借名买房合同中的出资人要求房屋登记在其名下,能否得到法院支持

近些年，为稳定住房价格、抑制炒房行为、切实调整住房供应结构，国务院及有关部门陆续发布了一系列通知及意见，各地政府也针对房地产调控政策制定了各项措施。在限购限贷政策的影响下，受限的实际购房人为规避相关限制，借用他人名义购买房产的现象越来越多，由此产生的借名人与出名人之间的权属纠纷也逐步成为房地产纠纷领域的一大焦点。特别是在城市更新领域，借名买房情况属于产权确认的难点之一，面临着物权登记权利人与实际出资人主体不一致的复杂情况，关涉着拆迁补偿权益的享有主体及签约主体的确认问题。囿于现行法律及相关政策均未对借名买房行为的效力进行明确规定，在实务中法院对于借名买房效力的判定以及借名人转移登记请求的态度也有所不同。因此，本文拟从司法实践的角度，探究借名人转移房屋登记的请求能否得到法院支持，以期为实务提供借鉴与参考。关联法条01《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日施行）第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。第二百二十条第一款权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……02《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行，已被《中华人民共和国民法典》废止）第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益……精选案例【裁判要旨】为了规避限贷政策实施借名买房，损害社会公共利益，其借名买房行为应属无效，不支持借名人诉请确权及过户。【案例一】熊小春与侯玉英所有权确认纠纷【审理法院】广东省高级人民法院【案号】（2014）粤高法民申字第1692号【案情简介】2011年1月4日，侯玉英（出名人、名义购买人）向案外人郑XX（出售人）购买了涉案房产，2011年1月20日，涉案房产转移登记至侯玉英名下。经查，涉案房产的购房定金、房屋首期款，以及自2011年3月起至2011年7月的按揭贷款均为熊小春（借名人，实际购买人）支付，且涉案房产自交付时起由熊小春使用至今，与涉案房屋有关的《房屋转让合同书》《借款合同》《抵押合同》《保证合同》、定金收据、按揭账号存折等原件均由熊小春持有。另查，涉案合同签订时，熊小春在本市有1年以上纳税证明，其曾在本市购买其他房产1套，并于2007年8月10日转让该房产。【裁判观点】二审法院认为，结合房产出资、占有使用情况及证人证言，本院确认熊小春与侯玉英之间借名买房委托关系属实，该借名买房的委托关系不存在无效因素，合法有效。但熊小春不能基于委托合同直接享有对涉案房产的物权，其要求确认房屋归其所有的请求，本院不予支持。同时，根据现行限贷政策的规定，熊小春只能取得较少数额的按揭贷款，而侯玉英系首套住房不受限贷政策影响，故熊小春请求侯玉英协助办理转移登记手续，因借名买房违反限贷政策而存在事实上的履行障碍，本院不予支持。再审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效。住房问题关系国计民生，房产限购、限贷令作为严格限制各种名目的炒房和投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的重要政策措施，体现了社会公共利益。熊小春和案外人徐进，为了规避当时的限贷政策（该政策持续至本案二审判决后），借用侯玉英名义购买了案涉的房屋，并申请了首套购房贷款，损害了社会公共利益，应属无效。二审判决认为有效不当，本院予以纠正。但是，二审判决最终对熊小春确权诉请不予支持，正确。【裁判要旨】军队经济适用房的购买资格具有专属性，借名人突破国家对双方争议房屋交易的特殊规定和限制，借名买房行为无效。【案例二】姚江丽、姚生云、关月花与章乃文返还原物纠纷【审理法院】新疆维吾尔自治区高级人民法院【案号】（2015）新民申字第1879号【案情简介】章乃文（出名人、名义购买人）原系军队干部，2003年11月5日，章乃文与其单位签订了商品房买卖合同，以83008元（军队内部价）购得涉案房屋。2004年2月27日部队出具收费票据一张，载明：章乃文1-2-202房款总计83000元，交款人：姚江丽（借名人，实际购买人）。此后章乃文在建设银行的按揭贷款全部由姚生云、关月花按月还款，且房屋交付后一直由借名人居住。【裁判观点】再审法院认为，根据《军队经济适用住房建设管理办法》第二十五条的规定，利用军用土地建设的经济适用住房，一般不得向地方单位、个人出售。这是国家对双方争议房屋交易的特殊规定和限制，购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中姚江丽因不具备购买军队经济适用房的条件，而借用章乃文的名义购买军队经济适用房，该行为违反了国家相关规定，应属无效行为。【裁判要旨】借名买房仅发生债权效力，在物权登记不存在登记错误的情况下，不能推翻现有物权登记效力。且因借名人不具备购房资格，不具备涉案房产产权的取得条件，因此对于借名人的过户请求，法院不予支持。【案例三】云南广播电视台、云南省昆明市人民政府驻深圳办事处物权确认纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【案 号】（2020）粤03民终19403号【案情简介】1992年12月9日，昆明驻深办（出名人、名义购买人）与案外人深圳市长城房地产开发发展公司（出售人）签订《商品房买卖合同》，购买了涉案房产。2003年1月15日，涉案房产转移登记到昆明驻深办名下。1992年11月18日，云南广播电视台（借名人，实际购买人）向昆明驻深办汇购房款120万元，2015年至2019年期间，云南广播电视台支付了涉案房屋维修基金、物业管理费等费用，且实际占有使用涉案房产。1993年5月17日，昆明驻深办与云南广播电视台签订《协议书》一份，载明云南广播电视台借名买房一事。另查，1992年深圳的购房政策要求在深圳有办事机构才能购买房产，因云南广播电视台当时在深无办事机构没有资格买房，故与昆明驻深办商议借名购买。再查，深圳市人民政府办公厅于2018年7月30日发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控等促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求暂停企事业单位、社会组织等法人单位在本市购买商品住房。【裁判观点】二审法院认为，通过一审查明的事实，可以确定云南广播电视台、昆明驻深办之间存在借名买房的事实，但房屋登记在昆明驻深办名下确为双方真实意思表示，物权登记并不存在登记错误的情形，借名购房仅发生债权效力，没有直接设立房屋所有权的法律效力，亦不足以否认不动产物权登记的推定效力，因此，对于云南广播电视台请求确认涉案房产归其所有的主张，本院不予支持。此外，根据目前深圳市政府关于房地产调控政策的规定，云南广播电视台不具备取得涉案房产产权的条件，因此，对于云南广播电视台要求确认其系涉案房产所有权人及要求将涉案房产过户至其名下的请求，本院不予支持。【裁判要旨】涉案房屋系商品房，借名买房行为不存在侵犯社会公共利益的情形，合法有效。但涉案房屋尚未办理所有权登记，出名人现尚不具备转移登记的条件，且借名人不具备购房资格，法院难以支持借名人的过户请求。【案例四】夏文白等与赵前合同纠纷【审理法院】北京市第三中级人民法院【案 号】（2018）京03民终12418号【案情简介】2011年12月18日，赵前（出名人、名义购买人）与和记黄埔公司（出售人）就涉案房屋签订《预售合同》，约定由赵前购买涉案房屋，总价款3312812元。当日，赵前向赵舒（借名人，实际购买人）出具《房屋产权确认书》，载明该房屋的实际出资人及产权归属人为赵舒，赵前只是名义上代赵舒持有该套房屋的产权。目前涉案房屋已经交付，但尚未办理所有权证书。经查，涉案房屋的购房款、房屋面积误差款、专项维修资金、装修款均为赵舒支付，此前亦由赵舒作出租使用，但后期经赵前赶出租户，目前由赵前占有使用涉案房屋。另查，一审庭审中，赵舒认可其无北京市购房资格。【裁判观点】一审法院认为，涉案房屋的购房款、专项维修资金等费用系由赵舒支付，且赵舒、赵前通过《房屋产权确认书》约定涉案房屋由赵前代持，所有权归赵舒所有，因此双方之间形成借名买房合同关系。但无论是形成该合同关系时还是本案庭审结束，赵舒均无北京市购房资格，不具备将涉案房屋转移登记至其名下的条件，无法取得涉案房屋的所有权。二审法院认为，法律、法规对于借名买房并未有禁止性规定，且涉案房屋系商品房，亦不存在侵犯社会公共利益的情形，故赵舒、赵前之间的借名买房合同关系合法有效。但借名人与出名人之间关于房屋所有权归属的约定，不发生物权效力，而是产生了以在符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系。因此在本案中，涉案房屋虽已经交付，但尚未办理所有权登记，出名人赵前现尚不具备转移登记的条件，本院对赵舒要求赵前协助办理涉案房屋所有权转移登记的请求难以支持。【裁判要旨】借名人系涉案房屋的实际出资人和权利人，其与出名人之间借名买房的约定属于双方间的契约，对双方均有约束力。现本案借名人具备购房资格，其要求将涉案房屋转移登记至其名下，不违背事实和法律规定，法院予以支持。【案例五】罗凤娇与时琳琳物权确认纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【案情简介】2011年7月6日，罗凤娇（出名人、名义购买人）与案外人XX公司（出售人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定罗凤娇向该公司购买涉案房产，总价款1842471元。2011年8月25日，罗凤娇在兴业银行办理房屋按揭贷款，时琳琳（借名人，实际购买人）的配偶XXX为罗凤娇借款提供保证担保。2011年12月23日，时琳琳、罗凤娇签订《协议》《委托书》，约定由时琳琳委托罗凤娇办理一切与购房有关的手续，涉案房屋费用由时琳琳支付，罗凤娇放弃该房屋的支配和使用权。另查，涉案房屋现登记的所有权人为罗凤娇，房屋的首期款、按揭款一直由时琳琳及其配偶支付。时琳琳现具备在深圳市住房限购地区的住房购买资格。【裁判观点】二审法院认为，时琳琳系涉案房屋的实际出资人和权利人，其与罗凤娇之间借名买房的约定属于双方之间的契约，对双方均有约束力。罗凤娇并未举证证明双方对于房产过户存在其他约定，现时琳琳具备深圳市住房限购区域内的购房资格，其要求罗凤娇将涉案房屋转移登记至其名下，不违背事实和法律规定，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。【裁判要旨】虽借名买房行为违反了国家关于限贷政策的规定，但由于贷款银行同意借名人一次性还清涉案房产的贷款，且借名人已具有购买涉案房产的资格，不存在履行上的障碍，对于借名人转移登记的请求，予以支持。【案例六】李黎与于群、李欢所有权确认纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【案 号】（2015）深中法房终字第374号【案情简介】2010年12月19日，李黎（出名人、名义购买人）与刘某（出售人）签订《房产买卖合同》，约定由李黎购买涉案房屋，转让款454272元。2011年2月18日，李欢（借名人，实际购买人）向李黎招商银行账户存入购房首付款404000元。庭审中于群、李欢认可实际申请购房贷款的是于群、李欢，也同意一次性偿还剩余贷款的本息。此外，在涉案房产开通管道燃气、缴纳电费的申请表中，记录的联系电话均为李欢的电话。【裁判观点】二审法院认为，涉案房产由李欢、于群实际控制使用，相关首期款、佣金、日常月供还款均由李欢负责，足以证明李欢、于群与李黎间存在借名买房关系。因受限贷政策限制，于群、李欢借名买房，该行为违反了国家关于限贷政策的规定，但由于贷款银行同意李欢一次性还清涉案房产的贷款，且李欢在深圳市只有一套商品房，根据现行的购房政策，其具有涉案房产的购买资格，本案已不存在履行上的障碍，对于借名人转移登记的请求，本院予以支持。实务点评从上述案例可以看出，法院是否支持借名人“转移房屋权属登记”的请求，建立在借名买房关系是否成立、是否有效、借名人及房屋是否具备转移登记条件等因素的基础上。首先，借名人要求出名人将房屋转移登记在其名下，应满足借名买房关系成立且借名买房行为有效的前提。如因缺乏相关证据致使借名买房关系无法证实，或因违反社会公共利益、突破专属性购买限制等原因致使借名买房行为无效，则无效的民事行为自始不发生效力，借名人要求出名人转移登记缺乏事实及法律依据，难以得到法院支持。其次，如法院认定借名买房行为有效，则能否支持借名人的转移登记请求，要综合借名人目前是否符合房屋购买条件、限购政策是否已经停止施行、房屋是否具备登记条件等多种因素进行判断。一般情况下，如借名人在诉讼时已具备购房资格或限购政策停止实施，则其转移登记的请求能够得到支持；反之，则不能。同时，在实务中我们观察到，借名人在提出转移登记请求时，会一并要求确定涉案房屋归其所有，或仅提出确认房屋归其所有的请求。在这种情况下，因物权登记具有设立、公示效力，房屋登记在出名人名下是双方真实的意思表示，不存在登记错误，因此，借名人的确权请求难以得到法院支持。那么，在借名人不变更诉讼请求，或两个诉求系合并提出、无法分开判决的情况下，借名人请求转移登记的诉讼目的则难以实现。上述案例的不同裁判结果，呈现出裁判者对于借名买房原因、房屋使用用途、借名人突破限购政策后果的考虑。在“房住不炒”政策指引下，存在投资意图，非为生存居住所实施的借名买房行为，难以得到有效认定。而对于军队经济适用房、政策性住房等具有特殊交易规定和限制的房屋，即使是为居住生存之目的，亦因购买资格的专属性，难以得到借名的有效肯定。实务建议第一，借名人需保留借名买房的证据，以证明借名买房关系成立。通过案例检索可知，确认借名人与出名人之间存在借名买房关系的最直接证据为双方签署的相关协议。因此，建议借名人与出名人就借名买房一事签订借名买房协议，载明借名买房事实、款项支付主体与支付方式、房屋权益归属，以及在借名人具备资格时出名人的转移登记义务等。除借名买房协议外，涉案房屋的购房款来源、占用使用情况、购房合同及发票等文件的保存主体、物业费等费用的缴纳主体均为法院判断借名买房关系是否成立的关键因素。因此，建议借名人留存与房屋有关的全部发票及支付凭证，包括但不限于：购房款支付凭证与发票、房产税费缴纳凭证、物业费水电费缴纳凭证、购房合同、与房屋有关的有线电视、无线网络、燃气等服务合同，并在房屋交付后实际控制房屋，如占用使用或出租收取租赁收益等。第二，在借名买房前，判断自