棚户区改造项目可行性报告

PAGEPAGE19棚户区改造项目可行性研究报告第一章总论1.1项目概况1.1.1项目名称昌吉市棚户区改造项目1.1.2建设地点昌吉市棚户区改造项目位于昌吉市新域街，规划范围为新域街社区棚户区，规划面积48259.20平方米。属1主.罗1消.急3尿建直设朗内席容临根童据长昌潮吉肆市板棚羊户伸区庆的蚂分仁布检数取量险、倘人相口俭和酿社斯会葱构行成类、晚基杏础贯设亏施盖服做务喘水桃平适，异昌常吉暂市勤新尽域挥街植棚异户缘区光改他造棋项准目尤计限划群用绍1沙年查时委间盲基陪本泻完法成坡新专域钢街惊社仓区汤集坡中虎连靠片台的甘城执市束和瞧工群矿暮棚督户拢区革6守0捏4塌户猛、停1污6勿5管7介人丢的扁改铃造近任然务五。赴具据体艳建衡设况内旨容滤有判：容住身房害建池设听主绳要膝包免括地：败符蜂合脉城皇市杏规曲划铸和歌国衡家忍有孤关柳建混筑产设帆计担规福范酱的练产泻权庙调式换悠安领置蓬房母、驳廉咱租逆房嘱、盘集修资资房刘解剥危盏解子困掘房杯以丝及嘴公侄共剂租腿赁航用当房朝；都公贞共移设戒施峡：厘主誓要陆包冈括挣各叛项守公捞共佛服敬务宋设凭施防和凤市哭政叛工祸程宏设少施召；征交痰通顶设聋施丢：血主别要氏包培括哲城伶市奥支茎路嗽网既系县统晨和孤静蓝态丹交喂通梨设么施识；右环陡境认绿蛾化设主残要屿是炒运派用宪拆泪除广重伟建山、咸改附善挽、臂公忘私冻合东作凯营算造利等膀多晶种鞭手塞段械营栽造润的棕城辟市虾环晚境透。糕1定.左1闭.驻4拜建诚设救规椅模申事张测昌围吉辱市品棚医户策区杏改争造遗项裙目吵，附规牌划盆用姨地肢范棕围捆面氏积耽4嗓8征2法5唐9丛.眼2玻0谊平辛方闲米神，千总叔建捉筑鼻面班积芝4纵4坊7降3啄5差.茎9排平舞方葬米包，懒其恐中含住态宅解建付筑菜面暗积咸4稀0袋5雅0柳0步平慢方聋米百，送公各用田设榜施拜建压筑流面西积牵4夹2肠3谋5割.折9典平愁方伪米桑。特婶1父.逮1该.及5剪实美施烦单迫位

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序号项目名称单位指标一建设规模1规划用地面积㎡48259.202总建筑面积㎡44735.9(1)住宅建筑面积㎡40500(2)公用设施建筑面积㎡4235.9二项目投入总资金万元10279.8(1)住宅建设万元5692.8(2)社区服务设施万元210(3)行政管理设施万元470(4)教育设施万元1280(5)医疗卫生设施万元1100(6)文化体育设施万元40(7)商业服务设施万元300(8)道路万元354(9)给水工程万元46(10)排水工程万元46(11)热力工程万元46(12)燃气工程万元46(13)电力工程万元46(14)通讯工程万元46(15)绿化万元134.7三规划指标1容积率0.872建筑密度%17%3绿化率%35%四项目建设期年1五项目固定资产投资万元10279.81建筑工程及安装费用万元8408.22设备购置费万元577.33其他费用万元1294.3壮第归二枕章膜尺屿项折目菊建桂设陈的爆必石要壶性潮和登意匠义摔2卫.狭1誓项徐目称建即设浊背缸景衔棚葡户厚区肯是贩城腊市窜化纽快围速叔发馋展丙进冈程肌中邮一光种塘特太有最的旬现租象寄，摧主订要加反焦映吓在姿城为市或建寺设智中继发躁展树迟波缓闻，最基折础烤设脊施骨落究后览，体环炒境牧恶推劣归的巧片疮区划，代并期且赖聚闯集安了霞城虫市框中削大虾量遗的恒中御低兄收冒入炊家携庭拦。违棚货户全区筹改增造贵是旗一立项化巨体大闹的债民蠢生搏工遣程赛和痰社朱会育工青程商，减任创务念艰洞巨校。躺为苍此捏国尿家宾发堤布尾了业《磁国剂务甲院缴关貌于佛解修决僚城悠市规低毅收大入末家绵庭搭住备房贫困夺难杂的迁若炊干机意搁见男》雾，路国兽发驼【友2颈0捡0牧7俯】玉2笋4畜号茄文库件怀，埋积竖极至开蒸展骡廉狼租卷住厘房悬建窄设晌，以2医0达0弊9至年洋，仆住怜房住和扮城溉乡潜建扔设莫部伯等晒五河部前委背《姐关警于指推例进纯城卡市客和读国筒有宾工压矿甩棚耽户单区犯改或造游工颜作不的辱指兄导厉意坡见斜》容建错保祝2授0类0隆9良【活2柔9灶5末】戚号育，右加汇快撤城猛市俯和召国断有瞧工罩矿做棚弯户寄区讨的叉改解造赛。叼宿为秒认菊真屡贯挣彻泽和扎落迎实汪国魄家炒文式件赠精诉神遭和骗政挤策搬，蓬自遵治通区慌各珠地马州捕县必市灾已捎经镇着筐手接开梯展消棚测户恶区懒改退造疏规魄划躺和模建河设柳工继作续。架昌辫吉及市四为圈响酿应野国翅家烈、倒自林治昨区呈号菜召侧和货政赛策域，渐也钳已自经娱将德某驱某与市绝棚购户给区革改络造启工危作片提低上伶日哈程谅，狠从资2勇0良1蒸1披年修起愈，穗计辽划坏五拜年怖内界完雪成脑棚偷户无区牌改是造堵任眠务贤。畏露据带2弊0台1块0厚年尚的誉初概步殖统视计斧，佩新招疆池维选吾帮尔辫自唉治蔑区窗内绘棚滔户哈区泥总府建待筑笔面血积轰约柳4疑8无.遮3俯3仓万奥平瘦万蛾米套，太还方有丹一奉些稻零出星太混扭杂病在澡普奥通邪居剃住依小注区候内侮的粗棚丹户兰区计，金其踪中暮昌半吉往市种新炊域昼街猴棚显户乱区芝就页是牢其呜中决之刻一志，咸目促前结棚耀户老区住已给成纲为哀影析响创某愚某灾市守城上市脖良押好陈风杜貌银环羊境埋的类"椅疮桨疤头"电。盛昌寒吉解市渔新雅域例街止棚来户必区椅不雪仅低影吊响傲城绝市巧市膀容茄，栏而挨且松也童蕴器含米着耀一薄些援深秀层雪次钳的卖社救会贪问泻题质和睬矛框盾返，律如茄社鉴会类治渴安雀问律题迟、纤环罚境挎脏删乱存差耳、苗市钩政牲工帅程铲设星施丸不初配啦套谨、堪公翠共罚服纪务绝设齿施局匮才乏枕等刊，栏对悲于正边童疆辟和据多宽民乞族坐地虾区伤，殃还屋涉童及滩到趟社绪会球稳照定颗问取题僻。扬对漆城具市粗棚鱼户血区纱的是改躺造晕己粘成推为瞒城求市贯政别府弹的速一底项刺重但要曾工裕作寺，堆早跨在和2鉴0腊0近6唉年旦，婆建怕设厅部泉就甲在案全系国认推到广前东驳北寸地根区极棚晨户角区集改株造缩的蚂先干进业经质验肉。项昌贯吉炎市袍的坑棚悔户蠢区卵形罢成招历榨史悟长胆久岗，滋原辆因扔各郊异视。脊近缴年弃来怒，生昌宪吉础市烂的番棚恰户违区泄改诸造左也派取谋得榨了贩一奔定胡的提成自绩证。弟但尘是拖鉴吨于概昌转吉河市咬已基于泪新剪疆革最控大访的虎消堤费凡市能场妹和仿物匪流腰集临散否地塞乌使鲁晃木助齐灯融弹为铸一任体四，剥昌星吉叠同塘时险又坐是踪一藏个让多务民跨族滩聚赞居嫌地果区件，屋对市棚但户膊区吧改德造绩的丹投庄入跑远厌不妙能狗适唇应雁城闲市羞发陕展殊的诵需贸求坦，辽当旗前畅的怪一浊些浙政疫策宗又匙不很配殿套浆，期仅祖依失靠链市急场佛的专力该量色是读难欢以环完育成疲这惕一庙复担杂捧工泼作伶的量。拦益昌顷吉庸市斑的芦棚棍户省区贤改砍造杯工倡作紫任克务恼艰球巨躺，讨是上一智项鸡巨阅大婚的闲社仔会齐工骑程奏和臂系堤统杀工寒程叛，妹为万统叼筹越做博好俱昌肚吉渣市脱的御棚屈户贴区泄改恭造郑工污作肿，失应嫂立吼足逼长护远苹，减将发城律市贪的俭棚值户防区负改像造艇与五旧佳城脑更欲新打、乌基题础兵设致施烂建默设牲、郊城致市绞环佣境文改宅造翠结户合宴起眉来践，座全稍面湖统御筹都社总会驾需估求喇与蔑城矮市土建尘设容，歼分换期巨实谨施摘，杰取王得遵社窃会播效垃益蝴、区经凶济栋效劈益赔和眯环区境急效良益德的站统号一墓。创为竭此费昌骡吉中市奋委裳、音市怀政鸟府粉高摘度蓬重图视莫，纹从鲜实期现映昌粱吉驻地爽区岭经智济粗社蔬会芳大蜘发请展橡、杰长护治骡久斑安疗的酷高范度满出担发录，芬计狗划脖在泥若役干崖年密内腐完飘成庄昌围吉际辖概区支内徒棚荐户填区矮改裕造尚工越程屿。2.2棚户区改造的必要性改革开放以来，昌吉市经济发展，财力增强，人民安居乐业。与此同时，仍有2万余名中低收入者需要党和政府以及全社会的关心和支持，帮助他们解决在生活、医疗、住房和就业等方方面面的困难。为了改善他们的生存状况，提高他们的生活质量，近年来，全地区通过建立和完善城乡低保、医疗、就业、教育等制度，特别是通过部门协作、密切配合，社会各界大力支持，较好地解决了城市贫困人口基本生活权益保障问题。但是由于受经济发展水平的制约、投入不足等因素的影响，目前昌吉市还有相当的城市贫困群体还没有安居之所，仍然居住在环境恶劣的棚户区。对此某某市委、政府高度重视，多次要求市房管部门采取措施尽快解决这一关系百姓民生的热点问题，根据这一要求，昌吉市从构建平安昌吉的大局出发，从社会发展和稳定的大局出发，决定从本地实际和各部门职责出发，注重解决贫困群体居有定所的问题，加强棚户区改造，努力建设设施配套、交通顺畅、环境优良、特色鲜明城市空间，切实中低收入群体的合法权益。实施昌吉市新域街棚户区改造是昌吉市市委、市政府在加强社会建设与公共服务的新形势下，为改善民生做出的正确安排，是贯彻构建和谐社会的重要举措，对于全地区社会发展具有重要而深远的意义。第一，昌吉市新域街棚户区改造是贯彻“三个代表”重要思想、落实科学发展观的具体体现。在深入贯彻“三个代表”重要思想，落实科学发展观，构建社会主义和谐社会的新的发展阶段，党中央、国务院更加关注民生，更加关注社会公平正义，更加注重社会建设。实施棚户区改造，为中低收入者提供住房保障，使他们共享改革发展成果，维护他们的根本利益和应有权利，是践行我党“立党为公，执政为民”宗旨的重要举措，能够反映“情为民所系，利为民所谋，权为民所用”的精神和作风，是“三个代表”重要思想和“以人为本”科学发展观在社会事业中的生动体现。第二，实施昌吉市新域街棚户区改造，是贯彻党的十七大精神、加快社会事业发展的重大举措。中低收入者因各种原因在生存和发展很多方面面临着自身难以克服的困难。在社会主义大家庭里，需要政府担负起责任，全社会伸出援助之手，共同来关心和帮助他们。党的十七大明确提出，保障民生，发展社会事业，保障人人享有合法权益。为此，党中央、国务院制定出台了众多的社会保障条例、办法，明确要求各级党委和政府都要把民生事业放在心上，健全保障制度完善社会服务设施动员社会力量为弱势群体奉献爱心使他们公平享受医疗、就业、教育和住房等基本保障。实施棚户区改造为中低收入者提供住房保障，是贯彻十七大精神的具体行动、切实保障弱势群体生存权、发展权、受保护权和参与权的具体举措，必将开创某某市住房保障事业的新局面。第三，实施昌吉市新域街棚户区改造是加强社会主义三个文明建设，构建社会主义和谐社会的实际行动。社会主义和谐社会，是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐统一的社会。在构建社会主义和谐社会中，要逐步建立社会保险、社会救助、社会福利、慈善事业相衔接的城乡贫困群体保障体系。作为社会保障事业的重要组成部分，加快棚户区改造，就是尊重和保障弱势群体的生存权、发展权，有利于维护社会公平正义、促进社会和谐稳定。第四，实施昌吉市新域街棚户区改造，是坚持以人为本、全面建设小康社会的需要。社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的“托底”机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，实施棚户区改造是建立完善的住房保障体系的重要环节，是各级政府关注民生，以人为本，执政为民的具体体现,是关心和维护人民群众切身利益的实际行动，是政府为人民办实事，履行政府责任的客观要求。住房问题作为人的最基本的生活需求，是广大人民群众最关心、最直接、最迫切需要解决的实事难事之一。随着某某市住房制度改革的深入推进，逐步实现住房商品化，广大市民居住条件、居住环境有了较大改善。由于中低收入家庭难以买得起商品房，住房问题就不可能完全依靠市场去解决。因此，建立包括经济适用住房在内的住房保障体系，满足中低收入家庭的基本住房需求，既关系到千家万户中低收入家庭的切身利益，也是人民政府义不容辞的重要职责所在。建设经济适用住房，让符合条件的中低收入家庭买得起、住得上经济、实用的住房，对于解决中低收入家庭住房问题，维护社会稳定，体现社会公平，建设和谐xx、创建全国文明城市具有重要意义。第五，实施昌吉市新域街棚户区改造，是改善职工生活条件、实现企业可持续发展的需要。昌吉市原有三所国有企业，分别是昌吉化工总厂、红星煤矿和市煤矿，随着企业改制目前三所企业部分下岗职工住房问题一直未得到解决，仍有一些职工居住在棚户区内，其居住环境极其恶劣，不仅影响了市容市貌，也严重制约了城镇建设步伐。面对这些问题，经某市委、政府研究决定，对昌吉市新域街棚户区进行改造，以便能够更好的改善昌吉市中低收入者的住房条件，满足职工“安居乐业”的基本需求，同时也能促进社会和谐发展，确保企业稳定。综上所述，实施昌吉市新域街棚户区改造，使命光荣而神圣，任务艰巨而重大。通过项目的精心组织，认真实施，把贯彻维护人民的利益，全心全意为人民服务宗旨体现到实际行动上有利于改善棚户区低收入居民的住房条件，使其共享改革发展成果，促进社会公平，有利于完善市政配套设施和公共服务设施，改善城市环境，集约利用土地提升城市承载能力，有利于扩大社会投资，刺激居民消费，拉动经济增长，增加社会就业，发展社会公共服务业，促进平安社区建设，有利于改善某某市的投资环境，打造旅游景区，拉动外来投资。2.3棚户区改造的意义棚户区改造缩小了城市不同群体、不同区域之间的生活差距，促进了人与人和人与子人之间的和谐。2.3.1棚户区改造缩小了住房差距通过棚户区改造，棚户区与城市中心区的人均住房面积差距也相应缩小。同时缩小了生活差距。棚户区居民从没有基础设施的棚户区，搬进了设施齐全的新区，一些棚户区居民回迁小区的环境比商品房要好。缩小了城市不同群体之间的住房差距与生活差距，消除了很多社会矛盾。2.3.2棚户区改造改变了城市面貌，促进了城市不同区域的和谐破烂不堪的棚户区变成了鳞次栉比的高楼大厦，市政设施配套齐全，城市面貌有了明显改观。结合棚户区改造，各市筹措资金用于城市基础设施和公共服务配套设施建设，新增道路、供水管线、排水管线、煤气管线，新建幼儿园、医疗中心、超市等各种配套设施，进一步完善了城市功能。2.3.3棚户区改造改善了城市生态环境和居民的生活环境，促进了人与人自然的和谐改造前，这些棚户区没有像样的道路、排水等基础设施，小区居民均采用原煤取暖，大气污染严重，市政配套设施落后，上下水管老化年久失修，跑冒滴漏现象处处可见。通过棚户区改造，极大地改善了城市生态环境和居民的生活环境。许多棚改新区居民反映，现在烟尘少了，河水清了，垃圾少了，环境美了，人们心情舒畅了。2.3.4棚户区改造改善了经济结构，促进了经济和谐发展城市面貌改变与配套设施建设，使城市土地城北升值。该项目通过棚户区彻底改造，建成一个布局合理配套齐全、人居环境优良的城市新社区。除了安置当地居民，还对土地进行整合，腾出了部分土地，用于建设创业，改善了经济结构，促进了社会经济和人文环境的和谐发展。2.3.5“棚改精神”，促进了党、政府与老百姓的和谐昌吉市及自治区各级党委、政府和各职能单位对棚户区改造都给与了有力支持和帮助，凡是涉及棚户区改造的审批事项和服务环节的各项工作，计划、规划、建委、房产财政、消防、电力等部门都要打破常规，集中办理，登门服务，现场办公，极大地提高了办事效率，一些以往需要几个月甚至至半年才能办完的工程前期手续，现在几天就能办结。棚户区改造在全市及自治区形成了为民务实、创新高効、团结协作拼搏奉献的“棚改精神”，创造了“棚改速度”。棚户区改造，拆除的是欠帐，建起的是党和政府在人民群众中的形象。第三章建设条件3.1地理位置昌吉市位于天山北麓、亚欧大陆腹地、准噶尔盆地南缘，地处东经86°24′～87°37′，北纬43°06′～45°20′。东邻乌鲁木齐市，西毗呼图壁县，南与新疆巴音郭楞蒙古自治州和静县相接，北与新疆塔城地区和布克赛尔县、阿勒泰地区福海县接壤。南北长260公里，东西宽30公里。该项目位于昌吉市新域街。3.2建设场地该项目位于昌吉市新域街，北距主要交通干线216国道约2Km,建设项目区域原为空地，项目区域周围无工业区、商业区和公共娱乐场所，周围环境僻静无噪声污染。项目区域水、电、暖三通，交通通讯方便。项目用地符合昌吉市土地利用总体规划要求，符合土地管理法律，法规规定的条件,符合国家供地政策、用地标准和规模，也符合国家相关政策,项目用地土地使用权属于昌吉市市政府，规划用地范围面积48259.20平方米。3.3地形地貌昌吉市地貌类型大体分为山地、平原、沙漠三大部分。整个地势为南北高地，呈阶梯状，南北高差4000多米，南部山地为天山山区，天格尔山等55个海拔400米以上的山峰横空矗立。中部为冲积平原，北部沙漠属古尔班通古特大沙漠一部分，沙丘为固定和半固定型，丘间地势平坦。3.4工程地质1、建设用地的地层比较单一，主要由砂砾层构成，最大粒径lOcm，粒径小于lOcm的碎石、砂砾石含量较大，以中砂、砾石为主，夹少量粉土和粗砂，砂粒含量占8-10%，中密状，干重度一般为162.2g/m'，承载力标准值200-30OKPA，满足一般建筑物地基承载力要求。2、场地地下水属潜水类型，主要由天山水系组成。天山水系主要来源于天山区降水渗入地下转化为地下径流而形成的水系，总径流量为4.49×1O8m3。含水层主要是第四系砂砾石层和第三系砂岩、砂砾岩，稳定水位在地表以下80米升降幅度小，水质良好，无腐蚀性。3.5气象条件昌吉市属中温带区，为典型的大陆性干旱气候，具有冬季寒冷、夏季炎热、昼夜温差大的特点。由于地形条件的影响，由南向北气候差异较大，南部山区气候特征明显。夏季降水充沛；北部沙漠性气候特征显著。昌吉市日照充足，年日照时数为2700小时，太阳年辐射总量为133.6千卡/平方厘米；执量条件也较为充足，年≥10℃积温为3450℃，其中年平均气温6.8℃，1月份平均气温为-15.6℃，7月份平均气温为24.5℃；年平均降水量为190毫米，夏季降水量明显多于冬季；年无霜期为175天。3.6公用设施随着昌吉市经济的蓬勃发展，昌吉市城镇建设已经具有一定规模，各公用设施已初步配套完善，水、电、路等公共设施项目遍布全市各个角落。昌吉市新域街棚户区改造项目位于昌吉州境内，公用设备较齐全，水、电、暖可以直通。3.7交通和通讯昌吉市东距首府乌鲁木齐30公里，国际机场18公里，乌奎高速公路和北疆铁路穿城而过。第二座欧亚大陆桥、312国道和乌奎高速公路贯穿市区，全市城乡道路通车总里程1047.32公里，是新疆交通最为便利的城市之一。3.8建筑施工随着招投标有关法律法规的实施，目前在昌吉市境内承担工程建设任务的企业众多，其中不乏区内外具有建筑施工一、二级资质的较知名施工企业，其施工机械齐全，各项技术水平和能力满足本项目施工建设要求。项目建设所需要的砂石料、砖、水泥、钢材、建筑装饰材料均可以在某某市采购。有关设备的安装工程，将由厂家负责，保障程度较高。综上所述，项目施工建设条件良好。3.9社会环境简况昌吉市辖7镇3乡6个街道办事处，50个社区居民委员会，87个村民委员会。境内有新疆生产建设兵团农六师师部及所辖101团、103团、军户农场、共青团农场和中央、自治区、自治州驻市单位150多个。2011年末，昌吉市总户数121350户，总人口36.33万人（其中地方人口33.88万人,兵团人口2.45万人），其中男性18.38万人，女性17.95万人。在全部人口中，非农业人口数23.43万人。人口出生率9.95‰，人口死亡率2.99‰，人口自然增长率6.97‰。昌吉市居住着汉族、回族、哈萨克族和维吾尔族等32个民族。第四章建设规模和内容4.1建设规模依据《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》(建保2009【295】号)棚户区是指城市规划区内国有土地（包括县城、建制镇）建设，房屋建筑面积10000平方米，并且符合以下三个条件区域，1、房龄超过30年，破损严重的房屋占50%以上；2、按照《建设部关于修订（城市危险房屋管理规定）的决定》（建设部令第129号），经鉴定C、D级房屋占50%以上；3、基础设施配套不全，公共排水、供热、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患、地质灾害隐患的区域。根据上述范围界定，依据《住宅设计规范》、《城市用地分类与规划建筑用地标准》、《城市居住区规划设计规范》、《民用设计通则》，针对地域气候特征和文化传统，以及不同的服务对象和消费群体，创造出市场能够接受的舒适居住环境，体现“以人为本”的原则。注重住宅的套型结构，合理的空间尺度，明确的功能分区，使人们既有一个活动、散步、休闲的地方，又有一个好的居住环境，精心的立面设计，使住宅充分体现美感。住宅小区强调与成片开发的商住区统一规划，从设计上营造出与居住生活相吻合的空间层次结构，贯彻以人为本的原则，注重强调其文化内涵和品性，增强空间层次感。主要技术指标如下：（1）项目占地面积：48259.20平方米。（2）总建筑面积：44735.9平方米，其中住宅建筑面积40500平方米，公用设施建筑面积4235.9平方米。

3绿地率：35%

4建筑密度：17%

5安置规模：居住户数为604户4.2建设内容昌吉市新域街棚户区改造项目力争用1年时间基本完成。具体建设内容有：

（1）住房建设，主要包括符合城市规划和国家有关建筑设计规范的产权调换安置房、廉租房、集资房以及解危解困房。楼房层数五层，为砖混结构，户型面积为四类，分别为50㎡、60㎡、75㎡、90㎡。

（2）公共设施，主要包括各项公共服务设施和市政工程设施。设置标准原则上参照《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）2002版执行，要求居住生活空间满足基本的教育、医疗、交通、便民服务等基本生活保障。主要有小学、幼托、居委会、老年活动室、青少年活动室、自行车存放处、基层商店等。居住小区公共服务设施宜相对集中布置，以便于管理，可以设在住宅底层，也可独立设置。幼儿建筑位置的选择位于住宅组团内或组团之间，特点是对居住生活干扰较小，接送也较为方便。基层商店的特点是面积小，品种多，布点灵活、面广，深受群众欢迎，一般服务半径不宜大于150米，可设在住宅底层，还可与其他设施如居委会、自行车存放处等联合布置。在组团建设的同时还应配建便民诊所、便民商店、中老年活动中心及相关的服务设施。

（3）交通设施，主要包括城市支路网系统和静态交通设施。（4）环境绿化，主要是运用拆除重建、改善、公私合作营造等多种手段营造的城市环境。4.3安置补偿标准昌吉市新域街棚户区改造项目实行实物安置与货币补偿两种形式。实物安置原则上“拆一还一”，货币补偿以市场评估价为基础，参照同等地段的普通商品房平均价格进行补偿，补偿方式由被拆迁人自愿选择。安置用房户型原则上分为50平方米、60平方米、75平方米、90平方米四个户型。在项目范围内，各片区根据实际需要，结合安置户人口数量如有分户要求的，可适当建设小户型安置房。被拆迁房屋建筑面积在50平方米以下的，应提供一套建筑面积50平方米的安置用房，安置房屋与原房屋建筑面积的差额部分，按400元/平方米结算。被拆迁人因经济困难，无力购买差额面积的，可暂时承租差额部分。该安置房屋权属为产权共有，被拆迁人拥有和原房屋面积相等的产权，增加的差额面积产权为拆迁人所有，被拆迁人经济条件改善后，仍按400元/平方米补交差价后变更产权关系。被拆迁人家庭具有本市户口、人口3人以上、住房建筑面积在50平方米以上，并在此实际居住的，以每户三人为基数，每增一人，可相应增加安置住房面积10平方米，安置住房面积最终不能超过90平方米，增加差额部分多层住宅按700元/平方米结算。被拆迁人住房不足50平方米的，可先按不足50平方米以下的条款安置。

****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告项目建成后，将形成三大功能：4.3.1居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有的面貌，成为****的一个亮点工程。4.3.2房产开发功能项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造的舒适住宅环境。4.3.3商业贸易功能商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全市经济的发展。第5章建设方案5.1整体规划设计原则高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；户型设计适应“升级换代”居住要求；体现小区独特的整体建筑风格。5.2项目建设的原则1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告放在首要位置，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。4.项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出****文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。5.3建筑方案设计本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明。给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。5.3.1平面设计1、住宅根据使用功能，住宅采用框架结构大空布局，条式结构可根据消费需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准个有关规范要求。2公用建筑中心花园广场地下设一层车库，地下车库的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》（）的有关规定。物业管****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告理会所、配电室、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环形车道、中心广场庭院绿化带、建筑小品等。5.3.2立面设计立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑和周围城市环境协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。5.3.3结构设计根据地质勘察报告和本项目工程初步规划，工程基础和上部结构设计拟采用以下类型：基础选型及处理桩基础：桩基础应根据地基条件、软土层的分布、桩的承载性质和成桩质量，并根据实际地质勘探结果，确定成桩方法和工艺，以保证成桩质量。深层搅拌桩：采用深层搅拌加固地基，并规定养护、测量，搅拌桩单桩还应通过试桩确定。2.上部结构建筑群地上部分由多层住宅及公用建筑组成，地上建筑物为框架和混合结构;地下停车库为钢筋混凝土柱或墙。防震工程按8度设防。第6章场址选择及建设条件6.1场址选择该项目选址为****市****区****街棚户区6.2场址建设条件****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告6.2.1城市背景地理环境****市是辽宁省辖市，是中国最大的边境城市，位于辽东半岛经济开放区东南部鸭绿江与黄海的汇合处，处于东北亚经济圈的中心地带，东与朝鲜民主主义人民共和国的新义洲市隔江相望，南临黄海2．地形地貌****地区除东港沿海平原大部分属辽东山地丘陵外，为长白山脉向西南延伸的支脉或余脉的东南坡．地势由东北向西南逐渐降低．按高度和地形特征，可划分为北部中低山区，南部丘陵区，南苑沿海平原区３累规模较大的地貌单元．其中以山地和丘陵为主，局部还有阶地／台地等小型地貌单元．凤城市北缘和宽甸县北部属中的山区．一般海拔400-1000米,侵蚀切割深度300-500米,主要有花脖子山/八面威、白石砬子、白云山等构成鸭绿江和辽河流域的分水岭，还有青倚山，黄椅山等休眠火山。凤城市北部至中部、宽甸县中部属低山丘陵区。一般海拔300-500米，侵蚀切割深度100-300米。凤城市、宽甸县南部和东港市北部属丘陵区。一般海拔500米以下，相对高差50-150米。宽甸满族自治县南部有呈东西向带状展布的海滨平原。其标高25米，地势略向黄海倾斜。3气候特征****地处中纬度地区，在大气环流中属西风带区。季风明显，冬季多偏北风，北方冷空气经常南下，平均4—6天就有一次不同强度的冷空气南下过程，引起降温、降雨、大风天气。夏季西风带环流范围北退，副热带环流随之北进，****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告本区多偏南风，使南方低气压系统暖湿气流经常北来，影响我区多阴雾、暴雨等天气。夏末秋初，在东南季风的操纵下，我国东南沿海的台风常随之北上，影响我区。春秋季节是南、北风交替的季节。春季冷空气开始衰弱北退，暖空气北进；秋季则反之。上述天气形势特点，形成我区为温带气候，四季分明。冬季时间最长，夏季次之，春秋过渡季节最短。由于我区背山面海，造成南北气候差异较大。南部属半大陆半海洋气候。北部属大陆性气候，南北冷暖转换时间约半个月。****降水量较多，是东北地区降水量最多区，年平均降水量为881.3-1087.5mm。全年降水量的2∕3集中在夏季，其中七月中旬至八月中旬是本区暴雨集中期。****年平均气温为6.8-8.7℃南北温差约2℃。冬季虽长南部约50-60天（12月中旬至翌年2月中旬），北部约70-80天（12月上旬至翌年2月下旬），但严寒期（日平均气温低于-10℃的时期）较短，极端最低气温为-38.5℃（宽甸）。夏季虽热但炎热期（日平均气温达25℃或以上时期）较短，一般约20天左右（7月下旬至8月中旬），而宽甸仅10天左右（7月下旬至8月上旬），极端最高气温36.7℃（凤城）4.水文情况****地区江河密布，主要有鸭绿江水系、大洋河水系和沿海水系。全地区2公里以上的大小河流944条，其中流域面积超过5000平方公里得大江、大河4条即鸭绿江。浑江。爱河、大洋河。该区雨量充沛****多年平均降雨量为800-1200mm。洪水主要发生在7月中旬至8月中旬其特点是江河洪水量大而泥沙****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告含量小。鸭绿江荒沟最大，洪峰流量为17200立方米∕秒。多年平均径流量为89亿立方米，所年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为89立方米，多年平均蒸发量为700毫米左右，多年陆地平均蒸发量为450毫米。****是辽宁省河流含沙量最少的地区，多年平均悬移质年输沙模数为150吨∕平方公里。其中鸭绿江多年平均输沙模数为76吨∕平方公里爱河为152吨∕平方公里，大洋河为2420吨∕平方公里。****地区主要水系有：鸭绿江，在****境内的流域面积为11700平方公里。流经****境内的河长203公里；浑江，是鸭绿江水系最大的支流，全长446公里，其中在****境内河长126公里，年径流量71亿立方米，在****境内流域面积2456平方公里；浦石河，流域面积1178平方公里，全长125公里；安平河，流域面积227平方公里，全长60公里；爱河，是鸭绿江一大支流，全长206公里，流域面积5992公里，年平均径流量32亿立方米；大沙河，全长30公里，流域面积223平方公里；大洋河，河长202公里，境内流长180公里，流域面积6202平方公里；哨子河，河长137公里，流域面积2159平方公里；亮子河，河长54公里，总流域面积580平方公里；土牛河，河长54公里，流域面积651平方公里；小洋河，河长42公里，流域面积223平方公里；双岔河，河长35公里，流域面积303平方公里。5.环境质量****地区地表水环境质量，鸭绿江（****段）江桥以上江段水质状况良好，污染指标年均值无超标，，达到国家地面水Ⅱ级标准江桥一下江段水质状况一般，污染指标年均值中高锰酸盐指数、贡,油超标，其余污染指标达到国家地面水Ⅲ****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告级标准。铁甲水库水质状况良好，达到国家地面水环境质量Ⅱ级保准。浦石河、爱河水质状况良好，污染指标年均值无超标，达到地面水环境质量Ⅱ级标准。大洋河污染指标的年均值除高锰酸盐指标超标其余污染指标均达到地面水环境质量Ⅱ。近岸海域水质良好达到国家海水水质标准二类标准****地区环境空气质量各项污染指标年均值达到国家环境空气质量标准Ⅱ级标准，影响****地区环境空气质量的主要污染物为降尘。1999难降尘的最高值发生在交通区。声环境质量****城市功能区噪声监测结果显示；0、1类区声环境质量较差昼间、夜间均超标；2类区声环境质量较好，昼间、夜间均达标；3类区、4类区声环境质量一般，昼间不超标、夜间超标。生态环境质量****的生态环境质量良好，现在建立各种保护区16处，保护区面积235599公顷占全是陆地面积的15.87%。在所有各类自然保护区中比较著名的是辽宁白石砬子国家级自然保护区和****鸭绿江江口湿地国家自然保护区。在这两个自然保护区中蕴藏着珍贵的生物多样性和生态多样性资源，具有很高的保护价值、科研价值和经济发展价值。6.2.2建设项目场址状况1.自然条件****市****区七道桥北辖区内总居住人口7081人，居住了2023户，其中低保户数45户，特困户7户被动迁房屋总面积59985平方米。涉及动迁企业17户，铁路产权单位1户，其他企业14户，小学1所。企业动迁面积24989.9平****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告方米。占用农民耕地108亩，拆迁大棚130个。山林总面积1800亩，2.地物情况项目地处****市区内，有良好的通讯设施，通讯已达国际先进水平，可直接与海内外传送各种信息。供电、供水、供暖等各方面基础设施完备，适合项目的运营要求。6.2.3其它建设条件1.供电可由变电亭引入，其容量可以满足工程用电的需求2.供水城市原供水管网可通过场址，其供水量和供水压力均可满足项目用水需求。第7章环保、消防、节能、安全卫生及绿化7.1环境保护7.1.1环境现状项目区地处****区棚户区，人居环境质量较差，急需通过该项目改善人居环境和自然环境。7.1.2项目执行标准《环境空气质量标准》（GB3095—1996）；《城市区域环境噪声标准》（GB3096—1996）；****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告《污水综合排放标准》（GB8978—96）；《大气环境质量标准》（GB3095—82）；《室内空气质量标准》（GB18883—2002）；7.1.3项目在施工建设期的污染防治措施废水项目在施工中主要用清水搅拌，砂浆和喷洒干砖，不能产生废水不污染环境。粉尘主要原料装卸过程中产生少量的粉尘不超标不污染环境。废渣少量的建筑垃圾可及时清理没有工业废渣，不污染环境。噪音在施工中产生噪音，一是吊车运料过程中产生声音；二是搅拌机在搅拌过程中产生声音；三是振捣器在振捣过程中产生声音，均低于85分贝。其他配套设施全部达到国家有关规定和标准，保证做好环境保护工作。7.1.4项目建成后的污染防治措施项目设计将环保设施和项目主体工程同时建设，同时投入使用。项目可能会产生的污染主要是生活垃圾及生活污水。项目建成投入使用后，小区内有物业管理，统一处理小区垃圾，按照城市垃圾处理标准处理，不会污染环****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告境；生活污水也统一处理，由城市污水排放管道同一排放。不会污染环境。7.2消防该项目建筑物平面布置及建设均严格执行《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）之规定。火灾危害性为丁级，建筑物等级为三级。7.2.1建筑及总图消防各单位建筑物间距满足消防要求；项目区内主、次干道宽度均在5米以上；主要建筑物四周没有环形通道，其宽度不低于6米；厂区周围安装避雷设施。7.2.2防火分区各主要建筑物按防火规范要求划分防火分区，每个防火分区均设有2个以上疏散口。对超过规范要求的防火分区面积部分采取相应的措施满足规范要求等措施。7.2.3消防给水该项目实施后，消防、生活及商业用水共用一个系统，采用临时高压供水系统，消防时启动消防加压泵，涉及水源供应能满足消防水量水压的要求。7.2.4生产防火小区内所有设备设施的供电方面采用双回路供电交设有自动漏电保护装置，设备及管道等安装可靠的防静电措施。****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告7.2.5其他项目消防安全按消防部门的要求在小区内都配备各种消防器材，并设专职人员对小区各处的火情、险情等进行监控做好各项安全防范工作7.3节能棚户区改造、回迁房建设与建筑“四节”（节能、节地、节水、节材）相结合。****市建设了不少高层住宅，大量使用了新型建筑材料，全部采用了墙体外保温措施，节能效果非常明显。7.3.1设备节能该项目所选电梯及其它小区的公共设施均为低耗能的节能型设备，可以节约大量电能。7.3.2其他节能措施采用节能性照明光源。较大的室内活动空间采用分区照明开关，走廊照明选用声、光双控延时自动开关。路灯采取隔干区域控制方式和环境明按自动控制开闭的方式。供热管线采用预制保温管，减少热能损耗。便池冲洗采取延时控制水阀。7.4安全卫生安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家对劳动保护有关规定，继续加强此项工作，主要应注意以下几点：1.安全建设与生产。认真贯彻国防科工委下发的《关于加强建设项目安全生****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告产工作的意见》及各级政府的有关安全生产规定，结合本企业实际情况制定安全生产操作规程和岗位安全制度。项目建设期间，要保证现场施工人员的安全，各操作人员均有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网，对产生的废气和粉尘设置有效的通风除尘设施；工程现场内机器设备外露危险部分，都加防护罩，所有电气、线路都安装漏电保护装置及避雷装置，并设有危险标志，一警示工作人员，防止在建设过程中对工人身体产生伤害；制定各种工序安全操作规程和安全防火措施，坚强安全卫生教；2.小区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设置警告标志，物业管理部门需聘请专业的电力、电气设备维修人员，检查和维修等项应按能源及有关安全用电规程执行。3.项目建成后将完全按智能化小区的标准配置人员和设备，以保证小区内所有用户的生命及财产安全并对小区内的火情、闲情等实施24小时监控。7.5绿化达到合理布局为原则，一位创造贴近自然的绿色空间为宗旨，以建设一个标准的色小康小区为目的，在小区内设置绿化区绿化面积达到40%，为人们提供一个真正的自然共存的绿色家园，让人们生活在清新自然的绿色环境中。第8章项目组织方案、机构设置及人员培训8.1项目组织方案根据国家有关规定，参照国债资金及政府投资项目管理规定，该项目实行项目法人责任制、资本金制、招投标制、工程质量监理制和合同制管理。由项目法人组建成项目建设领导班子，对项目的策划、资金筹建、建设实施、质量保证、****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告竣工验收等实行全过程负责，并对项目承担风险责任和法律责任。主办单位：香港英迪国际有限公司项目负责人；项目领导小组：组长：副组长：成员：项目法人有关委托事宜，充分发挥社会中介机构即咨询、监理、法律、设计等部门的监督作用。8.2开发企业机构设置为适应现代企业管理制度需要，依照《中华人民共和国公司法》尽力企业管理机构，实行权责分明，管理科学，激励和约束相结合的内部管理体制，按照市场需求，自主经营、自负盈亏，以提高劳动生产率、经济效益和实现资产保值增值为目标进行生产经营管理项目实行总经理负责制。机构设置如下图：****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告董事长总经理财务部办公室工程部销售部后勤部8.3开发企业人员培训依靠社会中介组织，施工单位对上岗职工必须进行严格培训，采用现场讲课、现场学习、现场操作、现场培训，经过考试考核合格后方可持证上岗。项目建成后，物业管理方面需聘用有相关汗液经验的人员，并需对所聘人员进行专业培训。特殊岗位人员需聘用有相关从业资格的装业人员。第9章项目工期即项目招投标9.1建设工期建设工期为6年，项目采取分期开发，分期建设的方式。9.2项目招投标该项目根据《中华人民共和国招标投标法》和《辽宁省招标投标管理办法》的有关规定必须进行招标投标。其招标方式为公开招标，通过公开招标，可在较****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告广的范围内择优选择信誉良好、技术过硬、具有专业特长及经验丰富的施工单位和生产供应商，以保证工程的质量，降低工程造价，提高工程项目的社会效益和影响。招标组织形式拟采用委托招标方式，委托其有相应资质的中介机构代理招标。按照《招标投标法》，招标人和投标人均需遵循招标法律法规的规定进行招标投标活动，招标程序分别为：申请招标、招标事项核准、委托代理机构编制招标文件、发布招标公告、接受投标书、公开开标、组织评标、确定中标人、发出中标通知书、商签合同、通知未中标人。公开招标按《招标公告发布暂行办法》（辽宁省发展和改革委员会通告〔2005〕年第1号）的规定，招标公告发布前，必须将招标公告和招标文件送****市发改委审查取得招标代码，在指定媒介发布的同时抄送省和市招标投标监管网（网址：HYPERLINK"/"）.评标专家抽取按照《利奥尼各省人民政府办公厅关于印发辽宁省评标专家和评标专家库管理办法的通知》（辽政办法〔2006〕73号）有关规定执行。在中标结果评出十五日内，将招投标书面报告和中标人上报****市发展改革委备案后，中标通知书由招标人发出。本项目招标的具体要求详见下表****市****区****街棚户区改造项目可行性调查报告招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标用算金额（万元）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√25