烂尾楼收购专集

2009年上半年，光耀东方已默默掌控了北京新中关购物中心47%的股份，成为新中关第一大股东；下半年，又将这个位于北京西客站附近因资金链断裂而烂尾多年的商业项目收入囊中。就在各大地产商为了在北京拿地挤破头的时候，这家名不见经传、2003年从山东起家的烂尾楼专业户，短短几年的积累，马上就要在北京核心商圈开始卖楼了。商业功底李贵斌的烂尾楼生意始于2003年。当年他成功运作了烂尾商业项目山东聊城新东方广场，并将公司的发展方向定位为烂尾商业项目的收购和运营。在来到北京之前，其已经在聊城、大同、邯郸、石家庄收购、盘活多个商业烂尾项目。在李贵斌看来，产权、资金的纠纷只是一个方面，商业项目“烂尾”最大的问题是没有从商业的角度去考虑和运营。房屋本身的建设是一个方面，资金运作、商业运营的软环境出现问题，是导致商业项目“烂尾”的关键因素。例如其大同项目、石家庄项目，都是运营出了问题，才导致“烂尾”。据本报多方了解，光耀东方在商业运营方面的理念，显然是超前的。光耀东方在其所有的商业运营中，都做到了对项目进行统一定位、统一运营，并持有一定比例的商业物业。从2003年的山东聊城项目，到2008年的石家庄项目，以及今年收购的海天广场项目都是如此。将商铺分割产权出售，能短期内获得大量的现金流，但由于难以统一定位、招商，对后期商业运营将会带来致命的伤害。这一点，在北京的众多商业项目中都得到了证明。但是，在多年前的四线城市，光耀东方却准确的规避了这一盲点。2005年，光耀东方收购河北邯郸市中心一个2.4万平方米的商场。光耀东方将其收购以后，迅速做出了判断：该项目位处当地两个商圈的交界处，体量较小，无法定位为百货等业态。而当时邯郸有一个女人街，采取店中店的形式，生意非常好。光耀东方受到启发，将这个项目定位为时尚女性商场，采用店中店的形式，包装以后重新推出。“招商时，只需要招800家商户，参与报名的商户一共有三四千家。”李贵斌说，这也在控制商户质量上有了余地。2008年，光耀东方收购石家庄项目。这是一个2002年开业不久就关张的城市综合体。与这个项目相邻的是该市最大的百货商场，项目北侧，是华北一个大型的服装批发市场，汇集了大批来自各地的服装供应商。“当时我们做了分析，将它定位为一个品牌服装展贸中心。”李贵斌说，这一因地制宜的做法，很快吸引了众多来自全国的服装代理商家入驻。在商业运作上的敏感力，让光耀东方模式，在其所到的三、四线城市屡试不爽。“即使是中途停建的烂尾楼，烂尾只是表面现象，最终的原因还是商业运作上出了问题。”李贵斌说。运作能力“无论项目大小，我们进行改造装修基本上是1—2个月。项目小，投入人力少；项目大，投入的人力就多。”李贵斌说，光耀东方完成重整关停项目的时间一般是4-6个月，烂尾项目则更短，只需2-3个月。以其起家项目一山东聊城新东方广场为例，10万平方米的建筑面积，停工后各类纠纷纷繁复杂，当年4月光耀东方正式接手，12月就开业了。这是李贵斌的第一个项目。这只是表面现象，工业化的、极为迅速的改建能力，最终影射的还是光耀东方超前的资金敏感度。从收购到推出时间的缩短，能够用最快的速度保证销售现金的流入。而资金运作能力，对于一家以收购烂尾楼为主业、并持有大量商业面积的企业而言，显然是生存的关键。在2003年接手山东聊城项目之前，李贵斌供职于山东聊城某国有商业银行。这一经历，显然让李贵斌具备两点天然的优势，一是对资本运作的敏感性，二是其项目可以较好地获得当地金融机构的支持。据了解，就在不久前，光耀东方的山东项目，获得建设银行（行情股吧）接近5亿的授信。据本报了解，烂尾楼被收购后，一般情况下，收购资金都不是一次性付清，而是多次付清。这显然为烂尾楼收购企业赢得了资金周转的空间。光耀东方在收购完烂尾项目之后，除商场、酒店等物业外，公寓、写字楼等物业都用于出售。李贵斌表示，有的项目，单销售收入就能收回成本，而其持有物业已经能获得稳定的租金收益。光耀东方的资本之路还在继续。2007年，投资基金蓝山中国资本为其提供了9亿元的融资。光耀东方表示，其与蓝山资本的合作还在继续。“做商业，我肯定比不上SOHO中国、万达这样的公司。但是，跟SOHO中国比，我的商铺都是满的；跟万达比，他没有投资并购业务这一块。”李贵斌说。由于商业租赁方面的稳定收入，光耀东方很容易靠手中持有的物业来获得金融机构的支持。不过随着房地产市场的回暖，烂尾楼收购生意正在受到挑战。海天广场的收购洽谈始于今年初，当时恶劣的经济境况显然让光耀东方节省了不少成本。李贵斌也坦言，北京还有另外两个项目的收购正在洽谈中，目前的收购价格，至少比年初提高了20%。而从2001年就开始提供烂尾楼收购服务的上海信诚律师事务所赵建高律师表示，烂尾楼资源越来越少，而有意向的收购者则越来越多。“现在房价在上涨，有不少出让方即使资金短缺也不愿意出售，只愿意让出部分股权。”潘石屹收购的东海广场一期高217米，地上总建筑面积71671平方米，地下总建筑面积8838平方米，此次收购的交易价格相当于24.5亿元人民币加截至成交日期前满三个营业日当日的营运资金款额（成交时营运资金）的美元等值金额。将被命名为“SOHO东海广场”。SOHO东海广场位于上海南京西路中央商务区的中心，是五星级酒店、高端购物中心的聚集地及两个地铁站的交会点。SOHO中国董事长潘石屹表示，核心地段销售商用物业并提供统一的、全方位的售后服务的商业模式将沿用到上海。SOHO中国行政总裁张欣表示：“摩根士丹利和SOHO中国的这次交易是双赢，对于摩根士丹利来说，出售物业使他们在投资物业上实现了价值，赢得现金流，并使该项目能够推向市场。对于SOHO中国来说，此次交易使我们获得了上海最繁华地段的项目，并通过运用SOHO中国在市场推广、销售和物业管理方面的经验，赋予其新的品牌价值。截至消息发布时，SOHO东海广场出租率30%，SOHO中国将在未来的一段时间对剩余物业进行销售和出租。在房地产开发过程中，既有成功开发的案例，也有许多因为资金、规划、体制等种种原因无法建设的烂尾楼，而随着全国房地产开发热的兴起，烂尾楼在每个城市均有出现。而烂尾楼的形成不仅影响到开发者与建设者，特别是商品房烂尾，涉及众多小业主利益，往往出现许多社会矛盾，故各级政府、法院及涉案当事人均希望烂尾楼能得到圆满解决。基于市场的需求，我们已开展且正在为委托人提供烂尾楼收购的系统法律服务。现将服务内容进行发布，以方便有此需求的当事人了解。阶段一：了解项目基本情况、确定项目收购方式：代理、协助委托人会见上海市有关人民法院执行庭法官及拍卖行工作人员，了解项目状况、负债数额并探讨收购方式；协助委托人会同项目公司各债权人确定负债数额、探讨偿债方式;审查烂尾工程有关的全部诉讼法律文件；调查项目公司的工商登记状况，如其构成、股东情况、工商登记注册、年审情况、公司的变更情况等，审查相关的文件，确定项目公司转让烂尾项目主体资格的合法性；审查烂尾工程抵押、查封、对外担保等权利受限制的全部文件；协助委托人对该烂尾工程的收购方式（股权收购或资产收购）的策划提供法律建议。阶段二：参与收购谈判、撰写有关收购协议若委托人采取公司股权转让的方式进行收购，则：协助委托人草拟、修改与项目公司的股权转让协议书；协助委托人草拟、修改与项目公司债权人的偿债协议书；协助委托人向上海市外资委办理申报手续；协助中方办理产权交易手续（若有）；协助委托人向上海市工商局办理工商变更手续；协助委托人草拟、修改其他与外商投资企业股权转让的一整套法律文件：申请书、董事会决议、修正公司章程等。若委托人采取资产转让的方式进行收购，则：协助委托人草拟、修改与项目公司项目转让协议书；协助委托人取得项目受让后续建所必须的立项批文和''四证〃，即土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；协助委托人办理烂尾工程变更登记手续，契税缴纳手续。阶段三：续建烂尾工程、完成销售和交接协助委托人草拟、修改续建烂尾工程的《施工合同》、《监理合同》等有关合同；协助委托人办理续建工程的工程款结算手续；协助委托人办理烂尾工程的竣工验收手续；协助草拟、修改委托人拟签署的《销售代理合同》、《预订协议书》、《商品房预/销售合同》、《前期物业管理合同》；若在烂尾程已预售，审查全部预售合同和已付款证明；协助委托人草拟、修改、审查房屋办理交接手续相关的法律文件。我们将根据委托人提供的法律文件和有关信息，确定具体的服务内容。

本月底余款付清后，今年9月底刚被外海集团收入囊中的，杭州最老烂尾楼西湖国贸大厦，或将迎来她迟到10年的“春天”。外海方面对此异常谨慎，距离拍卖已经3个月，仍拒绝透露进一步信息。这是杭州为数不多的烂尾楼项目公开拍卖成功的案例，但争当“破烂王”的可不止外海集团一家。本报曾报道过的城北烂尾楼“凡尔顿广场”项目，也有不止一家开发商向记者打听过消息，似有接盘意愿。“破烂王”门槛可不低“到目前为止，房地产项目还是以股权转让形式出售的比较多。”浙江产权交易所负责人姚上毅告诉记者，从5年前省交易所成立到现在，经手的房地产转让项目虽然不多，但只要有，标的金额都非常高。2008年省产权交易所曾成交一单千岛湖房地产项目的整体打包出售，结果最后的中标价比起拍价翻了6倍多。说起来，浙江产权交易所还组织过浙江省迄今为止最大宗的省属国资转让案，姚上毅对2年前的这宗交易记忆犹新。“那次，摩根士丹利也来了，结果经过1个多小时，118轮叫价，最后是深圳万科房地产有限公司在内的'万科系’公司组成的竞买联合体以10.05亿元的价格，竞得富春东方股权包，成交价比起拍价高出125%以上。”“只要打包项目中有土地在，最后的成交价格上亿是很常见的。”姚说，刚刚这个月还有一个钱江新城的房地产项目拍卖，最后因为起拍价定得太高没有成交。“但是打听的人非常多。”土地吃紧，开发商转做“破烂王”“SOHO做过的12个项目中，有6个在接手前是空置、烂尾。”SOHO中国董事长潘石屹在给媒体发来的邮件中如是说。一个开发商旗下有半数项目曾是烂尾，潘石屹可以称的上地产界“破烂王”。“潘氏”路线背后实际上是开发商的一种集体无奈。以杭州为例，2009年杭州已出让土地116宗，出让面积超过300万平方米，其中宅地71宗，但出让地块基本集中在新开发区域，下沙、新城北、大桥西。“手里没有10个亿，就别想着在杭州核心位置拿地了。”这是杭州一位开发商的说法，他花了10个多亿，结果也只是拿了一块四级地段的宅地。

一边是核心地段供地量少，争抢激烈，一边是手中项目正在快速消化，部分开发商将视线转向因各种问题导致烂尾的房地产项目。“万科收购富春东方股权包还不是因为其中含有大量土地资源嘛。”通过那次收购，万科总计增加了可结算规划建筑面积合计43.8万平方米以及地下车位约11万平方米。某上市房企拓展部负责人私下说，去年因为资金紧张私下接洽转让的房地产项目很多，今年则比较少。“不过好项目难找，即便有打包转让的项目，也以工业用地或办公用地的资产包为多，宅地是可遇不可求。”“破烂王”有苦有乐他会这么说当然不仅仅是因为土地性质的问题，烂尾楼接手和改造中的风险数不胜数，比如原开发商的债务问题，比如可能存在的重复销售问题，比如土地出让金、滞纳金的问题……对接盘的开发商来说，稍有不慎，“馅饼”随时有可能成为“陷阱”。“（烂尾楼）接过来的盘子意外总是会多一些的，我们这个项目花了差不多半年才把关系理清，算是比较顺利的。”一位接手了某烂尾楼项目的开发商私下说，公司最初接手这个项目的时候其实是做好了零利润准备的，但赶上今年市场好，销售额还不错，平均毛利润是可以做到了。即便赚了钱，大多数开发商对“破烂王”这顶帽子仍是避之唯恐不及。“你可千万不要说我们是烂尾楼转过来的啊！”今年某热销楼盘的负责人反复叮嘱记者，一定不要点他们的名字。事实上，采访中所