2023年自考类法律自考房地产法2010-2022历年真题选编带答案难题含解析

2023年自考类法律自考房地产法2010-2022历年真题选编带答案难题含解析（图片大小可自由调整）第1卷一.历年考点试题黑钻版(共75题)1.试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。2.房地产买卖3.下列关于置业担保公司的设立条件的说法错误的是______A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有不少于2000万元人民币的实有资本D.有适应工作需要的专业管理人员4.下列选项中，不属于房产税征税对象的是______A.城市土地上的房产B.农村土地上的房产C.建制镇镇人民政府所在地的土地上的房产D.尚未设立建制镇的大中型工矿区范围内的房产5.下列属于2003年《房地产基本术语标准》中对房地产市场分类的有______A.土地市场B.房屋一级市场C.房屋二级市场D.房屋三级市场E.房屋四级市场6.下列哪些建设工程必须实行监理?______A.高科技并能带动行业技术进步的项目B.5万平方米以下的住宅建设工程C.卫生、社会福利等项目D.学校、影剧院、体育场馆项目E.使用国际组织或者国外政府援助资金的项目7.资质等级为二级的物业服务企业的注册资本应当不少于人民币______A.800万元B.500万元C.300万元D.200万元8.下列关于土地增值税构成要素的表述中，不正确的是______A.土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人B.土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额C.因国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税D.纳税人应当自转让房地产合同签订之日起15天内向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报9.下列不得设定抵押的房地产是______A.出让取得的国有土地使用权B.张某的个人房屋C.我国某名牌大学的教学楼D.某私营企业的国有土地使用权10.简述商品房包销的基本流程。11.开发商不得再自行销售由包销商包销的商品房，这体现了商品房包销的______特征。A.分工性B.风险性C.排他性D.广泛性12.下列关于建设工程的最低保修期的哪些选项是正确的?A.基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限B.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年C.供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期D.电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为5年E.建设工程的保修期，自发包方与承包方约定的日期起算13.对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设主管部门应当在______内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。A.3个工作B.5个工作日C.10个工作D.12个工作日14.商品房现售15.国有土地使用权转让合同的转让方，应当依法取得______A.建设用地通知书B.建设用地规划许可证C.国有土地使用权证书D.建设用地批准书16.建设工程投标保证金一般不得超过总价的______A.1%B.2%C.5%D.8%17.下列关于住房公积金提取和使用的表述，不正确的是______A.职工死亡，其继承人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额B.职工提取住房公积金账户内的存储余额的，应由所在单位核实并出具提取证明C.住房公积金管理中心可以向他人提供担保D.申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保18.资质等级为二级的物业服务企业的注册资本应当不少于______A.200万元B.300万元C.500万元D.800万元19.下列选项中，被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是______A.非公益事业房屋的附属物B.公益事业房屋C.非公益事业房屋D.临时搭建的房屋20.房地产21.建设工程监理制度是我国建设管理体制的一项重要改革，下列哪个主体有权规定实行强制监理的建筑工程的范围?A.全国人大常委会B.国务院C.省级人民政府D.省级人民政府建设行政主管部门22.简述销售不动产营业税中税务机关确定营业额的顺序。23.下列属于《宪法》对土地管理的规定的有______A.城市的土地属于国家所有B.宅基地和自留地、自留山属于集体所有C.国家为了公共利益的需要可以依照法律规定对土地实行征收或征用并补偿D.对城市土地的开发、出让、转让、抵押等进行了规定E.土地使用权可以依照法律的规定转让24.《城市房地产管理法》规定，设立房地产开发企业实行______A.登记主义B.准则主义C.申报主义D.备案主义25.商品房销售广告违反《房地产广告发布暂行规定》、《广告法》等规定的，相关当事人应当承担的责任不包括______A.通报批评B.罚款C.停止发布D.补偿26.物业管理服务合同27.房地产行纪的实质是______A.代理行为B.居间行为C.咨询服务行为D.买卖或出租行为28.商品房预售需要“五证”齐全，“五证”包括______A.国有土地使用权证B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.建设工程开工许可证E.预售许可证29.新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设______年的暂定期。A.半B.一C.二D.三30.土地增值税31.由于存量房交易具有其特殊性，故而在存量房交易中处于十分重要地位的是______A.房地产开发商B.房地产中介C.房地产管理部门D.人民政府32.自治区划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的______A.70%以上B.50%以上C.60%以上D.80%以上33.业主34.经营性开发35.国有土地使用权出让，由______与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同。A.省级人民政府B.市、县人民政府C.省级以上人民政府土地管理部门D.市、县人民政府土地管理部门36.依照我国法律规定，中外合资、中外合作企业的房产，产权归______A.所在地县级以上人民政府B.中方投资者C.中外合资、中外合作企业D.外方投资者37.试论我国关于外商投资企业地产的相关法律规定。38.下列单位中，属于土地增值税纳税人的是______A.建造房屋的施工单位B.出售房产的中外合资房地产公司C.房地产管理的物业公司D.以上均不是39.没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义与他人签订建设工程施工合同的行为______A.有效B.无效C.可变更D.效力待定40.出售公有住房，旧房的抵交价，可根据使用年限适当降低，但最多不能低于新房抵交价的______A.50%B.60%C.70%D.80%41.个人住房抵押贷款保险42.利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积______以上的业主且占总人数______以上业主同意。A.1/2

1/2B.2/3

2/3C.1/2

2/3D.2/3

1/243.下列符合土地出让条件的有______A.区域内土地达到“一通一平”B.区域内土地达到“三通一平”C.区域内土地达到“五通一平”D.区域内土地达到“七通一平”E.区域内土地达到“八通一平”44.迄今为止，各国关于房地产权属登记及其效力的规定，主要有三种模式：即德国模式、托伦斯模式和______A.美国模式B.英国模式C.法国模式D.日本模式45.赵琳在滨州市某小区内有一处一楼的门面，经营着一家餐饮店。2008年7月4日早上6时许，天降暴雨。小区人行道下的排洪沟突然爆裂，大量污水迅速涌入地势较低的餐饮店内。店内人员来不及抢救店内财物，造成店内存放的食品、原材料及部分设施设备被污水浸泡、毁损。事发时，小区的物业管理处也遭受了污水的袭击。物业管理处工作人员忙着抢救自己的财物，没有派员工对该店的财物进行抢救。据悉，2005～2008年，该排洪沟已发生5次爆裂。事后经清点，物业管理处认可赵琳遭受的财物损失为2万余元。由于赔偿问题没有得到解决，赵琳将物业管理方告上法庭，要求赔偿财物损失(2万余元)和停业损失共计3.8万余元。

联系所学，谈谈你对本案的看法。46.简述对从事房地产咨询业务人员的管理。47.房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起______内，将需要由其提供的办理房屋产权登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。A.10日B.20日C.30日D.60日48.简述建筑物区分所有权的特征。49.未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门没收违法所得，并处罚款，其罚款的幅度为人民币______A.1～5万元B.5～20万元C.10～15万元D.10～20万元50.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由______A.乡级以上人民政府处理B.县级以上民政府处理C.市级以上人民政府处理D.省级以上人民政府处理51.房地产融资担保52.下列属于业主大会职责的是______A.召集和主持业主大会B.选聘、解聘物业管理企业C.检查、监督物业管理公司的管理工作D.审议年度管理工作计划、费用预算53.下列关于商品房买卖合同示范文本的说法错误的是______A.文本仅仅具有示范的作用B.当事人可以不依照文本而另行签订合同C.当事人不得约定排除示范文本中的某些条款D.当事人就示范文本中没有规定的条款可以进行协商54.按照商品房销售广告的内容和特点，商品房销售广告可以分为______A.商品房品质广告B.商品房环境广告C.商品房功能广告D.商品房优惠广告E.商品房现场广告55.试述房屋租赁合同中当事人的权利义务。56.房地产估价57.下列属于免缴城镇土地使用税的有______A.军队自用的土地B.绿化地带等公共用地C.间接用于渔业的生产用地D.名胜古迹自用的土地E.国家机关、人民团体自用的土地58.下列哪个说法是正确的?______A.建设单位应当自领取施工许可证之日起2个月内开工B.因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，以两次为限C.既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证经主管部门吊销后失效D.以上说法均不正确59.根据《物权法》第149条的规定，住宅建设用地使用权出让合同的使用年限届满，土地使用者要继续使用土地的，______A.自动续期B.应当至迟于届满前一年申请续期C.重新签订土地使用权出让合同D.按规定支付土地使用权出让金60.公共租赁住房61.耕地占用税62.试述不动产登记的公信力。63.简述国有土地使用权出让的特征。64.申请人隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请房地产估价机构资质的，申请人在______年内不得再次申请申请房地产估价机构资质。A.1B.2C.3D.465.依照我国法律规定，房地产开发企业申请住房开发贷款的条件包括______A.信用等级较高B.具有房地产开发资质C.开发项目有“四证”D.开发项目具有良好市场前景E.自有资金达到开发项目总投资的35%以上66.简述契税的减免情形。67.县级以上人民政府房地产行政主管部门对______可处以1万元以上2万元以下的罚款。A.二、三级资质房地产估价机构设立分支机构B.分支机构以自己名义承揽估价业务C.房地产估价机构不按规定出具估价报告D.房地产机构违反禁止行为68.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日以内______A.向物业所在地居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C.向物业所在地区、县级人民政府房地产行政主管部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职69.土地储备70.预购商品房贷款抵押71.当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，面积误差比绝对值在______以内的，据实结算房款。A.1%B.2.5%C.3%D.5%72.拆迁人应当对被拆迁人实行产权调换的情形是______A.拆除商品房的B.拆除出租住宅房屋C.拆除原本为共同共有的房屋的D.被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的73.借款人以所购住房抵押的范围是住房价值的______A.30%B.全额C.40%D.60%74.下列选项中，哪一项租金包含了成本费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租及利润等8项内容______A.市场租金B.商品租金C.成本租金D.福利租金75.简述房地产开发的含义。第1卷参考答案一.历年考点试题黑钻版1.参考答案：发包方的权利包括：(1)发包的权利；(2)监督的权利；(3)处理的权利；

发包方的义务包括：(1)维护承包方的土地承包经营权；(2)尊重承包方生产经营自主权；(3)为承包方提供必要的服务；(4)组织农业基础设施建设；此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。2.参考答案：房地产买卖是房地产转让的主要方式，是指转让人将房地产移转给受让人所有，受让人取得房地产产权并支付相应价款的行为。3.参考答案：C[解析]设立担保公司应当具备下列条件：(1)有自己的名称和组织机构；(2)有固定的服务场所；(3)有不少于1000万元人民币的实有资本；(4)有一定数量的周转住房；(5)有适应工作需要的专业管理人员；(6)有符合《公司法》要求的公司章程；(7)符合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。4.参考答案：B[解析]房产税是以城镇房产为征税对象，以房产余值或房产租金收入为计税依据而征收的一种房地产税。房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收，其征收范围不包括农村。5.参考答案：ABCD[解析]2003年的《房地产业基本术语标准》把房地产市场区分为：土地市场、房屋一级市场、房屋二级市场、房屋三级市场。6.参考答案：ACDE[解析]根据国务院颁布的《建设工程质量管理条例》第12条，下列建设工程必须实行监理：(1)国家重点建设工程，主要包括：①基础设施、基础产业和支柱产业中的大型项目；②高科技并能带动行业技术进步的项目；③跨地区并对全国经济发展或者区域经济发展有重大影响的项目；④对社会发展有重大影响的项目；⑤其他骨干项目。(2)大中型公用事业项目，主要包括：①供水、供电、供气、供热等市政工程项目；②科技、教育、文化等项目；③体育、旅游、商业等项目；④卫生、社会福利等项目；⑤其他公用事业项目。(3)成片开发建设的住宅小区工程。其中建筑面积在5万平方米以上的住宅建设工程必须实行监理；5万平方米以下的住宅建设工程，可以实行监理。(4)利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程，主要包括：①使用世界银行、亚洲开发银行等国际组织贷款资金的项目；②使用国外政府及其机构贷款资金的项目；③使用国际组织或者国外政府援助资金的项目。(5)国家规定必须实行监理的其他工程，主要包括：①项目总投资额在3000万元以上关系社会公共利益、公众安全的基础设施项目；②学校、影剧院、体育场馆项目。7.参考答案：C[解析]根据《资质管理办法》第5条的规定，资质等级一级的物业服务企业的注册资本为500万以上，资质等级二级的物业服务企业的注册资本为300万以上，资质等级三级的物业服务企业的注册资本为50万以上。8.参考答案：D[考点]房地产税费法律制度→房地产税

[解析]土地增值税是指对转让房地产并取得收入的单位和个人，以其转让房地产所取得的增值额为计税依据而征收的一种房地产税。

纳税人：纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

征税范围：土地增值税的增税范围是转让的国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

缴纳方式：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7天内向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

综上所述，本题选择D项。9.参考答案：C10.参考答案：商品房包销的基本流程大致如下：

(1)开发商授权包销人全权销售一定范围的商品房；

(2)双方确定商品房包销基价；

(3)不论商品房是否能够售出，包销商必须定期向开发商支付确定数额的商品房价款(或者根据已完成销售的情况，包销人定期按照包销基价向出卖人支付已完成销售的包销款项)；

(4)商品房销售后，超过包销基价部分为包销商的经营收入；

(5)如果低于基价售出，其不足基价部分，由包销商向开发商补偿；

(6)包销期限届满，由包销人按照包销基价购入全部未售出的商品房。11.参考答案：C[解析]与一般的委托代理不同，商品房包销下，包销商拥有独家销售权，其包销行为具有排他性。包销商的排他性主要表现在两个方面：(1)开发商不得再自行销售由包销商包销的商品房；(2)开发商不能将约定范围的商品房再允许第三家销售，否则就构成违约。12.参考答案：ABC[解析]根据《建设工程质量管理条例》第40条规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(1)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(2)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(3)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(4)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。13.参考答案：A[解析]对符合要求的，直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。14.参考答案：商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。15.参考答案：C[解析]国有土地使用权转让合同的转让方，应当是依法办理了土地使用权登记或变更登记手续，取得土地使用证的土地使用者。未取得土地使用证的土地使用者作为转让方与他人签订的转让合同，一般应当认定为无效。16.参考答案：B[解析]建设工程投标担保可以采用投标保函或者投标保证金的方式，一般不得超过投标总价的2%，最高不得超过80万元，招标人不得挪用投标保证金。17.参考答案：C18.参考答案：B19.参考答案：A本题考查的知识点是拆迁补偿的方式。依照我国法律规定，被拆迁人可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。但是拆迁非公益事业房屋的附属物，不做产权调换，只能由拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。20.参考答案：房地产是指可开发的土地及其地上定着物、建筑物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。21.参考答案：B[解析]根据《建筑法》第30条规定，国家推行建筑工程监理制度。国务院可以规定实行强制监理的建筑工程范围。22.参考答案：(1)按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

(2)按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；

(3)按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率)。公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。23.参考答案：ABCE[解析]本题中ABCE项属于《宪法》对土地的相关规定，而D项属于《城市房地产管理法》的规定。24.参考答案：B[解析]设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。未经企业法人登记机关核准登记注册，不得从事经营活动。由此可见，在我国设立房地产开发企业实行准则主义。25.参考答案：D[解析]商品房销售广告违反《房地产广告发布暂行规定》、《广告法》等规定的，相关当事人应承担通报批评、罚款、停止发布等责任，构成犯罪的，还应依法承担刑事责任。26.参考答案：物业管理服务合同是指物业管理服务企业接受小区业主或业主委员会的聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立的约定双方权利义务的书面协议。27.参考答案：D28.参考答案：ABCDE[解析]在实践中，一般根据“五证”来判断商品房预售是否合法合规。“五证”即：(1)国有土地使用权证；(2)建设用地规划许可证；(3)建设工程规划许可证；(4)建设工程开工许可证；(5)预售许可证。29.参考答案：B[解析]《资质管理办法》第3条把物业服务企业资质等级分为一、二、三级。新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。30.参考答案：土地增值税是以转让房地产取得的增值额为征税对象征收的一种税。31.参考答案：B[解析]由于存量房与商品房相比具有其特殊性，故而中介在存量房交易的地位十分重要。32.参考答案：D本题考查的知识点是基本农田保护区制度。《土地管理法》第34条规定，各省、自治区、直辖市划定的基本农田保护区应当占本行政区域内耕地的80%以上。33.参考答案：业主是指依法登记取得或者根据物权法规定取得建筑物专有部分所有权的人。34.参考答案：经营性开发是指房地产开发公司投资生产房地产商品，并通过房地产市场的转让，追求经营利润的开发活动。35.参考答案：D[解析]国有土地使用权出让由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订国有建设用地使用权出让合同。36.参考答案：C本题考查的知识点是涉外房产制度的相关规定。外商独资企业的房产归外商独资企业所有；中外合资、中外合作经营的房产，依据合资、合作合同，房产权归中外合资、合作企业所有，或者中外合作者共有。37.参考答案：(1)外商投资企业土地使用权的取得：①土地使用权作为中国合营者投资的一部分。如果中方合资者以其拥有的土地使用权折作股本投入合资企业，或者中方合作者以其拥有的土地使用权作为合作条件投入合作企业，那么，当这一合资(或合作)企业的合资(或合作)合同得到批准，并在所在地县级以上工商行政管理部门注册登记，领取营业证书后，即取得土地使用权。②土地使用权未作为中国合营者投资的一部分，分两种途径取得土地使用权：一是向国家取得，即外商投资企业按照有关建设用地的规定，通过缴纳土地使用费而取得土地使用权；二是向其他土地使用者取得，即外商投资企业通过土地使用权有偿转让方式取得土地使用权。

(2)对外商投资企业使用土地的限制：①外商投资企业对其占有的土地只有使用权，没有所有权；②外商投资企业用地期限与企业的经营期限相同；③外商投资企业不得擅自改变土地的用途，如需改变土地使用合同规定的土地用途，应按申请用地程序办理变更用地手续：④外商投资企业使用土地必须严格遵守所在地的建设规划，按照该土地利用规划和城市规划使用土地，进行建设。

(3)土地使用费：根据有关法律规定，外商投资企业用地，不论是新征收的土地，还是利用中方合资者或者合作者原来使用的土地，都应缴纳土地使用赀，又称“场地使用费”。场地使刚费包括征收土地的补偿费、原有建筑物的拆迁费、人员安置费，以及为外商投资企业直接配套的厂外道路、管线等公共设施分摊的投资费用等。38.参考答案：B[解析]本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，具体包括各类企业单位、事业单位、国家机关、社会团体及其他组织和个体经营者。39.参考答案：B[考点]房地产开发建设→建设工程施工合同

[解析]根据我国《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第1条之规定，建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据《合同法》第52条第5项的规定，认定无效：

(1)承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的；

(2)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；

(3)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

所以选择B项。40.参考答案：D41.参考答案：个人住房抵押贷款保险，是指申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买相应的保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能按期偿还贷款本息时负责替借款人偿还本息的行为。42.参考答案：B[解析]利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意。43.参考答案：BCD[解析]土地一级开发是指按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的拆迁、补偿、安置，以进行城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的前期开发活动，土地必须完成一级开发后才能出让。44.参考答案：C45.参考答案：该案中物业管理处未能很好地履行自己的两个义务，造成了业主的经济损失，应承担一定的赔偿责任。一是没有很好地履行对共用设备设施的维修养护义务。该排洪沟管道发生过5次爆裂，物业管理处应当对此加强防范，在雨季来临前妥善做好维护，防止再次发生爆裂。同时还应采取应急措施，以控制损失的扩大。二是没有很好地履行物业服务区域内的安全防范义务，以及在发生安全事故后协助救助的义务。在明知该排洪沟管道存在安全隐患的情况下，却无任何防范，且事发后没有安排人员来帮助排险救助，因此对赵琳物品水泡的损失，物业公司承担一定的责任。至于赵琳的停业损失，应由赵琳举证证明，否则不予支持。46.参考答案：房地产咨询人员包括为房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。47.参考答案：D[解析]房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。48.参考答案：(1)权利构成的复合型。

(2)权利客体的特定性与观念性。

(3)权利存续与处分的整体性。

(4)属人性强。49.参考答案：B50.参考答案：A[考点]主要考查的知识点是土地所有权和使用权争议的处理问题。

《土地管理法》规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。51.参考答案：房地产融资担保是指在房地产开发融资或消费融资活动中，对融出资金的债权人提供的人的担保或物的担保，包括保证、质押、抵押等常见的担保方式。52.参考答案：B[解析]业主大会履行下列职责：(1)制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3)选聘、解聘物业管理企业；(4)决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；(5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。53.参考答案：C[解析]房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房买卖合同示范文本》，这些文本只具有示范作用，并不排除当事人另外签订合同，或排除示范文本中的某些条款，或就示范文本中没有规定的条款进行协商。54.参考答案：ABCD[解析]按照商品房销售广告的内容和特点，可以将商品房销售广告分为商品房品质广告、商品房环境广告、商品房功能广告、商品房优惠广告等。55.参考答案：(1)出租人的权利义务。

出租人的权利包括：①租金收取权；②用房监督权；③合同解除权；④房屋收回权。

出租人的义务包括：①交付房屋并使之适于使用的义务；②修缮房屋的义务；③瑕疵担保义务；④负担出租房屋上合法税费的义务。

(2)承租人的权利义务。

承租人的权利包括：①房屋使用权；②优先购买权和优先承租权；③合同解除权。

承租人的义务包括：①支付租金的义务；②依约使用房屋的义务；③妥善保管房屋的义务；④合同终止时返还原房的义务。

(3)其他特定人的权利义务。

①承租人的同住人对以承租人名义租赁的房屋有共同居住权，承租人在租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

②出租人的继承人因出租人在租赁期限内死亡而继承其出租的房屋的，应当继续履行原租赁合同。

③承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。56.参考答案：房地产估价是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。57.参考答案：ABCE[考点]本题考查的知识点是免缴城镇土地使用税的情形。

依照我国法律规定，下列土地免缴城镇土地使用税：国家机关、人民团体、军队自用的土地；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；市政街道、广场、绿化地带等公共用地；直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用月份起免缴5～10年；由财政部门另行规定免缴的能源、交通、水利设施用地和其他用地。58.参考答案：B[解析]建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期，以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。59.参考答案：A[解析]《物权法》第149条对有期限的建设用地使用权的续期作了原则性的规定。根据该条，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使权用期间届满后的续期，依照法律规定办理。60.参考答案：公共租赁住房：是指由公共财政投资或企业和其他机构投资建设，面向城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。61.参考答案：耕地占用税是指对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位和个人征收的一种房地产税。62.参考答案：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，统称物权变动。不动产登记作为不动产物权变动的公示方式，具有公信力。

(1)公示原则。

公示原则要求物权的变动，必须以一定的可以从外部查知的方式表现出来。物权作为对特定的物享有的直接支配和排他的权利，具有优先权和物上请求权的效力，如果不以一定的可以从外部查知的方式表现物权变动，就可能给第三人带来不测的损害，难以保证交易的安全。

民法上以“登记”为不动产物权变动的公示方式，以“交付”为动产物权变动的公示方式。

(2)公信原则。

公信原则包括两方面的内容：①除非有相反的证据证明，登记权利人(记载于不动产登记簿的权利人)推定为该不动产的权利人，动产的占有人推定为该动产的权利人，即“权利的正确性推定效力”。②凡善意信赖公示的表象而为一定的行为，在法律上应当受到保护，保护的方式就是承认此行为产生的物权变动的效力。

公信原则是公示原则的必要补充。有了公示原则，我们在进行物权交易时，就不必顾虑他人主张未公示的物权。但公示原则不能解决真实的物权状态与公示的物权状态不相符合的情况。依据公信原则，行为人可以信赖登记与占有所公示的物权状态，进行交易，而不必担心其实际