小产权房的合法性问题

小产权房的合法性问题

最近，关于小产权的讨论很多，关于小产权的诉讼也被纳入法律。为什么？这表明小产权的法律问题已经解决了！然而，除了司法部副省长的讲话外，没有人承认小产权是受法律保护的，其他机构和官员没有表示同意。因此，小产权仍然存在于市场上，并被放弃。这里的关键就是政府对于小产权房目前没有明确的态度,假如政府能坚决的表明态度,小产权房问题的讨论恐怕不是该不该合法化,而是如何治理和清除小产权房,如何追究在小产权房过程中的政府责任人、开发商的违法追究、消费者会或者购买者如何尽快处理和搬离小产权房。这一切都缘于政府执行机关的所谓“难言之隐”,更有一点惧怕心理,默不开言也许是当前逃避责任、逃避法律制裁的最好的办法。从讨论小产权房合法化这一现象中就反映出了我国目前在对待法律上的一种不严肃性,对违法和合法之间的规范化观念和理解上的严重偏离性,这是极其危险的环境。我们的社会任何时候都不能脱离法律环境和法律秩序,如果没有了法律,国家和社会难以正常运行。我们认为,改革开放以来,中国取得了巨大的成就,经济持续高速增长、人民生活水平不断提高,综合国力不断增强,法律建设也获得了不断的进步和完善。但是,不可否认,单一地追求市场经济和商品意识,对利润最大化过度追逐,给整个社会带来了思想与行动的全面冲击。冷漠、推托、观望、漠不关心、放任自流等思想充盈着转轨过程中人们的头脑。对于遵法守法、依法治国的原则也有很大程度的淡漠。这对一个国家的正常运行来说,是极其有害的。小产权房买卖的合法性本来小产权房的违法定性是不容置疑的。所谓小产权房就是指购买在农村集体土地上建设的房屋,由享有该土地所有权的乡(镇)合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书。其实,“小产权”房是一种偷换概念的说法。从严格意义上来说,目前政府出台的所有法律、法规中并没有所谓“小产权”或“乡产权”的概念。我国法律上的房屋产权是一种完全的所有权概念,从来都没有过小产权的概念。这是房地产开发商和地方乡镇在房地产开发过程中概念上的有意混淆。“小产权”房是一种违法行为是不容置疑的。(见张琦《叫停“小产权房”有助规范市场》新京报2007年6月27日)。我国法律规定,农村土地的出让和转让,必须先由国家征地转为建设用地,再由国家出让给建设开发单位,开发建设单位向国家交纳土地出让金等税费,建房后再出售给购房人,然后国家以颁发房屋所有权证书的形式确认购房人对该房屋的产权。因此,从法律上说,乡产权房不是商品房,是不能买卖的,这类房屋所谓的“产权证”是不具有商品房产权证的法律效力的,不具有进行合法交易的资格,不是真正合法有效的产权证。此外,“小产权”房买卖中还存在着欺诈成分。小产权房买卖本身在法律上是不受保护的,但是有些开发商还承诺在几年之后,交纳一定的土地出让金后就可以补办产权证手续,转化为大产权房,这实际上是一种明显的违法行为和市场欺诈行为。有人说小产权房并没有违反国家保护公民财产权利的宪法。而宪法是国家的大法。这种观点是非常错误的。宪法保护公民财产权利,所指的财产是公民依法取得的财产。非法、违法所得是不受宪法保护的,相反,要受到法律制裁的。有人将小产权房片面的理解为是农民宅基地房子,好像农民在自己的宅基地上建房,然后出售,这是合理的假象。这种理解是不全面的。小产权房更多的是指购买在农村集体土地上建设的房屋,假如小产权房仅仅是指农村宅基地的房子,那就简单多了,危害也就小多了,因为宅基地在农村的审批还是有计划的,是严格按照国家的土地管理有关条款来执行的。宅基地上的房子毕竟是有限的,况且,宅基地的对象主要是居住在农村的农民。城市居民是不能够买农村宅基地的。从这点出发,说小产权房不违法,是不正确的。另外,从小产权房该不该合法化的命题就可以看出,小产权房本身就是不合法的,甚至可以说是违法违规的,要让小产权房合法化,就是让一个不合法的行为、违法的行为合法化,那么,要让一个不合法的行为合法化,需要哪些条件呢?需要经过多长时间?要经过什么程序呢?还有就是合法化可能性大小?合法化后对谁有利?有人说让小产权房合法化,任何合法的行为都是从不合法开始的。例如当年联产承包责任制就是在秘密的条件下签订的生死合同,这种理解是完全错误的。一方面,土地联产承包制推行后涉及的是全部农村的农民,尽管开始时一部分人是冒着一定政治风险的,但是,土地联产承包责任制实行后,它是一项所有农民都可以参与的制度;但是,假如小产权房合法化后,小产权房能够覆盖全体民众吗?比如说所有农民吗?显然是不可能的。因为,小产权房即使将来,也只能在国家保证18亿耕地不再减少的情况下来进行,这样,小产权房也仅仅是很小一部分,显然,从法律主要是为绝大多数人谋利益的角度出发,小产权房本身也仅仅是涉及到很小一部分人的利益,而不是全体农民,更不是所有城市的民众。合法获得利益的所有者都是为主体说小产权房能降低房价,是在为非法行为辩护!小产权房问题之所以能在这里讨论,一方面放映了这一问题的严重性,而还有很多人认为这是合理的,是应该的,说明了人们对法律的认识是不深刻的。而我们如果仔细的看看小产权房购买者就可以发现,小产权房中有很多、很大的一部分是:其一,将此作为投资者,(就是想通过合法化,从而获得巨大的高额利润,非法所得)。其二,这种行为是政府失职、不做为造成的,假如进行追究,必然会触动一些当权者,所以,默许其合法化是政府管理者选择。其三,小产权房的重要参与者,一些开发商利益、村镇领导等的违法性既得利益将会变成现实,否则,不但利益损失,还面临着法律的制裁。所以,总有一些人、一些话语权人,有意或无意地维护这些利益阶层的利益。因此,说小产权房不违法应该合法化,是站不住脚的,这是在为非法行为辩护,其结果只能搞乱房地产市场、搞乱整个市场秩序、是一种怂恿违法行为的、鼓励违法行为的错误做法。国家要发展,社会要进步,总是在一定的法律框架下来进行,没有法律的社会,是一个无序的社会,无序的社会,则不可能推动社会进步,也不可能维持国家正常生活、生存和发展。小产权房价格合理性的挑战小产权房合法化,不仅仅是现有非法的小产权房的合法化问题,而是关系到未来的土地管理制度的全面改革问题。是一个关系到中国整个城乡土地制度改革的大事。其复杂性和艰巨性是可以想象的。简单的将小产权房合法化,将会造成土地市场和房地产市场的严重混乱。也将会带来整个土地制度改革面临新的选择。首先,小产权房本身就破坏了正常的房地产价格体系,造成了住房价格的严重混乱!小产权房带来的是一种扭曲的、不规范的市场行为,这种市场的后果将会比价格上涨本身带来的隐患更严重。在一个充满扭曲、不规范市场中,价格的任何变化,代表的都是一种不合理的信号。假如这种市场一旦出现剧烈上涨和波动,那么,给整个房地产市场和整个经济都将会带来全面的冲击。不合理的价格与不合法价格在本质上是不同的。任何违法性的价格都将给市场秩序造成混乱,最终将会破坏正常的价格体系。尽管我国的房地产价格增长过快,有很多不合理的价格因素,但决不是一种违法性的价格。这是有根本性的区别。其次,小产权房合法化会带来操作上的困难和矛盾。小产权房合法化的一个重要工作就是完成土地征用的有关程序,履行补交土地出让金以及各种税费手续,这样,小产权房的价格才能成为一个受法律保护的完全性价格,以具有资产属性的价格,否则就是一个没有资产属性保障的价格。但问题就是,要补交征地费补偿费、青苗补偿费、其它补偿费、三通一平、土地出让金、各种税费等等。以什么时间的标准来补,这又是一个复杂而有争议的问题。按以前的来补,合理吗?按现在的地价和出让金标准来补,可行吗?接受程度如何?等等,这又会带来一大堆的矛盾。我国耕地减少的现状中国是一个人口多、人均土地少,特别是耕地资源严重不足的国家。据统计,到2005年底,我国耕地面积已经下降到1.22亿公顷(18.31亿亩),人均耕地只有0.094公顷(1.41亩),不到世界平均水平的40%,大约相当于加拿大的1/18、俄罗斯的1/10、美国的1/8、印度的1/2。距离国家规定的到2020年18亿亩耕地的红线只有0.31亿亩,15年0.3亿亩。每年更得减少规模必须控制在200万亩,但是,我国“十五”期间,我国平均每年新增建设用地达到657万亩,净减少耕地1848万亩。特别是2003年以来,在过于追求经济高增长的驱动下,一些地方“以地引资、以地圈钱”,大量违法圈占土地和滥占滥用耕地,耕地减少规模不断扩大。国土资源部最新公布的2006年度全国土地利用变更调查结果显示,截至2006年10月31号,我国耕地面积为18.27亿亩,距离18亿亩的红线又进了一步,尽管2006年度我国耕地净减少数量比“十五”期间平均每年减少的数量下降了75%,但距离18亿亩红线只剩2700万亩。这意味着,包括2007年在内的未来14年间,我国平均每年允许的耕地净减少量最多不到193万亩,耕地保护形势十分严峻。然而,还有一个让社会各界都必须引起高度重视的,违法、违规占地用地不断增大的问题。在2006年建设占用耕地中,未批先建的仍高达55万亩,占当年建设占用耕地总量的1/5。而小产权房就属于违法违规之列,目前小产权房是属违法范畴,假如要让小产权房也合法化,那么,我国耕地减少的规模和速度将一发不可收拾,耕地快速减少的这种趋势渐将会严重影响中国粮食安全、战略安全,将会给中华民族的存亡和发展构成严重的威胁,这不是危言耸听,也许这种危害,目前已经在现实生活中已经表现出来了!土地征收补偿制度不健全尽管我们说小产权房是非法的,不应该合法化,至少在目前违法现象如此严重情况下是不应该合法化,让小产权房合法化,实际上就是对遵纪守法者的一种惩罚和不尊重,是对违法者的一种怂恿与奖励。尽管全面叫停小产权房对当前房地产市场净化和优化大有好处,预期也将会起到很好作用,但是,我们也从小产权房现象中,可以窥探和领悟到一丝苦楚和深思,这就是我国城乡土地制度上的一些差异、差距、不平等和不公平的一些因素和痼疾,还在不断地侵蚀着中国农村的有机体,从而才导致了这种行为的不断产生。也就是说,中国城乡土地所有权之间应该如何公平、平等地对待,这是一个严肃而又需要认真对待的重大改革问题。而这个问题的要害和根源就是我国土地制度的根本弊端即城乡土地分离制度。这种城乡土地分离制度的要害之一:不平等性和不公平性。即农村土地和城市土地在收益权、占有权、处置权等方面有着很大的区别。如我国《土地管理法》第六十三条明确规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,也就是说,农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。虽然2004年由国务院下发的《关于深化改革严格土地管理的决定》规定,“在符合规划的前提下,村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地的使用权可以依法流转”。但作为农地转让权的权利主体,承包农户的转包、出租、互换农地经营权,农地转让等仅仅限于农村和农业内部。农村土地所有者的产权变动仅限于所有权未变化和土地用途不变化的承包权流转,这实际上是一种不完全的、有限的所有权。显然,这是一种极其不平等制度。如果说市场的竞争带来了就业、资源配置及商品价值转换周期上的不平等结果,那是短期的结果,是可以通过自身改变的话,然而,制度、法律上不平等和不公平则是长期的,是无法通过自身来改变的。农村土地集体所有权与城市土地国家所有权的不平等待遇,实际上是与过去我国执行计划经济制度相配套的制度之一。城乡土地分离制度的要害之二:农村土地征用制度给农民利益造成了巨大损害。实践证明,现行的农村土地制度无法从根本上解决城市化过程中农用土地非农化与农村人口不断增长、农民收入和就业之间日益激烈的矛盾,无法形成良性的土地等价交换体系,土地征用制度已经给农民利益造成了巨大损害,已经不适应当前经济发展新格局。土地征用制度弊端越来越明显。第一,征地补偿体制存在弊端。即土地产值倍数和补偿标准确定上,农民根本没有参与权和决定权。第二,征地补偿标准自身的严重缺陷。我国土地征用补偿标准即“产值倍数法”,未反映目前市场经济条件下土地的资产价值,仅仅是一种土地产值的标准,土地补偿费仅仅是土地交换价格很小一部分。事实上,农村土地国有化,应当是所有权与所有权之间的市场交换行为,用支付土地补偿费来实施的,是不平等的,不仅使农民利益受损,而且,也让农民失去了生活和就业保障。因为承包地,不仅是农民就业保障生活来源,也是国家给予农民最基本的生存权利,一旦失去了土地,农民就失去了生存依赖。总而言之,小产权房是一种违法违规行为,在目前法律未修改和完善情