房地产估价报告终结版

房地产估价报告二00八年二月二十六号房地产估价报告 3 4估价的假设和限制条件 5 6 6 6 6 9五、估价时点 9 9七、估价依据： 9 9 十一、估价作业日期： 十二、估价报告应用的有效期： 房地产估价技术报告 一、估价对象个别因素分析 二、估价对象区位因素分析 三、市场背景分析 五、估价方法选用 六、估价测算过程 七、估价结果确定 八、评估说明 房地产估价报告北京必胜客比萨饼有限公司：承蒙贵单位委托，我们对位于郑州市金水区花园路郑州国贸中心项目的两层商业部分房地产进行了市场价值评估，所评估的房产总建面积为准)。估价目的：为委托方了解该房地产的市场价值提供参考依据。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币7050.4万元房地产估价报告1、本公司在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与当事人没有个人利害关系或偏见。价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，但仅限于对担对评估对象的建筑结构、质量等进行调查的责任和其他被遮盖、未王静雯、王德美。方提供，甲方对资料的真实性负责。因资料失实造成评估的，估价人员不承担相应的责任。请通知本公司进行更正，否则报告误差部分无效。8、建议有关部门考虑相关风险和未来国家政策对行业的影响。9、本报告仅提供给委托方为此次评估目的使用，未经估价人员同意不得做其它用途。房地产估价报告一、本估价报告结论基于以下假设：人拥有估价对象的全部产权为估价前提。2、根据委托方所提供资料确定的房屋的合法用途来评估估价对象的市场价值。理的时间让买卖双方来议价。4、议价期间房地产市场基本保持稳定。5、估价对象在估价时点后能够正常合理的使用和转让。6、不考虑特殊性质买家的附加叫价。二、估价报告使用的限制条件：1、估价结论为满足全部假设与限制条件下的市场价值。2、本估价报告结论未考虑国家宏观经济政策发生重大变化及遇有自然力和其他不可抗力的影响，亦未考虑特殊交易方式对估价结论的影响。3、本估价报告是按照既定目的提供给委托方使用，若改变估价目的及使用条件，则需重新估价。4、本估价报告的有效期限自估价作业完成起一年内有效。房地产估价报告一、委托方：北京必胜客比萨饼有限公司二、估价方：河南中原房地产顾问有限公司估价对象坐落于郑州国贸中心配套商业用房东南角，临花园路和室内商业步行街主出入口。郑州国贸中心位于承东启西的总部大道农业路和贯通南北的形象大道花园路交汇处，更融合了郑州交汇中心、城市金融中心、河南行政中心、商业中心、商务办公中心、文化教育米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。估价对象所处在的街区购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交融等十大商业国贸商业有限公司负责商业运营管理、第一太平戴维斯的物业管理。商业配套设施所提供的服务延伸、人气、地理因素、先进的规划、运房地产估价报告有丹尼斯花园路店和融元店、关虎屯商业步行街、融元广场、正道花园商厦、紫荆山百货大楼、正道中环百货、纬四路服装市场、易初莲花、家世界、世纪联华等组成了一个强大的购物商圈，建行、农行、工行的省分行，人行、交行、光大、兴业、中信银行等销商，是一个金融、商务的聚集地。河南博物中州国际饭店都近在咫尺，周边咖啡馆、酒吧、歌房、茶楼、洗浴中心齐全，河南省科技馆、河南省农科院，各种教育配套及其他公共配套设施都较齐全。道路通达，商业氛围浓厚，随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店交工营业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必会带动花园路因此该评估对象所处在此地段有较好/农业路商圈商业的快速发展，因此该评估对象所处在此地段有较好的商业发展前景和升值潜力。农路业农路经五路路估价对象为郑州市金水区花园路郑州国贸中心地上一、二层的部分商业房地产。房产面积以房管局最终测量面积为准)，设计用途为商业服务。评估对象所在建筑物为一栋29层框剪结构建筑物，三层以上为甲级写字讯设施各种配套齐全。估价对象产权所有人现仍为河南新田置业有限公司(该楼盘的开房地产估价报告号，土地使用权人为河南新田置业有限公司，坐落于郑州市金水区花园路与农业路交汇处，用途性质为混合住宅，使用权类型为出让，土六、价值定义：本次评估采用公开市场价值标准5、估价人员所搜集掌握的相关资料。本次估价遵守独立、客观、公正原则，合法原则，谨慎原则及最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则等技术性原则。要求估价人员有完全独立性，与估价对象及相关当事人没有利害（二）合法原则应以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家法律、法规和当地政府的有关规定，其权益才能受法律保房地产估价报告（三）谨慎原则在面临不确定因素的情况下做出判断时，应保持必要的谨慎，充分估计估价对象未来可能发生的风险和损失，不高估也不低估房地产的市场价值。（四）最高最佳使用原则应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。在合法使用前提下，房地产只有在最高最佳使用状态下才能发挥最大效用。最高最佳使用能使估价对象产生最高价值的使用方式。（五）估价时点原则估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。同一供求范围内，在用途、规模、档次、建筑结构等方面类似的房地产之间具有相互影响作用，其价格会相互牵掣而趋于一致。根据估价目的及估价对象的状况，可分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假次估价对象为商业用途房地产，存在较稳定的潜在收益，且市场上类似商业房产交易实例和租赁实例都较多，所以宜采用市场比较法和收益还原法两种方法进行评估，根据两种方法计算结果的简单算术平均房地产估价报告数最终确定估价对象在估价时点的市场价值。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益还原法是运用某种适当的资本化率，将预期的估价对象房地估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方在认真分析所掌握资料与影响估价对象价值诸因素的基础上，最后确定估价对象在估价时点的房地产市场总价值为人民币7050.4万元，大写：人民币柒仟零伍拾万肆仟元整。本估价报告应用有效期一年，自报告出具之日算起。房地产估价报告估价对象为郑州市金水区花园路郑州国贸中心地上一、二层的部为商业服务。评估对象所在建筑物为一栋29层框剪2、房地产权益状况估价对象产权所有人现仍为河南新田置业有限公司(该楼盘的开号，土地使用权人为河南新田置业有限公司，坐落于郑州市金水区花园路与农业路交汇处，用途性质为混合住宅，使用权类型为出让，土估价对象坐落于郑州国贸中心配套商业用房东南角，临花园路和室内商业步行街主出入口。郑州国贸中心位于承东启西的总部大道农业路和贯通南北的形象大道花园路交汇处，更融合了郑州交汇中心、城市金融中心、河南行政中心、商业中心、商务办公中心、文化教育房地产估价报告米超大规模、高辐射性区域优势、高素质消费群体，融合街区、酒店式公寓及甲级写字楼多种业态成就郑州史无前例的全业态复合地标。估价对象所处在的街区购物、娱乐、休闲、餐饮、旅游、文化、康体、情感交融等十大商业国贸商业有限公司负责商业运营管理、第一太平戴维斯的物业管理。商业配套设施所提供的服务延伸、人气、地理因素、先进的规划、运有丹尼斯花园路店和融元店、关虎屯商业步行街、融元广场、正道花园商厦、紫荆山百货大楼、正道中环百货、纬四路服装市场、易初莲花、家世界、世纪联华等组成了一个强大的购物商圈，云集建行、农行、工行的省分行，人行、交行、光大、兴业、中信银行等销商，是一个金融、商务的聚集地。河南博物院、郑中州国际饭店都近在咫尺，周边咖啡馆、酒吧、歌房、茶楼、洗浴中心齐全，河南省科技馆、河南省农科院，各种教育配套及其他公共配套设施都较齐全。该估价对象所处地段道路通达，附近有长途汽车客运北站及有9房地产估价报告道路通达，商业氛围浓厚，随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店交工开业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必会带动花园路/农业路商圈商业的快速发展，因此该评估对象所处在此地段有较好的商业发展前景和升值潜力。代文化孕育了郑州浓厚的商业气息。从目前和未来几年发展趋势来看，郑州市有六大代表性的商圈：①二七商圈，是郑州市的核心商业中心区，代表性商业项目有大商新玛特金博大店、丹尼斯百货人民路店、元旦百盛购物中心、大上海城、正弘名品店、北京华联、亚细亚商场、郑州百货大楼、郑州华联商厦、商城大厦、天然商厦、郑州友谊国际广场、百年德化、光彩市场、沃尔玛郑州旗舰店、丹尼斯百货二七路旗舰店等。②火车站商圈，专业的批发市场，代钱塘衣城、郑州国际小商品城、苑陵商场、大同路箱包城、新世纪箱包城、通讯器材大世界、金智万博商城、郑州箱包城等房地产估价报告商贸城、泰隆大厦、天龙大厦、丹尼斯嵩山路店、苏宁电器、五星电沙岗商圈并称郑州市三大传统商圈，代表性商业项目有紫荆山百货大楼、正道花园商厦、易初莲花、纬四路服装市场、方圆创世商业项目费能力的新兴商圈，代表性商业项目有正道中环百货、融元广场、关未来市级商圈。（1）估价对象所处商圈现状估价对象房地产处于花园路/农业路商圈内，花园路、农业路集中了省直机关各单位和郑州市各大金融机构及多个较高档次的社区，花园路/农业路商圈内的消费群及消费能力同比其他各商圈较强，另一方面，城市的发展方向是向东向北发展，花园路/农业路商圈位于郑州市的东北区，符合城市发展的方向，将成为未来客流人流的集散枢纽，商业位置得天独厚，该商圈内项目开发起点高，定位明（2）估价对象所处商圈未来走势分析花园路/农业路商圈的商业地产项目在郑州市开发潜力最大。花围的城市改造规模较大，成熟居民小区尤其是大型高档社层次高。规划中的地铁一号线和二号线在该地段的出站口项目建成房地产估价报告后，发达的路网道路体系，便利的出行方式，为该商圈的商业地产提供了优越的交通条件，有利于人流量的汇聚。该商圈其特殊的地理位置和成熟的居民区环境在郑州市区内无可替代，越来越多的房地产企业和商业经营公司在此开发大型商业体。随着郑州国贸中心和丹尼斯花园路店的交付营业，加之政府部门对该商圈的一系列扶持政策，势必是会带动该商圈商业的快速发展，因此估价对象所处该商圈发展潜力大。项目名称租售情况项目名称租售情况主要出租以铺位经营种类返点获利一层铺位，二、三层超市和铺位一层超市和铺位，二层、地下一层铺位融元广场文化路北环路北晨颐商苑丹尼斯花园丹尼斯花园正道中环正道花园紫荆山百高层百货卖场地下一层超市，一层地下一层超市，一层交汇处南花园路纬四路五层均为铺位交汇处南一层至六层为营业一层至六层为营业和零售银基商贸城街交汇处和零售世贸商城马路交汇处房地产估价报告乔家门路菜市乔家门路菜市天荣时装城街交汇处二七路与东太大上海城康路交汇处和零售类商业房地产项目中升值潜力最大。最高最佳使用应是法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用方式。该估价对象设计用途为商业服务，现为在建工程项目，由厚的商业氛围，且该估价对象所处位置附近人流量大，因此我们认为保持现状用途使用最为有利，目前的使用用途为最高最佳使用状态。根据估价目的及估价对象的状况，可分别采取不同的估价方法。估价方法通常有市场比较法、成本法、收益法、假次估价对象为商业用途房地产，存在较稳定的潜在收益，且市场上类似商业房产交易实例和租赁实例都较多，所以宜采用市场比较法和收益还原法两种方法进行评估，根据两种方法计算结果的简单算术平均数最终确定估价对象在估价时点的市场价值。房地产估价报告在替代原理指导下，利用市场比较法，必须以发育健全的房地产市场为基本条件，并掌握有充足的交易实例资料。由于估价对象所在区域郑州市金水区的同类型房地产交易实例较多，与估价对象比较具有相关性和替代性，故可以采用市场比较法，即:将估价对象与在较近时期内已经发生交易的类似实例进行对照比较，并依据后者的已知修正得出估价对象在估价时点价格的方法。本报告选取可比交易实例时，遵循了以下原则：①其与估价对象房地产处于同一供求范围内②其用途与估价对象房地产的用途相同③其规模与估价对象房地产的规模相当④其建筑结构与估价对象房地产的建筑结构相同⑤其档次与估价对象房地产的档次相当⑥其权利性质与估价对象房地产的权利性质相同⑦其成交日期与估价对象房地产的估价时点应接近⑧其交易类型与估价对象房地产的估价目的应吻合⑨其成交价格应是正常市场价格或可修正为正常市场价格房地产估价报告对交易案例进行分析后，选择以下三个正常交易案例作为比较案例：设施齐全。地下停车位较充足，预计出租率较非常大，交通便利，但只临室内商业步行街。设施齐全。地下停车位较充足，预计出租率较非常大，交通便利，但只临室内商业步行街。实例C：坐落于花园路与畜牧路交汇处融该房产简单装修，外墙为高级石材，智能高房地产估价报告表一:可比实例比较表项目比较物业名称总楼层数所处楼层交易日期交易情况交易单价建筑结构建成年份土地类型房产状况周围环境估价对象郑州国贸中心花园路农业路估价时点------框剪等设施齐全大商新玛特河南总店和家乐福超市，商业氛围浓厚实例A商业房产郑州国贸中心花园路农业路正常交易框剪等设施齐全大商新玛特河南总店和家乐福超市，商业氛围浓厚实例B商业房产郑州国贸中心花园路农业路正常交易框剪等设施齐全大商新玛特河南总店和家乐福超市，商业氛围浓厚实例C商业房产融元广场花园路畜牧路正常交易框剪讯等设施齐全临丹尼斯融元店业氛围浓厚以上交易均为正常交易，无需修正，三个可比实例的交易情况修数见下表:房地产估价报告表二:交易情况修正系数表稳，所以交易日期无需修正，三个可比实例的交易日期修正系数见下表:表三:交易日期修正系数表域因素比较列表如下:表四:区域因素修正表估价对象可比实例A可比实例B繁华程度0.2交通便捷程度0.2区域环境景观0.2市政配套设施0.2公共配套设施0.2通过比较，确定可比实例的区域因素修正系数见下表:房地产估价报告表五:区域因素修正系数表表六:个别因素修正表房地产状况房地产状况权数估价对象可比实例A可比实例B新旧程度0.1配套设施0.1所在楼层0.1装修状况0.1建筑规模0.170.1658坐落朝向0.1549工程质量0.10.1669物业管理0.11通过比较，确定可比实例的区域因素修正系数见下表:表七:个别因素修正系数表房地产估价报告比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数。计算结果见下表：表八:比准价格计算表可比实例可比实例第一层交易情况交易日期个别因素第一层交易价格修正系数修正系数修正系数修正系数ABC可比实例第二层交易情况交易日期个别因素第二层交易价格修正系数修正系数修正系数修正系数ABC三个可比实例与估价对象都具有较强的可比性，取三个可比实例比准价格的简单算术平均数作为市场比较法的计算结果。该评估对象的单价:则:所评房地产总价值(二)收益还原法测算过程(1)计算公式房地产估价报告r(1+r)n式中:V表示房地产收益价格；a表示房地产年净收益；r表示资本化率；n表示房地产使用年限或收益的年限。(2)估价过程估价人员调查了郑州市商业房产的租金水平，选取了与估价对象处于同一供求范围内且与估价对象类似的商业房产在估价时点的租金收益情况作为可比实例，并对其进行修正，以确租金收益:经估价人员调查研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第经估价人员调查研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第房地产估价报告山商圈，共五层，该实例简单装修。水电、智交通便利。该可比实例在估价时点时的全年平均月租金一层为研究综合考虑确定该实例在较好位置商业项目的第一、二层平均租金租金可比实例修正情况见下表：房地产状况权数估价对象可比实例A可比实例B可比实例C房地产状况权数估价对象可比实例A可比实例B可比实例C·月·月