房地产业税企间涉税争议焦点问题及应对补救课件

房地产业税企间涉税争议9/10/20231房地产业税企间涉税争议8/3/20231

注册会计师、注册税务师；曾任国家税务总局稽查局税收专项检查组成员。《中国税务报》税收与会计、税收筹划专栏特约撰稿人、审稿人；现任国家税务总局12366咨询服务组成员；《中国税务信息网》、《中国税务网》“税收疑难业务咨询”特聘专家、版主。近年内在国家级报刊发表税收业务论文和筹划文章260多篇，出版个人专著3部，参与出版书籍8部，其中参与国家税务总局稽查局组织编写的《房地产稽查实务》和《税务稽查案例》书籍。个人专业简介9/10/20232个人专业简介8/3/20232一、企业所得税方面存在的问题二、个人所得税方面存在的问题三、土地增值税方面存在的问题四、营业税方面存在的问题

五、其他税收方面存在的问题主要内容9/10/20233一、企业所得税方面存在的问题主要内容8/3/20233一、企业所得税方面存在的问题1.最新企业所得税政策(1)关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资格的通知(财税[2010]37号)(2)关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知(国税函[2010]148号)(3)关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知(国税函[2010]156号)(4)关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函[2010]201号）9/10/20234一、企业所得税方面存在的问题1.最新企业所得税政策8/3/2（5）财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题的补充通知（财税[2010]45号）（6）财政部国家税务总局关于支持玉树地震灾后恢复重建有关税收政策问题的通知（财税[2010]59号）（7）国家税务总局关于发布《企业重组业务企业所得税管理办法》的公告（公告2010年第4号）（8）关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告（公告2010年第6号）9/10/20235（5）财政部国家税务总局民政部关于公益性捐赠税前扣除有关问题《财政部国家税务总局关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税前扣除资格的通知》财税[2010]37号根据《财政部国家税务总局关于通过公益性群众团体的公益性捐赠税前扣除有关问题的通知》（财税[2009]124号）精神，经财政部、国家税务总局联合审核确认，中国红十字会总会具有2008年度、2009年度和2010年度公益性捐赠税前扣除的资格。

财政部国家税务总局

二〇一〇年四月二十六日9/10/20236《财政部国家税务总局关于确认中国红十字会总会公益性捐赠税财税[2009]124号

为贯彻落实《中华人民共和国企业所得税法》，现对企业和个人通过依照《社会团体登记管理条例》规定不需进行社团登记的人民团体以及经国务院批准免予登记的社会团体（以下统称群众团体）的公益性捐赠所得税税前扣除有关问题明确如下：

一、企业通过公益性群众团体用于公益事业的捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。年度利润总额，是指企业依照国家统一会计制度的规定计算的大于零的数额。

9/10/20237财税[2009]124号为贯彻落实《中华人民共和举例：某企业购买物资一批用于公益性捐赠，该批物资购买价117万元。当年利润1000万元。会计处理：借：营业外支出117贷：银行存款117税收调整分析：视同销售调增0，捐赠限额120，可以全部扣除117万元。9/10/20238举例：某企业购买物资一批用于公益性捐赠，该批物资购买价117

五、符合本通知第四条规定的公益性群众团体，可按程序申请公益性捐赠税前扣除资格。

对符合条件的公益性群众团体，由财政部、国家税务总局和省、自治区、直辖市、计划单列市财政、税务部门分别每年联合公布名单。名单应当包括继续获得公益性捐赠税前扣除资格和新获得公益性捐赠税前扣除资格的群众团体，企业和个人在名单所属年度内向名单内的群众团体进行的公益性捐赠支出，可以按规定进行税前扣除。9/10/20239五、符合本通知第四条规定的公益性群众团体，可按程序申财税[2010]59号四、关于鼓励社会各界支持抗震救的税收政策

1.自2010年4月14日起，对单位和个体经营者将自产、委托加工或购买的货物通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区的，免征增值税、城市维护建设税及教育费附加。

2.自2010年4月14日起，对企业、个人通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门向受灾地区的捐赠，允许在当年企业所得税前和当年个人所得税前全额扣除。3.财产所有人将财产（物品）直接捐赠或通过公益性社会团体、县级以上人民政府及其部门捐赠给受灾地区或受灾居民所书立的产权转移书据，免征印花税。9/10/202310财税[2010]59号8/3/202310《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)三、有关企业所得税纳税申报口径

根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。9/10/202311《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通

（二）资产损失税前扣除填报口径。根据《国家税务总局关于以前年度未扣除的资产损失企业所得税处理问题的通知》（国税函〔2009〕772号）规定，企业资产损失发生年度扣除追补确认的损失后如出现亏损，应调整资产损失发生年度的亏损额，并填报企业所得税年度纳税申报表附表四“弥补亏损明细表”对应亏损年度的相应行次。举例：某企业2008年度应纳税所得额100万元，2010年审批确认2008年资产损失120万元，则可以调整2008年亏损-20万元。并在2009年申报表附表四中反映。9/10/202312（二）资产损失税前扣除填报口径。根据《国家税务总局关（五）投资损失扣除填报口径

根据《国家税务总局关于印发〈企业资产损失税前扣除管理办法〉的通知》（国税发〔2009〕88号）的规定，企业发生的投资（转让）损失应按实际确认或发生的当期扣除，填报企业所得税年度纳税申报表附表三“纳税调整明细表”相关行次，对于长期股权投资发生的损失，企业所得税年度纳税申报表附表十一“长期股权投资所得损失”“投资损失补充资料”的相关内容不再填报。9/10/202313（五）投资损失扣除填报口径8/3/202313国税发[2009]88号

第三条

企业发生的上述资产损失，应在按税收规定实际确认或者实际发生的当年申报扣除，不得提前或延后扣除。

因各类原因导致资产损失未能在发生当年准确计算并按期扣除的，经税务机关批准后，可追补确认在损失发生的年度税前扣除，并相应调整该资产损失发生年度的应纳所得税额。调整后计算的多缴税额，应按照有关规定予以退税，或者抵顶企业当期应纳税款。9/10/202314国税发[2009]88号

第三条

企业发生的上述资关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知(国税函〔2008〕264号)二、关于股权投资转让所得和损失的所得税处理问题

（一）企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的权益性投资转让损失，可以在税前扣除，但每一纳税年度扣除的股权投资损失，不得超过当年实现的股权投资收益和股权投资转让所得，超过部分可向以后纳税年度结转扣除。企业股权投资转让损失连续向后结转5年仍不能从股权投资收益和股权投资转让所得中扣除的，准予在该股权投资转让年度后第6年一次性扣除。9/10/202315关于做好2007年度企业所得税汇算清缴工作的补充通知(国税函关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告国家税务总局公告2010年第6号根据《中华人民共和国企业所得税法》第八条及其有关规定，现就企业股权投资损失所得税处理问题公告如下：

一、企业对外进行权益性(以下简称股权)投资所发生的损失，在经确认的损失发生年度，作为企业损失在计算企业应纳税所得额时一次性扣除。

二、本规定自2010年1月1日起执行。本规定发布以前，企业发生的尚未处理的股权投资损失，按照本规定，准予在2010年度一次性扣除。

特此公告。

二○一○年七月二十八日9/10/202316关于企业股权投资损失所得税处理问题的公告8/3/20231国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知国税函[2010]156号

一、实行总分机构体制的跨地区经营建筑企业应严格执行国税发[2008]28号文件规定，按照“统一计算，分级管理，就地预缴，汇总清算，财政调库”的办法计算缴纳企业所得税。9/10/202317国家税务总局关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知8

二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目部(包括与项目部性质相同的工程指挥部、合同段等)不就地预缴企业所得税，其经营收入、职工工资和资产总额应汇总到二级分支机构统一核算，由二级分支机构按照国税发[2008]28号文件规定的办法预缴企业所得税。三、建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。9/10/202318二、建筑企业所属二级或二级以下分支机构直接管理的项目

六、跨地区经营的项目部(包括二级以下分支机构管理的项目部)应向项目所在地主管税务机关出具总机构所在地主管税务机关开具的《外出经营活动税收管理证明》，未提供上述证明的，项目部所在地主管税务机关应督促其限期补办；不能提供上述证明的，应作为独立纳税人就地缴纳企业所得税。同时，项目部应向所在地主管税务机关提供总机构出具的证明该项目部属于总机构或二级分支机构管理的证明文件。9/10/202319六、跨地区经营的项目部(包括二级以下分支机构管理的项目国税函[2009]221号关于二级分支机构的判定问题

二级分支机构是指总机构对其财务、业务、人员等直接进行统一核算和管理的领取非法人营业执照的分支机构。

总机构应及时将其所属二级分支机构名单报送总机构所在地主管税务机关，并向其所属二级分支机构及时出具有效证明（支持证明的材料包括总机构拨款证明、总分机构协议或合同、公司章程、管理制度等）.

以总机构名义进行生产经营的非法人分支机构，无法提供有效证据证明其二级及二级以下分支机构身份的，应视同独立纳税人计算并就地缴纳企业所得税，不执行国税发〔2008〕28号的相关规定。9/10/202320国税函[2009]221号8/3/2023202.权责发生制原则的运用存在的问题①所得税法第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。②《条例》第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。9/10/2023212.权责发生制原则的运用存在的问题8/3/202321国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知(国税函[2010]201号)根据国税发[2006]31号规定精神和国税发[2009]31号第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。9/10/202322国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知税法规定哪些是支付时扣除？①国税函〔2009〕3号：“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定实际发放给员工的工资薪金。②《条例》第三十五条企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。

企业为投资者或者职工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，在国务院财政、税务主管部门规定的范围和标准内，准予扣除。9/10/202323税法规定哪些是支付时扣除？8/3/202323③企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费。④企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。⑤企业参加财产保险，按照规定缴纳的保险费，准予扣除。⑥企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：以经营租赁方式发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；以融资租赁方式发生的租赁费支出，按照规定提取折旧费用，分期扣除。9/10/202324③企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国哪些在发生时扣除？（《条例》规定）①企业在生产经营活动中发生的合理的不需要资本化的借款费用，准予扣除。②企业在生产经营活动中发生的利息支出，准予扣除③企业在货币交易中，以及纳税年度终了时将人民币以外的货币性资产、负债按照期末即期人民币汇率中间价折算为人民币时产生的汇兑损失，除已经计入有关资产成本以及与向所有者进行利润分配相关的部分外，准予扣除。④企业发生的职工福利费支出，不超过工资薪金总额14%的部分，准予扣除。9/10/202325哪些在发生时扣除？（《条例》规定）8/3/202325⑤企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。⑥企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，不得超过收入的5‰。⑦企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，不超过规定的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。⑧企业发生的合理的劳动保护支出，准予扣除。⑨企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。9/10/202326⑤企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部房地产预提费用特殊规定①出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。

②公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。（已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的）

③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。（企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金）9/10/202327房地产预提费用特殊规定8/3/202327④第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。

土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。9/10/202328④第三十条企业下列成本应按以下方法进行分配：

（一）土国税发[2008]80号

在日常检查中发现纳税人使用不符合规定发票特别是没有填开付款方全称的发票，不得允许纳税人用于税前扣除、抵扣税款、出口退税和财务报销。国税发[2008]88号

加强发票核实工作，不符合规定的发票不得作为税前扣除凭据。企便函【2009】33号企业与其他企业或个人共用水、电，无法取得水、电发票的，应以双方的租用合同、电力和供水公司出具给出租方的原始水、电发票或复印件、经双方确认的用水、电量分割单等凭证，据实进行税前扣除9/10/202329国税发[2008]80号8/3/2023293.视同销售计税基础调整存在的问题(1)新法规定：《企业所得税法实施条例》第二十五条企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务。9/10/2023303.视同销售计税基础调整存在的问题8/3/202330国税函〔2008〕828号一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；

（二）改变资产形状、结构或性能；

（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；

（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；

（五）上述两种或两种以上情形的混合；

（六）其他不改变资产所有权属的用途。9/10/202331国税函〔2008〕828号8/3/202331

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。9/10/202332二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发国税发[2009]31号

将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；

②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；

③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。9/10/202333国税发[2009]31号8/3/202333举例：某企业将成本是80万元，售价是100万元的一开发产品用于股东分配。当年利润200万元。会计处理：借：应付股息85贷：开发产品80应交税费-营业税5税收调整：视同销售收入100，视同销售成本80，营业税金5，调增15。应纳税所得额=200+15=215？9/10/202334举例：某企业将成本是80万元，售价是100万元的一开发产品用如直接作销售处理借：银行存款105贷：产品销售收入100营业税金及附加-营业税5借：销售成本80贷：开发产品80借：应付股息105贷：银行存款105分析：实现利润=100-80-5=15万元应纳税所得额=200+15=2159/10/202335如直接作销售处理8/3/202335问题：拆迁补偿视同销售如何调整计税基础？某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。则:1.实际所得=8000×(80000-5000)-28000=320002.税收处理：①视同销售收入=5000×0.8=4000

②增加视同拆迁补偿支出4000万元,总成本：28000+4000=32000，单位成本：4000税收所得=8000×80000-(28000+4000)=320009/10/202336问题：拆迁补偿视同销售如何调整计税基础？8/3/202336第三十一条

企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：

（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：

1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。9/10/202337第三十一条

企业以非货币交易方式取得土地使用权的，

2.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。9/10/2023382.换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接（2）买一赠一组合销售问题国税函〔2008〕875号企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。例：某房地产企业为促销，购买住房赠送车库。车库售价10万，住房售价90万。按90万确认销售总收入。帐务处理：借：银行存款90

贷：销售收入-住房81-车库99/10/202339（2）买一赠一组合销售问题8/3/2023394.以前年度成本费用税收处理财税字［1996］079号企业纳税年度内应计未计扣除项目，包括各类应计未计费用、应提未提折旧等，不得移转以后年度补扣。第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。9/10/2023404.以前年度成本费用税收处理8/3/202340《中华人民共和国税收征收管理法》第五十一条纳税人超过应纳税额缴纳的税款，税务机关发现后应当立即退还；纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的，可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还。分析：纳税人发现的，3年之内；税务机关发现的，3年？9/10/202341《中华人民共和国税收征收管理法》8/3/202341《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发〔2009〕31号第二十八条：对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。第三十四条企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。9/10/202342《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》8/3/202342举例：某开发产品2008完工，可售面积10000平米，2008年已售4000平米，2009年已售2000平米，剩余4000平米。2009年取得该项开发产品结余成本费用200万元。分析：剩余产品分得40%费用80万元；已销面积分摊60%费用120万元，全部在2009年销售当期申报扣除。9/10/202343举例：8/3/2023435.应付账款调增征税问题（1）《企业财产损失所得税前扣除管理办法》第五条：因债权人原因确实无法支付的应付账款，包括超过三年以上未支付的应付账款，如果债权人已按本办法规定确认损失并在税前扣除的，应并入当期应纳税所得依法缴纳企业所得税。（2）国税发［1999］195号：企业的应付未付款，凡债权人逾期两年未要求偿还的，应计入企业当年度收益计算缴纳企业所得税。9/10/2023445.应付账款调增征税问题8/3/202344《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。9/10/202345《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：根据合同性质不得转让；按照当事人约定不得转让；依照法律规定不得转让。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。分析：分配债权债务实际是转变支付方式9/10/202346《中华人民共和国合同法》8/3/202346国税函〔2008〕267号根据《个人所得税法》和有关规定，个人取得的股份分红所得包括债权、债务形式的应收账款、应付账款相抵后的所得。个人股东取得公司债权、债务形式的股份分红，应以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款的账面价值的余额，加上实际分红所得为应纳税所得，按照规定缴纳个人所得税。运用分析：应收款小于实际收取额的可能性大；应付款小于实际支付额可能性大。9/10/202347国税函〔2008〕267号8/3/202347举例某企业有应付款300万元（不需要支付），如果直接转为营业外收入则需要缴纳所得税75万元。同时有税后利润200万元需要支付给股东A，股东需要纳税40万元。设计：分配现金100万元，分配应收款400万元，分配应付款300万元。借：应付股息200应付账款300贷：应收账款400银行存款100结果：应纳个税=（100+400-300）*20%=40分析：单位不增加利润，个人实际收入500万。9/10/202348举例8/3/2023486.关联交易所得税调增存在的问题稽查案例某企业将自有资金借与部分关联企业使用，未收取利息费用。某市稽查局根据企业所得税法、国税函发[1995]156号和《税收征收管理法》第三十六条规定，认定某企业与各关联单位存在业务往来，核定某企业应收取关联方资金占用费并以此计算企业所得税和营业税。问题：上述处理存在什么问题吗？9/10/2023496.关联交易所得税调增存在的问题8/3/202349《企业所得税法》第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《企业所得税法实施条例》第一百零九条企业所得税法第四十一条所称关联方，是指与企业有下列关联关系之一的企业、其他组织或者个人：（一）在资金、经营、购销等方面存在直接或者间接的控制关系；（二）直接或者间接地同为第三者控制；（三）在利益上具有相关联的其他关系。9/10/202350《企业所得税法》第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不

关联关系主要是指企业与其他企业、组织或个人具有下列之一关系：

（一）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。

（二）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方（独立金融机构除外）担保。9/10/202351关联关系主要是指企业与其他企业、组织或个人具有

（三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。（四）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理），或者一方至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。9/10/202352（三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经

（五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许权才能正常进行。

（六）一方的购买或销售活动主要由另一方控制。

（七）一方接受或提供劳务主要由另一方控制。

（八）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系等。9/10/202353（五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技《特别纳税调整实施办法》(国税发[2009]2号)

第三十条实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。9/10/202354《特别纳税调整实施办法》(国税发[2009]2号)8/3/2[廖体忠]

各地税务机关对境内关联交易实施转让定价调查调整，通常遵循以下原则：一是如果企业实际税负等于或低于境内关联方税负，通常不对该企业进行转让定价调查调整，因为相应调整会使企业的补税等于或少于关联方的退税，国家总体税收不变或减少。二是如果企业实际税负高于境内关联方税负，可以对该企业进行转让定价调查调整，但应按照该企业与其关联方的实际税负差补税，关联方不退税。9/10/202355[廖体忠]

各地税务机关对境内关联交易实施转让定价调查调整，营业税问题第三条条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。

前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。9/10/202356营业税问题8/3/202356《中华人民共和国税收征收管理法》第三十六条企业与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。9/10/202357《中华人民共和国税收征收管理法》8/3/2023577.利息支出如何税前扣除问题第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分。9/10/2023587.利息支出如何税前扣除问题8/3/202358《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知

》财税[2008]121号

一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：

（一）金融企业，为5：1；

（二）其他企业，为2：1。9/10/202359《关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知债资比例＝年度各月平均关联方债权性投资之和/年度各月平均权益性投资之和

各月平均关联方债权性投资＝（关联方债权性投资的月初账面余额+月末账面余额）/2

各月平均权益性投资＝（权益性投资月初账面余额+月末账面余额）/2

权益性投资为企业资产负债表上会计记录的所有者权益数额，当所得者权益小于实收资本与资本公积之和，则权益性投资为实收资本与资本公积之和；当实收资本与资本公积之和小于实收资本，则权益性投资为实收资本。9/10/202360债资比例＝年度各月平均关联方债权性投资之和/年度各月

二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。三、企业同时从事金融业务和非金融业务，其实际支付给关联方的利息支出，应按照合理方法分开计算；没有按照合理方法分开计算的，一律按本通知第一条有关其他企业的比例计算准予税前扣除的利息支出。

四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。9/10/202361二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关房地产企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

（二）企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。

9/10/202362房地产企业的利息支出按以下规定进行处理：

（一）企业为银行借款统借统还征免税问题财税字[2000]7号

一、为缓解中小企业融资难的问题，对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(以下简称统借方)向金融机构借款后，将所借资金分拨给下属单位(包括独立核算单位和非独立核算单位)，并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。

二、统借方将资金分拨给下属单位，不得按高于支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取利息，否则，将视为具有从事贷款业务的性质，应对其向下属单位收取的利息全额征收营业税。9/10/202363银行借款统借统还征免税问题8/3/2023638.企业提取的各项准备金税收处理问题《企业所得税法》第十条在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：

（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；

（二）企业所得税税款；

（三）税收滞纳金；

（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；

（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；

（六）赞助支出；

（七）未经核定的准备金支出；

（八）与取得收入无关的其他支出。9/10/2023648.企业提取的各项准备金税收处理问题8/3/202364《企业所得税法实施条例》第五十五条企业所得税法第十条第（七）项所称未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项资产减值准备、风险准备等准备金支出。《企业所得税法》第八条企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。分析：是否按照会计制度计提各项准备？9/10/202365《企业所得税法实施条例》8/3/202365国税函〔2008〕635号现就企业所得税月（季）度预缴纳税申报表的有关填报口径问题明确如下：

《企业所得税月（季）度预缴纳税申报表（A类）》第4行“利润总额”修改为“实际利润额”。填报说明第五条第3项相应修改为：“第4行实际利润额：填报按会计制度核算的利润总额减除以前年度待弥补亏损以及不征税收入、免税收入后的余额。房地产开发企业本期取得预售收入按规定计算出的预计利润额计入本行。”9/10/202366国税函〔2008〕635号8/3/202366国税发〔2009〕31号第八条

企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省级国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：

(1)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％

(2)开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(3)开发项目位于其他地区的，不得低于5%。

(4)经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。9/10/202367国税发〔2009〕31号8/3/202367

第九条

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。如：2008年预收收入100，毛利15；2009年结转收入100，成本75，应纳税所得额：25-15=109/10/202368第九条

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计9.政府补贴收入征税处理问题财税[2008]151号(一)企业取得的各类财政性资金，除属于国家投资和资金使用后要求归还本金的以外，均应计入企业当年收入总额。

(二)对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的财政性资金，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除。分析：一般企业基本没有不征税收入9/10/2023699.政府补贴收入征税处理问题8/3/202369

（三）纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入，准予作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，但国务院和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

本条所称财政性资金，是指企业取得的来源于政府及其有关部门的财政补助、补贴、贷款贴息，以及其他各类财政专项资金，包括直接减免的增值税和即征即退、先征后退、先征后返的各种税收，但不包括企业按规定取得的出口退税款。9/10/202370（三）纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按财税〔2009〕87号

一、对企业在2008年1月1日至2010年12月31日期间从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，凡同时符合以下条件的，可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除：

（一）企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途；

（二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求；

（三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

9/10/202371财税〔2009〕87号8/3/202371

二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于支出所形成的费用，不得在计算应纳税所得额时扣除；用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊销不得在计算应纳税所得额时扣除。三、企业将符合本通知第一条规定条件的财政性资金作不征税收入处理后，在5年（60个月）内未发生支出且未缴回财政或其他拨付资金的政府部门的部分，应重新计入取得该资金第六年的收入总额；重新计入收入总额的财政性资金发生的支出，允许在计算应纳税所得额时扣除。9/10/202372二、根据实施条例第二十八条的规定，上述不征税收入用于10.股息（免税）收入处理问题《中华人民共和国企业所得税法》第二十六条企业的下列收入为免税收入：

（一）国债利息收入；

（二）符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；

（三）在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；

（四）符合条件的非营利组织的收入。9/10/20237310.股息（免税）收入处理问题8/3/202373《实施条例》——国债利息收入，是指企业持有国务院财政部门发行的国债取得的利息收入。——符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。——免税的股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。9/10/202374《实施条例》8/3/202374非居民企业股息所得要纳税《企业所得税法》第三条第三款非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税。《企业所得税法实施条例》第六条企业所得税法第三条所称所得，包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利等权益性投资所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。9/10/202375非居民企业股息所得要纳税8/3/202375国税函[2009]601号现就缔约对方居民申请享受股息、利息和特许权使用费等条款规定的税收协定待遇时，如何认定申请人的“受益所有人”身份的问题通知如下：

一、“受益所有人”是指对所得或所得据以产生的权利或财产具有所有权和支配权的人。“受益所有人”一般从事实质性的经营活动，可以是个人、公司或其他任何团体。代理人、导管公司等不属于“受益所有人”。

导管公司是指通常以逃避或减少税收、转移或累积利润等为目的而设立的公司。这类公司仅在所在国登记注册，以满足法律所要求的组织形式，而不从事制造、经销、管理等实质性经营活动。9/10/202376国税函[2009]601号8/3/202376(94)财税字第020号下列所得，暂免征收个人所得税：（八）外籍个人从外商投资企业取得的股息、红利所得。财税[2005]102号

对个人投资者从上市公司取得的股息红利所得，暂减按50％计入个人应纳税所得额，依照现行税法规定计征个人所得税。9/10/202377(94)财税字第020号8/3/202377企业股息征免税情况表个人企业居民非居民居民非居民非上市公司20%外企免税免税10%（协定除外)上市公司10%免税12月之内征税10%（协定除外)9/10/202378企业股息征免税情况表个人企国税发〔2009〕31号第三十六条

企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：

①凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。9/10/202379国税发〔2009〕31号8/3/202379

②凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:——企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。——投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。9/10/202380②凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定A企业固定资产货币资产股东1股东2股权A1股权A211.企业资产与股权处理问题股权其他资产9/10/202381A企业固定货币股东1股东2股权A1股权A211.企业资产与股国税函[2000]961号深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司共同在你区钦州市投资创办了深圳能源（钦州）实业开发有限公司,两家分别占有钦州公司75%和25%的股份。由于受国家产业政策调整的影响，这两家公司（转让方）于2000年5月将其拥有的钦州公司的全部股份转让给中国石油化工股份有限公司和广西壮族自治区石油总公司（受让方）。在签定股权转让合同时，在合同中注明钦州公司原有的债务仍由转让方负责清偿。9/10/202382国税函[2000]961号8/3/202382

在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦州公司这一独立法人解散，在清偿完钦州公司的债权债务后，只是将其拥有的钦州公司的股权转让给受让方。不论是转让方转让股权以前，还是在转让股权以后，钦州公司的独立法人资格并未取消，原属于钦州公司各项资产，均仍属于钦州公司这一独立法人所有。钦州公司股权转让行为发生后并未发生销售不动产或转让无形资产的行为。因此，按照税收法规规定，对于转让方转让钦州公司的股权行为，不论债权债务如何处置，均不属于营业税的征收范围，不征收营业税。9/10/202383在上述企业股权转让行为中，转让方并未先将钦州公司国税函[1999]554号你局《关于**请示》收悉。文中反映深圳市华新股份有限公司1998年6月以12500万元收购广东冠华饲料实业公司的全部股权，广东冠华饲料实业公司经评估确认的净资产价值为9789万。据了解，广东冠华饲料实业公司是广东省顺德市容奇镇经济开发总公司投资4600万创办的全资子公司，该公司1997年12月31日的资产帐面净值为6670万，经评估确认后的价值为9789万元。对这笔交易涉及的当事各方所得税的处理问题，经研究，批复如下：9/10/202384国税函[1999]554号8/3/202384（1）华新公司长期股权投资的税务处理问题根据税收法规的规定，企业为取得另一企业的股权支付的全部代价，属股权投资支出不得计入投资企业的当期费用，也不得通过折旧或摊销方式分期计入投资企业的费用，应作为股权投资的计税成本，待将来转让股权或收回投资时，用以计算股权转让所得或投资收益。因此，华新公司取得此项长期股权投资的计税成本应该是实际支付的12500万，不论会计上采取何种方法核算，除追加或减少投资外，一律不得调整。9/10/202385（1）华新公司长期股权投资的税务处理问题8/3/202385（2）广东顺德市容奇镇经济开发总公司转让持有的冠华饲料实业公司的100%股权取得的股权投资收入12500万，与其投资成本4600万之间的差额，应确认为转让当期的股权投资转让所得，依法缴纳企业所得税。（3）冠华公司作为独立核算企业仍继续经营，只是股东发生变化，对其净资产进行评估，是股东为了确定股权转让收入的目的，冠华公司的资产不得按经评估确认的价值调整。9/10/202386（2）广东顺德市容奇镇经济开发总公司转让持有的冠华饲料实业公财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税[2009]59号

股权转让涉税分析及选择一般性税务处理①被收购方应确认股权转让所得或损失②收购方取得股权的计税基础应以公允价值为基础确定。③被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。9/10/202387财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通特殊性税务处理收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的75%，且收购企业在该股权收购发生时的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%，可以选择按以下规定处理：①被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定②收购企业取得被收购企业股权的计税基础，以被收购股权的原有计税基础确定③收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

9/10/202388特殊性税务处理8/3/202388

重组前重组后股东B股东A被收购企业B收购企业A股东A股东B收购企业A被收购企业B9/10/202389重组前重组后股①被收购企业容奇开发公司取得深圳华新公司12500股权的计税基础是4600②收购企业深圳华新公司取得广东冠华公司股权的计税基础是12500还是4600？③顺德容奇开发公司股权增值7900不纳税。④深圳公司、冠华公司资产计税基础(6670万元)及所得税事项（包括亏损弥补）不变。9/10/202390①被收购企业容奇开发公司取得深圳华新公司12500股权的计税12.股息能否从股权转让收入中扣除问题国税函[2004]390号

一、企业在一般的股权买卖中，股权转让人应分享的被投资方累计未分配利润或累计盈余公积应确认为股权转让所得，不得确认为股息性质的所得。

二、企业进行清算或转让全资子公司以及持股95%以上的企业时，投资方应分享的被投资方累计未分配利润和累计盈余公积应确认为投资方股息性质的所得。为避免对税后利润重复征税，影响企业改组活动，在计算投资方的股权转让所得时，允许从转让收入中减除上述股息性质的所得。9/10/20239112.股息能否从股权转让收入中扣除问题8/3/202391国税发［1997］071号(一)股权转让收益的处理

股权转让收益或损失是指，股权转让价减除股权成本价后的差额。

股权转让价是指，股权转让人就转让的股权所收取的包括现金，非货币资产或者权益等形式的金额；如被持股企业有未分配利润或税后提存的各项基金等股东留存收益的，股权转让人随转让股权一并转让该股东留存收益权的金额(以不超过被持股企业账面的分属为股权转让人的实有金额为限)，属于该股权转让人的投资收益额，不计为股权转让价。9/10/202392国税发［1997］071号8/3/202392《实施条例》

第七十一条企业所得税法第十四条所称投资资产，是指企业对外进行权益性投资和债权性投资形成的资产。

企业在转让或者处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。

投资资产按照以下方法确定成本：

（一）通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；

（二）通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。9/10/202393《实施条例》8/3/202393

清算时可以扣除股息条例第十一条企业所得税法第五十五条所称清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用以及相关税费等后的余额。

投资方企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得；剩余资产减除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资资产转让所得或者损失。9/10/202394清算时可以扣除股息8/3/202394国税函[2010]79号三、关于股权转让所得确认和计算问题

企业转让股权收入，应于转让协议生效、且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。分析：个人转让股权如何征税？

9/10/202395国税函[2010]79号8/3/202395国税函[2009]698号

三、（非居民企业）股权转让所得是指股权转让价减除股权成本价后的差额。

股权转让价是指股权转让人就转让的股权所收取的包括现金、非货币性资产或者权益等形式的金额。如被投资企业有未能分配的利润或税后提存的各项基金等，股权转让人随股权一并转让该股东留存收益权的金额，不得从股权转让价中扣除。

股权成本价是指股权转让人投资入股时向中国居民企业实际交付的出资金额，或购买该项股权时向该股权的原转让人实际支付的股权转让金额。9/10/202396国税函[2009]698号8/3/202396关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知

国税函[2009]698号六、境外投资方（实际控制方）通过滥用组织形式等安排间接转让中国居民企业股权，且不具有合理的商业目的，规避企业所得税纳税义务的，主管税务机关层报税务总局审核后可以按照经济实质对该股权转让交易重新定性，否定被用作税收安排的境外控股公司的存在。9/10/202397关于加强非居民企业股权转让所得企业所得税管理的通知

国税函13.外资房地产开发企业预计利润征税问题

国税发[2009]31号第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省级国税局、地税局按下列规定进行确定:

(一)开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。

(二)开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。

(三)开发项目位于其他地区的，不得低于5％。

(四)属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。9/10/20239813.外资房地产开发企业预计利润征税问题8/3/20239第三十八条

从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。第九条

企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。9/10/202399第三十八条

从事房地产开发经营业务的外商投资企业在国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知

国税发[2001]142号

一、企业从事房地产经营业务的，应以其当期销售收入，扣除当期相应成本、费用及损失后的余额，为当期应纳税所得额，依照税法的规定计算缴纳企业所得税。当期应纳税额，按以下公式计算：

应纳税额=应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税＋当期预征所得税9/10/2023100国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通

五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以收入与支出相匹配为原则。企业应根据当期面积以及可售单位工程成本费用，确定当期成本费用。企业可售单位工程成本费用按下列公式确定：

可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积

可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，绿化、道路等配套设施费以及企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。9/10/2023101五、企业销售房地产所发生相成本费用的确定，应以解决办法：①2007年之前按142号文件归集三项费用，完工后进入成本中扣除。2008年之后按新税法处理。②2007年之前的三项费用在2008年后一次性扣除。2008年之后的三项费用直接列入当期损益。③注意2007年之前预缴税款的处理以及2008年前后税率的差异处理。④注意完工后毛利额转回时，2008年之前的毛利率与2008年毛利率的差异处理。⑤营业税金及附加的衔接处理，不重复扣除。9/10/2023102解决办法：8/3/202310214.出差补助标准的合理性等问题

关于企业员工出差的日补助金额有什么规定？出差补助允许税前扣除的标准是多少？因为员工在外出差吃饭无法获得发票，这种情况是否可以税前扣除？扣除标准是多少？我公司给员工在外出差补助一人一日160元。税务部门在检查中认为没有160元的票据，不让税前扣除。9/10/202310314.出差补助标准的合理性等问题

关于企业员工出差的《中央国家机关和事业单位差旅费管理办法》（财行[2006]313号）规定，城市间交通费和住宿费在规定标准内凭据报销，伙食补助费和公杂费实行定额包干。其中住宿费在出差地住宿费开支标准上限以内凭据报销，出差人员无住宿费发票，一律不予报销住宿费；伙食补助费为每人每天50元：公杂费为每人每天30元，用于补助市内交通、通讯等支出。9/10/2023104《中央国家机关和事业单位差旅费管理办法》（财行[2006]3

我公司每年都有大量的会议举办，其中包括房展推介会、业务人员的培训会等。会议产生的费用主要有：

①场地租用费用和布置费用；②餐费及酒水费；③客户的礼品和抽奖奖品；④交通费用和工作人员餐费等

问题：上述费用是否可以一并计入会议费？业务招待费的界定是否只要是餐费，界定标准是什么？9/10/2023105我公司每年都有大量的会议举办，其中包括房展推介会其他问题分析1.公司的业务招待费较多，我们在酒店开具会议费发票，每次金额3-5万元不等，可行吗？2.公司免费提供午餐，但食堂的开支都是白纸条，公司凭这些白纸条计入“福利费”，这样处理是否可以？3.工资与劳务报酬划分问题（劳动合同分为固定期限劳动合同、无固定期限劳动合同和以完成一定工作任务为期限的劳动合同）4.企业筹办期间不计算为亏损年度问题9/10/2023106其他问题分析8/3/2023106

企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业从事生产经营之前进行筹办活动期间发生筹办费用支出，不得计算为当期的亏损，应按照国税函[2009]98号第九条规定执行。——国税函〔2010〕79号新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。

筹建期,是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业)之日的期间。开办费是指企业在筹建期发生的费用,包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产和无形资产成本的汇兑损益和利息等支出。

9/10/2023107企业自开始生产经营的年度，为开始计算企业损益的年度。企业二、个人所得税方面存在的问题关于进一步加强高收入者个人所得税征收管理的通知.doc15.股票转让所得个人所得税问题财政部国家税务总局关于个人转让股票所得继续暂免征收个人所得税的通知

财税字［1998］061号为了配合企业改制，促进股票市场的稳健发展，经报国务院批准，从1997年1月1日起，对个人转让上市公司股票取得的所得继续暂免征收个人所得税。9/10/2023108二、个人所得税方面存在的问题关于进一步加强高收入者个人所得税财税〔2009〕167号

一、自2010年1月1日起，对个人转让限售股取得的所得，按照“财产转让所得”适用20%的税率征收个人所得税。

二、本通知所称限售股，包括：

1.上市公司股权分置改革完成后股票复牌日之前股东所持原非流通股股份，以及股票复牌日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股（统称股改限售股）；

2.2006年股权分置改革新老划断后，首次公开发行股票并上市的公司形成的限售股，以及上市首日至解禁日期间由上述股份孳生的送、转股（新股限售股）。9/10/2023109财税〔2009〕167号

一、自2010年1月1日起，平安“税务门”事件的启示

2010-6-2

近日，平安“税务门”事件引起了资本市场的广泛关注。随着3月1日中国平安迈入全流通，1.9万名平安员工持有的8.6亿平安员工股将在5年内全部减持。以账面计算，这1.9万名平安员工人均可套现超过200万元。但是，员工减持实际取得的收入可能因为缴税而要打近六折。9/10/2023110平安“税务门”事件的启示8/3/2023110

原来，平安1.9万员工是通过深圳市新豪时投资发展有限公司、深圳市景傲实业发展有限公司和深圳市江南实业发展有限公司这三家公司，以公司名义持有的平安上市公司股票。如果这些股票解禁后减持，这三家公司首先要就减持所得缴纳25%的企业所得税。而当这三家企业将减持所得分给平安1.9万员工时，这些员工还要按20%缴纳个人所得税。如此高的减持税负引起了平安员工的极大不满。平安员工透露，将继续与中国平安协商，且会上书中国证监会“反映情况”，也不排除诉诸法律的可能。9/10/2023111原来，平安1.9万员工是通过深圳市新豪时投资发展有限问题分析：我公司是一个改制企业，股东人数很多，涉及到股息红利发放，如何做到少缴个税？（补充说明：由于股东人数过多，由独立个人股东转入到成立的个人公司似乎不太现实和科学，请问还有别的方式来合理避税吗？）9/10/2023112问题分析：8/3/202311216.平价或低价转让个人股权征税问题案例讨论分析基本情况：某房地产开发企业有两个人股东，注册资本2000万元。异地开发某项目，开发时间预计5年，前3年盈亏基本持平。第4、5年后将实现税后利润4000万元。项目完成后，清算注销公司。

问题：股东不想在分红或公司注销清算时缴纳税后利润个人所得税，有什么办法？9/10/202311316.平价或低价转让个人股权征税问题8/3/2023113国税函[2009]285号一、股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，转让方或受让方应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。

二、股权交易各方已签订股权转让协议，但未完成股权转让交易的，企业在股权变更登记时，应填写《个人股东