成都市新政前后市场对比

2021年成都市新政前后市场比照

成都锐理开创信息技术2021年6月9日成都市主城区市场走势新政前后各板块热度对比调控政策出台背景分析2010年下半年市场预测2021年成都市主城区住宅新增供给310万方左右，备案量超过280万方，供销比在1左右。价格在年初出现了跳涨，近期政府对价格在进行调控。100万平均线市场上升期，供销两旺，价格高走市场上升期，供不应求，成交量放大，价格高走6000元/平均线市场盘整期，成交量萎缩，供过于求，价格开始低走市场调控期，价格惯性上冲，成交量萎缩2010年成都市主城区的成交量受宏观调控和价格跳涨的影响，呈现出与08年同期非常类似的走势：2008年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩；宏观背景：世界经济危机爆发（由美国次贷危机爆发引发的世界经济危机）；2010年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩；宏观背景：世界经济有可能出现二次探底（由欧洲债务危机爆发引发的经济危机）2010年与2008年不同点在于：2008年成都5.12地震，2010年成都经济正处在恢复期，房地产市场仅仅是受到政府调控的影响，市场处于观望期。成都市主城区市场走势新政前后各板块热度对比调控政策出台背景分析2010年下半年市场预测新政前成都市主城区及各郊县销售数据〔新政前40天〕新政前（3.5-4.15)区位销售新增供应项目面积套数面积(万㎡)成交总价(亿元)成交均价(元/㎡)套数面积(万㎡)个数均面积主城区1013993.3668.347319.661025196.262294077郫县258024.4810.94454.7322926.97524708双流516758.9635.696053.87399240.411055615温江219526.0313.145049.62109712.12634131龙泉425931.0812.263943.54375232.96447064新都236123.5710.014250.83166917.91544365新政前销售热度图主城区郫县温江新都区双流龙泉10-15万平米

15万-30万平米

30-40万平米

40-50万平米

50-60万平米

60万以上平米

新政后成都市主城区及各郊县销售热度数据〔新政后40天〕新政后（4.15-5.20)区位销售新增供应成交项目面积新政前后对比套数面积(万㎡)成交总价(亿元)成交均价(元/㎡)套数面积(万㎡)个数均面积面积差主城区1079499.0374.657538.2911180105.4821426955.67郫县255024.7112.174922.97415840.114752570.23双流448149.2128.985888.68791585.611094515-9.75温江178820.9310.635079.58262728.53563737-5.73龙泉272325.6911.754574.43234224.08367136-5.39新都257127.1412.14460.59491547.584856543.57新政后销售热度图主城区郫县温江新都区双流龙泉0.23

3.57

5.67

-5.73

-5.73

-9.75

单位万平米新政前销售热度图主城区郫县温江新都区双流龙泉10-15万平米

15万-30万平米

30-40万平米

40-50万平米

50-60万平米

60万以上平米

成都市主城区市场走势新政前后各板块热度对比调控政策出台背景分析2010年下半年市场预测2021年一季度中国经济指标显示中国经济不但恢复，而且还出现了过热的势头，加强了政府调控的决心。从一季度的GDP、外贸、CPI、PPI以及PMI等指标可以看出，一季度中国的经济形式一片大好。但是，政府的温和派并不主张刺激性政策过早的退出，因为中国经济恢复的基础还很薄弱，实体经济并未真正的恢复。回忆1997年-2021年政府对房地产市场的宏观调控政策，经济走向与政策导向之间存在着密切的联系。2021年4月的调控正是国家领导层对宏观经济回暖过分乐观估计，而出台了针对房地产的调控政策。1997年2003年2007年2008年……时间政策导向降低房地产交易契税提供分期分款停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化调整住房投资结构重点发展经济适用房实行积极的财政政策，启动住房消费鼓励个人换购住房，免个人所得税启动房地产市场，免征交易营业税，契税减半对住房公积金贷款的个人和银行都免税租赁所取得收入税收税率减少对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展加大房地产开发投资力度，拉动经济增长消化积压空置商品房中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款不再执行优惠住房利率规定出售房屋开始征收房产税出台18号文件，促进房地产市场持续健康发展831大限提高拿地“门槛”调控开始存款准备金率上调加强土地市场的调控力度打压需求，加息，上调基准利率严禁非法压低地价招商，严格规范地方政府土地管理“新八条”打击炒房，炒地国六条出台《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》央行先后6次上调存贷款利率缴纳土地增值税“24号令”下保障房回归第二套房首付提至四成国土部39号令出物业税有望正式征收限外政策升级十次上调准备金率从紧的货币政策90平方米及以下契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税对个人销售住房暂免征收土地增值税商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%；下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点；加快廉租住房建设推进棚户区（危旧房）改造；发布城市低收入家庭资格认定办法抑制扶持扶持2009年经济走向2010年7.22强调二套房贷从紧12.14“国四条”出台12.17加强土地出让收支管理规定的通知12.23财政部二套房转让全额征收营业税2010年1月4号成都“双规”2010年1月“国十一条”2010年4月14日、17日“国务院国十条”6.15成都《关于促进房地产业回复发展扶持居民安居置业的意见》10.22国家财政部出台全国性的救市措施12月“省十六条”和“市八条”……经济走向经济走向政策导向政策导向抑制未来中国房地产政策导向：若二季度经济统计数据显示中国经济出现了滑坡，全国部分城市遏制住了房地产价格的过快涨幅，预计国家将会在下半年（三季度）开始对部分城市放宽房地产市场的抑制政策（不排除部分城市还会出台相应的鼓励政策）。2010年中国一季度经济指标显示中国经济正处于复苏期向下一个繁荣期过度的阶段，中央领导层所以会在二季度初始就对房地产市场进行严厉的调控。但若今年下半年世界经济出现二次探底，那么中国也将会再次面临经济二次探底的危机。2021年12月至今调控政策一览时间内容发布单位2009年12月9日国务院常务会议决定,自2010年1月1日起个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年,其他住房消费政策继续实施.国务院2009年12月14日国务院颁布"国四条",明确提出加强房地产市场调控,抑制投资投机性住房.国务院2009年12月17日中国五部委联合发文称,收紧土地受让政策,开发商须首付一半且一年内缴全款中国五部委2009年12月23日中国财政部调整住房转让营业税政策,不足五年按全额徵收营业税中国财政部2010年1月10日,国务院出台"国十一条",严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导国务院2010年1月11日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出,申报住宅用地的,经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%.国土资源部2010年3月10日国土资源部再次出台了19条土地调控新政,即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被"冻结"等19条内容.国土资源部2010年3月12日国土资源部称,将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查,本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题国土资源部2010年3月22日国土资源部会议提出,在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前,各地不得出让住房用地;将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点;各地要明确并适当增加土地供应总量;房价上涨过快、过高的城市,要严控向大套型住房建设供地.国土资源部2010年3月23日国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业,要加快进行调整重组,在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务,并在15个工作日内制订有序退出的方案.国资委2010年4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策.财政部2010年4月7日国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序.国家发改委2010年4月11日中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比中国银监会2010年4月14日国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策.国务院2010年4月15日国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%.国务院2010年4月17日国务院对4月15日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨》的通知出台了具体的10条执行细则，主要针对一线城市，坚决抑制部分城市房价过快上涨。国务院2010年6月4日6月4日，住建部、央行和银监会发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。按照通知的界定，在二套房的认定上，实行以家庭为单位，以"认房"为主，同时又辅之"认贷"的最严厉的二套房标准认定政策。住建部、央行和银监会成都市主城区市场走势新政前后各板块热度对比调控政策出台背景分析2010年下半年市场预测房地产市场的发展周期及每个周期的显著特征价格走势曲线复苏阶段发展阶段危机阶段萧条阶段13投资回报率较高刚需开始带动市场上行开发商行为：买地、捂盘刚需持续带动市场、投资者增加地价上升速度＞房价上升速度存量下降、投资回报率下降开发商行为：大量买地、卖楼刚需比例下降、投资比例大、炒楼（投机）地价上升速度＞房价上升速度价格仍然上涨、成交量逐步下滑租金与房价背离开发商行为：迅速抛售价格跌幅明显投资者退出、供过于求刚需观望市场存量高居不下地价下跌比楼价快开发商行为：迅速卖楼、回笼资金、大量买地、囤地合理价格：价值线房地产市场的周期性波动较为明显，周期的长短与宏观经济、国家政策、自然环境等因素有关。房地产市场的周期性调整是符合经济学原理的，也是市场自身调整的需求。2003年至2006年成都市房地产市场的发展较为稳健，供、销、存、价都在较为合理的水平线上，市场周期性波动不明显。2007年开始，成都市的房地产市场受经济发展、外地投资大量涌入、以及投资和投机性需求