房地产营销操盘心得

房地产营销操盘心得：精品如何操盘一个房地产项目?这是初入房地产行业每一人都想知道的,记得自己刚入行房地产行业时,房地产营销策划对我是非常生的,看见营销策划公司对项目的大把炒作,排队造房,举办有特色的促销活动,那时是多么想自己也参与在其中,作为房地产从业人员必须了解一个项目是如何操盘起来的,全程营销策划包括那几大部分,具体做那些内容,头脑有了全体的思路,这样无论你在房地产行业中那个岗位,都会明白自己在做什么?为什么这样做?目前我所在城市三亚,很多项目都还没有进入营销策划时代,都是先根据自己建房,然后自己销售或再请专案代理公司,而不是根据市场需求,顾客的需要,精确的市场定位,科学的房地产管理体系来完成,现在让我们一起来温习和学习一下!

建设项目全方位（全程）策划是从项目用地的初始状态就导入的科学方法并结合房地产行业的运作流程，逐步完善而形成的理论体系，内容包括七大部分：①项目投资（代理）可行性研究②项目规划设计策划③项目质量工期策划④项目形象策划⑤项目推广策划⑥项目销售管理与执行⑦项目客服策划。

第一部分：项目投资（代理）可行性研究

项目投资（代理）可行性研究是房地产全方位策划关键的环节，这个过程操作好了，就意味着项目成功了一半，在这个过程中多下些功夫，以后的营销销售中就可以未雨绸缪。通过对项目环境的综合考察和市场调研分析，以项目为核心，针对当前的经济环境、三亚房地产市场的供求状况、三亚同类楼盘的现状及客户的购买行为进行调研分析，再结合项目进行SWOT分析，在以上基础上，对项目进行系统准确的市场定位和项目价值发现分析，然后根据基本资料，对某项目进行定价模拟和投入产出分析，并就规避开发风险进行策略提示，并对开发节奏提出专业意见。项目投资（代理）可行性研究具体内容如下惑一努、事项析目假用往地雅周灶边歼环璃境寨分种析搅1佣．锅项盒目哀土瓶地糊性魔质谈调均查许前·只地肾理练位捆置脖则·良地塔质高地王貌肉状赞况惩瓣·气土先地扰面道积袭及脚其职红加线偶图李谜·宏七锹通析一攀平罚现你状匀。淹2哨．粘项吗目姓用拐地命周什边旋环订境想调河查趁顽·辜地扁块锐周足边腰的企建印筑蚁物饲汗·扯绿伤化品景洽观价友·制自帽然闭景艳观裁仍·芬历缓史盯人满文鹅景骨观欧诊·捞环舟境靠污桃染贸状坊况蛮。阳3巨．迁地换块印交南通压条奴件歉调催查巧缩·鲁地演块剑周句边迹的缎市岩政恒路画网引及礼其驼公纺共断交烛通龄现肉状品、荣远潜景砖规幅划峡凡·慨项驶目语对精外庸水雅、挣陆击、毫空延交朱通吉状宏况纷寨·欺地喊块驰周你边排市仆政颤道乞路唐进狐入碎项慎目斧地醋块跌的头直衡入以交景通泪网柳现舰状延。炉4焦．尖周插边钳市载政放配戒套陡设酬施龙调园查驴铸·迫购爆物衰场夸所建珠·旧文视化铸教搬育兆仁·卷医载疗首卫罩生王民·塔金冻融域服动务蔑敢·算邮把政骂服涝务送怖·窄娱闸乐锣、竭餐窄饮诵、鲜运越动匆治·皆生叫活漆服丑务迷洗·最游错乐蓄休占憩况设章施瓶那·着周升边冠可班能粱存迹在膨的袄对律项清目聚不梅利捐的阳干带扰股因踪素灵隙·泼历削史该人优文栏区顶位阔影添响柿。铁二锄、杜区窗域浊市仔场王现风状液及霜其拳趋军势僻1跪．兽宏磁观扣经暂济赔运蔑行损情让况削2犹．弟三器亚格房周地贯产酸市毁场之概瞧况铜及废政织府港相伞关担的其政迁策见法音规聪3扫．花三逆亚卡房志地烧产牌市搭场咬总浆体拴供每求坐现亡状秒4唉．栋三缩亚洋商闹品乖住壤宅探市斥场倍板丛块湿的泡化袭分裳及雀其停差唇异双5埋．岭三角亚楼商跑品贱住最宅悦平骨均撇价卸格情走笑势巧及探市推场筹价煌值博发胞现杨6刃．渡三菊亚次商笑品廊住蝇宅倘客库户加构宗成郊及钟购播买齿实席态旨分次析蚊三键、她土犬地贿S唯W罢O兄T赏分恋析活1低．毙项抬目线地互块斥的剧优剧势锻2绞．宏项扶目高地如块调的妇劣盗势捞3用．含项漂目过地钉块区的写机妨会交点桐4沃．阿项腹目类地钳块政的筛威饺胁沙及磁困渐难舞点京四甚、烈项膝目日市冶场改地线位丛1僵．诚类旁比复竞热争开楼半盘仅调话研摔2傅．殖项板目太定李位份：辆a逃市各场拳定通位融（甩区薄域脚定难位得、腿主倦力展客替户恩群寻定肺位先）践b担功漂能皂定牌位乎c贺建方筑师风喊格统定宅位储五鼓、过项骂目供类涂比辈可我实麦现程价寺值牵分狠析粪a搏选速择骨可吉类碗比垫项榴目锣b俗确史定页该杯类其楼摄盘爸价兔值皆实价现器的剑各走种框要后素愉及蚂其暖在戏价性值庙实扑现贡中烛的露权失重职c完分士析修可茶类质比墓项至目顿价削值牵实弦现伴的堂要耐素流的预对梅比渠值素d盾对什比暂并担量厘化侄本腔项阳目逃同谅各饺类蚕比在项饼目诸诸隆价衡值省实收现刃要镇素解的演对虚比两值厘e影根喂据袜价汪值杜要坐素座对敏比喉值铺判交断身本享项谢目茄可道实育现与的洪均招价脂·久类控比墙土笛地忌价栋值截决挨定腹因闸素

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味1牛．颗建钱筑逃成织本劈预僚算塑提勒示减2抄．岸建房筑朵流躁动剪资料金对安腰排腾提肉示幸六号、侵安汇全祸管趁理弦1黎．旗项庸目车现粉场气管获理趁方普案扒2爽．童安芬全敏施情工米条猜例盟第宋四术部娃分逮项滥目撞形该象根策去划孟

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轿1潮、冰批裙文废及惜销富售妥资促料熄·定批缎文剃让·遭楼罢宇诵说咬明奶书携饮·究价肚格颠体般系炼乒·计合钞同臣文峡本子2析、顿人拨员输组刷建声·杀销须售税辅寨导棋3再、油制坝定孝销狸售说工表作铜进鞠度开总书表竟4眯、恼销贺售捉控障制件与盆销喉售详进劈度谦模岛拟堤·撇销午售辱控嘱制阳表泥立·阶销仪售恩收痕入副预局算量表迎5择、瞧销园售侦费畅用敬预法算通表店·玉总赖费贼用杨预郊算医希·勒分类项碑开患支匹毯·粗边须际默费答用价6勉、仇财姨务角策沫略羊·匙信竹贷梁滨·她付巾款朝方抢式萄贯·沃按咸揭肢刊·庄合地伙京股衰东7、商业合作关系·双方关系·三方关系·多方关系

8、工作协调配合·甲方主要负责人·直接合作人·财务部·工程部·物业管理公司五、销售培训

1．销售部人员培训

·详细介绍公司情况

·物业详情

a项目规模、定位、设施、买卖条件

b物业周边环境、公共设施、交通条件

c该区域的城市发展计划，宏观及微观经济因素对物业的影响情况

d侵项种目期特发点乖※罗项校目韵规季划典设芽计北内拒容免及档特共点广，顶包兼括遵景忌观疫、廊立悲面三、想建求筑兄组宜团要、菌容强积我率免等厉※抗平浇面己设忆计秤内部容他及充特渴点段，持包枯括可总鄙户浊数克、恭总保建梅筑奴面哲积犁、鸡总再单屈元赠数芳、蹈单孩套讽面得积将、冤户卖内柄面悔积助组溪合曲、案户学型用优某缺鸟点协、沃进运深奉、炎面么宽稠、捞层揪高寨等宝※绢项军目何的踢优隆劣妨分盆析系※间项较目赶营添销辛策江略熄，吴包砌括扑价残格方、糠付狗款促方周式径、痒策洽略重定痛位畏、拢销另售泽目徐标

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