《房地产开发与经营》第九章

——房地产开发与经营——房地产开发与经营【本章导读】对于房地产项目来说，项目管理工作是整个房地产开发与经营工作的重要一环。房地产开发项目管理是把项目策划和工程设计图纸付诸实施，取得投资收益的重要管理过程，其开发建设过程中，管理内容复杂、周期长，并具有很强的专业性、技术性。因此，做好房地产开发项目管理工作为房地产开发与经营提供了重要保证。通过本章的学习，要求掌握房地产项目管理的基本概念，质量管理、进度管理、成本管理、合同管理、索赔管理、安全管理的主要内容，质量管理与成本管理的方法；熟悉房地产开发项目管理主要模式与质量控制手段以及项目竣工验收的程序；了解影响房地产开发项目质量及进度的相关因素。章节导读第九章房地产开发项目管理——房地产开发与经营——CONTENTS目录房地产开发项目管理概述01房地产开发项目质量管理02项目导航房地产开发项目进度控制管理03房地产开发项目成本管理04房地产开发项目合同管理05房地产开发项目索赔管理与竣工验收06PART01房地产开发项目管理概述第一节房地产开发项目管理概述一、房地产开发项目管理的概念

房地产项目管理是指房地产开发企业在整个项目的开发建设过程中，通过计划、指挥、检查和调整等手段进行质量、进度、成本、合同与安全等方面的全面管理，并与社会各相关部门进行联络、协调，以实现项目的经济效益、社会效益和环境效益。1．房地产项目融资的概念第一节房地产开发项目管理概述二、房地产开发项目管理的内容房地产开发项目管理包括质量管理、进度管理、成本管理、合同管理、索赔管理及竣工验收等内容，其中进度管理、质量管理、成本管理是三大管理核心，它们是相互联系又彼此对立的统一体。三大管理目标之间的对立关系三大管理目标之间的统一关系一般情况下，如果对工程质量有较高要求，就需要投入较多的资金和花费较长时间；如果要在较短的时间完成项目，势必会增加投资或者使工程质量下降；如果要减少投资、节约费用，势必会考虑降低项目的功能要求和质量标准。在通常情况下，适当增加投资以加快进度，能缩短工期，早日收回投资，使项目全寿命周期的经济效益得到提高；适当提高项目功能要求和质量标准，能够节约项目建成后的维修保养费用，从而获得更好的投资经济效益。第一节房地产开发项目管理概述三、房地产开发项目管理主要模式1．传统项目管理模式传统项目管理模式是我国目前房地产项目使用较多的模式。这种模式最突出的特点就是按“设计→招标→建造”的顺序进行，只有上一个阶段结束后下一个阶段才能开始。2．设计—建造模式设计—建造模式是将设计与施工委托给一家公司来完成的项目实施方式。这种方式在招标与订立合同时以总价合同为基础，设计—建造总承包商对整个项目的总成本负责……3．设计—管理模式设计—管理模式是指同一家公司向业主提供设计和施工管理服务的工程管理方式。PART02房地产开发项目质量管理第二节房地产开发项目质量管理一、房地产开发项目质量的概念与特点

工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。从功能和使用价值来看，开发项目质量体现在适用性、可靠性、经济性、外观质量与环境协调等方面。工程项目质量的内涵包括工程项目的实体质量、功能和使用价值的质量以及工作质量。1．房地产开发项目质量的概念第二节房地产开发项目质量管理一、房地产开发项目质量的概念与特点2．房地产开发项目质量的特点

①影响因素多，质量波动大。房地产开发需要整合的资源庞大、周期较长，涉及的专业技术人员众多。

②对社会环境影响较大。工程质量不仅直接影响人民群众的生产生活，而且还影响着社会可持续发展的环境，特别是有关绿化、环保、噪声等方面的问题。

③隐蔽性强，竣工检验局限性大。工程项目在施工过程中，因工序交接多、中间产品多、隐蔽工程多，质量存在隐蔽性。第二节房地产开发项目质量管理二、影响房地产开发项目质量的因素①建设项目的决策因素建筑项目必须经过资源论证、市场需求预测②项目勘察因素包括建设项目技术经济条件勘察和工程岩土地质条件勘察③项目总体规划和设计因素。建筑构造与结构设计的合理性、可靠性及可施工性都影响工程质量。④工程项目施工方案施工方案包括施工技术方案和施工组织方案。⑤施工环境施工环境包括自然环境劳动作业环境以及管理环境⑥建筑材料、构配件及相关工程用品的质量因素建筑材料、构配件及相关工程用品是建筑生产的劳动对象。因素第二节房地产开发项目质量管理三、房地产开发项目质量管理的内容①审查承包单位的技术资质。②组织设计交底和图纸会审。③对工程所需原材料、构配件的质量进行检查和控制。④对永久性生产设备或装置，应按审批同意的设计图纸组织采购或订购。⑤审查施工单位提交的施工组织方案和施工组织设计，对于工程质量应具有可靠的技术措施来保证。⑥对工程中拟采用的新材料、新结构、新工艺、新技术，均应审核其技术鉴定书。⑦检查施工现场的测量标准、建筑物的定位放线以及高程水准点，重要工程还应亲自复核。⑧协助承包单位完善质量保证体系，包括完善计量及质量检测技术和手段等。⑨协助总承包单位完善现场质量管理制度，包括现场会议制度、现场质量检验制度、质量报表制度和质量事故报告及处理制度等。1．施工前的质量管理第二节房地产开发项目质量管理三、房地产开发项目质量管理的内容①协调承包单位，完善工序控制。②严格工序间交接检查。③重要的工程部位或专业工程应亲自进行试验或技术复核。④对已完成的分项、分部工程，按相应的质量评定标准和办法进行自检、验收。⑤审核设计变更和图纸修改。⑥按合同于必要时可下达停工令。⑦组织定期或不定期的现场会议，及时分析、通报工程质量状况，并协调有关单位间的业务活动等。2．施工过程中的质量管理第二节房地产开发项目质量管理三、房地产开发项目质量管理的内容①按规定的质量评定标准和办法，对完成的分项、分部工程、单位工程进行检查验收。②组织试用。③审核承包单位提供的质量检验报告及有关技术型文件。④审核承包单位提交的竣工图。⑤整理有关工程项目质量的技术文件，并编目、建档。3．工程项目竣工质量管理第二节房地产开发项目质量管理四、房地产开发项目质量控制手段123试验数据测量控制旁站监督654

指令文件规定质量监控工作程序利用支付控制手段PART03房地产开发项目进度控制管理第三节房地产开发项目进度控制管理一、项目进度管理的内容

设计前准备阶段的进度管理：其主要任务包括确定工期总目标、编制项目总进度计划、编制准备阶段详细工作计划，并控制计划的执行、施工现场条件研究和分析等。

设计阶段的进度管理：主要任务包括编制设计阶段工作进度计划并控制其执行、编制详细出图计划并控制其执行。施工阶段的进度管理：主要任务包括编制施工总进度计划并控制其执行，编制施工年、季、月实施计划并控制其执行。第三节房地产开发项目进度控制管理二、影响工程项目进度的因素

施工现场水文地质状况比设计合同文件预计的要复杂得多，如严重自然灾害，战争、社会动荡等。该类因素一旦发生就会造成较大影响，应做好调查分析和预测；有些因素可通过参加保险，规避或减少风险。1．不可预见因素第三节房地产开发项目进度控制管理二、影响工程项目进度的因素相关单位的密切配合与支持，是保证施工项目进度的必要条件，其影响工程项目进度的因素主要有以下几点。①设计图纸供应不及时或有误；②业主要求设计变更；③实际工程量增减变化；④材料供应、运输等不及时或质量、数量、规格不符合要求；⑤水电通信等部门、分包单位没有认真履行合同或违约；⑥资金没有按时拨付等。2．相关单位因素第三节房地产开发项目进度控制管理三、房地产开发项目进度控制手段管理信息措施建立能对施工进度有效控制的监测、分析、调整、反馈信息系统和信息管理工作制度组织措施①建立施工项目进度实施和控制的组织系统；②制定进度控制工作制度③落实各层次进度控制人员、具体任务和工作职责；④确定施工项目进度目标，建立施工项目进度控制目标体系。技术措施尽可能采用先进施工技术、方法和新材料、新工艺、新技术，保证进度目标实现合同措施合同措施是以合同形式保证工期进度的实现控制手段落实实现进度目标的保证资金，签订并实施关于工期和进度的经济承包责任制。经济措施第三节房地产开发项目进度控制管理四、房地产开发项目进度计划的编制1．房地产开发项目进度计划的编制程序

01将全部工程内容分解和归纳为单项工程或工序。

02统计或计算每项工程内容的工作量。

03计算每个单项工程工作量所需时间（可用天数表示）。

04按正常施工的各个单项工程内容的逻辑顺序和制约关系，排列施工先后次序，从每项施工工序的可能最早开工时间推算下去，可以得出全部工程竣工所需的周期；再逆过来，从上述竣工日期向前推算，可以求出每一施工工序的最迟开始日期。第三节房地产开发项目进度控制管理四、房地产开发项目进度计划的编制2．房地产开发项目进度计划的编制方法1）横道图法

横道图法又称甘特图法（Gantt），是用直线线条在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。横道图具有形象、直观、易懂、绘制简便等特点，被广泛应用于工程项目的进度管理工作中。对于一些并不十分复杂的建筑工程，采用这种图表比较合适。

横道图法以横道计划为基础，因而带有不可克服的局限性。在横道计划中，各项工作之间的逻辑关系表达不明确，关键工作和关键线路无法确定。一旦某些工作实际进度出现偏差时，难以预测其对后续工作和工程总工期的影响，也就难以确定相应的进度计划调整方法。因此，横道图比较法主要用于工程项目中某些工作实际进度与计划进度的局部比较。

某房地产开发项目进度计划横道图第三节房地产开发项目进度控制管理四、房地产开发项目进度计划的编制2．房地产开发项目进度计划的编制方法2）网络图法

网络图法是以网络图的形式来表达项目的进度计划，是利用箭头和节点所组成的有向、有序的网状图形来表示总体工程任务各项工作流程或系统安排的一种进度计划表达方式。某项目进度计划网络图如图9-2所示。用网络图编制工程项目进度计划不仅能正确表达各工作之间相互作用、相互依存的关系；而且能通过网络分析计算能够确定哪些工作是影响工期的关键工作，哪些工作则被允许有机动时间以及有多少机动时间，从而使计划管理者充分掌握工程进度控制的主动权；此外，还能够进行计划方案的优化和比较，选择最优方案。某项目进度计划网络图第三节房地产开发项目进度控制管理四、房地产开发项目进度计划的编制2．房地产开发项目进度计划的编制方法3）里程碑法

里程碑法又称可交付成果法，是在横道图或者网络图上标示出一些关键事项，这些事项能够被明显地确认，反映进度计划执行中各个阶段的目标，一般是处于关键线路上的一些关键项目，这些事项对项目进度计划能否顺利实现具有重大的影响。通过这些关键事项在一定时间内的完成情况可反映项目进度计划的进展情况。PART04房地产开发项目成本管理第四节房地产开发项目成本管理一、房地产开发项目成本管理的概念与原则1．房地产开发项目成本管理的概念

房地产开发向项目成本管理是开发商对开发项目投资的有效控制，是房地产开发项目管理内容的重要组成部分。具体来说，房地产开发项目成本管理就是指房地产企业结合本行业特点，以施工过程中直接耗费为原则，以货币为主要计量单位，对项目从开工到竣工所发生的各项收、支进行全面系统的管理，以实现项目施工成本最优化目的的过程。第四节房地产开发项目成本管理一、房地产开发项目成本管理的概念与原则2．房地产开发项目成本管理的原则

1）制定投资成本管理目标。投资成本管理目标的制定，不仅要有先进性而且要有实现的可能性，目标水平一定要能激发执行者的进取心，充分发挥他们的工作潜力和创造性。

2）设计阶段成本控制是重点。项目投资控制贯穿于房地产项目开发建设全过程的诸多环节，房地产开发项目成本管理的重点是设计阶段的投资控制。

3）经济与技术结合是成本管理的有效手段。近年来，我国房地产开发企业普遍存在着技术与经济相分离的现象。技术人员缺乏经济观念，而财会、概预算人员不熟悉工程建设知识。第四节房地产开发项目成本管理二、房地产开发项目成本构成1．开发成本

开发成本是指房地产开发项目的实际发生成本，包括土地费用、前期工程费、安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费和财务费用等。土地费用前期工程费建筑安装工程费用４基础设施费用公共配套设施费用６开发间接费用３２１５６财务费用7第四节房地产开发项目成本管理二、房地产开发项目成本构成2．销售成本销售成本主要包括销售房屋的广告、代理等费用的支出，一般为总销售额的2%～4%。第四节房地产开发项目成本管理三、房地产开发项目成本控制1．房地产开发项目成本控制原则1）项目全员成本控制原则充分调动各部门每个职工控制成本和关心成本的积极性和主动性。2）项目全过程成本控制原则3）项目动态控制原则4）成本目标风险分担原则5）开源与节流相结合原则成本控制工作要随着项目施工进展的各个阶段连续进行，既不能疏漏，又不能时紧时松。项目施工是一次性行为，其成本控制应更重视事前控制和事中控制。成本目标风险分担原则即责、权、利相结合的原则。成本控制必须与质量控制、进度控制、安全控制等工作相结合、相协调。第四节房地产开发项目成本管理三、房地产开发项目成本控制2．房地产开发项目成本控制的主要内容1）编制成本计划，确定成本控制目标2）审查施工组织设计和施工方案3）控制工程款的动态结算4）控制工程变更第四节房地产开发项目成本管理三、房地产开发项目成本控制3．房地产项目成本控制的方法是指利用项目中的各种表格进行成本分析和控制的方法。1）项目成本分析表法4）价值工程法2）工期—成本同步分析法3）净值法是利用计划工期成本与实际工期成本同步进行比较的分析方法。净值法是对工程项目成本／进度进行综合控制的一种分析方法。价值工程法是对项目进行事前成本控制的重要方法。第四节房地产开发项目成本管理三、房地产开发项目成本控制4．房地产开发项目成本控制的程序管理的目的是确保每个岗位人员在成本管理过程中的管理行为是按事先确定的程序和方法进行的。从这个意义上讲，首先要明白企业建立的成本管理体系是否能对成本形成的过程进行有效的控制，其次是体系是否处在有效的运行状态。管理控制程序就是为规范项目施工成本的管理行为而制定的约束和激励机制。1）管理控制程序管理控制程序图第四节房地产开发项目成本管理三、房地产开发项目成本控制4．房地产开发项目成本控制的程序项目的成本目标是进行成本管理的目的，能否达到预期的成本目标，是项目施工成本管理能否成功的关键。在成本管理过程中，对各岗位人员的成本管理行为进行控制，就是为了保证成本目标的实现。可见，项目的成本目标是衡量项目施工成本管理业绩的主要标志。2）指标控制程序指标控制程序图PART05房地产开发项目合同管理第五节房地产开发项目合同管理一、房地产开发项目合同管理的概念与作用1．房地产开发项目合同管理的概念

工程合同管理应遵循的程序为：合同评审、合同订立、合同实施计划编制、合同实施控制、合同综合评价以及有关知识产权的合法使用。

合同管理是指对工程合同的签订、履行、变更和解除进行监督检查，对合同履行过程中发生的争议或纠纷进行处理，以确保合同依法订立和全面履行。工程合同管理贯穿于合同签订、履行、终结直至归档的全过程。第五节房地产开发项目合同管理一、房地产开发项目合同管理的概念与作用2．房地产开发项目合同管理的作用①房地产开发项目合同管理是监理现代企业制度的需要。②房地产开发项目合同管理是规范市场交易行为的手段。③房地产开发项目合同管理是合同履行的保证。④房地产开发项目合同管理是开拓国际市场的需要。第五节房地产开发项目合同管理二、房地产开发项目主要合同关系1．以开发商为主体的合同关系开发商需要在开发过程中与政府、设计单位、银行等其他主体签署一系列的合同以便于顺利地组织实施其所承担的开发项目。所签署的合同通常包括：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。第五节房地产开发项目合同管理二、房地产开发项目主要合同关系2．以承包商为主体的合同关系

承包商不仅是工程施工的具体实施者，还是工程承包合同的执行者。因承包商不可能，也不需要必需履行工程承包合同的所有能力，所以其通常将许多专业工作委托出去，从而形成了以承包商为核心的复杂合同关系。

承包商的主要合同关系包括工程承包合同、分包合同、采购合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。第五节房地产开发项目合同管理三、房地产开发项目合同管理的主要任务1．合同策划合同策划是指开发商对整个开发项目进行深入研究，划分合同界面、合同实施的接触条件、工程范围、承包方式、合同的主要条款以及合同的签订过程中应注意的问题。第五节房地产开发项目合同管理三、房地产开发项目合同管理的主要任务2．施工合同签订1）工期。在合同协议书内应明确注明开工日期、竣工日期和合同工期总日历天数。2）合同价款。合同价款包括开发商接受的合同价款及追加合同价款。此外，合同的计价方式通常有固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同三种。3）对双方有约束力的合同文件。订立合同时已形成的文件有施工合同协议书，中标通知书，投标书及其附件，施工合同专用条款等。4）开发商和承包人的工作。①办理土地征用、拆迁补偿、平整施工场地等工作；②将施工所需水、电、电信线路从施工场地外部接至专用条款约定地点……（详见教材）第五节房地产开发项目合同管理三、房地产开发项目合同管理的主要任务3．合同分析

合同分析，是一项综合性、复杂性、技术性很强的工作，它要求合同管理者必须熟悉合同有关的法律、法规，精通合同条款，对工程环境有全面的了解，有承包合同管理的实际工作经验和经历。①界定承包人和开发商的主要权利、义务和主要任务。②合同的价格分析。对每个合同采用的计价方式及合同价格的范围、工程款结算的程序、合同价格的调整条件、拖欠工程款的责任等进行认真的分析整理。③合同工期的分析。工期的拖延直接导致投资的增加和索赔事件的发生，所以必须加强对工期的理解。④违约责任的理解。⑤验收责任的理解。在机械、材料和设备的现场验收交接、隐蔽工程验收、单项工程验收、全部工程验收中的责任，必须明确了解。PART06房地产开发项目索赔管理与竣工验收第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理1．工程索赔的概念

工程索赔通常是指在工程合同履行过程中，合同当事人一方因非自身因素或对方不履行或未能正确履行合同而受到经济损失或权利损害时，通过一定的合法程序向对方提出经济或时间补偿的要求。一般地，施工索赔是承包商向业主提出的要求，这是狭义的索赔，从广义上讲索赔应包括承包商向业主提出的索赔和业主向承包商提出的索赔。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理2．工程索赔的特点索赔是双向的，不仅承包人可以向发包人索赔，发包人同样也可以向承包人索赔。索赔是一种未经对方确认的单方行为，与通常所说的工程签证不同。①②③只有实际发生了经济损失或权利损害，一方才能向对方索赔。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理3．工程索赔作用②索赔是落实和调整合同双方责、权、利关系的手段，也是合同双方风险分担的又一次合理再分配，离开了索赔，合同责任就不能全面体现，合同双方的责、权、利关系就难以平衡。

①索赔是合同和法律赋予正确履行合同者免受意外损失的权利，索赔是一种当事人保护自己、避免损失、增加利润、提高效益的重要手段。④索赔对提高企业和工程项目管理水平起着重要的促进作用。③索赔是合同实施的保证。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理4．工程索赔的分类

1）按索赔的目的分类（1）工期索赔由于非承包人责任的原因而导致施工进程延误，要求批准顺延合同工期的索赔，称之为工期索赔。工期索赔形式上是对权利的要求，以避免在原定合同竣工日不能完工时，被发包人追究拖期违约责任。一旦获得批准合同工期顺延后，承包人不仅免除了承担拖期违约赔偿费的严重风险，而且可能提前工期得到奖励，最终仍反映在经济收益上。（2）费用索赔

费用索赔的目的是要求经济补偿。当施工的客观条件改变导致承包人增加开支，可要求对超出计划成本的附加开支给予补偿，以挽回不应由其承担的经济损失。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理4．工程索赔的分类

2）按索赔当事人分类承包商与发包人之间的索赔：这类索赔大都是有关工程量计算、变更、工期、质量和价格方面的争议，也有中断或终止合同等其他违约行为的索赔。承包商与分包商之间的索赔：其内容与承包商与发包人之间的索赔相似，但大多数是分包商向总包商索要付款和赔偿及承包商向分包商罚款或扣留支付款等。承包商与供货商之间的索赔：其内容多系商贸方面的争议，如货品质量不符合技术要求、数量短缺、交货拖延、运输损坏等。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理4．工程索赔的分类

3）按索赔的原因分类（1）工程延误索赔。因发包人未按合同要求提供施工条件，如未及时交付设计图纸、施工现场、道路等，或因发包人指令工程暂停或不可抗力事件等原因造成工期拖延的，承包商对此提出索赔。（2）工程范围变更索赔。工作范围变更索赔是指发包人和承包商对合同中规定工作理解的不同而引起的索赔。

（3）施工加速索赔。施工加速索赔经常是延期或工作范围索赔的结果，有时也被称为“赶工索赔”。

（4）不利现场条件索赔。不利的现场条件是指合同的图纸和技术规范中所描述的条件与实际情况有实质性的不同或虽合同中未作描述，但也是一个有经验的承包商无法预料的。一般是地下的水文地质条件，但也包括某些隐藏着的不可知的地面条件。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理4．工程索赔的分类

4）按索赔的合同依据分类

（1）合同内索赔。合同内索赔是指以合同条款为依据，在合同中有明文规定的索赔，如工期延误、工程变更、工程师提供的放线数据有误、发包人不按合同规定支付进度款等。这种索赔由于在合同中有明文规定，往往容易成功。

（2）合同外索赔。合同外索赔是指在合同文件中没有明确的叙述，但可以根据合同文件的某些内容合理推断出可以进行此类索赔，而且此索赔并不违反合同文件的其他任何内容。

（3）道义索赔。道义索赔又称额外支付，是指承包商在合同内或合同外都找不到可以索赔的合同依据或法律根据，因而没有提出索赔的条件和理由，但承包商认为自己有要求补偿的道义基础，而对其遭受的损失提出具有优惠性质的补偿要求。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理4．工程索赔的分类

5）按索赔方式分类（1）单项索赔单项索赔是针对某一干扰事件提出的，在影响原合同正常运行的干扰事件发生时或发生后，由合同管理人员立即处理，并在合同规定的索赔有效期内向发包人或监理工程师提交索赔要求和报告。单项索赔通常原因单一，责任单一，分析起来相对容易，由于涉及的金额一般较小，双方容易达成协议，处理起来也比较简单。因此合同双方应尽可能地用此种方式来处理索赔。

（2）综合索赔综合索赔又称一揽子索赔，一般在工程竣工前和工程移交前，承包商将工程实施过程中因各种原因未能及时解决的单项索赔集中起来进行综合考虑，提出一份综合索赔报告，由合同双方在工程交付前后进行最终谈判，以一揽子方案解决索赔问题。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理5．工程索赔的程序1）提出索赔要求。按照通用合同条件的规定，凡是由于业主或工程师的原因，出现工程范围或工程量变化的原因导致工程延期或成本增加时，承包商有权提出索赔。

2）报送索赔资料。在正式提交索赔要求以后，承包商应抓紧准备索赔资料，计算索赔额或工期延长天数，承包商必须在合同规定的时间内向工程师和业主提交索赔报告。

3）解决索赔。从递交索赔报告到最终获得赔偿的支付是索赔的解决过程。这个阶段工作的重点是，通过谈判、调解或仲裁，使索赔得到合理的解决。

4）提交仲裁和诉讼。如果上述合同纠纷无法得到解决，最终的途径只有通过国际仲裁或法院诉讼。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理6．工程索赔的计算方法1）工期索赔计算方法（1）网络分析法网络分析法是利用进度计划的网络图，分析其关键线路。如果延误的工作为关键工作，则延误的时间为索赔的工期；如果延误的工作为非关键工作，当该工作由于延误超过时限制而成为关键时，可以索赔延误时间与时差的差值；若该工作延误后仍为非关键工作，则不存在工期索赔问题。

（2）比例类推法在实际工程中，若干扰事情仅影响某些单项工程、单位工程或分部分项工程的工期，要分析它们对总工期的影响，可采取比较简单的比例类推法。比例类推法简单方便，但有时不符合实际情况，比例类推法不适用于变更施工顺序、加速施工、删减工程量等事件的索赔。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收一、房地产开发项目索赔管理6．工程索赔的计算方法2）费用索赔的计算方法（1）实际费用法。实际费用法是计算工程索赔时最常用的一种方法。这种方法的计算原则是以承包商为某项索赔工作所支付的实际开支为根据，向业主要求费用补偿。（2）总费用法。总费用法就是当发生多次索赔事件以后，重新计算该工程的实际总费用，实际总费用减去投标报价时的估算总费用，即为索赔金额，即（3）修正的总费用法。修正的总费用法是对总费用法的改进，即在总费用计算的原则上，去掉一些不合理的因素，使其更合理。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收二、房地产开发项目竣工验收1．房地产项目竣工验收的概念

房地产项目竣工验收是指房地产项目竣工后开发建设单位会同监理、设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料和凭证。项目（工程）通过竣工验收后，应及时办理固定资产移交手续，并将与该项目有关的资料移交给建设单位，解除合同及在合同中规定的双方各自承担的义务。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收二、房地产开发项目竣工验收2．房地产项目竣工验收的特点①系统性，即建设工程无论规模大小，造价高低，其竣工验收都是系统性的验收，而不是局部的、个别的、主观的要求。②专业性，即建设工程的专业特点不同，如工业建筑、民用建筑、设备安装、道路桥梁等，在交付竣工验收时，采用的技术规范和质量标准也不尽相同。③针对性，即发包人和承包人在施工合同中约定的项目，而不是其他项目，承包人必须对施工合同承诺的项目目标负责到底，切实加强项目管理。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收二、房地产开发项目竣工验收3．房地产项目竣工验收程序

1）房地产项目竣工验收程序概述

根据建设项目（工程）的规模大小和复杂程度，整个建设项目（工程）的验收可分为初步验收和竣工验收两个阶段进行。建设项目（工程）在竣工验收之前，由建设单位组织施工、设计及使用等有关单位进行初验。建设项目（工程）全部完成，经过各单项工程的验收，符合设计要求，并具备竣工图表、竣工决算、工程总结等必要文件资料，由项目（工程）主管部门或建设单位向负责验收的单位提出竣工验收申请报告。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收二、房地产开发项目竣工验收3．房地产项目竣工验收程序2）竣工验收阶段管理的一般程序进行竣工结算移交竣工资料竣工验收准备编制竣工验收计划组织现场验收（1）（2）（3）（4）（5）第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收三、房地产开发项目的安全管理1．安全管理内容

1）安全管理方案制定。安全管理方案制定是指对项目可能存在的风险进行识别、分类、分析评估，说明各类风险的管理方法，明确各岗位人员的职责，确定事故处理时效，编制安全管理预算。

2）安全生产监控。安全管理方案的执行持续贯穿整个项目周期，需要实时对项目运行状况进行监控，以便发现新风险及风险变化状况，并且根据安全方案实施进行信息反馈、归集和分析。

3）安全事故应对措施。安全事故应对措施是在安全事故发生时，根据安全管理方案对事故进行分级并制定切实可行的应对措施并执行，以减少安全事故的发生，并把损失降到最低。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收三、房地产开发项目的安全管理2．项目管理安全责任1）建设单位的安全责任①建设单位在申请领取施工许可证时，应当提供建设工程有关安全施工措施的资料。②建设单位应当向施工单位提供施工现场及毗邻区域内供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，并保证资料的真实、准确、完整。③建设单位不得对勘察、设计、施工、工程监理等单位提出不符合建设工程安全生产法律、法规和强制性标准规定的要求，不得压缩合同约定的工期。④建设单位在编制工程概算时，应当确定建设工程安全作业环境及安全施工措施所需费用。⑤建设单位不得明示或者暗示施工单位购买、租赁、使用不符合安全施工要求的安全防护用具、机械设备、施工机具及配件、消防设施和器材。⑥建设前需实施拆除工程的，建设单位应当将拆除工程发包给具有相应资质等级的施工单位，并应在拆除施工15日前，将施工单位资质等级证明……第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收三、房地产开发项目的安全管理2．项目管理安全责任2）施工单位的安全责任①施工单位主要负责人依法对本单位的安全生产工作全面负责。②施工单位从事建设工程的新建、扩建、改建、拆除等活动，应当具备国家规定的注册资本、专业技术人员、技术装备、安全生产等条件，依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。③施工单位的项目负责人应当由取得相应执业资格的人员担任，对建设工程项目的安全施工负责。④施工单位应当设立安全生产管理机构，配备专职安全生产管理人员。……⑬施工单位应当为施工现场从事危险作业的人员办理意外伤害保险。意外伤害保险期限自建设工程开工之日起至竣工验收合格止。第六节房地产开发项目索赔管理与竣工验收三、房地产