房屋及公共设施管理作业指导书

房屋及公共设施管理作业指导书第一部分定义1.0土建维修指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。2.0土建小修工程（日常养护）凡以及时修复小损小坏，保持房屋原来完损登记为目的的日常养护工程为小修工程。小修分零星养护和依据维修计划养护。3.0土建中修工程凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于一般损坏房屋。4.0土建大修工程凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需全部拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的要求。主要适用于严重损坏房屋。第二部分公共设施安装维修规定1.0公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设置相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设置安全围栏并派专人看守。2.0坐厕堵塞疏通2.1首先用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表明已疏通好；如仍去水慢则按2.2步骤进行。2.2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：2.2.1先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向顾客说明情况并征得顾客的同意后方可动手拆坐厕；2.2.2剔除坐厕周围、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；如果坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周围的地砖；如果坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；2.2.3反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；2.2.4用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；2.2.5用大水试排污管，如果流水顺畅则重新装回坐厕；如果仍堵塞，则按5条款处置。3.0厨房排水堵塞疏通3.1用铁线勾出存水弯内的脏物。3.2用疏通机疏通排水管。3.3用大水试排水管，如果流水顺畅则说明已疏通好；如果去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。4.0厨房/卫生间查漏4.1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。4.2关闭室内所有用水部位（包括坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；如果水表转动说明给水管漏水。4.3用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，顾客都会要求全部装明管）。4.4排除给水管漏水故障后如果仍漏水，则应在靠近排水排污横管与立管接口的地方用切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。4.5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。4.6更换排水排污横管按5条款进行。5.0排水排污横管安装5.1用电锤打碎卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。5.2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。5.3铲尽排水排污管上的泥土。5.4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。5.5平整夯实装排水排污横管的基础。5.6排水排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。5.7排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：5.7.1如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应全部塞满；5.7.2如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。5.8排水排污横管全部装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。6.0做砂浆面层6.1整理、夯实基础。6.2首先将水泥、砂按1：1配好并干拌到颜色一致。6.3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。6.4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。6.5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。7.0贴地面砖7.1在房间四周墙面弹好＋500mm水平线。7.2基层处理：对于光滑的水泥地面要凿毛或冲洗干净后刷水泥浆。7.3做灰饼、做标筋：7.3.1从墙面＋500mm水平线下返，在房间四周弹砖面上平线做灰饼，灰饼上平线应低于地面标高一个地面砖加粘结层的厚度；7.3.2根据灰饼在房间四周做标筋房间较大时，应每隔1～1.5m做标筋一道。有地漏的房间，标筋应朝地漏方向以5%的坡度呈放射状汇集。标筋厚度控制在20～30mm。7.4抹找平面：根据标筋高度用1：2或1：3水泥砂浆填至比标筋稍高，然后拍实并刮平，使展平的砂浆面与标筋找齐。用托线板横竖检查砂浆层平整度、标高及泛水（坡度）要求，如不行则重新刮平。7.5规方、弹线、拉线：7.5.1测量房间纵横方向的尺寸，考虑砖缝为2mm。当尺寸不足整块砖的倍数时，可用切砖机切砖贴于边角处；当尺寸与整块砖的倍数相差不大时，可用调整砖缝的方法来解决；7.5.2根据确定的砖数和缝宽在房间中部弹十字线，然后每隔4块砖弹控制线或在房间四周贴标砖并拉线。7.6铺贴地砖：7.6.1从房间里面向门口方向铺贴；7.6.2在找平面浇水泥浆并扫平，面积应控制在边铺砖边浇灰；7.6.3砖背面抹满、抹匀1：2粘浆的砖，准确地铺贴在浇好水泥浆的找平面上，砖的上楞要跟拉线找平，随时注意横平竖直；7.6.4用木锤敲实、找平，贴得不实或低于水平控制线高度的要抠出补浆重贴。7.7勾缝：7.7.1用白水泥浆勾缝或擦缝，勾缝应密实，缝内要平整光滑；7.7.2如缝隙很小（1mm）以下，可以直接撒干的白水泥，用扫帚将水泥扫入缝内并灌满，用水壶洒适量的水，并用木拍拍实缝隙；7.7.3水泥砂浆凝固后，用抹布、棉纱彻底擦净水泥痕迹，清洁地砖地面。7.8养护：地砖铺完后应在上面洒少许水，24小时内不准上人。8.0坐厕安装8.1将预留排污管口周围清扫干净，取下临时管堵，清除排污管内的脏物。8.2在坐便器与地面接触的部位铺上白水泥浆。8.3在坐便器的排水口与预留排污管口对正，承插口上抹上玻璃胶，放下坐便器，并调整好坐厕位置。8.4将坐便器与地面接触的周边缝处刮平抹光，白水泥浆不足的地方应填满。8.5将水箱出水口与坐便器进水口对正并放好胶垫，找平、找正水箱与坐便器安装固定孔，插入φ8～10mm螺栓，套上胶垫和垫圈，拧至适当紧度。8.6连接好水箱进水软管。9.0立柱式洗面器安装9.1按照预留排水口中心的位置在墙上画好竖线。9.2将立柱中心对准墙面上竖线立好放正，将洗面器放在立柱上，使洗面器中心也对准墙上竖线。放平找正后，在墙上画好固定洗面器的孔眼位置，同时将洗面器立柱在地面的位置做好印记，然后将洗面器和立柱移到别处。9.3按墙上的印记用冲击钻φ10mm的膨胀螺栓孔，向孔内打入φ10mm膨胀螺栓并拧紧。9.4将安放立柱的地面印记内铺好15～30mm厚白水泥浆，然后将立柱放在印记位置上。9.5将洗面器安装孔对准墙面上膨胀螺栓并放在立柱上，再次将洗面器找平，立柱找直，在膨胀螺栓上加胶垫、平垫圈，然后用螺母拧紧（用力应适度）。9.6将立柱与洗面器接触处用玻璃胶勾缝并抹光；将洗面器与墙面接触处用白水泥浆勾缝并抹光；将立柱与地面接触处修整，亏损处加白水泥浆，抹光立柱与地面接触处。10.0每年油漆一次明装金属排水排污管。11.0及时维修好住宅天台门。12.0每两年疏通一次辖区内主排水排污管道。13.0维修人员完成公共设施安装/维修工作后应及时打扫工作场地的清洁卫生；用塑料编织袋装走所有砖渣、泥沙，用抹布擦拭干净弄脏的部位。14.0搞完卫生后，维修人员应把移动了的物品归回原位，拆除标示牌、围栏等。15.0公共设备维修完毕后，工程主管应进行现场验收，并填写《公共设备设施维修验收单》，交由工程组相关人员与维修单合并归档。第三部分房屋及公共设施巡视维护规定1.0巡视维护项目、周期、要点及质量标准（逢高级保养的，低级保养可以不再做。对Ⅲ级设备，每年至少保养一次），具体内容如下表格：序号项目名称周期巡视维护要点质量标准1基础及承重结构（柱、梁、板、墙）每日1．检查承重结构有无裂纹、变形和腐蚀。2．发现问题及时联系有专业维修队伍，按全国物业服务考评标准要求对建筑物进行维护。1．基础沉降在国标允许范围之内。2．承重结构无大的损伤及变形。每年1．检查基础及承重结构整体的结构性能是否完好。2．检查基础有无不均匀沉降，勒脚有无破损。2天面、平台每日1．检查天面及平台地面伸缩缝密封胶有无变硬、疏松开裂、脱落现象。2．检查地面是否有裂缝、起鼓、空洞，有无渗漏现象。1．无大面积积水现象。2．无渗、漏水现象。3．无起鼓、空洞现象。每年1．伸缩缝密封胶老化问题发现后，清除旧胶，重新灌注新密封胶。2．对地面裂缝，因会造成防水性能降低，必须请专业维修补漏施工队进行处理。3楼地面及楼梯每日1．检查地面瓷砖是否有损坏、空鼓、脱落现象。2．检查楼梯踢面和踏面有无破损、空鼓、松脱现象。3．检查楼道扶手有无损坏、锈蚀现象。4．检查大理石面是否有裂纹、划痕、松动现象。1．瓷片无松脱，扶手无锈迹损坏。2．大理石无污渍、划痕，光洁、平整。每月1．对大理石进行固定、抛光，做晶面处理。每年1．对楼梯扶手除锈，涂刷一次保护漆。2．更换或重贴损坏或脱落的瓷砖。4内墙面每日1．检查墙面涂料颜色是否一致，有无水渍印。2．检查墙面是否有裂纹、起鼓、脱落现象。3．检查大理石、瓷片墙面是否有损坏、脱落、松动现象。1．瓷片无脱落、污渍。2．墙面无污渍、水渍及霉变痕迹。半年1．对墙面涂料及裂纹脱落现象发现后及时填补粉刷。2．对松动脱落的大理石重新装贴。5外墙面每日1．检查外墙面是否清洁，有无污渍，玻璃幕墙有无损伤、污渍。2．检查瓷片有无损坏、脱落。3．检查大理石墙面有无污渍、损伤及锈渍。1．外观清洁，无损伤。2．无渗、漏水。半年请专业施工人员进行外墙清洗及修补工作。6门、窗每日1．检查门窗有无损坏、松脱现象。2．检查门窗与墙体缝隙密封材料有无开裂、脱落。3．检查门窗转动部位是否灵活，转动时有无噪音。1．门窗、玻璃完好无损，清洁美观，无霉变。2．门窗关闭灵活，无异响。每年1．维修损坏门窗，更换损坏部件。2．为转动部位加注润滑油。7吊顶天花每日1．检查吊顶天花有无损伤、擦、划痕及裂纹，如有问题及时更换、修补。2．检查吊顶天花有无水渍印和霉变印，发现问题及时清除。3．检查吊顶天花有无陷落，若有问题重新安装或更换。1．天花吊顶平整，无污渍。2．无裂缝及破损。8道路、广场每日1．检查路面、广场有无塌陷、起壳、地鼓、开裂现象，对出现的问题及时处理。2．检查广场瓷砖是否损坏、松脱，标志线是否整齐，对有损坏脱落部位及时更换修补。3．检查广场及道路伸缩缝是否完好无损。4．检查道路道牙是否完好无损，油漆是否脱落。1．道路广场整洁，无堆放杂物。2．地面瓷砖无脱落，路面无塌陷，伸缩缝正常。半年1．更换损坏的道牙，对道牙进行一次刷漆9儿童游乐设施每日每天检查一次，如上润滑油，紧固等每月每月保养一次，2.0根据《房屋管理程序》中的责任分工，责任人根据本规程第三部分进行日常巡视，并把结果分项记录到《物业服务品质监督检查记录表》中，对发现的问题及时交维保中心进行维修；每月5日前依据日常巡视的记录（《物业服务品质监督检查记录表》）对上月巡视情况进行统计，并填写《建筑物完好情况统计表