朗诗上海顾村别墅地块市场分析报告

朗诗上海顾村地块市场分析汇报年3月15日第1页目录一、上海整体住宅和别墅市场分析二、宝山区域市场分析三、顾村概况四、顾村板块市场分析五、竞争板块六、附件一：上海“四高”示范居住区七、附件二：顾村区域市场竞争个案列表第2页一、上海整体住宅和别墅市场分析第3页年别墅市场供给量154.60万㎡,成交量为255.34万㎡.供求百分比0.6:1,展现供不应求局面,价格范围在12000-15000元/㎡之间。单月最高成交均价达18079元/㎡。年别墅市场上两极分化特征显著，一是相对豪宅，普通都是在700-1500万/套左右，这一档次销售情况很好，另外是经济型别墅，普通总价在400-600万/套,这类别墅市场竞争加剧。第4页年1—12月全市新建普通住宅成交均价为9484元/平方米，较均价9162元/平方米上涨了5.2%；在成交量方面，1—12月全市新建普通住宅累计成交约1900万方，较整年成交量约1400万方增加了35.7%，月均成交约158万平方米。注：普通住宅指全部新建住宅类商品房剔除别墅、动迁配套住宅后部分第5页年1—12月上海内环内区域新建普通住宅成交均价为19303元/平方米，较年整年该均价17100元/平方米上涨了12.9%；成交量方面，1—12月份累计成交250万方，较成交量226万方增加了10.6；内环以内区域普通住宅成交面积占全市百分比为13%，较16.3%比重下降了3.3个百分点。第6页年1—12月上海内外环间区域新建普通住宅成交均价为11132元/平方米，较9461元/平方米上涨了15%，价格上涨快速；成交量方面，1—12月份成交600万方，较565万方增加了6.2%，；本区域普通住宅成交面积占全市百分比为31.2%，较40.7%比重下降了9.5个百分点。第7页年1—12月上海外环以外区域新建普通住宅成交均价为6189元/平方米，较5872元/平方米上涨了5.4%，；成交量方面，1—12月份累计成交1073万方，较597万方成交量增加了79.7%；外环以外区域普通住宅成交面积占全市百分比为55.8%，较43%比重增加了12.8个百分点。第8页二、宝山市场分析-市场概况20宝山房地产市场行情伴随新盘供给量郊区化，郊区商品住宅成交百分比也逐年增加，数据显示，去年宝山区商品住宅成交量和年相比，上升65%，占全市比重11.5%，较年上升了2.8%。业内人士表示，从当前房产成交区域看，郊区商品住宅成交占全市百分比将深入呈上升趋势。宝山20楼市行情火爆主要原因，就是区域内新房供给量更为充分，去年共有212.31平方米商品住宅被推盘上市，供求比为1：1.13，与同期全市1：1.43供求水平相比，宝山新房供给情况显著好于全市水平。第9页年第四季度宝山区普通住宅成交均价为7773元/平方米，较第三季度均价7419元/平方米上涨了4.8%；本区第四季度累计成交普通住宅64.4万方，较第三季度88.6万方降低了27.3%。期间，成交量逐月递减，成交价格逐月递增，其中12月成交均价到达了8408元/平方米，创下了新高。二、宝山市场分析-价量走势第10页二、宝山市场分析-单价面积曲线如上图所表示，该区单价面积曲线展现出7字型，说明面积为60—115平方米户型最受客户青睐。第11页三、顾村概况-功效规划顾村镇位于上海北翼工业重镇―宝山区中西部，南濒蕰藻浜、东临宝钢，西与嘉定卫星城相连，北与罗店镇接壤。地理位置含有相当优势，总面积41.66平方公里，总人口为8万。顾村今后发展将分为四大区域：沪太路以西约10平方公里区域内形成中高档居住区；外环线蕰藻浜附近，形成7000亩绿色生态林；沪太路以东，宝安公路南片4.6平方公里进行房地产开发，预计150万平方米体量；北片则以工业开发为主体工业园区。园区总面积600公顷，一期规划面积363公顷,已经有10多个国家和地域80多个项目落户，并逐步形成了非织造新材料、医用仪表、新型建筑材料、针织服装、汽车配件、有色金属等产业基地。规划建设成为以一、二类工业为主综合性当代化工业园区。第12页三、顾村概况-交通条件公路共和新路混合高架延伸段，沪太路、外环线、宝安公路贯通整个顾村镇，预计未来上海市区任何地方到顾村镇距离只需40分钟，从顾村到虹桥机场距离也只要25分钟。为此，宝山区已将顾村镇静位为枢纽型城镇。公共交通连接市区：公交701路、702路分别沿共和新路、沪太路进入市区。203路等班车直接驶入人民广场。区内和区间：淞马线、祁宝线、虎南线、北浏线、彭罗线、淞安线、533、761等能够抵达吴淞、宝山、嘉定以及江苏太仓等周围地域。轨道交通：一号线、七号线（在建）第13页三、顾村概况-商业及生活配套当前该地域周围生活配套只能满足基本生活需求，而且主要商业设施集中在顾村镇中心及泰和新城周围。主要生活配套有：医院：顾村地段医院学校：顾村中学、菊泉中学、蓝天中学银行：农业银行、中国建设银行商场：华联超市、农工商超市、泰和新城集贸市场当前商业设施仅能满足当地居民必要生活需求，一些生活设施如大型商场、医院、教育、餐饮、娱乐都较匮乏，伴随小辣椒商业广场、大润发、沃尔玛、天虹百货等商业项目标陆续建成，将促成区域商业成熟和完善。第14页四、顾村板块市场分析-土地市场年下六个月，顾村招投标中标地价为40万元/亩，20起中标地价上升至170—205万元/亩，当前土地成交价位约为220－565万元/亩，与五年前相比整整上涨了14倍之多，在上海大部分地域已经开发饱和情况下，该区域土地开发价值愈发被看重。

20保利地产，以32.4亿元总价拿下宝山顾村此次出让全部三幅住宅用地，取得土地贮备超出40万平方米，总建筑面积超出55万平方米，楼板均价5877元/平方米，该项目上市后将深入推进区域住宅价格上扬。年份成交价（万元/亩）40170-205220-565第15页四、顾村市场分析-住宅市场顾村作为上海市配套四大商品房基地之一，经过数年成功运作，已形成配套四高小区和商品房开发并重双轨模式，顾村楼市整体向上迹象十分明显，西部板块楼盘以圣卡洛·铂庭、依云湾、世纪飞凡、新天地荻泾花园等，东部以檀乡·湾等为代表一批中高档楼盘陆续入市，改变了顾村“动迁房”基地形象。随着顾村7000亩绿色生态林规划，日益完善生活配套和城市轨道交通1号线和7号线拉动，区域居住品质迅速提升。其相对低廉价格以及综合品位、交通、地段优势，已呈现以区域外购客为主，以及外地买家明显增多趋势，显现出了“新移居人群”集结板块。顾村房价也已从年2100元/平方米上涨到6000－8000元/平方米左右，与周边乃至莘庄房价相比，顾村房价上涨空间十分明显。种种迹象表明，顾村房价有望突破万元。一方面是配套日趋改善；其次，保利集团在顾村以32.4亿元人民币拿下菊太路地块，该地块建设楼盘开盘价很可能在9000元/平方米以上，这一项目入市必将带动周边楼盘价格上涨。第16页四、住宅市场-供给情况顾村住宅市场总建筑面积逾240万平方米，其中可售面积在100万平方米左右，年转让土地，将在明后2年陆续上市，顾村板块由此也将形成北区主要新兴城市居住区域，开发前景被看好。统计指标可售套数可售面积总面积总套数累计1101.3097197.92623710（统计数据截至.02）

第17页四、住宅市场-普通住宅主力价格段主力价格（元/㎡）案名6000-700007000-75007500-80008000-85008500－90009000以上世纪飞凡圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾第18页四、住宅分析-普通住宅主力面积段主力面积段（㎡）案名50以下50－7070－9090－110110－130130－150150以上世纪飞凡圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾第19页四、普通住宅市场小结区域商品房住宅主力面积段主要分布在90－110㎡这一区间，按区域均价8000元/平方米计算，则区域主力总价在70－80万/套，属于满足普通居住消费需求阶段产品。低价质优和区域后续发展潜力是吸引跨区域客户前来购房主要原因；从房型面积上看，二房面积在100平方米左右是市场主流，90平方米以下产品也有一定供给量。三房面积范围更大，130平方米是最主要面积落点；从市场动态发展评定，在整体房价平稳前提下，顾村区域市场紧凑经济房型仍将受到市场青睐。第20页四、住宅市场-别墅主力面积段主力面积段（㎡）案名150以下150－180180－210210－240240－270270－300300以上圣卡洛铂庭环绿国际檀香湾区域别墅以叠排别墅为主，其中叠加别墅面积段主要集中在150－180平方米之间，个别楼盘如宏润韶光花园叠加别墅面积较大，到达180－240平方米。区域叠加别墅价格主力价格为10000元/㎡左右，总价大多不超出200万/套，对于跨区域客户吸引力较大；区域联排别墅面积段主要集中在200－240平方米左右，部分到达300平方米，售价在13000元/㎡左右，区域经济型别墅特征显著。第21页五、竞争板块-外环沿线从整个上海土地市场看，土地稀缺性日益展现，上海住宅“外围化”趋势日显。住在外环将是一个大势所趋。当前地处外环顾村、西城区、东城区、高桥、金桥、张江、川沙、周康、三林、春申、莘庄、七宝、北新泾、江桥、桃浦这15个板块，从板块成熟度来看，顾村板块尚处于开发初级阶段，发展潜力大于现有外环板块。从外环各大板块区域特征来看，都有轨道交通线，顾村板块在轨道交通方面还优于其它板块。因为上海北侧已经形成2条轨道交通规划，其中轨道交通1号线距离顾村区域3公里左右，而今后7号线年左右建成后将深入缩短与市区距离。第22页五、竞争板块-外环沿线按照与市中心直线距离来计算，顾村板块其实与当前莘庄、春申板块差不多，均在23公里左右。顾村地域当前还未将配套完善到位，不过伴随今后区域商业设施完善，这一局面将彻底扭转，同时顾村高性价比优势将愈加突显。从各个板块成交情况来看，顾村成交量排在外环线各区域板块第八位，市场去化排名前列，市场需求旺盛，这是因为顾村地域商品住宅，主要针正确是城市中低收入家庭。而从同区域各个板块成交价格来看，顾村地域排在最终，这与它供给成交大区地位并不相衬。显然，区域市政配套不成熟是造成其价格较低主要原因。而伴随区域配套不停成熟以及已经形成极为便利交通网络，依据其它板块发展历程来看，顾村板块未来价格提升是必定结果。第23页五、竞争板块-周围区域1.2－1.7万元/㎡0.6－0.8万元/㎡（顾村以西）0.75万元/㎡0.95万元/㎡1.1-1..5万元/㎡0.8－0.9万元/㎡（顾村以东）1.1－1.2万元/㎡0.8－1.0万元/㎡第24页“四高”定义高起点规划、高水平设计、高质量施工、高标准管理“四高”基地南汇康桥镇、南汇周浦镇、宝山顾村镇、嘉定江桥镇四高标准（年首批四高示范居住区标准）单位总价控制在3500元以内；主打房型为2房1厅约70平方米，占总量60%；1室1厅，约50平方米，占15%；3室1厅，约90平方米，占25%。当前，四高示范居住区以不再仅仅是动迁房基地，因为交通和配套完善，商品房开发档次逐步升级，房价也在上升趋势当中。附件一:上海“四高”示范居住区第25页四高示范居住区现实状况分析一、周康板块当前有中邦城市园、绿州康城、东方晶华园等近20个楼盘，集中了南汇区大量新建商品房。因为紧邻浦东三林和北蔡板块，作为南汇最靠近市中心区域，周康板块当前房价涨幅可谓惊人，平均涨幅到达4000元/平方米左右。比如中邦城市5月底时销售均价还在6300元/平方米左右，10月则已飞涨至11000元/平方米，5个月上涨约4700元/平方米。而绿洲康城6月销售均价6800元/平方米，10月其均价已经到达10000元/平方米，4个月上涨近3200元/平方米。其它几个涨幅不大楼盘如美林小城和圣鑫苑二期等，在最近5个月中也有靠近元/平方米价格上调。

第26页二、江桥板块江桥板块是嘉定区最为靠近市区板块，当前该板块内普通生活需求都能得到确保，但在短时间内都将一直依靠江桥老镇商业配套。从现有交通情况看，江桥也能经过一部公交车直达长寿路、中山公园等中心城区，但没有地铁却成为江桥发展最大硬伤。江桥板块现有楼盘多为大盘，总数不多，主要是嘉城、城市岸泊和锦华茗园，可选房源也已经有限。城市岸泊公寓房源当前已经几近售罄；锦华茗园则仅有少许复式房，面积200平方米左右，单价6300元/平方米；相对房源较多嘉城只有60平方米左右一房和120平方米以上三房在售，单价在8000～9000元/平方米。四高示范居住区-现实状况分析第27页上海四高示范居住区现实状况分析三、顾村板块目前以顾村镇为中心，在沪太路以东，宝安公路以南部分形成了顾村核心生活区，包括圣卡洛铂庭、世纪飞凡、宏润韶