万达湖北武汉万达菱角湖广场项目后期营销推广策略报告课件

万达菱角湖广场后期推广策略万达菱角湖广场后期推广策略Topic：1、项目剖析，寻求问题之所在2、针对分析，万达销售之困惑3、核心策略，我们的解决之道4、营销策略，阶段性推广规划Topic：问题所在问题所在现实的问题6月24日观湖楼王最后一期推盘后，目前还有剩余房源存在去化问题，集中表现在大户（90-150平米），以及先前一二期开盘后少量小户剩余户型和写字楼。因此：解决剩余大户楼盘去化，是最大的现实问题。现实的问题因此：解决剩余大户楼盘去化，是最大的现实问题。费用的问题推广费用仅剩20%，不可能再大面积推广，全面轰炸。决定了后期的推广要统筹全面推盘，做到有的放矢。推广必须到精耕细作的时代，做到精准推广。费用的问题推广必须到精耕细作的时代，做到精准推广。后继的问题经开与积玉桥万达项目即将全面推广，一段推广开来，菱角湖万达会淹没在万达新的宣传攻势之中。新的宣传攻势可能会导致万达部分忠实粉丝坐等汉阳与武昌万达，怠失汉口万达销售时机。时间契机带来菱角湖万达广场销售压力也是存在的。后继的问题时间契机带来菱角湖万达广场销售压力也是存在的。上述三大问题，解决的关键在于如何解决万达菱角湖广场后期的销售推广重点与渠道拓新。解决问题之前，必须重新检视项目自身。上述三大问题，解决的关键在于如何解决万达菱角湖广场后期的销售三种产品：大户小户写字楼三种产品：大户小户写字楼大户问题：90-150平米楼王，户型偏大，总价在100万—160多万之间，总价比较高，在房产新政首付限制下，银行贷款利率的提高，对客户质素要求比较高。受政策金融手段影响最为明显！大户问题：受政策金融手段影响最为明显！小户问题：小户与soho精装虽然单价高，总价不高。由于面积小，虽不在此次楼市调整的范围之内，但是在市场偏冷降价心理预期的情况下，去化的速度较慢，但由于存量不多，可走线下活动促销，自然去化。受市场偏冷大势影响！小户问题：受市场偏冷大势影响！写字楼问题：写字楼由于前期单独宣传较少，仅做了少量的窄众宣传，由于受众面较窄，多渠道拓展线下推广亟待加强。进一步拓展线下营销渠道写字楼问题：进一步拓展线下营销渠道小结：从目前产品的市场去化率来看，总体剩余户型并非很多，这说明产品本身与市场定价并不存在问题，关键是现行的楼市政策导向，房产试产预期下降造成万达目前产品去化较以往缓慢的原因。而且这种趋势将延续，市场回暖预期将不可预知。后期集中宣传、渠道拓展、快速去化、精准销售尤为必要。因此，大户楼王去化走必须重点推广形象，小户、写字楼去化必须走渠道拓展。小结：销售解困销售解困针对目前所面临的问题，必须明确项目所面临最大的阻力：大市的影响导致万达购买客群信心的不足。因此最核心的解决之道：信心的建立，万达中心生活的兑现。在树立消费客群继续追捧万达之前，有必要对项目核心价值进行重新梳理。针对目前所面临的问题，必须明确项目所面临最大的阻力：大市的影当前的要素整合当前的要素整合一、万达在汉口的最后收官之作，错过就不再拥有。二、新华路上的最后的大型综合体，商业即将满场开业，看的见的中心，时刻享受的繁华与时尚。三、在当前市场冷清的情况下，万达依然保持坚挺的价格与出货量，充分说明职业者对区域价值的认同与万达品牌的信赖，依旧相信万达广场品牌的力量。一、万达在汉口的最后收官之作，错过就不再拥有。迈出一步，为收官做好准备由以上的综合价值看，菱角湖万达广场无论是价值尺度还是认可程度上，都已经全面成熟，其产品对置业者说服力与控制力已经神形兼备。在销售周期，接近尾声的情况下，我们该重新发掘怎样的利好之处，理由怎样的怎样的手段进行综合造势，赢得最后的收官之战？迈出一步，为收官做好准备由以上的综合价值看，菱角湖万达广场无后市推广两大战役一、信心之战二、渠道之战后市推广两大战役5大价值核心奠定置业万达信心信心之战5大价值核心奠定置业万达信心信心之战所具备的优势可见的价值点武汉销冠王，最后产品全线推出收官珍藏之作，错过不再具备区域内最高价值汉口最后的大型综合体观湖型精工典范最后的高端楼王年内万达即将开业提前享受中心国际时尚生活万达广场的品牌号召信心与实力的保证所具备的优势可见的价值点武汉销冠王，最后产品全线推出收官珍藏统一“最后”概念以“最后”作为统领全局的概念，将项目的“最稀缺”“最具价值”“最有保值性”“最精彩”卖点意义在后期推广中一一展现，一定要让消费者感到“最后的东西是留在最后的，错过就不再”，让市场体现紧迫感，刺激置业者购买万达的信心。统一“最后”概念以“最后”作为统领全局的概念，将项目的“最稀强化城市中心，终极置业的理想强调城市中心，终极人居必选万达，选择万达，就是选择王者生活，就是掌控城市生活，城市繁华万千，人生终极居住梦想，万达帮你实现一步到位。强化城市中心，终极置业的理想强调城市中心，终极人居必选万达，渠道之战一条万达“达人秀”活动贯穿后期推广主线，建立可行性多条渠道拓展，利用万达现有的资源与创新性的活动吸引目标客群。一条主线，多种渠道渠道之战一条万达“达人秀”活动贯穿后期推广主线，建立可行性多万达达人秀活动构想活动主题：万达达人秀全城启动——参加达人秀，享优惠团购启动“达人购房，万达帮忙”全城达人征集活动，以互动形式将万达意向购房者召集起来，采取晚会的活动形式，参与节目活动。进行全城造势，吸引万达意向购房者，保持充足人气。赛制分为两场：采取初赛与决赛形式，时间预定为7月与8月中旬。并给与相关利益刺激点：最终获奖者可以给与重奖。凡参与者均有机会获得万达团购优惠，进行全城引爆。目的：吸引充足人气，为万达创造更多的备选客源，方便销售人员进行后期甄别公关。万达达人秀活动构想活动主题：策略核心策略核心整合万达品牌优势：万达品牌是对消费者最大的诱惑力，是一种身份的象征，尤其到了收官之作，万达品牌对消费者更是信心的保证。产品线与卖点重新包装：现阶段不再是单一的产品类型攻击，无论从推广费用与推广时间都不可能实现一一宣传，而是要整合所有产品类型，统一宣传。同时将万达剩余户型的五大价值点全面展示与包装。有效的推广渠道创新：创新性的推广活动与有效的公关策划、营销体验、现场氛围的重新营造。线上推广线下攻关整合万达品牌优势：万达品牌是对消费者最大的诱惑力，是一种身份万达后期推广节奏第一阶段：7—8月核心攻击点：销售冠军战第二阶段：8—9月核心攻击点：首次置业与终极置业战第三阶段：9—12月核心攻击点：商业开业战万达后期推广节奏第一阶段：7—8月第一阶段：7—8月核心攻击点：销售冠军战why一、信心战的前提，万达上半年的销售冠军证明的万达品牌的号召力与影响力。二、以事实说话，更能证明万达户型的增值性与保值性是经得起市场的检验。三、给消费者置业的信心，万达的广泛客群就是选者万达的最好榜样。第一阶段：7—8月why一、信心战的前提，万达上半年的销售冠如何推广：主题：不可复制的万达广场，不可错过的王者品质——王者万达，荣摘桂冠如何推广：主题：渠道拓展：万达车友会高尔夫体验赛活动主题：挥杆人生，激情万达——万达车友会高尔夫体验赛联系武汉高端汽车4S店，针对高端车主以车友会名义邀请参加万达高尔夫体验赛，由万达与高尔夫球会合作，提供场地支持。媒体渠道：报纸+户外+网络+短信大户楼王（线上推广+线下渠道+媒体通路）渠道拓展：万达车友会高尔夫体验赛活动主题：媒体渠道：大户楼王小户、soho精装（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：海报+网络+短信万达武汉高考状元座谈会活动主题：万达高考状元座谈会暨万达业主教育基金成立邀请武汉市高考文理科状元在专门会场举行学习经验恳谈会，以及聘请状元老师和父母如何培养高考状元。届时，邀请万达业主和意向业主携子女一起参加。同时对已购万达和即将购买万达的业主子女只要上了一本线实现教育基金奖励（从房款中直接扣除）。渠道拓展：小户、soho精装（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：万达武汉高全面出击，晚上推广针对7、8月份天气炎热情况，结合万达江汉路已有商业进行客户资源拓展，派发传单，采取走出去宣传策略，同时延长售楼部开放时间，方便意向客群晚间看房。渠道拓展二：全面出击，晚上推广针对7、8月份天气炎热情况，结合万达江汉路写字楼（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：DM+网络+重点金融单位易拉宝活动主题：万达EMBA后危机时代高级研讨会聘请武汉大学商学院知名教授，征集在汉的EMBA学员及在汉企业高层发邀请函，以专家讲座形式就“后危机时代世界经济发展趋势及企业应变”做专题演讲。同时给参与客户登记意向购房将享受团购优惠。万达企业发展论坛研讨会渠道拓展：写字楼（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：活动主题：万达企业发展第二阶段：8—9月核心攻击点：首次置业与终极置业why一、楼市冷淡，8月将是政策平稳期，利用市场对政策逐渐淡化的心理出击，打首次置业吸引想置业中心的年轻客群，不能再观望，错过就没有。终极置业客群强调中心的未来的发展趋势与繁华生活，万万不可错过的楼王。二、无论是首次置业还是终极置业，选择万达、选择中心生活都是不二之选。第二阶段：8—9月why一、楼市冷淡，8月将是政策平稳期，利如何推广：主题：首次置业，唯选万达城市中心，终极之选如何推广：主题：大户楼王（线上推广+线下渠道+媒体通路）媒体渠道：报纸+户外+网络+短信渠道拓展：活动主题：万达产品华中推介会利用万达合作单位的广泛资源，走进各个合作单位，如大型国企（电力、钢企、汽车单位、建筑），进行产品推介，介绍团购优惠。同时联系万达宜昌、襄樊万达，开辟新的外展点，进行万达住宅产品推介。万达产品推介会大户楼王（线上推广+线下渠道+媒体通路）媒体渠道：渠道拓展：小户、soho精装（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：海报+网络+短信渠道拓展：万达商业开业倒计时100天活动主题：万达广场开业倒计时100天邀请万达影城会员、万达会会员、万达新老业主、万达登记意向业主齐聚万达广场，共同见证万达商业开业倒计时100天纪念。参与者可享受万达幸运抽奖赢取万达商家购物卡及电影票。告知参与者可享受万达团购优惠。小户、soho精装（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：渠道拓展：渠道拓展二：军人团购会活动主题：万达军人团购会针对八一建军节，以关爱军人名义，将万达产品推向驻汉部队，以团购优惠形式进行推广。渠道拓展二：写字楼（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：DM+网络+重点金融单位易拉宝渠道拓展：活动主题：财富人生，万达招行财富论坛与招商银行联办，由招商银行武汉分行首席分析师讲解时下楼市与股市的投资策略以及家庭的理财方式。邀请招行贵宾、万达会高端会员以及新老业主、意向登记客户参加。参与者均享受万达团购优惠。万达财富论坛高端讲座写字楼（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：渠道拓展：活动主题：万第三阶段：9—12月核心攻击点：商业开业战why一、商业即将呈现，刺激消费者“享受中心无需等待”，即刻就会享受到万达的国际生活。二、利用工程节点完工攻击消费者心理，如此时不够买万达，错过就不会再拥有。三、充分利用即将开业的商业，打预约繁华战，看到见的中心生活，看得到的时尚与繁华。第三阶段：9—12月why一、商业即将呈现，刺激消费者“享受如何推广：主题：预约繁华中心，享受国际万达——万达广场即将全面开业如何推广：主题：大户楼王（线上推广+线下渠道+媒体通路）媒体渠道：报纸+户外+网络+短信活动主题：品味人生，相约万达针对万达已购业主和意向客户，以酒会答谢名义邀请。同时进行万达幸运业主抽奖仪式，奖品设置云南丽江行名额与家电。万达香格里拉红酒品鉴会渠道拓展：大户楼王（线上推广+线下渠道+媒体通路）媒体渠道：活动主题：小户、soho精装（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：海报+网络+短信渠道拓展：万达中国行活动活动主题：万达中国行—全国万达巡游针对万达影城会员、万达会会员、万达新老业主、万达登记意向业主发去邀请，齐聚万达广场，抽出幸运客户参加传统万达中国行活动。参与者可享受万达电影票与万达商家优惠卡。小户、soho精装（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：渠道拓展：渠道拓展二：教师团购会活动主题：万达教师团购会针对9月10日教师，与武汉各高校联动，以关爱教师名义进行推广，以团购优惠形式吸引高收入教师参与购买。渠道拓展二：写字楼（线下渠道+媒体通路）媒体渠道：DM+网络+重点金融单位易拉宝渠道拓展：万达写字楼业内推介会活动主题：引领商务模式，共创财富未来以发VIP邀请函邀请业内意向购买写字楼客群，进行专场推介，重点拓