会展中心项目市场分析报告

温州老港区会展中心项目市场分析汇报正大新生活集团.08会展中心项目市场分析报告第1页I宏观经济分析II周围房地产市场现实状况III项目分析目录会展中心项目市场分析报告第2页I宏观经济分析会展中心项目市场分析报告第3页成交土地2175幅，成交总面积为80520.63亩，成交总价24,848,799万元年成交土地1641幅，成交总面积为58383.18亩，成交总价18,152,627万元土地市场会展中心项目市场分析报告第4页温州土地市场成交情况1月-12月份温州监控地域共成交土地122幅，成交总面积为3286.39亩，成交总价1427601万元，成交总楼面均价2752元/平米住宅类成交土地74幅，成交总面积为2256.71亩，成交总价1093181万元，成交总楼面均价2898元/平米非住宅类成交土地48幅，成交总面积为1029.68亩，成交总价334420万元，成交总楼面均价2356元/平米

土地成交会展中心项目市场分析报告第5页交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价楼面价容积率竞得单位-9-14温公共资源中心土告字（）28号江滨路鹿城段18、19号商住挂牌180252748.0482100149343.05温州时代集团大地房地产开发有限企业-12-7温公共资源中心土告字（）47号温州商贸城北片改造一期E-1地块住宅挂牌56372235.2219100125492.7温州当代商贸城有限企业-12-14温公共资源中心土告字（）61号瓯海中心区中心单元D-10-01地块商住挂牌334711426.457330573003温州瓯海房屋开发有限企业-11-2温公共资源中心土告字（）42号温州市旧城C-03a号地块住宅挂牌61921270.3212300115481.72自然人-11-2温公共资源中心土告字（）44号瓯海中心区中心单元A-04地块商住挂牌234141296.44655171002.8浙江中梁置业-11-6温公共资源中心土告字（）45号温州关键片区牛山单元G街坊G-04地块商服挂牌115041402.412480043125温州有色冶炼有限企业-8-31温公共资源中心土告字（）18号温州经济技术开发区滨海园区A401-2地块商用挂牌3048197.947550247691温州经济技术开发区石油有限企业-7-21温公共资源中心土告字（）24号温州城市中心区E-15地块商用挂牌78842080.1624800104853温州市直房地产开发有限企业土地市场案例会展中心项目市场分析报告第6页交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价楼面价容积率竞得单位-4-28温公共资源中心土告字（）14号龙湾城市中心区K-12地块住宅、商服挂牌37822.49513505295070002.0东方城置地股份有限企业-7-31温公共资源中心土告字（）40号瓯海中心单元D-01b住宅、商服挂牌29961.96579465914570501.5-2.8温州市华鸿房地产开发有限企业等组成联合体-7-12温公共资源中心土告字（）35号瓯海中心区E-07b地块住宅、商服挂牌23608342323526957461.5-2.6浙江中梁置业有限企业等组成联合体-6-21温公共资源中心土告字（）32号翟溪雄岙养老A-2地块住宅挂牌163741800188010441.0-1.1温州瓯海区归国华侨侨眷老人公寓有限企业-5-16温公共资源中心土告字（）18号瓯海中心区E-07a地块住宅、商服挂牌29275411464265956052.6浙江中梁置业有限企业等组成联合体-5-3温公共资源中心土告字（）17号瓯海区娄桥横屿B-01地块住宅、商服挂牌21530285502890051632.6温州德信置业-4-28温公共资源中心土告字（）15号瓯海中心单元D-01a地块住宅、商服挂牌23275.23446354592270462.8温州华宏房地产开发有限企业等组成联合体-2-7温公共资源中心土告字（）3号铁路新客运站站前区F-15a-1地块住宅、商服挂牌13588.4899071015727681.5-2.7温州新益房地产开发有限企业-1-25温公共资源中心土告字（）81号生态园南仙花苑A-2地块住宅挂牌53764.56159700161700111391-2.7温州万科中梁置业有限企业土地市场会展中心项目市场分析报告第7页交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价楼面价容积率竞得单位-7-17温公共资源中心土告字（）36号七都片西单元05-C-01地块商服挂牌72850500005080015494.5温州昊元酒店投资管理企业-7-17温公共资源中心土告字（）37号牛山片区E-03地块住宅、商服挂牌4950010430010660079053.1温州锦华房地产开发有限企业-2-7温公共资源中心土告字（）1号鹿城滨江商务区桃花岛片区T04-02B地块住宅挂牌56527.6214030014330081783.1浙江恒瑞泰富实业有限企业等组成联合体-1-30温公共资源中心土告字（）80号温州经济开发区丁山垦区D02-c地块住宅、商服挂牌65221.1213643137569501.0-2.04温州滨海新城投资集团有限企业-1-16温公共资源中心土告字（）77号温州经济开发区金海园区C-20a地块住宅、商服挂牌77508.55515052502711.3-2.5温州滨海新城投资集团有限企业-3-15温公共资源中心土告字（）8号龙湾天河街道A5地块商服挂牌38438.435930610030501.0-2.6温州汉瑄置业有限企业-3-15温公共资源中心土告字（）7号瓯海中心商务区一期D03地块商服挂牌10763.41109951134519741.5-5.34温州瓯海新城建设开发有限企业-2-6温公共资源中心土告字（）83号瓯海仙岩镇区F-01-04-b地块商服挂牌30697.04101301033818701.3-1.8温州仙岩大酒店和管理有限企业-2-6温公共资源中心土告字（）84号铁路新客站站前H-02b-1地块商用挂牌12155.083454253501.5-2.3温州潘桥新农村建设投资有限企业土地市场会展中心项目市场分析报告第8页交易时间公告号地块名称用途出让方式面积起始价成交价楼面价容积率竞得单位-1-9温公共资源中心土告字（）73号铁路南站站前F-04a地块商服挂牌9491.07530056409364.7-6.35金伝侨意房地产有限企业-7-10温公共资源中心土告字（）34号滨江商务区CBD片区14-01A地块商服挂牌1963.335000508050741.5-5.1中国工商银行股份有限企业温州分行-6-17温公共资源中心土告字（）30号滨江商务区CBD片区12-05地块商服挂牌11888.2402504085050536.8温州滨江金融街建设投资股份有限企业-4-24温公共资源中心土告字（）13号陶瓷品市场改造提升建设工程A-12a地块商服挂牌8314164001670087332.3温州工业投资集团有限企业-3-13温公共资源中心土告字（）6号温州大道火车站北侧地下空间商服挂牌44730104011603700.7温州明大置业有限企业-6-5温公共资源中心土告字（）25号瓯江口新区半岛起步区A-08c地块商服挂牌10673121100219008201.5-2.5温州工业投资集团有限企业-6-5温公共资源中心土告字（）26号瓯江口新区半岛起步区C-09a地块商务挂牌48990740079505411.3-3温州瓯江口开发建设投资集团有限企业-1-16温公共资源中心土告字（）75号经济开发区滨海园区A105-f地块商服挂牌13729223022705513浙江博纳矿业建设投资有限企业土地市场会展中心项目市场分析报告第9页-温州市区（鹿城、瓯海、龙湾、经济技术开发区）商品房供求情况市区商品房市场近五年伴随调控政策与经济形势重复出现较大波动商品房供给在经过短暂低谷后恢复涨势，并于到达峰值市场需求在近三年仍处于抑制状态，相比报复性反弹更显成熟理性数据起源：温州市房屋登记中心政策调控下，市场展现供过于求局面会展中心项目市场分析报告第10页20温州市区将有19个项目上市，再加上当前80万平方米库存，市场供给可能到达160万平方米该供给量是年市区新建商品住宅销售量2.4倍，是销售量1.5倍预计需要约29个月去库存（以5.5万㎡/月去化速度预估）-温州市区（鹿城、瓯海、龙湾、经济技术开发区）商品住宅供求数据起源：温州市房屋登记中心住宅市场供给井喷，存量较高会展中心项目市场分析报告第11页单位：万㎡数据起源：新浪乐居鹿城房价过高，客群外溢会展中心项目市场分析报告第12页鹿城区月均成交商品住宅17200㎡鹿城区商品住宅成交均价波动较大，年价格在23000-43000元/㎡之间波动鹿城区当前已成为市区商品住宅存量最高区域，待售产品多为144㎡以上豪宅产品鹿城商品住宅量升价跌数据起源：中国指数研究院会展中心项目市场分析报告第13页大量郊区项目入市，拉低整盘均价当前新房供给量不大，均价受经典项目价格影响，浮动显著当前供给量项目多属于以前土地市场高价拿地项目，考虑成本，价格下降空间不大11月-年7月温州市主要行政区商品住宅价格走势(单位：元/㎡）数据起源：中国指数研究院房价起伏不定，瓯海、龙湾跌破25000元/㎡会展中心项目市场分析报告第14页尽管房价腰斩，不过温州房产均价仍位居全国第三，拿地成本相对降低之后利润空间仍被看好全市房价位列全国三甲7月全国房价排行7月城市租金排行会展中心项目市场分析报告第15页行政区项目开盘时间商圈板块供给面积容积率建筑类型主力户型鹿城时代滨江5月下旬滨江商务区549763.05高层公寓90-230㎡中梁外滩首府——滨江商务区2300004.06高层公寓80-190㎡瓯海京都府二期5月生态学府323372.0高层公寓88-157㎡中梁公馆1号5月潘桥66000——高层公寓88-143㎡宽景户型国际华府5月娄桥1300003.0高层公寓89㎡-148㎡华润万象城·悦府7/8月南湖880003.06高层公寓90-170㎡三房、四房、五房龙湾凤凰城5月——1457642.6高层公寓88㎡精巧四房、185㎡豪阔四房，少许143㎡四房万科珑庭5月——890001.3花园洋房90㎡、115㎡、130㎡、154㎡、240㎡等户型累计836077中短期商品住宅供给体量将到达84万㎡，主要集中瓯海、龙湾两区鹿城区住宅供给集中于滨江商务区，传统关键商圈住宅产品供给稀缺城市传统关键商圈未来商品住宅供给稀缺会展中心项目市场分析报告第16页年温州市区（瓯海区、鹿城区、龙湾区、经济开发区）新建商品房成交量为67.638万平方米、5651套，较同期11.715万平方米、956套，分别增加了477.36%、491.1%；年温州市区成交金额达174.882亿元8月开始，温州市区房价从“3”时代转入“2”时代；最低谷出现在10月，月均销售价为每平方米22030元；整年销量均价为25855元；成交量升价跌会展中心项目市场分析报告第17页II周围房地产市场现实状况会展中心项目市场分析报告第18页住宅项目分布中瑞公园大地中梁首府置信原墅瓯江公馆乾顺锦园置信广场外滩首府会展中心项目市场分析报告第19页项目开盘时间高层单价多层单价主力产品总价装修标准去化率去化速度置信原墅-05-2835000-4元/㎡45000元/㎡高层280-1040万元，多层1400-2200万元毛坯58.6%28374㎡/月中瑞公园大地-11-1129700-31500元/㎡/500-1350万元毛坯23.7%987㎡/月乾顺锦园-10-2635000-40000元/㎡35000-7元/㎡高层700-1200万元，多层650-1600万元毛坯35.3%1369㎡/月瓯江公馆-12-0140000-45000元/㎡/1280-1600万元精装修10000元/㎡，送双车位29.1%1019㎡/月置信广场-11-2640000元/㎡/2350万元毛坯8.9%100.7㎡/月外滩首府暂未开盘//////数据起源：中指研究院&温州房地产信息网在售项目信息汇总会展中心项目市场分析报告第20页住宅项目—置信原墅置信原墅项目位置温州市学院中路温州大学东侧开发商置信房地产开发有限企业物业类别普通住宅占地面积38883平方米总建面积134686平方米容积率2.57单价35000-4元/㎡左右；车库50万元/个置信原墅南接学院中路，西临车站大道，于城市中心板块，周围商务商业气氛浓郁、配套齐全。由高层与多层建筑组成，萃取巴黎学院派建筑精华，超越古典立基国际，展现世界风景。置信原墅道路距离2.6KM本案会展中心项目市场分析报告第21页住宅项目—中瑞公园大地（星河湾）中瑞公园大地（星河湾）项目位置鹿城鹿城三板桥纺织路开发商温州凯瑞置业有限企业物业类别住宅、普通住宅开盘时间-11-11总建面积139047平方米容积率3.39单价折后29700-31500元/㎡左右中瑞·星河湾，位于温州主城区东南方位，处于城市交通要道与商业关键地块，作用下吕浦和大南门两大商业中心。拥50亩英式园林大宅，揽汇昌河水上公园，享400亩白鹿洲花园，是温州一座拥有大型公园、母亲河及多公园围绕英伦世袭园林大宅。中瑞公园大地道路距离6.6KM本案会展中心项目市场分析报告第22页乾顺锦园耸立在温州城市中心大南门位置。大南门繁荣资源优势是城市其它板块难以超越与企及顶峰，几年来大南门从未有新地产诞生，而乾顺国际豪庭将重启大南门人居时代，以创新纯粹英伦跃墅与周围最具繁荣金融、商业、公园、学府等配套辉耀中央。项目10月26日开盘以来，已成交59套房源。住宅一次性付款9折优惠。住宅项目—乾顺锦园乾顺锦园项目位置鹿城温州市飞霞南路和龙泉巷交叉口西北角开发商温州乾顺置业有限企业物业类别住宅占地面积45891平方米总建面积72179平方米容积率2.5单价高层35000-40000元/㎡左右，多层35000-7元/㎡乾顺锦园道路距离4.1KM本案会展中心项目市场分析报告第23页瓯江公馆处江滨东路，与会展中心隔路对望。属温州CBD(滨江商务区)关键，杨府山公园之北，瓯江之南，可谓占尽地利之便。瓯江公馆项目由三幢高层建筑围合而成，包含2幢27层，1幢25层，以300多㎡源自上海“星河湾”之奢华户型尺度打造新一代城市豪宅。住宅项目—瓯江公馆瓯江公馆项目位置鹿城江滨路与加州路交叉口开发商温州国光东部房地产有限企业物业类别住宅、豪华住宅占地面积14289平方米总建面积59232平方米容积率2.9主力户型320-360㎡跃层，送双车位单价40000-45000元/㎡左右，含10000元/㎡豪华装修瓯江公馆道路距离0.7KM本案会展中心项目市场分析报告第24页置信广场位于温州锦绣路与飞霞南路交叉口，是大南门商圈和新时代商圈主轴中央，是商业往来，经贸交流活跃之地。项目共2幢，层高3.5米，一层一户共50层，每层600平方米。精装修，包含一楼大堂及顶部2层做一套跃层，共48套。360度视角尽揽公园景致与城市繁荣。其颠覆性豪宅作品，让你领会不一样风光。住宅项目—置信广场置信广场项目位置鹿城温州锦绣路与飞霞南路交叉口开发商置信房地产开发有限企业物业类别住宅、综合体占地面积22108平方米总建面积140918平方米容积率3.89单价住宅40000元/㎡左右置信广场道路距离5.6KM本案会展中心项目市场分析报告第25页市中心区域总价区间1000万元以上产品供给及存量过大，且去化迟缓，相比较而言，总价区间在1000万元以下产品更受市场亲睐。I住宅市调小结：立足市区，吸引全国温州籍高端客户，主力户型提议设置90-100㎡两房，130-140㎡三房，及170㎡左右四房，可少许配置200-230㎡，及顶跃大户型，同时赠予多重附加值提升得房率，从而到达吸引目标客户目标。住宅市场小结会展中心项目市场分析报告第26页温州市城市级商业中心规划有5个，分别是五马-大南、滨江商务区2个主中心，以及瓯海、龙湾和三江片3个副中心地块位于鹿城广场、灰桥及杨府山三个综合体聚集点之间,未来商业气氛较成熟。商业格局本项目会展中心项目市场分析报告第27页温州一二手项目销售情况项目类型销售单价去化率置信广场一手商铺35000-40000元/㎡100%龙湾万达广场一手商铺50000-60000元/㎡100%下吕浦商圈商铺二手商铺45000元/㎡（二手）/民航路商铺二手商铺40000元/㎡（二手）/时代广场商铺二手商铺5元/㎡（二手）/会展中心项目市场分析报告第28页商业项目—置信广场（售罄）项目位置鹿城温州锦绣路与飞霞南路交叉口开发商置信房地产开发有限企业物业类别住宅、综合体占地面积22108平方米总建面积140918平方米容积率3.89开盘时间-12-26单价商铺35000-40000元/㎡（）本案置信广场会展中心项目市场分析报告第29页商业项目—万达广场（售罄）项目位置龙湾区永定路1188号开发商万达集团物业类别综合体占地面积10平方米总建面积400000平方米容积率3.4开盘时间-9-25单价商铺50000-60000元/㎡（）本案万达广场会展中心项目市场分析报告第30页项目位于滨江商务区内，是温州市级主要商圈，未来发展潜力巨大。温州市区域内一手商铺供给非常稀缺，已售完商铺价格区间在40000-50000元/平米左右，上市一年基本能售完。III商业市调定位小结：鉴于温州市区商业现实状况这么一个机会点来看，提议本项目能够利用本身企业优势，最大商业体量打造成市级辐射型商业中心及配置一定体量商铺进行出售。周围商业市场小结会展中心项目市场分析报告第31页办公项目分布深蓝大厦财富中心时代广场万康商务中心置信广场东南金融大厦会展中心项目市场分析报告第32页办公项目—深蓝大厦项目位置惠民路与锦江路交叉口开发商温州汇锦置业有限企业物业类别5A标准写字楼占地面积11741㎡建筑面积40759㎡容积率2.6开盘时间-02-19面积段120-600㎡单价25882元/㎡本案深蓝大厦道路距离3.3KM此次公开销售房源为19套，其中：一层为商业（101、102、103、104、105）；二层（201）、三层（301）为商业酒店，计七套；六层（601、602、603、604、605、606）；七层（701、702、703、704、705、706），计12套办公写字楼。会展中心项目市场分析报告第33页办公项目—东南金融大厦项目位置鹿城温州市车站大道与双龙路交叉口开发商温州市东南房地产开发有限企业物业类别写字楼占地面积3600平方米建筑面积15000平方米容积率3.92开盘时间-08去化率开盘12个月，套数去化67.7%，单价折后27000元/㎡左右本案东南金融大厦道路距离4.7KM会展中心项目市场分析报告第34页办公项目—置信广场项目位置鹿城温州锦绣路与飞霞南路交叉口开发商置信房地产开发有限企业物业类别住宅、综合体占地面积22108平方米总建面积140918平方米容积率3.89开盘时间-12-268单价写字楼23500元/㎡本案置信广场道路距离5.3KM会展中心项目市场分析报告第35页办公项目—时代商圈二手办公市场价格万康商务中心财富中心时代广场项目交付日期转让单价财富中心.0630000元/㎡（二手）万康商务中心.0830000元/㎡（二手）时代广场底27000元/㎡（二手）本案财富中心时代广场万康商务中心道路距离3.6KM会展中心项目市场分析报告第36页办公在售项目信息汇总项目开盘时间单价主力面积主力产品总价装修标准去化率去化速度置信广场-12-2823500元/㎡81-177㎡190-415万元1500元/㎡精装修29.1%836㎡/月东南金融大厦-08-2127000元/㎡50-128㎡135-345万元毛坯78.2%885㎡/月深蓝大厦-02-1927000元/㎡120-600㎡324-1620万元毛坯————会展中心项目市场分析报告第37页滨江商务区金融产业布局及会展、酒店配套将对办公市场提供良好需求与支撑。鹿城区标准写字楼供给较少，同时去化速度迟缓，销售均价跟据地段不一样保持在23500-30000元/㎡左右。III办公市调定位小结：鉴于温州市区当前办公市场发展水平，提议本项目能够适当推出一定体量标准写字楼投放市场，同时注意控制产品总价降低市场风险。办公市场小结会展中心项目市场分析报告第38页类住宅项目分布万达广场华润万象城洲亿国际大酒店会展中心项目市场分析报告第39页类住宅项目—万达广场项目位置龙湾温州龙湾中心区龙祥路开发商温州龙湾万达广场投资有限企业物业类型SOHO开盘时间-07-22主力户型48-60㎡单价2元/㎡2、5