成都市房地产市场分析报告

中国·成都成都房产市场分析汇报营销153-2第1页序言上半年，成都市场整体呈现出温和上涨态势，一方面是受首付比例下降、交易税费调减等利好政策影响，其次是受一线和热点二线城市大幅上涨带动。一方面，从成都大宗交易成交情况来看，8宗大型物业交易涉及3处住宅项目被收购，投资资本活跃体现了买家企业对未来成都住宅市场看好；其次，成都新添四家大型优质房企，并在土拍市场表现活跃。从成都土地拍卖情况看来，主城区成功拍卖52宗土地宗近半数以溢价成交，地王频出，最高溢价达300%，一定程度反映了大型优质房企对成都住宅市场发展信心。因而对于未来成都住宅市场发展趋势，我们仍持乐观看好态度。第2页成都房地产市场分析金融城房地产分析分析结论成都房地产市场分析目录第3页成都房地产市场分析房地产相关政策房地产相关经济房地产相关社会房地产相关技术第4页相关政策环境Part1第5页第6页第7页第8页第9页第10页第11页第12页成城市上六个月政策上六个月政策环境较为宽松,经过降首付、降契税减营业税、上调公积金存款利率、放宽公积金贷款政策等办法助力去库存。第13页成城市下六个月政策第三季度商品住宅市场活跃,自住型改进住房成交比重连续上涨,更有投资客入市炒房,为防止投机,预防泡沫化,政策上有所收紧。第14页政策环境小结第15页相关经济环境Part2第16页国际经济分析第17页新兴市场经济体表现亮眼第18页我国GDP走势我国GDP走势连续走低，经济下行压力大！第19页我国居民消费价格指数（CPI）我国CPI走势逐步温和，国民消费压力减缓！第20页11月份，居民消费价格同比上涨2.3%，涨幅比上月上升0.2个百分点。1-11月份，居民消费价格同比上涨2.0%。分类别看，11月份，食品烟酒价格同比上涨3.2%，衣着上涨1.4%，居住上涨2.0%，生活用具及服务上涨0.3%，交通和通信价格持平，教育文化和娱乐上涨2.2%，医疗保健上涨4.4%，其它用具和服务上涨4.2%。在食品烟酒价格中，粮食价格上涨0.7%，猪肉价格上涨5.6%，鲜菜价格上涨15.8%。从环比看，11月份居民消费价格比上月上涨0.1%。我国居民消费价格涨势温和第21页我国房地产开发投资第22页我国房地产开发投资房地产开发投资增速小幅回落，商品房待售面积继续降低1-11月份，全国房地产开发投资93387亿元，同比增加6.5%，增速比1-10月份回落0.1个百分点，比上年同期加紧5.2个百分点，其中住宅投资增加6.0%。房屋新开工面积151303万平方米，同比增加7.6%，其中住宅新开工面积增加7.9%。全国商品房销售面积135829万平方米，同比增加24.3%，其中住宅销售面积增加24.5%。全国商品房销售额102503亿元，同比增加37.5%，其中住宅销售额增加39.3%。房地产开发企业土地购置面积19046万平方米，同比下降4.3%。11月末，全国商品房待售面积69095万平方米，比10月末降低427万平方米，连续9个月降低。1-11月份，房地产开发企业到位资金129484亿元，同比增加15.0%。第23页成都各行政区土地供销及价格天府新区迎来土地市场高峰，成交面积最多；主城区价格最高，其中青羊区最高，到达9500元/㎡，高新区以低价成交一宗商业性质用地，以1125元/㎡楼面地价垫底主城区。第24页住宅供销月度走势第25页成城市经济发展形式1—11月全市经济运行总体情况1、金融业基本稳定。11月末，全辖区金融机构人民币存、贷款余额分别为3.2、2.5万亿元。1—11月，实现保费收入813.6亿元，增加52.9%，较1—10月下降3.7个百分点。2、房地产业平稳增加。1—11月，全市商品房销售面积3559.3万平米，增加26.4%。房地产销售额2672.9亿元，增加40.5%。价格快速上涨势头得到遏制，11月当月新建商品住宅销售价格同比上涨5.9%，增速较10月下降0.4个百分点。二手房交易价格略有回落，11月交易价格同比上涨5.2%，较10月下降0.2个百分点。5、其它营利性服务业增速回升。其它营利性服务业（包含互联网和相关服务，软件和信息技术服务业，租赁和商务服务业，居民服务、修理和其它服务业，文化、体育和娱乐业）规模以上企业营业收入增加23.3%（1—10月数据），增速较上月末提升7.7个百分点。6.民生保障支出增加趋稳。普通公共预算支出中八项民生支出（包含普通公共服务支出、公共安全支出、教育支出、科学技术支出、社会保障和就业支出、医疗卫生与计划生育支出、节能环境保护支出及城镇小区支出）累计完成996.71亿元，增加10.8%，增速较1—10月提升0.4个百分点。第26页成城市GDP增加趋于平稳第27页成城市CPI涨跌幅第28页成城市人口规模及结构第29页成都居民消费和购置力下滑第30页经济环境小结第31页相关文化环境Part3第32页成城市场文化位于中部地域，中西部地域交通枢纽城市，面向广大东部市场和西部市场。四川省是我国西部地域各方面环境条件相对很好地域，而成都又是四川政治、经济、文化中心，成城市发展条件得天独厚；自古以来，巴蜀乃兵家必争之地。成城市在历史上也创造了很多辉煌，含有悠久历史底蕴，对如今越来越重视企业文化现实状况下，这些悠久历史底蕴有利于促进企业文化发展；成城市周围有眉山市、资阳市、乐山市、德阳市等众多市县，为成城市经济发展提供相对丰富矿产资源、土地资源、劳动力等，再为成城市经济发展同时也促进了周围市县经济发展，有利于实现整合各种资源，实现优势互补，加紧城镇一体化进程，构建社会主义友好社会。第33页成都休闲文化川剧：四川代表性戏曲剧种。流布于四川和贵州、云南、湖北、台湾等省。分上坝、资阳河、川北河、下川东四条“河道”(地域流派)。成都是上坝派中心。川剧历史悠久，清代雍正、乾降年间“花部”戏曲勃兴，继有柳子腔、皮黄腔入川，逐步与四川语音、地方民俗、本土民间小调和秧歌相融合，衍化为川剧昆腔、高腔、胡琴、弹戏及灯戏，形成了格调统一四川地方剧种。民国初，三庆会剧社聚集五腔剧目于一班，正式形成五腔共和演出形式。川剧拥有上千剧目，尤以喜剧著称。传统演出程式自成体系，常为其它戏曲剧种借鉴吸收。还有变脸、藏刀、踢慧眼等各种特技演出。1949年后，川剧艺术深入发展，屡次组团到全国各地及欧、亚数国演出，受到观众赞赏，被誉为“天府之花”。著名演员竞华、杨淑英、笑非、晓艇、蓝光临、刘芸、陈巧茹等，著名鼓师王官福等，均在观众中享受盛誉。第34页成都休闲文化成都盖碗茶：四川人饮茶历史，有文件可查已经有多年。成都茶馆大都分布在成城市区、效区大街小巷、公园名胜，是人们休息娱乐场所。成都人品茗考究舒适、有味。茶馆座位是靠背竹椅，平稳、贴身，或靠或坐不觉累，闭目养神不怕摔。茶具用是“三件头”，即瓷碗、瓷盖和金属托盘(又称茶船子)，以江西景德镇瓷器为上品。冲开水用长嘴壶，冲茶亦讲技术，高明者从头至尾点滴不漏，赏心悦目。茶馆供给糕点糖果，还开展各种文娱活动，以下棋、说唱、相声等。就其特色来说，可分老茶馆、新茶厅、文化茶园、棋园茶座。茶品种极多，花茶、龙井、毛尖、沱茶，应各人不一样喜好。第35页成都休闲文化木偶戏：成都木偶形成于唐代，今后遍布城镇。当初木偶叫精木偶，长约0.3米，短小精干，操作方便。四川评书：又称评话，清初盛行四川，以说为主，辅以动作，以四川方言讲述见称。说书人借助一张桌子，一块醒木，一把扇子，一条手巾，一人演出，不拘时间，不择地盘，书文可长可短，书资凭听书人随意给付。成都灯会：成都一年一度灯会在青羊宫举行。这一中国古老民间习俗在成都得到很好展现。木芙蓉：成都又名蓉城，源于五代时后蜀主孟昶爱植芙蓉花。现在成都人对蓉花仍怀有深厚感情，公园、商店、街道名称多冠以“芙蓉”称谓。竹丝瓷胎：又称“竹丝扣瓷”，是从优异民间工艺中发展形成，属于竹类编制中一个工精艺高特种编制工艺。八阵图：八阵图传说是由三国时诸葛亮创设一个阵法。相传诸葛亮御敌时以乱石堆成石阵，按遁甲分成生、伤、休、杜、景、死、惊、开八门，改变万端，可挡十万精兵。蜀绣：同江苏苏绣、湖南湘绣、广东粤绣并列为中国四大名绣。它以严谨细腻针法，淡雅清秀色彩，优美流畅线条，中国水墨画格调，形成了自己独特格调，受到国内外赞誉。以及其它等等。第36页成都人口分布“成都，一座来了就不想走城市。”成都城市魅力再次经过人口普查得到印证。金牛区人口最多，超出120万人在此安家落户。蒲江区人口最少，仅有24万人。武侯区人口密度最大，每平方公里集聚了1.44万人。受到良好工作生活环境吸引，成都人口在近间猛增近300万，人口流动趋势愈加显著，这也是城市化必定趋势。第37页成城市旅游消费概况况全国15个副省级城市旅游指标排名第38页文化环境小结众所周知，“少不入川老不出蜀”，“成都，一座来了就不想走城市”。成都人民休闲娱乐方式非常之多，最常见休闲方式就是麻将。成都人喜欢用打麻未来娱乐，麻将对于当地人就像是吃饭喝水一样成为生活一部分。即使是较为发达城市，但这里却没有其它城市那种担心节奏，让每个人心情都较为放松。同时，这里非常完善公益设施也是一个非常主动原因。处处都是街心花园，让人们随时呼吸新鲜空气。更不用说那些漂亮公园了。第39页Part4相关技术环境第40页科技进步动力第41页成城市城市发展方向第42页成都高新南部园区规划面积86.5平方公里功效定位：重点发展当代服务业，突出发展以金融业、商务服务业为代表生产性服务业，建设宜业宜居国际化当代化新城区。生物医药产业关键区留学人员创业园新南天地商圈金融业聚集区高新孵化园商业商务关键区国际创新产业发展区成都行政中心国际会展中心高端软件及信心服务区先进环境保护产业区信息网络产业聚集区第43页成都新川创新科技园新川创新科技园项目由中新双方合资在成都高新区组建“中新（成都）创新科技园开发有限企业”进行整体规划、开发。将依靠成都高新区现有产业基础和开发条件，整合提升现有资源、产业优势，吸纳聚集跨国企业、创新研发机构、科技企业孵化器和加速器，建成中国西部高科技产业创新发展集聚区，成为中新合作标志性园区，成为天府新区建设示范区。第44页成都新川创新科技园新川创新科技园规模10.33平方公里，由7个相对独立组团组成，是一个创新连续、智慧增加、开放人文科技新城。第45页技术环境小结近年来,成城市高新技术产业发展快速,规模不停扩大,效益连续提升。,成都高新区完成产业增加值878.9亿元,增加23.2%;规模以上工业增加值520.2亿元,增加32.1%；实现工业总产值2230亿元,成为全省第一个过亿元工业园区;固定资产投资568.5亿元,增加16.1%;财政总收入251.16亿元,增加15.9%;地方公共财政预算收入84.71亿元，增加38%;到位外资16.15亿美元,增加34.8%;区内重新认定高新技术企业到达515家,占成城市52%;聚集世界500强企业及国际著名企业120余家。电子信息、生物医药和精密机械制造是成都高新区三大主导产业,三大主导产业集约集群发展态势显著,在全部工业增加值中比重提升到84.1%。第46页金融城区区域介绍楼盘介绍楼盘比较金融城房地产分析第47页Part1金融城区第48页成都金融城第49页领跑中国西部经济

成都是国务院规划确定西南地域科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，全国统筹城镇综合配套改革试验区，国家级综合保税区。

金融业是成都支柱行业，成都是中西部地域金融机构种类最齐全、数量最多城市之一。

，国务院经过审议，五年内将成渝经济区建设成为西部经济中心。

中国西部大开发十年后再启航，为西部快速发展助力。西部航空枢纽内陆国际门户

成都每年飞机起降达30.5万架次以上，旅客输送量到达3800万人以上，是中国西部最大航空枢纽，中国西部物流中心。“八纵八横”保障信息通讯通畅无阻

成都是中国八大通讯枢纽之一，国家“八纵八横”光纤干线网节点；干线传输总带宽超出8000G，城域网出省带宽达450G，形成200G国际通达能力。人才资源丰富

成都是内陆地域高等院校、科研院所最集中城市之一，尤其是以西南财大为代表金融人才培养基地和以电子科大为代表IT人才培养基地，可为成都金融业发展提供充分金融、电子商务、软件研发等必需人才。成都金融城第50页成都金融城规划第51页一期规划：作为关键发展一期项目“天府国际金融中心”已投入使用0.29平方公里，总建筑面积超出50万平方米，现已入驻各类金融监管机构及大型金融机构区域总部和要素交易市场。当前天府国际金融中心已入驻了四川银监局、四川保监局等金融监管机构，以及中国人寿、安邦保险、民生银行、锦泰保险等大型金融机构总部，成都农村产权交易所，成城市土地拍卖中心、北京产权交易所西南中心和中林所西南林权交易中心等要素交易市场，初步形成了金融产业集群发展良好格局。二期规划：二期占地面积1.03平方公里，总建筑面积超出350万平方米，主要入驻国内著名机构区域性总部及业态丰富城市综合体项目。二期入驻有中国进出口银行、中信银行、成都银行、成都农商行总部；除金融机构外，一些大型企业和机构，如华电集团、中国建筑西南设计院、中国联通、新华社、国家电网等已经入驻；二期还在建设十多家业态丰富城市综合体项目。当前，金融机构入驻成都金融城意愿比较强烈，我们困难在于近期无法有效提供写字楼满足这些机构需要，我们预计到下六个月写字楼担心局面能够得到一定缓解。三期规划：三期占地面积3.76平方公里，除主要集聚地域性金融总部机构外，还将集中开发包含办公、酒店、商业、住宅等各类综合配套项目。成都金融城规划第52页区域介绍Part2第53页金融城区域介绍第54页金融城区域介绍成都金融城，位于成城市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道--石胜路，南至孵化园北干道--外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁路，横跨锦江，同处成城市高新区锦江区两个行政区划。第55页金融城区域介绍第56页在售楼盘介绍Part3第57页金融城在售楼盘介绍在售售罄①②③④⑤⑥第58页金融城在售楼盘介绍①创新时代广场：高新区益州大道北段555号

②中国华商金融中心：高新区金融城交子大道（天府国际金融中心旁）

③成都银泰中心华悦府：高新区天府大道北段1199号（国际金融中心对面）④泰达时代中心：高新区天府大道北段1288号（天府大道与锦城大道交汇口）⑤招商大魔方：高新区锦城大道与天府大道交汇处科华南路1366号

⑥复地金融岛：高新区锦城大道与科华南路交汇处(银泰泰悦湾正对面)第59页Part4楼盘比较第60页复地金融岛—楼盘介绍地址：高新区锦城大道与科华南路交汇处(银泰泰悦湾正对面)占地面积：950000平方米建筑面积：10平方米产权年限：70年绿

化

率：30%容

积

率：2.15总

户

数：809楼栋总数：9楼座展示：总户数1403户，当期户数809户物业企业：上海高地物业管理有限企业成都分企业物

业

费：3.6元/平米.月物业说明：住宅物业费：3.6元/平方米*月车

位：5885个公

园：名都公园建材设备：结构：框架剪力墙

第61页周围配套：商场：环球中心、奥克斯广场、九方购物中心、凯德天府、凯丹、苏宁广场、欧尚、宜家

教育：金苹果幼稚园、宋庆龄幼稚园、泡桐树小学、锦辉小学、蒙彼利埃小学、玉林中学、成都七中、石室天府中学

医院：第一人民医院、德国巴伐利亚医院、华西妇女儿童医院等

体育健身环岛约2公里跑道、项目标运动健康会所、环球冰上运动中心、奥克斯商都健身

邮局：石羊场邮政所、天府软件园邮政所

其它：亚洲演艺中心、会展中心、环球中心、成都规划馆、当代美术馆、中信银行、建设银行、洲际酒店、费尔蒙酒店等内部配套：环岛约2公里跑道、幼稚园、独立商业街+商业MALL、室外游泳池、运动健康会所复地金融岛—楼盘介绍第62页复地金融岛—户型介绍户型面积均价热销户型三室两厅两卫112㎡17000

四室两厅两卫149㎡18000

四室三厅两卫178㎡18000

五室三厅三卫200㎡2

推盘计划11月一期销售效果火爆，二期预售房5月开始预销交房时间一期8月已交房，二期预计6月入住优惠方式全款惠3％，按揭惠2％，分期惠1％。第63页4室3厅2卫（178平米）居室：4室3厅2卫层高：3.00米户型朝向：西南、东北总套数：64套建筑面积：178平米复地金融岛—户型赏析第64页地址：高新区锦城大道与天府大道交汇处科华南路1366号

占地面积：126602平方米建筑面积：763613.6平方米产权年限：70年绿

化

率：15%容

积

率：6.0总

户

数：900余楼栋总数：9楼座展示：当前户数：254物业企业：招商局物业管理有限企业物

业

费：3.88元/平米.月物业说明：住宅物业费：3.6元/平方米*月车

位：1518个公

园：名都公园建材设备：结构：框架剪力墙

招商大魔方（玺悦）—楼盘介绍第65页周围配套：教育：金苹果幼稚园、宋庆龄幼稚园、泡桐树小学、锦辉小学、蒙彼利埃小学、玉林中学、成都七中、石室天府中学医院：第一人民医院、德国巴伐利亚医院、华西妇女儿童医院等文化：亚洲演艺中心、会展中心、成都规划馆、当代美术馆购物：自带商业综合体、环球中心、奥克斯广场、银泰中心、九方购物中心、美美力诚金融：中信银行、进出口银行、建设银行、农业银行等周围公园：一江：锦江两湖：锦城湖、天鹅湖四公园：锦城公园、高尔夫主题公园、新益州公园、滨河公园内部配套：项目配置酒店、写字楼、大型购物中心、商业街、写字楼、公寓招商大魔方（玺悦）—楼盘介绍第66页户型面积均价热销户型三室两厅两卫152㎡17000

三室两厅三卫181㎡17000

五室两厅四卫251㎡25000

五室两厅四卫307㎡25000

推盘计划9月6号楼开盘预售交房时间于12月入住优惠方式全款惠5％，按揭惠3％。招商大魔方（玺悦）—户型介绍第67页3室2厅2卫（152平米）居室