北京燕郊住宅市场调研报告

总体开展情况燕郊住宅市场调研报告市场各工程情况分析与北京仅一河之隔，距北京市中心天安门30公里，距空港首都机场25公里。京哈高速公路、京秦、大秦电气化铁路横贯东西，北京930路公交车直通区内，京通快速路将燕郊与北京市中心紧密连接。规划面积80平方公里，规划人口60－80万。根据功能定位，主要划分为科研文化效劳区、金融商贸区、高科技工业区以及依托潮白河资源的旅游度假区。日前，河北省已经和北京市政府签订协议，北京亦庄L2线将延伸至廊坊市区、北京八通线延伸至廊坊燕郊，这两大工程均已进入前期论证，预计将在2021年正式开工。区域规划幅员借助交通利好，承接北京多项功能区域市场幅员沿潮白河及老城区，呈集中分布项目名称规模产品面积美林湾50万50平米一居，80~90平米两居，120~130平米三居夏威夷溪谷11.3万50平米一居，70~99平米两居，130平米三居，163~253平米跃层纳丹堡90.56万40平米一居至200平米跃层星河皓月92万60一居至180平米跃层燕京航城114万55平米一居至160平米四居，在售为73至87平米两居天洋城180万40~50平米一居，70~85平米两居，100~110三居上上城400万40~60平米一居，70~98平米两居，113平米三居至180平米跃层华泰·忆江南20万55平米一居，84~93平米两居，114~130平米三居普罗旺斯23万70~80平米一居至140平米三居，180~250平米顶层复式风尚国际公寓25万40~60平米一居，70~90平米两居，100~123平米三居东贸国际花园美林湾纳丹堡星河皓月上上城华泰·忆江南天洋城风尚国际公寓夏威夷溪谷燕京航城普罗旺斯在售工程主要沿潮白河及东部老城区分布，交通便利性成为本区域重要的平台质素；各楼盘规模均在20万平米以上，产品线丰富，整体供给量巨大，但短期内配套缺乏是多数工程面临的问题2021年，楼市历经拐点，燕郊也再难续演楼市神话，楼市价格跌到了3700元/平米左右，三个月时间普降千元目前燕郊在售楼盘楼盘近20个，后期存量供给约上千万平米，造成了燕郊房地产市场竞争的加剧，燕郊最大优势是价格廉价，劣势是生活本钱较高，开车每天需要30元的高速费，坐车也至少需要30分钟，同时也处于漫游状态存量压头，燕郊腹背受敌配套欠缺，通州倒挂普遍区域市场走势受淡市影响严重，存量压头通州向来是燕郊房价的风向标，在通州房价步步下跌的同时，燕郊房价也将被一直压制在售工程中仍具优势的均为地铁沿线工程，房价开始回落的同时，靠近地铁沿线的优质二手房价格却依然保持强劲态势，造成通州新盘和二手房价格普遍倒挂的现象总体开展情况市场各工程情况分析燕郊住宅市场调研报告规模：183万平米；类型/栋数：44栋，18~35层；容积率：2.94开盘时间：一期08年6月，二期09年2月；在售产品：40平米一居至130平米三居，70~90平米为主力供给；销售均价：3600元/平米；总价区间：15~40万左右；精装修：毛坯。一期08年6月开盘价格为3800~4000元/平米，09年12月入住，已售罄；二期09年2月14日开盘24#、26#共420套，3580元/平米起，两天销售330套，月末加推25#，3月推出21#、22#，月消化700套。工程根底指标：工程卖点——大盘、风情园林、配建大型商业目前工程销售实现热销。天洋城中加合作，低价策略天洋城一期为1#至9#楼，均为33层，共3500户，已售罄；二期在售为18层的21#、22#以及35层的24#~26#楼，约1100户，目前仅剩余少量房源；预计推出二期南区24层的43#、44#楼，约650户，目前放号中；预计后期整体存量约120万平米，供给量巨大大盘工程产品供给持续释放优越户型，细节凸显品质纯南户型，明厨明卫阳台通过推拉门连接客厅，节省空间浪费，增加采光面积厨房面积较大，存在一定浪费卫生间洗手池外置，干湿分区不明确87.8㎡两居128.6㎡三居南北通透，明厨及双明卫通过折线阳台连通客厅与卧室，增加空间感及采光面积交通空间存在浪费缺少玄关设置，公共卫生间正对大门天洋城二期在售户型附加值高，方正框架结构东向户型，明厨明卫三面观景阳台，增加采光及空间互动无餐厅设计，客厅使用功能混杂缺少玄关设置58.6㎡一居81.6㎡两居东西通透，明厨明卫西侧设置书房并带阳台，区分工作与休息空间入门仓促，紧邻厨房，且餐厅空间设计缺乏洗衣间相对封闭，干湿分区不明确天洋城二期南区预开楼栋户型核心商业，优秀教育配套四季温哥华，主题园林春夏秋冬四季主题分别以温哥华四个著名公园为原型设计而成天洋城枫叶大道25万平米，综合购物、餐饮、商务活动、休闲娱乐、文化效劳等业态的核心商业区沙龙双会所小区北区和南区各设有一所会所，设有游泳池、健身房、棋牌室、书吧等娱乐健身设施北大幼儿园结合北大附中的教育实践及管理过程，形成“未名幼教〞——全艺术与全科学融合课程的幼儿教育新模式首次置业，居住需求看重价格及未来规划销售现场现场售楼处约60位销售人员，平均周一至周五每人接访量约2~3组，周末为平时的2~3倍主要推广渠道为网络、路牌、报广、短信及雇人发放传单等，其中以网络及传单较为有效，发放传单人员雇佣底薪在900~1000元/月，并根据业绩有相应提成客户来源：主要来自北京，占80%左右，其中以北京东部工作的外地人为主；年龄结构：30岁左右居多，两口之家为主，局部三口之家；置业目的：自住客占到80%以上，多购置中小户型居多；置业经历：以首次置业为主，局部投资客购置小户型，周边区域升级客户购置三居户型；置业关注点：产品价格，社区配套及整体的未来规划；天洋城目前周边无公交车，据开发商承诺，今年年底，小区周边将通930，社区为燕郊除上上城之外的最大楼盘，价格较低，体量较大，劣势为生活配套极为匮乏，需行至102国道等相对繁华地带规模：114万平米；类型/栋数：40栋，16~33层；容积率：2.99开盘时间：一期7B号楼09年3月；在售产品：55平米一居至160平米三居，73、79、87平米为目前供给；销售均价：3680元/平米；总价区间：30万左右；精装修：精装，800元/平米。目前对外销售的仅为7B座，2梯6户，33层共198套，73、79、87平米两居各66套；目前价格在3680元/平米，送800元/平米的精装修，开盘一周销售约100套。工程根底指标：工程卖点——大盘、精装品质、商业及园林目前工程开盘销售实现较快。燕京航城航空品质，精装大盘目前对外销售为7B号楼，2梯6户，33层共198套，73、79、87平米两居各66套；一期二期整体产品面积在55~160平米，二期预计年底入市；预计后期整体存量约90万平米，供给量巨大大盘工程前期后续供给缓慢释放燕京航城一期二期优越户型打造，高附加值纯南户型，明厨设计大面积阳台，主卧飘窗入门餐厅设计局促，客厅位于中部，与阳台连接脱离87㎡两居73㎡两居一期在售户型燕京航城79㎡两居西向户型，明厨设明卫双卧室飘窗设计厨房空间狭长无阳台生活空间西北户型，明厨设计主卧连接西向阳台入门餐厅设计局促，且与厨房相隔较远中央商业，主题园林精装品质入住3万平米中央商业街综合主题商业街区，集合中型超市、青年时尚卖场、娱乐活动中心、运动健身中心、特色餐饮于一体5万平米主题公园68亩专属业主的健身休闲公园，开设篮球场、羽毛球场、网球场等体育运动空间，铺设公园式景观燕京航城全精装入住体系采用知名品牌装修，现代简约装饰风格，拎包即可入住首次置业，居住需求看重价格及精装品质客户结构销售现场13位销售人员，平均周一至周五每日来访量约30组，周末为平时的3倍主要推广渠道为网络、报广、短信等，其中以网络较为有效燕京航城客户来源：主要来自北京，占70%左右，以北京东部及北部工作的客户为主；前期主要为民航员工及社科院人士团购；年龄结构：集中在30~40岁，多数为三口之家；置业目的：以自住为主，占80%左右，极少数来自其他区域的投资客户，主要用于资产处置；置业经历：两居产品多为首次置业客群；支付能力：客户支付能力有限，对价格存在一定敏感性，贷款购置居多；置业关注点：总价，精装品质，社区园林及配套；规模：50万平米；类型/栋数：58栋，18~34层；容积率：1.97开盘时间：07年5月；在售产品：50平米一居至120平米三居，80~90平米为主力供给；销售均价：3680元/平米起，均价4100元/平米；总价区间：20~50万左右；精装修：毛坯。整体存量约1000套，在售产品主要剩余北向两居，后期以三居至跃层户型为主；3月开盘新楼栋实现月均600套左右，预计4月12日推出46#，约110套，以89平米两居为主。工程根底指标：工程卖点——大盘、风情园林、各项配套齐全目前工程持续热销中。美林湾潮白河畔，观景大盘大盘后期产品供给屡次释放南北通透三居，明厨设计动静干湿分区，阳光客厅，阳台及飘窗提高附加值双卫生间均为暗卫美林湾纯南向两居，明厨设计三房采光，格局方正，多角度阳台及飘窗设计入门餐厅设计局促，走廊空间浪费较大会所前置，商业跟进总价控制，开盘热销1万平米步行商街内街：风格精品街，聚集各类精品专卖店外街：2栋2~3层独立商业，聚集风味餐饮等美林湾山水生态会馆5000平米，集室内运动、休闲娱乐、图书馆等功能于一体目前作为售楼处，也是燕郊首个先做会所后开盘的工程控制总价，开盘热销从3月7日54#开盘至3月15日57#开盘，一周内共计销售285套主力户型为80平米以内的小两居，相比燕郊区域市场内占绝对多数的90平米左右两居，总价低15%左右，却能在保证居住舒适度的根底上，实现相同的居住功能首次及改善置业，居住需求看重产品、园林及配套客户结构销售现场现场售楼处约60位销售人员，平均周一至周五每人接访量约2~3组，周末为平时的3倍主要推广渠道为报广、车体广告、网络以及在各售楼处、燕郊酒厂等地发放传单等，同时市内设有售楼处，代理公司销售员每周轮一次岗客户来源：主要来自北京，占70%左右，多为在北京东部地区工作，局部周边外省市的客户购置作为资产处置，以购置两居三居为主；年龄结构：30~40岁左右居多，三口之家为主；置业目的：自住客占到80%以上；置业经历：前期花园洋房产品多为以改善型或养老型，后期中小户型以首次置业为主；置业关注点：产品品质，园林绿化及成熟配套；美林湾规模：92万平米；类型/栋数：11~28层；容积率：2.1开盘时间：一期05年5月，三期09年3月；在售产品：60平米一居至180平米跃层，80~100平米为主力供给；销售均价：4000元/平米；总价区间：20~70万左右；精装修：毛坯。一期二期81栋已入住，三期目前在售为P组团以北的楼栋，剩余货量约2000套；3月开盘新楼栋实现月均700套左右。工程根底指标：工程卖点——大盘、园林设计、成熟配套目前工程尾盘热销中。星河皓月大盘工程，产品呈现梯度感大盘工程收官之作，品质延续60平米西北向一居，北侧明厨设计阳光房及大面积露台提升生活气氛餐厅空间狭小，同时客厅布局夹在卫生间与餐厅之间星河皓月一期二期已入住在售三期87平米西南向两居，明厨设计客厅连接阳光房，主卧设置转角观景空间入门紧邻卫生间，餐厅空间紧凑成熟社区，良好居住气氛各类配套完善成熟居住气氛及园林绿化120亩体育休闲公园，6000平米商业文化广场，5000平米天鹅湖，3500平米星河皓月双语幼儿园，800平米商务娱乐中心，占地50亩的930公交总站京客隆燕顺路店于08年5月开业，在增加商业配套的同时，也带动了社区周边底商的入驻星河皓月社区入口社区水系社区内实景京客隆超市首次及改善置业，居住需求看重品质及成熟社区销售现场现场售楼处约30位销售人员，平均周一至周五每人接访量约2~3组，周末为平时的2~3倍推广渠道主要依靠报广、短信、网络、传单等，其中雇人发放传单及老业主介绍较有效客户来源：主要来自北京，占80%左右，在北京东部地区工作，多乘坐私家车，燕郊本地人多项选择择老城区工程，购置本工程较少；年龄结构：30~40岁居多，两口之家及子女与父母共同居住，局部三口之家；置业目的：自住客占到60%以上，一期二期以花园洋房及小高层产品为主，中大户型多作为居住，三期小户型以投资为主，多用于租售；置业经历：前期中大户型多为以改善型置业，后期以首次置业为主；置业关注点：准现房产品品质，园林绿化，成熟社区气氛及配套；星河皓月小区位于燕顺路上，虽然道路通畅，但如果周边楼盘全部入住之后，交通压力仍将较大，且燕顺路无任何生活配套设施规模：12.1万平米；类型/栋数：6栋，15~18层；容积率：3.39开盘时间：07年9月；在售产品：50平米一居至253平米跃层，70~99平米为主力供给，目前尾盘销售中；销售均价：4300元/平米起，均价5000元/平米；总价区间：30万左右；精装修：毛坯。前期实现热销，月均700套左右；09年3月开盘收官之作，均价5500元/平米，4#楼约200余套房源一日售罄；目前尾盘销售中，剩余100余套，以两居为主。工程根底指标：工程卖点——户型、园林景观设计、配套目前工程尾盘销售中。夏威夷溪谷高端工程后期，品质精良工程由住宅楼、商业街、影院三局部组成，其中公共商业和影院伴于沿燕顺路和神威北路一侧。由商场、影院和住宅围合的内庭院空间组成，形成一个较为封闭和机密的空间，保证了小区内不受外界干扰。高附加值产品，内庭围合式空间夏威夷溪谷边角户型明厨明卫，三向采光南向户型多处采光，动静分区飘窗、阳台等设计丰富，产品附加值较高尾盘在售户型优良景观设计共享品牌社区配套夏威夷溪谷溪谷景观以欧洲古典园林美学法那么为依据，依原生坡地地形而设计内外广场，多采用圆形和弧形等元素内广场采用旱喷泉为主题景观，将建筑、雕塑、地面铺装、绿化等统一起来外广场以条石铺装地面，设计了林荫大道及亲水平台，并在广场进出的各景区设计欧式雕塑，中心喷泉处同样设计了古典的欧式雕塑品牌社区的共享商业体系共享前期东方夏威夷的各项配套，包括2万平米俱乐部及商业街等多功能数字影城1万余平米主题电影城，集休闲、视听、娱乐、产品等综合性多功能数字化影视商城，同时开展与电影主业相配套的多功能营业工程首次置业，居住及投资需求看重产品品质及配套客户结构销售现场约200位销售人员，主售楼处约40名销售，平均周一至周五每日来访量约30~40组，周末为平时的2倍主要推广渠道为网络、报广、短信及路牌等，其中以网络、报广较为有效，同时老业主介绍新业主可免一年物业费客户来源：主要来自北京，占60%左右，多在北京东部区域工作，另有山西太原、大同的煤矿企业主集中购置；年龄结构：集中在35~50岁，多数为三口之家，及局部儿女为老人购置；置业目的：自住、投资各占50%，极少数来自其他区域的投资客户，主要用于资产处置；置业经历：产品以首次置业及投资客群为主；支付能力：客户支付能力相比其他工程要高，对价格存在一定敏感性；置业关注点：现房品质，园林绿化及成熟配套共享；夏威夷溪谷规模：90.56万平米；类型/栋数：18~33层；容积率：2.75开盘时间：07年6月；在售产品：40平米一居至200平米跃层，80~90平米为主力供给，目前尾盘销售中；销售均价：5200元/平米；总价区间：20~100万左右；精装修：毛坯。前期屡次开盘实现月均600套左右；目前尾盘销售中，剩余18#未开盘，约200余套，目前排号中。工程根底指标：工程卖点——大盘、风情园林、多重配套目前工程尾盘销售中。纳丹堡高端品质，高层大盘大盘后期，蓄客开盘产品多附加值工程共分五期，主要户型为80~90平米两居楼栋主要为框架结构，内部承重墙较少，便于后期改造，厨房餐厅连接紧密纳丹堡一期二期三期四期五期边角户型南北通透，且有大角度观景卧室复式户型附加值较高，多露台及阳台，但入户紧邻厨房配套时尚自然打造园林及停车场自然态景观园林10万平米自然态景观园林，以多重景观为根本布局，流水步道为主景观轴多功能商务休闲中心提供健身、餐厅、多功能厅等专业设施汇福国际健康中心12万平米综合健康、疗养、商务、SPA等功能地下停车场下沉式广场形成空间层次，并利用地下采光窗及地面叠水等造成车库的过渡空间国际双语学校汇福国际双语学校，1.5万平米教学空间，1.67万平米活动绿地，从小学实施全程美语母语式教学纳丹堡首次置业，居住需求看重产品及未来规划客户结构销售现场约10位销售人员，平均周一至周五每日来访量约20组，周末为平时的3倍前期推广渠道主要依靠报广、短信及路牌，屡次开盘热销，月均600套左右，目前处于蓄客期，暂无推广客户来源：主要来自北京，占60~70%，包括在北京CBD及东部工作的外地人，另有其他省市的局部投资客，燕郊本地人购置较少；年龄结构：30岁左右居多，两口之家，有局部老人为子女购置；置业目的：自住客占到80%以上，少量来自其他区域的投资客户，购置小户型用于租售；置业经历：产品以首次置业为主；支付能力：客户支付能力略高，对总价存在一定敏感性；置业关注点：产品品质，社区园林及未来规划；纳丹堡规模：400万平米，第二季约30万平米；类型/栋数：12~32层；容积率：3.42开盘时间：第二季预计6月推出；在售产品：40~60平米一居至180平米跃层，70~98平米为主力供给；销售均价：第一季尾房3800~5200元/平米；总价区间：20~90万左右；精装修：毛坯。10万平米商业配套4.5万平米酒店会所，包含餐厅、健身、娱乐、会议等功能；工程根底指标：工程卖点——大盘、各项配套齐全目前工程尾盘销售中。上上城旗舰规模大盘，第二季蓄势待发第一季约22000户，目前仅剩300余户；第二季为18层板楼，约30万平米，预计6月推出；后期在纳丹堡东侧另有150万平米的地块，预计五一后开工，年底入市后期供给——存量可观首次置业，居住兼顾投资看重价格及大型社区配套销售现场约200位销售人员，平均周一至周五接访量约300组，周末为平时的2倍推广渠道主要通过网络、路牌及广告，同时有较大比例的老客户介绍，根据新客户购置的产品面积给予老客户50元/平米的现金奖励客户来源：主要来自北京，占70%左右，其中以北京东部工作的外地人为主，另外包括城里的一些拆迁户等；年龄结构：25~35岁居多，前期客户较年轻，两口之家为主，或父母为子女购置；置业目的：自住客占到60%以上，局部中小户型作为投资，用于租售；置业经历：以首次置业为主；置业关注点：产品价格，配套完善及成熟的大型社区气氛；上上城第二季位于燕顺路，且距离102国道较近，居民可利用其沿线配套，但燕顺路两边均为在建新盘，搅拌机等大型车辆不断往来，噪音较大，空气质量也较差风气国际公寓华泰·忆江南普罗旺斯规模25万平米25万平米100万平米产品B\C座为公寓，约2000户；B座为34层，2梯5户，C座主体34层，局部17层，3梯12户40~60平米一居占30%，70~90平米两居占50%，100~123平米三居及顶层复式占20%。分为两期，共2190户，一期4栋多层板楼，二期8栋11层小高层及18、24层高层；产品为55平米一居、84~93平米两居及114~130平米三居，其中80~90平米两居占70%南法风味的城堡式住区，9栋18~20层高层共2100套；主要户型为70~80平米一居至140平米三居，每栋另有180~250平米顶层复式；约有800套为内部消化，包括通过开发商的内部关系及当地政府部门等容积率3.32.52.28开盘时间B座07年11月，C座08年5月07年6月08年10月销售价格月消化速度280套C座剩余的100余套房源，北侧户型均价4000元/