南京某中高档住宅项目全程策划方案

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楼

判

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项目规划完美，拥有40.8%的超高绿化率，独有的人造景观小桥流水、大型音乐喷泉广场、落地式外飘窗设计等；为打本项目打造成“城北第一盘”，本小区拥有自己的“十项目第一”。

唯一的区内幼儿园，使业主不在为子女的学业担忧；为解决业主子女上学极不方便，为满足各业主“望子成龙”的心理，区内幼儿园无疑是俘获千千万万“可怜天下父母心”的王牌。首付万元，七成十五年按揭，使业主购房更加轻松；为降低置业者购房的门槛，方便一些月薪收入较高而且稳定、但暂时没有较多积蓄的年轻人(和州县客户)购房，推出“首付一万元”即可入住本小区，较大的满足了那些收入较稳定想购房，但又没有足够积蓄客户的需要。港式物管，贴心呵护；本小区采用港式物业管理，给业主更贴心的呵护。西宁市的物业管理相对于其它的省会（或大城市）较落后，大部分物业公司是“管理业主”，而不是“服务业主”，致使大部分业主对物业公司的服务态度都不甚满意，该小区采用港式物管，让入住的业主真正真感受到“客户就是上帝”。（二）营销策略项目在各销售期分别实施不同的营销策略，详细如下：一期的营销策略。

以“新江北城――超越，在您想象不到的地方”推出市场，从而吸引更多的购买者，汇聚人气，树立品牌，为二期的销售打下坚实的基础。大力宣传，树立品牌形象。项目开盘前期，在各媒体上做大量的广告宣传，并开始接受内部认购，蓄水工作做扎实，到半月后正式开盘发售，这一做法给市场造成悬念，形成发展商惜售的市场形象，若能有效地和现场人气积聚配合起来，相信会取得更好的效果。在南京市“山西路广场”举办促销活动，与消费者近距离接触，了解消费者消费心理，制定下一步促销策略。售楼中心。售楼中心同销售人员一样，既是公司的门面又是楼盘的门面。销售现场布置的好坏直接影响本楼盘的销售。为了销售现场的气氛更加活跃，除了在销售现场布置一些该布置的销售道具以外，再在销售同场增设一套家庭影院（用途：平时放一些古典高雅或轻松欢快的音乐，活跃现场气氛；在有客户参观的时候，可放一些公司及楼盘的宣传片。）。（三）销售形式以促销活动（活动现场配设看房车）、现场售楼、州县办事处（个购和团购）相结合。（四）付款方式一次性付款。一次付款客户给予97折优惠，首付定金一万元，尾款待甲乙双方签合同一次交清。分期付款。分期付款即建筑期付款，首付总房款的30%；工程整体封顶付总房款的50%；入住时，付总房款10%；办产权证时，付清所剩房款。分期付款的客户给予98折优惠。银行按揭和公积贷款。首付30%，银行提供70%银行按揭，对于按揭客户，依具体情况而定，适当的予以优惠。促销手段广告。广告媒体。制作一系列的电视广告短片。力求其广告在形象上逼真、优美动人，内容上突出项目的优势，反映项目的主题。在南京电视台、南京电视台播出系列广告、专访。采用感性诉求，设计广告语或广告歌，突出本项目“高质、舒适、环保、健康、温馨”的主题。为扩大宣传效果，将在促销活动的前期，安排销售人员在南京市中心地段派发精美的宣传彩页。选择“扬子晚报”作为主要的报纸媒介，配以“金陵晚报”为辅助的报纸媒介。广告画面力求简洁吸引、既展现大自然气息，以不繁都市形象。广告文案要形象生动，语言轻松活泼，使人看后难以忘怀。

制作一些户外广告。如车体广告、户外巨幅广告配以精美图案展示项目的重要卖点、路标、销售热线等。（2）广告策划选择电视、报纸、宣传彩页铺发作为主要的广告媒体。广告语。超越，在你想象不到的地方以绿色为伴，与阳光共舞居住改变生活售楼书售楼书是有关物业的较为详细的介绍材料。在项目未完成前，买家发要了解物业情况，很大程度上需要依靠售楼书，而售楼书本身亦是给客户的第一印象，所以包装设计及质量很重要；但楼书用不着过分追求高档次，应注重其说服力，精致而完善。对于楼书中各户型的平面图，选择高质素的广告公司制作。开盘仪式在开盘当天，邀请青海各大媒体，还可邀请一些政府部门人士和社会知名人士参加，从而给消费者留下深刻的印象，获得良好的宣传效果。而在开盘前期，已对项目作过大量的宣传，并且聚集大量有意向客户，在开盘当天正式公布楼盘价格，并在开盘当天举办大型的抽奖活动（开盘当天认购客户均可参加，现开现奖）造成轰动效应，以达到最好的广告效果。样板房展示。样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接、最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键的作用。因此，样板房的设置要非常慎重，要认真研究顾客心理，布局、质量、装饰、外观、设备甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘。样本房的装修应以中高档为标准，家具的摆设应有现代家居品位，突出其优点的同时，还应尽力掩饰其结构上的一些不足之处。促销方法：“首付一万元，入住新西部城”、“不论楼层一口价”、“购房送装修”。西宁市现今的房地产发展商都以用钱开路的招数吸引各买家，因此，只有采用创新的而且切实为购买者设想的方法才能吸引现今理智的消费者。我们实行“首付一万元”的方法，着实从减轻购房者负担的实际情况考虑，肯定能吸引到大量的有能力供楼而暂时无能力支付大额首期的边缘的消费者。营销计划营销渠道选择一家成熟的房地产中介代理商对各类物业非常熟悉，具有丰富的楼盘推销经验，交由专业的代理公司从头到尾负责整个销售策划过程，对于塑造项目乃至企业形象上都是有利的，有助于销售收到更好的效果。因XXX公司是一家综合性集团公司，其中XXX房地产经营有限公司是主要业务为：房地产项目全程策划、房地产项目代理销售、房地产销售人员培训、房地产项目诊断等。自本公司成立以来，业务发展迅速。截止目前，已成功策划、代理销售20多个房地产项目，其中，代理的“银静花园”、“宁静小区”，曾创下“开盘一个月时间，即清盘”的良好成绩，获得了各开发商的一致好评， XXX房地产经营公司既是南京房地产代理企业一个品牌，也是江苏省房地产代理业的一匹黑马。因此，选择XXX房地产经营有限公司是本项目最好的选择。二、营销计划安排本项目将在项目一二期正式发售时分别举行大型的展销会（新品推介会），除此之外，还要准备多个小型的促销活动，以配合项目的销售。项目的销售将由主体封顶后才开始正式发售（在此之前，有意向的客户，可进行内部认购），可以说是卖“现楼”。这对于资金早日回笼可能造成一定的障碍，但是在销售过程中，往往会令我们的销售业绩大磊提高。原因在于：现楼可以增强消费者对楼盘质量和发展商实力的信心；若广告宣传力度足，则会使楼盘知名度提高，看楼客户增加；楼盘现场施工环境井然有序，利于保持项目良好的市场形象；据市场发展的趋势，商品房预售将逐步向现楼转变，也就是说，我们营销计划要根据市场的形势作出安排。为了更好地开展销售工作，必须做好销售前准备工作。首先，做好展销现场的场地布置，人员安排以及现场管理，第一项工作都做得井井有条，让客人看到我们所作的充足准备，让客人感到我们的热情周到服务。其次，投放广告的频率要适中――的大型展销会（项目推介会）期内，隔二日出一次广告，让消费深知项目的优势以及发展商的实力不凡。场地布置场地的布置包括：展销会现场、工地现场的布置。展销会的布置展销会场内的布置主色调应以顺眼、舒服为前提，摆放较多的植物。由于展销场地较大，所以建议把现场进功能分区，分开展示区、洽谈区、目的是维持场地的秩序，更好地安排参观人群和购买人群。展示区内有小区各类型的模型，小区的介绍，电视播放宣传片，热情的销售人员为您介绍示范单位的情况……；洽谈区内设多张桌椅，每桌大概四个座位，桌上还有精致的小摆设，洽谈与展示区之间隔开，避免将展示区人们的热闹带到销售区，影响购买者的深思熟虑，务求令买家感觉到舒适。工地现场的布置由于本项目分期进行开发，所以工地范围不会太大，工地外围应筑起围墙，减少与外界的相互干扰。应做到“文明施工”，在保证工程质量、工程进度的同时，要保证施工安全、施工环境的整洁。施工场地内应有足够的指示牌，各种原材料应该分门别类进行堆放，易损耗的材料要修筑一定的临时维护结构进行保护，场地道路要保持整洁。为了给客户留下良好的第一印象，我们可以利用工地围墙，制作大篇幅精美的墙体广告，还可在工地围墙上插上一排小彩旗，以烘托热烈的施工气氛和现场的喜庆气氛。由于客户要进入施工现场看楼，他们所看到的情况，将会阻碍他们所做出的买楼决定，也会影响到开发商的形象，所以在这特别地指出，监理公司应贯彻监督好此类工作。营销费用安排前期软广告。（1）新闻发布会50000元（2）系列报道50000元合计：10万元；项目包装制作类。沙盘模型（小区整体）规模：单个5平方米数量：两个费用：2个＊20000元/个＝40000元主力户型模型规模：单个1平方米数量：6个费用：6个＊1000元/个＝6000个（3）展板、展桌数量：5套费用：5套＊200元/套＝1000元合计：47000元楼书、彩页楼书规格：21＊29.7128K12胚数量：10000份费用：30000元彩页规格：21＊29.7128K双面数量：100000份费用：15000元合计：45000元户外广告牌规格：15米＊20米＝300平方米数量：1个费用：20元/平方米＊300平方米＝6000元发布费用：30000元/年合计：36000元标准户型展示图规格：1.5平方米玻璃背景数量：10个费用：300元＊10＝3000元合计：3000元彩飘（氢汽球、竖幅）规格：直径2米数量：4个费用：2000元（租用）合计：2000元；7、彩旗、刀旗（1）彩旗费用：2元/面＊500面＝1000元（2）刀旗费用：100元/面＊20面＝2000元合计：3000元8、墙体广告：费用：5000元合计：5000元9、售楼中心布置（室内设备）费用：20000元展销会费用（推介会）费用：30万元合计：30万元11、媒体费用（广告发布）费用：30万元合计：30万元12、其它费用费用：10万元合计：10万元总计：96.1万（不包括销售人员工资）第七部分物业管理方案物业管理的前期介入物业的前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些对物业设计、管理的专业经验融入到项目的设计中去，这样可以全面了解物业，并为以后管理做好准备。物业管理的实质就是为业主提供服务，然而服务的好与差，是否令业主满意，那就看物业管理公司的管理水平和质量有多高。而物业管理的水平和质量是否高，关键就物业公司对各项内容非常熟悉，诸如土建结构、管线布置走向，设施建设，设备安装等物业情况了如指掌。因此，必须在物业的前期工作阶段就介入管理，这样才能对今后养护维修的重点有所了解，并做好日后养护维修的重点记录。物业管理费的确定本小区的物业管理，采用的是港式物业管理模式，并结合本小区的特点，与其它小区不同，有自已的独有特色。在城北，平均的月物管费是每平米1.3元/平方米，本小区的收费相对稍高，为1.85元/平方米。但本小区采用的是“取之于您，用之于您”的原则，业主交多少钱，物业公司就提供多少服务。具体对本小区物业管理的建议本小区的物业管理公司（新西部置业）要为业主提供周到的服务。首先应该提供清洁、保安、小区绿化维护、小区内的房屋维护等这些基本的服务，在此基础上，还要开展一些特色服务，如代购车票、代送物品、代缴各种费用、物品托管、提供各式钟点工和保姆服务等。2、小区的物业管理，应引入先进的智能化设施，以利于更有效地进行管理。在城南新区，本小区属于一个高档楼盘，业主的收入较高，所以本小区内的设施也应具有一定的领先性，以迎合时代的潮流，因此，本小区的智能化水平要求具有领先性。附：项目管理报告一、项目资金预算表任务编码任务名称预算合计工作日备注1000南京市浦口芳草园住宅小区56001100立项0401110调研30万211120讨论10万191130分析0191140结论报告041200设计48.11210勘察12.3万111220规划设计35.8万141230施工图设计0281300施工43621310三通一平（临设）42万111320基础572万一次性包死1321一段0221322二段0221323三段0221324基础验收011330主体1720一次性包死1331一层0101332二层0101333三层0201334四层0101335五层0101336六层0401337主体验收011340安装1528万一次性包死1341水,电,暖,汽,煤0541350装修0541351门窗0541352内粉饰0541353外粉饰0541354油漆0541360屋面01361保温层081362防水层0161370楼外工程01371外网300万14一次性包死1372道路100万161373绿化土地平整10万161374种植90万431400营销100万1001410策划23142090%销售3581430检查3581440处理357145010%销售2611500竣工交工29万298此外还有项目管理费及前期征地费。具体如下：⒈项目管理费：721万包括：环保检测费8万；主体检测费4万；井桩4万；强压10万；监理费12万；环保费3万；施工许可证1万；消防电信21万；节电节水40万；建管费190万；产权证6万；排污费10万；利息60万；天燃气进户70万；电子门7万；回填6万；大门60万；变电站100万；卷闸门12万；建管人员人身保险4万；购车费23万；规划许可证4万；不可预见费50万。⒉征地费：440万另外，在以上数据中，部分费用如建管费中已包括了营销的100万元。在项目管理费中，有些费用如政策性收费可免交或少交。以上数据为依据南京的建设情况计算出的费用支出，如若在江浦，有部分费用会比南京市区低，也有可能会高，需依据江浦的实际情况定。在具体施工过程中，如果能节余10%的成本，将是一笔不错的利润。部门负责人编制项目总指挥1人办公室3人财务部3人工程部7人（含5个工程师）外联团购部2人营销策划14人（含10名销售员）项目人员管理费用项目人员管理费用已包含在建管费190万元中。其中当施