历史文化商业街投资价值分析报告

聚焦新繁商业中心原点抢占新繁第一财富口岸颠覆新繁传统商业格局

历史文化商业街投资价值分析报告第1页千年繁街似锦

一览盛唐风华历史文化商业街投资价值分析报告第2页历史文化商业街投资价值分析报告第3页一、成都新繁商业投资价值分析二、繁湖盛肆项目介绍三、繁湖盛肆投资潜力分析目录历史文化商业街投资价值分析报告第4页一、成都新繁商业投资价值分析历史文化商业街投资价值分析报告第5页A、成都新繁基本情况历史文化商业街投资价值分析报告第6页距今2700多年历史，自古有“川西碧玉”之美誉，全国唯一保留完好唐代园林—东湖公园位于古镇中心。为国家、省、市、区“四级”重点镇，全国小城镇建设示范镇，四川省历史文化名镇，成城市优先发展重点镇。全镇版图面积81.5平方公里，总人口12万余人。历史文化名镇基本情况

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第7页优越区位条件基本情况新繁镇位于成城市以北、新都区西部，距成城市外环路9.5公里；可经成彭高速、北新干线直达镇区，驱车15至30分钟即可抵达成都，交通极为便利。正被着力打造为成都周围半小时经济圈中主要生态工业卫星城、新都区副中心。历史文化商业街投资价值分析报告第8页依据新一轮成城市总体规划，成都将形成南北轴线发展态势。新都正处于南北轴线发展黄金走廊上，是成—德—绵经济带桥头堡，成都新区、北部新城关键组成部分（北部新城规划面积30多平方公里，其中新都区有22平方公里）。而新都正全力打造“一区一园一中心，两城两镇两区域”，大力推进工业东区、成都家俱产业园、新都物流中心、北部新城和北部商城建设，优先发展新繁、石板滩两个重点镇。良好发展机遇基本情况历史文化商业街投资价值分析报告第9页新繁镇城市发展以当代服务业为纽带，以老城历史格局保护为关键，由当代服务业簇群、家俱产业园、泡菜食品园、行政中心等4大功效片区和周围配套居住片区组成，形成“一轴、一带、一环、两园”空间结构，有力统筹城镇，形成高度集中活力城镇。基本情况历史文化商业街投资价值分析报告第10页依据《新繁镇镇区总体规划》，以唐代文化、生态环境为城市特色，以家俱和食品为产业特色，着力打造成城市生态工贸卫星城，新都区副中心。基本情况历史文化商业街投资价值分析报告第11页B、新繁镇商业现况

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第12页新繁各主要街道与商业业态整体布局城镇商业布局已形成一定趋势，但整体上依然是沿街商铺自发成市，缺乏整体规划，品质较低；临街小商铺＋中小型超市为主小区级商业逐步形成业态以百货、休闲为主商业现况

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第13页新繁主要街道商业情况调研分析商业现况新繁当前商业格局较混乱，即使有相对集中行业业态集中区，但都是自发形成，城区各路段人气、商业租金均由东向西呈递增态势，到正西街到达最高点；本案周围实景照片——公园大门右边本案周围实景照片——正西街历史文化商业街投资价值分析报告第14页商业现况本案周围实景照片——公园大门左边本案周围实景照片——北街城区商业档次普遍较低，缺乏专业商业整体规划、打造和商业运行管理，难以形成整体强劲市场竞争力和商业吸附能力，更无法形成真正城镇商业中心和关键商圈。

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第15页新繁商业租金情况分析正西街因为为城市主要交通要道，展示性和通达性均强，加之多年来时间、空间和商业不停积淀，使正西街成为了新繁商业最繁荣地段，租金最高。依次是小南街、繁清路和繁崇路，其它街道受物业条件和地段限制，租金普遍偏低。商业现况

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第16页新繁镇客群消费人群分析新繁主要消费劲还是起源于新繁当地，而且是年轻一族和中青年时尚人群占据了绝对主力；而当地商业业态、消费场所档次普通，基本没有上档次消费场所，无法满足当地消费者日常消费需求，对于有较强实力，尤其是有车一族基本都是到成都或者新都城区去消费。商业现况

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第17页作为新都西部副中心，新繁正面临全新发展机遇，这些内外优势协力，将使得新繁成为北部新城最有潜力投资区域之一。同时，西部最大家俱园区诞生，新繁泡菜名扬海外，多元工业百花齐放，百货、餐饮、娱乐休闲丞待完善，城市功效升级受到一定程度制约。小结：

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第18页一座集约化商业中心繁湖盛肆，应运而生！新繁需要城市级商业中心新繁呼唤商业发展升级

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第19页二、繁湖盛肆项目介绍新城镇建设商业新模式典范以东湖公园为关键表达唐代文化特色休闲旅游商业街区

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第20页“繁湖盛肆”历史文化商业街，由新都区新繁镇锦水新房工程投资有限企业开发，占地80余亩，1期商业建筑面积3余平方米，融汇城市中心街区、旅游综合街区、唐代文化街区、公园广场街区4大商业价值于一身，集吃、住、娱、游、逛、购、观等商业元素于一体，作为新繁加紧城镇当代化建设、旧城改造重点项目，建成后将成为新繁镇中心商业街区。项目净用地：24780.35平方米总建筑面积：32747.66平方米容积率：1.66建筑密度：57.88%项目介绍

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第21页繁湖盛肆1期东临东湖公园，南临正西街，独占新繁人气最旺中心商业街区；西临宽20米景观北街，北临东湖路（东湖森林广场），是新繁游客和当地居民自然汇聚场所，拥有荟萃千年浓郁商业传承。优越口岸位置加之丰富历史文化、旅游资源，将使新繁及周围区域经济、文化、旅游等资源向本项目聚集；它将成为引领未来新繁商业新格局城镇地标级商业中心项目位置

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第22页繁湖盛肆将购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店、超市、商务办公等城市配套服务功效科学合理地组合，兼顾空间环境、文化主题与商业经营相融，不一样业态之间相互依存，相互补充，打造出新城镇建设商业模式典范，满足吃、购、娱、游、住、观等全方面消费需求。作为新繁城市中心商业中流砥柱，城镇样板商业项目，繁湖盛肆无疑是新繁商业时代绝对中心和绝对地标，乃至区域影响力人文商业象征。项目定位

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第23页1、以东湖公园为关键，营造全方位、互动型、体验式唐代文化特色休闲旅游商业街区。2、以文化为魂、建筑为体，商业为心，经过“人、商业、建筑、传统文化”能动交替作用，在精心营造商业空间里，将各种商业经营、民俗活动、民间艺术展示和文艺演出结合在一起，从而创造出有新繁地方特色行为空间与商业文化，充分满足人们寻古怀旧心理与保留城市之根等各种需求。3、经过特色业态设置，将游玩与休闲融为一体，在摒弃城市中心商圈喧嚣感和陌生感同时，为人们提供一个轻松“逛街拾趣”街巷气氛，适合城市人不想太辛劳，又想追求一定特色和环境“闲适”心态。商业理念

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第24页繁湖盛肆业态规划历史文化商业街投资价值分析报告第25页业态规划科学规划，连续繁荣依据各种业态不一样物业需求设计产品，有网吧、超市、酒店、写字楼、餐饮、电玩、精品商业、酒吧……等各种业态，形成互彰互补业态产业链。使来到新繁人们有乐可找，有食可尝，有色可餐，有店可住，有街可逛。二十四小时消费中心历史文化商业街投资价值分析报告第26页业态规划旗舰超市•聚焦人流Market*商场

四川大型连锁零售商“桂湖摩尔”入驻，将为商业街带来大量连续人流，提升整个商业街商业气氛。历史文化商业街投资价值分析报告第27页业态规划名品云集•商机澎湃时尚精品衣饰专卖店、休闲衣饰、珠宝、运动品牌折扣店，品牌女装、鞋店、化装品、旅游民俗产品专卖店等，琳琅满目，令人流连忘返。Shopping*购物意向入驻衣饰品牌包含美特斯邦威、真维斯、佐丹奴、雷迪波尔、波司登男装、阿依莲、利郎、海澜之家、骆驼牌户外休闲、鸿星尔克、意尔康、劲浪体育等著名品牌，将吸引大量人群前来购物。历史文化商业街投资价值分析报告第28页业态规划烈火烹油•饕餮时光品牌中餐、西餐、特色小吃、快餐等餐饮业态品牌，中西合璧，意向客户包含吴铭火锅、胖妈烂火锅、北平楼老北京涮羊肉、龙虾一绝、黄氏鲜鱼庄、竹山老鸭酒楼、龙头跷脚牛肉、陈氏牛肉馆、贵州苗乡酸鱼汤等。从1岁到80岁，怎样人群怎样品味都能够找到满意美食，尽可早中晚吃上一整天。Catering*餐饮历史文化商业街投资价值分析报告第29页业态规划缤纷休闲•享你所想咖啡、网吧、茶楼、洗浴、洗娃娃等休闲名店，浪漫休闲，无所不至。Living*休闲意向商家包含左岸咖啡、芙蓉春天咖啡、新繁健身会所、新繁茶楼、诗圣茶坊、竹林园等历史文化商业街投资价值分析报告第30页业态规划时尚娱乐•欢乐绽放酒吧、KTV、娱乐会所、电玩等娱乐业态，

活色生香，欢乐至上，引领时尚，

在玩乐之中感受不一样城市魅力。Entertainment*娱乐历史文化商业街投资价值分析报告第31页业态规划酒店商务•引擎城市品牌酒店、高档商务楼，在古色古香中融入时代城市商务元素，

为新繁城市中心增添一道道靓丽风景线。Hotel*酒店历史文化商业街投资价值分析报告第32页繁湖盛肆各院落分层业态规划历史文化商业街投资价值分析报告第33页

整个项目由四栋楼组成，庭院呈半围合式布局，围而不合，通风采光佳。在业态规划上，充分考虑各街区商业情景与功效属性，动静分区加以控制；在业态百分比规划上，以到达基本业态合理规划组织，以满足消费者多层次、多方位需求为标准，餐饮约占30%，购物约占30%，休闲娱乐约占35%，其它约占5%。1号院2号院3号院分层规划一号院为10428.26㎡，局部4层二号院为12367.31㎡，局部4层三号院为9332.56㎡，三层历史文化商业街投资价值分析报告第34页一号院业态规划一号院整体定位中高端，包含：中高端服装、中高档餐饮、特色餐饮、咖啡厅、酒店、高档商务茶楼、商务酒店；而1、2楼餐饮、休闲正是3、4楼酒店功效配套，使得成为一个功效完善、配套齐全项目整体。

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第35页分层规划

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第36页分层规划

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第37页分层规划

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第38页分层规划

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第39页二号院业态规划二号院整体定位中端与大众化消费，一楼规划以大众品牌衣饰和休闲运动衣饰为主，二楼餐饮区可做火锅、汤锅、中式快餐等，三楼和四楼规划大众保健、网吧、电玩、KTV娱乐等，亦属于机动版块可依据市场需求适时调整。

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第40页分层规划历史文化商业街投资价值分析报告第41页分层规划

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第42页分层规划

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第43页分层规划

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第44页三号院业态规划三号院1至3楼主体部分整体规划为生活类超市主力店，1楼超市外围店规划为服装饰品化装品、银行网点、西式快餐。

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第45页分层规划历史文化商业街投资价值分析报告第46页古朴传统街巷文化，当代时尚商业气氛，科学合理业态规划，这么全方位“体验经济”风情商业街，吸引将不止是游客，其当地居民消费热情也将会被大大地带动起来。小结：

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第47页三、繁湖盛肆投资潜力分析

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第48页（一）为何要投资商业地产

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第49页1、经济基础大幅回升带动消费增加从GDP总量来看，成都近年来经济展现较大规模增加，全市实现地域生产总值4502.6亿元，同比增加了约15％。这些原因，使得人均居民消费支出大幅上升，也为商业经营提供了有力支撑。历史文化商业街投资价值分析报告第50页2、通胀预期来势汹汹事项日期详细内容汽油涨价.11.690#汽油，每升由5.62元上涨至5.98元。93#汽油，每升由6元上涨至6.38元。97#汽油，每升由6.38元上涨至6.78元。0#柴油，每升由5.84元上涨至6.25元。非居民用电

电价上涨.11.20国家发改委11月19日下午宣告，自11月20日起，将全国销售电价每千瓦时平均提升2．8分钱。各地域、各行业电价调整标准有所差异。食用油上调

10%.12.412月份金龙鱼、胡姬花、鹰唛、红灯等品牌供给商纷纷将价格上调，上调品种包含花生油和调和油，增幅约为10%。中心城区非居民生活用水价格调整方案.12.4此次上调价格将分三年到位。，工业、机关团体由2.70元/吨调为3.20元/吨；公办学校、部队办公等由2.15元/吨调为3.20元/吨。均调为3.70元/吨。均调为4.30元/要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期关系。——温家宝3月5日历史文化商业街投资价值分析报告第51页年份新增人民币贷款额（万亿元）(1-2月)2.099.594.93.63.2国际油价上涨：输入型民工荒：成本推进型西南旱情：粮价隐忧火电催化能源价格……能够预见，投资商业地产能有效抵抗通货膨胀，有利于资金保值增值。历史文化商业街投资价值分析报告第52页3、政策调控对住宅市场有所影响底开始从中央到地方相当部分优惠政策截止，同时各级部门从多个步骤开始逐步加强对房地产行业调控力度，使得住宅市场升值空间缩小。相对而言，商业地产影响较小。土地：打击囤地，加紧开工。税收：主要针对二手房市场，对商品房市场影响较小。信贷：首付和利率显著提升，开发企业贷款难度显著增加。交易：1月4日成城市出台《成城市商品房预售方案管理暂定要求》与《成城市商品房预售网上签约暂行要求》，经过将房地产预售步骤透明化，最大程度压缩开发商利用信息不对称优势进行捂盘、随意涨价空间。保障性住房：，成都中心城区新开工建设廉租住房套；新开工建设3000套经济适用住房，20万平方米；修建40万平方米限价商品住房。历史文化商业街投资价值分析报告第53页从月均成交均价来看，市场成交均价展现逐步攀升态势。尤其是在8月以后，在经济逐步复苏和通胀预期加强大势下，房价更是出现大幅拉升，12月成交均价高达6529.95元/㎡，较1月成交均价5328.82元/㎡上涨近22.5%，而且全方面超越了高峰水平。主城区商品住宅成交均价触底回升，月均增幅到达了2.05%成都主城区商品住宅均价月度走势（参考）历史文化商业街投资价值分析报告第54页，通胀成为最大变数，一旦管理失控，大量现金持有者将面临重大损失，资产价格将在现有基础上再次飙升。伴随国家宏观政策以及其它原因影响，房地产投资行情已经转变，商业地产将成为投资热点。小结：历史文化商业街投资价值分析报告第55页（二）、为何要投资繁湖盛肆物超所值?历史文化商业街投资价值分析报告第56页新繁商业发展史上最高回报财富礼遇梦幻启程不容错失历史文化商业街投资价值分析报告第57页A、增值潜力历史文化商业街投资价值分析报告第58页从新繁现有商业业态布局来看，基本以临街小商铺＋中小型超市为主，业态主要以百货、休闲为主。其租金也受街道物业条件和地段限制，普遍偏低，与售价有较大差异，不足于支撑物业销售价格。历史文化商业街投资价值分析报告第59页在统筹城镇大成都宏图中，新繁中心商业早已不但仅是消费中枢和繁荣场所，更是万众瞩目标财富价值洼地，以及无可限量财富机遇。对于投资者来说，其大型商业中心确实立，也将为投资者带来丰厚利润繁湖盛肆出现，其优越口岸位置加之独特设计理念，将使得其成为引领未来新繁商业新格局城镇地标级商业中心。历史文化商业街投资价值分析报告第60页让我们先来看看与本项目类似案例：历史文化商业街投资价值分析报告第61页太平洋百货入驻郫县郫县恒创蜀都广场，太平洋百货将全方面入驻，并将于开门迎宾，预期形成郫县“春熙路”，营造全新周末休闲生活去处。郫县大型商业中心恒创蜀都广场迎来太平洋百货入驻历史文化商业街投资价值分析报告第62页安民路段商铺每平米售价为5000-7000元，租金为50元左右。伴随恒创蜀都场开建，当前商铺租金价格已上涨至90-120元，二手商铺售价更是高达16000-19000元，其附近新建商铺开发商甚至不出售大型商业中心恒创蜀都广场令周围人气与商铺价格暴增历史文化商业街投资价值分析报告第63页距恒创蜀都广场500米远商铺租金为50-60，售价11000元左右，显著低于商场附近历史文化商业街投资价值分析报告第64页与项目类似商业步行街兴盛繁荣郫县商业步行街郫县步行街一楼租金达100-200元自开业以来，不论是底商还是二、三楼，均是人、商、财三气旺盛。

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第65页人气、商气、财气旺盛郫县商业步行街历史文化商业街投资价值分析报告第66页彭州商业步行街人气相当旺步行街入口处一楼商铺租金达180-200元

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第67页步行街内一楼商铺租金70-80元彭州商业步行街

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第68页步行街内二楼商铺租金40-50元左右彭州商业步行街

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第69页

繁湖盛肆投资价值不但包含其回收租金，更在其不可复制价值增加。

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第70页B、投资收益历史文化商业街投资价值分析报告第71页1、商铺面积商铺面积：15.5---492㎡商铺总价：11.20---278万历史文化商业街投资价值分析报告第72页一层：15000元/㎡二层：5200元/㎡三层：4500元/㎡四层：3800元/㎡2、商铺均价历史文化商业街投资价值分析报告第73页当前优惠政策：（1）交纳十万元入会费，成为“繁湖盛肆”VIP会员，签署《认购协议》时享受总房款5%优惠。（2）交纳五万元入会费，成为“繁湖盛肆”会员，签署《认购协议》时享受总房款3%优惠。3、优惠政策历史文化商业街投资价值分析报告第74页付款优惠：一次性付款：

优惠3%，（签署《卖买协议》10日内交清）；按揭付款：

无优惠，（签署《卖买协议》10日内交清首付并办理按揭手续）。历史文化商业街投资价值分析报告第75页4、“繁湖盛肆”委托租赁政策交房之日，市场管理企业一次性将前三年租金支付给一楼物业业主（每年租金=总房款*6%）；交房之日，市场管理企业一次性将前五年租金支付给二楼及二楼以上物业业主（每年租金=总房款*6%）。交房之日起，前三年（一楼商铺）至五年（二楼及以上商铺）物业业主将商铺委托给“繁湖盛肆”市场管理企业，统一进行招商。市场管理企业以较低租金吸引经营者入驻，减轻经营者市场培育期负担，在最短时间内繁荣商场，实现投资者与经营者双赢。

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第76页5、开盘时间和交房时间开盘时间定为5月内交房时间定为9月内

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第77页投资收益分析示例

房市金碟历史文化商业街投资价值分析报告第78页例1：1号院3楼23号商铺收益分析繁湖盛肆1号院3层平面图历史文化商业街投资价值分析报告第79页商铺面积35.43单价4360总价154474.80编号面积单价总价AVIP会员优惠5%(A*5%)一次性付款优惠3%(A*95%*3%)VIP会员优惠后购置总价B=(A*95%*97%)前5年租金收益CVIP会员实际购置总价D=B-C扣除前5年后收回投资时间E=D/12357总投资回报年限F=E+51#-3-2335.434360154474.807723.744402.53142348.5346342.4496006.097.7712.77一次付款，1号院3楼23号投资回报参考租金回收（前5年按6%计算，6—按同类市场每年不增加租金计算）VIP会员年收回投资（按6年后租金不增加计算）第7年第8年第9年第第第租金总收入8%8%8%8%8%8%12357.9812357.9812357.9812357.9812357.9812357.98132848.33年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年回报率6%6%6%6%6%8%年租金收入9268.499268.499268.499268.499268.4912357.98历史文化商业街投资价值分析报告第80页繁湖盛肆2号院1层平面图例2：2号院1楼16号商铺收益分析历史文化商业街投资价值分析报告第81页商铺面积26.63单价15200总价404776年份第1年第2年第3年第4年第5年第6年回报率6%6%6%8%8%8%年租金收入24286.5624286.5624286.5632382.0832382.0832382.08编号面积单价总价AVIP会员优惠5%(A*5%)一次性付款优惠3%(A*95%*3%)VIP会员优惠后购置总价B=(A*95%*97%)前3年租金收益CVIP会员实际购置总价D=B-C扣除前3年后收回投资时间E=D/32382总投资回报年限F=E+32#-1-1626.631520040477620238.811536.12373001.0872859.68300141.409.2712.27一次付款，2号院1楼16号投资回报分析租金回收（前3年按6%计算，4—按同类市场每年不增加租金计算）VIP会员年收回投资（按6年后租金不增加计算）第7年第8年第9年第第第租金总收入8%8%8%8%8%8%32382.083