商业地产行业分析课件

商业地产行业分析商业地产事业部商业地产行业分析1商业地产概况宏观及行业环境行业竞争环境运营模式商业地产发展趋势商业地产业态分析总目录商业地产概况总目录2商业地产概况行业的界定与分类行业的发展历程商业地产的概念所谓商业地产，是房地产类别中按照用途划分用于商业用途的房地产品，也就是说这类房地产品的开发目的不是用于居住或其他，而是供商业活动使用。商业地产概况行业的界定与分类商业地产的概念所谓商业地3商业地产的概念有广义和狭义之分行业的界定与分类从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、会议中心及商业服务经营场所等。狭义的商业物业是专指用于商业（即组织消费的流通行业）经营用途的物业形式，比如商铺、酒店、商业街等。商业房地产的典型形态是越来越被中国人所熟识的shoppingmall———购物中心。根据美国购物中心协会的定义，购物中心系由开发商规划、建设、统一管理的商业设施，拥有大型的主力店、多元化商品街和宽广的停车场，能满足消费者购买需求和日常活动的商业场所。广义商业地产狭义的商业物业商业地产的概念有广义和狭义之分行业的界定与分类从广义概念上讲4商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式，其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待行业的界定与分类商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取5中国商业房地产按照功能划分主要有以下12种形式行业的界定与分类种类特点

种类特点

百货类多采用多层建筑，但很少超过六层各类商品市场如电子市场、电器市场、家具城等超市类通常采用两层单层建筑形式。空间管理和电梯布置有明显的个性化娱乐类各种娱乐场所：电影院、游乐场、娱乐城、广场、俱乐部等家居建材自行组装类如宜家、百安居等。在建筑设计上有专业化要求餐饮类各种用于餐饮的房地产，形式多样名品折扣专卖店类在中国刚刚出现。经营商品主要是品牌服装，对服务品质要求较高购物中心属于国内较新的形式，一般规模大、业态种类多商业街类在国内发展历史较长，经营特定类别商品的商业街成功率较高底商一般位于写字楼、住宅的底层，市场风险低，销售良好商品批发类主要用于商品批发经营，通常低价租用工业厂房或建造简易房商务楼/写字楼酒店、商住公寓、俱乐部、会所、展览中心、写字楼等里面用于商业用途的商业空间中国商业房地产按照功能划分主要有以下12种形式行业的界定与分6行业的界定与分类商业地产运营的基本特征多样的经营模式对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产，很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目则采用商铺出售，零散经营的模式。复杂的使用功能从商业房地产的功能特点来看，零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等，有的项目采取各种功能复合经营的方式，有的项目采取部分功能组合的经营方式，当然也有些商业房地产项目则采取某种功能单一经营的方式。动态的运营方式鉴于商业房地产公共服务的特点和项目长期经营的市场需求，商业房地产的经营在项目整个的经营过程中，必须以动态的方式运营，不像普通住宅、公寓、写字楼、别墅等建设完成、销售完毕就意味着开发过程的结束。行业的界定与分类商业地产运营的基本特征多样的经营模式对于规模7行业的界定与分类商业地产开发的主要特点可供选址少住宅开发可选地块范围广，不同的地块适宜开发不同类型的住宅；商业开发选址局限于城市商贸中心和主要街道的沿街地段，地块供给量较小，可选择的范围窄。

客户结构多样商业地产的目标市场面临至少二级类型的客户，因此进行商业规划时，不仅要考虑投资（投资经营者）的需求特性，更要考虑终端消费者的消费行为和心理特征。

规划难度高商业面对客户需求个性化特点更加鲜明，各种业态对铺面的要求不具有统一性及替代性。商铺投资受宏观经济、消费者行为的影响非常突出，对于商业地产开发而言，其难度远比开发住宅大。

开发流程复杂商业地产开发更强调项目概念设计以及后续的商业计划书、招商、营运及管理工作，这是商业开发特有的工作内容。因此总体上商业地产开发的流程比住宅开发更复杂，协调的难度也更大。

资金模式迥异

商业地产融资形式包括预售、预租、股权融资、债务等方式；在不得以的情况下采取股权合作的形式。

行业的界定与分类商业地产开发的主要特点可供选址少住宅开发可选8地域细分低端高端郊区居住区商业中心区价格细分中端商业房地产相对处于一个高价及位于商业中心区的位置，并有向郊区扩张的趋势图例：商业房地产写字楼住宅写字楼所主要处于商业中心，属于高端价位。并有部分写字楼处于郊区住宅处于中低价位，并且主要在居住区和郊区之间别墅群体：高价位，郊区商业地产在房地产行业中的定位行业的界定与分类地域细分低端高端郊区居住区商业中心区价格细分中端商业房地产相970年代末80年代中期萌芽期（线性商铺）

发展期（商办办公楼）广州、深圳改造临街地段90年代中后期呈直线型布局，功能单一，较低端呈块状布局，商业和办公两种功能的集合体呈综合立体布局，集商业、酒店、旅游、会展、文化等多种功能于一体

成熟期（城市综合体）我国商业地产发展历程西单国际大厦时代广场商业批发市场旧厂房改造北京SOHO大悦城行业的发展历程广州万国电器广场70年代末80年代中期萌芽期发展期广州、深圳改造临街地段10二、宏观及行业环境宏观经济环境行业发展环境行业投资环境二、宏观及行业环境宏观经济环境11宏观经济环境通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数城镇固定资产投资GDP宏观经济环境宏观经济环境通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城12

2012年国内生产总值519322亿元，比上年增长7.8%，增速比上年回落1.4个百分点。农业生产稳定增长，工业生产缓中趋稳，固定资产投资较快增长，市场销售稳定增长，进出口增速回落，居民消费价格涨幅回落。年份200120022003200420052006200720082009201020112012GDP（亿元）109655120333135823159878183868210871257306300670335353397983471564519322GDP增长率8.30%9.10%10.00%10.10%10.40%11.60%13.00%8.90%9.10%10.30%9.20%7.8%数据来源：国家统计局2001-2012年全国GDP总量及增速通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境2012年国内生产总值519322亿元，比上年增长713

09-309-609-909-1210-310-610-910-1211-311-611-911-1212-312-612-912-1213-3CPI-1.2%-1.7%-0.08%1.90%2.40%2.90%3.60%4.60%5.40%6.40%6.10%4.10%3.60%2.2%1.9%2.5%2.1%PPI-6.0%-7.8%-7.0%1.70%5.90%6.40%4.30%5.90%7.30%7.10%6.50%1.70%-0.3%-2.1%-3.6%-1.9%-1.9%

2010年受经济复苏政策的影响，CPI开始攀升，2010年CPI超过年度3%的控制目标，2011年继续保持增长势头，在2011年底增幅开始回落，2012年之后CPI、PPI控制在合理范围内，物价趋于稳定。数据来源：国家统计局2009年第一季度至2013年第一季度通货膨胀指数表现情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境09-309-609-909-1210-310-610-914月份10-110-410-710-1011-111-411-711-1012-112-412-712-10当月（亿元）1271811510122531428516101.113649144081654617740176001631518934同比增长率14.00%18.50%17.90%18.60%26.60%17.10%17.2%17.20%18.10%12.8%13.1%14.5%环比增长率0.90%1.70%-0.60%5.50%5.03%0.45%1.05%4.29%9.99%0.93%1.03%1.15%社会消费品零售总额是指批发和零售业、住宿和餐饮业以及其他行业直接售给城乡居民和社会集团的消费品零售额。2012年10月全年社会消费品零售总额18934亿元，同比上年增长14.5%；消费对经济增长发挥了重要作用。数据来源：国家统计局2010年至2012年全社会消费品消费情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境月份10-110-410-710-1011-111-411-15消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并量化消费者对当前经济形势评价和对经济前景、收入水平、收入预期以及消费心理状态的主观感受，预测经济走势和消费趋向的一个先行指标。“0”表明极端悲观情绪，“200”反映的则是极度乐观情绪。整体上说，2012年全年消费者信心趋向于乐观。数据来源：国家统计局2012年全年消费者信心指数表现情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境消费者信心指数是反映消费者信心强弱的指标，是综合反映并16随着我国经济发展势头，城镇固定资产投资一直保持高增长趋势，进入2012年，由于地方房地产调控政策的施行，以及房地产开发商资金链偏紧的影响，增长幅度有所下降，但是仍然不足以改变城镇固定资产投资增长的趋势。数据来源：国家统计局月

份2012/022012/032012/042012/052012/062012/072012/082012/092012/102012/112012/122013/022013/032013/04自年初累计（亿元）211894786575592108924150710184312217958256933292542326236364835256765809291319同比增长21.50%21.14%19.25%21.04%21.78%20.64%19.36%23.08%22.41%19.96%18.84%21.20%21.52%19.84%同比增长21.50%21.14%19.25%21.04%21.78%20.64%19.36%23.08%22.41%19.96%18.84%21.20%21.52%19.84%2012年全年城镇固定资产投资情况通货膨胀社会消费品零售总额消费者信心指数GDP城镇固定资产投资宏观经济环境随着我国经济发展势头，城镇固定资产投资一直保持高增长17城市化进程我国目前城市化不足50%，远低于欧美日等发达国家，仍然处于城市化进程的初级阶段。城市化的发展必然导致商业地产的繁荣，所以，未来数年中，商业地产仍然处于发展的最好时机。居民购买力不断提高•区域人均可支配收入水平提升•居民富裕程度和购买力的提高，对商业地产的增长以及格局的变化有促进作用商业地产发展人口规模增长•区域户籍人口增长率；外来暂住人口增长率•人口规模的膨胀对传统商业格局提出了巨大的挑战，目前的商业状况已不能适应需求人口迁移从人口迁移情况看，迁入人口的增加，导致城市或区域成为人口导入型的城市或区域。区域人口规模增长、人口迁移、城市化进程和居民购买力是商业地产持续增长格局形成的内在驱动因素。行业发展环境——社会行业发展环境城市化进程居民购买力不断提高商业地产发展人口规模增长人口迁移18国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建。大型购物中心数量的增长速度将得到控制。购物中心投资热点将从各直辖市、省会城市转移至地级市。商业房地产的项目规划将不得不与所在城市的商业规划相结合。2012年“国五条”的出台，全国楼市观望情绪和抛售情况开始加重。调控主要针对住宅市场，对商业地产影响较小，尤其是在信贷政策上，“限购令”并不针对商业地产。作为商业地产投资主力的商铺投资逐渐成为业内外人士关注的焦点。目前正在进行的各地级市城市商业网点布局的总体规划，以及住宅地产限购令的施行，将为商业地产的发展带来巨大的、潜在的市场机遇。行业发展环境——政策行业发展环境国内各大城市的小商品市场将面临全面的升级、改建。2012年“19自2006年WTO保护期结束，中国政府对外资零售业限制的减少和条件的逐步宽泛，以及前期进入的外资零售企业的成功，带动了大批实力雄厚、经营历史悠久的外资零售企业入驻我国市场。中国庞大的人口数量和日益增强的消费能力对外资企业具有非常强的吸引力。外资零售商的入驻对商业地产，特别是一些装修精美、功能齐全的商业店铺产生了极大的需求。这种对商铺的需求同时伴随着对交通等基础配套完善、娱乐、休闲和交往场所等的需求。有需求就有相应的供给，于是我国的商业地产开发得到了有效促进，在近几年加大了开发的步伐。零售业发展需求的要求与商业地产开发对接巨大的消费需求潜力为各类不同业种、不同业态、经营不同商品的店铺产生提供了动力，零售业呈现出前所未有的多业态发展格局。在此情况下，经营者只要对周围消费层次、商圈进行了详细调查，选择了适应的业种和业态，就能拥有一定的发展空间和发展机遇。目前急于进行零售业和想扩大在零售业发展的企业很多，这就为房地产业提供了良好的市场前景。房地产和商业的对接出现了良好的契机，商业地产开发面临良好的机遇。商业地产高回报率致使商业地产投资增加商业地产投资回报率比较高，收益性较强。根据投资效益分析，住宅房地产投资回报率约为6%～8%，商业地产的投资回报率则为8%～12%，有的甚至达到15%以上。在开发商开发居住物业利润受阻的情况下，商业地产开发为开发商增加了新的利润来源。行业发展环境——经济国内外零售商纷纷抢滩中国市场，商业店铺需求增加行业发展环境自2006年WTO保护期结束，中国政府对外资零售业限制的减20

2012年全国房地产开发和销售情况

指标绝对量比上年增长(%)指标绝对量比上年增长(%)房地产开发投资(亿元)7180416.2商品房销售面积(万平方米)1113041.8其中：住宅4937411.4其中：住宅984682办公楼336731.6办公楼225412.4商业营业用房931225.4商业营业用房7759-1.4房屋施工面积(万平方米)57341813.2商品房销售额(亿元)6445610其中：住宅42896410.6其中：住宅5346710.9办公楼1943421.5办公楼277312.2商业营业用房6581417.6商业营业用房70004.8房屋新开工面积(万平方米)177334-7.3商品房待售面积(万平方米)3646027其中：住宅130695-11.2其中：住宅2361930.6办公楼598610.9办公楼155523商业营业用房220076.2商业营业用房713017土地购置面积(万平方米)35667-19.5房地产开发企业本年资金来源(亿元)9653812.7土地成交价款(亿元)7410-16.7其中：国内贷款1477813.2房屋竣工面积(万平方米)994257.3利用外资402-48.8其中：住宅790436.4自筹资金3908311.7办公楼23152.1其他资金4227514.7商业营业用房102268其中：定金及预收款2655818.2

个人按揭贷款1052421.3行业投资环境行业投资环境

2012年全国房地产开发和销售情况

指标绝对量比上年增长(212008-2012年全国商业地产行业投资状况数据来源：国家统计局2008年以来，国家宏观经济的快速增长，刚性需求，投机需求等因素的影响，房地产行业规模井喷式增长，商业地产也随之保持快速增长幅度。2010年以来，国家对住宅地产采取调控以及限购等政策（国十条，国五条），使得商业地产行业前景被看好，大量资金涌入商业地产领域。2012年商业地产开发投资额达到12679亿元，增长幅度27.89%，趋势有所回落。年份20082009201020112012投资额（亿元）4521.655557.877405.399913.7412679增长比例18.30%22.90%33.20%33.87%27.89%行业投资环境2008-2012年全国商业地产行业投资状况数据来源：国家统222003年-2012年全国商业地产开发及销售情况2012年商业地产销售额累计同比增速大幅下滑。全年办公楼和商铺累计销售面积分别为0.23亿平方米和0.77亿平方米，同比分别增长12.4%和-1.4%，销售额分别为2773亿元和6999亿元，同比增速分别为12.2%和4.8%。写字楼销售额和销售面积2012年12月份大幅度增长。数据来源：前瞻数据中心据中国商业地产联盟提供的数据，2012年1-12月，全国商业营业用房竣工面积为1.02亿平方米，同比增长13.1%，但同期全国商业营业用房销售面积仅7759万平方米，同比减少1.5%。空置面积7130万平方米，同比增长21.0%；同期全国商业营业用房投资额为9312亿元，同比增长26.3%，销售额为7000亿元，同比增长仅4.4%。行业投资环境2003年-2012年全国商业地产开发及销售情况2023三、行业竞争环境行业内竞争行业集中度行业壁垒行业潜在竞争行业购买者三、行业竞争环境行业内竞争24行业内竞争者行业内竞争者资金实力雄厚

丰富的商业地产开发经验

介入中国商业地产市场较浅，多为局部市场单个项目（凯德凭借较早进入基本完成全国布局）

资金实力雄厚

丰富的商业地产开发经验

介入中国商业地产市场较深（长实和新世界基本完成全国布局，新鸿基和恒基谋求一二线城市布局，世茂完成区域布局

）能够得到银行和资本市场支持，资金实力较为雄厚逐渐摸索商业地产开发经验多为区域和局部市场，尚未出现全国布局企业（华润在购物中心领域加快一二线城市布局）

资金实力较为单薄大多采用半租半售或者全售的运营模式以快速回笼资金因介入时间较早，抓住时机，成就了一批龙头企业（综合体-万达、宝龙，办公-soho中国）

海外军团香港军团国家军团民营军团行业内竞争者行业内竞争者行业内竞争者资金实力雄厚资金实力雄厚能够25单位：百万元从2012年全国主要商业地产企业销售额来看，万达一枝独秀，其他主要商业地产企业间销售额差距缩小，整体集中度不高，行业竞争激烈。行业集中度行业集中度单位：百万元从2012年全国主要商业地产企业销售额来26行业集中度行业竞争中国商业地产市场发展处于起步阶段，集中度非常低，市场可发展空间巨大，有很大的发展潜力。在国内住宅市场面临调控和国际上人民币升值预期下，各路资金纷纷涌入商业地产，因此，未来竞争加剧是必然的。行业集中度行业集中度行业集中度行业竞争中国商业地产市场发展处于起步阶段，集中度非27行业壁垒商业地产资金密集型的特征导致行业进入壁垒极低。在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两级发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”。进入市场壁垒低大企业盲目扩张企业小型化产品差别程度低行业集中度低市场过度竞争行业壁垒行业壁垒商业地产资金密集型的特征导致行业进入壁垒极低。进入市28行业潜在竞争者之一：零售品牌商2009年，随着青岛乐都汇广场的开幕，乐购以商业地产开发商的身份完成了“漂亮的转身”。按计划，截至2012年底，中国14个城市中将有18个乐都汇广场正式开幕。英特宜家购物中心集团（IICG）全球CEO泰格那先生宣布未来5年将在中国投资12亿美元兴建商业设施。苏宁电器掌门人张近东表示，苏宁电器将在全国启动自建店，首批将有十家，未来将扩展60余个城市。行业潜在竞争行业潜在竞争者之一：零售品牌商2009年，随着青岛乐都汇广场29保利：未来数年将以商品房住宅开发为主的同时适度拓展商业地产等其他物业。万科：开始发力商业地产，2010年商业地产比例提升至20%-30%。行业潜在竞争者之二：国内一二线住宅开发商（保利、万科、龙湖、金地、远洋等）行业潜在竞争保利：未来数年将以商品房住宅开发为主的同时适度拓展商业地产等30从2003年开始，摩根士丹利就成为中国商业地产领域最为活跃的投资者，在上海、北京、广州、南京等中心城市共投资了十多个烂尾楼项目，涉及金额超过100亿人民币。包括高盛、麦格理银行、荷兰国际集团、罗斯福基金等大鳄均鱼贯入场，不断将一线城市的标志性写字楼收入囊中。行业潜在竞争者之三：海外投资公司行业潜在竞争行业潜在竞争者之三：海外投资公司行业潜在竞争31行业购买者房地产投资基金、保险基金等机构投资者

公司、企业

个人投资者商务谈判能力企业自建总部大楼123市场上存有的购买者仅机构投资者拥有较多的信息和较强的议价能力公司、企业有从购买者向潜在进入者转化的趋势现有市场上可能的替代品影响甚微。1.办公——市中心工业厂房改造为创意办公园区2.酒店——家庭旅馆（住宅）3.零售商业——沿街住宅底层改商铺行业购买者行业购买者房地产投资基金、保险基金等机构投资者商务谈判能32四、运营模式行业产业链融资模式行业运营模式盈利模式四、运营模式行业产业链33商业地产开发流程

筹建、前期开发设计设计施工前期经营期后期服务经营管理市场调查可行性研究商品结构经营试算主力店洽谈

商品结构经营试算主力店意向招商经营试算主力店签约零售专业店签约开业准备物业管理竣工验收营业执照培训

市场推广开幕营业市场推广保养维修设计施工商业功能规划方案设计初步设计施工图设计招标估价施工监造金融投资投资策略风险评估成本测算

投资计划融资计划成本预算融资成本监控行业产业链商业地产开发流程筹建、前期开发设计设计施工前期经营期34产业链产业链上游产业链中游后期经营土地资金品牌资源设计招商销售建设商业运营黄金位置、低地价、分期付款效果1：前期启动资金压力小，支持连锁扩张效果2：成本低，可低租金吸引商家核心部分（销售回款+银行资金+自有）+借助外力效果1：借助外力，摆脱了资金链紧张局面效果2：借助销售回款为商业地产打开了“通路”局面连锁品牌+企业品牌政府资源、商户资源一流设计机构设计，提升项目品质产品业态组合规划、人流动线设计“国际商业品牌合作伙伴”+“国内一线品牌”+“自主商业产业”效果：对地方政府、小商户、置业投资者产生较强吸引力1、只租不售，持有物业2、全部销售3、租售结合明确的工期要求和项目执行标准效果1：保证工程质量效果2：提高资金周转率自主招商、委托第三方招商行业产业链产业链产业链上游产业链中游后期经营土地资金品牌资源设计招商销35商业地产融资渠道房地产融资渠道银行贷款利用外资房地产信托资本市场融资创新融资手段外资银行贷款外商直接投资IPO配股定向/公募增发可转债企业债短期融资券REITS产业投资基金资产抵押证券目前，银行信贷是我国商业地产资金的主要来源；受人民币升值预期的影响，外商直接投资商业地产增加；房地产信托是商业地产资金的有效补充；资本市场是商业地产公司获取资金的重要渠道。REITS、房地产产业投资基金以及资产抵押证券等手段在我国尚未成为正式的融资渠道，但肯定是今后发展的方向。2011年以来，房地产信托已经初具规模。融资模式商业地产融资渠道房地产融资渠道银行贷款利用外资房地产信托资本36可供选择的融资工具股权融资债权融资创新型融资公开发行上市前公开发行上市后境内首次公开发行上市（A股）境外首次公开发行上市（红筹股）引入战略投资者产业投资基金公募/定向增发配股股本认股权证开发贷款预收款企业债短期融资券可转换债分离交易的可转换债可交换债（试点中）上市公司债房地产信托资产证券化（ABS）资产支持商业票据（ABCP）REITS融资模式可供选择的融资工具股权融资债权融资创新型融资公开发行上市前公37银行贷款占比较高，但融资成本偏高，强大持续的融资能力将是商业地产企业发展的关键因素。当前我国房地产融资市场体系不健全，形成以银行信贷为主导的单一融资格局，银行信贷资金仍商业地产资金的主要来源；资本市场融资、房地产信托和利用外资成为房地产企业从银行信贷以外获取资金的重要渠道；自2006年中期对房地产业实施新一轮金融调控措施以来，银行信贷收紧，由于缺乏相应的融资渠道进行有效的资金弥补，国内房地产企业普遍面临资金短缺困难；人民币升值背景下，外商直接投资商业地产明显增加，房地产行业对外资的限制政策，在为国内商业企业提供了更多的机会同时也使得企业的资金来源渠道更加受限，因此，资本运作，金融创新势在必行；从长期来看，我国商业地产实际融资渠道单一的局面将迫使商业地产必须不断进行金融创新，以商业地产未来的成长性换来今天的现金流，其中包括上市、REITs、CMBS等创新型金融产品。将形成以银行信贷资金为主，资本市场融资、房地产信托、房地产业投资基金、REITS、资产抵押证券以及利用外资等其他方式并存的多元化立体的融资体系。融资分析小结融资模式银行贷款占比较高，但融资成本偏高，强大持续的融资能力将是商业38商业地产运营模式（1）——只售不租模式核心直接销售，回笼资金快边建边售，售完走人，商业价值丧失殆尽此种模式采用一般为临街商铺、较小体量的商业整体销售模式类似住宅项目优势开发商可以快速回收投资，进而实现短期套现，减轻资金压力，并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。劣势由于产权被分割出售后，经营权迅速分散，开发商无法进行统一的招商和统一的经营管理，导致业种业态组合混乱，呈现一种无序状态，导致最终经营不善等后果，商铺的价值也大大缩水行业运营模式商业地产运营模式（1）——只售不租模式核心优势劣势行业运营模39运作特点：这种模式由开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值；前期项目策划对项目成功至关重要，特别是商业物业要充分考虑到后期的商业经营；投入大、资金回收周期长，对资金能力要求高。商业地产运营模式（2）——一体化开发，只租不售优势如果经营得好的话，有利于打造项目的品牌价值，提升项目的竞争力，使整个物业能长期稳定地成为一个品牌，开发商由此享受物业升值所带来的持续稳定租金收益。劣势只租不售的开发模式对于发展商的资金实力要求非常高，资金压力较大，同时面临经营风险；缺乏商业经营能力的发展商采取只租不售模式，往往会遇到两难的境况：如果将物业大宗租赁给大商家，虽然经营收益稳定，经营风险降低，但是随着商战的升级，大商家所支付的租金回报较低；如果采取散租模式，虽然能提高预期的租金收益，但由于自身经营能力弱，往往导致商场经营失败。行业运营模式运作特点：商业地产运营模式（2）——一体化开发，只租不售优势40金源Mall金源集团首先建造120万M2的世纪城一、二期；通过准现房销售、5000元每平方米的低价、大规模成熟社区等卖点，2003年以36．63亿元的销售额高居北京十大热销楼盘榜首。1继成功投资开发京西最大商品房项目“世纪城”后，再次重拳出击，投资38亿，打造世界最大的商业单体：68万M2金源时代购物中心。2与此同时，金源集团开展了183万M2世纪城三期的建设，三期开盘就已经达到均价6300元。3金源模式总结：首先建造中档次的大型住宅区，采用低价销售，快速回笼资金；然后再建设高档次的ShoppingMall，提升该地段的人气及商业氛围；同时推出大型的综合住宅区，再一次实现现金的快速回笼；利用回笼的现金以及造成的影响，迅速在全国其他地方复制该模式，实现集团的快速扩张。典型案例-世纪金源行业运营模式金源Mall金源集团首先建造120万M2的世纪城一、二期；41综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘”----快速销售、快速回笼资金、快速在全国扩展复制。低价快速销售120万M2的世纪城住宅区，在短期内迅速回笼资金达80亿。借势迅速推出68M2的MALL和183万M2的住宅区。低价快速引进商家，提升地段整体价值。123金源集团迅速在全国将设4家左右的ShoppingMall；在全国将建设6至8家左右的五星级酒店。通过快速扩张，实现集团由住宅房地产向商业房地产和酒店业的转型。行业运营模式综观金源模式，其最大的特点在于“做快大盘”----快速销售、42一体化开发模式可以带来丰厚的利润，只适用于有准备的企业。适用自有资金比较雄厚的房地产企业；能够获得大块土地开发权，能够从后续的开发中取得收益；拥有完善的管理体系和统一细致的规划。不适用自有资金不雄厚的企业，希望通过项目短期内获得资金回报；仅取得小块土地的开发权，不能从周围地段的升值取得收益弥补前期损失；没有统一细致的规划和完善的管理体系。行业运营模式一体化开发模式可以带来丰厚的利润，只适用于有准备的企业。适用43商业地产运营模式（3）——主力店招商，租售结合租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺。优势分析开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区，分割后出售，即“主力店＋辅营区”的模式，主力店品牌商家的进驻能提升辅营区的销售价值；该模式还可以有效开发商平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。经营要点以优惠的租金引进零售的主力店、次主力店，尽管他们的租金一般都很低，但这些大品牌的进驻，将聚集人气，带旺该商场，总的来说还是得大于失；通过主力店提升辅营区的销售价值，同时必须找到辅营区的准确定位，真正利用主力店的人流。行业运营模式商业地产运营模式（3）——主力店招商，租售结合租售结合的模44典型案——上海大拇指广场上海大拇指广场租售并举的运营模式，2万平方米由主力店家乐福长期租赁，剩余4万平方米商铺采取销售策略，将所有权出售给投资者，但收回其经营权，由证大商旅管理公司进行统一管理，实行所有权、经营权、管理权三权分离，既通过销售回笼资金，又通过统一经营管理保证商业形象档次和业态的完整性。家乐福、星巴克、肯德基等入驻，使该商业地产取得巨大成功。行业运营模式典型案——上海大拇指广场上海大拇指广场租售并举的运营45租售结合模式有着良好的发展前景，该模式有如下的特点:行业运营模式租售结合模式有着良好的发展前景，该模式有如下的特点:行业运营46优点目前发展前景良好；投资回报率高对自有资金要求较低；对地段要求相对较低；资金回笼迅速，现金流顺畅缺点对项目的商业规划设计要求越来越高；业主越来越理性，存在招商风险；对如何处理好开放商、业主、经营商的关系要求很高；对后期经营管理要求非常高。对开发商而言，产权式商铺模式具有以下优缺点行业运营模式优点目前发展前景良好；缺点对项目的商业规划设计要求越来越高；47商业地产运营模式（4）——订单模式行业运营模式结合实际在选址等方面不可照搬国外经验，必须必须结合当地的实际情况来进行准确选址地段是商业经营的关键成功因素，选择地段需结合客户需求、商业氛围、租金要求、交通状况、周边人口、城市规划等各个方面来综合考虑12规划为本有了好的地段还必须进行好的规划才能做好一个项目。在做规划之前要注意以下原则：客户需求、交通优先、路路相通、提高任期、小店优先3主力店入住购物中心的成功关键是能否找到有号召力的品牌主力店：人气的保证、永续经营的保证4以租为主以租为主，统一管理的经营方式可以保证良好的整体形象与经营风格。有利于物业的长久升值。5经营管理良好的经营管理是维护地段升值的保障因素。良好的经营管理不仅可以在短期内提升租金，更可在长期内保障企业规划的顺利执行6订单地产模式六大运作要素商业地产运营模式（4）——订单模式行业运营模式结合实际准确选48商业地产热点模式的比较分析名称定位规划资金招商经营出租模式购物中心要求很高对于业态组合，业种的丰富度和品牌要求极高对自有资金要求极高；采用只租不售的方式，经营回收期长引进有品质的主力店是关键；各店铺之间形成有序的竞争是必要条件要求形成一套完善的管理体系，一般由专业的公司来经营，以实现物业增值出售模式小商品城要求一般，但呈上升趋势对业态组合、业种等有一定要求由于规模较小相对资金要求较低，从长期看，主要以租为主，对自有资金要求不断提高随着投资者越来越理性，对于招商的要求越来越大，由注重营销创新向注重品质创新转化对经营的要求日趋提高订单模式采用订单方式，在协议开始已经确定定位对如何发挥协议伙伴之间的组合要求极高由于有主力店投资，很大程度上减少了自有资金的压力在开业前已经确认了主力店，主要是协调好主力店与其他店铺的关系要求有一套完善的管理体系，对专业人才的要求提高行业运营模式商业地产热点模式的比较分析名称定位规划资金招商经营出租模式要49商业房地产未来的市场空间巨大，并且商业网点的改造势在必行。

针对三种热点模式，其未来发展趋势如下一体化开发将配合购物中心发展成为开发的主导模式；购物中心将成为未来商业地产发展的主要业态；某些一线旅游城市与二线城市将成为新开发热点；市郊购物中心将成为发展重点；购物中心平均规模将进一步扩大；根据消费者的需求，业态及业种将进一步丰富；将形成完善的经营体系和管理流程。订单地产将成为商业地产的主要发展形式；对主力店的品质和业态组合要求将进一步提高；与合作伙伴的配合将进一步加深；对管理和规划的要求将更加提升；对复合型管理团队的要求日益增加。小商品市场将面临大规模的升级和改造；受到连锁经营和专业专卖店的冲击和挤压越来越激烈；综合和零售市场减少、专业和批发市场增加；食品和服装摊位减少、五金电料类、家具类、金属材料类、建筑及装饰材料类的摊位则在逐年上升；由粗放型管理向规范化管理转变出售比重不断下降，长期来看以租为主。出租模式－购物中心出售模式－小商品城订单模式行业运营模式商业房地产未来的市场空间巨大，并且商业网点的50盈利模式：可简单分为销售与持有经营盈利模式销售持有经营散售整售完全自营部分自营资本运作证券化（REITS、CMBS)纳入上市公司盈利模式盈利模式：可简单分为销售与持有经营盈利模式销售持有经营散售整51五、商业地产发展趋势中国商业地产存在的问题中国商业地产的发展趋势未来人才发展趋势未来商业地产关键成功因素五、商业地产发展趋势中国商业地产存在的问题52中国商业地产存在的问题地产开发、商业产业经营与物业管理三者严重脱节商业项目同质化严重，缺乏精细化分类管理商业地产企业普遍缺乏商业地产复合型专业人才商业房地产运营是一个涉及投资商、开发商和经营管理商三方合作的过程。而目前国内商业地产开发企业大都从住宅开发起步，有些开发商只管卖房不管经营，用炒作住宅项目的方式炒作商业地产项目。造成投资收益不佳，导致投资者丧失信心。市场上存在许多项目面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的情况。商业项目缺少前期市场调查和策划。许多项目没有按不同的商业业态的用途和要求，进行市场定位与设计建筑，事先没有考虑商业企业的意见，建成后让商家削足适履。商业项目“克隆”多于创新，只要有一次成功的案例便不断的翻版和重复，使得项目滞后和同质化。商业地产的人才需求主要是三种：一是工程技术人员；二是经营人员；三是物业管理人员。现在是工程技术人员较多，而经营人员较少，同时物业管理人员素质又不高，这主要是由于我国商业地产起步较晚，而商业地产最缺乏的就是既懂商业，又懂地产、既懂企业又懂市场的复合型人才。没有好的企业家群体，就无法培育出健康的商业地产市场。商业地产企业家队伍的选拔应该具有国际视野，而目前的选拔机制是大多在本地区少数人中选拔，“武大郎开店”现象十分普遍，优秀的商业地产人才难以充实到企业家队伍中来。中国商业地产存在的问题中国商业地产存在的问题地产开发、商业产业经营与物业管理三者严53商业地产投资总体发展趋势2012年《政府工作报告》指出房地产调控不放松，促进房价合理回归。2013年“国五条”出台明确了控制目标、贷款比例、限购区域、个税、二套房出售等的具体要求。限购政策的延续使得房地产市场低迷，而商业地产未受到较大的影响。商业用地随着商业地产的兴起而逐渐成为土地成交的热点，商业地产成为政府推动的热点。住宅地产受宏观调控的影响，商业地产已成为许多房产开发企业的“避风港”。“限购令”收窄了资金涌向住宅市场的通道，目前投资着从住宅市场转向商业地产的趋势已经出现，各地写字楼、商铺等商用物业将越来越受到市场的关注。政策：限购政策延续催热商业地产商业地产成政府推动重点价格洼地的可观利润，企业扩张需求写字楼的需求空间和投资价值中国商业地产的发展趋势商业地产投资总体发展趋势2012年《政府工作报告》指出房地产54持有物业明显增加随着市场的发展以及开发商对商业地产模式的认知不断改变，商业地产的营销模式从发展初期的以“产权式商铺”为主要销售模式开始逐渐被经营持有型物业所取代。商业与地产迈向深度合作大型房地产开发企业与连锁商业企业“强强联合”已经逐渐成为趋势。随着零售业和商业地产市场竞争程度的加剧，零售企业扩张欲望的增强和商业地产开发商提高项目成功率的压力，将使双方合作需求进一步加强，大型城市开发布局多中心化随着城市居住区域的变迁，城市传统的商业中心已经无法满足新兴居住区的消费和购物需求。新建小区规模的扩大、交通的大幅改善、服务人群较高的消费能力以及商业竞争环境相对平缓，均为一定规模的商业物业的发展提供了空间，使服务于城市副中心区域的商业中心逐步形成。外资进入方式多样化外资企业开始由单纯并购深入到开发环节，进一步拓展市场。外资只租不售的做法将给市场带来更多的正面示范效应，并对分散销售产权的商业地产项目形成压力；外资大规模的资本投入带来了大项目的开发，也将进一步推进中国商业地产购物中心模式的发展。二三线城市投资新热点在经历了一个发展阶段后，很多的国内外商家店铺在一线城市的布局已经趋于饱和，因此纷纷开始着力关注更为庞大的中小城市市场，区位和交通优越的二线城市逐渐成为商业地产投资的新宠。商业地产开发总体发展趋势中国商业地产的发展趋势持有物业随着市场的发展以及开发商对商业地产模式的认知不断改变55高端专业型管理人才需求强烈当前我国商业地产模式相比国外还存在许多缺陷，尤其是在商业管理方面，一方面原因是开发商不重视其商业价值，另一方面原因是缺乏相关的专业管理型人才，对此类方向人才的引进必定是未来商业地产人才发展的重中之重。创新型技术性人才受市场追捧目前国内龙头商业地产开发商在全国的主要发展策略均为“复制”，即把一处的成功经验迅速复制到另一个城市，例如万达广场。这样做的优势是节省设计成本，缩减项目周期。但是同时带来的问题便是项目同质化严重，项目水土不服的情况容易出现。开发商已经意识到这个问题，所以，未来具有创新型的设计、技术类人才颇受欢迎。人才流动更加广泛商业地产商业模式的逐渐成熟使得行业内现有人才不能满足商业地产的需求，外部行业人才流入商业地产的趋势逐渐明显。招商型人才，文化传播型人才等尤为明显。未来商业地产相关人才发展趋势未来人才发展趋势高端专业型管理人才需求强烈当前我国商业地产模式相比国外还存在56商业房地产企业价值链和关键成功因素分析商业房地产价值链业态组合商业房地产关键成功因素商业管理能力所在商圈吸引力自有资金实力/融资能力规模主力店/品牌店效应招商能力土地获取能力取得土地流动资金融资规划设计招标管理立项工程管理开发资金融资招商管理商业管理未来商业地产关键成功因素商业房地产企业价值链和关键成功因素分析商业房地产价值链业态组57六、商业地产业态分析业态种类业态对比物业及选址要求六、商业地产业态分析业态种类58业态种类（一）零售购物型购物中心专卖店超市便利店专业店仓储店百货商店业态种类（一）零售购59业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义多种零售店铺、服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务商业集合体。分市区、社区、城郊型经营日用工业品为主的综合性零售商店以顾客自选方式经营的大型综合性零售商场，又称自选商场以经营某一大类商品为主，且拥有具备丰富专业知识的销售人员和提供适当售后服务的零售业态专门经营或授权经营某一主要品牌商品为主的零售业态用以满足顾客应急性、便利性需求的零售业态以经营生活资料为主的，储销一体、批量销售、实行会员制的商店规模5万-15万平米5000平米以上标准超市：500-1500平米；

大型超市：2500-5000平米；超大型：6000-10000平米具备一定规模,根据具体市场和产品特性而定50-600平米100平米左右1万平米以上产品业态内部结构由百货店或超市为核心店，集零售、餐饮、娱乐于一体；核心店面积不超过总面积80％商品结构以服装、家庭用品为主、种类齐全以食品为经营重点，满足食品一次性购全商品结构体现专业性和深度性，品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品的90％以上商品结构以著名品牌、大众品牌为主以速成食品、饮料、小百货为主经营范围广泛，如食品、日用品、耐用品业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店定义60业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户目标顾客以流动顾客为主中高收入人群、客户来源范围广大众化消费、客户来源根据超市规模和定位有所不同客户覆盖面广针对特定消费人群、经济实力较强附近居民中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者购物方式柜台销售和开架销售相结合开架自选、自我服务、平价销售、一次结算的售货方式定价销售和开架面售定价销售和开架销售开架自选、统一结算开架售货、批量作价经营特色卖场租赁制；布局统一规划，店铺独立经营；服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐于一体。卖场租赁制、种类齐全、高毛利平价销售、满足日常用品一次性购全同类商品大规模集中式营销。由卖场租赁发展到自营品牌专卖、量小、质优、高毛利平价、服务群众生活，营业时间长储销一体、低价销售业态对比业态购物中心百货商店超市专业店专卖店便利店仓储店客户61物业及选址要求--购物中心选址要素：区位：1、中心商业区或城乡结合部的交通要道；2、交通易达性：车称10-30分钟3、购物人口分析用地经济状况：进行可获得性分析用地物理状况：1、用地形状：土地完整、规则、长宽比适当2、用地平整性：地竖向高差变化不宜过大3、用地可进入性：容易进入、无交通堵塞4、郊区用地的视觉可见性5、用地周围状况物业及选址要求--购物中心选址要素：62购物中心类型业态效用主力店高端百货、大型超市、家居、建材等有利影响：集客能力；品牌效应；带动作用；广告效应；长期租约不利影响：租期很长，物业的后期处置要受限制；主力店的租金非常低；常带有排他性协议；与整体的磨合难度大，需防范法律风险次主力店知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所聚客能力；租金回报远高于主力店；在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势品牌店饰品、服饰、化妆品等购物中心盈利最多的部分；可丰富购物中心的功能；个性品牌能聚集各类客源功能组合：集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、旅游、游乐于一体。一些大型的购物中心甚至包含了酒店和办公的功能。黄金比例：最佳功能比例是零售、餐饮、娱乐为52：18：30业态组合：主力店、次主力店、独立店。“主力店是恒星，围绕主力店周边运行是小行星般的次主力店、品牌店”。购物中心类型业态效用主力店高端63要素要求商圈城市核心商圈交通便利城市人口：40万以上物业要求建筑楼高三层以上面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右中庭面积(包含电梯井)至少500㎡单层店面积：15,000㎡以上层高首层层高5m，二层以上层高4.5m；柱距8m×8m配套设施扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区；电梯要双向每层4部以上，最好有两部观光电梯。楼板承重450kg/㎡停车场100个/10000㎡合作方式免租期1年左右,租赁年限10—20年物业及选址要求--百货商店要素要求城市核心商圈建筑楼64案例对比案例天虹茂业太平洋新世界百盛地址南山区文心五路保利文化广场C区深圳市福田区华强北路2009号上海市徐汇区衡山路932号沈阳巿和平区中华路88号淮海路与陕西南路口

商圈南山中心区

华强北商圈徐家汇商业中心区

繁华商业中心中华路商圈淮海路商圈顾客特征中产阶层高中低收入阶层高中低收入阶层中青年、中高收入阶层中高收入阶层

物业形态4层八层地下一层、地上八层

六层六层面积规模营业面积1.5万平方米营业面积8万平方米营业面积3万平方米经营面积约44,000平方米经营面积28000平方米周边配套保利文化广场、海岸城地铁1号线国美、苏宁立体交通、繁华商业中心星级酒店、百货商场、超级巿场密集地铁一号线多家商场超市案例对比案例天虹茂业太平洋新世界百盛地址南山65一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专业店、玩具专业店、服饰店等。物业基本要求商圈基本要求选址多样化：多设在繁华商业区、商店街或百货店、购物中心内；商圈范围不定，目标市场多为流动顾客。主要满足消费者对某类商品的选择性需求。营业面积根据主营商品特点而定；设有一定规模的停车场。物业及选址要求--专业店本报告是严格保密的.一般包括家居建材、家电专业店、药品专业店、办公用品专66代表品牌

百安居

宜家商圈城乡结合部、交通要道城乡结合部、交通要道物业要求建筑单层两层，底层是自选区和家居用品区，二层是样板间、沙发区、家具区和一个可容纳500人的餐厅；.面积8000－10000平米标准店面积2.8万－3.5万平方米层高建筑层高8.5米，可用净空高度6.2米建筑层高6.2米柱距9米*9米以上

9米*9米以上

楼板承重2.5吨/平方米2.5吨/平方米停车场停车位不少于300个800个免费停车位的地下停车场合作方式物业及选址要求--专业店：家居商场代表品牌百安居宜家商圈城乡67苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利。商业街店：临街商铺（一层），处于市级商圈、区级商圈；店中店：大型商场或大型超市内，或接近电器或日用消费品区；市级区级商圈社区店：紧邻大型社区，社区人口10万；特定市场店：手机、IT一条街；枢纽店：地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处且已形成一定规模的商圈。交通便利的副省级以上城市直辖市、省会城市、副省级城市核心商圈；地级城市市区人口50万以上，具有一定的购买能力商业中心；江苏、浙江、广东等地的县级市，内陆省份发展较快的县级市，副省级以上城市的较发达的郊区县核心商圈；城市或区域的商业中心，人流量大。物业要求产权独立、清晰产权独立、清晰产权独立、清晰产权面积3000平方米以上小型店：30～50平米中型店：80～120平米、160～240平大型店：260～320平米旗舰店：400平米左右3000平米以上楼层地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼从一楼开始，地级市不超过四楼，楼层县级不超过三楼。地级市场楼层不超过四楼；县级市场楼层不超过三楼。停车场开阔的停车场地同苏宁同苏宁广场开阔的门前广场同苏宁同苏宁配套合格的消防、供水供电、空调系统，扶梯和货梯（两层以上）。同苏宁同苏宁合作方式长期租赁长期租赁租期10年以上物业及选址要求--专业店：电器商场苏宁电器国美电器五星电器商圈区位城市或某区域的商业中心，人流68要素要求商圈经济发达、城市化水平30%以上；交通便利；商圈人口规模5-10万之间，人均收入大于1000元/月，人均商品性消费支出大于300元/月物业要求建筑最好框架结构面积5000-20000㎡，单层面积5000平米左右层高楼层不超过三层，首层层高≥5.5m，二层以上层高≥4.5m柱距8米×8米为宜物业纵深以30--50米为佳楼板承重800kg/㎡停车场设有与商店营业面积相适应的停车场合作方式免租期1年左右租赁年限10—20年物业及选址要求—超市要素要求经济发达、城市化水平30%以上；建筑最好框架结构面积69沃尔玛家乐福易初莲花商圈区位1.5公里范围10万人口以上，2公里12--15万人口临交通主干道，至少双向四车道，无明显阻隔；以中青年为主，收入水平高；无经营面积超过5000平方米同类业态交通方便（私家车、公交车、地铁、轻轨）；人口密度相对集中，两条马路交叉口，其一为主干道交通便利；社区密集区物业要求面积2万平米左右15000平方米以上，不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米2万平米左右建筑物纵深40--50米以上；临街面大于70米长宽比例10：7或10：6临街面不少于80米、矩形或梯形地块层高5米5米卖场净高5.3-5.5;后仓6.8-7.5柱距8--9米8—9米10.8*10.8楼板承重卖场800kg/平米,后仓冷库1000~1200卖场800kg/平米,后仓冷库1000~1200卖场800kg/平米,后仓冷库1000~1200停车场300个以上顾客免费停车位，20个以上免费货车停车位免费提供至少600个机动车停车位，非机动车停车场地2000平米400～600车位(上海,北京,广州)150～300车位(其他);600～1000自行车位相关配套电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表电动扶梯；电源稳定，配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表货梯两层2部5吨;三层加1部3吨货梯。如有地下室，必有货梯直达供水200～250吨/天;供气\排水通道\通风\发电机\消防\环保其他2个主出入口；外立面广告3个；广场转租租户由家乐福负责管理免费广告牌：高炮2个；门头2个合作方式租赁期限20年或20年以上租金较低、长期的租赁合同（一般是20年－30年）租赁期限20年或20年以上案例对比沃尔玛家乐福易初莲花商圈区位1.5公里范围10万人口以上，270人人乐华润万家北京华联商圈区位一、二线城市大型商业地块和住宅密集区城市商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集区;位于城市主干道、十字路口城市规模：省城或中心城市；常住人口100万以上，年均消费6000元以上。商圈要求：一级商圈：密集住宅区，3公里内50万人以上，邻主干道8条以上公交线，店面日均人流8万二级商圈：3公里内30万以上，有6条以上公交线，日均人流量6万以上。三级商圈：3公里内20万以上，4条以上公交线，店面日均人流量4万以上；3公里内竞争对手不超过2家。物业要求面积及楼层3层以内单层3000平方以上，共8000-15000首层最佳，不超过三个楼层；共8000㎡以上共12000平方米，单层12000，多层6000平方米/层，库房2000平方米；办公600平方米；卸货区300平方米。层高4.2米以上5.5米最佳不低于5米5米柱距8*88*88*8建筑主体物业尽量方正楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米框架或排架结构楼面载荷：卖场4千牛/平方米，库房5千牛/平方米配套设施有空调、电梯、消防;

排水/排污/排油通道有空调、电梯、消防;

排水/排污/排油通道卸货平台：高0.8米，宽8米，进深5米。卸货通道（消防通道）宽幅：3米;地下室防水：用电量0.12千伏安/平米停车位150个以上停车位需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60㎡需配备大型停车场，数量不小于1个车位/60㎡合作方式租赁自营，租期20年，免租12个月以上。租赁、自建租赁、期限20年案例对比人人乐华润万家北京华联商圈区位一、二线城市大型商业地块和住宅71要素要求商圈以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为500米左右），目标人口在2600-3000人；选择居民区附近，该地区固定顾客较多；选择地铁或车站附近，流动顾客较多；选择写字楼、影剧场、医院、学校等客流较大场所；一般300米内无相同性质竞争者物业要求产权产权清晰且至少可使（租）用6年楼层独立商铺或楼房底层，门面展开宽度不少于6米面积60~120平方米配套设施同时配备上水和下水；一般可的、快客等需要25—30KW的总电量，而全家、罗森等需要要有35KW以上的电量。在选铺时一定要搞清楚可扩容电量的上限其他无台阶、无遮拦、有店招、最好有两面以上的开面（橱窗展）合作方式租金：3-8元/平米.天；租期：一般5年以上物业及选址要求—便利店要素要求以商店所在点为中心，半径300米左右（中小城市为5072业态种类（二）餐饮休闲娱乐型连锁快捷餐饮KTV影院茶坊、酒吧、咖啡体育健身火锅餐饮普通餐饮业态种类（二）餐饮休闲73连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈繁华商业街市、车站、空港码头，及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市商务型餐厅:以商务酬宾为销售对象，选址于商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市大众餐厅:以家庭\个人消费为主位于社区型或便利型商业街市。以大众消费为主，选址于人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈立店障碍经消防、环保、食品卫生治安等行政管理部门会审；污染源１０米外；周边无异议同右；大餐厅，设置疏散通道；门前禁忌有有封闭交通隔离栏、高于1.8米的绿化及电线杆同普通餐饮物业要求建筑要求200-500平米框架结构;层高不低于4.5米;位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面商务型150~1000平方米、大众型80~200平方米；除剪力墙或承重墙挡门、挡窗外，各建筑结构形式均适合；餐厅门前须有相应的停车场120~500平方米、厨房可小于营业面积的三分之一；框架式建筑；楼上商铺亦可；其余同餐厅配套设施电力不少于20千瓦/100平方米;有充足的自来水供应;有油烟气排放通道，污水排放、生化处理装置，厨房污水排放的生化处理装置及油烟气排放的通道同普通餐饮合作方式租期5年以上大众化快餐店:2~4元平米/天消费型快餐店6~30元租期三年以上低层为1.5元平米/天以上,具体视地段\商圈而定;楼上租金略低租期2年以上视商圈、路段、位置而定，一般不高于4元/（平方米·天）代表品牌麦当劳、肯德基、必胜客小肥羊、谭鱼头物业及选址要求—餐饮连锁快餐店普通餐饮火锅店商圈繁华商业街市、车站、空港码头，及74茶坊、酒吧、咖啡

面馆面包、面点房商圈选址多高雅路段，具有清净、优雅的环境；以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者；消费对象具有一定的消费能力和文化修养满足人们速食的要求；宜选择交通支道、行人不少于每分钟通过10人次的区域各种商圈均可开设；品牌企业多开设在繁华的区域型、社区型的商业街市上立店障碍须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意；国家对酒吧课以重税与普通餐厅相同立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营；离污染源10米以上物业要求建筑要求50~400平方米；对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异；层高不低于2.8米；如与居民相邻，设置隔音层80-200平米；其余与普通餐厅相同60~120平方米；框架式结构；层高不低于2.8米；门面宽度6米以上，橱窗开阔配套设施电力按每100平米10千瓦配置自来水供应与普通餐厅相同与普通餐厅相同合作方式租期2年以上租金3~20元/（平方米·天）租期2年以上租金2~5元/（平方米·天）租期2年以上一般企业3~5元/（平方米·天）代表品牌星巴克马兰拉面、面点王金蝶轩物业及选址要求—餐饮茶坊、酒吧、咖啡面馆面包、面点房商圈选址多高雅路段，具有清75麦当劳肯德基商圈商业区、商住区、写字楼区、交通纽；临街，场地开阔]、进出方便同麦当劳（跟进战略）物业要求经营面积400平米左右350平米、门面12米物业形状尽量方正或整齐、临街有大窗同麦当劳层高柱距层高不小于3.5米;柱距6米以上净高不低于3米楼板承重部分区域500公斤/平米，大部区域350公斤/平米厨房区楼板负荷为450公斤/平米餐厅区活荷载为250公斤/平米供电供水提供或有位置建设给排水/排油/排污/道：配电负荷：250千伏安200KW的用电量；25吨水/天提供或有位置建设给排水/排油/排污/道硬件设施提供室外安装空调和排烟机位置提供室外安装空调和排烟机位置提供两条电话线路停车位有停车位（专用最佳，公用也可）提供临时卸货车位其他外墙可设置店标和指示标门脸上方提供招牌安装位置餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间合作方式直营或加盟租赁\15年或以上\免租期商议;直营或加盟租期10年以上物业及选址要求—麦当劳、肯德基麦当劳肯德基商圈商业区、商住区、写字楼区、交通纽；同麦当劳（76要素要求商圈大城市及发展潜力较好的中小城市商业区、商住区、写字楼区、交通枢纽或旅游商圈物业要求经营面积单层450——480平米双层500——600平米楼板承重大于450公斤/平米供水供电供水需2分管。排水需要4分管。水压2.5——3.5公斤，保证每天20吨；250千瓦通风通暖留有排烟出口，可放通风机；需安装8台十匹机，有放置外机的地方排污环保排污需要4分管，并有3-4立方米的隔污池；满足正常的环保条件合作方式直营物