昆明房地产市场调研和项目可行性报告案例研究分析

6月昆明房地产市场调研小结一、昆明楼市概况二、房产政策解读三、本土营销案例四、经典项目借鉴

五、项目发展方向构想第1页一、昆明楼市概况1、昆明城市规划发展方向2、昆明楼盘板块分布解读第2页PART

1城市规划云南省、昆明市提出了建设当代新昆明伟大构想，昆明将围绕滇池实施“一湖四片”（一湖——滇池、四片——安宁、富宁、宜良、崇明）、“一湖四环”工程。把昆明建设成为集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体森林式、环境保护型、园林化、可连续发展高原湖滨特色生态城市。规划以昆明中心城区为关键，以楚雄-昆明-红河、曲靖-昆明-玉溪、禄劝-富民-安宁-晋宁、东川-寻甸-嵩明-宜良、寻甸-禄劝为发展轴“一核五轴”，形成“中心城区、二级城市、三级城镇(市)、重点镇、普通镇”五级配置市域城镇等级结构。到，昆明市域城市化水平将达73%。中心区新增190平方公里关键昆明=主城+呈贡新区+空港经济区,以东西、南北两轴带动周围二线城市、三线城镇发展空港经济区东西向发展主轴南北向发展主轴宜良安宁海口新城晋宁新城主城嵩明昆明城市总体规划（-）第3页PART

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城市规划——“一湖四片”+航空港规则未来昆明将围绕滇池构建“一湖四片”（东西南北城）+一航空港，建设当代新昆明市区。总规划用地面积490平方公里，总规划人口450万人。其中东城呈贡新城为大昆明市区开启区。东城——即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色生物产业基地，当代城市物流业中心。规划人口95万人，用地100平方公里。南城——即晋城——晋宁新城，形成新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方公里。西城——即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业工业城。规划人口60万人，用地60平方公里。

北城——即现在主城，以五华、盘龙、官渡、西山4个区为依靠，形成金融商贸旅游服务中心、当代新昆明城市关键区。规划人口220万人，用地220平方公里。空港经济区——航空港占地30平方公里，旅客吞吐量到达3500万人次/年，奠定全国第四、西部第一国家大型门户枢纽机场地位。东城南城西城主城空港经济区第4页一、昆明楼市概况1、昆明城市规划发展方向2、昆明楼盘板块分布解读第5页PART

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昆明城市概况/城市功效片区北市区中心区东市区西市区南市区北市区—发展引导区昆明北部城市教育、文化、商务副中心和城市向北对外交通枢纽，烟草、光机电产业以及中高级住宅区集中区域西市区--发展优化区形成以传统工业结构优化、高新技术产业、旅游度假、生活居住功效为主综合功效地域东市区—发展促进区形成城市东部铁路、公路对外交通枢纽，以当代工业、主题公园及住宅建设为主，是绿色生态屏障南市区—发展限制区形成以体育休闲、旅游度假、生活居住、行政办公和对外交通等各种功效集中地域二环路内形成商务办公、金融贸易、城市风光、旅游购物、休闲娱乐等功效集中区域第6页PART

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昆明楼盘板块分布/板块住宅及商业西市区：昆明传统工业区，发展较为落后，但伴随房地产规划式开发进程，西市区两个板块西山区板块和高新板块都有大量新项目浮出北市区中心区东市区西市区南市区中心区：昆明城市商业关键区域，商业价值最高区域。伴随中心区内房地产开发，加速带动中心区商业发展，中心区将一直引领昆明商业发展北市区：伴随住宅小区大规模开发，以及便利交通条件，成为了北市区成为区域商业关键先决条件，而北市区商业形态，也由最初小区商业，开始向临街商业，独立商业进行发展，商业业态也开始丰富，依靠大致量住宅形成特色商业北市区正在发生了质改变，而未来轻轨开通，也将促进北市区商业向更高层面发展，形成城市副中心。南市区：区域成熟较早，地块较大，包含滇池板块，官南板块及东南板块，当前各个板块都有多个商业项目在进行运作东市区：东市区伴随大量工业园区开发以及伴随昆明行政中心迁移带动各大星级酒店及5A写字楼、高级商业聚集，逐步成为昆明城市新中心。城市经济和房地产快速发展加紧推进昆明商业由单中心向多中心转变，并形成多个组团式区域商业中心，商业区域化发展初步成型。第7页三环“圈层”效应

城市环路如同一个圈子，形成很显著分界，产生强烈“圈内”和“圈外”感觉。“一环内”和“三环外”，天壤之别。昆明楼市一环板块价值已经表达，主要为旧城改造、城中村改造。二环板块价值正在朝着以前一环价值靠拢。而三环板块主要价值之一在于，内接昆明主城，外接安宁、嵩明、富民等郊县，形成圈层效应。区位房价（“451”格局）房价（“67915”格局）三环外区域——迫近6000元/平方米二环至三环区域（二环外）奔“四，3000元-4000元/平方米7000-10000元/平方米一环至二环区域4000元-5000元/平方米9000-13000元/平方米一环内6500元-10000元/平方米15000-0元/平方米昆明房价曾经“451“格局就是依据一环和二环所分三个区间形成。昆明三环建成，再次定位昆明房价格局，成为价格标杆，重塑“67915”格局，仅仅用了五年。PART

2昆明楼市中三环“圈层效应”效应第8页5呈贡新城板块：别墅14000-2元/平米住宅5000-7000元/平米2南片区（官渡区）别墅18000-0元/平米住宅7000-9000元/平米1西片区（西山区）别墅18000-40000元/平米住宅7000-10000元/平米6安宁板块别墅14000-0元/平米住宅3000-6000元/平米6254133北片区（五华区）别墅9000-2元/平米住宅6600-1元/平米44东片区（盘龙区）别墅0-30000元/平米住宅8000-10000元/平米7其中晋宁新城也有少许楼盘昆明新建楼盘主要集中在二环内，主要按方向分为四大板块，价格基本遵照昆明环路圈层效应理论，但同时也形成了环滇池高档住宅区。因为三环以及骨干高速公路修成通车，使得楼盘开发逐步向外围扩散，辐射到3大新城以及安宁。PART

2昆明楼市板块分布解读第9页二、房产政策解读1、国家宏观政策2、昆明本土政策

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1国家宏观政策宏观调控落实保障性住房抑制投资投机完善首套房优惠政策确保住房刚性需求国八条限购政策差异化信贷政策第11页PART

1国家宏观政策第12页二、房产政策解读1、国家宏观政策2、昆明本土政策

第13页依据国家及地方政策出台调控政策，未来中国房地产调控伎俩可能从限购、限价等行政伎俩转变为市场经济伎俩，但抑制投资性需求目标不会变，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。PART

2昆明最新房产政策序号标题时间内容01《关于印发国务院立法工作计划通知》-04-09近日国务院下发了《关于印发国务院立法工作计划通知》，要求了三档总计190件相关法律规章起草、修改工作，《基本住房保障条例》位列第二档，权威人士透露，条例有望在今年10月前基本完成草案起草，并于本年底前上交国务院法制办。这意味着住房保障终于即将有法可依。02《住房公积金管理条例》二次修订-04-104月9日下午，北京市西城区车公庄西路世纪国建宾馆里，聚集了数位房地产教授，就住房公积金管理相关问题展开了讨论。意味着《住房公积金管理条例》第二次修订，住建部已开启前期工作。《条例》修订工作争取在6月前完成，并上报国务院法制办。修订内容主要包含三个方面：一是住房公积金用途和功效调整；二是对覆盖人群重新梳理；三是对监管制度化约束。其中，公积金贷款支持保障房建设试点将继续扩大。03《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收赔偿决定案件若干问题要求》-04-10昨日，最高法公布《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收赔偿决定案件若干问题要求》，对法院怎样受理行政机关申请强制执行房屋征收、受理后怎样进行审查和裁定等问题进行了规范，并确立了“裁执分离”为主导强制执行方式。自4月10日起施行。04《金融企业准备金计提管理方法》-04-174月17日，财政部下发《金融企业准备金计提管理方法》，明确自今年7月1日起实施金融企业动态拨备管理，将金融企业从净利润中提取普通准备百分比由以前1%提升至1.5%，金融企业信贷资产风险准备金计提标准也对应调整。05《北京市商品房预售资金监督管理方法》（征求意见稿）-04-20北京市住建委昨日发文宣告，北京市住建委昨日公布《北京市商品房预售资金监督管理方法》（征求意见稿），拟在建设过程中，为开发商提取预付款增加2次，同时资金监管不再包括经济适用房项目。06《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》-04-2423日，从昆明市住房公积金管理中心了解到，依据建设部、财政部、中国人民银行建金管〔〕5号文件精神及《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》要求，将对今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、下限进行调整。今年起，单位职员缴存住房公积金工资基数上限为10410元；缴存工资基数下限分别为：一类区为950元/月，二类区为845元/月。据了解，此次住房公积金缴存基数上、下限调整执行期间为1月1日至12月31日。第14页PART

2昆明房地产重点政策解读序号标题政策关键点政策评析01《下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点》——05月12日中国人民银行中国人民银行决定，从5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。同时，这也是自去年11月30日中国央行宣告近三年来首次“降准”之后，中国央行连续第三次下调存款准备金率。此次“降准”并不是为了挽救楼市泡沫，假如政府现在还想挽救，要做远远不止这些。存款准备金率下调主要目标是缓解银行体系流动性压力，防止信贷收缩影响实体经济，流动性增加后，必定会有部分资金进入楼市。然而，此举对企业和个人信贷自然也是好消息。02《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》4月23日，从昆明市住房公积金管理中心了解到，依据建设部、财政部、中国人民银行建金管〔〕5号文件精神及《昆明市住房公积金缴存管理实施细则》要求，将对今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、下限进行调整。今年起，单位职员缴存住房公积金工资基数上限为10410元缴存工资基数下限分别为：一类区为950元/月，二类区为845元/月。据了解，此次住房公积金缴存基数上、下限调整执行期间为1月1日至12月31日。4月，武汉、南昌、郑州、沈阳、山东滨州等二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度。在此背景下，中央相关部委屡次明确支持首套房购房需求，而上调公积金贷款额度恰好是支持了刚性需求者首套房购房需求。所以，即使在北京、上海等一线城市，住房公积金上限仍未有松动，但此次部分二、三线城市上调公积金贷款额度，且上调幅度在15%至25%之间消息，还是让对数字斤斤计较刚需群体大为欢呼。

再看昆明今年昆明市住房公积金缴存工资基数上、下限进行调整这件事。毋庸置疑，住房公积金制度是一项惠民政策，重点在于支持中低收入者及住房困难户住房需求，政策调整主要是基于这部分人群实际购房困难，最大程度满足他们提取公积金和公积金贷款需求第15页PART

2昆明二手别墅、商业、非住宅房产交易税费大幅提升个税缴纳标准为成交价全额1%或差额20%，即不满5年非住宅个税按成交价全额1%征收，满5年非住宅按有原始发票（契税发票、不动产说明书等一系列）按照成交价与原房价差额20%征收。昆明市针对非住宅（商铺、写字楼、厂房等）二手转让土地增值税调整，除沿用原来按交易额1%征收土地增值税同时，也按照增值率不一样征收30%-60%（四级累进制）土地增值税，即征收标准是按成交价减去扣除项目金额后30%-60%征收(扣除金额包含最初购房时纳税证实和发票证实等)。增值额未超出扣除项目金额50%部分，实施税率为30%；增值额超出扣除项目金额50%，未超出100%部分，税率为40%；增值额超出扣除项目金额100%，未超出200%部分，税率为50%；增值额超出扣除项目金200%部分，适用税率为60%。以前按照成交价1%来征收以前按照成交价1%来征收土地增值税个人所得税第16页政策解读总结：1抑制投资投机2惠民政策确保刚需3大力发展保障性住房第17页三、本土营销案例1、东盟森林2、云南华侨城3、星耀水乡第18页开发商：云南实力房地产开发经营集团有限企业

项目状态：一期售罄，二期剩下少许房源

项目类型：综合体

所在区域：昆明东南板块

建筑面积：340万平方米

销售价格：住宅5300-5800/平方米商铺15000-30000/平方米

项目地址：云南省昆明市彩云北路兴呈路由浙商投资和浙滇置业联合开发大型综合地产项目东盟商贸港开篇项目标东盟森林占地余亩，集铂金超五星酒店、商品交易、会展、民俗文化交流、东南亚风情商业街、配套写字办公、商业广场、配套住宅为一体大型商业综合体，涵盖5万㎡希尔顿铂金五星级酒店，10万㎡地中海式品质住宅，集东南亚民俗风情街，旅游休闲，购物娱乐，文化餐饮，酒店商务于一体以国际化精神为灵魂大型综合项目，已被列为省政府"双百重点项目"及昆明市重点建设项目。PART

1东盟森林基本信息项目介绍第19页8月17日，周三，《云南信息报》甫一出街，头版出位抢眼，引发南方城市报、新京报、华商报、华西城市报、新民晚报、楚天城市报、大河报、新周刊、凤凰网等30余家媒体关注，此广告更是经过微博这个媒介，在全国范围内疯狂流转，短短半天时间内，微博关注到达上十万人。PART

1东盟森林-出位广告营销云南信息报头版整版涂黑广告封面头条新闻下面，是一大片涂黑，中间小不能再小空白地，露出一行小字“东盟森林，白金五星小区”。第20页3月，东盟森林打出二期紫檀“全部房源统统一口价3800元/㎡竞拍”广告。如此低价竞拍，似乎是要一夜之间将昆明房价拉回十年前。而广告中“无须再羡慕十年前买了房赚翻人”耸动，勾得不少置业者心痒痒。据了解，若购房者想参加此次拍卖活动，需缴纳5万元确保金。依据拍卖会现场参会人员达近人统计，此次拍卖活动开发商收取确保金就可达一亿元左右。4月21日东盟森林拍卖活动在国际会展中心举行，邀请了云南电视台著名主持人小从作为主持，并准备了很多演出活动暖场，聚集了很多人气。但现场拍卖叫价都是由开发商邀请拍卖师掌握，价格一直控制在5500以上。拍卖会实质为开发商广告作秀及收取确保金缓解资金压力。PART

1东盟森林/房价3800起拍卖以低房价拍卖为噱头，圈钱缓解资金压力第21页PART

1东盟森林/卖点总结物业增值著名酒店及大型商超、影院入驻会为小区物业带来更大增值空间。区位优势毗邻1号轻轨王家营站，紧邻彩云北路、昆玉高速、呈荣大道，便捷交通宜居环境临昆玉路百亩生态公园，昆明首家低碳环境保护绿色生态小区

新开发区轻轨物业千亩森林城市综合体希尔顿酒店入驻第22页三、本土营销案例1、东盟森林2、云南华侨城3、星耀水乡第23页开发商：华侨城集团

项目状态：一期售罄，二期天麓剩下少许房源

项目类型：国家休闲度假区

所在区域：昆明东南板块

建筑面积：1244万平方米

销售价格：2/平方米项目地址：云南省昆明市宜良县阳宗海北岸云南华侨城实业有限企业秉承华侨城集团“规划就是财富”、“环境就是优势”等先进理念，以周围众多旅游景点为依靠，按照“生态优先、旅游先行”标准进行旅游项目和主题小区系统开发。云南华侨城旅游项目主要包含滇越铁路主题旅游、生态旅游小镇、体育公园、国际会议中心、顶级温泉SPA、温泉水公园、生态湿地及森林休闲公园等，华侨城立志将该项目建设成一个融旅游、观光、娱乐、度假为一体高标准国际化旅游度假胜地。PART

2云南华侨城基本信息项目介绍第24页华侨城集团成立于1985年11月11日，是隶属于国务院国资委管理大型中央企业之一。成立二十多年以来，由深圳湾畔一片滩涂起步，发展成为一个跨区域、跨行业经营大型国有企业集团，培育了房地产及酒店开发经营、旅游及相关文化产业经营、电子及配套包装产品制造等三项国内领先主营业务。PART

2华侨城主要业务组成华侨城主要业务组成第25页PART

2华侨城旅游+酒店+地产发展模式Textinhere地产酒店旅游华侨城独创“旅游+地产”成片开发模式现在已经较为成熟。其“旅游+地产”其实是“先旅游后地产”路子，一方面提升了房地产价值（保证了地产业务高毛利率），其次也使旅游资源边际效应得到了充分挖掘，实现旅游和地产双赢。第26页PART

2华侨城发展模式研究华侨城策略是进行成片区域型综合开发：先将大块地拿到手，再分期开发，构筑产业链条，进行旅游和房地产、酒店、商业、文化、教育之间跨产业资源整合，使各产业优势资源彼此结合，实现关联协同方式，发挥主题公园旅游效应。旅游能够聚人气、创品牌，但创造利润不如房地产丰厚，把可控制资源最大化整合到地产中，经过区域资源优化配置，使土地产生出最大经济效益和社会效益，为华侨城旅游提供了比旅游本身更丰厚利润。第27页PART

2云南华侨城/卖点总结旅游地产超五星酒店旅游度假企业会所定制高端住宅1234天麓豪宅，用地面积近22万m2，建筑面积5万m2，均价2左右，靠山临海，风景优美，周围高尔夫球场，高级会所，温泉水疗一应俱全，专为高端成功人士打造项目分为四大区：滨水休闲度假区、康体运动休闲区、主题文化旅游区、山谷生态度假区，集地中海风情建筑，高端SPA，滇越铁路主题小镇，高尔夫球场，高级会所为一体国际旅游度假区依靠华侨城国际旅游度假区优势，推出企业会所定制服务，即依据企业要求对800-1000平米大宅从户型到格局全方位定制服务。项目拥有圣托里尼会议超五星酒店，皇宫酒店、高尔夫会所酒店、城堡酒店等多个五星级酒店以及菲拉精品酒店、火车主题酒店、半山艺术酒店、山谷木屋酒店、万福精舍等多家风情酒店第28页三、本土营销案例1、东盟森林2、云南华侨城3、星耀水乡第29页开发商：昆明星耀（国际）俱乐部有限企业项目状态：房源充分项目类型：生态湿地，别墅所在区域：昆明北部板块建筑面积：55万平方米销售价格：18000/平方米项目地址：昆明空港经济区嵩明嘉丽泽湿地星耀水乡总占地约6500亩，总建筑面积53万平米，其中住宅42万平米，公建11万平米。公建包含主题精品酒店、高尔夫会所、办公楼、特色商业街、千人会议中心、垂钓俱乐部、马术俱乐部、员工宿舍、综合运动馆。PART

3星耀水乡基本信息项目介绍第30页利用特嘉丽泽片区高原水资源，8条河道贯通整个片区，规划有生态湿地园；充分保留农场原始生态环境，规划出了薰衣草庄园以及花海园，养生园等大型生态主题区域；项目住宅区域周围规划有高尔夫，以及大部分生态区域，居住环境相对较优；项目内部生态区域以及住宅区域交通规划是不能够行车，只能骑马，走路或自行车，能更加好保持生态环境。PART

3星耀水乡/项目规划第31页PART

3星耀水乡/湿地资源利用嘉丽泽片区高原水资源，8条河道贯通整个片区；生态湿地公园，孕育出整个项目自然风光；地处稀缺生态环境区域，属于云南保留较完好原生态湿湖泊区。嵩明嘉丽泽高原水乡张祖林最好保持它原生态，一定要处理好保护和开发问题，保护好就是最大开发。项目拥有极好湿地自然风光第32页PART

3星耀水乡/马术俱乐部星耀水乡拥有全昆明最好马术俱乐部星耀水乡马术俱乐部马匹多为百万以上名马，星耀集团购置所得，很多参加过著名电影拍摄，荷兰品种占大多数第33页PART

3星耀水乡/分时度假签约RCI：购房者购置了一套房屋，可能每年只有一个月时间自住，其余11个月处于闲置状态，经过RCI交换平台，可将房屋闲置11个月交换，让他人住进你房屋，享用这个房屋所在小区全部度假资源，自己到不一样国家旅游度假时，可无偿住进相同等级房屋和享受小区度假资源。星耀水乡签约温德姆集团分时度假项目第34页PART

3星耀水乡/建筑特色星耀水乡建筑材料优异，特色显著星耀水乡别墅，主体建筑全部采取加拿大进口木材，为云南首例，防潮，防虫，防震性能良好。外观有4种主色调24种搭配组成，让人有耳目一新感觉。彩色搭配别墅区，充满活力，充满着童话色彩，在别墅楼盘中也较少有此格调。第35页PART

3星耀水乡/卖点总结规划合理分时度假建筑特色湿地资源配套丰富第36页四、经典项目借鉴广州金地门道科技园第37页PART

1金地门道科技园金地门道-EOD绿色生态办公产业园门道商务园，占地70余万平米，共分八大区块，以国际绿色生态商务办公区先进理念，将商务、汇展、休闲、娱乐等有机地结合。引入低容积率、绿色生态规划设计理念和发展模式，打造健康、友好、创造力优先以当代服务为引领国际化商务区。第38页PART

1金地门道科技园/项目优势物业形态主要有4层和8层轻型物业两种。面向文化创意企业销售租赁。其楼面空间组合灵活，既可独立使用，也可拼接后使用。每层单元面积约250~400平方米，每栋面积约1000~3200平方米。以大开间，大窗幕为主错落交置独栋办公区在英国著名设计院雕琢之下，合院思想在12万余平米建筑规模中自然流露第39页PART

1金地门道科技园/功效分区园区实施统一总体规划，划分为生活区、生产区、价值提升区三个空间类别，条件较弱地块先转让，条件很好地块后转让或自行开发。生活区统一开发并快速开启，分期进度与招商保持同时。生活区以服务本项目入园企业为主，适当兼顾洪湾片区其它企业，经营方式以物业开发出售为主，出租为辅。价值提升区生产区生活区第40页PART

1金地门道科技园/户型第41页PART

1金地门道科技园/小结规划共分八大区块，将商务、汇展、休闲、娱乐等有机地结合配套中心果岭区，设有8层研发商务楼和4层产业别墅。规划有商务会所、环幕电影区、高尔夫、游泳、桑拿等配套设施。户型以通透高挑户型为主，独栋商业建筑为辅户型设计合理，空间组合灵活第42页五、项目发展方向构想1、项目定位2、客户分析3、营销方式第43页PART

1项目区位我企业项目所在地为呈贡县洛阳片区小新册村附近，距离呈贡市政府仅5分钟车程，铁路近在咫尺，出门便是呈黄快速公路，地理位置优越地处昆明主城、空港经济区、呈贡新区三城中心，位于经开区规划工业园大冲片区第44页PART

1项目定位依据总企业绿色交易经营理念，结合本项目实际情况，经企业领导研究决定，项目初步定位为集高端农副产品，冷链，物流，仓储为一体绿色工业园区冷链仓储高端食材城物流第45页五、项目发展方向构想1、项目定位2、客户分析3、营销方式第46页PART

2客户分析目标客户