房地产开发常见法律风险-与防范对策课件

房地产开发常见法律风险与防范对策44页房地产开发常见法律风险与防范对策44页房地产开发常见法律风险与防范对策44页房地产示发中的常见法律风险及其防对就郭津宇内容大纲◆第一部分房地产前期开发阶段◆第二部分房地产施工建造阶段◆第三部分房地产销售阶段◆第四部分物业管理阶段随着改革开放的不断发展，随着农村剩余劳动力向城市不断增加，大量农民工涌入城市，为城市的发展和繁荣作出了大量的贡献。留守儿童的父母为了挣钱到城市打工，普通的农民工所挣的薪水无法将他们的子女带进城里，留在自己身边，形成了父母和孩子分开的状况，于是，广大农村出现了一个特殊的群体，即“留守儿童”。相应的留守儿童的教育成了一个新的社会问题。一、留守儿童心理分析及实际问题由于长期被托养或寄养，缺少父母之爱，缺乏完整的家庭教育的温暖，缺乏监护人细心的教导和管理，同时又由于老人们的溺爱或亲友疏远管理，缺少正确的人生观、价值观的引导，导致很多问题的出现，给留守儿童的健康成长带来了负面影响。这些影响在留守儿童的生活、心理、情感、学习、行为等方面均有体现。（1）由于正常的心理环境的缺失和山村教育环境的不理想，有的山村学校很少注意孩子的心理问题，使得留守儿童心理大致出现以下几种情况：性格内向、人际交往差、厌学情绪、朋友圈狭窄，逐渐形成了任性、冷漠、孤独、胆怯，甚至自我封闭等心理特征。（2）性格缺陷的原因与其监护人及其狭窄的环境有关，主要是监护人管不了或不管，外出父母又管不到，留守儿童几乎生活在无限制的自由状态下。（3）家庭教育直接影响孩子的行为、心理健康与能力的发展。爷爷奶奶对隔代那种自然的溺爱和宽容，使得留守儿童的家庭教育处于一般。（4）爷爷奶奶对孩子们绝大部分人偏于溺爱，他们作为监护人，主要以留守儿童的生活照顾为主，且知识能力上也承担不了对孩子们学习上的辅导，只注意孩子吃好、喝好，不在乎注意其他，况且心理方面大多也是爱莫能助。二、对留守儿童心理上的实际问题采取的教育方法（1）把留守儿童教育工作列入学校常规，建立健全留守儿童教育工作机制。把留守儿童教育工作作为学校的一项常规工作，制定具体的实施计划，不断加大工作力度，做到远期有目标、近期有计划、活动有措施、阶段有总结，并把其纳入学校年度工作计划之中，把留守儿童思想道德建设与学校教育教学工作结合起来、与全面提高教学质量联系起来，逐步建立健全领导机构和工作机制。对在校留守儿童进行全面登记，为他们设置家庭背景档案，落实好他们的监护人，将他们及他们的家长和监护人的有关信息做详实全面的记载，以便有针对性地对留守儿童进行管理和教育。（2）要加强以心理教育为主的健康教育工作。健康教育工作是学校素质教育的重要内容和实施素质教育的重要途径。学校要广泛开展健康教育活动，特别要重点加强对学生的心理健康教育。学校应开设心理课程，引导留守儿童走过人生发展的关键时期。学校应配备一定数量的心理教育教师，设置心理辅导室，指导留守儿童解决心理问题，使留守儿童的心理健康发展。另外，教师要在课堂教学过程中渗透心理健康教育内容，让学生在潜移默化中接受心理健康教育，养成健康的学习生活习惯，形成全员开展心理健康教育的工作局面。（3）开展丰富多彩的教育活动，让孩子在丰富的学习生活中淡忘亲情的欠缺，以热情积极的态度投入到学习中。学校建立“一对一”帮扶机制，每一位“留守儿童”都与一位老师结对，教师对留守儿童的学习、生活和心理状况进行“一对一”帮扶，实行“三个优先”（学习上优先辅导、生活上优先关心、活动上优先参与），畅通“四个渠道”（谈心活动、家访活动、建立家长学校、通讯），让留守儿童受到更多的监督、照顾与关爱。每学期要召开一到两次留守儿童家长会，及时了解家长对学校教育教学的要求，科学指导家长或监护人对留守儿童的家庭教育方法，探讨教育的途径，交流教育的经验，充分发挥家、校的联谊功能和作用。家长与学校共同负责留守儿童品德教育、知识传授和素质教育，让留守儿童在家庭和学校都得到良好的教育。（4）改善家庭教育环境。农村留守儿童处在人生发展的关键阶段，这些孩子虽然不能长期和父母在一起，但父母不能推卸教育的责任。因此，改善家庭教育环境尤为重要。父母可以通过电话和网络的方式多关心留守儿童的生活状况，积极倾听子女的心声。安排好留守儿童的生活问题，选择合适的监护人。家长还应保持与老师的联系和交流，及时了解子女的近况，使子女感受到家的温暖，在良好的心理状态下健康成长。（5）交给孩子与人相处的方法，让留守儿童学会人际交往。让留守儿童学会人际交流，首先应该让他们认识到在人际交往过程中彼此的权利和责任，要平等对待对方，要像尊重自己一样尊重他人。其次要乐于与他人交往，能够与同伴合作，能够与教师和家长沟通、交换意见。再次，要让留守儿童学习一些正确的沟通技巧和有效的交往态度，能够宽以待人，真诚地赞美他人，也能够接受善意的批评。最后，要让他们在人际交往中保持人格的独立和完整。由于生活环境的不同，每个人都有自己独特的个性，有自己独特的行为模式，在与他人交往的时候，能够适当迁就别人，随和的态度在人际交往中是必要的。（6）信念教育，培养良好的心理品质。留守儿童毕竟是未成年人，具有可塑性，孩子正处在一种成长的困境中，在困境中要看到希望，孩子的未来仍然是辉煌的。绝大多数留守儿童，往往只愿意享受成功的喜悦，承受不起失败和挫折的打击，不能正确对待失败，往往一陷入困境就觉得末日来临，感觉自己没有了前途，缺乏一种坚定的信念。尤其是对一些陷得比较深的孩子，我们必须在恰当的时机，给予贴心的帮助，做好他们的思想工作，帮其树立信心，例如，给他们讲述名人成功的故事、分析名人的成长过程中遇到的挫折，必要的时候，还应结合思想品德课，加强对孩子的心理辅导，排除孩子心理上的疾病，矫正孩子不良的心理行为，培养他们对残酷现实的承受能力，使他们正确认识学习、生活中的坎坷，磨砺自己，锻炼意志，逐步树立“明天会更美好”的信念。留守儿童被留守或产生很多问题、最重要的就是心理健康的问题。这都需要国家去关注去解决。解决留守儿童心理健康这一问题任重而道远。班级是学校的基本单位，班级管理十分重要，班主任是搞好班级管理工作的关键和核心，是学生健康成长的引路人，是联系各任科老师的纽带，也是沟通学校、社会和家庭的桥梁。班主任的工作力度、管理水平、教育教学能力，包括一言一行直接影响学生世界观的形成和能力的培养，他在学生的心目中占有重要的地位。那么如何做好班主任工作呢？我认为可以从以下几点着手：一、提高自身的综合素质孔子说过：“其身正，不令而行；其身不正，虽令不从。”我们也常常听到学生尤其是中高年级的学生这样的话语，“老师自己都做不到，还要求我们做！”可见，小学生的“向师性”特别突出，教师的言行、仪表对学生的影响有多么大。尤其是班主任更应该严格要求自己，良好形象对学生的思想和行为会产生积极影响，不良形象对学生的思想有消极影响。二、用“爱心”管理学生记得一位教育家曾经说过：“爱是一种伟大的感情，总在创造奇?E。”我们作为一名农村小学的班主任，学生的直接接触者，不仅要有优美流畅的语言、广博的知识、丰富的教学经验，最重要的是要有爱心。师爱是教师对学生无私的爱，它是师德的核心，它是熊熊燃烧的火炬，点燃学生的梦想；它是指路的明灯，照亮学生前进的路程。（一）建立平等的师生关系爱是教育的灵魂，师爱是师生关系民主平等的基础，离开了爱，也就无教育可言。爱学生，既是教师职业道德的核心，也是对班主任的基本要求，更是推行素质教育必不可少的手段。爱学生愈深，教育学生的效果也就愈好。许多老师认为：“老师归老师，学生归学生，学生是来学习知识的，老师说了学生就必须听。”长期以来形成的师生关系使教师在学生面前是居高临下的教育、管理者。然而在新课程改革的今天，国家要求构建和谐社会，教育部门要求构建和谐校园，而班主任为什么不要求构建和谐班级呢？现在的班主任就应当确立一切为了学生的观念，出现问题时，班主任要敢于承担责任，勇于承认错误，克服农村孩子胆小的现状。只有这样，当学生做了错事后才能心悦诚服地向老师和同学承认错误，人格尊严是平等的。作为班主任，我努力做到能像一个真正的朋友一样，欣赏学生，学会倾听学生意见，接纳他们的感受，包容他们的缺点，分享他们的喜悦，多和学生换位思考，不要吝啬鼓励和表扬，以平等身份的态度对待每一位学生，教育专家常说“理解是教育的前提，尊重是教育成功的基础。”比如，我班刘××同学，语文成绩不是太好，但是他的数学分析能力很好，我很尊重他，对他进行词语专门的训练后，在五年级下学期的考试上，他获得了很好的成绩。当一个孩子在被你认同、尊重后，他可能会有惊人的潜力和爆发力。（二）关心全班学生的成长一个班的学生，肯定存在差异，比如，家庭经济条件的好坏、学习成绩的优劣等，不管是哪样的学生，都渴望得到老师的表扬和鼓励，尤其是那些令老师头痛的学生，更需要教师的关心和帮助，因此，老师要把爱心时时刻刻无私地奉献给每一位学生，让他们在爱的阳光下健康快乐地成长，并建立个人成长档案，把他们的成长过程点点滴滴如实地记录下来，在期末时，除了给他们满意的成绩，还给他们成长记录，学生会感到另一番欣慰。通过记录，班主任也可以有针对性地进行思想教育工作。（三）让后进生、中等生、优等生都生活在“爱”的海洋里人无完人，金无足赤，十全十美的人很少，多数人都或多或少有一些不足之处，有人说：“人上一百，形形色色”。的确，一个班集体不可能全部是优等生，也不可能全部是学困生，这必须要班主任因材施教，不能眉毛胡子一把抓，要抓住每一位学生的闪光点，班主任多思考，不应该有优、中、差之分，要让每一位学生均衡发展。首先，后进生，常是很多人歧视的对象，老师叹气，同学瞧不起，甚至连有些家长自己也摇头，由于学习成绩差，他们处处低人一等，被置于班级的“阴暗角落”。班主任要善待后进生，尤其要捕捉和发现他们的闪光之处，加以赞扬、引导、激励他们去争取更大的胜利和成功。其次，中等生，往往是一个班中容易忽略的群体，他们有比较稳定的心理状态，他们既不像优等生那样容易产生优越感，也不像后进生那样容易自暴自弃。他们是班集体的镜子，是班集体的中间力量，在班上起着非常重要的作用。有的班主任说，只要把一个班中等生的积极性调动起来了，那么这个班的管理就成功了一半。是的，他们同样希望老师重视他们，但又害怕抛头露面。我们必须掌握他们的心理特点，调动他们的积极性，始终如一地尊重、理解、信任他们。例如，我们班的吕××同学，成绩中等，但她有较强的集体荣誉感，积极性高，班里的不良之风，她都能如实地向我反映，这样我班平安地度过了每一个春秋。房地产示发中的常见法律风险及其防对就郭津宇内容大纲◆第一部分房地产前期开发阶段◆第二部分房地产施工建造阶段◆第三部分房地产销售阶段◆第四部分物业管理阶段第一部分房地产前期开发阶段项目收购中的法律风险二、项目转让中的法律风险◆三、项目转让的变通方式◆四、合作开发第一部分房地产前期开发阶段、项目收购中的法律风险直接收购项目方式◆【案例1】2004年7月北京某房地产公司与一项目公司经理签订《某小区住宅项目转让协议》并在支付了2000万元定金后,未能按约受让土地。原因是作为项目公司股东之一的香港公司的注册资本尚未到位,该块土地尚未过户到项目公司名下。该项目根本不符合转让的条件该公司报案后公安机关以合同诈骗罪立案,但一直未能将项目公司总经理抓获归案,项目收购定金款亦未能追回。直接收购项目方式【项目标的风险】◆【防范对策】◆1、项目标的现状风险。如地理位◆(1)审查房地产项目的合法性。置、交通条件、是否毛地、拆迁(2)确认是否符合上述法定转状况等。让条件。2、项目合法性风险。(3)调查项目开发情况。(1)取得土地使用权(4)避免收购毛地的风险。(2)按照出让合同约定进行投资(5)确认是否存在分层设立的开发,属于房屋建设工程的,完土地使用权。成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。◆(3)国有划拨土地使用权的取得问题通过收购项目公司的股权间接收购项目方式【案例2】新建房地产公司与利丰公司达成了股权收购协议。新建公司以5000万元的对价收购了利丰公司在项目公司95%的股权,但在其接管项目公司运作项目不久就接到了法院的应诉通知书。原来项目公司在一年前为利丰公司与银行的8000万元借款提供了保证担保。项目公司名下的土地和在建工程均被法院以诉讼保全进行了查封,项目运作陷入困局。虽然新建公司和项目公司均可以依法向利丰公司追偿,但由于利丰公司已经资不抵债,新建公司的损失实际已无法挽回通过收购项目公司的股权间接收购项目方式◆【项目标的风险】◆标的公司对外担保等或有负债的风险加大◆【防范对策】◆除对项目本身的调査外,还要调查一切可能影响股权受让方利益的因素。应当主要从以下几个方面考察:◆(1)标的公司的基本资料。(2)标的公司的资质等级及年检情况(3)标的公司的经营情况。(4)标的公司股东的财务实力与履约能力情况第一部分房地产前期开发阶段二、项目转让中的法律风险)