商业建筑停车场专题研究 20131121

商业建筑停车场专题研究PCIM派顿投资管理咨询出品201311致：河北秀兰房地产集团有限公司导语：在城市交通系统中，停车场系统一直是被政府以及各界人士关注多而行动少的问题。随着城市不断地发展，越来越多的大中型城市面临着停车难的问题。其直接原因表现在停车泊位与需求在总量和分布上双重失衡，停车供给能力的增长赶不上需求的增长。这种表现在商业产业中尤为明显。当然，一个成熟的购物中心、写字楼、餐饮广场、商场百货、城市综合体，除了必要的区位要求，一个设计合理、泊位充足、拥有良好管理的停车场将为商业中心带来更多的人流以及商机。商业建筑停车模式分类国内外停车场常用模式停车位设计核心要点舒适度与个性化打造上海代表性停车模式案例商业物业停车场研究思考一、商业建筑停车模式分类商业建筑中常见停车位分类：平面停车模式地下停车模式停车塔停车模式楼上停车模式混合停车模式平面停车模式设计优势：对使用者而言，具有很高的便利度。设计劣势：土地占有面积较大，利用效率低，不适用于大型城市综合体项目。平面停车模式即地表停车，是商业地产发展初期的主要形式，但随着个人汽车拥有量的不断增长，市场土地稀缺性凸显，已经不能满足中大型商业建筑使用要求。地下停车模式地下停车位是目前大型城市综合体常见形式，消费者通过商业停车道直达地下车库后，乘坐直达电梯至商场等消费性空间。设计优势：土地利用效率高，适用于城市综合体项目。设计劣势：对车流引导系统设计提出一定要求，客户需要一定时间的培养。楼上停车模式将停车场设置在中间楼层或楼层顶部，实现客户分流，并有效提升高楼层商业价值。设计优势：与商业的衔接度较高，人流引导较为容易，带动高楼层商业价值提升。设计劣势：空间利用价值低，成本回报周期长。停车塔停车模式停车塔停车模式分为建筑式、机械式两种；国外的大都市已经普遍使用，国内被采用的还不多；停车塔模式对于动线设计要求较高，但能为商业建筑提供十分充足的停车位。设计优势：提供十分充足的停车空间，适用于超大型城市综合体项目。设计劣势：停车费用过高，停车楼整体投资周期相对较长、收益较小。

优势劣势项目匹配程度平面停车模式对使用者而言，便利度较高。土地占有面积较大，利用效率低，不适用于大型城市综合体项目。低地下停车模式土地利用效率高，适用于城市综合体项目。对车流引导系统设计提出一定要求，客户需要一定时间的培养。高楼上停车模式与商业的衔接度较高，人流引导较为容易，带动高楼层商业价值提升。空间利用价值低，成本回报周期长。中停车塔停车模式提供十分充足的停车空间，适用于超大型城市综合体项目。停车费用过高，停车楼整体投资周期相对较长、收益较小。低混合停车模式多样化的停车形式受到使用者欢迎。

依赖最便捷停车方式，停车引导效果欠缺。中各类停车模式优劣势对比二、国内外停车场常用模式由于各个国家的情况不同，包括经济发展水平、土地资源状况、城市的人口密度等都有很大的差别，城市停车发展的模式也不同。国外发达国家：地下或立体停车模式在商业建筑停车模式中占据主流日本高崎停车场Consolidated出租车停车场在日本东京，由于地皮十分紧缺和昂贵，像百货店、写字楼、饭店以及其他一些休闲娱乐等大型公共设施，一般都不设地面停车场，而是将停车场建在地下或者建造成外表像大楼那样的立体停车场。有些大型公共设施的地下停车场可以停放上千辆轿车。而立体停车场占地面积不大，停放的车辆却不少，有些大型立体停车场可以容纳上百辆轿车，有效解决了大型商业项目停车问题。国内以上海北京为代表的一线城市，私人汽车拥有量较高，早期以地表停车为代表的停车场设计，已经完全不能满足现代商业需求，甚至成为严重影响了商业项目发展的一大瓶颈。在新建项目中地下停车、屋顶停车、建筑中部停车等形式成为主流。国内城市：城市化进程阶段下，商业建筑停车地上地下多样化形式并存北京金源时代购物中心占地18.2公顷，建筑面积为68万平方米，有大型室内停车楼，车位6800个，开车可达各个商业楼层。北京三里屯SOHO，整个项目总占地约5.1245万平米，规划总建筑面积地上约为31.57万平米，地下约为15万平米，设有地下车位2000个。三、停车位设计核心要点研究表明，停车难易对营业额的影响超过30%，停车场设计对于商业经营的重要性可见一斑。从便利度来看，宜在商场周边布置大量的地面停车场位，距离不宜过远；在实际操作中，由于地面停车通常需要占用大量空间，地下室停车位方式已经成为主流；停车场与商业空间需要合理有效衔接，尽量减少消费者路程时间的花费；停车口与商业口的关系的处理，可有效带动冷门商铺人流热度；正确设置商场的货物运输及的士停靠点的停车用地，并进行有效的人车分流体系，以免对消费者产生负面影响。商业购物中心停车场位置与店铺关系商业购物中心停车场的建造标准不同城市不同区域的车位比规定都是不一样的。一般大城市要求的车位比比较高，小城市要低一些。一般来说，停放一辆车的空间，加上所保留的通道空间，至少为15平方米。物业形态停车位配比（每100平方米）商业购物中心1个写字楼0.5个娱乐性质建筑1.5～2个餐饮2.5个商业购物中心停车场使用频次排序正常情况下，工作时间，对写字楼的停车位数量要求较高,酒店商场次之。而节假日时间以及下班时间对酒店以及商场的停车位需求较高，尤以酒店突出。在调查车位使用频次时，可以选择用停车吸引率的方法。停车吸引率的方法是通过实际调查的某性质用地停车高峰小时停车数比上该建筑的建筑面积得到，根据调查，数据如下建筑类别车位指标单位汽车泊位数/个住宅车位/户0.65写字楼车位/100㎡建筑面积1.15大型商场车位/100㎡营业面积4.5餐饮设施车位/100㎡营业面积4.86商业购物中心停车场的设计与收费停车场的收费方式一般有两种，一种是闸口收费，一种是中央收费。闸口收费是指驾车人直接将车开至停车场出口处，依顺序直接向停车场管理运营商交纳停车费的方式。停车场的中央收费是近几年才在国内逐级为百姓接受的收费方式，它是指在停车场的几个显眼地方(或是该建筑物的一些显见位置)设立独立的停车场收费处，车主离场前先到收费处进行停车缴费然后直接离场的停车管理模式。两种停车收费优劣对比对比项目闸口收费中央收费出入一辆车的时间比较需20—30秒/辆大约6--10秒/辆客户接受程度传统收费方式，已被广泛接受国外已采用多年，国内近几年的商业物业普遍选择管理成本较低成本较高管理难点遇收费纠纷容易造成拥堵在客户离场前已交费，拥堵的可能性大大降低土建配合情况需闸口前设收费处，要求高只需管线预留到位，对出口处要求空间较小四、舒适度与个性化打造舒适度及个性化缺乏标识系统不够简洁清晰动线设计不够完善停车位设计无新意空间小，停车技术难度大南京虹悦城负二层及部分负一层规划了近9万平米的停车场，可满足将近2400辆机动车同时停靠。绿色的地面，车位宽敞，还专门标识了人行过道，很人性化。点评及借鉴意义：其内装设计由日本著名设计事务所竹中工务店完成，注重人流、车流动线的内外沟通，循环流畅，最大限度避免商业盲区和死角。地下停车场的色彩区域划分，有效划分辅助管理不同客户群，同时各色彩区域能快速找到就近电梯。上海K11购物艺术中心上海最有文艺气息的一个停车库，每一层的颜色都不同。车库宽敞，停车技术要求低。6楼到9楼是停车场，下面是商场。点评及借鉴意义：每一层都是不一样的颜色，让使用者在停车过程中感到趣味性。停车的空间较大，停车操作十分简单，对使用者具有极强的舒适度。标识功能完善，能够有效引导车流、人流导入、导出。四、上海代表性停车模式案例上海K11购物艺术中心项目简介：上海K11购物艺术中心坐落于淮海路的黄金地带，地下三层至地上六层，面积约40000平米，周围配套设施成熟。通过凸显“艺术·人文·自然”三大核心元素，在购物环境中打造艺术欣赏、人文体验、自然绿化体验。交通配套：项目位于淮海路核心商圈，直临淮海路车流主干道，交通四通八达。停车位设计