某项目商业部分主题定位及业态建议报告课件

常州莱蒙城项目商业部分主题定位及业态建议报告2015年11月常州莱蒙城项目商业部分2015年11月数据来源说明：本报告成交数据来源为网上房地产签数据，由颂唐地产监测，并在此基础上剔除经济适用住房、单位定向房后所得。本报告观点及数据仅供参考,不作为投资依据。数据最终解释权归颂唐地产所有本报告经济数据统计主要为常州市数据，商品房数据范围主要为整个常州市区域数据。123城市背景研究宏观房地产市场研究区域商业市场研究4项目本体分析5项目定位建议6商业业态建议数据来源说明：本报告成交数据来源为网上房地产签数据，由颂唐地本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据通过互联网查阅到的资料数据通过现场实地走访了解到的信息通过电话询问到的相关信息

本文图例标示说明通过现有资料查阅到信息数据1PART.1城市背景研究1PART.1

常州，地处长江之南、太湖之滨是江苏省省辖市，处于长江三角洲中心地带，与苏州、无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈

常州是长江文明和吴文化的发源地之一,也是南朝齐梁故里。常州境内风景名胜、历史古迹较多，有中华恐龙园、嬉戏谷、春秋淹城等主题公园和天目湖、南山、太湖湾等自然风景区城市概况常州为江苏省的地级市，自然资源丰富，历史文化底蕴丰厚享有诸多美誉，2015年6月，常州成为国家历史文化名城常州，地处长江之南、太湖之滨是江苏省省辖市，处于长江三角

距离南京105.9公里

距离无锡51.2公里

距离苏州88.7公里

距离南通95.4公里

距离上海市164.5公里

常州地处长江下游南岸，太湖流域水网平原，位于江苏省南部，长江三角洲中心地带，北携长江，南衔太湖，东望东海，与上海、南京、杭州皆等距相邻，扼江南地理要冲，与苏州、无锡联袂成片

常州与上海、南京两大都市等距相望，苏州、无锡、镇江、江阴等城市相邻。东距上海160公里，西距南京140公里滁州市南京常州无锡苏州南通上海镇江城市区位常州市地处长江三角洲，与苏州和无锡构成苏锡常都市圈，是长三角都市群中的重要组成部分，具有强劲的竞争力距离南京105.9公里距离无锡51.2公

公路：主要有312国道和沪宁宁杭、常宁、常澄、锡宜等高速公路

铁路：常州高铁站、常州火车站，京沪高铁、沪宁城际高速铁路通行

水运：常州上通京口，下行姑苏，河川纵横，湖泊密布，北环长江，南抱滆湖，东南占太湖一角，襟江带湖还有芙蓉湖

航空：区内拥有4E级民航常州奔牛国际机场，处于南北航路的中心位置，为年旅客吞吐量500万人次的枢纽型国际空港

常州市基础设施日益完善。常州机场新航站楼、京沪高铁常州北站建成运营，西绕城高速公路、龙江路高架南延等工程建成通车城市交通便捷的对外交通体系，促进与长三角各城市的联系，扩大城市发展的范围，推动城市进步，房地产业将得到更好的发展公路：主要有312国道和沪宁宁杭、常宁、常澄、锡宜等高速

近年来常州市常住人口增速缓慢，增长率呈逐年下降，并表现出人口负增长的趋势，2014年年末时常住人口总数为469.6万人

2014年常州市在全省地级市人口总数排名中位列第7，处于全省中游水平并排在宿迁之后

城市常住人口

（万人）排名苏州1060.41徐州862.832南京821.613南通729.84无锡650.015宿迁484.326常州469.67泰州463.898扬州447.799连云港445.1710镇江317.1411人口数量

常州市位列7名

2014年年底常州市常住人口达469.6万人数据来源：常州市统计局网站城市人口城市人口增速缓慢，近年人口呈现负增长的趋势，城市化水平较高，未来城市房地产开发需求将逐渐饱和近年来常州市常住人口增速缓慢，增长率呈逐年下降，并表现

近年来常州市GDP保持在10%以上，2014年底GPD达到4901.9亿元，城市总体经济发展情况良好

2014年常州市在全省地级市GDP总量排名中位列第六，仅次于徐州数据来源：常州市统计局网站GDP总量

常州市GPD增长保持在10%以上

常州市在周边城市GDP排名中位列第六城市GDP总额

（亿元）排名苏州137611南京8820.752无锡8250.313南通5652.74徐州4963.915常州4901.96盐城3835.67扬州3697.898泰州3370.899镇江3252.410淮安2455.3911连云港1965.8912宿迁1930.6813城市GDP总量增速常年保持10%以上，但增长率呈现逐步放缓的趋势，未来经济趋于平稳发展城市总体经济近年来常州市GDP保持在10%以上，2014年底GPDGDP增幅《4%4-5%5-8%》8%人均GDP（美元）800-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型

常州市人均GDP呈现稳定增长状态，但增长率有所波动，自2011年增长率达到19.19%之后人均GPD增长速率有所削减

常州市2014年末人均GDP为104423元人民币，折合美元约为16305美元，可以判断当地房地产市场以改善型需求为主数据来源：常州市统计信息网数据来源：联合国2012年统计分析人均GDP伴随GDP的高速增长，人均GPD也保持着较高的增长率，当地房地产市场呈现以改善型需求为主的特点GDP增幅《4%4-5%5-8%》8%人均GDP（美元）80

常州市人均可支配收入一直保持稳定增长，2014年为39483元环比增长6.87%，居民收入水平增速率放缓

2014年常州市社会消费品零售总额达到1804.2亿元，增长率约为12.79%，伴随着居民消费能力的逐步提高，常州市房地产市场的发展将进一步得到改善数据来源：常州市统计信息网收入水平常州市居民人均可支配收入逐年增长，居民的消费能力逐步提高，将有利于房地产市场的发展常州市人均可支配收入一直保持稳定增长，2014年为394数据来源：常州市统计信息网输变电设备汽车机械配件纺织材料支柱产业

从整体上看，2010-2014年常州市三产的增加值逐年递增，三产业由2010年的1209.7亿元到2014年的2350.2亿元，5年上涨了94%常州第二产业所占比重50%，第二产业仍是主导产业，第一产业占比仅为3%，第三产业占比为47%产业结构产业结构不断优化，以工业为代表的第二产业为主，全市财富人群不断增加，促进了房地产的购买能力提升数据来源：常州市统计信息网输变电汽车机械配件纺织支柱从

规划原则：坚持区域协调发展原则坚持规划连续性原则；坚持效益主导性原则；坚持现实可操作性原则；坚持远近期结合的原则；坚持可持续发展原则

规划结构：城市总提布局形成“三轴、三线、七区一中心”的空间结构形态；城市中心区，以现有城市中心为基础，主要发展商业金融服务业，在这一地域形成商业服务中心，本案正处于城市的中心区，符合城市发展规划

本案本案图片来源：常州市规划局2011-2020城市规划城市总体布局形成“三轴、三线、七区一中心”的空间结构形态，本案处于城市发展的主轴线上，未来发展空间较大规划原则：坚持区域协调发展原则坚持规划连续性原则；坚持效

中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的发展方向，拓展城市框架，加快南北两翼建设，优先建设南部新城核心区，着力改变长期以来单中心向外扩展的城市空间布局结构引导人口外移，初步形成多组团绿色开敞、相对分散、功能完善、联接通畅、环境优美的现代化城市格局

中心城区商业中心产业基地物流集散中心新型城乡特色产业基地太湖湾旅游城西太湖生态城产业发展新城建设本案城市发展城市发展格局坚持“优化中心、拓展南北、完善东西”的目标，南北向成为城市发展主轴中心城市坚持“优化中心、拓展南北、完善东西、重点向南”的

常州具有不可替代的区位优势，城市自然资源丰富、历史文化底蕴丰厚，是苏锡常经济圈的重要节点城市，目前城市GDP处于稳定发展，产业结构不断优化，全市财富人群不断增加，居民消费能力的提高，促进房地产的购买能力提升城市背景篇结论区位情况：常州处于长江三角洲中心地带，与苏州、无锡联袂成片，构成苏锡常都市圈，同时位于长江三角洲江湖间走廊部分，具有不可替代的区位优势经济情况：经济发展情况良好目前整体经济呈现稳定发展趋势，房地产市场处于以改善型需求为主的发展阶段，远景十分可观城市发展规划：作为华东地区主要的交通枢纽，已形成立体交通网络，城市角色凸显，同时明确的城市规划发展目标，将促进城市中心及南北线的快速发展，本案为主发展的主轴线上，未来发展可期

2PART.2宏观房地产市场研究2PART.2

近年来，常州市在房地产投资热度增加的同时，占总固定资产的比例保持相对稳定的状态，对于城市房地产市场而言属于健康良好的发展

2010年起，常州市房地产投资额保持着22%左右的占比，2014年达到681.5亿元常州房地产投资与固定资产投资情况年份房地产投资（亿元）固定资产投资（亿元）占比2010年4472103.621%2011年565.92338.924%2012年5972760.122%2013年698.82902.824%2014年681.53310.121%数据来源：常州市统计信息网房地产投资城市房地产投资量虽逐年增加，当经过宏观调控之后，房地产投资占比逐渐回落，市场发展仍具有一定的不稳定因素近年来，常州市在房地产投资热度增加的同时，占总固定资产的

2014年常州市场土地出让与成交都较2013年有所增加，并未受到市场大环境的影响，开发商拿地热情不减，土地市场率先回暖

2015年截止9月常州经营性用地总计供应165万㎡，时间虽已过去大半，但是供应量却不及2014年全年供应量的一半，政府推地节奏减慢

近几年来虽然供应与成交有跌有涨，但土地成交价格每年仍保持持续上升的势头近年常州市经营性用地供需价走势年份出让面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交均价（万元/㎡）2010年7457770.382011年9268430.422012年7187110.462013年4954390.562014年5375180.592015年1-9月1651740.65数据来源：常州市统计信息网土地供求关系商品房市场库存过大，2013年起政府有意控制经营性土地出让量，从根本上解决高库存问题，2015年推地更加谨慎2014年常州市场土地出让与成交都较2013年有所增加，并商品房供求

随着2015年上半年新政策的频繁出台，过去的三个季度中，常州市商品房市场成交情况良好，共有5个月，商品房市场呈现供小于求的局面；

9月份，商品房供应面积75.41万㎡，环比上升11.9%，成交面积67.44万㎡，环比上升21.66%，成交均价环比上升0.52%；数据来源：常州市统计信息网15年新政出台对于常州市房地产市场有着良好的促进作用，连续多月出现供不应求的状态，成交均价呈现上涨趋势商品房供求随着2015年上半年新政策的频繁出台，过去的三商品住宅供求

2015开年以来，楼市成交量逐渐升高，相较于需求持续高涨，供应量则放缓，楼市供求关系已然大反转。再加上房地产一级市场从根本上减少土地供应，整体呈现持续去库存的局面

从近几个月成交的房源来看，改善型房源的需求较大，且常州之前一直呈现刚需购房为主的局面，在政策的刺激下，改善型人群发力正当时数据来源：常州市统计信息网上半年住宅市场呈现快速回暖，量价齐升，但随着价格的上涨，成交量立即回落，整体市场仍然以去库存为主基调商品住宅供求数据来源：常州市统计信息网上半年住宅市场呈现快速商业成交情况

常州的商业市场长期以来处于供大于求的状态，2013年的供求比为2.17，2014年的供求比为1.78

2015年1-9月份，商业市场成交情况有所好转，截止九月份常州商业市场共成交47.75万㎡，预计到年底有望超过2014年的年度总成交

截止2014年常州商业市场有412万㎡的存量，加之近两年土地供应，按目前年均去化50万㎡，需要去化8-10年的时间数据来源：常州市统计信息网近年常州市商业供需量价走势年份新增量（万㎡）成交量（万㎡）成交均价（元/㎡）2011年91.4155.96124972012年77.9849.09126642013年96.6644.52116622014年95.2353.42120572015年1-9月63.1947.75-商业市场以连续多年供大于求，商业存量不断加大此外，常州商业市场商业价值未得到认可，基本无涨幅商业成交情况常州的商业市场长期以来处于供大于求的状态，20

政策利好能促进常州房地产市场的成交，但价格仍然成为决定走量多或少的关键性因素。商业市场环境极为严峻，多年供过于求，库存不断激增，商业价值却呈现严重下滑态势，认可度极低！去库存将成为目前甚至是未来很长一段时间内，常州房地产市场的主基调宏观市场篇结论房地产投资：投资热度逐年提升的房地产业，导致常州的房地产存量较大，市场竞争激烈；近年房地产投资占整体固定资产投资中的比例有降低的迹象一级市场：从常州土地市场供求的关系来看，土地成交略显低迷，但土地成交价格保持着持逐年上升的势头，随着土地供应量的降低，楼板价还将持续上涨二级市场：近几年常州市商品房供求比失衡，造成商品房市场库存量过大，但受2015年新政利好的影响，商品房成交量有所上升，在330政策颁布后，成交均价上升尤为明显

3PART.3区域商业市场研究3PART.3武进区商圈

武进区商业市场主要成南北向带状分布，以花园街为轴线，向东西两侧辐射

城南商圈：以住宅底商为主的沿街商业圈；莱蒙城沿街商业+本案新城公馆沿街商业+新城风尚沿街商业

城中板块：以商场、大卖场为主的商圈同时涵盖部分沿街商业；金鹰商业中心+大润发、新城帝景沿街商业、万博生活广场、乐购

城北板块：以购物中心及金街为主的商圈；万达广场、万达金街武进区商业市场的主要以南北向的带状分布，主要分城南、城中、城北三个商圈2148本案7城南商业圈城北万达商圈56城中商圈31金都名苑沿街商业2新城公馆沿街商业3新城风尚沿街商业4金鹰商业+大润发5新城帝景沿街商业6万博生活广场7乐购8万达广场武进区商圈武进区商业市场主要成南北向带状分布，以花园街为轴商圈概况城南商圈城北商圈主城商圈各商圈业态分布缺乏规律，主城商圈的金鹰商业中心、城北商圈的万达广场，业态分布相对良好，以城南商圈最为杂乱城北万达带动金街商业价值城南沿街底商遍布，经营较差金鹰、大润发成为主城购物首选商圈概况城南商圈城北商圈主城商圈各商圈业态分布缺乏规律，主城业态分布商圈名称项目名称业态城南商圈莱蒙城沿街商业奶茶店、中餐馆、快递站、母婴馆、中式快餐、便利店、早餐店、小吃店、门窗销售、水果店等金都名苑沿街商业便利店、彩印复印、烟酒店、工商银行、琴行、拉面馆、中式餐馆、理财公司、棋牌室、空调专卖、典当行、美容店、美发店、足浴店、水果卖场、汽车养护新城公馆沿街商业烟酒行、鲜花店、儿童生活馆、茶行、空调专卖、零食屋、中式餐馆、装潢门店、彩印复印、精品超市、水果店、课外辅导、美发造型、汽车美容、眼镜行、便当餐厅、专卖店、儿童摄影、新城风尚沿街商业鲜花店、装潢公司、中式餐厅、施工公司、美容店、美发店、咖啡店、烟酒行、西餐、家居饰品零售、体育彩票店、茶行、火锅店、小龙虾餐馆、小胖羊餐馆、主城商圈金鹰商业+大润发B1F：金鹰超市、家庭电器、生活家居、烟酒、美食；1F:化妆品、黄金珠宝、名表、女鞋、男鞋、美食、数码通讯；2F：女装、女士内衣、女士皮具、流行配饰、季节商品；3F:少淑女装、淑女内衣、流行配饰、青春休闲、潮流美食、儿童世界；4F:男士正装、男士休闲、运动户外、皮具箱包、男士配饰、特色餐饮新城帝景沿街商业家居生活馆、艺术馆、定制餐厅、婴幼儿SPA游泳馆、空调专卖、家居生活馆、烘焙坊、银行、KTV、中式餐馆、奶茶乐购卖场外部沿街：大娘水饺、绝味鸭店、快餐、空调专卖、手机体验店、五星电器、中式快餐、KFC等；卖场内部外租区：小食零售、奶茶、饰品、女鞋、金店、童装店、化妆品店等万博生活广场负1F:特色美食街，奶茶店、特色小吃、中式快餐、便当等；1F:眼镜城、中国电信、炸鸡店、速食店、女装、奶茶、童装、银行；2F：化妆品、韩国馆、造型店、美甲店、服装店等；3F：私房菜、牛排店、烤肉店、网吧、电玩城；4F：美容美体、教育培训等城北商圈万达广场+金街金街：水果、快餐、美容美发、服装店、零食店、熟食店、鞋店、便利店、装潢店、冷饮奶茶店等；万达广场：负1F:永辉超市；1F：儿童游乐、精品服装、化妆品、首饰、精品零售店；2F:服装、电玩、化妆品、眼镜点、甜点、冷饮、美发、家居饰品；3F：餐饮；4F:万达影院区域内业态分布缺乏规律，零售、餐饮在每个商圈均占据主要比例，传统的休闲、娱乐业态在区域内占比量较小业态分布商圈名称项目名称业态城南商圈莱蒙城沿街商业奶茶店、中商圈特征商圈名称项目名称商圈特征城南商圈莱蒙城沿街商业城南商圈无一定规模的集中商业，以社区底商为主。餐饮占比25%；烟行、茶行占比15%；装潢公司占比，可达20%；专卖店、美容美发占比其次，可达25%；银行、水果店、服装店、宾馆等配套相对较少可达10%；其余为一般生活配套，占比达5%；金都名苑沿街商业新城公馆沿街商业新城风尚沿街商业主城商圈金鹰商业+大润发主城商圈为商场+大卖场的组合形式；餐饮为主，占比30%；服饰占比20%；美容美发、美甲、家居生活馆等生活配套，占比10%；儿童生活馆、休闲占比10%；西式快餐、奶茶、冷饮、甜点占比5%；休闲娱乐占比5%；化妆品、首饰、家居饰品、箱包、鞋店占比10%；其他生活配套占比10%；主城商圈以金鹰+大润发经营情况良好（更为当地人提起），乐购经营情况其次，万博生活广场经营惨淡，80%铺子为空置状态；新城帝景沿街商业乐购万博生活广场城北商圈万达广场+金街工作日时间，万达广场人流量较少，受在建的地铁1号线施工影响，减少一部分客源；万达金街空铺率较高，多处于转租状态；万达商圈以零售为主，占比40%，餐饮占比35%；休闲娱乐占比10%；其他配套占比15%区域内三个商圈各具特色，其中主城金鹰商业+大润发经营情况较好，多被当地人提起，工作日期间人流量不减商圈特征商圈名称项目名称商圈特征城南商圈莱蒙城沿街商业城南商项目租售情况商圈名称项目名称经营情况租金城南商圈莱蒙城沿街商业莱蒙城·铂金周边住宅经营情况较差，空铺率达到50%，多为出租状态沿街底商：一层租金1.8-2.7元/㎡/天；二层租金1.2-1.4元/㎡/天金都名苑沿街商业经营情况一般，空铺率达到10%，一部分店面出让或出租新城公馆沿街商业经营情况良好，空铺率较少，仅个别商铺出租新城风尚沿街商业经营情况良好，空铺率较少，仅个别商铺转让或出租主城商圈金鹰商业+大润发经营情况良好，工作日期间人气不减，超市内部入口为小食区，聚集众多人气沿街底商：一层租金1.9-2.9元/㎡/天；二层租金1.2-1.5元/㎡/天；万博商场内铺：2-3.5元/㎡/天新城帝景沿街商业经营情况一般，空铺率较少，人气较少乐购卖场内部经营情况良好，人气旺，但外租区经营较差万博生活广场经营较差，80%为空铺，工作日客流量少之又少城北商圈万达广场+金街金街经营情况较差，空铺率达到45%,多为出租状态；万达广场经营情况一般，虽没有空置商铺，但是人流量较少，商场较冷清金街：一层租金4.7-5.1元㎡/天；二层租金1.6-2.2元/㎡/天主城商圈内的金鹰商业中心经营情况良好，租金为区域内中间水平，城北万达商圈租金最高，城南商铺租金偏低

主城商圈的金鹰商业中心+大润发经营情况最好，租金范围1.2-3.5元/㎡/天，为武进区中等水平；

城南商圈经营情况较差，主要受地铁1号线施工影响，商铺出租、转租的情况较多，租金范围1.2-2.7元/㎡/天，较其他商圈偏低；

城北万达商圈认可度较好，但受花园路施工的影响，金街人气骤减，但租金仍属区域内最高，租金范围1.6-5.1元/㎡/天；项目租售情况商圈名称项目名称经营情况租金城南商圈莱蒙城沿街商主城商圈经营情况良好，人气高，城北和城南两商圈受地铁一号线施工的影响，人气减弱，店面出租、转让的情况普遍；区域内商铺租金以城北万达为标杆，1.6-5.1元/㎡/天，城南商圈租金最低为1.2-2.7元/㎡/天；未来地铁一号线建成后，区域内商铺租金会随之提升区域市场篇结论商圈特征：武进区域内分城南、主城、城北三个商圈；城南商圈以住宅底商为主、主城商圈为商场+大卖场的组合形式；城北商圈以万达广场和万达金街为核心业态分布：武进商业市场内，业态分布比较凌乱，商场和大卖场内的业态分布也存在一定的乱序现象；区域内以餐饮、零售占比较大，餐饮占比40%零售占比40%，休闲娱乐占比10%，其他生活配套占比10%租售情况：主城商圈人气最旺经营情况两极分化严重，金鹰商业中心经营情况最好，万博生活广场空铺率则达到80%以上；城南商圈经营情况一般、出租、出让率达到20%；城北商圈万达金街出租率达到40%

4PART.4项目本体分析4PART.4项目区位区域位置

距离传统市中心区域约9公里

距离武进区万达广场约4公里

本案位于常州武进区的核心位置，与武进区政府为邻，成为本案最大价值优势，未来区域将得到重点发展

武进区位于常州南部，本地客户对区域认可尚有不足，项目位置成为一大抗性；本案距离常州站约10公里

本案所在区域商业氛围较弱，项目自身100万方大盘，入住率的不足导致项目周边商业氛围尚未成型项目虽与传统市中心区域相距一定距离，但位于武进区核心位置，紧邻武进区政府，重点规划区域，具有一定的发展潜力本案武进万达武进区市中心区域项目区位区域位置本案位于常州武进区的核心位置，与武进区政本案区位

莱蒙城为百万大盘，在武进区具有一定的知名度，项目西至武宜中路，东至花园街；

本案位于百万方大盘的东北角，占据施工中的花园街与延政大道的重要节点位置，目前已是现房；

施工中的花园街在建地铁一号线，未来本案的区位优势将更加凸显；本案位于百万方大盘的东北角，占据施工中的花园街与延政中大道的重要节点位置，未来地理优势明显本案之于整盘位置百万方大盘所在区位本案之于整盘位置本案区位莱蒙城为百万大盘，在武进区具有一定的知名度，项目本案周边

莱蒙城项目住宅部分已销售多年，但入住率情况一般，其沿街商铺空置率情况严重，业态较为低端

目前项目周边商业主要集中花园街路段，以社区配套商业为主，因地铁的施工建设，严重影响到沿街商业的经营状况项目已经是现房阶段，外立面方面表现较好，然而因花园街的地铁施工，严重影响了项目的展示面及沿街商业的经营沿街商铺项目商业凤凰谷大剧院延政中大道延政中大道/花园路交界处金都大厦武进市民广场花园街武夷中路本案周边莱蒙城项目住宅部分已销售多年，但入住率情况一般轨道交通

地铁1号线的建设，使常州市成为省内继南京、苏州、无锡之后第4个获批建设轨道交通的城市

1号线一期工程先行段2017年完成土建后，还将进行轨道铺设、机电设备安装、车站装修等工程，大约需耗时1年，预计2019年1号线一期工程建成试运营

1号线南起南夏墅，北至北海路，长约34公里，共设29个站点，其中延政大道站紧邻本案武进区站（延政中大道）地铁1号线预计2019年建成运营，地铁建设对于目前商业的运营产生较大影响，但反之其又提升了项目价值潜力项目商业位置武进区站轨道交通地铁1号线的建设，使常州市成为省内继南京、苏州、经济指标

项目总建面约30523㎡，共计4层（地下一层、地上三层）1F建面约7889㎡、2F建面约11278㎡、3F建面约11357㎡本案为3层盒子型商业，区别于区域内社区商业，共计约3万方体量，具有较强可塑性总建筑面积约30523㎡建筑规模地上3层（地下1层为车库）1F/2F/3F建面7889㎡/11278/㎡11357㎡建筑层高5.4m位置花园街与延政中大道交汇处停车位约200个经济指标项目总建面约30523㎡，共计4层（地下一层、SWOT分析威胁T机遇O劣势W优势S1、本案隶属于武进区核心位置，百万方大盘，紧邻武进区政府，享有规划利好2、地铁1号线的施工建设，提升项目未来价值，弥补项目所在位置偏远的不足之处1、本案入住率情况一般，现有沿街商业空置率较高，商业氛围较差2、地铁的建设导致区域客流量进一步减少，严重影响项目展示效果及商业运营1、项目所在区域缺乏类似盒子型商业，多为住宅配套商业，项目主题性商业及服务性为主的社区商业2、地铁的建设使得项目未来消费客群的范围亦会有所扩大，项目价值得到提升，吸引部分客群导入1、本地客户对于项目所在区域的认可度难以提升，现区域的商业表现难以获得认可2、乐天玛特入驻本案，但装修中途撤场，对本案的市场口碑有一定影响3、项目北侧有着路径、大润发等商业的存在，周围居民消费方向固定利用自身百万方大盘优势，抓住目前市场机遇来规避风险，利用地铁的建设，提升项目自身价值，扩大市场影响力SWOT分析威胁T机遇O劣势W优势S1、本案隶属于武进区核心项目资源总评

右侧为土地属性因子5级衡量表，五星代表优秀，四星代表良好，三星代表一般,二星代表较差,一星代表差项目在区域位置及未来交通上具有较大的优势，以及百万方体量，有望打造为数不多的主题性社区商业项目分类土地属性因子评级现实性未来性区位区域位置★★★★★★★交通条件交通配套★★★★★★★★道路通达性★★★★★★★★配套设施商业配套★★★★★★★教育配套★★★★★★医疗配套★★★★★★休闲运动★★★★★★★★景观环境自然环境★★★★★★★★★★历史环境★★★★★★★★人文环境★★★★★★★★城市角色产业发展趋势★★★★★★历史接受度★★★★★★★项目资源总评右侧为土地属性因子5级衡量表，五星代表优秀5PART.5项目定位建议5PART.55.1项目整体定位5.1项目整体定位定位原则

符合企业的发展需求，希望将项目打造成区域的独特性商业

符合区域及市场发展趋势，项目的定位应具备一定的前瞻性及高度，符合区级及市场的未来发展趋势及需求变化定位原则需要符合企业自身及市场发展需求、市场发展趋势、市场中具备独特性和具备较强的可操作性定位原则具备较强的可操作性符合区域及市场发展趋势在市场中具备独特性促进项目价值最大化定位原则符合企业的发展需求，希望将项目打造成区域的独特区别于现有传统社区底商及盒子型商业体，寻求改变，承担起本项目入住业主及周边居民的生活需求

代表区域商业最高水平：区域社区商业面临升级，项目应当利用优势，成为武进区商业及其他商业物业发展的新标志定位方向社区底商传统邻里中心邻里中心升级版，满足居民生活需求出租选择无太多限制商业业态凌乱且业态比较低端投资效益低仅服务于社区业态中低端为主拥有合理的业态规划及有效的统一管理服务于社区服务辐射空间有限区别于现有传统社区底商及盒子型商业体，寻求改变，承担起本项目价值点梳理

依托莱蒙城地产的品牌，结合我们项目的自身落定，打造武进区内首个特色社区配套商业项目

看品牌、看交通、看价格、看发展本案目前的价值点包括地段优势、定位稀缺、政府规划和开发商资源四个主要方面本案地段优势定位稀缺政府规划社区资源价值点梳理依托莱蒙城地产的品牌，结合我们项目的自身落地段优势四大价值点政府规划社区资源

距大学城1.5KM

距春秋乐园1.3KM

距武进区政府0.7KM

距金鹰广场1.2KM

项目位于武进区核心位置，紧邻武进区政府，花园街与延政中大道交界处，地理位置、项目未来展示面表现良好定位特殊性项目价值点大学城武进区政府春秋乐园金鹰广场本案地段优势四大价值点政府规划社区资源距大学城1.5KM政府规划的地铁1号现已在建，预计2019年正式运营，地铁的通行，将增加本案的交通属性，提升本案的区位价值

本案距离地铁一号线武进区站仅100米，距长虹路&大学城北站不足1.5km，位于地铁“三站”核心位置，交通和区位优势明显地段优势四大价值点政府规划社区资源定位特殊性项目价值点大学城北站武进区站长虹路站本案1号线政府规划的地铁1号现已在建，预计2019年正式运营，地铁的通

项目及项目周边居民保守估计约有上万余户，且小区商业基本为社区底商，业态缺乏统一管理，无法提供满意的居民消费需求地段优势四大价值点政府规划社区资源定位特殊性仅莱蒙城自身拥有3000户居民规划，周边1km范围内有多个住宅小区及办公大楼，给项目提高稳定的消费客群基础价值点梳理中奥珑郡顺天花苑永安花苑弘建一品常发嘉园新城公馆荣域新城风尚金都名苑新城公馆本案1km项目及项目周边居民保守估计约有上万余户，且小区商业基本为

调查所知，整个武进区无邻里中心，社区商业配套基本以底商及沿街商铺为主，档次较为普通，社区居民消费第一选择将会选择较远位置的万达、金鹰等大型购物中心地段优势四大价值点政府规划社区资源定位特殊性市场缺乏邻里中心概念，新概念提出弥补市场空白的同时满足客户猎奇心理价值点梳理邻里中心调查所知，整个武进区无邻里中心，社区商业配套基本以底商及价值点总结具备成为武进区标杆邻里中心基础地段价值：武进区核心区域，自身及周边居民资源（固定消费人群），消费需求旺盛产品价值：项目周边乃至整个武进区无邻里中心概念商业项目未来发展：地铁1号线目前正在建设当中，且本案与之相邻（武进区站）项目具备的三大价值点优势，足以能定位成区域内最为成功的商业服务中心本案地段位置特殊性未来发展规划产品定位价值价值点总结具备成为武进区标杆邻里中心基础地段价值：武进现状！城市商业饱和，整体商业市场价值持续低迷！改变！传统商业已然不被认可，区域商业底商遍布，租金低廉、业态凌乱无合理规划！差异！承担社区居民商业需求的同时，使商业集多功能于一体，打造全新的商业形态！现状！城市商业饱和，整体商业市场价值持续低迷！区政府旁轨交之上武进核心一站式邻里生活广场集基本服务、商业服务、公益服务等多种功能于一体依托百万方莱蒙城大盘效应及周边社区资源，改变现有社区商业格局，打造一座多功能与一体的邻里生活广场商业整体定位区政府旁轨交之上依托百万方莱蒙城大盘效应及周边社区资源5.2项目客户定位5.2项目客户定位客户分类客户分类商业的客户涵盖了投资者、经营者和终端的消费者，三者共同决定了商业的成功运营投资者经营者消费者商业租金产品、服务利润

投资者、经营者和消费者三者互相紧密依靠，共同构建起成功的商业体客户分类客户分类商业的客户涵盖了投资者、经营者和终端的消费者消费者定位本案的消费者以满足便利的日常生活为主，对餐饮、零售、儿童娱乐等生活基础配套有一定的要求消费者客户研究关注点目标消费群体决定了本案以餐饮、娱乐、儿童生活、生活必备品等为主的社区配套型商业

便捷性

地段优势

商业氛围

客流量

道路通达性

目标定位：以项目社区居民消费为主，兼顾周边各个小区的居民，如花园街沿线的各个小区的消费者

年龄特征：20~50岁具备一定经济能力的两口和三口之家，以及爷爷奶奶抚养小孩的家庭

收入状况：家庭年收入5万元以上

消费心理：注重饮食、美容美发、药店、便利店等能解决日常生活的业态种类消费者定位本案的消费者以满足便利的日常生活为主，对餐饮、零售消费客户分布本案商业可辐射周边三公里范围，核心辐射范围为周边1.5公里，多为各个社区的居民，累计可辐射消费客群2万人以上1.5公里1.5公里

据不完全统计，本案周边1.5公里范围内有居民21593户，但由于当地的入住率较低，因此可粗略统计，本案可辐射消费居民16100人

本案南侧大学城有在册学生10000人，虽不是本案主力的消费群体，但未来也将吸引一部分学生消费者

因此，本案未来可辐射消费客户高达20000人以上本案消费客户分布本案商业可辐射周边三公里范围，核心辐射范围为周边消费者定位边缘客户5%重要客户20%核心客户75%核心客户重要客户周边1.5公里范围内，各个小区的居民莱蒙城百万大盘的居民，首先满足社区居民生活需要边缘客户大学城的学生及在本案周边工作的办公人员目标人群比例（%）来源消费心理核心客户45莱蒙城百万大盘的居民离住处较近，购物、餐饮放方便，环境好重要客户45本案1.5公里范围内的其他小区的居民具有一定的规模和档次，环境好，生活配套全，可一次性选取家庭生活所需，可带小朋友来玩耍，放松心情边缘客户10大学城学生及周边办公人员对环境好，有档次的购物环境更偏好，对美食的要求较高，同时可以娱乐、放松本案的核心消费者为周边1.5公里范围内生活的居民，同时还包括大学城的学生消费群体及在周边工作的办公人员消费者定位边缘客户重要客户20%核心客户核心客户重要客户周边6PART.6商业业态建议6PART.6业态使用面积㎡占比餐饮644036%零售11557%配套272515%休闲215012%娱乐275016%儿童业态245014%合计17670100%总体业态建议业态建议多样化，满足社区居民多种生活需求，打造一站式邻里生活中心，其中以餐饮、娱乐及生活配套业态为主以下业态面积皆以使用面积计算常规邻里中心实际使用率率约控制约60%左右业态使用面积㎡占比餐饮644036%零售11557%配套271F业态建议楼层业态细分每家使用面积数量使用面积合计合计㎡1F配套净菜超市1500115002725药房2501250便利店1201120电信营业厅2501250干洗店35135旅行社35135花店35135美容美发2502500零售化妆品集合店20012001155数码体验店1501150黄金珠宝603180钟表眼镜602120饰品702140茶叶礼品702140零食铺35135进口食品店1201120文化用品70170餐饮甜品店12011201240咖啡店1502300面包蛋糕1502300中西式快餐2502500奶茶铺10220合计3251201层业态主要以生活配套为主（53%），辅以零售（23%）及部