上海房地产市场分析份课件

上海房地产市场分析2017年4月刊上海房地产市场分析0305081303050813上海房地产市场分析份精品课件31政策盘点[商办土地政策-纵向分析]上海商办类土地政策-纵向分析【2017.4.21】五年内类住宅退出上海市场，断绝商办市场的个人投资者：2017年4月10日至2022年3月31日期间出让的办公用地不得建设公寓式办公，商业用地未经约定不得公寓式酒店；办公、商业可售部分以层为单元进行销售；明确商业、办公物业的持有比例和持有年限；社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有；约定持有的物业，在持有年限内不得转让；商业、办公、商品住宅等经营性物业，应按照出让合同约定持有相应面积的房地产，不得整体、分割转让；自持部分物业，应整体抵押，不得分割抵押。【2017.1.6】暂停类住宅网签：自1月6日起，上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。【2016.2.25】【政策点评】土地出让提高商办持有比例，规定持有年限不得低于10年：2016年2月25日，上海政府发文指出，提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。五年内类住宅产品在上海市场消失；小面积商办产品逐渐退出市场；商办产品政策尚未出台执行细则，年内随时可能调控令，主要内容可能包括：限制购买套数、提高首付比例、停止商贷、增加流转税费和持有期限等。1政策盘点[商办土地政策-纵向分析]上海商办类土地政策-纵向上海房地产市场分析份精品课件2上海地市[供求价]近一年内上海月度经营性土地供求走势近一年内上海经营性土地楼板价&溢价率走势元/㎡供求近一年来经营性土地供应量实在处于低位，受供应不足影响成交量也处于历史低位。其中，含宅土地更加稀缺，17年前四个月无新增含宅土地。楼板价&溢价率16年以来土地市场火热异常，楼板价&溢价率屡创新高。17年，政府着意于平息土地市场的疯潮，先后出台各类政策，提高房企入场门槛、中止热门土地乃至断供含宅土地，商办类土地严格设置规划条件，导致近4个月溢价率保持相对低位。万㎡政府虽然提高土地市场入场门槛，但市场热度不减；年内含宅土地断供，未来新房供应将会进一步收紧2上海地市[供求价]近一年内上海月度经营性土地供求走势近一2本月全市无含宅土地成交，成交商办土地多设置极为苛刻的规划限制条件，有效抑制了楼板价&溢价率的上升上海地市[月度成交土地概览]4月成交经营性土地概览陆家嘴&港城商业地块陆家嘴&港城商办地块中建商业地块地块名称建面（㎡）中标价（万元）楼板价（元/㎡）成交时间溢价率中标企业南汇新城NHC101社区01单元19-02、22-02、20-1地块及海枣路地下空间216,47088,3004,0794/190%陆家嘴&港城龙华街道N11-08、N15-01、N15-05地块96,834206,40021,3154/18招标珠海万印联合体重固镇福贸路北侧16-13地块19,4527,0033,6004/190%中建各地块限制条件陆家嘴&港城地块，配建两栋酒店+5万㎡滑雪场，需全部自持‘珠海万印联合体联合体地块，须承担地下空间建设费用，估价约18亿元，实际楼板价约4万/㎡；中建重固镇地块，自持建筑面积不低于85%（计16666平方米以上）的商业物业（含酒店），整体持有6000㎡以上菜场物业。2本月全市无含宅土地成交，成交商办土地多设置极为苛刻的规划限上海房地产市场分析份精品课件83上海全市商品住宅月度供求价上海楼市[住宅市场||供求价及库存]市场存量降低，政府严控新入市楼盘预证价格，导致近三个月全市住宅均价几乎无波动；市场供需矛盾突出，催生摇号买房新政上海全市商品住宅月度库存总量万㎡3上海全市商品住宅月度供求价上海楼市[住宅市场||供求3上海楼市[住宅市场||项目排行]序号项目名称区域面积(㎡)金额（亿元）套数均价（元/㎡）1新城上坤樾山松江2765914.9218537262绿城上海诚园奉贤256284.6220180153外高桥森兰名轩浦东2301812.8154554894上海西环中心嘉定2291511.6233506595绿地天呈嘉定205847.2189352196凯德新视界南汇181933.6205199777同润·蓝美俊庭南汇148544.0154268788万科海上传奇浦东136039.2116673339绿地小9窝松江111164.71844200710远洋万和四季南汇111053.710033330高价楼盘严控预证，入市量有限；月度热销楼盘多位于城市外围+新开盘，预证价格严控后格外具有性价比，多数楼盘开盘当日可去化8成以上4月份商品住宅（含别墅）成交面积TOP10序号项目名称区域金额（亿元）面积(㎡)套数均价（元/㎡）1新城上坤樾山松江14.927659218537262外高桥森兰名轩浦东12.823018154554893上海西环中心嘉定11.622915233506594万科海上传奇浦东9.213603116673335绿地天呈嘉定7.220584189352196万科翡翠公园浦东7.111027118646727恒盛尚海湾豪庭徐汇6.66296361052178万科天空之城青浦6.01006699595309中环国际公寓宝山5.7107801075274310晶耀名邸浦东5.6639452881414月份商品住宅（含别墅）成交金额TOP103上海楼市[住宅市场||项目排行]序号项目名称区域面积3上海楼市[标准办公市场||项目排行]序号项目名称板块成交面积成交套数成交均价1融真·虹桥商务广场北新泾板块42659351652融信绿地商务广场华漕板块34938228213城开中心大古美、梅陇板块276118448974绿地创新产业中心祁连板块22834385165复地申公馆浦江镇板块19359140056星月科技园张江板桥龙湖天街商业中心华漕板源中心莘庄板块136110348999绿地中央广场彭浦、永和板块110023427810中铁诺德国际中心莘庄板块1026229518标准办公市场以整售为主，大虹桥及其辐射区为标准办公活跃度最高的热点区域4月份标准办公成交面积TOP10序号项目名称板块成交金额（亿元）成交套数成交均价1融真·虹桥商务广场北新泾板块1.509351652城开中心大古美、梅陇板块1.2418448973绿地创新产业中心祁连板块0.884385164融信绿地商务广场华漕板块0.808228215星月科技园张江板块0.631396936虹桥龙湖天街商业中心华漕板块0.584407047金源中心莘庄板块0.4710348998绿地中央广场彭浦、永和板块0.382342789中铁诺德国际中心莘庄板块0.3022951810绿地融信国家会展中心徐泾板块0.294334534月份标准办公成交金额TOP103上海楼市[标准办公市场||项目排行]序号项目名称板块3上海楼市[商业市场||项目排行]序号项目名称板块成交面积成交套数成交均价1建邦16区四川北路，四平路板块2.4226668002上海青浦万达茂青浦镇板块1.9772311113恺尊广场华漕板块1.9625296594申银发展大厦静安北块1.428199345瑞凯丽庭嘉定新城板块1.2741303276上海五角世贸商城惠南板块1.10193230137钰丰商都泗泾板块1.0355305498绿都绣云里祝桥板块0.9455422419万科翡翠公园张江板块0.89137081310莲康苑花木、北蔡板块0.871023501商业市场以住宅项目的配套底商整售为主；万科翡翠公园，为商业属性的类住宅产品，市场空白期销售良好4月份商业成交面积TOP10序号项目名称板块成交金额（亿元）成交套数成交均价1申银发展大厦静安北块71418199342恺尊广场华漕板块662225296593上海青浦万达茂青浦镇板块632872311114新黄浦徐泾北城·瑞和动迁项目华新镇板块561818108125新虹桥雅苑徐泾板块517118130736上海五角世贸商城惠南板块4800193230137瑞凯丽庭嘉定新城板块419141303278莲康苑花木、北蔡板块368910235019建邦16区四川北路，四平路板块3627266680010钰丰商都泗泾板块335755305494月份商业成交金额TOP103上海楼市[商业市场||项目排行]序号项目名称板块成交上海房地产市场分析份精品课件13趋势研判[楼市预判]4供应量小幅上涨，带动成交量攀升；价格严控，不会出现明显波动；政策补丁不定期出现01政策不定期打补丁出台各类政策调控令的可能性极大土地市场维稳为主，高溢价土地不会频现；土地端开始筛选企业，未来企业兼并情况会愈演愈烈，强者越强，弱者退场。02土地03住宅供求供应小幅增量，预证限价&摇号之下需求愈加强烈，供需矛盾加剧；全市均价被严控，不会出现大幅波动04房企土地市场门槛提高，一地难求，部分中小型卡发送被挤出上海，在环上海都市圈寻求机会趋势研判[楼市预判]4供应量小幅上涨，带动成交量攀升；价格14经常不断地学习,你就什么都知道。你知道得越多,你就越有力量StudyConstantly,AndYouWi