8国有资产评估课件

第八章国有资产评估第一节国有资产评估概述第二节国有资产评估方法第三节国有资产评估管理贺邦靖（CAS会长），在第四届世界评估师大会（2009）上指出，资产评估是运用科学的原理和方法，对资产在某一时点的价值做出估算，从而确定其价值的经济活动。中国资产评估行业发展的历史不长，只有二十年的时间，但对中国企业改革、市场化经济改革的顺利推进发挥了十分重要的作用。在党中央、国务院和财政部党组的关心、支持下，在国家政策扶持和社会各方面的帮助下，在全行业的努力下，中国资产评估行业取得了明显成绩，为维护市场经济主体的合法权益，防止国有资产流失，防治和预防腐败，维护国家经济安全等方面发挥了重要作用…业务领域涵盖动产、不动产、企业价值、无形资产等所有资产类型。前言《国有资产评估管理办法施行细则》第21条，国有土地使用权价值的评估和国有房产价值的评估，都应纳入《国有资产评估管理办法》的管理范围。

《企业国有资产法》

《企业国有资产法》第四十七条国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司合并、分立、改制，转让重大财产，以非货币财产对外投资，清算或者有法律、行政法规以及企业章程规定应当进行资产评估的其他情形的，应当按照规定对有关资产进行评估。

第四十八条国有独资企业、国有独资公司和国有资本控股公司应当委托依法设立的符合条件的资产评估机构进行资产评估；涉及应当报经履行出资人职责的机构决定的事项的，应当将委托资产评估机构的情况向履行出资人职责的机构报告。

第四十九条国有独资企业、国有独资公司、国有资本控股公司及其董事、监事、高级管理人员应当向资产评估机构如实提供有关情况和资料，不得与资产评估机构串通评估作价。

第五十条资产评估机构及其工作人员受托评估有关资产，应当遵守法律、行政法规以及评估执业准则，独立、客观、公正地对受托评估的资产进行评估。资产评估机构应当对其出具的评估报告负责。第一节国有资产评估概述

国有资产评估是资产评估的一部分内容。国有资产评估是国有资产进入产权市场进行交易和流动的基础，客观、公正地对国有资产进行评估是防止国有资产流失、提高国有资产使用效益的重要手段。所以也是国有资产管理的重要内容之一。（一）资产评估的概念资产评估，即资产价值形态的评估。是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。资产评估就是对资产重新估价的过程，是一种动态性、市场化活动，具有不确定性的特点，其评定价格也是一种模拟价格。因此，资产评估需要规范进行。早在16世纪尼德兰的安特卫普出现了世界上最早的商品交易所时就有资产评估活动。现代资产评估活动是在社会化大生产和商品经济发展到了相当高的程度以后才出现的。一、资产评估的概念及其特点一、资产业务的分类

资产业务是市场经济条件下有关资产市场的一系列业务的总称。主要包括资产的产权转让、资产的价值和实物补偿、资产纳税、资产保险、资产抵押、质押和担保等。---产权转让：按照一定的法律、规定变更资产产权的经济行为。产权（propertyrights）是一系列产权束的组合，包括所有权、使用权、收益权、经营权、处置权以及其他权利。权利主体可以依据产权获得一系列的经济利益。资产评估中的产权转让包括一系列产权的转让，也可以是对资产的部分或一项权利的转让。---资产补偿：固定资产在使用过程中，因磨损或技术折旧、功能贬值而降低其价值，损耗价值需进行补偿。通过折旧或以新换旧进行补偿。---资产纳税：资产占有者依据国家税法规定，按照资产价值量向国家交纳税金的资产业务。尤其是财产税，纳税评估---资产抵押：资产占有单位以本单位的资产作为物质保证进行抵押而获得（如金融机构的）贷款的经济行为。---资产担保：资产占有单位以本单位的资产为其他单位的经济行为担保，并承担连带责任的行为。此时金融机构需确定其是否具有担保资格。生产奥利奥饼干和Winston香烟的RJR.Nabcisco公司于1989年以公司商号价值为保证，获得260亿美元的贷款额度，此时该公司的资产负债表的资产仅为58亿美元。1990年，Dorden公司以公司商标为抵押，向花旗银行贷款4.8亿美元。2019年11.1，交通银行北京分行，将知识产权质押贷款作为该行的一项金融品种，由此知识产权质押贷款，真正发展起来。金嗓子喉宝的配方转让的时候，没有经过评估，以5万元转让，但在2019年，金嗓子喉宝的年销售额达到1亿多元。不评估，哪行？！2019-2019年国有无形资产占总资产的比重2.28%，2019年为3.003%，无形资产被严重低估。资产评估的要素1、资产评估的主体，即进行资产评估的专业人员；2、资产评估的客体，即被评估的对象；3、资产评估的目的，即需要进行资产评估的原因；4、资产评估的标准，即资产评估依据的价格、技术等标准；5、资产评估的程序，即资产评估具体进行的环节、步骤；6、资产评估的方法，即评估运用的符合国家规定的各种专门的方法；7、评估的基准日，即评估时所依据的时点；8、评估的价值类型，即评估时所认定的资产的价值属性。（二）资产评估的特点：

是由中介机构独立、客观、公正、不受任何方约束的情况完成评估工作。

因而，具有现实性、市场性、预测性、公正性、咨询性。（三）资产评估的适用范围往往在下列情况下需要进行资产评估：资产产权转移；使用权出让；组建合资、合作等企业；企业改制；资产重组、兼并；企业出售和清算；企业承包、租赁经营及企业业绩评价；抵押贷款、经济担保；国家法律规定或经济管理要求必须进行资产评估的事项；有关经济主体认为有必要进行资产评估的其他情形。咨询性1、承包、租赁经营的资产评估，目的是为了评价企业或经营者的经营业绩；2、联营、股份经营、中外合资合作经营的资产评估，目的是为了资产现值来确定参与投资各方合理的权益；3、资产拍卖、转让、破产清算的资产评估，目的是确定资产拍卖的底价；4、抵押贷款、经济担保的资产评估，目的是测定企业的资产现值，取得信用；5、纳税的资产评估，目的是为了确定应纳税额。二、资产评估的对象第一节资产评估概述(一)资产的含义1、资产是一种权利2、资产是一种获利能力3、资产必须为某一主体所拥有和支配资产是为某一主体所拥有和支配、具有获利能力的权利。

（二）资产的分类

1、按资产存在形态分类：有形资产无形资产

2、按是否具有综合获利能力分类：单项资产整体资产

3、按资产能否独立存在分类：可确指的资产不可确指的资产（商誉）案例

浙江罗蒙集团商标价值26亿元，经评估，以商标权质押成功贷款7.8亿元位于浙江宁波奉化江口镇的罗蒙集团始创于1984年，是国家工商总局核准的全国性、无区域、跨行业、现代化的著名大型服装企业集团，罗蒙西服年销量居全国第一。西服国内市场综合占有率排名第二。出口量国内名列第一。2019年9月经国家权威评估机构北京北方亚事资产评估有限责任公司评估，其商标价值高达26亿元，成功在中国农业银行抵押贷款7.8亿元，开创了国内无形资产抵押贷款之最。三、资产评估的价值类型资产评估价值由于其评估特定目的不同，价值含义也不一样，表现为不同的价值类型。价值类型指的是资产评估价值质的规定性，表明价值的内涵和外延。评估价值是评估结果的量，受到评估目的影响。资产评估价值作为资产评估结果，是价值类型、市场环境和技术参数共同影响的，而后两者对评估价值的影响是由于方法运用形成的。

价值类型与资产评估价值不是两个相同的概念。任何一个评估结果都是质和量的统一。资产评估价值与马克思的商品价值截然的不同，商品价值是凝结在商品中的劳动时间。（衡量、决定、表现）例如在“一只羊=两把斧子”的交换式中。资产评估价值是动态的评估价格，随着评估目的、市场条件等因素的变化而会有所不同（它的衡量（效用）、决定、表现（报告））。但是它又不是市场上形成的实在的价格（价值量、供求关系；效用），其决定因素不同，它只能是市场价格的一种模拟。

第一节资产评估概述不同的评估目的，决定了不同的价值类型。根据《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2019]189号），资产评估价值类型包括：1、公开市场价值

公开市场价值是指资产在公开市场上应该实现的价值。所谓公开市场，是指资产的买卖双方均可在正常的、公开的资产交易场所买卖，买卖双方都有足够的时间去了解实际情况，买卖双方都具有独立判断能力和理智选择能力，不具有垄断性和强制性。

根据国际评估准则，价值类型中的市场价值是指：“评估基准日，自愿的买卖双方在知情、谨慎、非强迫的情况下通过公平交易资产所获得的预期价值。”

市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务。市场价值是众多价值类型中需要条件最苛刻的价值。（一）资产评估的价值类型的内容公开市场价值是在满足下列条件下进行交易最可能的价格：①交易双方是自愿地进行交易的——卖者不是被迫地将房地产卖给特定的买者，买者不是被迫地从特定的卖者那里购买房地产；②交易双方是出于利己动机进行交易的——交易双方进行交易的目的是追求各自最大的利益；③交易双方是精明、谨慎行事的，并且了解交易对象、知晓市场行情——交易双方都是理性的，掌握充分的信息，卖方不是盲目地出售，买方不是盲目地购买；④交易双方有较充裕的时间进行交易——卖方不是急于出售，买方不是急于购买，交易对象在市场上进行了合理时间的展示；⑤不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价——例如，房地产开发商可能对相邻的一宗狭长地块比别人更感兴趣，因为有了这块土地，他就能更充分地进行整体开发。市场价值还有一些隐含条件，包括：①最高最佳使用；②继续使用（对于企业而言即为持续经营）；③市场参与者的集体观念和行为。凡不符合上述市场价值形成条件中任意一条的价值，均为非市场价值。因此，非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种类型的价值的一个概括性称呼。本质上，非市场价值主要有以下几种：快速变现价值：不符合“交易双方有较充裕的时间进行交易”的价值谨慎价值：在存在不确定性因素的情况下遵守谨慎原则评估出的价值投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。是从某个特定投资者的角度来衡量的价值在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。是在现状使用（不一定符合最高最佳使用条件）下的价值清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。是不符合继续使用条件下的价值残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。在用价值、账面价值等等关于特定评估业务的价值类型同样根据《资产评估价值类型指导意见》，某些特定评估业务评估结论的价值类型可能会受到相关法律、法规或者契约的约束，这些评估业务的评估结论应当按照相关法律、法规或者契约等的规定选择评估结论的价值类型；相关法律、法规或者契约没有规定的，可以根据实际情况选择市场价值或者市场价值以外的价值类型，并予以定义。

特定评估业务包括：-以抵（质）押为目的的评估业务-以税收为目的的评估业务-以保险为目的的评估业务-以财务报告为目的的评估业务等"抵押"和"质押"的区别抵押的抵押物主要是不动产，如土地使用权、房产等；也可以是特别动产，如车、船等。质押的质押物是动产，如电视、机器设备等；也可以是权利，如存单、汇票、依法可转让的股份、股票、依法可转让的专利权中的财产权等。抵押的过程中，抵押物还是在抵押人的手中；而在质押的过程中，质押物必须存放在质押权人手中。抵押合同的生效，不动产抵押自登记之日起生效；特别动产的，自合同签订之日起生效。质押合同的生效自动产或权利凭证交付之日起生效。抵押权的实现主要通过向法院申请拍卖，而质押则多直接变卖。第一节资产评估概述价值类型的另一种分类方法除了上述的公开市场价值外，还有---投资价值投资价值是指以资产的收益能力为依据确定评估价值。资产的投入和产出往往存在较大的差异，有的资产投入量较高，但产出较小。投资价值是以产出效率为依据衡量其价值的。---重置价值重置价值是指在现在市场条件下，按功能重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本作为资产评估价值。如果说，投资价值是从产出角度评估资产价值，重置价值则是从投入角度评估资产价值。就一个企业而言，如果企业的收益率与行业平均收益率相同的话，其投资价值和重置价值趋向一致。如果企业收益率超过行业平均收益率，其投资价值就会高于重置价值。如果企业收益率低于行业平均收益率投资价值就低于重置价值。第一节资产评估概述---清算价格所谓清算价格是指企业由于破产或其他原因，要求在一定期限内将企业或资产变现，于是在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。清算价格通常适用于企业破产、抵押、清理等资产业务。清算价格属于非正常价格，一般低于现行市价。清算价格一般取决于下列几个因素：资产的通用性。专用设备的清算价格一般会较大幅度地低于市场价格。清算时间的限制。一般地，清算时间越长，在市场上讨价还价的余地越大，清算价格会越高。第一节资产评估概述（二）价值类型的重要作用

1、价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。

资产评估价值是某项资产在特定条件下的价值表现，其价值涵义不同，结果也不一样。《国际评估准则》中指出：“专业评估师应避免使用未经限定的‘价值’概念。而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述。”“在运用和理解评估时明确披露价值类型和定义尤为重要，价值类型和定义需要与特定的资产评估业务相适应，价值定义的改变会使各种资产所具有的价值产生实质性的影响。”因此，每一个资产评估价值都是有条件的特定价值，而非资产本身的客观价值和内在价值。第一节资产评估概述通常情况下，资产发生的经济行为不同，其使用价值实现的市场环境的条件也不一样。价值类型选择不同，直接影响评估价值数额。

一台机器设备，用于投资行为的评估和用于销售变现行为的评估，其价值涵义不同，评估值也不一样。

用于销售变现行为，该资产的使用价值取决于市场的交换条件和需求者对其使用价值的判断；用于投资行为的评估，则只是考虑该机器设备在新投资企业中的是否有用及其有用程度。

显然，这时的需求者及其市场条件就会产生差异。而且，不同价值类型下的评估价值与实际资产交易值的差异度是不同的。评估目的

决定价值类型评估方法和参数制约第一节资产评估概述2、价值类型制约资产评估方法的选择。

价值类型实际上是评估价值的一个具体标准，为了获得某种标准的评估价值，需要通过评估方法获得。国际上通行的评估方法主要有三种：市场法、成本法和收益法。现实工作中，我国更多的采用的是成本法，市场法和收益法的应用相对较少。评估方法本身只是估算评估价值的一种思路，价值类型确定后直接制约着方法应用中各种指标、参数的判断和选择。第一节资产评估概述

3、明确评估价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免委托方误用评估结果。

任何评估结果都是有条件的，不同的评估目的、市场条件决定其价值涵义是不同的，评估价值也不相同。评估师在评估报告中提出评估价值，并明确其价值类型，可以使委托方更清楚地使用评估价值，避免滥用评估价值。这样也可以规避评估师的责任。第一节资产评估概述（三）价值类型的影响因素决定和影响价值类型的因素是多方面的，但主要因素包括：（1）评估的特定目的（经济行为）；（2）市场条件；（3）资产功能及其状态。

上述三项因素是一个有机整体，核心问题是评估的特定目的，因为特定目的确定以后，直接影响市场条件，进而也影响资产功能和状态。

资产评估目的狭义：仅指产权变动资产流动时的评估广义：多种目的非法令评估土地开发经营资产交易单项资产交易产权变动房地产交易合资经营、合作经营、企业经营企业合并、分设、兼并发行股票企业出售企业租赁土地成片出租房地产买卖房地产出租融资租赁考核经营业绩融通资金抵押贷款发行债券资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算和债务重组咨询服务资产开发财务报告诉讼国家征用不动产法令评估税收（补偿评估）四、资产评估的原则

资产评估的原则是调节资产评估委托者、评估业务承担者以及资产业务有关权益各方在资产评估中的相互关系，规范评估行为和业务的准则。包括两个层次的内容，即资产评估的工作原则和资产评估的经济原则。

（一）资产评估的工作原则

-独立性原则

-客观性原则

-科学性原则

-专业性原则（二）资产评估的经济技术原则1、贡献原则某一资产或资产的某一构成部分的价值，取决于它对其他相关的资产或资产整体价值的贡献，或者根据当缺少它时对整体价值下降的影响程度来衡量确定。在评估一项由多个资产构成的整体资产的价值时，必须综合考虑该项资产在整体资产构成中的重要性，而不是孤立地确定该项资产的价值。2、替代原则指当同时存在几种效能相同的资产时，最低价格的资产需求最大。这是因为，有经验的买方对某一资产不会支付高于能在市场上找到相同效用替代物的费用。评估时，某一资产的可选择性和有无替代性是需要考虑的一个重要因素。3、预期原则预期原则是指在资产评估过程中，资产的价值可以不按照过去的生产成本或销售价格决定，而是基于对未来收益的期望值决定的。资产评估价值的高低取决于实现资产的未来效用或获利能力。一项资产取得时的成本很高，但对购买者来说，其效用不高，评估值就不会很大。预期原则要求在进行资产评估时，必须合理预期其未来的获利能力以及拥有获利能力的有效期限。五、资产评估报告

资产评估报告是接受委托的资产评估机构在完成评估项目后，向委托方出具的关于项目评估过程及其结果等基本情况的具有公证性的工作报告。

是评估机构履行评估合同的成果，也是评估机构为资产评估项目承担法律责任的证明文件。

评估报告包括正文和附件两部分。

根据国务院国资委2019年发布的《企业国有资产评估管理暂行办法》规定，企业有下列行为之一的，应当对相关资产进行评估：

（1）整体或部分改建为有限责任公司或者股份有限公司；（2）以非货币资产对外投资；（3）合并、分立、破产、解散；（4）非上市公司国有股东股权比例变动；（5）产权转让；（6）资产转让、置换；（7）整体资产或者部分资产租赁给非国有单位；（8）非货币资产偿还债务；

（9）资产涉讼；

（10）收购非国有单位的资产；（11）接受非国有单位以非货币资产出资

（12）接受非国有单位以非货币资产抵债

第二节国有资产评估方法

一、市场法（又称市场比较法）（一）基本原理

理论基础——均衡价值论:

由于资产评估是一个模拟市场过程的结果，因此均衡价值论表现为承认市场交易结果的相对合理性，并通过替代原则来评估被估资产。

评估思路运用的前提条件-充分发育活跃的资产市场。-参照物及其与被估资产可比较的指标、参数等资料均能搜集到。（二）基本程序及有关指标1、寻找参照物参照物的成交价必须真实。参照物的基本数量要求(一般三个以上)。参照物与被估资产相类似（大可替代，即功能相同或相似)。参照物的成交价是正常交易的结果或者可以修正为正常交易。尽可能选择近期成交的交易案例。2、调整差异

完全相同的参照物是很少见的，通常是获得相似参照物，因此需要按时间因素、区域因素、功能因素、成新率因素、交易情况等相关因素作相应的差异调整，从而便于获得更为准确的评估资产价值。3、确定评估值

将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。

1.时间因素2.区域因素参照物所在区域比被估资产好：；反之系数>1一般以被评资产为100，调整差异方法3.功能因素功能系数法

4.成新率因素

5.交易情况调整（三）具体操作方法常用直接比较法（一）单一因素比较法参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。（二）类比调整法参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。交易案例A的调整后价值＝参照物A的成交价×时间因素调整系数×区域因素调整系数×功能因素调整系数×交易情况补正系数[例]某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2019年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示：单位：参照物ABC交易单价25,00029,80029,590成交日期2019.62019.92019.10区域条件比被评估资产好比被评估资产好比被评估资产好交易情况正常高于市价4%正常

该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。被评估资产单价＝（27,336.45＋27,850.47＋27,654.21）÷3＝27,614被评估资产总价＝27,614×500＝13,807,000元参照物ABC交易单价5,0005,9605,918时间因素修正117/100104/100100/100区域因素修正100/107100/107100/107交易情况修正100/100100/104100/100修正后的价格27,336.4527,850.4727,654.21[案例]评估对象：上海市青浦区沪青平公路上的某别墅，别墅区总体建筑为澳洲风格，类型一般为地上2层，地下1层，建筑面积约1200平方米，其中地下室约400平米，占地约4亩，混合结构。外墙采用法国全进口真石漆，10cm厚花冈岩群墙、地坪；窗户采用氟碳烤漆，双层钢化中空玻璃。地下室净高3.6m，可设地下室内游泳池、健身房、派对会场、浪漫酒吧、西餐厅、等。评估基准日：2019.5。名称地址成交时间现状售价实例一沪青平公路某弄某号2019.12现房22670实例二沪青平公路某弄某号2019.12现房20795实例三虹梅路虹桥高尔夫别墅某号2019.12现房20182（1）选择评估方法。该种类型的别墅有较多的交易实例，故采用市场比较法进行评估。（2）搜集有关的评估资料。搜集交易实例资料。选择3个交易实例作为参照物。（3）选择比较因素、量化差异---交易情况：三个实例均为正常市场成交实例，没有特殊情况，故不作修正。---交易日期，三个实例均为2019.12成交，因上海市不再出让别墅类型土地使用权，评估基准日别墅类物业尤其是类似委估对象的低密度高尔夫别墅价格继续上涨，均作101/100修正。---区域因素：主要对与市中心距离、交通便捷程度、区域环境（噪音、景观）、配套生活设施、商业繁华程度、城市规划等因素进行修正，分别修正100/99，100/99，100/96。---个别因素：主要对房型设计、外立面装饰造型、设备配置及功能、朝向采光、景观、小区环境（绿化覆盖率）、入住时间（房龄）、楼型和结构等因素进行修正，分别修正100/91，100/90，100/83比较因素修正表案例1案例2案例3平均售价226702079520182交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正101/100101/100101/100区域因素修正100/99100/99100/96具体：与市中心距离交通便捷程度区域环境（噪音、景观）

配套生活设施商业繁华程度城市规划00-100000-10001-1-411-2个别因素修正100/91100/90100/83具体：房型设计外立面装饰造型设备配置及功能朝向采光景观小区环境（绿化覆盖率）入住时间（房龄）楼型和结构其他（包括面积大小、权利状况、小区容积率、物业管理等因素）-3-10-1-300-10-4-10-1-300-10-3-1-1-1-4-3-2-2-1比准价格（元/平米）254152357225582比准价格24711.513实例1实例2实例3（4）综合分析，确定评估结果根据以上修正，并考虑到实例一、二和待估对象在同一住宅区，故求取比准价格时，三个比准价格权重分别取0.4、0.4、0.2。得到待估对象的比准基价=25415*0.4+23572*0.4+25582*0.2=24711.51(元/)二、成本法（Thecostmethod）应注意问题1.历史资料的真实性2.形成资产价值的成本耗费是必要的（一）成本法的基本原理成本法的理论基础——生产费用价值论 资产的价值取决于购建时的成本耗费成本法的评估思路评估值=重置成本-各项损耗实体性功能性经济性（二）成本法的基本计算公式及其各项指标的计算基本公式：

被评估资产评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

被评估资产评估值＝重置成本×综合成新率

1、重置成本及其计量△

相同点：均采用现行价格和费用计算。△不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。△有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由：-更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；-用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。（1）重置核算法

按资产的成本构成，以现行市价为标准重置成本＝直接成本+间接成本直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。评估实践中需据具体情况而定。间接成本主要指企业管理费、培训费等。

采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。该方法可用于估算复原重置成本，也可用于估算更新重置成本。[案例]重置购建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，该机器设备重置成本为：直接成本=50000＋1000十800=51800(元)其中：买价：50000元运杂费：1000元安装成本：800元其中：原材料：300元人工：500元间接成本(安装成本)：400元重置成本合计：52200=51800+400元。（2）功能系数法

如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。①功能价值法若功能与成本呈线性关系，计算公式：②规模经济效益指数法若功能与成本呈指数关系，计算公式：该方法计算的一般是更新重置成本。两项资产的重置成本和生产能力相比较，其关系可用下列公式表示：被评估资产的重置成本＝参照物资产重置成本×（被评估资产产量÷参照物资产产量）x

注：公式中的x是—个经验数据，又被称为规模经济效益指数。在美国，这个经验数据一般在0.4—1之间，如加工工业一般为0.7，房地产行业一般为0.9。我国到目前为止尚未有统一的经验数据，评估过程中要谨慎使用。公式中参照物一般可选择同类资产中的标准资产。规模经济效益指数法

通过不同资产的生产能力与其成本之间的关系分析可以发现，许多资产的成本与其生产能力之间不存在线性关系，当资产A的生产能力比资产B的生产能力大一倍时，其成本却不一定大一倍，也就是说，资产生产能力和成本之间只成同方向变化，而不是等比例变化，这是由于规模经济效益作用的结果。（3）物价指数法如果与被估资产相类似的参照物的现行市价也无法获得，就只能采用物价指数法。①定基物价指数②环比物价指数注意问题物价指数法计算的是复原重置成本。（4）统计分析法（点面推算法）当被估资产单价较低，数量较多时，为降低评估成本，可采用此方法。△计算步骤：①将被估资产按一定标准分类。②抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。③计算调整系数K。④据K值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本＝某类资产原始成本×K

2、有形损耗及其计量

计量方法:（1）观察法被估资产的有形损耗＝重置成本×（1－成新率）（2）使用年限法实际已使用年限＝名义已使用年限×资产利用率对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。

有形损耗率

（3）修复费用法

如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性贬值。通过估算修复费用估算贬值。3、功能性损耗及其计量(1)功能性损耗的两种形态

-超额投资成本

-超额运营成本（物耗、能耗、工耗等）(2)超额运营成本的计算步聚：

-计算被评估资产的年超额运营成本

-计算年净超额运营成本年净超额运营成本＝年超额运营成本×（1－所得税率）

-据被评估资产的剩余寿命和折现率将年净超额运营成本折现，计算其功能性贬值额:被估资产功能性贬值额＝年超额运营成本×（1－所得税率）×（P/A,r,n）[案例]

某机器设备，技术先进的设备比原有的陈旧设备生产效率高，节约工资费用，有关资料及计算结果如下表：项目技术先进设备技术陈旧设备月产量1000010000单件工资0.8元1.2元月工资成本8000元12000元月差异额12000-8000=4000年工资成本超支额4000*12=48000减：所得税（25%）12000扣除所得税后年净超额工资36000资产剩余年限5年假定折旧率为10%，5年年金折现系数3.7908功能性贬值额136468.84、经济性损耗及其计量（1）经济性损耗的含义因资产的外部环境变化所导致的资产贬值而非资产本身的问题。（2）表现形式

-资产利用率下降

-资产年收益额减少（3）计算方式①因资产利用率下降导致的经济性损耗的计量

经济性贬值额＝重置成本×经济性贬值率式中，x为功能价值指数，实践中多采用经验数据，数值一般在0.6～0.7之间，尤其是机器设备。②因收益额减少而导致的经济性损耗的计量 经济性贬值额＝年收益损失额×（1－所得税率）×（P/A,r,n）[案例]

某被估生产线设计生产能力为年产20000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少6000台，功能价值指数取0．6。根据上述条件，该生产线的经济性贬值在大约在以下水平上：经济性贬值率＝[1—(14000÷20000)0.6]×100％＝[1－0.81]×100％＝19％假定每年减少6000台产量，每台产品100元，该生产线尚可继续使用3年，企业所在行业的投资回报率为10％，所得税率为25％。该资产的经济性贬值额大约为：经济性贬值额＝(6000×100)×(1－25％)×2.48(P/A,10%,3)＝450000×2.4869＝1119105(元)5、综合成新率及其计量（1）含义:资产的现行价值/资产的重置成本（2）计量方法①观察法②使用年限法③修复费用法

为什么不能直接按照会计学中的折旧年限估算成新率

第一，折旧是由损耗决定的，但折旧并不就是损耗，折旧是高度政策化了的损耗。第二，折旧年限的确定，以资产的维修是为了保证资产正常运转为前提的。第三，折旧年限的确定基础与评估中成新率的确定基础——损耗本身具有差异性。第四，资产评估过程中，一些评估机构和评估人员根据实地勘察鉴定的结果，确定的使用年限与折旧年限完全相同。这时当然可以采用折旧年限。但这仅仅是偶然性结果，并不具有必然性，而且，这是经过分析、比较、判断后的结果，恰恰说明成新率的确定应根据实地勘察确定，而不是按折旧年限直接确定。（三）运用成本法评估资产的程序运用成本法评估资产一般按下列程序进行：

1．确定被评估资产，并估算重置成本；

2．确定被评估资产的使用年限；

3．估算被评估资产的损耗或贬值；

4．计算确定被评估资产的价值。（四）成本法的优缺点采用成本法评估资产的优点有：

1．比较充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于公平

2.有利于单项资产和特定用途资产的评估；

3．在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件可广泛地应用。

4．有利于企业资产保值。成本法评估资产的缺点是：工作量大；以历史资料为依据，需要分析各种假设；经济性贬值不易全面估算。三、收益法（一）基本原理理论基础——效用价值论

资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益。收益法的评估思路——预期收益折现收益法运用的前提条件-资产的收益可以预测并用货币计量

-资产所有者所承担的风险也能用货币计量该方法最适宜：-资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；

-成本费用无法或难以计算的资产。

（二）收益法的计算公式收益法的基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间。1.未来收益有限期①每期收益不等额②每期收益等额2.未来收益无限期

根据未来收益是否稳定分为两种方法:(1)稳定化收益法（年金化法）①稳定化收益A的估算方法：

②历史收益加权平均法计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数注意:方法②更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。(2)分段法

若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。前期（设n=5）后期0123456789分段法图解选择前期期限的基本原则:

-延至企业生产经营进入稳态；

-尽可能长，但也不宜过长。(3)纯收益按等比例级数变化（递增或递减）

(4)纯收益按等差级数变化（递增或递减）3、未来收益有限期下的特殊计算公式（1）分段法（2）纯收益按等比级数变化（3）纯收益按等差级数变化（递增或递减）（三）收益法中各项指标的确定1.预期收益额(1)预期收益的类型

税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金流＝税后净利润+折旧－追加投资从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益。

税后利润

净现金流

利润总额税后净收益，被普遍采用(2)预期收益的测算

以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。①时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况2019201920192019201920192009201920192019··········收益时间图

使用时间序列法预测某企业的净收益

表

评估前每年收益年份净收益（万元）2019100020191150201912102019130020191340

按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－164717

表

预测年收益年份净收益（万元）2019144920091532201916152019169820191781②因素分析法-确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；-预测这些因素未来可能的变动情况；-估算基于因素变动的未来收益水平。2.折现率与资本化率

(1)二者无本质区别;内涵上略有区别:

折现率＝无风险报酬率+风险报酬率

资本化率＝折现率－未来年收入的增长率(2)若资产年收入增长率为零，则二者相等。(3)确定折现率的基本方法①加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率

其中，风险报酬率的确定：-风险累加法-系数法

CAPM：(资本资产定价模型)市场平均风险报酬率②资本成本加权法

如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:

折现率＝长期负债占投资总额的比重×

长期负债利息率×（1－所得税税率）

+所有者权益占投资总额的比重×所有者权益报酬率

上式中：所有者权益报酬率＝无风险收益率+风险报酬率③市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。

(四）收益法