在建工程(含预售房)抵押操作手册

第三章 在建工程〔含预售房〕抵押篇一、业务定义及根本要求〔一〕产品定义抵押人为取得工程连续建筑资金的贷款(见名词解释16〕贷款履行担保的业务。〔二〕乐观支持的目标市场楼、综合楼等。〔三〕严禁支持对象1、治理机制差的企业；2、同业名声较差的企业；3、市场经营者〔或治理者〕有不良记录的；4、其他二、业务受理的根本条件及所需供给资料〔一〕业务受理的根本条件1、依法取得《建设用地规划许可证〔见名词解释。2、依法取得《建设工程规划许可证〔见名词解释18〕3、依法取得《建筑工程施工许可证〔见名词解释19〕4、依法取得《国有土地使用权证5、企业已投入资金占工程总造价的25%以上，并确定明确的施工进度和竣工时间。6、提交该土地的《土地出让合同7、提交该工程的《建筑施工承包合同8、建设单位、施工单位联合签署的出具自愿放弃应得未得的工程价款优先受偿权的书面承诺。9、提交该抵押工程的设计图纸、效果图、户型图。10、提交该抵押工程的《评估报告11、提交该抵押工程的《测绘报告12、其他材料参照我公司企业贷款所需材料。13、追加借款企业法定代表人、各股东个人做不行撤消保证。三、办理在建工程〔含预售房〕抵押贷款应留意的事项１、在建工程抵押的贷款资金用途受限制，抵押合同中应明确载明贷款用途为“支持原XX２、在办理抵押登记手续时须留意将本工程土地和在建工程一并抵押。3、在工程竣工后催促企业重办理房地产抵押登记。４、办理抵押登记手续时需将债权数额设定为借款金额的１.５-２倍，以充分保证我公司在实现债权时产生的利息、复息、诉讼费、律师费、执行费用等其他费用。５、在建工程抵押贷款办理只限于出让土地。划拨地、集体土地不予受理。６、查询其公司预售系统，如有多套房产网签〔见名词解释20〕于同一个或多个人名下，需留意该工程其他民间资金借贷状况〔借款期限、金额、费用。７、了解该楼盘的真实的销售状况，确保还本付息来源。三、业务操作流程图〔一〕在建工程抵押业务总图〔二〕收集信息流程图〔三〕审批流程图〔四〕相关文件合同的办理和签订流程图〔五〕贷后治理流程图〔六〕延期处理流程图四、流程要点说明步骤 经办人员 工作内容的简要表达 操作要点 重要输出1(业务受理)

其他人

与公司业务有关的有效信息收集和整理工作。

信息的范围界定在湖南境内。

地址，有效联系人2息〕

业务部 业务信息收集流程

〔见业务信息收集流程图〕2.1〔息〕

客户经理 将收集到的信息交业务部业务部负责登记。

务风险点，退出机制。

1)2.2〔息〕2.3〔息〕

业务部业务部

业务部牵头定期或不定期组织客户进展筛选，选出准业务客户。业务部对筛选出的准业务客户选调查表》。

工程或个人。

1)《客户初选调查表》〔2〕3〔初审〕

风险掌握部

初审。负责人初审通过。假设资金≥2000万元，经投资部负责人初审通过。负责人初审通过。1、抵押物(见名词解释7)需由在建工程的抵押条件。〔6〕业务调查实行人员 A/B/C角2、股东自愿供给担保并在《担保评价报告》“可担保力量”栏不得担当该笔业务的A角，C4对借款人有免检承诺的，客户经客户经理 角由风控人员担当A角为工程 《调查评价报告》〔前期调 理、风险经理可不做《调查评价风控经理 第一负责人对该业务的前中、 查〕 报告》。后全流程负责，B角参与业务全3、留意前期调查的实地分析和C角对业务运行进展监管。如有多套房产网签于同一个或多个人名下，需留意该工程其他民〔借款期限、金额、费用1、审批意见分同意和不同意两理由。

行政总监、财务部经理及其他指定人员组成，总经理认为有必要5〔批〕6会〕

董事长参审人员客户经理股东代表

报告做成PPT模式〕，将资料问审批。重大工程或资金超过≥3000万审批通过。

的必需通知董事长参与。0.5个基点需总经理同意，降1个基点需董事长同意。3、参审人员全体同意的工程为备。4、通过的业务工程，由风控经外的报股东会通过。

《调查评价报告-审批》、4、5、6〕7程〕

负责人

会议审批后，进入公司审批流长出具意见和签字通过。

总经理审批权限？〔见审批流程图〕

《信息收集状况登记表》《调查评价报告-审批》、意见单》《付款申请表》、4、5、7〕8〔相关流程〕

财务人员

签订流程

和签订流程图〕1、落实融资条件，客户经理审8.1程〕

客户经理

议)填写是否标准。确保审批条件的全部落实和归档材料的齐全。3、确保在建工程在房产局办理1〕。4、假设是实行预售房网签抵押的

确保审批条件的全部落实和归档材料的齐全。在登记机关办理抵假设需办理强制执行公证需在公司指定公证处办理。

(见抵押权登记指南)2、公证书8.2〔相关合程〕

〔4〕1、借款和抵押合同签定抵押合同及借据的签客户经理 字双人完成权利登记手续。2、借款人出具在建工程正规评

制定用笔。

《抵押物评估报告》8、9)估报告或抵押物价值清单8.2〔相关合程〕9〔件落实〕10〔放款〕

财务人员财务部客户经理财务人员

务人员。(见相关法律法规和指3)业务部应提前做好资金需求打算有可用资金。借据指定帐户划出款项。

肯定要融资、担保合同生效后1、与财务部沟通，确保可用资金。2、利息及其费用放款前收取。户确认款项到账状况。

《付款申请单》〔7〕1、确保放款金额2、收取费用及其利息放款11流程)

财务人员

进入贷后治理流程 〔见贷后治理流程图〕11.1流程)

客户经理

1入登记簿》

的同意。

《档案资料出入登记簿》〔10〕11.2流程)

财务人员

、融资后检查证人的动态跟踪治理。填列《融资检查表》一月以内〔含检查一次。一次。2、要重点检查融资用途，客户对抵(质)押物进展融资后治理和监控。3、每周进展一次分类。业务部意见后，在每周五上午交风控部；风控部对分类意见进展复

1、留意资产检查频率2、每周进展一次分类。3、融资资产质量分类融资资产质量分类分为正常、关正常类是指没有任何理由疑心融资人不能按期归还融资资金；关注类是指融资人或未按时付回报或存在动用第一还款来源以外的资金还款；不良类是指消灭的逾期、延期超出可控范畴〔最长为三个月〔一般为一个月〕或存在不能全部还清的可能。

《融资检查表》《资产质量分类表》〔见业务表格附件1114〕会会议的形式进展分类。客户经理在客户融资到期12〔回款〕

财务人员

员查收，