商丘市房地产市场研究报告

商丘市房地产市场争论报告、报告综述商丘总体房地产市场进展构造失衡，市场供给量与消化量比例失调，整体市场开工面积远大于销售面积。整个房地产业呈现投资、开发激增，销售增长缓慢的不良态势。商丘市经济近五年保持高速增长。商丘市城镇人口占总人口的比重呈现逐年递增的趋势，城市人口数量逐年提高。商丘市城镇居民收入水平不断提高，人均可支配收入平稳上升，平均消费支出也呈递增趋势。商丘区的开发建设为房地产进展供给了一个绝好的市场时机。对立足于外乡化进展的美基〔商丘〕置业而言，商丘是一个可以持续性战略开发的战场。2关于产业进展周期的推断通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，根本可以把商丘房地产业进展周期归纳推想为以下几个阶段——2023－2023年：房地产复苏期2023年：房地产富强期22023年：房地产持续富强期2023年—2023年：房地产竞争猛烈期〔多工程，多开发商〕2023年后：房地产成熟期商丘目前处在房地产业渐渐成熟前的调整阶段，各工程、开发商之间竞争惨烈！3目 录商丘房地产进展宏观环境争论商丘之城市定位 06--071.2 商丘之经济环境 -------------------------------------------------------------------------------08 101.3 商丘之进展潜力 --------------------------------------------------------------------------------10 111.4 商丘城市进展格局 --------------------------------------------------------------------------11 13商丘房地产业进展周期争论2.1 历年商品房供需走势分析------------------------------------------------------------------------14 162.2 历年商品房价格走势分析------------------------------------------------------------------------16 262.3 消费者群体分 -----------------------------------------------------------------------16 172.5 商丘房地产市场周期推断--------------------------------------------------------------------------17 17商丘住宅市场争论3.1 2023年住宅市场分析 ---------------------------------------------------------------------------18 1943.2 多层住宅产品争论 18--363.3 产品建议 ---------------------------------------------------------------------------37 38商丘市商业地产争论4.1 社区商业争论 --------------------------------------------------------------------------------39 394.1 商丘市商业研判 ---------------------------------------------------------------------------------40 404.2 商丘市商业特征 ---------------------------------------------------------------------------------40 424.3 商丘市商业趋势 ---------------------------------------------------------------------------------42 44结 论5第一局部商丘房地产进展宏观环境争论商丘之城市定位商丘市概述230114°49′～116°39′，北纬33°43′～34°52′之间。西与开封市相接，南与安徽省亳州市为邻，北隔黄河故道与山东省菏泽市接壤，东与安徽省淮北市交界。属华北黄淮海平原的一局部，海拔高度30～70米。境内的河流属淮河流域，分属洪泽湖、涡河、南四湖水系。主要河流有涡河、惠济河、沱河、黄河故道、浍河、大沙河、王引河等，皆呈西北东南流向，平行相间分布，流域面积都在1000平方公里以上。在永城市北3310平方公里，属泰山山脉丘陵延长地带，主要由芒山主峰、保安山、铁角山、南山、夫子山、黄土山等10多座山头组成，其中最高的是芒山，海拔168.8米，其他山头皆高缺乏百米。属暖温带季风气候。春季温存多风，夏季炎热雨量集中，秋季凉快日照长，冬季严寒少雨雪。6城市概况89平方公里,89.5万人。商丘市辖夏邑、虞城、柘城、宁陵、睢县、民权、梁园区、睢阳区、开发区、永城市六县三区一市，面积10704807万。城市职能——陇海铁路，与中国最长的南北大动脉——京九铁路,北京至珠海的105国道与连云港至霍尔果斯的310国道，连云港至霍尔果斯的高速大路与东营至香港的高速大路均在这里交会，形成铁路、国道、高速大路密集相交的黄金交1800路中同轴光缆也从这里通过，使商丘成为重要的通讯调度中心。独特的区位，便利的交通、通讯使商丘成为东西南北人流和物流的纽带、重要的物资集散地和区域性商贸中心。商丘之经济环境2023年完成国内生产总值647亿元，比上年增长13.1%，1-9月份，全市实现消费品零售额142.9亿元,15.2%，31028.9％。经济总量居黄淮四市首72位。2023353.5613.2%从2023年三季度GDP813%2023产业构造为35.1∶38.2∶26.6，实现了由一二三向二一三的历史性转变。经过两年多的进展，今年上半年比上年同期提高0.412位、黄淮四市第1位。上半年8522.3%2120%以上。617.8亿元，为历史上单月工业增加值最高水平。商丘市经济效益保持了较高水平。规模以上工业利润总额到达29.45亿元，在全省居第11位，增速81.3%，高于全省9.7个百分点，居全省第6位；在黄淮四市中总量和增速均居首位。规模以上工业利税总额41.59亿元，在全省居第1269.9%11.45位；在黄淮四市中总量和增速均居首位。1.2.3 经济进展商丘历年经济指标比照1)GDP:890009000800070006000500040003000202310007900832068456043人均可支配收入增长率025%21%2023年2023年2023年13.10%2023年2〕GDP:98000.008000.007877.996820.916000.005653.954116.324000.002023.000.002023年37.35%2023年20.64%2023年15.50%2023年人均GDP增长率350300250318350300250318232.1200166.7150100500122亿元增长率17.30%36.60%39.50%37%2023年2023年2023年2023年10商丘市进展潜力商丘的工业化水平大幅提升。目前已形成了以煤炭、铝业、制冷、轻纺、酿造、食品、医药、建材、机械制造等为支柱产业的工业格局。现全市年销售收入超亿元的企业有37104家。11050500强企业和全国工业重点行业十佳企业。神火煤电股份公司名列2023年中国上市公司竞争力100强第10名；商电铝业集100强企业；科迪集团是全国农业产业化重点龙头企业。近几年，商丘经济持续高速增长，全市国民生产总值到达647亿元，比上年净增90亿元。人均国5000元。城市居民可支配收入到达8320元，比上年增长13.4%。近两年，商丘市经济迅猛进展，各项经济指标增长率均呈逐年增加之势，居民生活水平快速提高，购置力增加。商丘城市进展格局城市建设商丘市依据“前瞻性、全局性、时代性”的要求进展高起点规划、高标准建设。建设中，对重点工程、标志性建筑、广场等，都请国家及省有关专家进展设计。投入1350多万元，乐观实施了中州南路、11长江东路、香君东路建工程。投入8100万元，开工建设了文化路、平原路、香君路、民主西路四76015330415万元，对市政道路进展养护。投资510万元，用于路灯的亮化建与维护。投资上亿元改造了文化步行街，形成了集图书印刷、电脑软件、音像古玩、字画装裱为一体的具有商丘文化特色的繁华商业街。中50001753个亮化点，形成了神火大道、南京路、民主路、八一路、凯旋路等亮化一条街和“商”字广场、火车站广场、白云绿地文化广场等晚间巡游点。投资三千3842万元，2023110号，商丘市被授予“中国优秀旅游城市”称号，9月份，商丘市又顺当通过省级园林城市的复查验收。9．472亿元。其中，集中供热工程完成投资1．9亿元，城市自然气工程完成投8500万元，城区供水管网改造总投资1．7095亿元，地下信息管网建设工程完成投资860万元，一1．644500万元，水道121．037360万元，路灯亮化建与维护完成投资3300万元。鲜花和荣誉为商丘城市建设助添了更强劲的进展动力，而这座城市正以其古老而又现代的风韵呈现着独有的魅力。总体规划商丘市整体景观风貌体系以三横三纵六条轴线为根本框架，再由六条线性元素连接城市四个主要标志性景观区域。具体规划为“一核区段。依据规划，南京路两侧将分布市级行政中心、商业金融中心、科技教育中心等主要公共建筑群。北海路规划成生活主干道，又是商丘中心城区主要的公共活动场所和物流载体，自西向东形成古城特色商业区和居住区。中州路是连接两区的主干道，也是城市的主要人文景观轴线。13其次局部商丘房地产业进展周期争论商品房供需走势分析商丘市历年房地产施工面积：年份施工面积/万平方米202351202351.3202364.52023782023203.320232703002503002502001501005002023年2023年2023年2023年2023年2023年施工面积/万平方米14年份竣工面积/万平方米年份竣工面积/万平方米销售面积/万平方米202320.318.2202332.128.5202329.627.120233734.75202360.242.4202321054

售面积历年竣工面积及销售面积走势图152502502102001501005020.18.232.28.529.27.160.242.45402023年2023年2023年2023年2023年2023年竣工面积/万平方米销售面积/万平方米整体看来，商丘整体市场开工面积远大于销售面积、销售增长缓慢！供需比率失衡。历年商品房价格及供给状况分析04－06年度商品房成交价比照2023年：1100元/平方米2023年：1200元/平方米2023年：1316元/平方米162023年上半年：1500元/平方米目前，多层住宅价格整体均价在1600元左右；形成三个梯队，第一梯队：建业、奥林匹克在25002023－2300元之间，第三梯队：其它小工程：1600元以下。901402030万。整体市场投资开发旺盛，但市场消化力气稍弱，空置率逐年增大，竞争明显。消费群体分析高端消费群体较少，主要为市区及周边县区〔永城〕私营企业主、矿主、国有大企老总等。消费力量强，但消费成熟度不高，偏爱大户型。中高端消费群体多为局部私营企业主、个体商户、小公司老板、国有大企中高层经理人、政府机关中基层干部，以商丘市区为主，总价承受力气在25万－40万之间，多为换房提高居住品质。中端消费群体多为工薪阶层、个体工商户、政府公务员、年轻群体。总价承受力气在15万－30万之间，对价格比较敏感。此局部群体总量大，市场潜力明显，但目前的消费力量有限。商丘房地产市场周期推断17通过房地产业投资、供需关系、价格走势、土地市场走势等因素分析，根本可以把商丘房地产业进展周期归纳推想为以下几个阶段——2023年：房地产复苏期2023年：房地产富强期2023年：房地产持续富强期2023年—2023年：房地产竞争猛烈期〔多工程，多开发商〕2023年后：房地产成熟期商丘目前处在房地产业渐渐成熟前的调整阶段，各工程、开发商之间竞争惨烈！市场空间较大！18第三局部 商丘住宅市场争论2023年住宅市场综述2023年开头，商丘楼市进入快速进展阶段，其主要表现是开发量激增，外地公司大量涌入，商丘区建设日月异。至目前，商丘区神火大道以南的可开发土地根本被出售一空，开工面积远远大于市场销售面积；目前已有河南建业集团、北京富有、浙江协和、上海宏城、奥林匹克花园等外地开19发商进驻，已经形成群雄逐鹿的局面，开发规模急遽增大，涵盖各种产品类型。开发量与市场消化量差距仍在拉大。2023年开头，商丘市场的竣工面积与销售面积之差已经超过百万平方米，07观因素不行分。70％的中高档房产集中在商丘区，造成区域影响力增大的同时，区域内的竞争也特别猛烈。高层住宅开发成为市场确定主流，也带来了猛烈的市场同质化竞争。住宅市场畅销户型在100――1501500――2500元/20万－30万区间。整体市场房价上升缓慢，购房置业行为保守，价格成为市场竞争利器。中高端市场价格提升尤其07年的市场上愈来愈明显。物业配套要求不断提升，就商丘外乡而言，双气、景观、会所、运动场、教育配套等成为客户选择的首要条件，对居住的舒适度和效劳也有了更高的要求。住宅类产品水木清华20工程名称 水木清华投资商 和集团、河南九合置业公司开发商 商丘市嘉润建设置业联系 3227666/3210777地理位置 神火大道“商”字雕塑南600米路西

37栋698套5F15012万平方米，145层111层113层占地面积 650亩总建筑面积 总建筑面积60万平米容积率/绿化率 容积率1.4，绿化率45％工程产品定位 米品质生活样板区建筑立面 外墙涂料户型 ◆两房二厅42套，占总比值29%218560%1511%主力户型 三房二厅户型特点 南北通透，大开间，小进深，阳台外挑1.8-2.1米住宅价格 均价每平方2300元价格策略 低开高走推盘节奏 2023年10月18认购2023年2月28日出价格，开头销售销售进度 销售率80％销售政策 一次性付款 按揭贷款主力客群 位治理层、刚刚起步的生意人，及周边县城的生意人景观规划 加拿大嘉柯国际建筑规划 学建筑设计争论院物业效劳 杭州绿城物业治理公司22车位及车库车位及车库车库根底配套市政供暖，智能化系统、自然气周边配套隐秘二分校，商丘试验幼儿园分园工程优势外立面效果好，绿化率高，小区规划为低密度小区，规划合理工程劣势价位高，户型设计太大23城国际工程名称工程名称富有城国际投资商北京富有房地产开发商丘富有置业开发商商丘富有置业联系2566666/2567999地理位置神火大道与淮河路交汇处/100米，神火大道路西工程构造54栋106层211层118层211层楼中楼占地面积380亩总建筑面积36万平米容积率/绿化率1.4633％工程产品定位+商务办公+休闲商业+酒店学校的高档社区建筑立面外墙涂料、面砖24两房两厅占总比值20%三房两厅占总比值50%户型四房两厅占总比值10%45-9520%主力户型 三房两厅二卫户型特点 阳台，全明设计，动静分区，有贮存室住宅价格 均价每平方2400元开盘起价1458元/m2价格策略 低开高走推盘节奏 2023年9月12开工2023年12月31日开盘销售进度 销售率35％销售政策 一次性付款优待4% 按揭贷款优待2%主力客群 高收入人群景观规划 上海易亚源境园林景观设计25建筑规划建筑规划上海博地建筑设计询问物业效劳深圳中海物业治理参谋车位及车库地上车位根底配套市政供暖、自然气周边配套酒店、网通工程优势地段优势，景观配套有绿地、水系、珍惜树种工程劣势价位高盛大世纪名城工程名称投资商茂名市名晟房地产开发盛大世纪名城上海宏城房地产开发开发商联系商丘置业3279888/327999926地理位置 神火大道与北海路穿插口西北角工程构造 共分二期开发，一期推出1栋13F 2栋18F占地面积 30000平方米总建筑面积 总建筑面积11.7万平米容积率/绿化率 容积率3.9，绿化率35％工程产品定位 收纳神火大道尊容领地的600个时机建筑立面 外墙面砖8024套，占总比值13.04%11524套，占总比值13.04%户型11368套，占总比值36.96%14168套，占总比值36.96%主力户型 三房两厅二卫户型特点 外飘窗，观景阳台，局部户型设置不合理27住宅价格 均价每平方1900元价格策略 低开高走推盘节奏 2023年8月份开盘9月份交房销售进度 销售率85％销售政策 一次性付款优待3％ 按揭贷款优待1％主力客群 投资者，周边单位职工景观规划 上海卜筑景观设计建筑规划 济大学建筑设计争论院物业效劳 上海物业治理公司车位及车库 地上车位根底配套 市政供暖、自然气周边配套 中、市一高、市二高、外国语学校、市第一人民医院工程优势 现房，外立面较好28工程劣势工程劣势户型设计差，楼间距小商丘奥林匹克花园工程名称工程名称商丘奥林匹克花园投资商商丘商丘奥林匹克花园置业投资开发商商丘商丘奥林匹克花园置业投资联系3288888地理位置200米路北工程构造19栋11－27F占地面积600亩总建筑面积28万平米容积率/绿化率1.748％工程产品定位运动就在家门口29建筑立面外墙面砖120.3148套，占总比值23.53%户型138.3948套，占总比值152.0572套，占总比值23.53%35.29%158.0036套，占总比值17.65%主力户型三房两厅二卫户型特点南北通透，面积利用合理，南北双阳台住宅价格2500元价格策略低开高走推盘节奏202318日内部认购销售进度25％销售政策一次性付款 按揭贷款主力客群企业经理人、公务员高收入人群30景观规划景观规划北京溯源景观设计事务所建筑规划清华大学建筑设计争论院物业效劳商丘商丘奥林匹克花园物业治理车位及车库地上车位根底配套地暖，自然气周边配套奥林匹克体育中心工程优势与奥林匹克体育中心仅一墙之隔工程劣势价位高、离市中心较远，生活配套差、纯高层帝和水上公园工程工程名称帝和水上公园投资商商丘帝和置业开发商商丘帝和置业31联系 2588888地理位置 神火大道西水道畔工程构造 共推出33栋12－16F占地面积 1137亩总建筑面积 总建筑面积30万平米容积率/绿化率 容积率1.8，绿化率45％工程产品定位 神火大道西70万平方米水道上的城邦建筑立面 外墙面砖一房一厅48.62-48.734811.43%96.05-96.3448套，占总比值11.43%户型 ◆三房两厅132.21-142.45平方米36套，占总比值8.57%130.42-139.5460套，占总比值14.29%130.74-149.3772套，占总比值17.14%32141.49-141.8896套，占总比值22.85%142.83-143.9860套，占总比值14.29%主力户型 三房两厅户型特点 240度景观阳台，布局紧凑，南北通透住宅价格 一期均价每平方2023元，二期认购期5千抵1万价格策略 低开高走推盘节奏 一期2023年4月28日开盘,已售完.二期6月20日开头认购，2023年9月份开盘销售进度 认购期总计420套,排号300套销售政策 一次性付款优待3％ 按揭贷款优待2％主力客群 以公务员、机关单位团购景观规划 香港派斐建筑规划 PA置利国际〔上海〕物业效劳 深圳银典物业治理33车位及车库车位及车库车位根底配套市政供暖周边配套酒店、幼儿园、养老院工程优势户型、水道、中心景观、地段工程劣势政府形象差，对水道治理质疑34裕城家园工程工程名称工程名称裕城家园投资商商丘裕城置业开发商商丘裕城置业联系3368555/3368666地理位置北海路归德路穿插口西北角工程构造5栋6F占地面积30亩总建筑面积4万平米35容积率/绿化率 容积率2.0，绿化率41％工程产品定位 毗邻体育中心精巧社区建筑立面 外墙面砖91.812套，占总比值6.25%99.112套，占总比值6.25%109.5126.25户型13012套，占总比值6.25%136.25108套，占总比值56.25%143.3836套，占总比值18.75%主力户型 三房两厅二卫户型特点 南北通透，双阳台，面积使用效率低住宅价格 均价每平方1600元〔带电梯每平方1800元〕价格策略 低开高走36推盘节奏推盘节奏2023年底开盘销售进度60％销售政策一次性付款按揭贷款主力客群以周边居民、睢阳区电业局景观规划商丘设计争论院建筑规划商丘设计争论院物业效劳未定车位及车库车位根底配套太阳能供暖周边配套奥林匹克体育中心工程优势40米，太阳能热水工程劣势工程规模小37帝景北苑38工程名称 帝景北苑投资商 河北帝华置业开发商 商丘缔华房地产开发联系 3271888/3271777地理位置 道商字往南路东睢阳宾馆对面工程构造 共推出5栋6F4栋12F1栋8F占地面积 52亩总建筑面积 总建筑面积5万平米容积率/绿化率 容积率1.44，绿化率50％工程产品定位 价格才是硬道理建筑立面 外墙面砖97.824810.53%户型95.8218套，占总比值3.94%3996.6348套，占总比值10.53%99.0912套，占总比值2.63%101.44245.26102.046套，占总比值1.32%106.366套，占总比值1.32%107.3524套，占总比值5.26%130.9348套，占总比值10.53%128.0936套，占总比值7.89%137.1324套，占总比值5.26%138.1324套，占总比值5.26%113.3336套，占总比值7.89%143.296套，占总比值1.32%151.7748套，占总比值10.53%40159.7924套，占总比值5.26%主力户型150.2124套，占总比值三房两厅5.26%户型特点户型通透性差，物业效劳1600元低开高走2023年底开盘一期销售率95％二期销售率80％一次性付款 按揭贷款无河北东方计画建筑设计未定41车位及车库车位及车库车位根底配套太阳能供热周边配套奥林匹克体育中心工程优势价位低工程劣势工程规模小峰景仕界工程名称工程名称峰景仕界投资商河北润峰置业42开发商 北润峰置业+联系 3271888地理位置 文化东路包河桥向东10米路北工程构造 共分一期12栋占地面积 52亩总建筑面积 总建筑面积5万平米容积率/绿化率 容积率1.44，绿化率40％工程产品定位 一半是风景，一半是居住建筑立面 外墙面砖15%户型 ◆三房两厅占总比值55%30%主力户型 三房两厅二卫43户型特点 三大露台、挑高客厅住宅价格 均价每平方1550元价格策略 低开高走推盘节奏 2023年底开盘销售进度 一期销售率90％销售政策 一次性付款 按揭贷款主力客群 、企业治理人员、个体户景观规划 无建筑规划 利建筑设计事务所物业效劳 福建汇杰物业治理公司车位及车库 车位根底配套 地暖周边配套 公交公司44工程优势工程优势价位低，绿化率高，楼间距大工程劣势工程规模小，位置较偏产品定位建议抓住时机，冲占中高端、高端市场建议品质引导市场产品配比以中、偏高端主流精品为主体，兼顾经济与舒适度；投资性产品做灵敏有益补充。在市场同质化竞争明显的状况下，做到市场的差异化留意企业品牌的稳固深化，以企业品牌增值工程品牌寻求产品类别的差异化，在保证工程整体品质和利润率的前提下，首期开发多层住宅类产品；在产品设计上寻求创突破；以多层出品质、提高速度，小高层产品以精品品质引导市场，并依据市场变化适度产品多元化，形成主力产品的有效补充。45高品质的产品，完善的配套结合商丘市民居住习惯及市场环境，开发具备高品质的外立面、完善的配套〔双气、泛会所、专业物业治理、停车场〕的住宅高标准，以企业品牌的魅力加上优秀的产品特点打动消费者。120―1301700―2500元/20万－30万区间。2。035%以上。3.5.4650户计户型面积区间占总体比率两房两厅—平米30%三房两厅120—140平米50%四房两厅150—160平米10%顶层复式250—300平米10%46集中式商业、商业广场争论楼盘开发商名称

位置神火大

工程根底数据 招商总建面 均 价 交房时间 建筑类型 政策

优 势 劣 势全部临街，共摊商丘嘉水木清润建设华

道商字 雕塑南 方米

一层二 小； 总长150米规模层均价 2023.9 沿街底商 无 区域内将来入住 小置业北京乐文化 聚置业

600米

5000元/m2

费力强；全部临街珠江路 底层面积分割小，绿城 有限公

路穿插角

一层5000 年底 沿街底商 无 马上贯穿周边小 商业无法形成规方米区增多， 模47归德路归德路南昌兴与珠江一层二文化1万平城房地路穿插2023.12沿街底商无马上贯穿周边小 规模小面积每户嘉苑方米层均价区增多为框架结 划分大进深太大产公司口东南构，可自由分割角九江南京路锦绣华房地与归德5万平一层二对面为商丘一高， 规模小无统一规产开发路交汇2023.7沿街底商无方米有限公处向南100米层均价划，小区档次低，嘉园气充分消费力量不强司租金：应天花园沿归德路20元/m2/月一层二层48香君路归德路 15元/m2/月一层工程对面香君路15元/m2/月一层南京路神火大道40元/m2/月一层二层。商丘市商业地产研判商丘商业面临进展机遇，进展空间较大。首先是商丘南旧城更改造速度加快；其次是商丘区的建设，使城市重心向南进展，进一步扩大了商业的进展空间；其三是政府高度重视商业进展，把其作为城市进展的重要内容，对商业进展赐予了大力支持与乐观引导。2023年国民经济统计公报来看，第三产业所占的比重还相当小，第三产业还有很大的进展空间。商丘区目前已经初具规模，区商业工程尚属空白。全国人均商业面积是0.7~0.80.3平方米，这样算来商丘商业还缺乏饱和容量的一半。可见商丘商业进展潜力巨大。商业地产进展趋势商丘商业地产趋向专业化、特色化；专业市场进展无序。共同特点是行业专一、躲避竞争风险、49操作大投入、短平快清盘。各类专业市场利益驱动一哄而上，建设在市区内的工程众多，缺乏统一商业规划指引。开发商对工程的操作仅止于“卖商铺”，既缺乏前期的可行性论证，又没有后期的统一治理，以至于不少商业工程从诞生起就先天缺乏，很简洁沦为半死不活的“空壳市场”。缺乏核心商圈和龙头商业工程。虽然商丘市的购物环境正在逐步改善，但到目前为止，商丘还没有一条真正称得上档次高、配套全的商业街，也没有真正意思上的核心商圈。目前商丘市在这些方面还不够完善，从而在确定程度上制约了商业档次的提高。本追求，是提升商业工程竞争力的重要特征。特色化、主题化与综合性并不冲突，商业工程特色化不但反映在内容上，也表达在形式上。即商业的进展方向