债务人不履行债务时房屋抵押权人该采何措施

赢了网法律咨询遇到合同法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>债务人不履行债务时，房屋抵押权人该采何措施中国南方红光集团公司(以下简称“集团公司”)与美国前景投资公司(以下简称“投资公司”)在海南省沿海开放城市合资兴办一座旅游饭店——海南国际饭店。该饭店为中外合资经营企业，总投资额为4000万美元，其中注册资本，即双方投资额为1400万美元，集团公司投资700万美元，占50%，投资公司投资700万美元，占50%。注册资本以外的2600万美元投资，以国际饭店的名义并由集团公司负责向中国银行联系贷款。

经多次协商，国际饭店最终与中国银行达成如下抵押贷款协议：

一、中国银行向国际饭店提供贷款2600万美元，期限为5年。贷款期限届满后，国际饭店应在5年内每年按20%偿还贷款本息。

二、国际饭店以其建成后的全部设施(包括饭店、办公楼、公寓以及其他附属设施)作为抵押向中国银行提供贷款担保。1.在本案中，国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议是否合法有效?

2.在本案中，合资企业到期不偿还贷款本息，中国银行是否有权对国际饭店行使抵押权，来实现自己的债权?

律师点评

一、在本案中，国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议是合法有效的。

我国《中外合资经营企业法》第4条第2款规定：“在合营企业的注册资本中，外国合营者的投资比例一般不低于25%。”国家工商行政管理总局《关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》第3条第(四)项规定：“中外合资经营企业的投资总额在3000万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的1/3，其中投资总额在3600万美元以下的，注册资本不得低于1200万美元。”本案中，合资企业国际饭店的注册资本与投资总额的比例、外方投资占注册资本的比例均符合上述规定;因而合资企业的设立是有效的。故国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议，其主体资格是符合法律规定的。

根据国务院批准的《中国银行对外商投资企业贷款办法》第4条规定：“中国银行办理贷款，必须同借款企业签订借款合同，并加强贷款管理。”第7条规定：“外商投资企业申请贷款应当具备以下条件：一、企业取得中国工商行政管理机关发给的营业执照，并在中国银行开立账户。二、企业注册资本按期如数缴纳，并经依法验资。……五、企业有偿还贷款能力，并提供可靠的还款、付息保证。”第9条规定：“固定资产贷款期限，不超过七年，个别特殊项目经中国银行同意，可适当延长，但不得超过企业营业执照限定的经营期结束前一年。”第16条规定：“企业向中国银行提供以下担保：……二、抵押担保。由企业将其财产和权益抵押给银行，作为偿还中国银行贷款本息的保证。下列各项可以抵押：(一)房产、机器设备……”第17条规定：“抵押担保贷款，企业须与中国银行签署抵押文件。抵押文件须经中国公证机关公证。抵押物须向中国人民保险公司投足额保险。”我国《城市房地产管理法》第61条第1款规定：“房地产抵押时，应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。”

综上所述，在本案中，合资企业国际饭店与中国银行签订的抵押贷款协议符合上述《贷款办法》之规定，而且，双方在签订抵押贷款协议后还到房地产部门办理了抵押登记手续。所以，双方订立的协议是合法有效的。

二、在本案中，合资企业到期不偿还贷款本息，中国银行有权对国际饭店行使抵押权。本案应采用拍卖的方式处理国际饭店，以偿还中国银行的贷款本息。

在本案中，合资企业国际饭店在还贷期限到来时，几经催促，无力偿还贷款，已构成违约，依照国际饭店与中国银行订立的抵押贷款协议，中国银行有权依照法律规定对国际饭店行使抵押权而使自己的贷款债权得到实现。

本案争议的焦点是如何处理国际饭店，以什么方式来偿还中国银行的贷款本息?我国《民法通则》第89条第(2)项规定：“债务人或者第三人可以提供一定的财产作为抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还。”国务院批准的《中国银行对外商投资企业贷款办法》第21条亦规定：“抵押担保贷款，中国银行依据法律规定有权以抵押物折价或者以变卖抵押品的价款，优先得到偿付贷款的本息及其他欠款。”按照上述规定，债权人既可以以抵押物折价，也可以以变卖抵押物的价款优先得到偿还。

我国《城市房地产管理法》第46条规定：“……债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”依照这一规定，债权人有权以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。按特别法优于普通法的原则，应适用《城市房地产管理法》的规定，即对国际饭店只能以拍卖的方式来处理。对这一问题，《城市房地产抵押管理办法》作了进一步的规定，该《办法》第40条规定：“有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(一)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的……”第41条规定，出现上述情况，“经抵押当事人协商可以通过拍卖等合法方式处分抵押房地产。协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”

综上所述，在本案中，国际饭店与中国银行未能就处理抵押物达成协议，因而应依法采用拍卖的方式对国际饭店进行处理。拍卖国际饭店后，以拍卖所得价款在支付处分抵押房地产的费用、扣除抵押房地产应缴纳的税款后偿还债权人中国银行的贷款本息及支付违约金，余额则由中方集团公司与外方投资公司双方按出资比例分配。房屋拆迁后，原来的租赁合同还有效吗/y/ht/1131668.html关于消化吸收和技术开发重点项目实行合同管理/y/ht/1131667.html在哪些情形下适用指定代理/y/ht/1131666.html如何解除合同/y/ht/1131665.html二手买卖留心四种纠纷/y/ht/1131664.html合同履行遵循的一般准则/y/ht/1131663.html解除劳动合同是否要付“违约金”/y/ht/1131662.html合同无效或者被撤销的法律后果/y/ht/1131661.html从本案看抵押权的实现/y/ht/1131660.html关于印发《广东省高级人民法院关于审理商品房/y/ht/1131659.html单方解除劳动合同如何赔偿/y/ht/1131658.html定金与相关问题研究/y/ht/1131657.html租赁合同登记的好处/y/ht/1131656.html北京市人民政府办公厅转发市工商局关于加强北/y/ht/1131655.html关于契约及继承问题解释的复函/y/ht/1131654.html委托代理关系因哪些原因而终止/y/ht/1131653.html无效合同确认书/y/ht/1131652.html合同履行中的不安抗辩权和后履行抗辩权/y/ht/1131651.html解除租房合同协议书/y/ht/1131650.html买卖合同货物的交付地点/y/ht/1131649.html仓储保管合同实施细则/y/ht/1131648.html关于实施《陕西省技术合同登记管理办法》的几/y/ht/1131647.html先合同义务的两个问题/y/ht/1131646.html后合同义务不履行损失扩大共担责任/y/ht/1131645.html什么是合同中的代理/y/ht/1131644.html如何理解合同法关于买卖合同履行地的规定/y/ht/1131643.html合同的形式/y/ht/1131642.html关于合同当事人仅给付了定金应当/y/ht/1131641.html房地产抵押权若干问题探讨/y/ht/1131640.html复代理具有什么特征/y/ht/1131639.html关于贯彻实施中华人民共和国劳动合同法有关问/y/ht/1131638.html行使代位权必须符合的条件/y/ht/1131637.html违反先合同义务致对方产生损害事实之信赖利益/y/ht/1131636.html效力待定合同制度的反思/y/ht/1131635.html本案被告不适用后履行抗辩权/y/ht/1131634.html关于如何确定加工承揽合同履行地/y/ht/1131633.html浅论我国《合同法》的“先履行抗辩权”制/y/ht/1131632.html上海市房屋土地资源管理局/y/ht/1131631.html约定不明的合同如何履行/y/ht/1131630.html“后合同义务”不容忽视/y/ht/1131629.html简论债权人代位权客体的立法完善/y/ht/1131628.html合同法中关于合同转让的法律法规2018最新/y/ht/1131627.html合同终止还是合同解除/y/ht/1131626.html怎样确定合同的支付时间/y/ht/1131625.html山东省经济合同管理条例/y/ht/1131624.html中国农业银行关于印发《中国农业银行担保借款/y/ht/1131623.html抵押权的实现/y/ht/1131622.html如何认定农村房屋买卖合同的效力/y/ht/1131621.html消除股权质押的“后顾之忧”/y/ht/1131620.html北京市技术合同认定登记管理办法/y/ht/1131619.html劳动合同无效的法律责任/y/ht/1131618.html出境后是否可以继续承租原公有住房/y/ht/1131617.html先合同义务及违反先合同义务之责任形态研究/y/ht/1131616.html最高人民法院印发《关于适用〈涉外经济合同法/y/ht/1131615.html以合同履行地确定管辖法院应具备的条件/y/ht/1131614.html当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，需要承担什么/y/ht/1131613.html论抗辩权在双务合同履行中的适用/y/ht/1131612.html二手车辆买卖合同/y/ht/1131611.html双务合同先履行抗辩权制度/y/ht/1131610.html房屋租赁期间承租人死亡的，合同还有效吗/y/ht/1131609.html合同担保的方式解读/y/ht/1131608.html最高人民法院经济审判庭关于建筑工程承包合同/y/ht/1131607.html房屋租赁合同的终止条件是什么/y/ht/1131606.html买卖合同质量纠纷中举证责任的承担/y/ht/1131605.html装修合同注意事项/y/ht/1131604.html进行代位权诉讼的若干问题/y/ht/1131603.html如何确定合同履行地/y/ht/1131602.html合同义务面面观/y/ht/1131601.html先合同义务概念/y/ht/1131600.html《集体合同规定》/y/ht/1131599.html债权人代位权的几个问题/y/ht/1131598.html企业在试用期辞退员工有法律风险/y/ht/1131597.html无民事行为能力人民事活动的代理与限制行为能力人民事活动代理有何特殊的地/y/ht/1131596.html司法实践中的后履行抗辩权/y/ht/1131595.html国家工商行政管理局关于确认和处理无效经济合/y/ht/1131594.html同时履行抗辩权的概念和性质/y/ht/1131593.html被代理人的追认权有什么特征/y/ht/1131592.html关于加强部直属航务系统有偿合同科研项目管理/y/ht/1131591.html销售方不开发票购货方不能拒付货款———同时/y/ht/1131590.html逾期付款的时间应该从什么时候算/y/ht/1131589.html解除劳动合同的经济补偿金/y/ht/1131588.html技术引进合同审批办法/y/ht/1131587.html浅析合同解除及相关问题/y/ht/1131586.html合同履行地点不明确/y/ht/1131585.html承租房屋时应谨防租房陷阱/y/ht/1131584.html房客被判违约定金被房东没收/y/ht/1131583.html当事人双方都违反合同的，如何承担民事责任/y/ht/1131582.html借款合同展期担保人责任可能免除/y/ht/1131581.html履行风险预防的合同法律对策/y/ht/1131580.html关于拆迁设有抵押权房屋的法律问题/y/ht/1131579.html物业服务合同的特点/y/ht/1131578.html关于如何确定合同签订地问题的批/y/ht/1