互联网思维：建筑概念设计方案商业+住宅案例

互联网思维：建筑概念设计方案商业+住宅案例

conceptdesign/position

概念设计/总体定位住宅商业用地面积：88,081m²建筑面积：255,408m²毛容积率：2.9净容积率：3.1用地面积：41,460m²建筑面积：120,000m²毛容积率：3.0净容积率：4.4将北京路沿线规划为商业用地，占总用地面积的三分之一。80米进深的可建设用地范围，以及4.4的净容积率，可形成大、中、小型商业组合的业态布局。

东侧三分之二用地规划为住宅用地，用地较为规整，3.1的容积率，可形成高层与小高层组合的住宅布局。N引领当地消费文化与体验的娱乐聚集地；将建筑、人、物完美融合的时尚设计舞台；集商业、酒店、办公、公寓一体的多元复合载体；background/site

项目背景/基地概况同京路北昌西路天津路距离城市中心9KM黄河路高层退让红线多层退让红线用地红线基地至福建9KM9KM新城区铜山区老城区京杭大运河至霍尔果斯至连云港北京路至北京基地面积容积率建筑密度绿地率总建筑面积住宅面积商业面积

其中可售

持有129,541m²2.9小于30%大于30%375,669m²255,669m²120,000m²60,000m²60,000m²项目位于铜山新区，东至天津路，南至黄河路、西至北京路、北至同昌路，用地性质为商住用地。北京路是铜山新区连接徐州市区和工业园区的重要交通干道，也是铜山新区最重要的景观商务大道，北京路沿线地块是铜山新区近期重点发展的区域，也是集商务、商业与居住为主要功能的城市片区。N星级酒店及办公大型购物中心酒店式公寓零售商业销售方式产品类型建筑面积（M²）建筑层数（层）总建筑面积（M²）持有星级酒店及办公30,0002660,000大型购物中心30,0005可售酒店式公寓45,00020,2460,000零售商业15,0003商业总计

120,00026F5F3F24F20Fcommercial/proportion

商业/业态分布N纵观当下大型商业建筑，我们发现普遍存在着一个共同的问题——那就是设计往往只关注于商业建筑自身价值的体现；BEYONDTHEBOX随着时代的进步，购物者需求的提高，消费行为开始升级——购物者消费的不仅是产品，更多的是消费过程的体验；RETAILENTERTAINMENTTHINKOUTSIDETHEBOX而对于消费的产品本身，人们越来越多的追求和崇拜那些——极具时尚艺术感以及工业设计感的产品；购物者产品商业建筑正真意义的商业建筑——

是能提升购物乐趣的消费场所；

是能展示其售卖产品设计价值的舞台；

是将建筑、人、物做到完美结合的艺术佳品；基地紧邻连接市中心与铜山区域中心的城市干道，发展前景可期；周边缺少规模化大型商业，有市场需求及生存优势；本区域的住宅非限购政策，可加快去化速度，提高盈利空间；优势地块周边业态多数为小型配套商业，租金水平较低；劣势北京路作为铜山新区最重要的景观商务大道，沿线地块是近期重点发展的区域；规划中的北京路地铁站，将大大提高与市区的紧密联系；机遇在本区域缺失商圈效应的现状下，通过本项目的确立，形成本区域的商业中心；高品质的小高层住宅在本区域有较高溢价空间，但近3.0的容积率对用地压力较大；挑战background/swot

项目背景/优势与劣势、机遇与挑战commercial/principle

商业/设计导则通过星级酒店的确立，树立区域门户地标形象；利用大型购物中心的设立，形成规模化商圈效应；控制零售商业部分体量，加快销售速度及溢价空间；商业动线的人性化设计，注重购物过程中的体验；工业化且富有设计感的整体造型，提升可识别性；深圳华润中心二期包含491间客房的君悦酒店，以及高端购物中心。酒店面积：9万平米商业面积：3万平米深圳华润中心二期君悦酒店及其商业星级酒店+购物中心commercial/reference

商业/案例分析N零售商业廊commercial/reference

商业/案例分析N三层零售商业内街镶嵌在大体量裙房之间，横向连廊穿插其中，连接各个节点空间。Hotel30,000平方米星级酒店提升地块品质，百米塔楼为整体地块树立标志性门户形象；Apartment45,000平方米高档酒店式公寓，借助酒店整体管理，提高公寓`档次及溢价空间；Shoppingmall30,000平方米大型购物中心，带动周边商业氛围，形成规模性商圈效应；Retail15,000平方米零售商业以散铺形式出售，控制面积及总价，去化快，提高资金回收效率；RetailRetailRetailconceptdesign/urbanplan

概念设计/总体规划N基地面积

总建筑面积住宅面积商业面积

总容积率129,541m²375,350m²255,350m²120,000m²2.90商业部分将凸显项目品质的星级酒店与购物中心布置于靠近主城区方向的北侧，未来将成为整个区域的地标。南侧结合地铁出入口布置零售商业街入口，向北延伸至北侧商业综合体，形成完整的商业动线。

住宅部分采用高低配的策略，大高层区域形成双中央景观花园，提升大高层区域品质，小高层区域利用户型优势，提升溢价空间。26F5F3F24F20F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F18F18F18F动感的曲线将工业设计的速度与设计感融入总体规划，让建筑与场地达到高度得统一与和谐。residential/principle

住宅/设计导则通过高低配增加小高层部分的溢价空间；高层部分打造双中央景观花园，提升高层品质；控制户型面积配比，增强产品合理性；场景设计和营造，提升到访体验，树立整体形象；通过户型优化及立面造型，提升住宅产品附加值；N产品类型户型户型面积（M²）户数（户）总建筑面积（M²）百分比合计高层住宅小高层住宅A9079271,28028.1%85.6%B11059465,34025.8%C13559480,19031.7%D14525236,54014.4%14.4%住宅

2,232253,350100.0%100.0%幼儿园

2,000

住宅总计

255,350

一梯四户，紧凑小户型，刚需产品一梯四户，南北通透型，改善产品一梯四户，景观型，改善产品一梯两户，大面宽舒适型，高端产品幼儿园33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F33F18F18F18F3Fresidential/planning

住宅/总体布局N情感召唤（建筑群组天际线）心境沉淀（林荫大道）情感归属（酒店化社区入口）温馨期待（礼仪化楼宇门厅）residential/scenedesign

住宅/场景设计情感召唤（建筑群组天际线）心境沉淀（林荫大道）情感归属（酒店化社区入口）温馨期待（礼仪化楼宇门厅）residential/scenedesign

住宅/场景设计情感召唤（建筑群组天际线）心境沉淀（林荫大道）情感归属（酒店化社区入口）温馨期待（礼仪化楼宇门厅）residential/scenedesign

住宅/场景设计情感召唤（建筑群组天际线）心境沉淀（林荫大道）情感归属（酒店化社区入口）温馨期待（礼仪化楼宇门厅）residential/scenedesign

住宅/场景设计情感召唤（建筑群组天际线）心境沉淀（林荫大道）情感归属（酒店化社区入口）温馨期待（礼仪化楼宇门厅）residential/scenedesign

住宅/场景设计情感召唤（建筑群组天际线）心境沉淀（林荫大道）情感归属（酒店化社区入口）温馨期待（礼仪化楼宇门厅）residential/scenedesign

住宅/场景设计南北通透完整正气的公共空间可灵活利用的收纳空间超大角度的景观视线范围高效率的干湿分离卫生体系residential/productaddition

住宅/产品附加值110m²130m²residential/productaddition

住宅/产品附加值大进深，提高用地效率短走廊，提高得房率户型紧凑公共空间完整正气90m²residential/productaddition

住宅/产品附加值独立电梯，花园入户大面宽完整正气的公共空间及附加阳光房中西双厨配置充足且可灵活利用的收纳空间高效率的干湿分离卫生体系及步入式更衣空间145m²新古