世联200908.人文顶级豪宅开发模式研究.A

人文顶级豪宅开发模式研究平台贡献：方集、胡颖涵、王双玉[关键字]：顶级豪宅、人文、开发模式顶级豪宅的发展历程——板块资源产品尊贵感人文成熟阶段初步发展阶段深入发展阶段初始阶段真正的TOP豪宅将是建立在“板块+资源+产品+尊贵感”之上的“独特人文价值”的展现。“人文”造就TOP豪宅的原创价值，无可复制性与超越！豪宅的关键提升顶级豪宅无可复制的最高境界豪宅的基本要素“在很多人看来，豪宅是奢侈材质与完美细节的结合，比如星河湾。但实际上，真正的奢华住宅，首先是基于独一无二的自然环境或地理位置的，然后才是设计和材质，这三者构成一个不可或缺的整体。而且，最好，这一个地方有着自己的故事和灵魂。”“好的住宅产品，是一个可以积淀生活的地方，一个既可以寻找过去，亦能享受现在，更能预见未来的场所，它具有美妙的延续性。无一例外地具有这样的共同性：丰富的人文和环境资源。”营销的新意：从资源豪宅到人文豪宅：从北京/上海/杭州等大城市的发展来看，最贵和最可持续发展的顶级豪宅是---翠湖天地、西湖公馆，而不是----温榆河旁的别墅，安亭新城的Weimer别墅。烫金的地段和文化的沉积所产生的人文豪宅较资源型豪宅具有更持久的生命力。“人文价值成就全球最棒的顶级别墅”AlisahneaVilla景观位于希腊米科诺斯岛，距离海滩几步之遥，直面爱琴海。文化：室内混合了基克拉迪群岛的史前青铜文化与舒适的热带风情基克拉迪文明为古希腊文明的源泉。“基克拉迪（Cycladic）文明和龙山文明的时代相对。AlisahneaVilla“人文价值成就全球最棒的顶级别墅”MorrocanHotel景观：位于摩洛哥，整个别墅隐藏在巨石之后，等待主人回家。广阔的庭院、环视海景、落地窗，共同塑造了一处人间天堂。文化：神秘的摩洛哥文化与当地奢华体验完美结合。摩洛哥四大皇城之一，是摩洛哥的宗教圣地和文化古城MorrocanHotel顶级人文豪宅开发案例研究：我们对中国各地类似项目的定位进行了广泛研究，并着重分析了其中的七个典型案例全国知名人文顶级豪宅拥有景观/人文资源拥有别墅物业产品创新/精工/尊贵感顶级人文豪宅成功案例：北京御园深圳波托菲诺苏州拙政东园杭州余杭区绿城桃花源顶级人文豪宅的反面思考：成都芙蓉古镇昆明茉莉唐朝案例选取原则：人文顶级豪宅成功案例御园（北京）

——北京西山板贵气背景下，以皇家血统人文精髓，配合产品与顶级配套打造，演绎TOP豪宅贵族皇家生活。1御园的顶级不仅景观、用材、建筑形态，以及那个精心营造的奢华梦境，而关键是其在开放的人文历史观下，对中国新一代财富精英“家国情怀”的心灵映照。御园环抱在“三山五园”的皇家园林群中，拥有850年积蕴与美景。是权力与地位象征，“三山五园”是康乾盛世的见证，也是皇脉本源居所，具有难以估量的、不可再生、不可复制的地缘价值。”“项目概况位置：海淀区青龙桥玉泉山路占地面积：452000㎡建筑面积:340500㎡物业形态：公寓,别墅,联排户型面积：平层官邸380-420㎡，圆厅别墅地上约为740㎡、地下约为300㎡价格区间：别墅5万元/㎡，西山区域普通别墅2.5-4万元/㎡容积率：0.68资源：三山五园开发商：绿城集团中西合璧的皇家园林历史传承：掩映在丛林里纯石材立面的欧洲宫廷式官邸与周边“三山五园”的皇家园林浑然交融，优雅自在园的理想与营造精神何种建筑，能承载“三山五园又一园”的生活理想？御园的建造者，行程15万公里，旅历世界文明城邦，亲赴每一处对话世界建筑的巡旅，寻找理想的空间营造之道。如何让御园和谐于三山五园之间，既与历史景观自然衔接，又保持建筑可生长性的未来价值？圆明园“西洋楼”景观群，中西合璧的建筑形态，体现着当时东西文化的碰撞，更反映出建造者“万物皆备于我”的襟怀。时隔两个世纪，这种兼容并蓄，在御园再次呈现。这是建筑史上的偶然重合，抑或是经典轮回的必然。中国园文化与欧式新古典主义融合产品创新：

帕拉迪奥的十字对称空间的尊贵运用——园厅别墅与平层官邸。别墅一层平层官邸户型是沿袭了意大利文艺复兴后期设计大师帕拉迪奥所设计的“圆厅别墅”的设计理念，户型中央为突显奢华的圆厅设计，以“十字轴线”划分并连接每一个功能区域和室内空间。平层官邸式公寓，面积在323-430平米；“圆厅别墅”地上两层，建筑面积在680平米左右，地下室部分属于赠送。十字对称空间的启示御园的建造者在属于世界的悠久建筑中，发现了一种共同的形制---穹顶圆厅，它具备了传世的精神气质，带着震慑心灵的视觉张力，更与中国皇家园林特区的历史属性深深相契。1552年，意大利建筑大师安德烈帕拉迪奥在维琴察德一小山丘上，设计建造了一座贵族府邸。这座影响世界建筑史至深的作品，世人称之为圆厅别墅。圆厅别墅最大的特点在绝对对称，从围绕大厅的房间，到入口门厅，都一模一样，但整座建筑却又与自然环境融为一体，它代表了后来学院派古典主义建筑的一般性格（贵族的性格）。这种性格，正是御园锤炼和修为的方向。皇家园文化下的精工细作：高品质材料与小品的营造，体现御园顶级豪宅的贵族血统，营造TOP豪宅的故事。珍贵材质的运用，在御园只是一种必须的基本配置：开掘深层次的价值：德国天然莱姆石营造者远赴德国和意大利交界处山脉，石材开采深入地下第3岩层，最终找到最适合御园的外立面石材---珍贵而优雅无比的天然莱姆石。拜占庭的瑰宝：马赛克镶嵌在古希腊，马萨克士只属于尊贵府邸的艺术妆点。御园的景观石材马赛克，在国内住宅景观中首屈一指。爱琴文明的遗风：石雕御园，运用产自于意大利维琴察的浅米黄色石灰石，营造出深具爱琴文明风范的园林雕塑，与建筑外墙的天然石材形成最协调的美感契合。古典宫廷的优雅：石材花钵中央景观的花钵全部采用意大利进口石材，栽植者根据设计要求“定制”而来植物，形态规整，礼序分明，洋溢着西洋宫廷园林里的优雅气质。西洋园林的精华：修剪植物园区内，塔形，圆锥形，柱形，球形等各种几何造型的景观植物，均由经验丰富的老师细致修剪而成，为了保证观赏植物的形态统一，有时甚至要历时三个月，才能最终修剪成饱满的像方块一样的魅力黄杨篱。皇室尊贵感营造——高端私人俱乐部：2亿人民币打造双区双核顶级会所，打造高端私人俱乐部，铸就首都上流社会社交核心场所御园汇：内投巨资2亿人民币打造“双区双核”布局的顶级会所，功能涉及餐饮、商务、运动健身、文化休闲、生活服务等，还提供食物递送服务，私家厨师服务，满足业主在家中举行重要聚会时所需，同时还为外地来访业主的客人提供食宿。会籍制度的严格赛选：除600户购房业主外，会籍审核批准流程将采取严格的邀请制，以保证会员群体由社会上层人士组成。此外，会向部分驻华大使、外国在京商会领导人提供特殊会籍，以期成为首都西部上流社会社交核心场所。TOP的尊贵感营造——尊贵的服务专享：定制服务体现尊贵气质北京御园推出千万级豪宅服务白皮书定制服务将成高端房产营销“软实力”2009年6月初，历时两年编撰完成的《绿城•北京御园服务白皮书》正式向社会发布，这是迄今为止北京首家以高端房产营销为课题编制的千万级豪宅营销服务手册，对今后北京乃至全国的豪宅营销市场具有重要的借鉴和参考价值。营销服务创造的不只是物质财富，更是丰富的精神财富和文化财富，是一种体现关爱的文化和奉献精神。波托菲诺（深圳）

——华侨城深圳富人区多元文化背景下，以异域高雅贵族生活为人文统领，通过，演绎悠闲意大利小镇风情品质生活。2人文顶级豪宅成功案例项目概况位置：南山区华侨城欢乐谷北，高尔夫俱乐部南，临侨香路和北建筑面积:146000平方米物业形态：高层、小高层、别墅、联排。价格区间：高层3-5万，别墅5-10万容积率：1.75资源：燕栖湖、华侨城高尔夫、欢乐谷、、何香凝美术馆等开发商：深圳市华侨城房地产开发有限公司波托菲诺,意大利西北的利古利亚滨海小镇。对于很多欧洲上流社会人士来说,波托菲诺就是他们梦想的天堂,因为这里有他们找寻的独特而原始的宁静：背靠群山绿荫繁密,面临大海碧波浩淼,帆船三三两两,进出港湾,大海的热情澎湃和港湾的温柔宁静在这里交汇……在波托菲诺,水是生活之道。寂静的水面上三两只小舟泛波荡漾,打碎了岸边古典建筑的倒影,恰似中国江南小镇。”“华侨城多元人文环境背景下造就意大利风情小镇：华侨城十年的发展强势资源的支撑，豪宅板块的基础与显著的人文环境的完美结合方成就了波托菲诺威尼斯酒店华夏艺术中心汉唐大厦铜锣湾商业中心世界之窗欢乐谷民俗文化村＋＝华侨城片区经过十年发展，建成了完整的区域配套体系，形成了城市的区域中心地位，城市价值得到极大提升，已经具备打造顶级富人豪宅社区的条件给人带来休闲、纯粹、宁静、开放生活方式的意大利小镇Portofino成熟配套与异域生活方式完美结合的纯粹富人居住社区意式小镇尊贵感营造——商业、会所顶级高端配套：开放区向私密区以景观、配套形成社区向华侨城区域的过渡，营造极具人文气息的高尚社区。燕含山欢乐谷主题公园商业街中央试验学校水岸会所二期会所高尔夫商业广场广场广场不同形态的建筑之间根据自然景观最大化原则来布局，其独特的意式风情商业街、广场、塔楼、园林、会所以及广场、景观大道、沿湖木栈道、湖畔咖啡座以及酒店式公寓也成了新的看点，营造极具人文气息的高尚社区以意大利特色商店、酒吧、咖啡厅和社区配套服务商业设施为主。通过意式商业风情街结合钟楼的设计展现小镇精致生活的主题。商业街突出了项目的主题，水岸广场、同浪漫的建筑风格、燕栖湖，构成了一幅意大利风情的图画。从容、细节的商业街成为处处体现舒适、奢华艺术长廊。这便是波托菲诺的生活氛围，闲适而优雅的人文气息。商业运营模式：全部商业只租不售，长期经营。同时，对于商业街进行合理规划，定向招租，严格控制商家进入，限制同业竞争。水岸商业前期以低租金引入丹桂轩、舞鹤，奠定社区商业高档形象。丹桂轩在高端客户中具有很高的声誉，是商界名流聚会、交流的常选地。因经营良好，目前已经扩大规模，承租部分会所面积。意式小镇尊贵感营造——商业：持有经营的意大利特色高端精致商业街。波托菲诺会所主要承接各类高层次的商务会议及商务活动，为各类新产品发布会、展览、酒会、拍摄等活动提供场所和配套服务。康体娱乐设施：四季恒温泳池、桑拿房、健身房、网球场、保龄球馆、羽毛球馆等餐饮设施：引进丹桂轩、酒吧丹桂轩会所豪华大堂意式小镇尊贵感营造——会所：以高档形象定义高贵的人文气息，成为名流聚会点。产品的豪宅感打造：多种风格的产品线融合了现代高层与地中海别墅风格，但保持各组团的单一纯静性天鹅堡纯水岸物业组团物业类型单一，现代高层与地中海别墅风格的融合09年7月，纯水岸270-360纯粹大户，仅130席，两梯一户尊贵崇尚，再次引领深圳豪宅市场。纯水岸空中别墅采用了干挂石材＋特殊涂料＋全玻璃幕墙工艺，品质历久弥新；欧式现代全新立面，突破传统、融合经典；三入户大堂设计，尽显尊贵；华侨城首例3.15米层高，尺度感更优越拙政东园（苏州）

——苏州老城拙政园旁，江南园林文化精髓下，顶级苏派园林别墅3西面紧挨拙政园历史文化保护区，其中有世界著名的拙政园，还有以叠石山洞著称的狮子林、世界建筑设计界巨擎――贝聿铭，设计在建的苏州博物新馆；南面与平江历史保护区相邻，区中至今保留着小桥流水人家的江南水乡风貌。顶级苏派园林别墅“拙政东园”，有幸与几百年历史的苏州古园林同列，被作为了现代苏州沿承中国传统文脉的典范。”“人文顶级豪宅成功案例项目概况位置：平江区百家巷41号物业形态：别墅建筑面积：10450户型面积：320～380m2价格区间：均价2.9万/㎡，900-2000万/套，周边别墅1.3万元/㎡容积率：0.35资源：320～380m2开发商：苏州润禾房地产有限公司拙政东园中式建筑理念与现代生活方式的完美融合、演绎，风格独树一帜，实为少数值得典藏的别墅珍品。苏州园林建筑不仅仅是一种建筑，同时还是一个文化载体。中式建筑强调的是文化的厚重与自然的交融，表现的主要是建筑艺术和历史文化内涵的结合，苏州人渴望改善自己居住环境的同时，更渴望给家赋予一点更理想化的东西。规划30座私家园林别墅.在建筑风格上回归中式，又分5种不同风格别墅，但都为两层建筑,檐宇错落分布,廊房相连,规划面积在320～380㎡。任何一户主人立于自家院落仍可以欣赏到其他院落的景色，处独室而不觉其小，天地自入我怀。拙政东园的精神传承——传承了苏州园别苑内敛、内秀、内涵、淡泊、宁静的苏州气质盖一楼，筑一园，一箪食，一瓢饮，怡己之愉，欢己之乐。静心聆听天籁之语，品味真正的自我与生活。苏派园林与现代豪宅融合的产品创新——产品细节以现代豪宅的精致标准融入苏派园林的馥郁人文，深化对苏州园林文化的感悟瓦作——在建筑风格上世袭了数千年苏州手工园林瓦的特点。都为两层建筑，檐宇错落分布，廊房相连。有朴实无华的肌理感，质地密实又独一无二。水作——营造户户有水的灵秀之地，打造苏州园林亭台楼阁下的曲款流水，同时结合现代系统木作——素雅的中式花格木窗，木门的雕花，将高墙、院落、挑檐、连廊、窗花、廊架等苏式园林的传统建筑符号全面的展示了出来，蕴含苏式大宅的隽永意味。现代豪宅居住理念：电子控门系统，三重智能安保系统，独立双私家车库，豪华厅室，大尺度卧室套房设计，主佣起居动线分离，大面积采光窗户……以人为本的设计理念不仅把居室功能分布开，在考虑宅邸稳重、沉静得同时也生活变得更为安心舒适。叠作——色泽一致，轮廓分明的石材叠山，突出大气沉稳的特点，为园林景观锦上添花花街——承袭古法花砖舒适各系各自不同，用不同颜色的石子铺设，美观、精细砖雕——产自苏州陆墓御窑的专打磨、切平，雕凿石作——经历打料，起槽、打磨、成型等六道工序充分运用苏州高档天然石材，将其自然肌理和天人合一的生活哲理融于石桥栏杆、门槛、踏步、阶沿石等建筑细节。园林景观由苏州园林设计院老院长历经一年潜心打造。使“不出城郭，而获山水之怡；身居闹市，而有林泉之致”――私家园林之魅力，得以再次彰显。飞檐斗拱、假山叠石、花窗幽径、红鲤绿荷配合粉墙黛瓦。一种仿佛已久远的亲切突然的呈现于眼前，使人蓦然得耳目一新。苏州园林风格体现“不出城郭，而获山水之怡；身居闹市，而有林泉之致”六大园景：千密一隅涂尘飞虹壶中天地曲波澜趣环翠同坐笙妙荷韵绿城桃花源（杭州）

——杭州休闲城市背景下，演绎“桃源意境”塑造杭州顶级别墅4绿城.桃花源生态居住区以陶渊明《桃花源记》中所描绘的山野田园生活为创作蓝本，融合生态自然山水和田园人居生活为一体，创造深含人文理想的“桃花源意境”。利用凤凰山和地块内部小型水库，营造山地别墅和园林景观，结合项目资源以产品发力，树立杭州顶级别墅形象；”“人文顶级豪宅成功案例项目概况位置：余杭区凤凰山南麓桃花源现场占地面积:2700亩物业形态：126栋纯别墅。户型面积：330～500平方米价格区间：1600-2600万/套110万元/-550万元/套容积率：0.27资源：桃花河、丘陵地带开发商：杭州余杭绿城房地产开发有限公司桃花源自然资源：杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，内部自然资源众多。杭州桃花源生态居住区位于浙江省杭州市余杭区凤凰山南麓风景秀丽的丘陵地带，距杭州市中心约18公里。园区拥有真山真