物业管理需要法律保护

物业管理，需要法律保护我们公司是一家只有二十多名工作人员的物业公司，管理着约十万平方米的小区。我们遵守法律，遵守物业管理工作的各项法令法规及制度，响应江总书记的“以德制国”的号召，与95%以上的业主进行良好沟通与交流，并努力按照本地物业管理条例的规定，做好物业公司应该做好的每项工作，尽管这样，如果没有法律的保护，我们的物业管理工作仍然无法做到尽善尽美，让所有的业主满意，让物业管理工作顺畅。首先，没有法律的保护，连基本维护业主利益和物业公司赖以进行物业管理的依据--《城市居住区物业管理条例》都无法执行，又怎能进行物业管理。《条例》规定“居住区内水、电、气、暖等费用，供应单位应当按户计量收取”，我敢保证，西安市没有一家是这样收取的，不仅如此，各种价格的制定，也让物业公司无所适从，你这个小区只要有临街房屋，不管是做什么用，不管有几间是做商业用途，一律水费按营业用水水价、电按商业电价收取，而这种电价比正常居民用水、用电高出0.60元至0.20元以上，而物业公司又不能将所多付的费用摊入普通的业主头上。我记得，有一年万科物业的老总在西安高新区给西安市物业公司管理人员的讲课中，谈到业主委员会的优点时，举过一个例子，万科物业管理的一个小区，电费价格定的很高，可是物业管理人员也公关了，也请供电局的同志们卡拉 OK了，但是电价下不来，给业主们谈，不是万科物业多收，是供电局高收，这时，一个业主代表就说那咱们明天一起去趟供电局，结果，这个业主代表就去见了局长，局长呢，见老朋友来了，也很客气，问清了情况收费的部门打了个电话，电费就到了该收的价格，问题就解决了，大致就这么个过程。我们呢也体会到了业主委员会和物业管理公司不是矛盾的，可是，我就是想弄明白一点，这个电费该不该降，该降，那就不要找局长。不该降，找局长也没用，这个时候，如果有法可依的话，我们可以减少多少的工作量，而去做一些更具实质意义的工作，因为，如果

给没有这个业主代表和供电局长是老朋友，那么，这个电费是降不下来的，万科物业怎么办，继续高收费，业主们显然不会接受，降低收费，万科物业自己去贴，显然也不现实，怎么办？而我们很多的物业公司和他们所管理的小区恰恰正碰上了这个怎么办的问题。其次，没有法律保护，业主和物业管理公司的利益都无法得到保障，前两天，看报纸，有读者问他住的小区一度电收 0.65元高不高？那么高不高呢？现在报纸还没有答复。要我说：高了，可你知道，供电局到底有多少种电价呢？我想除了供电局电费组的人员以外， 其他工作人员可能是回答不上来的，更何况居住区内的业主。一个物业管理公司如果想在一个住宅小区多收些费用，会想出很多的方法，甚至可以根本不顾业主的利益而随心所欲，可以只收费不管理，多收费而少管理，而业主为了维护自己的利益，又能使出几种方法呢？很少。从新闻报道上看，这几年对物业管理的投拆，每年都在增加，并且都是物业管理公司有这样或那样的错误而遭到了指责，但在今年上半年我在《中央电视台》2台中国房产报道栏目中，看到了一则这样的新闻，西安杨凌开发区的一个小区的物业管理公司，一天在小区贴出一纸通知，大概内容就是：由于连年亏损，应收的各项物业费收不上来，致使公司无法运转，于某月某日起将撤出，不再对小区进行物业管理等。当记者采访这个物业公司经理时，经理说他们没法再干下去了。这条新闻以后的内容我没看，不知道是怎样一个结果，但我想你仅仅只撤出来，就太不应该了，也太不负责了，这亏损的数十万元钱如果是你自己的，那没办法，是你自愿，如果是国家的集体财产，你就应该想尽办法将应收的费用收上来，而不仅是撤出， 但我又能想来，他什么也不会去做，如果诉讼，那么这个小区可能 50%以上的业主将成为被告，二审终审，申请执行，整个完成诉讼，他除了要投入更多的人力物力外，可能最后拿不回来几个钱，这时，我就想，如果我们大家都能遵守法规，谁错处罚谁，谁的利益受到了侵害，法律就保护谁，那么物业公司与业主又怎会是一对矛盾体呢？再次，没有法律保护，物业管理的各种价格的制定也无法达到公正性，平等性。我记得2000年，我参加西安市物业办召开的物业管理工作现场会，其间参观了一个西安市比较有名的住宅小区，大家就请教这个小区的负责人是赚是亏，他表示，暖气亏，烧天然气供多少个小时暖气，每平方米只收几块钱，大家一算，肯定亏，怎么办， 这位负责人表示，以其它渠道补，比如做一些小工程等，我一想不对了，做工程的钱怎能去给物业补，《条例》规定只有一定量的商业用房的收入，才可弥补物业经费的不足，而且也违背了物业管理的“取之于用户，用之于用户，合理收费，微利经营”的精神，更何况，你这样明着亏，其他物业公司怎么办？把其他物业交给你们管理，你们还会明