天津市酒店式公寓市场分析报告及天津五大商圈百货店调研报告

专业模块分析报告PAGEPAGE16酒店式公寓研究报告理解酒店式公寓酒店式公寓的概念酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，它一般是配备包括厨卫在内的综合套间的房子，并提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理，实际上是一种酒店的延伸业态。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由物业管理公司代为出租，获得一定的投资回报。酒店式公寓本质上是一种将房地产业、酒店业、旅游业结合在一起的一种商业新概念，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了住宅的特点集住宅、酒店、会所等多种功能于一体。扩大了资源边际效用，实现了资源共享。国外酒店式公寓的起源酒店式公寓与产权式酒店皆源自于欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。由瑞士企业家亚历山大·耐首先提出，1976年，第一批真正意义上的产权式酒店在法国阿尔卑斯山地区兴起，并立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20年中逐步向北美、加勒比海地区以及太平洋地区发展，一个分支演变为现在的产权式酒店。产权式酒店是分时度假的一种特殊模式，是指投资者买断酒店设施的所有权，除部分时间自己使用外，统一将其余时间的住宿权委托酒店管理方经营，自己获取红利的经营模式。在美国产权式酒店根据其用途，分为产权式商务酒店、产权式度假酒店等。产权式度假酒店如今风行于夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地，它主要分布在气候温和的旅游度假胜地，以保证较高的出租率。而产权式商务酒店则主要分布在纽约、芝加哥、伦敦等地的CBD地区。根据网上资料统计：全球产权式酒店1986－1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。上世纪80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，上世纪90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年上升到300亿美元。国内酒店式公寓发展产权式酒店引入我国，始于１９９４年。深圳在国内最早引进了产权式酒店概念，海南则率先将五星级产权式度假酒店“南海传说”温泉疗养度假中心推向了市场。其后，国内很多大城市产权式酒店如雨后春笋般出现。甚至在不少城市里，许多停缓建多年的“半拉子”楼盘纷纷“变脸”为产权式度假酒店、酒店式产权公寓或超级大户型商住物业而普遍被盘活，成为房地产市场一大亮点。自1999年以来，随着房地产市场的复苏，酒店式公寓的租金一路上扬，投资回报都在8％—10％之间，较高的投资回报率吸引了众多个人投资者的目光。大大小小的产权式酒店项目已经遍布了全国各地。北京、上海、广州、深圳、海南、浙江等地都掀起过产权式酒店的投资热潮。在南方，甚至有开发商承诺高达23%的年回报率，虚高的承诺给人一种风险深不可测的感觉。国内产权式酒店发展，在整体上仍处于起步阶段，业态上也并不是十分成熟，即使是起步较早的地区，也不能保证个个赚钱。产权式酒店项目因为钱和权的问题闹上法庭的已不在少数。如海南泰信实业有限公司既是海南省首家销售产权式酒店——南海传说温泉疗养度假中心的开发商，也是引发中国产权式酒店第一案的开发商。最早房产开发商引入“产权式酒店”更多是将其作为一种融资手段，策划者主要是想把楼房尽早售出回笼资金，目的不在于发展旅游业。海南及一些城市的“烂尾楼”改造产权式酒店公寓项目，绝大多数都采取了变相或打擦边球售后包租、返租返利的模式推向市场。这其中就不排除夹杂着大量的短期行为、炒作行为甚至是欺诈行为。从产权式酒店在我国的发展历史能清楚地看出酒店式公寓在我国的发展并不一帆风顺，产生时间短、发展速度快、操作不规范是目前国内酒店式公寓开发现状的明显特点。酒店式公寓的特点户型与功能——户型设计上酒店式公寓更加向公寓靠拢，拥有居家的格局和良好的居住功能，同时配有全套的家具电器。拥有大客厅，标准的厨房和卫生间，单套面积一般在70平米以上，面积在100平米以上的户型目前也已经在供应总量上占据了一定的比例。提供高水准服务——与普通公寓相比，酒店式公寓能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，如餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。价格与租期——传统酒店经常是每天都有客户进进出出，客户租期一般很短只有几天。酒店式公寓则是让客人来长期居住的，客户去普通酒店可能是为了住两天，可是如果住酒店式公寓就是两个月甚至一年，所以两者之间的客户群体是有一定差异的。由于客户租期较长，一般符合星级酒店标准的酒店式公寓租金价格低于普通酒店水平。拥有独立产权——酒店式公寓与传统酒店的区别还在于，目前国内多数酒店式公寓将每个单元出售给个体买房者，买房者对房屋拥有独立产权。然后由酒店物业管理公司统一出租经营。统一经营——不论是开发企业完全拥有产权还是产权分散在小业主手中，为保证酒店式公寓的服务质量避免管理混乱，一般投入使用后都是由酒店物业管理公司统一出租经营。售后回租——目前国内产权分割出售的酒店式公寓基本都提供售后回租服务，这样就吸引的大量个人投资者购买产权式酒店公寓，同时也保证了入住后的统一经营。酒店式公寓操作模式目前国内“酒店式公寓”的操作模式大致是这样的：开发商投资在旅游度假胜地和各大城市的中心商务地区开发酒店式公寓。开发商委托酒店管理公司在楼盘入住后进行统一经营管理。开发商或原酒店所有人把酒店客房按套分成许多个独立单元出售，购房者拥有客房的独立产权。购房者在购入产权的同时，与开发商或与指定的酒店管理公司签约，将客房使用权交给其经营，并约定回报方式。回报方式——分红、固定收益率，或保底收益率加分红，免费居住权分红——酒店管理公司将每年租金收益减去经营费用，盈利部分按投资额比例向各投资人支付回报。固定收益——一般为总购房款的7％至10％，个别项目承诺回报达到12%以上。或按照平米单价计算，如：蓬仁园酒店式公寓承诺回报为1.5元/平米/天（税前）。包租期限——包租期一般为从楼盘入住开始5-20年。免费居住权——酒店式公寓为购房者提供的一定时间的免费居住期，一般为10－20天或更多。酒店式公寓投入使用后，酒店管理公司每个付款周期（如每年、月、季）按约定回报方式向购房者支付收益。包租期满后将房屋使用权交还购房者。担保——有些开发商会给购房者提供担保，通过担保方式减小购房者投资酒店式公寓的风险。开发商以提供担保的形式要求业主与酒店公司签订包括开发商、业主和酒店公司三方协议，将所购物业定向、定时租赁给酒店公司进行经营，由酒店公司和房地产开发商共同负担对于业主的投资回报。另一种方式是开发商委托专门的担保机构为酒店式公寓提供担保，如银珠公寓项目即是委托泰达小企业信用担保中心为其提供担保。相关名词定义：目前国内房地产界对于酒店式公寓定义与标准比较比较模糊，名称花样繁多如常见的产权式酒店、服务式公寓、分时度假酒店、商务公寓、行政公寓……。以下对“酒店式公寓”的几种相关名词比较公认的定义做简单描述：“产权式酒店”产权式酒店与酒店式公寓概念上非常近似，这种名称主要突出其酒店的经营本质及所有权特点，一般提供的是标准酒店式客房，大多是在旅游风景区开发的以休闲度假为主要客户来源的项目。“中国最具投资价值的50大产权式酒店”评选中将其分为三类：1、时权型酒店：投资者有约定期使用酒店客房权利的产权式酒店。2、住宅型酒店：投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住住宅的产权式酒店。3、投资型酒店：即投资者逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资的产权式酒店。“分时度假酒店”TimeshareHotel也称为“时权酒店”，国外酒店式公寓有多种类型，最多的是没有产权只有时间的“分时度假”，主要分布在旅游度假胜地，以保证较高的出租率。具体方式是一家宾馆酒店可让你一次性以低于正常折扣的价位买下一间客房每年一段、总共10年甚至更多年的使用权，成为一个全球性度假网络会员，还可以把自己拥有的客房时段使用权跟别的会员交换，选择去世界其它地方的酒店度假。“分时度假”的“低价”是这种度假模式的诱惑力所在。目前在国内投资者购入产权式酒店需要有完整产权保证来转让收益，分时度假酒店这方面的规定还处于法律的空白区，今后的处置权难以保障。“服务式公寓”主要指引入部分酒店化管理的公寓，综合管理水平有了一定提升，一般只做服务，不进行酒店经营。有时也被成为酒店式公寓，但与酒店式公寓的服务水平和租金价格都有较大差别。“公寓式酒店”主要指设于酒店内部的类似公寓的居家格局和居住功能的酒店套房，实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种。目前国内已有的大型星级酒店对外少量提供这种特色客房。相关产品：产权式商铺——产权式商铺与产权式酒店、产权式公寓同是近几年新兴的房地产投资产品之一。具体方式就是将大型商铺分割成小块出售给个人投资者，并可交由统一的管理公司经营，获得一定的投资回报。同产权式酒店相比，产权式商铺进行统一招商统一经营管理难度更大，业主很难单独使用经营，投资风险同样较高。天津市酒店式公寓市场天津市场概况：在本市，酒店式公寓的发展只有三四年的时间，可以算是刚刚起步。近几年酒店式公寓在全国各大城市、风景区蓬勃发展，根据2004年统计数字，上海共有75家酒店式公寓，北京、深圳等城市也都达到几十家之多。而相比较之下，天津市场则显得不温不火，开发量极为有限。近期统计，天津市酒店式公寓包括在建项目总计只有16家，且有近一半建在开发区。市区的有：盛捷奥林匹克大厦、泰达国际会馆、信达广场、金皇大厦、远洋大厦、龙城客栈、海河之子（在建）、铜锣湾广场（在建）、焕日线（在建）；开发区有：银珠公寓、美华大厦、蓬仁园、博美园、格林园、国翔公寓；塘沽有：新业丽湾（在建）。据统计，到去年第4季度，市区市场上酒店式公寓的总存量约578套，以一室一厅和两室一厅的户型为主，小户型相对更受欢迎，而多室的大户型通常更受携眷人士青睐。天津较早的酒店式服务公寓是2000年投入使用的盛捷奥林匹克大厦，由全球著名酒店公寓管理机构——雅诗阁集团经营管理，主要提供高档涉外酒店式公寓服务，目前已成为欧美大型企业老板和高级管理人员重要的中长期驻津居住场所。近几年一直处于满租状态，而且还积累了一些待租客户，是天津市酒店式公寓经营较为成功的一家。天津市第一家产权式酒店是在2002年初推出“龙城客栈”，该项目位于南开区鼓楼商业街毗邻大胡同商业区。作为天津市第一个推出售后包租的楼盘，“龙城客栈”提出了10％的预期回报，当时的销售状况较好，为产权酒店在天津的正式登陆开了个好头儿。到目前已经经营了两年多，由于鼓楼商业街自身的旅游观光吸引力不足，整体客流量较差底层商铺惨淡经营，且酒店本身的规模较小档次不高（标准间定价仅为148元/天），产权式酒店经营状况并不理想。目前投入使用的档次最高规模最大的酒店式公寓是“天津泰达国际会馆”。该会馆坐落于南开区复康路南开大学对面，配备了五星级酒店标准的客房餐饮、健身娱乐、商务会议等设施。7—24层建有精装公寓170套，其中63套出租涉外公寓由会馆经营管理，是真正意义的酒店式公寓。市区新增供应：市区酒店式公寓、产权酒店新增供应量1000套左右，建筑面积106400平米。对外出售的有位于和平区海河西岸的主力高档楼盘“海河之子”和刚刚开盘的位于河东区蝶桥附近“焕日线”项目。“龙城客栈”开发商最近也计划将保留的50套客房在5月份左右发售。目前已知上市量在800套以上，建筑面积84400平米，销售价格在6000—10000元/平米。只租不售的有位于和平区小白楼商业区信达广场，其110套以较大户型为主的酒店式公寓预定在今年5月份正式投放市场，将一定程度补充市场特色需求。本市知名度较高的写字楼“金皇大厦”也在2004年10月份将部分楼层改造为55套酒店式公寓对外出租。目前已知总上市量165套，建筑面积22000平米以上。市场需求预期：今年外资、外地企业在天津的进一步扩张和投资。商委有关部门近期统计数据显示：去年1-11月本市新批外资企业总投资在500万美元以上的项目281个，同比增长约54％。1000万美元以上的项目159个，1亿美元以上项目5个。仅11月份，本市新批外商投资企业89家，同比增长23.6%。近几年随着本市引进外地、外资项目的高速增长，带动了生产经营企业工作的外籍人员的数量的增长。大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作较长年限，中短期居住需求激增。高档酒店公寓保持了持续旺租的局面，租金也保持在较高价位上。同时，本市旅游、会展业发展迅速，酒店供应量已不能满足市场需求。去年是15年来天津酒店市场发展最火的一年。2004年1至6月，本市四、五星级饭店的平均出租率已达73%，7至9月，本市四、五星级旅游饭店的平均出租率已经突破82%，并且经常出现出租率100%。天津的高级星级酒店已远不能满足日益增长的市场需求。据了解，近年来到天津的海外游客每年以20%的数量递增，国内游客以18%的数量递增,总接待人数近4000万人次。2004年的会议展览活动比2002年已经增长了40%，预计明年还会增加30%。会展活动期间，高星级酒店将达到100%出租率。今年天津机场客运量预计将达到１６５万人次，目前经营天津航线的航空公司已有近３０家，开辟国际国内航线50余条，日航班量达到７０班次左右。

据有关部门了解，目前至少有4万外国人在天津生活，他们中有85%是中高级管理人员或专业技术人员.这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作的.其中来自韩国、日本、美国的"洋打工"所占比例较高，他们中有80%为大学本科毕业，11%拥有硕士学位.如此大的市场空间为带来酒店业经营带来了良好的预期收益，大量的客户需求也必将促进酒店租赁市场进一步细分，为酒店式公寓和产权式酒店创造了前所未有的发展机遇，未来几年本市酒店式公寓市场必将继续保持量增价涨的旺盛局面。

相关资料：50大产权式酒店评选——《世界经理人周刊》联合世界地产研究院和国家地产网等权威机构共同推出“2004年中国最具投资价值的50大产权式酒店”评选活动中候选的120多个项目中北京有16个，三亚有18个，海口有12个，而天津仅有3个，且都不在开发区。国际游乐港——天津第一家真正的产权式酒店“国际游乐港产权式度假酒店”，即将在天津国际游乐港园区内建成。酒店投资和包销签字仪式日前在天津举行。产权式度假酒店位于国际游乐港主入口一环路东侧，与游乐港娱乐消费之核心项目航母不夜城共为一体，互为依托，是园区最重要的服务设施。——2004年8月8日《今夜中国》开发区酒店式公寓市场开发区市场概况经济持续快速发展自1984年建立以来，天津开发区经济蓬勃发展，主要指标保持两位数增长速度,经济的迅猛增长带动了酒店业等相关服务行业的快速发展。流动人口占从业人员主体在开发区这个国际商务区域里，外资企业和外来工作者逐年增加，很多工作人员是不断流动的。根据《2003年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报》，到2003年末，天津开发区的常住人口只有8.32万人，而全区从业人员共有23.20万人，其中，港澳台和外商投资企业从业人员15.97万人。酒店行业发展迅速目前开发区在交通、服务等配套设施方面都在进行着不断完善。在第二大街黄海路为中心的不超过5平方公里的范围内，仅三星级以上酒店就聚集了15家。

目前，开发区共有三星级或达到三星级以上标准的酒店１5家左右，客房大约3000间。开发区的日接待能力在6000人左右。天津开发区酒店业现在已处于多业态并存的状态，商务、会议、办公、廉租、家居等等，一应俱全。有以泰达国际酒店暨会馆、泰达中心酒店、万丽泰达酒店为代表的高档星级酒店，为数较多的经济型酒店，有以格林园、银珠公寓为代表的酒店式公寓，还有以国翔公寓为代表的廉租公寓。

开发区的酒店业不仅在数量上，在档次上和类型上，甚至在投资的主体上，都已经形成了一个比较完整的体系。泰达最早的酒店式公寓是格林园。它是康师傅控股公司旗下子公司顶雅房地产的产业。最初主要是为方便康师傅的员工住宿，后来发现酒店式公寓是一个大商机，后来逐渐对外开放，加入到开发区酒店业行列。国翔公寓是引入部分酒店化管理的廉租单身公寓，配备设施与综合管理水平有一定提升。最多可容纳13000人。主要提供给一汽丰田、摩托罗拉、三洋通讯等开发区企业的外来务工人员居住。市场新增供应量项目名称销售均价套数建筑面积开盘时间销售情况包租服务蓬仁园Ⅱ7100元/㎡18020000㎡2003-1180％固定回报1.5元/㎡天税前，包租10年，2005年5月起计美华大厦产权酒店8500元/㎡20030970㎡2004-8-1850%固定年回报8%，包租5年，2005-7-1起计酒店式公寓6600元/㎡962004-8-1875%无银珠公寓7000元/㎡23830000㎡2005-1-1630%固定年回报7%；包租20年，2006年6月起计总计7365元/㎡78480970㎡未售321套目前开发区出售的酒店式公寓、产权酒店主要是银珠公寓、美华大厦、蓬仁园三个楼盘，除了刚刚开盘的银珠公寓刚刚开盘，美华大厦、蓬仁园的销售周期均较长。三个楼盘均提供回报率7-8％的售后包租服务。酒店式公寓的批量上市正好和建设当中的市民广场酒店和正在规划设计的星运酒店和时尚广场酒店3个四星级标准酒店形成了合理的梯级供应布局。总体而言，开发区酒店式公寓市场正处于平稳上升的成长阶段。出租市场需求开发区酒店式公寓的需求，最主要来源是企业为其高级员工解决住宿问题的需要，且以外籍人士居住居多，中方高级管理人员租用服务式公寓比较少见。这些企业一般会按照外籍人士的生活习惯、职位以及婚姻状况为其租赁符合要求的酒店、酒店式公寓或民宅，也有有一部分企业直接为高级员工提供每月一定数量的住房补贴。根据2004年8月份开发区外籍人士登记报表，去年8月份居住和暂留在开发区的外方人员751人，家属237人，合计988人。通常每个月常住开发区的外国人都在600人以上。每天活跃在开发区的1000位老外中，大部分是中高级管理人员或专业技术人员。这些外籍人员大多数是被中方机构聘用后从事行政、销售、生产、财务以及厨师、教师等工作的。其中来自韩国、日本、美国的“洋打工”所占比例较高，他们中有80%为大学本科毕业，11%拥有硕士学位。统计数据预测，到2008年，涌入开发区的“洋打工”数量还将激增。另一个情况是，有一部分外国人，他们工作在开发区的其他相邻区，如保税区、塘沽区、大港区等，但他们也因为开发区生活环境好而住在开发区。这方面的人士以海洋石油和新港船厂的欧美老外居多。目前在开发区工作和生活的韩国人和日本人估计已经占外国人总数的一大半，而且每年涌入的韩国人、日本人数量还在猛增。由于丰田项目的进入，越来越多的日本人进入开发区。”日韩“洋打工”在开发区比较密集的主要原因在于在开发区的日韩企业是最多的。此外，日本人、韩国人的家庭观念也比较强，因此在开发区工作的同时也不忘记带来家人和朋友，这种巩固而稳定的家庭关系使得日、韩“洋打工”在开发区不仅人数越来越多，而且工作的年限也相对较长。置业投资需求据在银珠公寓、美华大厦、蓬仁园等几个楼盘的调查显示，三个楼盘均提供回报率7-8％的售后包租服务。绝大部分购房客户是作为二三次置业投资。这部分投资者地人的占较大比例，一般是在开发区及塘沽工作的外企中高级职员和福利较高的国家机关公务员。也有相当一部分人是在开发区作生意的外地私营业主。他们大都具有较高的收入水平，随着财富的逐渐积累，需要一种高于储蓄收益率、风险低且不需要太多专业技术的投资方式。而且对于开发区发展的良好预期也促使其选择房产置业投资。

《天津市酒店式公寓调查表》

项目名称位置物业类型租售价格套数销售情况包租服务美华大厦开发区黄海路9号产权酒店均价8500元/㎡200左右酒店50%固定年投资回报率8%，12天免费入住权，包租5年，2005年7月1日起酒店式公寓均价6600元/㎡，物业费4.2元/㎡96公寓75%无蓬仁园Ⅱ开发区三大街与南海路交口以西产权酒店均价7100元/㎡180绝大部分目前不能备案，销售期较长，剩余36套固定回报1.5元/天*㎡税前，包租10年，2005年5月起银珠公寓开发区黄海路与泰达大街交口产权酒店均价7000元/㎡23830%固定年投资回报率7%；包租20年。2006年6月起博美园开发区黄海路与第二大街交口服务式公寓出租三室：7500-8000元/月；四室：9100-9800元/月34已出租50%无国翔公寓天津市开发区第五大街百和路8号廉租公寓8人间120元/月/人，4人间420元/月/人总容量13000人已出租83%酒店式商务公寓标准间150元/天，优惠元/天212套泰达国际会馆南开区复康路9号酒店式服务公寓16000元/㎡7-24层共170套仅剩一套331㎡跃层无酒店两室：门市价3.2-4万元/月优，三室：门市价4-4.8万元/月无盛捷奥林匹克大厦和平区成都道126号酒店式服务公寓标准间950元/天无信达大厦和平区曲阜道小白楼商业区写字楼售价16000元/㎡，租价7元/天*㎡无酒店式公寓只租不售，7.5元/天*㎡110套无龙城客栈南开区鼓楼商业街北街产权酒店售价6500元/㎡左右，出租148元/天*标准间50套三年前开盘，已经经营两年，保留单元近期发售目前剩余50套固定年投资回报率6%，5-10天免费居住权海河之子和平区张自忠路与承德道交口酒店式公寓起价7800元/㎡，最高价10000元/㎡，均价9200元/㎡228套50㎡小户型已经售完固定回报：2.5元/天㎡5年，2元/天㎡3年焕日线河东东兴路与中山门二号路交口南酒店式公寓均价5500元/㎡524套1月27日推出目前无具体回报方式项目名称配套面积经营管理美华大厦四星级酒店标准，1层为酒店大堂，2层为酒店餐饮，3、5层为单元式写字间，6—11层为酒店客房，12层为开放式多功能会议厅。单元式写字间面积为93.57㎡—213.47㎡；酒店客房标准间面积为37.1㎡—53.31㎡，套房面积为78.11㎡—143.94㎡开发商：天津美通发展有限公司，酒店管理：安哥史（天津）酒店管理公司，管理服务顾问：康年酒店集团精装修，中央空调蓬仁园Ⅱ五星级酒店标准3-8层，总建筑面积5022.37㎡；户型以44-49标准间为主，还有109-419户型开发商：陆桥（天津）实业有限公司，酒店管理：香港中旅酒店管理公司银珠公寓精装修，全套家电43000㎡（其中公寓30000㎡多）；标准间面积70㎡套房面积140㎡开发商：开发区财政投资公司，天津泰达紫玉置业有限公司，代理商：天津凯成房地产咨询有限公司，酒店经营：天津紫玉酒店管理有限公司博美园精装修，全套家电建筑面积：6141.61㎡三室147.26-159.85㎡四室206.5㎡。开发商：天津博美置业有限公司，代理商：天津凯成房地产咨询有限公司国翔公寓简单装修，电视、电话、暖气、空调、宽带网线、一体化书桌建筑面积80000㎡开发商：天津国臣投资集团有限公司三星级以上标准单人间、双人间、套房酒店管理：天津国翔酒店管理有限公司泰达国际会馆精装修；会馆内设SPA休闲健康中心、西餐厅、咖啡厅、健身休闲娱乐设施以及会议厅、贵宾厅阅览室等商务设施。建筑面积60668.86㎡（公寓33013.83；五星级会馆27655.03㎡）投资商：天津泰达国际酒店集团有限公司，开发商：天津益德置业有限公司，酒店管理：泰达酒店管理有限公司两室146㎡

三室185㎡盛捷奥林匹克大厦精装修，室内配备现代家用设备；游泳池、桑拿、早餐房、台球厅、幼儿园、健身房等建筑面积42000㎡,标准间70㎡酒店管理：雅诗阁集团信达大厦1-8层为大堂、商贸区、会议中心、会所。投资商：澳门旅游娱乐有限公司，天津泰达集团，中原百货集团股份有限公司，开发商：天津华信商厦有限公司，物业管理：天津天孚物业管理有限公司精装修，每户配备进口电器设备及齐全家私塔楼的37-46层、每层1600㎡，单套面积100㎡-500㎡龙城客栈3星级标准鼓楼商业街3-4层框架，首层为商铺，标准间小于50㎡开发商：天津龙城投资房地产有限公司酒店经营：正福德宾馆，鼓楼客栈海河之子精装修标准型48套，面积58.67-184.2㎡；商务型72套，面积72.91-147.68㎡；总统型108套，面积178.79-247.29㎡开发商：天津海贸物业发展有限公司，酒店经营：CCA国际管理集团焕日线精装修建筑面积：29600平方米，单套41㎡小户型开发商：天津市隆杰置业有限公司酒店式公寓产品SWOT分析优势（Strength）作为出租经营产品独特的客户群无论是高档星级酒店，还是经济型酒店，其客房主要是以标准间和套间为主。酒店式公寓向住客提供的是家庭式的居住布局、家居式的服务，比传统的酒店更多了家的味道，真正实现宾至如归的感觉，对居住时间较长的客户非常有吸引力。因此，对酒店式公寓不构成威胁。相反，酒店式公寓将抢占许多以前在此类酒店居住的中短期客户以及追求居家环境的消费者。而目前市场上供应较多的住宅出租，一般房主都要求租赁期在半年以上且民宅的服务水平很难满足要求。性价比高酒店式公寓主要面对中期逗留的人群，以居住时间一周以上计算，其价格一般比星级酒店低20%至30%。且居住时间越长价格越便宜。酒店式公寓兼具传统酒店和公寓的长处，并且月租和各种服务费加一起比传统酒店少得多，正好获得其生存空间。租金、出租率有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的租客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务。在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价。作为个人投资产品中国经济目前是世界经济发展最快的国家，并与世界经济接轨，加入了WTO；人民生活进一步改善，手中可用于投资的余款越来越多，大量资金在寻求好的投资产品。目前银行存款、股票和房产是我国普通百姓个人投资方式中较为普遍的三种投资方式，但这三种投资模式在目前市场的适用性和适用人群又各不相同：保值增值性高目前，国内一年期银行存款利率加息后仍仅有2.25%，而自从2003年以来，我国居民日常消费品物价上涨指数均在2%以上，也就是说，居民的银行存款实际上是“零利率”状态甚至是在贬值。而一般酒店式公寓都提供6％－10％的包租回报服务，是目前回报率比较高的投资产品而房产投资由于土地资源的稀缺性和房产的唯一性因素，其无论是在经济的启动时期还是快速发展时期都是个人投资中一种增值保值有效投资渠道。投资规模小酒店式公寓作为一种房地产投资产品，与其他品种如：商铺写字楼相比，以其面积小、总价低、资金回笼快的特点，降低了投资的门槛，更接近普通百姓的经济承受能力。因此可以吸引大量个人投资者手中的资金进入酒店式公寓投资市场。经营管理难度低股票、期货、外汇等投资产品对投资者的专业知识要求较高，而且投资风险很大，时间和精力的投入要求很高，不适用于大多数投资者。且国内股市自2001年以来一直走低，大大挫伤了个人投资者的信心。而投资提供包租服务的酒店式公寓则不需要太多的专业知识和操作技术。对于个人投资者来说，投资酒店式公寓省去了投资普通住宅的经营管理成本。不必再为寻找客户、收取租金、维护更新房屋设施家电等多种占用时间的琐事耗费精力。投资与出租互相促进同时产权式公寓酒店的投资主体（国内外企事业单位组织和中产阶级家庭）也是产权式公寓酒店目标市场消费主体的模式，将对酒店的经营管理有良好的促进作用。缺陷(weakness)酒店式公寓的开发模式固然有优势的一面，但再目前国内产生时间短市场发育不成熟的客观条件下，我们也要看到自身存在的问题：市场接受程度较低酒店式公寓作为一种新的酒店产品，由于国内旅游度假的市场气候也没有形成，产权式酒店和分时度假的概念还不为中国消费者了解。因此还需要一定时间被市场接受。缺少相关法律支持由于酒店式公寓具有相对于普通房地产的特殊性，国家尚无酒店式公寓行业专门法规，并且国家建设部曾经明文规定在房地产销售中不得承诺以固定回报作为销售手段。当前可资用于酒店式公寓纠纷的法律主要有合同法、商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、民法通则及有关司法解释，但仍不足。由于国内目前缺乏对业主个人所有权和委托经营权之间法律条款的约束。如果此类房产个人所有权中的处置权与管理公司经营权发生冲突，不仅会影响该物业的日常经营，同时也会影响管理公司的公众形象。开发商短期行为产权式公寓酒店模式对开发商而言能带来比开发单纯的酒店式公寓更高的房产开发利润。因此不少并不熟悉酒店业经营的开发商忽视市场需求，盲目上马过度开发，对消费者不负责。最初规划时就对风险以及风险出现时如何应对缺少论证，投机的因素非常大，甚至一开始就在欺骗消费者。不少开发商都将产权式酒店视为圈钱套现的好工具，没有谁真为承担风险做好了赔付的资金才上项目。销售价格偏高由于房价上涨过快，目前小户型酒店式公寓的单价普遍比本地区的新建楼盘高2000-4000千元。过快地透支房价使半数以上的短期投资者感觉到巨大风险，因此纷纷谨慎进入小户型酒店式公寓投资市场。价格透支——有不少项目打着回报稳定的幌子，原本数千元的房屋卖到了上万元，实际已经将未来若干年需支付的收益回报加在房价中了。负资产——由于个别楼盘的售价过高，严重的偏离了房产的实际价值，即使按照承诺提供了若干年回报，总收益仍然无法抵消高房价回落造成的损失——即所谓“负资产”。开发商盲目抬高销售价格，而业主对投资回报预期又较高，同时也会影响酒店对外定价的灵活性，从而降低其在酒店出租市场上的竞争优势。后期管理有隐忧酒店式公寓在经营之前是作为房地产产品由开发商售给投资者，由于开发商的逐利思维，使该产品作为酒店对外经营时会存在配套功能不足等问题。且酒店式公寓在后期的经营管理中会出现的大量费用，如：室内外装修更新与配套设施的维修更换这些费用很难要求开发商、管理公司、购房人任何一方再追加投资。开发商风险转移一般承诺回报的酒店式公寓开发商并不直接与买者签定包租协议，都会由一家酒店管理公司或另外注册一家公司来和买者签约。后面一旦出现经营不善，开发商不必承担任何责任，负责经营管理的公司也没有实际投入资本，也可以一走了之，没有什么损失，承诺给投资者的回报也就无法兑现。同时经营不善的酒店客房很难像普通住宅一样可以轻易卖掉，且价格并不乐观。这种双重风险是目前国内个人投资者主要顾虑所在，大大影响了老百姓对酒店式公寓投资的信心。相关资料《商品房销售管理办法》中华人民共和国建设部令第88号（自2001年6月1日起施行）第二章销售条件第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。《房地产广告发布暂行规定》（1996年12月30日国家工商行政管理局令第71号发布）（1998年12月3日国家工商行政管理局令第86号修订）第十六条房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。机会（Opportunity）中国经济的高速发展和中国旅游业的巨大市场。人们休闲时间进一步增加，旅游业在加快发展，需要更多的旅游项目和新的旅游景点，旅游方式也由过去的观光旅游向休闲度假发展；欧洲对中国新开放27个旅游目的地国家，这些国家也将有更多的游客前来中国，要成为世界旅游大国需要大量的旅游设施投入。旅游消费者对旅游产品的消费观念逐渐成熟。国内信息技术和网络化的发展将使新的产品更快被市场接受。随着国际交流的进一步扩大，将有大量已经充分了解并接受酒店式公寓的国外消费者、投资者涌入我国。与传统酒店业产品比较，酒店式公寓产品和经营的独特性。威胁（Threat）供应量增加随着市场对酒店式公寓的逐步认同，新的公寓式酒店产品将逐渐增加，因此市场供应总量将不断累积。功能与配套落后且由于酒店式公寓本身是对配套功能要求较高新兴房地产产品，因此新上市产品在功能设计与技术上，将会拥有较大的领先优势。且由于酒店式公寓的产权分散，现有项目的更新改造很难实现国外企业进入鉴于对中国旅游业市场发展的良好预期，我国房地产市场逐步对外开放，国外更加专业的酒店式公寓开发经营企业必将迅速进入我国。国内外突发性事件如：目前敏感的恐怖袭击和东南亚海啸，都已经对当地整个旅游业形成了巨大的冲击，并且对区域性旅游业房地产价值的产生了根本性的影响。酒店式公寓开发目标市场定位酒店式公寓的主要目标市场如下：海外跨国公司总部派到设立在当地的分公司和合资企业常驻工作的中高级管理人员、技术人员是一个主要的酒店式公寓长期消费群体。国外、港澳台来本地考察、谈判、会议、展览、短期培训等活动需逗留一周以上的的商务人士。国内大中型企业、事业单位、各社会团体、协会等短期工作，学习、培训、参加研讨会等需逗留一周以上的旅游者。国内外来本地旅游度假一周以上的中高档自费旅游者。项目选址酒店式公寓的选址主要选择交通发达、配套设施齐全的城市商务、金融中心。产权式酒店则更多选择知名度较高适合旅游度假的风景区。酒店式服务公寓需要提供酒店的管理和服务功能，但部分产品本身不配备酒店的软、硬件设施，可以没有餐厅、大堂、会所等，为保证功能到位，酒店式服务公寓最好能建在酒店的附近，享受酒店的配置。不仅如此，傍依酒店的好处还在于能对两类不同产品的资源进行整合，有机分配客户，形成优势互补。中长期客户可以建议选择酒店式公寓，要求每天提供餐饮服务的客户，可以建议住在酒店。产品和配套功能设计产品结构从目前酒店式公寓的产品结构来看，主要是以大面积的一室一厅（70-100平方米）、二室一厅（90-120平方米）为主。从酒店市场需求来看，小面积的一室一厅（50平方米左右）租赁情况最好。另外，以房地产产品目前的销售情况来看，小户型的产权式公寓因其总投资额少，容易被投资者接受。因此，酒店式公寓的产品设计，以市场供求关系，消费者的消费倾向和投资者的承受能力来分析，应该以小面积的一室一厅（50-70平方米左右）为主，配备少量的二室一厅和三室一厅等大面积公寓房。产品档次从目前国内酒店星级越高、客房出租率越高的现象来分析，酒店业的中高档市场比较好做。因此，目前国内酒店式公寓的产品应以高档为主，其公寓客房的装饰标准和设施设备应达到四星或五星级酒店的水平。功能设计根据对目前国内星级酒店的功能配套和经营状况分析，国内酒店业的市场竞争已进入了产品和市场进一步细分时代。因此，国内酒店式公寓的产品设计重点应该放在公寓式的客房上，做出酒店式公寓的功能特色。将高档酒店里相当一部分客人不会去使用的会议、宴会厅、餐厅和休闲等功能设施所占用的空间分配一部分到客人真正需要的客房中，从而使每个房间都具有独立的客厅和卧室，增加独立的厨房，形成完整的公寓房，给客人营造住家的感觉。在服务功能配套上除客房功能外只提供简单的餐饮服务，因此更易于管理，其利润率比传统的高档酒店更高。设施设备和服务配套公寓房厨房，高档时尚家具，洗衣机和烘干机，保险柜，储藏室，独立的家庭办公区间和必备的办公设备，电视机，电话，空调和带时钟的收音机。公共设施大堂，餐厅，酒吧，图书馆或商务中心（包括因特网服务），小超市，健身中心，休闲区域，私密性的社交活动场所，停车场，提供额外的储藏场所。酒店式的日常服务24小时的保安服务，最少每周两次房间清扫，商务中心，小商品递送和洗衣服务，房间服务。未来发展方向探索改变以开发商为主体的模式在欧美，产权式酒店的开发者本身就是在酒店行业富有经验的经营者，赫赫有名的跨国企业，更使产权式酒店的拥有者享受到遍布全国各地的酒店服务，他们仅仅把开发产权式酒店作为运作酒店的一种新形式。目前国内产权式酒店多以房地产开发商为主体，以卖出房子作为获取利润的主要形式，并且拉上一些著名的酒店集团作为招牌。由于开发商对酒店经营管理既无经验又无热情，并不关心如何兑现当初10-20年的回报承诺。从而形成了“开发商（收益者）—经营者（投机者）—投资者（受害者）”的不正常运作模式，这正是产权式酒店出现诸多问题的症结所在。如果仍旧以现在的思路来发展产权式酒店，最终结果只能使之与旅游房地产的本质越走越远，沦为开发商的一种特殊营销手段，成为经济泡沫制造工具之一。因此要发展产权式酒店必须放弃以开发商为主体的思路，才能使产权式酒店彻底摆脱目前的困境。旅游酒店集团、旅游+地产集团、地产+酒店集团的模式应该成为产权式酒店的开发主体。

户型更趋于多样化随着大中城市的经济飞速发展，商务人员流动量尤其是外籍人员的增多，酒店式公寓原来比较单一的客户群必将细分。在现有酒店式公寓的基础上，可以根据需求尝试更多样化的户型、产品档次、功能等，使产品能更大程度上的满足客户的需要。为满足一部分比较高端的客户对日常生活服务的要求，某些酒店式公寓楼盘的高档房型已经开始配备了佣人房间和后门等。而一部分接受不了酒店式公寓的高密度聚集、嘈杂、交通不便的客户则会选择一种更适合于居住的建筑形态——酒店式别墅。酒店式公寓户型更人性化、更舒适，面积趋向合理，这是市场进入成熟期的必然趋势。建立客户交换网络产权式酒店能否产生利润，关键是房间能否有人入住。除了选合适的地方、作好可行性论证和完备的规划等，一个客源交换网络系统也非常重要。同行业进行广泛的横向联合，加入分时度假交换体系。产权式酒店的购买者可以将免费居住权用于交换，以获得连锁网络内任何地区的产权式酒店免费或者优惠的居住权。让客户充分享受到免费居住权带来的实惠，从而接受一种新的休闲度假方式——每年十几天的免费居住权即是每年的度假期。让产权式酒店真正体现出其旅游地产优势，而不是单纯的将其看作一种投资产品。养老型酒店概念养老型酒店目前尚未在国内兴起，是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家人所有。这是酒店式公寓继房地产＋酒店业＋旅游业＋投资理财后，对商业型养老保障模式概念加入的又一新的探索。 专

业

模

块

分

析目录第一部分概要第二部分天津百货业商圈分析第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析

第五部分和平路商圈代表百货店分析

第六部分南门外商圈代表百货店分析

第七部分小白楼商圈代表百货点分析

第八部分友谊商厦分析第九部分小结第一部分概要一、调研目的

此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。

二、调研范围

天津五大商圈和友谊商厦

三、调研时间

2008年

四、调研对象

南京路：伊势丹、国际、津乐汇

滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦

和平路：百盛

南门外：新世界

小白楼：滨江购物、凯旋门

友谊路：友谊商厦第二部分天津百货业商圈分析一、五大商圈概况整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段，是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。1.南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街——滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。2.滨江道商圈地处于和平区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，已成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。3．和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江道商圈。4.南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。5．小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小白楼商圈面积毕竟有限，纯粹的百货业态也并不是小白楼商圈的主打。随着区域改建、地铁发展在未来的发展中，小白楼地区将建成以商贸流通业为基础，以金融业为引导，以现代商务为核心内容的中央金融商务区，将成为天津核心，所以在此商圈发展高级百货店潜力巨大。业态南京路商圈滨江道商圈和平路商圈南门外商圈小白楼商圈总计高级百货店伊势丹伊都锦百盛远东（未开）—8国际商场友谊新天地铜锣湾（未开）庄吉（未开）中级百货店津乐汇滨江商厦百货大楼新世界滨江购物7中原百货劝业场特色百货店—米莱欧——凯旋门3麦购总计4723218二、五大商圈百货店总体分析注：南京路商圈庄吉商厦开业时间为2006年9月

南门外商圈远东百货开业时间为2006年5月18日

南门外商圈铜锣湾百货开业时间未定图表一：五大商圈百货店数量分析图由图表一可以看出，天津五大商圈共有百货店18家（含未开业百货店），其中滨江道有7家，占总数1/3强这说明滨江道商圈仍然是天津百货业的中心，竞争激烈，聚集效应大。小白楼商圈、南门外商圈只有两家百货店，显然数量过少，聚集效力弱，客流会相对较少。图表二：五大商圈百货店业态类型分析图由图表二可以看出五大商圈高级百货店占总数的44%，接近一半（含未开业百货店）。这说明从五大商圈整个来看，百货店以高级业态为主，高端市场商圈之间竞争激烈。中级百货力量也较为强大，对高级百货整体冲击最大。针对中级百货的冲击高级百货应在商品质量，服务特色、装饰风格、会员制度等方面给予顾客完美的服务，增加商品附加值。特色百货所占比例为17%。虽然比例不高，但也不应忽视，高级百货应在品类、品牌、花色、质地、售后服务、专业技术等方面要做到大而精，精而专。图三：五大商圈高级百货占有率分析图由图表三可以看出，南京路商圈高级百货店所占比例最大，占37%（含未开业百货店）。这说明此商圈高端消费人群居多，购买力强。其他商圈高级百货店占有率分布比较平均。只有小白楼商圈没有高级百货店分布，作为天津CBD中心这种百货业态显然是不合理的。海信（天津）国际购物中心的出现将填补这一空白。根据市场调查结果，来具体分析一下各个商圈典型百货店的经营管理特色，主要从以下八个方面来分析：1.品牌布局

2.客流3.现场管理特色

4.服务特色

5.陈列

6.促销活动7.名品销售（待续）8.客单价（待续）第三部分南京路商圈百货店代表调查分析（一）品牌分布伊势丹国际商场津乐汇A座B座一楼化妆品女鞋箱包女鞋女包玉器饰品珠宝国际一线国际二线化妆品女鞋箱包手表眼镜二楼少女装淑女装餐饮女正装女内衣手包—少女装淑女装饰品三楼女正装女内衣少女装配饰美甲书吧—女正装男女内衣男正装男鞋男休闲装四楼男正装男内衣男鞋男装男配饰、男内衣箱包—珠宝休闲美容美甲饰品玩具五楼婴儿用品儿童服装玩具文化用品运动儿童婴儿用品床上用品家居保健运动—体育用品体育器械餐饮六楼特卖场餐饮——备注：南京路商圈营业面积最大的是国际商场,商品品类最多的是津乐汇。（二）客流商场名称进入人数/小时出去人数/小时消费群体平常周末平常周末伊势丹72014506001230公司老板金领高级白领国际商场————白领津乐汇1248162012401425时尚青年白领备注：南京路商圈津乐汇客流最大，分析原因如下：

1.地下一层餐饮业、美容美发、娱乐业等附加行业发达而且大众化。

2.一层肯德基快餐店的经营在一定程度上也加大了吸引年轻顾客的光顾。3.商品价格中等，能够让一般大众接受。4.与耀化中学相邻，吸引了很多学生顾客。5．停车方便。南京路商圈伊势丹消费人群层次最高，分析原因如下：1.商场装修豪华，可以给顾客美妙的购物体验2.国际名品齐全，适合高收入人群前来购物。3.楼上经营的娱乐体育项目适合高收入人群。4.商场为日资企业，能够吸引在津日本人。南京路商圈国际商厦客流量最少，分析原因如下：1.前期经营不加，在大通集团接管之前处于歇业状态，消费者改变以往印象需要一定时间。2.B座二楼以上（含二楼）正处于装修状态，没有开业，影响客流。3.定位高端市场，旁边有着强有力竞争对手——伊势丹。（三）现场管理特色商场名称现场管理方式员工服务素质工装样式伊势丹楼层管理实行走动式管理，每个楼层均能碰到巡场人员（2—5名），三楼女装巡场人员最多员工休息通道张贴培训宣传注重放火教育，要求员工“四知四会”每个楼层都有会员招募处员工服务素质良莠不齐，个别专柜区只有简单的问候语和送客语。寄存处服务态度差强人意。咨询台人员服务很到位，能及时给予顾客帮助。楼管：黑色套装，白色衬衣、黑鞋员工：白色衬衣、黑色坎肩、黑色裤子咨询台人员：灰色裙装，黑色礼帽国际商场楼层管理实行走动式管理每天开业之后楼层主管会对所管楼层导购、商品陈列、卫生等检查（成列）每个楼层4名主管员工服务到位、主动跟进意思强。服务台人员态度是几家百货店中素质最高的，能够主动帮助顾客投诉经理解决顾客退换货问题热情耐心，能够做好登记帮助顾客解决问题。1.楼管：黑色套装，白色衬衣、黑鞋2.员工：白色衬衣、灰色坎肩、深灰色裤子3.咨询台人员：黑色带白条套装津乐汇管理一般，看不到楼层主管检查服务台人员空岗达半小时以上现场感觉比较无序服务素质整体一般，化妆品类服务素质较高，能够耐心回答顾客提出问题，对所经营品牌比较了解，能够根据顾客特征介绍商品。备注：根据南京路商圈典型百货店现场管理特色的进行对比分析：1.在三个百货店中现场管理中，伊势丹和国际商场管理最出色，津乐汇在现场管理方面出现漏洞。2.在员工服务素质方面，国际商场无论是咨询台人员还是导购员综合素质最高，能够给顾客提供满意的服务。3.在工装方面，伊势丹的工装最为漂亮，尤其是咨询台人员工装很有特色，值得借鉴。（四）服务特色服务项目顾客咨询广播寻人物品转存婴儿看护存衣存包借用轮椅陪同购物失物招领色彩咨询会员申办伊势丹●●●●●●●国际商场●●●津乐汇●●●●服务项目老花镜婴儿车针线包爱心伞代售IC卡公积金辅助借用拐杖免费包装代客泊车代客送礼伊势丹●●●●●国际商场●●津乐汇●●备注：根据对服务项目的分析，得出以上结论1.伊势丹服务项目最多共计12项，国际商场和津乐汇分别是5项和6项。2.伊势丹的服务人群包含广泛,其中既有针对所有顾客的服务项目,又有对特殊人群的额外服务，如婴儿看护、借用轮椅、提供花镜等项3.国际商场服务项目方面显然不够，而且都是基本服务，对服务对象的细分工作做的不好。4.伊势丹推出存衣存包服务项目是一大亮点,此项服务在超市经营中运用较多,最初目的为超市防损,,但是存衣存包服务确实能够给顾客的购物提供便利,使顾客轻松购物,增加顾客在商场的停留时间。（下面是存取物品的标签样式）正面反面伊势丹商场标志编号：存取日期：伊势丹标志请妥善保留此卡，切勿遗失，请务必当日领取空白存取编号：存取日期：伊势丹服务专线电话：272398255.津乐汇爱心伞服务项目具有特色，主要应用雨天，但是天津地区雨天较少，所以服务率不高。所以应针对天津地区夏季时间长，温度高，太阳紫外线对人皮肤伤害大等气候特征以及百货店对于时尚女性巨大吸引力的特征，应将爱心伞服务面扩大，增加防晒功能，同时应在商场内竖立紫外线等级牌配合使用。（五）陈列1、伊势丹陈列伊势丹装修比较豪华，但是由于经营面积不大，分布品类过多整体陈列略现凌乱；一步入商场共享空间内有个从上而下的瀑布十分吸人眼球；问询处在入口右手边，便于顾客咨询；每层在直达梯处有三把休息椅；每个电梯口有本层的导购图；2楼至6楼都设有有洗手间，洗收间有专为儿童的洗手台以及残疾人设施。女卫生间设有婴儿床；2、3、4、6楼都设有IC电话，电话旁的便条纸很有特色；五楼设有休息区和母婴儿休息室还有工商银行；六楼设有会员卡俱乐部；ＰＯＰ架五种（金属架、硬塑）高度可变化，每一个专柜内都有一个约20CM*30CM的品牌说明的落地牌，材质为透明有机玻璃，内容为品牌的产地，风格等内容。2、国际商场陈列装修考究，商厦内透明度极好，整体布局整齐有序；专柜橱窗圆润、透明，样式统一；商场内垃圾桶与休息椅颜色统一（橙色），样式新颖；每个电梯口有悬挂导购说明。电梯上下处警示牌、提示牌设计精致；二楼以上观望围廊栏杆都装上了档板玻璃，既美观又保护的顾客安全POP价样式新颖，金属质地，类似于乐谱支架。3、津乐汇陈列整体视觉感觉凌乱；服务台位置偏僻不利于顾客寻找；楼梯口挂有悬挂导购说明；每个楼层围廊都有休息椅；POP价主要有两种，样式普通。（六）促销活动购物返券限时购物特卖活动打折促销购物减现赠品活动文化娱乐活动伊势丹●●●国际商场●津乐汇●●注：以上促销活动为个百货店春季活动。1、伊势力丹促销分析1）伊势丹春季促销活动以特卖活动、赠品活动、娱乐活动为主。（1）在特卖活动方面：每周四到下周三六楼特卖场都有真对某品类的专场特卖。其中为迎接“五一黄金周”4月20日（周四）至4月26日（周三）在六楼特卖场举行男女旅游用品的专场特卖。（2）在赠品活动方面：一楼国际一线品牌化妆品多数以“购买产品，好礼相赠”的方式进行促销。（3）在文化娱乐方面：4月中旬举行了婚纱展为迎接母亲节的到来将在4月20日到4月26日五楼儿童俱乐部举行“母亲节绘画征集”活动。2）伊势丹的在促销活动上有很好的借鉴性：

（1）促销活动多样化（2）特卖活动固定为每周四到下周三带动平常销售额的提升，避免假日经济的过多影响（3）文化娱乐活动类型多，可以满足极大程度的丰富了顾客的业余文化生活，拉进了与消费者的距离。2、国际商场促销种类与分析国际商场的促销活动比较单一，主要是个别专柜的打折活动，这已经远远的满足不了当前消费者消费需求。作为高级百货店文化活动组织较少，不利于抓住高端客户。3、津乐汇促销分析津乐汇的促销活动主要集中与打折与文化娱乐方面，值得一提的是进期在商场外矗立的巨大牛仔裤，吸引了很多年轻人进行“攀岩”，对宣传百货店品牌起到了促进作用。第四部分滨江道商圈百货店代表分析

品牌布局伊都锦友谊新天地滨江商厦B一——鞋类箱包类饰品类钟表类眼镜类美容餐饮超市体育器械一楼淑女装少女装珠宝首饰化妆品珠宝名表书店美容餐饮化妆品珠宝羊绒类二楼女正装围丝巾帽子饰品有部分包类少女装淑女装彩妆类淑女装女正装三楼女正装饰品纱巾女士正装男士正装羊绒类女内衣童装饰品类男正装休闲装四楼淑女装休闲装包咖啡厅男士正装精品类商务装休闲类时尚类.儿童用品体育用品五楼女正装商品特卖区运动、数码、家居礼品类.家电、文娱用品六楼女正装————备注：滨江道商圈营业面积最大、商品品种最多是友谊新天地。伊都锦商品主要集中于各类女装。滨江商厦中年服装所占比例较大。(二)客流商场名称进入人数/小时出去人数/小时消费群体平常周末平常周末伊都锦96312358761056高级白领友谊新天地1326187211041609有车新贵滨江商厦1572214514752080老天津市人和郊县备注：滨江道客流量最大的是滨江商厦，分析原因如下1.天津本土企业，了解天津市场。2.经营时间长，在天津百姓中印象深刻。3.商场定位中端市场，价格容易使一搬大众接受。

4.商品样式普通，适合一般消费者。滨江道商圈伊都锦消费人群层次最高，属于名副其实的高级百货店。但是由于其处在滨江道步行街中部，车辆进入困难，停车不便，这成为制约高端消费者前来购物的一大关键因素。友谊新天地可以说是滨江道商圈的一鼓重要力量，虽然开业时间不长，但是其以品类齐全，款式新颖、价格合理，服务设施齐全，吸引了大量顾客。值得一提的是，友谊新天地比较宽广的停车场更是给许多有车族提供了极大便利。（三）现场管理现场管理方式员工服务素质工装样式伊都锦未发现有导购及值班人员巡场。但现场比较有序。每个专厅导购人员多为1—2人，服务用语、跟进及时，产品介绍尚可，在顾客不多的情况下，询问专厅人员卖场其它位置的方向时，也多为指示一下，并不热情。员工：黑色套装白色衬衣彩色纱巾咨询台人员：粉色休闲装友谊新天地楼管实行走动式管理（不经常寻场）注重员工培训，在加强员工防火方面教育比较突出。员工素质较好（对询问的顾客很有礼貌）进柜台先听到问候每个专柜的柜台的左下脚都贴有员工防火四知四会（内容和伊势丹一样）楼管：黑色套装，白色衬衣、黑鞋；员工：灰色套装，白色衬衣；滨江商厦现场管理一般，不经常寻场现场人员纪律懒散，服务态度比较冷漠，员工待机工作时互相聊天现象严重。.员工：蓝色套装，竖条格衬衫，靛蓝色领结备注：1.友谊新天地的在柜台上帖有防火须知比较有特色，可时刻提醒员工处理火灾的方法。

2.工装方面伊都锦和友谊新天地都比较有特色，值得借鉴。（四）服务特色服务项目顾客咨询广播寻人物品转存婴儿看护存衣存包借用轮椅陪同购物失物招领色彩咨询会员申办伊都锦●●●●友谊新天地●●●●滨江商厦●●●●●服务项目老花镜婴儿车针线包爱心伞代售IC卡公积金辅助借用拐杖免费包装代客泊车代客送礼伊都锦●●友谊新天地●●滨江商厦●●●●备注:由以上图表可以看出：在服务项目中，滨江商厦服务项目最多为9项，其中借用拐杖是其一个特点。伊都锦定位高端市场，在服务项目上比较少，而且并没有提供高端消费者所关心的色彩咨询服务和陪同购物服务，这显然是满足不了高端消费者的消费需求。（五）陈列1、伊都锦陈列伊都锦是滨江道商圈整体陈列与灯光的应用使得整个商场金碧辉煌，专柜摆放整齐、有序。服务台在一楼，位置明显，台前设有中文和日文两种楼层介绍牌。每层电梯口处都设有中文和日文两种导购图，还有垃圾箱（方形、黑色、精致）卖场紧急出口标志明显。卫生间设在专厅内，有挡板，不易寻找。卫生间内为防滑地砖、人造大理石台面、通风状况良好、自动感应水管、有宝宝床（女）、整理镜、干手机、皂液及卫生纸充足。卖场内随处可见申办会员卡的方法及入会程序说明。各楼层设有顾客自动取阅架，样式美观、精致，金属质地，主要放商品宣传海报。POP架为长约80cm的金属支架，放上长40cm×35cm的宣传广告，由于向上倾斜40度，方便顾客阅览。2、友谊新天地陈列同一品类商品集中，区域大，方便顾客选购。楼层导购图分布较多，内容详细，标有你所在的位置以及楼层品牌。导购牌为悬挂式，玻璃质地，标注楼层所含品类。服务台设在地下一层B区，不利于顾客寻找，面积不大。地下一层共享空间内由于客流量大比较乱，放在特卖区旁边的休息桌椅样式新颖，质地为无色玻璃，利于顾客在特卖区内的休息。地下一层餐饮区有个表演台，电梯下放有白色三角钢琴，用假花围起，立有“顾客止步”牌。地下一层、三层、四层、五层设有洗手间，洗手间区域面积宽敞，有休息椅。洗手间门口处放有屏风，上面有品牌宣传广告，比较美观，内部设施比较齐全。旁边都设有IC电话处POP架友谊运用不多，主要两种，样式比较普通（六）促销购物返券限时购物特卖活动打折促销购物减现赠品活动文化娱乐活动伊都锦●●友谊新天地●●●●●滨江商厦●●备注：对友谊新天地促销活动全方位、多样化，主要有以下几种活动：特卖活动方面：地下一层共享空间内，雅戈尔服装特卖，宣传力度很大，带动了其他一些滞销商品的销售。打折方面：地下一层箱包和皮鞋进行八折销售。五楼儿童商品二折起（包括：童装和玩具）。购物减现方面：一层时尚品牌举行满200减100的活动，活动商品主要是淑女装、少女装等为夏装销售提前打好预热。赠品方面：购买新婚商品有酬宾活动，主要是看中将要到来的“五一黄金周”的婚礼市场。文化娱乐方面：地下一层B区餐厅区，每天下午12：30——13：30有歌手唱歌，13：30——14：30有钢琴表演，地点比较偏僻。伊都锦还没有大型促销活动，只是在六楼特卖区进行固定的特卖活动。滨江商厦的促销方式比较普通，主要是过季服装的特卖活动和五楼手机卖场满1000减50的减现活动。第五部分和平路商圈代表百货店分析品牌布局百盛一楼二楼三楼四楼五楼六楼七楼八楼珠宝表化妆品箱包专卖店餐饮少淑女装女鞋饰品女正装女内衣饰品男正装男休闲男内衣男鞋配饰运动男休闲体育器械日用床品童装玩具文化特卖场特卖场备注：百盛七楼特卖场主要销售过季服装、男女正装等，八楼特卖场主要销售国际一、二线品牌（二）客流商场名称进入人数/小时出去人数/小时消费群体平常周末平常周末百盛1032179810141597公司白领时尚青年备注：和平路商圈百货店客流量要比滨江道客流量少一些，因为此商圈百货店少，聚应效力弱于滨江道商圈。（三）现场管理特色

现场管理方式员工服务素质工装样式百盛每个楼层都有楼管巡查，巡查次数频繁。一楼至五楼导购员年轻化，素质较高说普通话，六楼、七楼、八楼导购员中年化，说天津话居多。员工：导购员为浅绿色坎肩，白色上衣，深绿色裤子，七楼统一工装为蓝色衬衫，八楼统一工装是粉色衬衫。楼管：女性和导购员的一样，男性为白上衣，深色衣服保安为浅咖啡色上衣，深咖啡色裤子，深咖啡色帽子备注：服务从整体上看比较不错，进入商品专柜大多能听到“欢迎光临百盛”，顾客在选购商品时能耐心面对顾客的挑选，详细介绍产品。（四）服务特色（百盛）服务项目顾客咨询广播寻人免费送货婴儿看护存衣存包借用轮椅陪同购物失物招领色彩咨询会员申办百盛●●●●服务项目老花镜婴儿车针线包爱心伞代售IC卡公积金辅助借用拐杖免费包装代客泊车代客送礼百盛●●●（五）陈列1.百盛整体布局很规整，尤其是收银台，每个楼层有4个，东西各一个，中部两个。2.商场入口处有ATM提款机。3电梯上方都有每层楼经营的品类。4.每层电梯旁都有本楼层咨询台5.有每层都有两部贵宾直达梯。6.八楼一线品牌特卖场立有假一陪十的承诺牌（六）促销购物返券限时购物特卖活动打折促销购物减现赠品活动文化娱乐活动百盛●●●●●备注：百盛春季促销活动：1.服装满200减80元

2.珠宝满200减120元

3.化妆品多数为满一定金额赠送相关产品4.特卖活动常年进行，集中在七楼、八楼。百盛促销活动比较多样，宣传力度也很大，其中化妆品的赠品活动比较有影响，参加品牌范围广，多为国际一线品牌。八楼一线品特卖成为其促销活动的一大两点。第六部分南门外商圈代表百货店分析品类分布商场名称一楼二楼三楼四楼五楼六楼新世界化妆品、珠宝表、男女鞋女装、女内衣男装、男内衣运动、休闲儿童用品床上用品、特卖场健身中心餐饮、娱乐备注:五楼特卖场面积较大.占五楼面积1/3,但特卖商品较少客流商场名称进入人数/小时出去人数/小时消费群体平常周末平常周末新世界82615367851452大众化群体，中档低档都有备注：新世界所在商圈虽然百货业不发达，但它与古文化街、鼓楼等具有天津传统风格的商业区相邻以及本身地下的龙城店家乐福，对周围居民的吸引，使得的客流量能够保持中等水平。现场管理特色商场名称现场管理方式员工服务素质工装样式新世界１.楼管持对讲机在楼层实行走动式管理和定台式管理。2.员工休息区域文化氛围较好。服务人员素质较好，服务能够跟进，导购员衣装为白色衬衣，绿色衣服，墨绿色领结（有小紫点）；楼管衣装为白色衬衣，深蓝色衣服，墨绿色领结（有小紫点），黑色鞋子备注：新世界的楼管的现场管理到位，随时可看到楼管巡场。服务特色服务项目顾客咨询广播寻人免费送货婴儿看护存衣存包借用轮椅陪同购物失物招领色彩咨询会员申办新世界●●●●服务项目老花镜婴儿车针线包爱心伞代售IC卡公积金辅助借用拐杖免费包装代客泊车代客送礼新世界●●●(五)陈列１.ＰＯＰ架两种（金属架），旗状（主要用于悬挂POP，POP样式为长方形，底色红色，白色字，另一种长方形，底色白色，黑色和彩色字，写有恕不参加此次活动或写有恕不参加此次活动）和丁字状，高度可变化；２.每个电梯口有垃圾桶（银白色柱型）卫生间指示牌，扶梯相交处有警示牌（小心碰头）；３.共享空间利用充分做一些大型活动的宣传、展示、特卖。4.整体布局略显凌乱。促销活动购物返券限时购物特卖活动打折促销购物减现赠品活动文化娱乐活动新世界●●●●●●备注：1新世界的促销活动比较频繁，种类也比较多，共有六种。2购物返券活动是重点，参加活动品牌多，返券金额高（满238送238），效果明显。3在文化娱乐方面露天进行了表演，主题是“庆祝复活节，精彩新世界”节目内容比较丰富，主要有现代劲舞、拉丁舞、互动游戏、歌曲、魔术。但是现场观众不多，主要是因为当天天气状况很差，所以建议，举办活动在考虑日期的同时应注意天气状况。 第七部分小白楼商圈代表百货点分析

品类分布商场名称一楼二楼三楼四楼五楼滨江购物化妆品、皮具、箱包、手饰、珠宝钟表、眼镜、童装、鞋、针织用品男女休闲、男女正装、领带、衬衣运动服饰、运动鞋电器、体育用品凯旋门摩登少女馆少女装、女士休闲装、羊毛衫、珠宝首饰、女鞋、日用化妆品、淑女名媛馆淑女装、休闲装、女士正装、女士内衣、眼镜、女士饰品绅士休闲馆男士正装、男士休闲装、男士内衣精致生活馆体育用品、体育器械、童装、玩具、餐饮厅客流商场名称进入人数/小时出去人数/小时消费群体平常周末平常周末滨江购物103212008881000普通群体，中年人凯旋门9361050816920时尚青年人备注：此商业区域客流不是很大，原因如下：1）小白楼商圈周围商业氛围相对较弱，专卖店等其他零售业态不发达，对顾客吸引力不够。2）商圈整体环境胀乱，受区域拆迁和地铁