦虚是种美德，只有半瓶水才会晃荡，要怀有一种空杯心态，有容乃大，学无止境。另一方面，你是公司任务的执行者，处处要以公司为荣，你要做的是按照公司战略规划，严格执行公司的战略决策。

（二）少些“自我保护主义”，多些“大公无私”的精神。善于与公司其他项目主任交流互通，取长补短，分享管理经验，并能在需要的时候提供支持和帮助。案例：有位项目主任是保安管理师，他就经常亲自出马给其他项目的保安员提供操作和队列培训。而我们有些项目的保洁员工也会参与其他项目的突击保洁开荒任务。项目不是孤立存在的，是在公司母亲大家庭下的兄弟姐妹的亲情关系，应提倡“家庭荣誉”至上。（三）带领管理处员工及业主们融入公司文化，宣传公司的现象和管理服务理念。有的项目离公司本部很远，对公司了解也很少，这时项目主任就应经常传达公司的精神、宣传公司的信息，分享公司刊物并要求员工们能积极参与投稿，跟上公司的步伐，感受到“大家庭”的温暖。

（四）做好委托方与公司的纽带。因为项目主任是直接面对业主群体的，有第一手业主资料，因此，要及时向公司通报业主的各类信息，为公司签订下一年度合同提供充分的依据；以及物业费提价的前期调研工作；另一方面项目主任也是公司形象在业主面前的第一宣传者。

案例：有位项目主任，项目管理能力的确较强，管理费用收取也完成较好，但他趾高气扬，自己形成项目管理部内小气候，对公司的要求阳奉阴违，与公司整体文化和总体战略发生偏差，公司发现有对其甚至整个项目管理处失控的苗子，及时忍痛割爱，快刀斩乱麻，悬崖勒马。公司是要求各项目管理处保持步调一致的，协调配合运作，企业之舟才可稳步前进，抵御风浪。善于沟通，掌握沟通技巧

项目主任要与被服务方沟通，与公司沟通，坦诚布公，取得委托方与公司的信任，并在相互信任的基础上来推动项目的发展和自身的职业发展。沟通能力从来没有像现在这样成为现代人成功的必要条件。一个人成功的因素７５％靠沟通，２５％靠天才和