同济：扬州南部新城城市设计 QQ

一、定位基础研究宏观层面长江三角洲（1）中国加入WTO，国际产业资本向长三角大量转移世界经济的全球化趋势和信息技术革命促进了资本的全球性转移和新的劳动地域分工，以上海为中心的长三角地区以区位、产业基础、体制环境等优势备受全球资本和产业的亲睐。（2）上海中心城市辐射加强、传统产业加速向外梯度转移长三角目前正处于产业扩张和结构调整共存的阶段，区域中心城市的传统产业加速向外梯度转移，支柱产业也加快溢出扩张，寻求配套；在新一轮变化重组，区域城市大洗牌的格局

中，上海国际地位提升，规模扩大，对长三角北翼的辐射将大为增强。悼（爹3培）挽长计三睡角贸扩暗容勾，北影舍响坝范叙围鸡向牢苏迫北步进湿一兆步存扩惠展牧。躺2杂0它0低6屑年恰3安月位，镰长葡三爱角坝城侨镇桨群抵进未一召步洞扩始容返，穿除冲原抗先南的心1眠6娘市潮以仔外投，睛新挨增窑7脾个少城背市极被甚纳株入炎到狠长骨三眯角形城悉镇斑群舒规育划觉范商围他之盈中嘴。虫2辟3嚷城离格枕局崖的秃形翠成堂将悼为救长瞧三肾角辩内阳部日产楼业喘结驰构代升炒级泽提革供各更蒸大晴空超间搬。

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扬州经济开发区战略规划提出“四步走”的空间发展战略，在完善北部片区的基础上首先在胖南湖地区（即本次规划范围）建设综合性的生活配套中心，并预留开发区未来的行政中心用地，迅速提升胖南湖地区的土地价值和综合配套水平。

在中远期西进顺利的情况下，以瓜洲为核心建设滨江综合新城。在开发时间上拉开差距，避免同位竞争。形成：

“一城两心、渐进发展、产业四区、层次配套，南北分区、景观相隔”的空间总体格局。

本次规划的胖南湖中心区域作为最终实现“整合沿江、融入苏南”的战略过渡。

第二城位于中心城区，接受旧城的辐射，因此定位为未来的城市第二商圈，主要发展中高端的现代化商业，同时作为开发区的门户，提供一定的商务办公等设施。“南部新城”由于地处开发区中心位置，交通条件好，承担为开发区主要产业服务的功能；同时以其健康的居住环境来吸引较高水准的经济投资和较高层次的核心居民群。瓜洲中心是未来开发区西延顺利实施，打造滨江新城时中心的预留用地，是城市的综合中

心，副中心之一。未来开发区中心转移到瓜洲，“南部新城”保留城市专业中心职能。

3.《扬子江路（江阳路-滨江路）城市设计方案》

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胁高山旻支寺协风尾景伴区岔在亿扬熔州叙风竟景蜜区糕分研级紫中丑为嫌三路级框风帐景从区吐。6、《扬子津分区概念规划》7.《扬子津科教园（北区）修建性详细规划》三、基地现状解读

项目概况

1、地理位置

项目位于扬州南部，经济开发区中心位置，北邻南外环路，东临贯穿城市南北的扬子江路，西靠扬州古运河，城市东西向规划主要干道施沙路自基地中部穿越，施沙路以北属扬子津分区，以南属港口分区。

2、交通状况

现状交通基本依靠扬子江南路与老城区联系，除此外周边还未有较高等级道路，交通较为拥挤。周边区域无长途客运站，无城市对内交通的公交线路，出行受到一定限制。基地内部基本为田间小径，只有一条7米宽水泥道路穿越。

3、自然气候

项目所属的扬州地区属亚热带湿润气候区，雨量充沛，年平均降雨量1021毫米；盛行风向随季候变化明显；年平均气温16摄氏度左右。

4、自然人文资源

地块西靠京杭大运河最古老的一段—古运河，基地内水系纵横，植被较好，基本保持较好的自然生态景观；基地北部有寺院一处，历史较长，西边紧邻地块上有著名的江苏三大禅寺之一高旻寺，景观效果极佳。

5、土地资源

地块内现有土地供应充足，用地完整，便于进行整体规划；地形高差较小，平整容易；现有建筑量少，不存在大规模拆迁的问题。但新城范围内大部分土地没有经过任何城市型开发，前期基础设施的投入较大。

现状条件

规划区位于扬州经济开发区内，高旻寺以南至邗江河，扬子江南路以西至古运河，总面积约为5.3平方公里。

规划区内地势平坦，河道水系众多，用地以村庄，水域和农田为主，有少量的其它性质用地，如高旻寺普同塔院、江都市冶金工程有限公司扬州制造分公司和花苑公墓。

规划区内重要的基础设施包括东侧的扬子江南路和500kv高压线。

SWOT分析

Strength优势1、优越的地理交通区位——扬州经济技术开发区中心

——连接扬州主城区与沿江地带，拉动城市向南发展的重要节点。

——水路和陆路的交通条件都极为优良。

2、雄厚的产业基础——一定的产业基础是城市和区域发展的基础条件

——扬州经济技术开发区在12年的发展过程中已经积累了比较丰富的资本，并且在长三角城市区域环境改变和扬州城市发展方向的变化中拥有良好的发展机遇。

——殷实的产业基础和良好的产业发展态势是其投资的吸引力所在。

3、丰富的人文自然景观和良好的生态环境——扬州文化底蕴与自然景观完美结合的名城品牌。

——拥有从传统文化到现代文明的全部文化景观特质。

——丰富的人文自然景观为发展旅游和休闲度假产业提供优良的资源条件。

——为创造扬州市乃至长三角高品位、高舒适的人居区域提供了卓越的条件。

——规划古运河游览的黄金线路上的一个节点，有很好的旅游开发机遇和地区宣传效果。

4、供应充足的土地资源——土地供应充足，用地完整。

——项目规模庞大，有利于规模化开发，降低成本，发挥空间大。

——周边区域没有成型城市区域，其后期的扩展仍有较大空间。5、开发区管委会迁入的政策优势——开发区管委会将迁入此地区，更方便的行使综合协调功能。新城区的行政办公、商务、居住等功能发展完善将更迅速。Weakness劣势1、城市边缘区，缺乏居住氛围，没有形成市场认同感和居住认同感。

——项目目前乃处于扬州市郊区，市民心理距离较远，项目周边还未有成熟的居住片区，缺乏居住氛围，没有形成市场认同感和居住认同感，项目存在如何营造成熟社区的难度，以及如何引导消费者市场认同本项目区位的难度。2交通方式较为单一。——开发区内现状没有一条贯穿东西的等级道路，南北向与主城区的联系道路，除了扬子江路等级尚可外，其它公路等级都较低，交通保障能力较低。

——扬州总体规划中的城市轨道南北方向轨道交通线路在规范区域的一公里之外，并且需要跨越古运河，因此规划区的交通方式仍较为单一，对于可能的城市新区中心的建设并不十分有利。

3、品牌缺乏特色——相对沿古运河众多特色区域而言，地区特色并不鲜明。

——高旻寺虽有一定的国际知名度，但相对扬州其它旅游景点来说，并不具有更强的吸引力。

——城市总体规划中也只将此区域作为产业区的配套服务区，并未给予足够的亮点打造要求。

Opportunity机遇1、城市空间发展方向的转变

——扬州城市空间发展方向明确为“主导向南”。

——扬州中心城市发展重心转移

——南部新城区域从城市边缘到区域核心

——南部新城将成为扬州城市功能疏散的承接地。

2、经济技术开发区的功能转变——开发区将从单一工业生产区转变为发展高新技术、外向型经济为主体，生活设施配套齐全的多功能综合性现代化开发区，成为扬州城市的有机组成部分。

——南部新城区域的开发将成为经济技术开发区功能转变的“领航员”3、区域旅游圈的形成——近年来，南京、镇江、扬州不断的加大三市区域联合旅游开发。

——旅游线路的统一组织，联合开发，可以将更多的来自长三角的客源吸引到扬州，形成旅游业资源共享、优势互补的双赢发展局面。

——南部新城区有独特的旅游资源和良好的区位交通条件，可成为区域旅游线路上重要的一环。

4、市场上尚未出现真正大型文化社区以及高尚运动健康社区；——扬州整个房地产开发的特点不突出，没有形成开发热点，有利于本项目创新、脱颖而出；南部区域的房产市场滞后需要一个启动点带动开发。

Threat挑战1、同类型开发区域的竞争压力——瓜洲分区的瓜洲古镇区及瓜洲分区中心可能成为客源竞争的对象。

——这两个区域不论产业条件，区位交通条件还是人文自然景观资源都不逊于南部新城。

——规划中的城市轨道线路也设置在此区域，与城区中心的交通便利更使其具有很大的吸引力。

——开发区总体规划将瓜州分区中心定位开发区最终的中心，而胖南湖地区则是过渡区域，因此在开发时间上将会有一定的差距。如何协调与此类区域的关系，创造良好的竞合环境，是南方新城区开发过程以及宣传定位中所必需面对的挑战。

2、可持续发展的要求——扬州经济技术开发区作为以工业产业为主导的区域，随着开发区的快速发展建设，生态和景观质量蜕化的危机将会越来越严峻，这无疑会影响新区景观和形象的塑造。

——能否在发展过程中保持自然生态环境的健康，是新城是否具有强大吸引力的关键。四、相关案例分析1.费尔法克斯郡（Fairfax）华盛顿费尔法克斯郡（Fairfax）是全美经济最富活力、收入最高、失业率最低、人口素质最高的地区之一。面积：1062平方公里

人口：约100万

距离杜勒斯机场16公里

距离华盛顿市中心10公里

杜勒斯高速公路穿郡而过

美国最成功的新城RESTON坐落于此

全美最富有的100个郡排名第5

全美本科学历人口比例最高的10个郡排名第2（56.3%)

（1）Fairfax是享有世界声誉的信息技术服务基地，以其为龙头带动的现代服务业是Fairfax的绝对支柱产业。拥有全美03年增长最快的500家企业中的18家，其中15家为信息技术服务企业；拥有全球500强中的6家企业总部04年外资企业共292家，80%以上属于信息技术服务类企业的地区性总部、运营中心或客服中心，其中包括中国电信的美国总部；04年增长的10846个就业机会中，信息技术服务类占了7551个。（2）大规模优质且具备价格竞争力的办公物业是Fairfax能够吸引信息产业进入的重要条件。（3）先于产业的聚集开始建设的优质社区吸引了高素质的郊区化人群，为信息产业的初始进入提供了劳动力资源。位于Fairfax西北，紧邻杜勒斯机场，原生水资源丰富，林木茂盛。始建于1962年，开发商罗伯特E西蒙的在最初就为Reston的开发设定了7项目标，尽管40年来该项目几易其手，但这7项目标一直贯穿始终：

１、为人们提供足够的休闲活动的选择

２、不同形式和价格的住宅混合以满足各阶层的需求，做到每一个人都可以终生无需从社区内搬走

３、把尊重居民的个人利益作为规划的首要目标

４、使人们可以在同一社区中生活和工作

５、从开发之初就提供商业文化娱乐设施，而非等几年再建

６、不断创造美景，形成良好的生活环境

７、财务上取得成功

（4）政府在公共服务体系上的高水平投入是打造高质量生活、吸引人才进入的一大关键举措。１、教育服务与信息产业保持同步高速增长。

２、全美最完善最先进的公立学校体系，一年财政拨款达18亿美金，注册学生超过16万人。

３、共14所大专院校（包括华盛顿特区），占弗吉尼亚州大学数量的1/4。

４、拥有整个弗吉尼亚州最庞大的图书馆系统，20个分馆，每年参观者达到了500万人次。

５、拥有6家医院、2家24小时急救中心和4个急诊中心，其中Inova医院从99年起连续被评为全美最佳医院；超过2200开业医生和850名牙医。

６、3万英亩以上的开放空间，美国唯一的艺术表演国家公园wolftrap，1987年成立居民服务委员会，并建立永久性的社区服务基金。

（5）充足的商业和休闲娱乐配套提供了便捷和多元化的生活选择，增强了对高素质人群的吸引力。Fairfax是美国东海岸地区最大的商业聚集区，超过200个商业中心，5个州级的shoppingmall和超过750家大型商场，超过5000家其他零售商店。

等级齐全的商业设施474处

7个Golf，其中4个为18洞以上

9个休闲娱乐中心，包含体育馆、游泳、球类活动、操场、spa等各种设施60处

8个社区活动中心

9处历史博物馆及自然保护区

10个大型公园

商业设施占地面积2526ha，比例3%，2.6ha/千人

娱乐设施占地面积1711ha，比例为2%，1.7ha/千人

开放空间占地面积17200ha，比例为19%，17ha/千人

（6）通过功能布局和土地开发强度合理规划，实现了城市的活力、便捷与乡村的开阔自然之间的有机结合。1962年Reston开发伊始，哈佛建筑系毕业的开发商罗伯特西蒙促使Fairfax郡监督委员会批准了在Reston的总体规划中采用全新的“PRC”区划法，这是PRCzoningsystem在美国的第一次应用，其革新之处包括：

1、将划分土地等级的根据从以往单纯根据土地性质划分变为根据以人口密度为基础的开发强度划分；

2、适当提高了局部地区的开发强度，将土地的开发强度划分为高（60人/英亩）、中（14人/英亩）、低（3.8人/英亩）三个等级，但设定平均的开发强度上限（13人/英亩）

3、允许混合使用土地，如在商业建筑上面建设公寓式住宅等。

PRC区划法的应用使得Reston成功的通过土地复合使用提高了社区的便捷度和活力，同时通过局部提高开发强度保留了大量的开放空间。

在总体规划中，办公用地以及办公/工业混合用地被刻意的安排在沿机场高速两侧，而商业用地则被聚团分布在镇中心以及各个邻里的中心，从而在实现便捷通勤和购物的同时，保持了郊区居住开阔疏朗自然优美的环境特征。

2.新加坡裕廊工业区（1）裕廊工业区是新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的三分之二以上。工业区发展现状描述

裕廊工业区位于新加坡岛西南部的海滨地带，距离市区约10公里，面积约70平方公里。

工业区从1961年10月开始兴建，目前已发展成为新加坡最大的现代化工业基地，工业产值占全国的2/3以上。

工业区内约有7000家本土及跨国公司进驻，从初期的出口加工制造等逐步向通讯技术、生命科学等众多高新技术企业演化，推动了新加坡进入新兴工业国家。

整个园区的开发过程基本上可分成五个阶段，开发重点从侧重于园区的基本建设和管理转向创新和变革。起步阶段--阶段I：1961-1968

1、政府重点建设港口、码头、铁路、公路、电力、供水等各项基础设施。

2、政府为投资者提供低息贷款及享受统一税收的优惠政策。

初具规模--阶段II：1968-1990

1、从进口替代策略全面转向出口加工策略。

2、国外资本开始大量涌入，许多知名厂商选择这里作为其海外生产基地。

产业转型--阶段III：1990-1997

1、综合制造成本急剧上升，其作为海外制造基地的优势逐步削弱。

2、新加坡总体经济开始转型，高科技企业和高附加值企业被优先发展。

管理转型--阶段IV：1997-2001

1、面对经济和产业转型及全球经济不景气的挑战，管理重心从对业务的管理转变到服务上来，把改善对客户的服务放在重点地位。

2、改善运输系统，为外来人员提供有竞争力的住房租金，通过配套服务提高园区竞争力。创新发展机制--阶段V：2001-至今

1、整个园区开始从制造基地、服务基地向创新基地转变，使园区成为一个创新的源泉。

2、强调面向未来的开发。

（2）综合工业区以化学化工、芯片制造、食品加工和物流服务为核心产业。一般综合工业区

主要包括：裕廊岛化学化工园区、晶片和显示器制造园区（、食品工业园区和物流服务园区（目前已有3个专门的物流服务园区）。

（3）通过国际化商务园区的建设吸引电子、生命科学等高新技术产业。科技工业和商务园区

重点发展电子、生命科学等技术密集型产业。

（4）优质的住宅和商业配套满足了园区中产业人群的生活需要，吸引了更多高素质人才。住宅和社会区

主要为园区内企业提供住宅服务，实施国外人才安居计划，吸引外来高级人才。

提供综合生活、休闲环境，如公园、学校、体育馆、商场等，形成生产生活的综合体。

（5）完善的综合配套服务设施不仅立足于服务园区，更成为辐射周边区域、提高区域认知的重要途径。综合配套服务设施

完善的社会基础设施，水电道路配套齐全。

拥有深水良港裕廊港，配有现代化的装卸系统和仓储设施。

拥有一个世界一流水平的大型国际机场。

（6）目前裕廊工业园已经发展成为集科技工业、居住、办公、商业为一体的配套完整的综合工业区。3.深圳华侨城——旅游+地产模式研究华侨城地产在深圳的开发不仅成功地塑造了一个全新的片区，使整个片区的物业具有极高的附加值，而且通过旅游地产的开发带动片区的产业和经济的发展，将片区打造成在国内外具有很高知名度的品牌，为深圳创造了高额的旅游收入，也使片区内的高档物业在外销市场占有很大的份额，这种综合效应是——“旅游+地产优势互补模式”带来的直接效果。密码1：与时俱进的规划思路

注重规划的完整性、综合型和连续性。借助主题公园开发建设的成果，成功探索出一种旅游主题房地产开发的模式。旅游和地产良性互动，开创了一个充满活力的城市社区。

从成立之初的工业为主到现代科技旅游商务区，再到国际旅游城和居住示范区，直到今天构筑一个巨大复合的旅游度假体系。站在城市运营的高度，因势利导的进行发展。

密码2：旅游—配套—地产的三段式模式

旅游设施的主开发期是土地和区域的培育期，主要通过旅游吸引眼球和喝彩，为区域创造知名度和美誉度。

配套设施的重点时期则为区域的丰富期，即通过多种生活、文化、娱乐配套设施的兴建，在旅游之外为区域注入其他多元化的元素，使其形象不仅仅局限于旅游区。

住宅的重点开发在增值期，充分利用培育期形成的知名度、美誉度和丰富期的配套优势，最大化的实现土地价值。密码3：多种产业主题结合

华侨城的主题产业包括四个内容：一是混合多种产业互动发展的综合型产业区。第二规划旅游用地发展旅游主题工业群。第三结合产业群发展，发展相关主题酒店和商业。第四利用资源配套开发主题产业。以四大主题公园为中心营造旅游主题的氛围。

在深圳，哪里才是“最适合人们居住的地方？”华侨城最有优势成为“标准答案”“环境+质量+文化”构筑了华侨城的金字招牌，具有高度的不可复制性。密码4：持续的发展观

一、环境的可持续发展

华侨城整个城区绿化率达到53%，独一无二的大环境是其他任何地区不能复制的，这是其房价居高不下的原因之一。

二、配套设施的可持续规划

华侨城打造了比较完善的一些综合配套，包括医院、学校、文化设施、俱乐部等。

三、主题扩展

华侨城四大主题旅游公园的配套建设足足用了十几年的时间，整个环境的营造是逐步完善的，由于主题公园建设的成功，华侨城的土地也开始升值，附加值开始体现，为后来房地产社区建设提供了良好的基础。

密码5：整合资源系统

(1)旅游景区的整合

华侨城现在及未来将投资一个亿建设的欢乐干线，把华侨城所有的旅游景区、酒店和一些重要的文化设施节电串联在一起进行资源整合性开发和运营。

（2）社区人行系统的资源的整合

把商业、旅游通过车流互不相干的人行系统串联起来，使社区安全舒适。

单纯的旅游产业,建造庞大的主题公园,实际上是“高投资、高风险、低收入、慢回报”的，很多大型的主题公园建成后都是入不敷出，难以维持。但借机会成本取得成本低廉的土地，再以环境良好的主题公园、人文环境为依托，建设成本低、环境却十分优美的住宅出售，这成为了华侨城成功的基础。东方绿洲——儿童青少年活动基地地理位置：东方绿洲位于上海市青浦县朱家角地区，淀山湖与淀浦河的交界处。

用地概况：基地总面积约5600亩，其中陆地面积占地3225亩左右，同时基地毗邻64平方公里的淀山湖，水域浩淼，植被苍翠。

功能定位：上海最大的生态休闲旅游景点，也是上海最大的青少年素质教育基地。集休闲度假、素质教育、生态示范等多功能于一体，结合了自然景观和人文景观，是上海都市文化、都市文明和都市活力的象征。

东方绿洲自建成开放以来，已成为上海市重要的青少年素质教育基地和都市周末度假胜地，吸引了来自上海市区和周边地区大量游客。其成功的几点关键性要素在于：1、在景观塑造上，注意人造景观与自然景观的融合。在基地总体布局上模仿和体现自然山水的野趣，在四周和各活动空间之间尽量绿化造林，大片的森林树木使得大环境更加宁静，并且改善了生态环境,形成山水交融、动静结合、人造景观和自然野趣的和谐统一。

2、在功能安排上，主要针对儿童和青少年的活动要求。东方绿洲将客户对象定位于儿童和青少年，为其提供游乐、学习、参观、体育锻炼等各种活动内容，并且将各种活动内容布置在自然环境中，使孩子们更多的接触自然，这成为其宣传和开发的重点。3、在空间布局上，将不同性质的活动内容分片集中布置

4、在开发时序上，预留用地、保证持续发展。

在总体规划上，引入"可持续发展"的概念，在基地内留有一定的规划发展空间，即先造好自然环境，活动项目、活动设施成熟一个建设一个。

东方绿洲四大亮点：寓教于乐——教育与旅游娱乐紧密结合

生态环保——淀山湖水源保护地的旅游开发形式创新

因地制宜——充分整合利用现有资源

功能混合——休闲、娱乐、餐饮、住

宿、剧院等多种功能混合5、主题公园开发研究使用功能：

主题游乐公园是一个刻意营造某种特殊气氛的游乐场所。它可能是以某种独特的历史景观为主题，或是同时综合了各式各样的主题。

选址条件：

邻近有一条能够容纳大量交通，并有更好交汇地点的主要道路；基地本身具有很强的能见度，可展现游乐场内的重要元素，让路过者可轻易看到。有较为充足的土地，有较优良的自然景观。

开发经验：

主题公园的开发，必须考虑到可能对附近地区的影响，可能产生一些附属开发区。据实例统计：一般主题公园开发后可在短时间内造成周边土地300%-400%的增值效应。

产业混合：

休闲游憩设施可以用来补充居住区、工业区以及混合使用区的开发内容。

旅游休闲地产所具有的价值属性与常规房地产项目比较，具有以下鲜明特征：

1、在开发建设中将旅游地产的生态、休闲、娱乐、体验性元素进行很好的借鉴与嫁接；

2、旅游地产具多功能属性，突破了住宅单一居住功能，使住宅成为多功能的生活载体；

3、旅游地产具有较高的附加值。6案例研究小结：1、先于产业聚集而建设的优质社区能吸引高素质人群，为产业进入提供人力资源。2、完善的配套服务设施、教育、信息产业的增长是吸引高素质人群进入，并保持区域持续创新能力和活力的关键因素。3、旅游+地产优势互补的开发模式能使土地较快的实现增

值，并且具有较高的附加值。4、针对儿童和青少年的主题活动公园或青少年活动基地，寓教于乐，使都市中的孩子更多的接触大自然，项目本身具有较为持久的吸引力和活力，也对地区产生良好的宣传效果。5、主题公园的建设需注意同其他产业共同形成混合综合的产业链。五、战略定位研究战略框架1、问题聚焦：——如何在宏观发展背景下，制定前瞻性项目发展战略，推动项目的展开，并实现区域共荣？——如何发挥资源优势，协调周边关系，明确定位，服务于开发区，并实现各功能板块的协同互动？——如何营造项目特色，增强项目认同感，吸引高素质人口导入，增强开发区竞争力，实现再次腾飞？——如何利用独特的自然生态资源，在实现实现生态保育的前提下，发挥景观游憩功能，提升土地价值？——如何制定创新性的开发模式和开发策略，形成开发热点，带动项目的顺利展开、持续推进？整合项目丰富资源，满足城市有效需求，激发潜在需求，以城市发展战略为导向，以城市总体规划为依据，融入产业运作，提升区域价值，完善生活配套，提升物业价值，并构造可持续发展的生态产业链，营造健康、和谐的高尚社区文化。2、战略框架：战略指导——整合资源、运营城市

运作思路——依托产业、协同互动

市场竞争——营造特性、引领市场

市场操作——引擎拉动、纵深开发价值体系1、价值体系是项目超越普通价值的一个推进器，是发掘项目潜在价值的有效手段

它能最大限度地增加项目的附加值，使项目的个性更加鲜明。

本项目的核心价值是由以产业作为支撑，并由高品质物业、良好市场形象、适当的价格等要素组成的价值体系：2、本项目需要且必然以产业规划、产业布局和产业打造作为支撑，通过产业发展创造一个极具活力、极具吸引力和具有美好发展前景的新城的目的。

发展战略配合沿江开发战略实施

——现代服务要素集聚，为沿江开发持续纵深推进提供服务支撑。

江苏省沿江大开发战略的实施是扬州经济崛起的突破。沿江开发是产业集聚，提升载体和城市拓展的新空间。

沿江开发在第二产业集聚发展形成产业密集区的同时，加快发展现代化服务要素，为沿江开发的纵深持续推进提供完善的配套服务支撑。

落实城市空间发展框架

——构筑城市南部战略性空间节点，牵引城市发展重心南移。

“古城居中，主导向南，拓展东西”是新形势下城市发展布局的战略性调整，通过本项目建设优化南部功能布局，提升空间品质，为城市重心南移拓展城市新的发展空间奠定基础。

实现城区融合共生发展

——完善开发区服务配套功能，实现工业园区向城市新区的转变。

改变经济开发区，相对游离与中心城市发展体系之外的“产业孤岛”地位，从功能单一的开发区，走向城市有机体不可剥离的组成部分，实现与中心城市在结构、功能、等方面的一体融合发展。

增强开发区发展竞争力

——优化开发区投资环境，增强持续发展的动力和竞争力。

通过改项目的建设，建设生活环境、投资环境的优化提升，吸引高素质人口的导入，实现开发区经营方式、招商模式的转变，，提升开发区竞争力，实现二次腾飞。

完善城市旅游空间布局——整合自然人文资源，打造城市文化休闲旅游新亮点。

从建设经济城市、文化大市、和旅游名市和生态园林城市的城市发展目标出发，充分发挥得天独厚的自然人文资源优势，结合构建城市公园的建设，完善城市旅游空间布局，建设生态园林新城区。

建设生态宜居的示范区

——营造最佳人居环境，树立城市宜居建设的典范。

围绕最佳人居城市的目标，结合扬州国家园林城市，国家生态城市，中国人居环境奖等活动，发挥地段生态优势，着力完善生活配套设施，成为为扬州宜居城市建设的典范。

战略主旨：配合沿江开发战略实施

——形成现代服务要素集聚，为沿江开发提供服务支撑。

落实城市空间发展框架

——构筑南部战略性空间节点，牵引城市发展重心南移。

实现城区融合共生发展

——完善开发区服务配套功能，实现园区向城区的转变。

增强开发区发展竞争力——优化开发区投资环境，增强持续发展动力和竞争力。

完善城市旅游空间布局——整合自然人文资源，打造城市文化休闲旅游新亮点。

建设生态宜居的示范区——营造最佳人居环境，树立扬州宜居城市建设的典范。目标定位1、项目目标：承担经济开发区产业综合服务功能，服务于沿江大开发战略的实施，并以推动区域品质提升为目标，建设扬州滨江时代的人居环境示范新城区。1.紧握沿江大开发战略，扬州城市向南发展走向滨江时代的历史性机遇，突出项目在政策导向、区域地位方面的核心价值。

2.通过生态、文化价值的挖掘，引入区域性旅游休闲功能，形成产业整合互动，培育项目价值链系统，进一步增强项目吸引力。

3.树立中国最佳人居环境典范的标杆，全方位优化区域环境，导入高素质人口，全面提升开发区综合竞争力，实现其二次腾飞。

2、职能定位：

扬州南部新城区是城市的专业中心，同时承担开发区综合服务中心职能。城市专业中心职能：是城市的产业和科技交流与辐射的平台，作为开发区的对外交流、展览、商务培训和研发创业的中心，也承担城市旅游、商贸、商业等相应城市功能。开发区综合服务中心职能：为开发区融入城市，并有更高层次谋求新跨越提供高品质的居住以及商业服务、休闲娱乐、教育医疗、体育健身等综合配套服

务，使产业区实现功能多元复合化。沿江大开发的生活服务基地

城市向南走向长江的中继站

具有区域影响的旅游休闲地

生态宜居城市建设的示范区

开发区竞争力提升的助推器功能定位扬州南部新城区是扬州城市向南发展，由运河时代迈向长江时代的标志性项目之一。本项目结合良好的资源优势、核心价值体系、项目发展需求，以及运营者的整合实力，通过现代服务功能集聚形成：

以开发区行政商务为领航功能，以旅游休闲、教育研发、医疗康体为互动功能，以生活居住、商业服务为基本功能的复合型城市新城区。开发主题结合项目定位基础上的价值提炼，归纳项目三大核心价值。结合情境营销的策略，形成项目主题。1、核心价值定位：

1、区域层面：

“运河时代”走向“滨江时代”战略性的区位价值。2、生态层面：

“半壁林水，半壁郭城”唯一性的生态景观价值。

3、文化层面：

“运河一撇，陆路一捺，古塔一点”独特文化价值。

2、项目主题绿扬南城

半壁林水，半壁郭城，城湖相共生；

水景一撇，路景一捺，古今互交融。绿色生态港——代表项目环境特色、规划理念，是扬州市唯一的生态城区概念。

“绿色生态”是项目的本底和规划理念，水网、绿网、生态廊道、生态公园、湿地保护等都是绿色生态的表现。

“港”一方面突出项目水面面积和活水系统，另一方面紧扣“沿江开发”主题，代表南湖上城是扬州长江时代的重要组成。智慧宜居城

——符合开发区创新与服务的目标需求，是扬州宜居城市建设典范。

“智慧城”为开发区提供高效智能的管理服务、研发培训功能;发挥周边高等院校集中的优势，强化自身教育功能;使之成为知识效能汇聚，精英人才汇聚之地。

“宜居城”以宜居城市建设为目标，在突出生态环境特色的时，完善社区服务配套，强化文化、教育、医疗保健功能，使之成为一个现代都市人所向往的可以诗意的生活工作的地方。

文化休闲都

——体现项目的人文特色和个性，是城市文化展示新窗口，旅游休闲的新亮点。

“文化都”――体现项目开发的深度，通过文化内涵的挖掘，形成“古代文化与现代文明交相辉映”的个性特色。同时突出文化的产业功能，加强旅游休闲功能，形成文化、旅游功能的互动。

“休闲都”――是从扬州“中国文化休闲天堂”的城市旅游发展理念的落实，是城市旅游布局的充实与完善。是项目开发的功能的特色和亮点。

客源市场定位（一） 目标客户定位：

经济技术开发区的发展与竞争正在由政策性招商向策略性招商转移，在同质化竞争的背景下，通过魅力环境的营造，导入优质人口，从而吸引资源已成为新一轮开发区竞争的重要因素。因此，塑造具有吸引力的宜居宜业环境应当成为城市发展的经营要素之一。

1、 目标客户群定位依据

结合消费市场特征，区位环境及项目定位，目标客户群定位依据表现如下：1.1 扬州消费市场中，中产阶级开始形成并且逐渐壮大，消费力从高收入人群为主力转向白领中产阶级，上升空间较大。具代表的有公务员、企业技术人员、管理人员、商贸个体户等。这些人群中有很大一部分为二次置业，对生活环境质量有更高的要求。1.2 沿江开发战略的实施，开发区产业布局的调整，必将引入大量就业人口。在开发区从传统产业逐渐向高科技高附加值产业的转型过程中，需要引入大量的高素质人才。优良的工作生活环境和完善的配套服务设施是吸引此类人群来此定居的重要因素。1.3 扬州良好的城市自然人文环境对周边地区购房人群有较高吸引力，交通条件的改善也使得跨区域的居住更加便利，南部新城区可能吸引周边城镇（仪征、江都等），甚至镇江等地的以宜居宜业为购房目标的人群。

1.4 项目良好的形象和独特价值以及区域性的旅游休闲功能，将有望吸引南京都市圈甚至长三角区域客源至此投资兴业。

2、 目标客户群定位

2.1目标客户群层次划分：

以消费金字塔收入模型中的中等收入人群为主，高收入人群为辅，以首次置业为主，二次及以上置业群和商务居住为辅。2.2目标客户群类型划分：

（1）以宜居宜业为购房目标的开发区高素质就业人群。

（2）为项目核心理念吸引并产生共鸣，追求高尚健康新生活者。

（3）为项目形象所吸引，以改善居住环境、子女教育环境为目的的第二次或第三次购房人群。2.3目标客户群范围界定：

核心市场：

以开发区产业人口导入为主的扬州市区本地市场。

潜力市场：

扬州市域（仪征、江都等）以及宁镇扬区域市场。

期望市场：

长三角和南京都市圈市场

（二） 旅游客源市场定位：

1、定位依据

1.1 扬州2004年接待国内外游客922.3万人次，相比2000年的445.2万人次，增长一倍多。客源集中在长三角地区、其次是周边省市和华东地区。宁启铁路、润扬大桥、以及一系列高速公路的建成使得扬州逐渐形成“江海河相通、水公铁联运”的立体交通格局。可进入性提高，将极大的推动扬州旅游业的发展。而长三角地区无障碍旅游区的建设以及宁镇扬区域联合促销的方式，将形成更大范围的区域旅游联动，旅游业发展形势极佳。1.2 目前的扬州的旅游线路以两日游为主，而通常的旅游线路上多为自然景观、园林、古城等项目，缺少融宗教文化、运河文化、以及生态景观和城市休闲活动为一体的综合性旅游休闲项目。随着文明水平的提高，越来越多地消费者更倾向回归自然、文化探寻、运动健身、休闲度假等新型旅游产品。消费方式的转变将带来消费结构的根本性变化。大众型、门票型消费模式越来越被个性化、综合性的中高档消费模式取代。1.3城市中的儿童和青少年更渴望接触自然，在大自然中游乐学习。扬州目前多以针对外来旅游者的观光旅游项目，缺乏针对城市市民，特别是青少年的活动场所。随着城市居民生活水平的提高和对子女新式教育的兴起，对一个在课堂之外，融于自然、寓教于乐的场所的需求也将更加迫

切。

2、 目标定位2.1客源结构

根据扬州旅游客源市场的分析以及项目区位特征得出本项目旅游客源市场主要仍集中在宁镇扬地区以及长江三角洲地区，其次为江苏和安徽以及北京等地，在西北西南客源市场市场快速增长的情况下，发展三级旅游市场。

2.2客源类型

根据项目特色决定主要吸引其一以探寻运河文化、禅寺文化以及城市休闲为目的的旅游人群，提供综合性高档次旅游休闲活动。其二为儿童、青少年等年龄为主的家庭式或学校组织式旅游群体，提供青少年素质拓展等寓教于乐的活动。2.3项目定位

结合项目北区优良的自然与人文条件，在一级土地运营过程中，建议导入以儿童、青少年活动为主题的大型公园项目，以丰富扬州旅游市场结构。该项目的一般性定位为城市旅游休闲公园和青少年活动基地，也可以经过招商引入运河文化主题园或未来水世界游乐园等大型项目。

六、设计理念设计理论1、理论依据紧缩城市(COMPACTCITY)

核心思想：集中化与遏制；

发展模式：集约土地利用与自我遏制；

发展要求：提高城市密度，优化环境设计，降低对私家车依赖，在城市集约性、环境舒适性及经济性可行性间取得平衡；

综合要点：城市形态:集中与遏制；城市交通:公交与步行；生活质量:高效与舒适；目标实现:现实与理想。新都市主义(NEWURBANISM)

核心议题：以公共空间带动的城市社区发展；

经典模式：TOD（交通引导开发）

TND（传统邻里开发）

基本元素：邻里（平衡的人类活动的都市化地带）

街区（人类单一活动占优势的地带）

廊道（邻里和社区之间的连接和分隔）

核心要素：由公共空间组织城市结构，步行尺度的城市空间，多样性的社区景观，边界清晰的邻里结构。

生态基础设施论(ECOLOGICALINFRASTRUCTURE)

基本概念：维护生命土地的安全和健康的关键性空间格局城市以及

居民获得持续的自然服务的基本保障城市扩张和土地开

发利用不可触犯的刚性限制；

基本元素：生态斑块（Patch）、生态廊道（Corridor）、生态基质（Matrix）

核心要素：城市生态基础和连续的绿色网络空间，对城市系统和栖居者持久生存的保障，自然景观和腹地对城市发展的支持力。

拼贴城市(COLLAGECITY)

中心议题：历史、现代、未来的共生与融合；

终极目标：塑造理想城市，包容性、后现代的乌托邦；

基本原则：和谐发展

核心要素：历史主义的地方性、现代主义的普遍性、未来世界科学式的整体构想。

2、理论框架

遵循城市的可持续发展思想，针对扬州南部新城区开发的实际情况，形成以下四方面规划理论，对规划设计进行指导。

1.紧缩

——基于“紧缩城市”理论，以可持续发展为目的，通过更密集化的土地利用方式、集中化的生活方式实现城市的高效运营。强调集中与遏制、公交与步行。以分散化的集中模式实现城市集约性与环境舒适性之间的平衡。

2.复合——基于“新都市主义”理论，在社区的组织和建构上注重各种功能活动的多元均衡复合，强调公交与步行。增加社区活力，缓解城市交通压力，解决社会分异带来的负面影响。3.生态——基于“生态基础设施”理论，通过将不同规模的生态斑块、生态廊道进行系统化整合，形成生态网络。为城市的持续发展提供基础性的支持功能和资源服务。

4.时空——基于“拼贴城市”理论，以塑造理想城市为目标，通过多元“拼贴”，将地方文化记忆、未来城市的科学幻想融合在当代城市景观空间的塑造中，实现城市历史的延续。

城市设计理念“三共”理念：共创+共生+共荣

共创

强调区域合作，重视区域功能协调，整合地区优势资源，注重与基地周边区域的关系，实现南部新城区与其它功能区共创和谐城市的理想。共生

将生态绿地与建设用地同等视为城市重要的基本要素，既强调生态环境的保育，又强调城市开发的现实，实现城绿共生的有机互动格局。共荣

规划注重社会效益、生态效益和经济效益三者有机统一，实现社会和谐、人文传承、环境优美、商业繁荣、运转高效，实现各方共赢、共荣的目标。

城市设计策略

创新开发策略（S.E.T模式)

S.E.T=SOD+EOD+TOD

扬州南部新城区的开发必须摈弃传统城市开发的弊端，采用“鸡尾酒式”操作方案，突出SOD、EOD、TOD三者结合的开发模式，实现新城区开发模式的创新。策略一

——SOD(Service-orienteddevelopment)大型公共设施引导

通过扬州经济技术开发区行政办事中心、商贸办公、教育医疗及商业服务等大型公共设施的建设作为增长点，带动南部新城区土地高效有序开发。策略二

——EOD(Ecology-orienteddevelopment)生态景观环境引导

充分保护与合理利用古运河及扬子津生态绿地等自然景观资源，视绿色为财富，创造“绿色家园”，以此提升南部新城区的生活品位和人居环境。

策略三——TOD(Transit-orienteddevelopment)公共交通