经营服务行业2023年中报综述：业绩表现良好头部效应显著

目录核心点 1摘要 1营务物及公司绩健长头公司者强 1报况整业稳健长盈能分，央企跑 1业稳有，能力所升 1行降杆势，ROE延下态势 3应质下，资金复增长 4营况头物强者强市化拓重要长力 5在面增放头部企模层者强 5市外聚核市，务量升成来发趋势 6增服收增占比下，位积入降缩窄 7易其服：中介业亮，建资管务业发良好 9易介：入利润长著房资管理业表亮眼 9财情：收双双增毛率幅滑 9住交服类：新、手业增显著门及纪数稳中升 10房资管类：收占保上态，长赛我我占优 建务：城理控业保高增，业模向对转变 12财情：绩高速长毛率步升 12经情：拓发展健业模向对总变 12管务：绩幅下，务式得突破 13基设投类程控股 13财报况受募市场格调响入利润大下滑 13经营况收下，务模取新破 13商不产：嘉宝 14财报况因资损业务型业大下降 14经营况房产发务阶性苏不产管业瘦身 15资议看交介商央企景物及代服商 16险析 17图表目录图表1：22重物营收速滑 1图表2：22重物母净润速升 1图表3：22重物利率归净率上升 1图表4：22重物理费率续降 1图表5：2023年半础物收占提至58.7% 2图表6：2023年半大业毛率得修复 2图表7：10重央背景物总收速滑 2图表8：10重央背景物归净润速上升 2图表9：12重民企总收速滑 3图表10：12重民物企母利增上升 3图表2023上重点企ROE总持滑 3图表12：2023年半重点企益数比滑 3图表13：2023年半重点企资周率比持平 4图表14：2023年半重点企母利同上升 4图表15：重物应账款总收重续升 4图表16：2023年半重点企收款模速下降 4图表17：央企企收账占收例于营物企 5图表18：重物货资金复增长 5图表19：重物在面积速缓 5图表20：重物合比下至1.19 5图表21：头物合管理积层旧著 6图表22：代性企场外占在60%以上 7图表23：2023年半并购对及数持下滑 7图表24：业和业增值务入速持下滑 8图表25：每米主值服收降5.5% 8图表26：重交中商总收速升 9图表27：重交中商归净润幅升 9图表28：重交中商归净率幅升 9图表29：重交中商ROE长著 9图表30：住交服类业营收同大增长 10图表31：2023年半交易商GTV幅长 10图表32：二房业入及比化 图表33：新营收及占变化 图表34：门数和纪人量体中升 图表35：房资管类业营收及比上升势 图表36：2023年半公司母利同长31.3% 12图表37：2023年半公司利较年期升1.6% 12图表38：公新代费和拓建约积健增长 13图表39：金类户比大提升 13图表40：首控营收入增速 13图表41：首控归净利及速 13图表42：资融及产运业收及速 14图表43：资融及产运业业收结构 14图表44：光嘉营收入增（元） 14图表45：光嘉归净利及速亿） 14图表46：房产发务销面增大上升 15图表47：房产发务销金增大上升 15图表48：光嘉在规模续降 15图表49：公在项业态消基设和字楼主 15图表50：重公估表（9月5日） 16运营服务：物管及商管公司业绩稳健增长，头部公司强者恒强财报情况：整体业绩稳健增长，盈利能力分化，央国企领跑业绩稳中有进，盈利能力有所提升业绩稳健增长，盈利能力向好。2023221042.6亿元，9.5%202214.1100.2亿元，同比5.1%202242.720227.9%20239.3%，盈利能力整体有所好转。毛利率提升，降本增效成果显著。20232221.6%，较20220.6个百分点，上升的主要原因一方面疫情放开后成本大幅下降，另一方面受上半年上游房地产行20227.7%下降至202320232.8%3.4%。图表1：22家重点物企总营收增速下滑 图表2：22家重点物企归母净利润增速上升2,500.02,000.01,500.01,000.0

营业收入（亿元） 增速45.3%9.5%23.6%2020 2021 2022 45.3%9.5%23.6%

50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%

250.0200.0150.0100.0

归母净利润（亿元） 增48.3%5.1%-37.6%2020 2021 2022 5.1%-37.6%

0.60.50.40.30.20.10-0.1-0.2-0.3-0.4-0.5资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，图表3：22家重点物企毛利率与归母净利率均上升 图表4：22家重点物企管理费用率持续下降

毛利率 归母净利率24.6%24.6%25.0%21.0%21.6%12.1%12.1%12.4%9.6%6.3%2020 2021 2022 2023H1

9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

管理费用率8.3% 8.0%7.7% 6.7% 2020 2021 2022 2023H18.3% 8.0%7.7% 6.7% 资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，202255.8%58.7%创近些年新高。从毛利率来看，综合毛利率整体上升幅度较小是由于增值服务17.6%20.4%33.0%，20220.1、1.42.5个百分点。图表5：2023年上半年基础物管收入占比提升至58.7% 图表6：2023年上半年三大业务毛利率均得到修复

基础物管服务 非业主增值服务 业主增值服务 其他18.8%21.2%22.1%21.0%9.7%12.0%18.8%21.2%22.1%21.0%9.7%12.0%10.9%10.7%17.1%14.5%11.2%9.6%58.7%54.3%55.8%52.3%

基础物管服务 非业主增值服务 社区增值服务40.0% 40.2%35.7%35.7%33.0%30.9%29.4% 22.0%19.7% 19.8%17.7%20.6%17.6% 2020 2021 2022 2023H1资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，分不同企业性质来看，央国企背景的物企业绩增长稳定，归母净利润增速有所提升。202322家10575.7202211.353.719.2%202211.4个百分点。归母净利润率由2022年的7.9%上升至2023年中期的9.3%，上升了1.4个百分点，归母净利率基本保持稳定。20232212家467.01.2%202217.2个百分点；实现归母净利润46.67.5%202220224.4%2023年中期10.0%5.6个百分点，和央国企整体利润率基本持平。图表7：10家重点央国企背景的物企总营收增速下滑 图表8：10家重点央国企背景的物企归母净利润增速上升1200.01000.0

央国企背景物企营收（亿元） 增速31.4%1056.728.7%821.3624.931.4%1056.728.7%821.3624.917.4%575.7

5.0%0.0%

90.080.070.060.050.040.030.020.010.00.0

54.40.0%54.40.0%7.8%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，行业深度报告图表9：12家重点民营物企总营收增速下滑 图表10：12家重点民营物企归母净利润增速上升民营物企营收（亿元） 增速140.0

63.2%

931.7

70.0%786.8482.1786.8482.1467.018.4%1.2%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%

120.080.041.280.041.2-66.2%0.0%80.060.040.020.00.0 -2020 2021 2022 2023H1

2020 2021 2022 2023H1资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，行业降杠杆趋势下，ROE延续下滑态势降杠杆趋势下权益乘数下滑，带动ROE延续下滑态势。202322ROE20226.6%6.5%ROE的三个指标（归母净利率*总资产周转率*权益乘数）20221.942023年中期的1.85202220229.6%202310.0%。分不同企业性质来看，央国企背景物管公司与民营物企ROE出现分化。2023年上半年22家重点物企中的10ROE20228.9%20237.6%12家民ROE20225.2%20235.6%，均由权益乘数的变动所致。其中央国企背景的2.441.66图表11：2023年上半年重点物企ROE总体持续下滑图表12：2023年上半年重点物企权益乘数同比下滑总体ROE 央国企背景物企ROE 民营物企ROE18.0%16.2%15.9%14.1%13.8%14.8%14.0%13.4%16.2%15.9%14.1%13.8%14.8%14.0%13.4% 8.9% 4.7%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%2020 2021 2022 2023H1公公告 公公告行业深度报告图表13：2023年上半年重点物企总资产周转率同比持平 图表14：2023年上半年重点物企归母净利率同比上升0.90

民营物企资产周转率 央国企背景物企资产周转率 民营物企资产周转率0.78

16.6% 16.6% 15.5%12.1%12.4% 10.9% 9.4% 8.7% 9.3%7.9%6.3%4.4%0.80 0.73

16.0%0.700.600.50

0.690.61 0.630.53 0.55

0.700.62

0.41

14.0%12.0%10.0%0.40 0.35 0.300.300.200.100.002020 2021 2022 2023H1

8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%

2020 2021 2022 2023H1公公告 公公告应收质量下降，货币资金恢复正增长应收账款占收入比重提升，资金回收效率有待提升。202322家重点物管及商管公司的应收账款679.214.2%202232.114.2%。应收账款占收202262.5%202365.1%，物企资金回收效率持续降低，我们认为其中的原因主要包括：1.房地产行业进入存量市场，新开发规模减少的同时，由于房企流动性风险频发，物业公司业务中与开发商销售高度相关的前介与案场业务大幅下滑，开发商未售空置房带来的物业费欠费2020 2021 2022 2022H1 图表15：重点物企应收账款占总营收比重持续上升 图表16：2023年上半年重点物企应收账款规模增速下降2020 2021 2022 2022H1 70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%

2020 2021 2022 2022H1 2023H1

65.1%62.5%65.1%62.5%29.4%24.8%20.0%

应收账款（亿元） 应收账款同比（右轴78.4%46.3%14.2%46.3%14.2%

0.90.80.70.60.50.40.30.20.10公公告 公公告分不同企业性质来看，央国企在应收账款上压力显著小于民营企业。202322家重点物管及商管1047.8%2.4家民营物5.4行业深度报告图表17：央国企物企应收账款占营收比例低于民营物企 图表18：重点物企货币资金恢复正增长

央国企背景物企应收账款/总营收 民营物企应收账款/总营收

货币资金（剔除万物云） 货币资金（包含万物云）87.1%81.3%44.8%47.2%38.5%87.1%81.3%44.8%47.2%38.5%31.2%24.4%19.9%14.1%16.7%25%19.4%2.5%2.5%-5.8%-4.0-5.56.9%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%

2020 2021 2022

2022H1 2023H1

15%10%5%0%-5%-10%公公告 公公告202322889.719.4%2022202328.12123.421766.36.9%。从经营现金流净额/净利润的-0.3和1.2经营情况：头部物企强者恒强，市场化外拓成重要增长动力（1）在管面积增速放缓，头部物企规模断层强者恒强在管面积与合约面积增速均出现下滑。除去不披露在管面积与合约面积的新大正，202321家重61.811.2%202148.7%37.5个百分点；19家物企合约面积共计75.36.5%；19家公司的合约覆盖倍数（合约面积/在管面积）20221.420231.37。图表19：重点物企在管面积增速放缓 图表20：重点物企合管比下降至1.197000.06000.05000.0

在管面积（百万方） 同比增速5853.748.7%4640.737.5%

8000.07000.06000.05000.0

合约面积（百万方） 同比增速 合管比

7323.07528.51.817323.07528.51.811.67 6501.41.591.401.374598.23650.039.0%41.4%26.0%12.6%6.5%180.0%160.0%140.0%120.0%

2323.8

34.3%3120.2

26.1%

11.2%10.0%0.0%

4000.03000.02000.01000.00.0

100.0%80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%2019 2020 2021 2022 2023H1

2019 2020 2021 2022 2023H1资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，行业深度报告梯队分化显著，规模断层仍在，强者恒强。中海物业、华润万象、招商积余、绿城服务等头部物企的在管3-420-30%10-20%16.5亿7亿方以上；2亿方以上。整体格局固化依然明显，各个梯队的合约面积规模延续断层式分化，头部企业领先优势还在不断扩大。图表21：头部物企合约管理面积断层依旧显著0

842.4840.0842.4840.0793.8762.1396.0366.1362.3322.8282.5278.1144.594.594.077.574.273.348.029.8

合约面积（百万方）资料来源：公司公告，（2）市场外拓聚焦核心城市，服务质量提升已成未来发展趋势外拓占比普遍超6成，核心城市区域深耕。5家头部物管及商管公司中，除中60%。头部央国企物企近年来重视自身的市场化外拓能力建设，多培育专业化团队负责市场化外拓工作。在未来母公司交付面积受影响、内生增长承压的情况下，市场化外拓能力成为各家物企安身立命的根本。布局城市来看，多数物管及商管公司聚集和深耕京沪杭州、大湾区等核心一二线城市。行业深度报告图表22：代表性物企市场外拓占比多在60%以上 图表23：2023年上半年并购总对价及宗数均持续下滑市场外拓面积（百万方） 市场外拓面积占比

400350

收并购总对价（亿元） 收并购宗数（右轴）

362.510070362.51007043106.175.030.21823.277100

0%

500

2019 2020

2021

8060402002022 2023H1资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，据中指研究院统计，20231823.22022部环境影响下，头部物企对收并购的态度也逐渐谨慎，上半年头部物企没有参与收并购。面对市场的变化，更多物企认识到单纯的收并购已不是提高市场竞争力的最佳方式。相反，通过优化经营和提高服务质量来提高客户满意度和忠诚度，才是帮助企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，并实现业务持续增长的最佳方式。（3）增值服务收入增速及占比均下降，单位面积收入降幅缩窄收入增速及占比均下降，每平米业主增值服务增速所有修复。2023年上半年增值服务收入增速持续下降，93.67104.27.6%1.69.6%0.210.7%。2023年上半年重点物企实1.5元/平方米/20.3%，增速较去年有所修复。2023年上半年上市物管及商管1823.22022部环境影响下，头部物企对收并购的态度也逐渐谨慎，上半年头部物企没有参与收并购。面对市场的变化，更多物企认识到单纯的收并购已不是提高市场竞争力的最佳方式。相反，通过优化经营和提高服务质量来提高客户满意度和忠诚度，才是帮助企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，并实现业务持续增长的最佳方式。图表24：业主和非业主增值服务收入增速均持续下滑 图表25：每平米业主增值服务收入下降5.5%25020015010050

非业主增值服务营业收入（亿元） 社区增值服务营业收入（亿元）值服务增速 社区增值服务增80.6%

13.7%7.6%13.7%7.6%-4.1%-11.4%9%23.60%40%20%0%

6.005.004.003.002.001.00

每平米社区增值服务（元/平/年） yoy

4.703.57-16.7%4.703.57-16.7%-20.3%-24.0%1.515.64-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%02020

2021

2022

2023H1

-20%

0.00

2020 2021 2022 2023H1

-30.0%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，交易中介商：收入及利润增长显著，房屋资产管理类业务表现亮眼财报情况：营收利润双双高增，毛利率小幅下滑交易中介商营收及归母净利润均实现大幅增长。2023年上半年贝壳、我爱我家和世联行合计实现营业收入479.639.2%202261.9202340.4242.1%2022年同期的-24.9263.1%40.6亿元所致。图表26：重点交易中介商总营收增速上升 图表27：重点交易中介商归母净利润大幅上升营收总和（亿元） 增速（%，右轴）

归母净利润（亿元） 增速（%，右轴）1200.01000.0800.0600.0400.0

39.2%

50%-22.7%13.9%-22.7%13.9%30%20%10%0%

50.040.030.020.010.00.0

300%242.1%20202021242.1%202020212023H1-146.8%200%150%100%50%0%-50%0.0

2020

2021

2022

2023H1

-10%-10.0-20%-20.0-30%-30.0

-100%-150%-200%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，20232022年同期的-2.7%20238.4%，主要系贝壳上半年归母净利率由去年同期的-9.4%大幅提升10.2%202318.0%20221.9%。图表28：重点交易中介商归母净利率大幅上升 图表29：重点交易中介商ROE增长显著

19.2%19.9%18.0%19.2%19.9%18.0%

归母净利率（%） 毛利率

6.0%

ROE（%）

3.7%3.7%-1.5%-2.7%

5.0% 4.7% 3.9%20203.9%20202021-1.8%20222023H1 -2.5% 3.0%2.0%

1.0%0.0%-1.0%-2.0%-3.0%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，盈利能力提高带动ROE2023ROE2022年-2.5%20234.7%（归母净利率*总资产周转率*权益乘数202220220.5%20230.3%20221.792023年中期的1.81。住房交易服务类业务：新房、二手房业务增长显著，门店及经纪人数量稳中有升2023年上半年贝壳的住房交327.02022242.634.8%20224.82023半年的收入规模分别为29.8亿元和13.5亿元，占比也分别从2022年的41.1%和66.7%上升至47.6%和69.8%.2023175.220222023年16.331.7%。图表30：住房交易服务类业务营业收入同比大幅增长 图表31：2023年上半年交易中介商GTV大幅增长贝壳（亿元） 世联行（亿元） 我爱我家（亿元）贝壳占比（%，右轴） 世联行占比（%，右轴） 我爱我家占比（%，右轴

450

贝壳（百亿元） 我爱我家（百亿元）贝壳增速（%，右轴） 我爱我家增速（%，右轴）140%9000

2019 2020 2021 2022

120%97.5%97.2%97.1%97.5%97.2%97.1%87.0%72.7%68.0%73.3%66.7%82.2%69.8%47.6%41.1%64.5%71.1%58.2%80%60%40%20%0%

500

2019 2020 2021 2022

120%115.0%84.5%115.0%84.5%64.5%43.0%31.7%10.1%7.5%-7.0%-32.3%-39.5%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，2023上半年贝壳2023156171202323.56.437.5%，新房业10.1%。纵向来看，代表公司历年来的新房、二手房业务收入占比虽有波动，但总体较为稳定。行业深度报告图表32：二手房营业收入及占比变化 图表33：新房营业收入及占比变化贝壳（亿元）我爱我家（亿元）贝壳占比（%，右轴）我爱我家占比（%，右轴）350.0 60.0%300.0250.0200.0150.0100.050.0

50.0%54.7%43.4%54.7%43.4%39.6%39.8%37.5%0.0%15.0%30.0%20.0%10.0%0.0

2020 2021 2022

0.0%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，注：因披露口径调整，我爱我家2021二手房业务数据缺失门店及经纪人数量分化明显，持续聚焦核心城市。在门店数量及经纪人数量方面，贝壳与我爱我家出现明202320224.1万家上4.320226.1%39.443.610.6%，业务2023量为0.3万家，较去年末下降19%，经纪人数量也下降至3万人，主要系公司持续聚焦核心城市并进一步精简非核心城市运营效率较低的加盟业务所致。图表34：门店数量和经纪人数量总体稳中有升 图表35：房屋资产管理类业务营业收入及占比呈上升趋势贝壳门店数量（万家） 我爱我家门店数量（万家）贝壳经纪人数量（万人，右轴） 我爱我家经纪人数量（万人，右轴）6 60

60.0

贝壳（亿元） 我爱我家（亿元） 世联行（亿元）贝壳占比（%，右轴） 我爱我家占比（%，右轴）世联行占比（%，右轴

60.0%48.4%45.2%33.3%30.1%48.4%45.2%33.3%30.1%26.7%17.1%4.7%2.8%7.6%2.6%27.3%24.4%

50.0

50.0%4

40.0

40.0%3

30.0

30.0%2 1

20.010.0

20.0%10.0%02020 2021 2022 2023H1

0 0.0

2020 2021 2022 2023H1

0.0%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，注：采用了直营和加盟合计的统计口径（3）房屋资产管理类业务：收入占比保持上升态势，长租赛道我爱我家占优上半30.3217.3%20224.7%7.6%。世联行近些年来房屋资产管理业务收入持续下降，20235.812.7%2023年上半年28.31.0%3.245.2%，主要系公司采用新的租行业深度报告赁准则使部分房源的收益确认至“资产处置收益”科目之中所致。我爱我家在长租公寓表现较好。截至2023年上半年我爱我家通过统一品牌“相寓”业务，覆盖北京、杭州、上海、苏州等15座城市，在管房源26.2万套，较去年底增长3.1%；平均出租周期9.5天，平均出租率96.5%，报告期内租金交易额79亿元，营业收入28.2亿元，各项指标均位居行业头部。此外，2023年上半年贝壳也在1294.5%9,6612.2代建服务商：绿城管理控股业绩保持高速增长，业务模式向总对总转变（1）财报情况：业绩保持高速增长，毛利率稳步提升202315.523.1%4.7202231.3%。归母净利润增速大于营收增速的原因在于：1.620221.8个百分20223.92022年全年压降5.2个百分点。图表36：2023年上半年公司归母净利润同比增长31.3%图表37：2023年上半年公司毛利率较去年同期提升1.6%3000.0

营收总和（百万元） 归母净利润（百万元）营收增速（%，右轴） 归母净利润增速（%，右轴

70%

60%

归母净利率 毛利率 商业代建毛利率

2500.02000.0

60%59.9%31.3%59.9%31.3%23.7%23.1%18.4%31.7%

50%40%

1500.01000.0

40%30%20%

30%20%

500.0

10%

10%0.0

0%2020 2021 2022 2023H1

0%2020 2021 2022 2023H1资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，（2）经营情况：新拓业务发展稳健，业务模式向总对总转变202330.6%，173020.4%1.151.226.3%，为公司未来业绩释放提供了有力保障。从结构来看，上半年新拓项目中金融机构的资方代建占比由去年的10.3%20.9%94.5%23.057.5%66.2%44.8%。积极参与不良资产风险化解，业务模式向总对总转变。公司今年以来陆续新签包括中国华融、中国信达、AMC月份与长城资产及其子公司长城国富置业签署战略合作协议。在保交楼工作的持续推动下，公司业务模式向总对总合作转变，将为资方代建行业深度报告业务进一步打开空间，推动订单整体的持续增长。图表38：公司新拓代建费和新拓代建合约面积稳健增长 图表39：金融类客户占比大幅提升1009080706050

新拓代建费（亿元） 新拓代建合约面积（万方）新拓代建费增速（%，右轴） 新拓代建合约面积增速（%，右轴

40%35%30%25%

国有企业 金融类客户 私营企业 政府9.55%24.8%44.8%20.9%20%302015%1002020 2021

2022 2023H1

10%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，2.3资管服务商：业绩大幅下滑，业务模式取得新突破基础设施投资类：首程控股财报情况：受公募REITs市场价格回调影响收入和利润均大幅下滑受公募市场价格回调影响收入和利润均大幅下滑。20233.5亿港62.6%；20233.049.7%。毛利方面，2023年上半年42.128.7%2023年上半市场价格回调而产生的未变现亏损。图表40：首程控股营业收入及增速 图表41：首程控股归母净利润及增速营业收入（亿港币） 增速（%，右轴）1878%69%78%69%-63%34141210864202020 2021 2022 2023H1

100%1280%1060%40% 820%60%-20% 4-40%2-60%-80% 0

归母净利润（亿港币） （%，右轴）66.3%48.7%-15.8%-49.7%2020 2021 2022 66.3%48.7%-15.8%-49.7%

80.0%60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，经营情况：收入下行，业务模式取得新突破收入有所下降，资产融通业务模式取得重大突破。资产融通业务收入来源主要包括基金管理服务收入、投（REITs一级投资收入20230.5行业深度报告92%2023EIs产品“国君（BOT模式停车场外（BOT模式收入（20232.96%。图表42：资产融通及资产运营业务收入及增速 图表43：资产融通及资产运营业务业务收入结构资产融通（亿港币） 资产运营（亿港币）资产融通增速(%，右轴）) 资产运营增速（%，右轴163%129%82%163%129%82%18%29%6%-92-8%10864202020 2021 2022 2023H1

200%150%100%50%0%-50%-100%-150%

资产融通 资产运营16%30%47%64%84%36%53%16%30%47%64%84%36%53%70%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，商业不动产类：光大嘉宝财报情况：因投资亏损与业务转型致业绩大幅下降202311.863.2%；实现归母净利润-3.4721.1%，收入与归母净利润均出现大幅下滑。归母净利润下滑的主要原因：1.4.0住宅开发板块业务已多年未有新增项目，可结转资源日渐减少。图表44：光大嘉宝营业收入及增速（亿元） 图表45：光大嘉宝归母净利润及增速（亿元）营业收入（亿元） 增速（%，右轴）36%1%4%36%1%4%-63%-18%50

60% 1040% 8

95%

归母净利润（亿元） 增速（%，右轴）-11%

200%100%0%20% 6400% 430-20% 20 0

-53%

-84%

-100%-200%-300%-400%-40%10 -60%-2

2019 2020 2021 2022 2023H1

-500%-600%02019 2020

2021

2022

-80%-4

-721%-700%-800%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，经营情况：房地产开发业务阶段性复苏，不动产资管业务瘦身公司房地产开发业务主要集中于上海及周边地区，2023年上半年上海房地产市场回暖，特别是一季度随前期积压需求集中释放迎来阶段性反弹，在去年同期低基数的影响下实现较大增长。20230.3187.8%0.6亿元，同比增71.6%。报告期内公司无房地产储备，随着公司存量土地项目的去化，公司房地产开发业务将逐步退出。图表46：房地产开发业务销售面积增速大幅上升 图表47：房地产开发业务销售金额增速大幅上升销售面积（万平方米） 增速（%，右轴）14188%98%188%98%16%-6%-94%10864202019 2020 2021 2022

250% 45200% 40150% 35100% 302550%200% 15-50% 10-100% 5-150% 0

销售金额（亿元） 增速（%，右轴）72%27%-8%-9%-96%2019 2020 2021 2022 72%27%-8%-9%-96%

100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%-120%资料来源：公司公告， 资料来源：公司公告，管理规模下降，业态以消费基础设施和写字楼为主。截至2023年上半年,光大安石平台在管项目34个，在424.6202346.3%28.2%