长沙南郡项目前期定位第二轮深化报告

长沙南郡工程前期定位第二轮深化报告商业秘密声明本文内包含的资料属于深圳世联地产参谋股份的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对深圳世联地产参谋股份作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果深圳世联地产参谋股份有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。2回忆：上次报告中已达成共识的核心结论：工程整体打造成长沙南城地标级城市综合体D24地块不适宜开展写字楼物业；商业是本工程的重点与难点，对住宅价值的实现与提升也起到关键作用；D25地块开展星级酒店物业；住宅依据独特的地段与景观价值定位高端物业。D24D26D31D33D38商业星级酒店豪宅3本次报告需要重点关注内容：商业定位：基于对本工程商业价值的进一步深入挖掘与论证得出开展方向与初步规划建议酒店定位：基于地块特殊价值及市场开展前景，参照可借鉴案例得出定位方向与初步规划建议住宅定位：解决高端定位与地块自身指标条件限制思路下，对上一次定位的进一步完善4第一章：商业篇本工程D24地块商业价值的深入挖掘与定位方向5上一轮报告中，我们对本工程开展商业从宏观优势方面进行了三点解读：本工程开展商业的三个宏观优势：宏观视角1：城市新地标——城市开展主方向上核心地段的城市综合体宏观视角2：城市文化名片——三馆一中心+艺术公园+景观中轴，南城最大的公共空间宏观视角3：车行化城市的新选择——三馆一中心提供大量停车场，解决长沙商业停车难的为难6本次报告中，我们将主要从微观层面对本工程的商业价值进行更为细致的解读：STEP1、土地属性剖析——从地段来看，本工程开展商业的劣势与机遇是什么？STEP2、各价值点支撑力判断——从各个价值点出发，判断对商业开展前景如何？STEP3、长沙商业客观开展阶段佐证——从长沙规模商业开展现状出发，进一步佐证本工程商业形态的可行方向7土地属性剖析艺术

公园青少年活动中心群众馆博物馆科技馆D24本案商业地块一级主干道二级主干道三级主干道与道路的关系：南北向：与城市一级主干道芙蓉路500米左右，无直接临路的昭示性东西向：与周边二级杉木冲路由于高差的关系地块并不直接相通；地块北部东西向道路狭窄，非主干道，当前未有规划名本工程最大的商业缺憾在于无临街面，直接进入性和昭示感弱。D24地块开展商业的劣势在于：

“不临街〞，进入性与昭示性相对较弱湘府路芙蓉路杉木冲路广场西路桂花坪路新姚路广场东路桥8无临街面的为难有望借势弱化：

IF天成临芙蓉路地块确定开展商业〔20万〕芙蓉路天城地块与天城地块的关系：IF天城地块开展住宅，对本工程商业不利，高层建筑遮挡本工程商业的昭示性。当前有说法天城临芙蓉路地块20万体量将全部用于开展商业，一方面虽然对本工程商业开展造成剧烈竞争，但也无形中增加了本工程的商业价值，尤其是弱化了本工程商业不直接临路的劣势本工程商业“无街面〞劣势有望借助天城地块合谋化解与天城地块“合谋〞，形成L型的商业带，增大改区域商业气氛9D24地块开展商业的时机点：1、位于南城新建住宅分布的中心圆点，新增人口的潜在需求商业开展机遇1：新区住宅开发将带来新的居住人口，从而衍生新的商业需求；南城的住宅开发用地主要集中在湘府路以南地界，预计南城加暮云组团未来待开发居住住宅建筑面积约有350万平米本工程地理位置位于南城中心，而且是南城的公共空间中心，周边临靠主干道芙蓉路，交通方便，商业的辐射人口广大体量住宅集中开发为商业开展提供了居住迁移而来人口的需求R=1.5km艺术公园本案商业地块图例

Legend三馆一中心公园、绿地办公楼、商服等建成住宅小区规划住宅用地10商业开展机遇2、政府与公共建筑一方面增强了区域的知名度；另一方面通过自身公共效劳功能主动牵引特定人流工程位于省政府正对面的中轴线旁，与政府距离约1000米左右中央生态景观轴简介：

北起省政府正大门前的湘府西路，南至由东北往西南延伸的新姚南路，全长大约1.5公里，宽为80米，约等于芙蓉路宽度。艺术

公园青少年活动中心群众馆博物馆科技馆D24中央生态景观轴D24地块开展商业的时机点：2、政府与公共建筑增强区域知名度，并主动牵引消费人群省政府111.5

公里D24D24地块开展商业的时机点：3、艺术公园+景观中轴，吸引人流聚集与停留80米80米商业开展机遇3、已建成的景观中轴与待建的公园为D24地块提供了良好与独特的景观资源，增值商业中央生态景观轴：北起省政府正大门前的湘府西路，南至由东北往西南延伸的新姚南路，全长大约1.5公里，宽为80米，约等于芙蓉路宽度，已建成景观增强了商业的亲和力，优化购物环境，增大了日常人流进入商业的时机，对餐饮等休闲型商业尤其有利12艺术

公园青少年活动中心群众馆博物馆科技馆D24本案商业地块一级主干道二级主干道三级主干道地铁站D24地块开展商业的时机点：4、“双地铁口商业〞，地铁也提供了商业增值的可能商业开展机遇4、地铁口作为城市快捷交通系统的换乘枢纽，通过缩短交通时间起到吸引人流的作用，增值商业本工程与地铁口的关系：两个地铁口物业的中点距离上，距离省政府站、黑石铺站各自800米左右地铁口能为D24地块带来一定的增值影响，D24地块毕竟不是直接接驳地铁口的地块，非正宗“地铁口商业〞省政府站黑石铺站市中心本工程地铁1号线：预计2021年通车，届时本工程到市中心的交通时间约15-20分钟13从土地属性看D24：1个劣势与4点发机遇劣势机遇临街性、昭示性差有望借势天城地块20万商业弱化临界性昭示性差的问题1、位于南城居住区的中心园点，新增居住人口的潜在商业需求2、政府与公共建筑增强区域知名度，并主动牵引消费人群3、艺术公园+景观中轴，吸引人流汇集与停留4、“双地铁口商业”，地铁也提供了商业增值的可能D24地块开展商业的为难：自身劣势与未来开展机遇并存，商业成功的关键在于对机遇的深入剖析，选择能将机遇最大化的商业开展方向。14机遇深入研判之居住人口篇基于未来南城住宅与居住人口新增的商业开展时机判断：需求与供给两个层面1：需求层面—未来本工程周边居住人口与相应日常商业需求量预估2：供给层面—当前南城区域商业格局与业态现状—未来南城区域商业开展规划及商业供给估算需要答复的问题：南城未来需要多少商业？南城未来商业是否饱和？那种商业开展方向存在较大的时机并且适合我们地块？15居住人口的消费力角度：

分析研究效劳范围内住宅人口所需的商业规模住宅人口消费力图例Legend本案R=2km韶山路南三环湘江友谊路效劳范围界定：

经测算，针对周边居住人口的区域商业中心的效劳范围一般为2~3公里，我们对以下范围〔约6平方公里〕内住宅人口开展统计：北至友谊路南至南三环东至韶山路西至湘江R=3km16建成项目一览筹建项目一览建成项目建筑面积总套数主力户型筹建项目建筑面积总套数金领家族37851102公寓、两房相府1880001600鑫天芙蓉88146631四室一厅融城领秀110000786盛德·碧瑞庭36535274一室、二室汇金公寓46405331天剑华城42901258三室两厅长城·南雅名居100000714绿荫家园71455652复式住宅东祥新苑100000714鼎丰.前城38284389三室两厅鑫远·湘府文苑5589003992佳园星城950001032四室两厅融源及第76082543国检园62766320五室二厅天城.湘江印象1758941256佳英农博小区22752215三室二厅湘江雅颂居3200002286旺坤家园45484309三室二厅钱隆首府1870721336大为农博家园978788——华菱嘉园110000786红区抽屉41807456四室二厅鑫远·湘府逸园97723825科院佳园71503410复式住宅鑫远·湘府尚苑3717332655华铁佳苑32588162四室二厅保利花园三期1500001071友谊嘉园35174192——鑫远·湘府嘉城3567002548熙湘苑66570196——远大·桂园33945242HC新城79662349——万博生态园1400001000星语林.名园1311731141二室二厅中建芙蓉和苑100000760鑫天.山水洲城1789881121四室二厅山水嘉园2220691586阳光嘉园2743742494——浅水湾5200003714沁园公寓24475180——湘泰住宅小区30000214天城.泰祥苑88790532四室二厅服务范围内，

建成及筹建项目一览（数据来源：世联南郡项目组市场调研数据）白沙世纪佳园170000800——昇远·君尚嘉筑1911781054——生活艺术城168547275复式住宅富景园住宅小区1757531086三室二厅和合园住宅小区58836312——17在建项目一览在建项目建筑面积总套数主力户型鑫远·湘府华城3757733069四室二厅金领家族二期181574966公寓、两房鑫远·杰座50374552二室二厅亚商国际973641136两室两厅天城.湖光山色1426171469二室一厅红星.国际星城1168041260商住公寓湖南电力科技园3486401540——岳泰理想城1940001390两室两厅现代投资49000350——高升金典1200007979——天城.长沙欧洲城3265882333——长沙奥林匹克花园5566003000四室两厅欧洲城·戛纳时光70873780四室二厅梦网景园住宅小区163248716——星城荣域220002000三室二厅鑫源公寓138766466——银桂苑住宅小区3100001768四室二厅湘府名邸1336401291三室二厅保利花园88751503四室二厅湘府久号家园120000933两室两厅华天苑小区70000402——标志·浪漫满屋61704652三室二厅天心嘉园27774120——童话里家园214615620三室二厅天城.榕园89308638——湘诚嘉园104147639200-200㎡夏威夷·碧水春城4300002480四室二厅君临·缤纷四季38505261三室二厅天和家园1949481392——巢之恋84489803两室两厅华电小区72492518——富兴嘉城2200001350四室二厅怡和山庄53079379——满庭芳136554780三室二厅合计540422544535——效劳范围内，在建工程一览〔数据来源：世联南郡工程组市场调研数据〕18未来5年后，以工程为中心6平方公里范围内住宅人口将增至14万左右，6-7年后到达21万分类建成住宅小区在建住宅小区筹建住宅小区总计数量27342182总建面2340380.55404224.93994522.511739128总户数15030445352896288527总人口4509013360586886265581户均面积156121138133区域住宅人口增长条件：建成住宅小区一般2~3年后入住率达80%；在建住宅小区一般2年内完工，4~5年后入住率达80%；筹建住宅小区一般2年内启动，3~4年后完工，5~6年后入住率达80%；〔数据来源：世联平台统计数据〕根据上述条件，我们可对区域内未来5年人口增长情况，进行如右图预测：特别说明：总人口=总户数×3〔假定每户均为三口之家〕户均面积=总建面÷总户数〔数据来源：世联南郡工程组市场调研数据〕19根据居住人口推算：未来5年区域内商业需求面积将接近13万㎡，6-7年后接近19万区域住宅人口增长激发对商业需求的增长?城市居住区规划设计标准?一般城市居住区商业设施指标类别居住区人均商业服务建筑面积0.7-0.91㎡/人合理服务半径800-1000m根据对人口未来增长的变化同理预测对于商业面积需求变化趋势2021年，周边住宅总人数约4万人，预测所需商业规模为：4*0.7OR4*0.91≈万平米2021年，周边住宅总人数约14万人，预测所需商业规模为：14*0.7OR14*0.91≈万平米2021年，周边住宅总人数约19万人，预测所需商业规模为：21*0.7OR21*0.91≈14-19.11万平米202120212021万平米万平米14-19.11万平米20而且省府板块三房、四房等大户型居家型产品为主力，区域内居民整体消费实力较高此外，省府周边公务员小区，户型配比中大多以三房、四房为主力产品，例如：九峰小区主力户型为150~161㎡四房；盛湘家园主力户型为123~159㎡三房、四房；项目名称总建面

万㎡在售商品住宅户型面积区间、比例天鸿天府40102㎡二房5%82-101㎡三房60%136㎡四房20%174㎡四房15%博林金谷2335～63㎡二房5%73～82㎡二房20%115～155㎡三房50%156㎡四房20%174㎡四房5%和庄2858～81㎡一房20%74㎡二房20%95～113㎡三房60%童话里2268㎡一房14%72㎡二房36%140㎡三房50%湘府华城37.7117～139㎡三房53%143～161㎡四房29%187㎡五房11%159～211㎡六房7%鑫远杰座4.838-157㎡自由组合富兴嘉城2590-160㎡三房43%90㎡二房57%恒盛世家15140㎡三房53%143～160㎡四房47%湖光山色1440～60㎡一房4%92㎡二房24%125～143㎡三房36%

150～173㎡四房24%168～187㎡五房12%40～50㎡一房13%88～92㎡二房35%123～150㎡三房40%170～185㎡四房5%170～185㎡五房5%欧洲城3540～60㎡一房4%92㎡二房24%125～143㎡三房36%

150～173㎡四房24%168～187㎡五房12%40～50㎡一房13%88～92㎡二房35%123～150㎡三房40%170～185㎡四房5%170～185㎡五房5%保利花园3585㎡二房48%89-139㎡三房48%155㎡四房4%岳泰理想城1686～91㎡二房62%123～142㎡三房27%159㎡四房1%165㎡四房1%钱隆樽品26.850-70㎡一房48%、80-90㎡二房31%、142-160㎡三房21%湘翰御舍1040-50㎡一房28%、90㎡二房19%、120㎡三房38%、四房15%巢之恋8.4535㎡单间21%、一房8%、76-92㎡二房57%、三房14%分类60㎡以下60~90㎡90~144㎡144㎡以上总建筑面积（万㎡）337515281〔数据来源：世联长沙_2021年上半年房地产市场播报〕目前省府板块在售商品住宅中三房、四房占较大比例。21南城当前商业格局：分布不均衡，韶山路?芙蓉路，已形成三个特点不同的小型商圈当前及未来供给力〔数据来源：世联南郡工程组市场调研数据〕天虹百货博林金谷和庄步步高上海城大润发井湾子家具广场星语林标志浪漫满屋湘诚嘉园童话里鑫远·杰座家乐福橙子商业街中建五局步步高红星美凯龙会展中心理想城通程酒店批发市场南城商业开展分布不均衡，韶山路明显好于芙蓉路，这主要是由于先前长沙纵向延伸主要延韶山路进行，井湾子、红星都已是居住人口众多的人气区域从商业聚集程度来看，已形成三个相对聚集的商圈，各有特点家乐福-大润发商圈：基于井湾子成熟居住区的生活商业圈红星商圈：批发市场繁盛，但生活商业内容相对匮乏，正在建设中天虹百货商圈：基于将柠檬丽都、申奥美域等居住社区的日常效劳商业，以天虹百货为核心芙蓉路韶山路湘府路友谊路天剑百货22A、家乐福-步步高商圈：总体量约2.5万；物业:大型超市+商业街为主；业态：综合生活消费名称体量主要业态进驻商家比例1街铺500㎡/21户理发店，食品店、药店，通信店，汽车服务行，网吧，口腔科，餐饮店，招待所，印刷店联通，周记，枝江大曲餐饮店56%药店15%理发店10%招待所5%其他14%2街铺200㎡/7户邮政，旅社，酒店，饰品店，火车售票点，蛋糕店。罗莎，欧雅酒店，米莱吧各种业态一户3街铺2400㎡/105户菜市场，杂货店，服饰店，饰品店，药店，超市，餐饮，水果店，理发店，招待所，饮品店。特步，其他都是杂货菜市场占50%，服饰店15%理发店5%餐饮店15%其他15%4街铺2800/128服饰店，鞋店，眼镜店，超市，理发店，通信代理店，饰品店贵人鸟，上品，移动，沃特，李记，康踏，卓诗妮，绝味鸭脖，衣之妮服饰店60%，鞋店20%其他20%5家乐福超市7000㎡一楼服饰，珠宝，眼睛，饰品，鞋店，西餐厅，包包店，通信，婴儿用品店，娱乐，化妆品店一楼:周大生，金六福，宝岛，以纯，真维斯，安踏，屈臣氏，史努比，阿依莲，天恩，巴西烤肉，伊韵儿，移动一楼：服饰60%包包10%鞋垫15%其他15%二楼：超市，包包店，服饰店，理发店，数码产品KAPPA，稻草人，发源地，柯达，麦考林，迪斯尼二楼：超市80%服饰12%，其他8%三楼：超市，食品店，茶叶店，鞋店，药房，化妆品店、外围：KFC，马里奥饼店半岛食品，天福名茶、达芙妮，箭牌，资生堂，中联大药店，世高玩具等超市70%其他30%6街铺1000㎡/40家花店，鞋店，化妆品店，通信，眼镜店，药店，地产营销中心，数码产品，银行自助服务站，烟酒行，网吧，咖啡店餐饮米罗，浪莎，中国银行，电信，北京布鞋，新环境房屋。餐饮70%，其他30%7街铺800㎡/35服饰，鞋店，饰品店，美容店特步，都市丽人服饰80%8步步高1500㎡超市，服饰，皮具，烟酒柜以纯超市95%9街铺8000㎡/354家服饰，药店，蛋糕店，眼镜店，小超市，杂货店，餐饮，网吧，照相馆，诊所，化妆品店，美容所，招待所，银行，酒店，通讯，副食品店，理发店浪莎，飞鸿，工商银行，上海立马，五酿液餐饮45%，药店5%，理发店10%杂货店10%小超市15%服饰5%，其他10%23经营现状：韶山路沿线出租率80%-90%，租金60-80元/平，整体经营情况良好市中心医院21家店铺加加大商业街128家店铺家乐福40家商铺步步高超市35家店铺长沙市布市场354家商铺上海城四星机动车市场1菜市场105家店铺13468795韶山路香樟路木莲冲路友谊路总体量约4万名称出租率月租金开张时间1街铺90%60-70元/㎡07年以前2街铺100%70-80元/㎡07年以前3街铺92%55-65元/㎡07年以前4街铺60%65-75元/㎡2008年5家乐福85%——2008.126街铺90%65-75元/㎡07年以前7街铺95%300007年以前8步步高100%——2008.119街铺85%60-70元/㎡07年以前7家店铺2家乐福和步步超围绕林科大为中心，辅以各类街铺沿韶山路，形成周边居民生活购物的聚集中心。业态：集中商业为主，辅以临街商铺现有商业体量约为2.5万平米，商铺租金水平约60-80元/平米左右，中南林科大商业旺铺租金可达80-120元/平林科大24B、红星商圈：总体量约4万；物业以超市+商业街+批发百货为主；业态：综合批发市场为主名称体量主要业态进驻商家比例1街铺350㎡/15户通信，电器，花店，广告图文，理发店，餐饮，橱柜，水果超市移动餐饮店40%餐饮20%2大润发21000㎡一楼：服装，珠宝，茶点，药店，眼镜店，鞋，超市迪斯尼，公子丹，马连努·奥兰迪，艾米丽，恒源祥，麦高，耐克，诺曼琦，摩奥，周六福，维罗纳，达芙妮，奥康超市60%服装20%其他20%3街铺3000㎡/20户服饰，化妆品，药品，KFC，炒货行，鞋店，饰品店，花店，干洗店，理发店，烟酒行，通信移动，IMILI服饰50%，4街铺200㎡/20家餐饮，水果店普通自营店餐饮60%5街铺400㎡12家餐饮，理发店、小超市、装潢公司、烟酒行普通自营店餐饮70%其他30%6天剑百货8000㎡一楼超市、二三楼百货普通自营超市超市25%百货75%7街铺2000㎡/90家烟草专卖店，餐饮，银行，娱乐，服装，特产店，图文广告，网吧，茶叶店，眼镜店，超市，理发店自营品牌商户服饰30%，餐饮40%，其他30%8街铺700㎡/30家电器配件自营品牌商户电器配件98%9步步高超市1200㎡超市内一楼：鞋店，服饰，超市，珠宝，眼镜店，美容中心，包包，茶叶店，烟草专柜，电子产品红蜻蜓，阿依莲，七匹狼，以纯，华伦天奴，意大利袋鼠，韩国潮流前线，特惠，自一方超市60%，电子产品25%其他15%11湘府百货2500㎡服饰，化妆品，鞋店等普通自营店服饰50%，其他50%10街铺400㎡/15户服饰，生活用品，化妆品，手机店，药店，电子产品，饮品，鞋店，餐饮七匹狼，多喜爱，娇兰佳人，摩托罗拉，三星，诺基亚服饰15%，电子产品30%，化妆品30%其他25%25经营现状：井湾子至红星沿线，出租率80%-90%，且逐渐升高，租金60-90元/平，商业气氛浓名称出租率月租金开张时间1街铺75%2000-2500——2大润发100%7000-80002007.113街铺92%4000——4街铺60%3200-3500——5街铺95%2000-2500——6天剑百货89%5000-6000百货2007.11超市20097街铺97%2000-2500——8街铺90%2000-2500——9步步高95%待定2005.10.2810街铺90%3000-3500——11湘府百货100%——2008业态：集中超市为主，辅以临街商铺现有商业体量约为4万平米，商铺租金水平约60-90元/平米，而大润发下面的底商租金更高达150-180元/平米大润发mall井弯子家具广场15家店铺一楼外20家店铺10家店铺12家店铺30家店铺天剑百货90家店铺红星建材交易中心家具装饰广场1步步高湘府路韶山路2345678亚商国际融程酒店15家店铺湘府百货红星大市场糖酒批发市场涟源百货城红星国际星城红星会展中心91011分别围绕井湾子家具广场、红星两大专业批发市场及红星会展中心，形成以大润发和步步高超市为中心，各类街铺为辅的商业圈；26C、天虹商圈：总体量约8.5万；物业以百货+专业市场为主；业态：百货及家居专业市场为主项目体量主要业态进驻商家新芙蓉家具广场5万80多家铺面的家居店面专营，以及提供场地举行小型展览与展销会华日、诺华、BAM、德胜犹伦斯等曲美家具0.5万曲美家居长沙旗舰店（家具等家居用品品牌专营）曲美家具国美电器0.2万电器、IT等产品国美电器天虹百货3万一楼超市+化妆品区+运动服饰；二、三、四楼服饰。外面没有街铺肯德基、仙踪林、天虹超市、美乐汇等珊瑚酒店天虹百货银行2家湖南电大一楼银行，小超市，酒店；二楼西餐厅；三楼健身俱乐部林科大长大彩虹都国美电器曲美家具和庄新芙蓉家具广场木莲冲路芙蓉南路以天虹百货为中心的新兴商圈，经营时间较短，周边社区入住率较低，周边街铺80%以餐饮为主，其余以银行为多，整体商业气氛有待提高；业态：集中百货+专业市场+少量银行、餐饮等街铺现有商业体量约为1万平米，租金水平略低于60元/平米27当前南城经营中商业总量〔批发市场除外，含零售与专业市场〕约15万，其中主力店约11.5万㎡商圈商场经营方式面积（M２）位置经营情况家乐福-步步高商圈家乐福大型超市7000韶山南路与香樟路交汇处好步步高超市大型超市8000中街铺——约10000好红星商圈大润发百货21000井湾子至红星会展中心好天剑百货超市百货8000中步步高超市超市百货1200好湘府百货百货约2500中街铺——15000中天虹商圈新芙蓉广场家居5000芙蓉南路中国美电器电器2000中曲美家居5000好天虹百货超市百货10000好总计：9家购物中心，包括街铺总经营面积约11.47万平方米〔数据来源：世联南郡工程组市场调研数据〕区域内超市、综合型百货、电器家居专业店等业态都有分布当前娱乐休闲型商业在南城相对缺失28图例Legend本案R=2km韶山路南三环湘江友谊路R=3km现有供给与未来需求的比照：

总量缺口有限，但区域辐射范围内当前供给空白2010201420162.1-3.64万平米9.8-12.74万平米14-19.11万平米当前供给：13万平米，主力店11.5万平米天虹商圈8.5万家乐福-步步高商圈2.5万红星商圈4万工程可辐射商业范围内〔2KM〕边缘已分布3个商圈，生活效劳类零售商业体量合计但区域范围内供给确实仍属空白29从未来居住人口需求VS南城商业格局现状小结：1：需求层面—未来本工程周边2KM范围内新增人口将带来5年14万，6-7年后接近19万的商业面积需求2：供给层面——当前南城区域商业格局与业态现状对本工程的机遇〔1〕邻近商圈竞争剧烈，但区域内当前商业供给空白〔2〕超市、百货、专业店为主，休闲娱乐型商业空白30红星大托根据长沙城市商业网点布局规划：南城将形成二个区域商业中心，红星、大托红星商业中心：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。以传统批发为主，目前开始开展中档零售。大托商业中心：依托长株潭三市经济一体化和大托机场口的区位优势，以及以中信新城购物中心为代表的商家落户于此，结合天心生态新城的建设，逐步开展形成一个新的区级商业中心。未来南城商业开展规划开展趋势：1、未来红星商圈将在现有“批发市场〞的根底上扩大为区域综合型商业中心，将成为本工程所在区域开展生活效劳型商业的直接竞争对手2、未来大托商圈将以2-3个重量级综合型商业成为本本工程所在区域开展辐射型商业的重要竞争对手31未来南城商业供给格局区域内未来商业供给：湘府路+芙蓉路L型商业旺地，未来3-5年新增供给预计约84.2万含商业项目购物中心街铺标志·商务中心3999.33531.51长沙奥林匹克花园1400001468.36欧洲城·戛纳时光——2210.76天城*长沙欧洲城——1443.98湘府9号——8202.57岳泰*理想城300006400旺坤家园——3982.1湘府东苑153591221.1天城.泰祥苑10480——星城荣域9330保利花园——416.56天城湖光山色6920.961939.71鑫远·湘府华城4922.872053.56鑫远·杰座3335.13——富兴嘉城——8981.28天城置业200000湘府大都会300000红星国际星城48500——鑫远嘉城1800010400总计约84.2万平米未来工程周边商业面积供给分布图标志商务中心湘府华城富兴嘉城鑫远·杰座天城湖光山色保利花园泰祥苑湘府东苑旺坤家园岳泰·理想城湘府9号戛纳时光奥园星城荣耀长沙欧洲城天城置业鑫远嘉城湘府大都会红星国际星城32未来3-5年区域内的超大型商业体：

1、长沙奥林匹克花园的CPD主题商业都招商对象:大卖场类：国际国内知名大型超市、百货、家居〔家电等〕主题卖场等运动休闲类：大型运动场馆、健身中心、美容中心、康体中心、休闲消费、动感电影电玩中心等经营商家酒店写字楼类：国际国内酒店、写字楼管理经营机构、投资机构餐饮类：大型连锁中西餐饮机构、咖啡吧、酒吧等合作方式:租赁经营定制:预计商业物业租赁期达15年以上的国内外知名商家，可根据该商家对卖场面积、布局、功能等方面的需要，进行专门的设计与建造。买断经营定制:买断局部物业进行经营的国内外知名商家，可进行专门的设计与建造。经营合作:凡愿意共同经营与开展的世界500强零售企业，以出让商业物业为条件，与其共同经营与开展。土地转让模式：愿意遵循整体规划，而预计在此购置土地准备自行设计与建造的国内外知名商家。其他合作模式均可再行商讨。定位：CPD商业都市〔政务区商业中心-立足南城，辐射全长沙〕1、城市中心购物公园，6万平米，包罗大型超市、高档购物百货、特色休闲娱乐、中心美食、文化艺术等〔目前已与家乐福、佰安居达成投资意向〕2、运动MALL，8万平米，中南地区第一个体验式运动休闲小非常，融入运动会所各种设施及运动专营店3、商务港，6万平米，包括五星级酒店、A级写字楼、酒店式商务公寓、大型商务会议中心等，当前已与万豪酒店管理集团。已在建设中33未来3-5年区域内的重要商业体：

2、湘府大都会及周边融合而成的综合商业体湘府大都会岳泰理想城红星国际星城湘府大都会，湖南省重点招商引资工程，占地450亩，方案建成辐射长株潭的商务商业城市中心，其中初步规划商业面积30万建面〔湘府大都会购物中心〕，酒店及商务楼12万建面红星国际星城，四层商业裙楼为通程国际名品百货广场、农业银行等金融网点其中通程国际名品百货广场，投资5个亿，总建面4.85万平米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、文化于一体的一站式体验休闲场所，打造“LIVINGMALL〞的商业概念岳泰理想城，3万平米的商业裙楼加6400平米的商业街，当前商业街已售出招商中3万平米的商业裙楼业态规划：1-2层小型百货商场〔超市〕，3-4层中式餐饮或运动会所已在建设中已在建设中34区域内未来商业特征：大型购物中心快速崛起；区域商业快速超饱和；湘府路先于芙蓉路成熟标志商务中心湘府华城富兴嘉城鑫远·杰座天城湖光山色保利花园泰祥苑湘府东苑旺坤家园岳泰·理想城湘府9号戛纳时光奥园星城荣耀长沙欧洲城天城置业鑫远嘉城湘府大都会红星国际星城约15万约38万约25万区域内未来商业特征：1、大型购物中心快速崛起，概念新颖，购物休闲娱乐功能复合型强，革新长沙商业等级2、区域商业因这些大型购物中心的快速崛起迅速超饱和，区域内商业竞争超剧烈3、湘府路商业借助红星商圈现有气氛及建设进度远快于芙蓉路202120212021万平米万平米14-19.11万平米当前供给：13万平米，主力店11.5万平米未来供给：约84.2万平米，主力店78万平米未来区域内商业饱和度估算：商业量84.2万VS常住人口21万人均商业面积=842000/210000=4.09㎡/人根据国际惯例：一个城市的人均GDP超过3000，人均饱和商业面积是1.0平方米/人；低于3000，人均饱和商业面积是0.8平方米/人。

根据城市居住区规划指标，人均商业效劳商业面积平方米/人35竞争区域商业供给：大托商圈

重型商业体—中信新城购物中心+家润多奥特莱斯中信新城购物中心：12万㎡超级购物中心+6万㎡文化娱乐广场，意向商家业态：大型百货、超市、时尚品牌馆、电器城、影院、真冰溜冰场、中外餐馆、电玩中心、美容健身、SPA、沐足棋牌等各式消费形态家润多奥特莱斯名品折扣公园：占地近300亩，建筑面积预计将到达近10万平米。规划理念将现代商业融入公园休闲中，建成长沙第一家主题购物公园。局部已建成，购物中心规划中已拿地，规划中，预计2021年建成36从未来居住人口需求VS南城商业开展趋势小结：1：需求层面—未来本工程周边2KM范围内新增人口将带来5年14万，6-7年后接近19万的商业面积需求2：供给层面——当前南城区域商业格局与业态现状对本工程的机遇〔1〕邻近商圈竞争剧烈，但区域内当前商业供给空白〔2〕超市、百货、专业店为主，休闲娱乐型商业空白2：供给层面——未来南城区域商业格局与业态现状对本工程的机遇与限制〔1〕区域内商业供给空白迅速被填补，商业供给超饱和〔2〕大型商业中心相继快速崛起，定位难逃同质化，竞争剧烈37对本工程商业开展方向的启示：差异化势在必行商业开展方向：“补缺者〞——防止竞争剧烈的领导者OR挑战者〔MALL〕模式〔商家资源与地段劣势客观存在)——防止跟随者〔社区型为主〕的被动地位〔对自身商业价值的贬低〕领导者地段商家资源挑战者补缺者？追随者长沙奥林匹克花园中信新城购物中心湘府大都会通城国际名品百货广场家润多奥特莱斯名品折扣公园星城荣域标志商务中心湘府东苑天城祥泰苑……38本工程商业差异化的方向：充分挖掘政府、公建、公共景观、地铁这几个独特的价值点补缺者：1、排除——超大体量的综合性商业MALL2、适合——？1、政府：政府究竟能为我们带来多少消费群体，以及消费偏好的业态，与能支撑的体量多少？2、公建：公建主要吸引的消费群体是哪些？以及可拉动的业态与能支撑的体量是多少？3、公共景观：公共景观对于哪些业态更有提升价值？4、地铁：地铁对于哪些业态更有提升价值？能支撑的体量又如何？39政府人口消费力：合计约4000人

餐饮，尤其是以中高档私密性好的餐饮消费为主工程商业地块紧邻湖南省政府和天心区政府，其潜在的消费力不容无视。因此，有必要针对常驻政府工作人员的餐饮、休闲娱乐、购物等需求开展调研。湖南省政府、天心区政府常驻工作人员分别为2800人和1200人，总计约4000人左右；〔数据来源：短信公司2021年市场监测数据〕R=500米〔数据来源：世联南郡工程组市场调研数据〕政府人口餐饮需求分析：约3成工作人员在外就餐，1200余人，根据餐饮行业经验，中高档餐厅每位客户平均占有面积2.5~3㎡〔含公共区域〕，如果设定同行人员为数量1：1，餐饮商业需求面积也至少在7200㎡以上；特点：中高档酒店、特色餐饮，私密性强政府人口休闲娱乐需求分析：体育运动、看电影等群众娱乐消费仍然为主流；而选择健身、购物、酒楼吃饭、喝茶等消费较高的也比较多，反映其对生活质量较高。机遇深入研判之政府机遇篇40政府人口购物需求分析：平和堂、友谊商城作为长沙老牌高档购物中心，比较受客户欢送，第一选择这两个商城的占总量的52%，反映整体消费档次较高，对品牌有一定的要求；〔数据来源：世联南郡工程组市场调研数据〕客户语录选摘：餐饮休闲娱乐购物消费王先生：大部分办事的还是在食堂吃饭了，一个星期也就一两天会陪同领导在外面吃饭吧！何小姐：我们领导特别喜欢打羽毛球，基本上每个星期都去。其他的年轻人占多数，爱好差不多，玩游戏、看电影、偶尔泡泡吧啥！许小姐：购物的话，那办公室还是比较讲究品牌的，不一定很时髦吧，但绝对体贴，料子一摸就知道是好东西。政府人口消费力：合计约4000人

选择高档购物中心，对品牌有相当的要求41对中高档餐饮的需求：消费目的：非日常需求，日常个人餐饮单位食堂即可解决；主要用于与朋友、同事、关系人士吃饭、会谈消费需求：主要是对餐饮环境有要求〔茶楼或酒楼)，清雅，安静，内部相对私密，感觉上有面子。对品牌购物的需求消费目的：主要是衣饰方面的消费消费需求：对商场品牌及商品品牌都有挑剔。看齐平和堂、友谊商场；国内一线，在办公室里提及率，穿着率高，但相对正统，低调的品牌支撑体量预估：7000-10000平米支撑业态预估：餐饮+品牌购物，其中餐饮相对更容易政府带来的商业机遇：中高档餐饮+品牌购物——支撑体量有限但对档次和消费环境要求较高42三馆一中心未来吸引力分析

省群艺馆人流量大小取决于政府等文化机构艺术活动的频次

建筑面积商业配套业态人群状况建筑内容19800平方米无无定期举办各类音乐会，舞台剧表演，电影节及展览等活动，并将开设艺术培训学校常年对外招生音乐厅5870平方米（600座），多功能小剧场1500平方米（306座），展览厅1146平方米，培训教室1300平方米，设备用房530平方米，文化厅办公楼3200平方米湖南省群众艺术馆机遇深入研判之公建机遇篇43三馆一中心未来吸引力分析：

地质馆人流量主要取决于地质类科普教育对公众的吸引力建筑面积商业配套业态人群状况建筑内容37000㎡无无常年对外开放，担负全省地质科普、科研、对外交流等任务200平方的报告厅、3000多平方的引展厅，3000多平方的馆藏库房以及相关科普、科研配套设施，展厅面积达8000多平方湖南省地质博物馆44三馆一中心未来吸引力分析

科技馆人流量主要取决于科普教育内容及4D电影放映频次建筑面积商业配套业态人群状况建筑内容28000多平方米无无常年对外开放，担负全省科普教育及相关活动任务展览11000多平方米，临时展览1200平方米，科普报告、科技培训教育900平方米，科学实验活动700平方米，穹幕立体科教电影和4D动感电影1700平方米。湖南省科技馆45三馆一中心未来吸引力分析青少年活动中心人流量主要取决于团省委培训频次、基地和多功能影院运营情况占地面积建筑面积商业配套业态人群状况建筑内容131.28亩4.48万㎡青年公寓5100㎡/五层酒店餐饮三星级团省委每年有各类培训上千人次，拓展训练基地常年招生综合楼，科技展示中心，教育培训中心，文体活动中心（含600座多功能影院）湖南省青少年活动中心46三馆一中心未来吸引力分析：必然带动活动型与会议型两类人流，人流量视场馆的活泼程度而定活动型人流：场馆：群众艺术馆、青少年活动中心、地质馆、科技馆人流牵引力：公共可参与活动的举办，演艺节目、周末培训、展览、讲座等吸引人流周末前往会议型人流：场馆：青少年活动中心、地质馆、科技馆人流牵引力：专家会议、场馆间交流会议等吸引定向人群对商业的好处：主动吸引人流聚集对商业的限制：对人流的聚集力不稳定，在附近开展商业不宜全然依附，需要本身也有一定的号召力47案例借鉴：深圳中心书城

位置相似，设计理念可参照，以书店为人流号召力深圳书城中心城是“深圳书城〞品牌旗舰店，座落于深圳市中心区〔ＣＢＤ〕北中轴线上，占地８.7公顷，是当今世界单店经营面积最大的书城，被列入2003-2004年深圳市政府重点工程，北临莲花山公园，南接市民中心，西邻音乐厅、图书馆，东毗青少年宫，公交地铁四通八达。深圳书城中心城理念：首家体验式书城，“文化MALL〞的概念，提出“眼神阅读，品味生活〞的概念引入系列特色书店，如还开设了艺术设计书店、音悦时空主题店、青少年主题店、外文原版书店、星光悦读栈等特色店，兼顾群众与专业、经典与时尚，以专业水准和行业影响力倾力组合近30万品种的产品，最大限度满足顾客的需求。此外，还整合了品位餐饮、休闲娱乐、创意产品和文化精品等工程，旨在为消费者提供一站式、多元化的文化消费选择与体验。

位置相似：城市公共场馆的集中地设计理念：阅读主题的体验式文化MALL48深圳书城楼层平面图及业态布局：一层平面图二层平面图深圳书城建筑面积81064.8平方米，占地面积43908.8平方米，经营面积35125.8平方米，为当今世界上单店经营面积最大的书城。由南、北两个区域组成，并通过跨福中一路上空的二层中庭相连接。包括地下一层和地上两层三个层面，首层设有可供游客漫步的回廊，二层有观景平台，屋顶为绿化与生态广场并分布有玻璃采光带。南北49综合书店,音乐时空,中华曲艺,艺术设计书店,益文书局,尚书吧等书店MIX,MICI,奇奇礼品,优利玛拼图,布研工坊,数码产品等倍轻松,ZIPPO,PHITEN,玫瑰人生,桔祥居,猫舍,ACE,KS十字绣等康明眼镜,CIOSI,EVA,LOVE&LOVE,TIMEZONE等创意商品精品店PIZZAHUT,面包新语,味千拉面,KFC,STRATBUCKS等休闲/餐饮华润万家便利店,芝麻开门,朗魅形象,康是美,广州发展银行,7-11等银行/服务深圳中心书城内部业态分布：

书店+创意商品精品店+休闲餐饮+便民效劳人流的核心驱动力：“为买书而来〞——通过专业、外文、24小时阅读等特色书店差异化区域书城人流的衍生消费力：“满足衍生的消费需求〞——与文化相关的特色商品及餐饮消费活动消费的配套效劳：“为消费创造一切便利条件〞——银行、日常用品的便利店销售50深圳书城内部业态具体分布及经营状况分析：

休闲餐饮?书店?便利效劳?创意商品精品店品牌种类面积品牌种类面积1必胜客美食300平米15碧莲净化器其它(除书类外)10平米2面包新语美食60平米16KS十字绣其它15平米3味千拉面美食250平米17漫趣美劳其它30平米4肯得鸡美食200平米18康明眼镜其它20平米5STARTBUCKS美食80平米19EVA其它15平米6许留山美食60平米20LOVE&LOVE其它10平米7禾绿寿司美食200平米21CIOSI其它10平米8城市扒王美食300平米22亚洲眼镜其它60平米9仙踪林美食200平米23钜田数码其它30平米10自然派美食30平米24数码产品(二层中厅)其它120平米11面点王美食150平米25中泉钱币其它15平米12紫苑茶馆美食250平米26倍轻松其它15平米13华润万家美食100平米27吉祥居其它80平米14朗魅形象(发艺)其它100平米28猫舌其它25平米种类面积(平米)店面个数面积所占比例美食21801380%其它5551520%总计273528100%当前书城餐饮店火爆：午餐及晚餐时间KFC及味纤的店面出现排队现象；创意商品精品店的经营相对最差：主要由于商品单价高，且非必需品，且缺少商业气氛51在长沙现有类似公共场馆附近也表现出类似的特性：韶山北路图书馆与剧院附近，休闲餐饮与书店型商业兴旺湖南图书馆湖南大剧院新华书店喜鹊咖啡、旺角清粥、千惠超市常德土家菜、书吧、立影杂食店、朝辉饭庄、兴业银行金牛角西餐厅、小巨人培训学校、中青旅旅行社、曾博士幼儿用品、湘东人家、蒸有味中式快餐、冰河酒吧韶山北路湖南图书馆语湖南大剧院段商业情况：文化类商业聚集：新华书店+特色书吧、培训教育结构比例较多餐饮业兴旺：日常餐饮及酒吧、茶楼都在有分布，且经营情况良好受湖南大剧院节目表演及湖南图书馆影响，周末该地段人流旺盛拥挤，尤其是家长携带孩子前往，典型的文化型驱动地段。52公共场馆带来的商业机遇：

文化类商业〔书店〕+餐饮+便利效劳开展文化类商业与公共场馆吸引的人群特性相符：以文艺、会议活动为主吸引的活动型与会议型人流的共同特征是“爱好学习〞，正式书籍的最正确销售群体开展文化类商业恰可填补当前南城商业形态中的空白：南城当前区域内没有大型的集中式书店，而且未来规划的商业中也未见提到辅助文化类商业与公共场馆需要餐饮与便利效劳：不仅效劳于自身文化类商业的消费人群，也起到吸引公共场馆活动人流向本工程聚集的效应支撑业态预估：借鉴各大城市公共活动设施周边商业餐饮+集中式书店是比较常见的支撑业态53景观未来吸引力分析

湘府文化公园将成为市民散步、休闲、娱乐中心湘府文化公园省府文化公园占地面积约18.76公顷，分五大区域。与省政府主楼隔水相望的芙蓉广场为第一区域；紧邻省青少年活动中心的观景平台为第二区域；与省政府门前的水广场相连的水中岛为第三区域；南端与湖湘广场连接的“星城四宝〞石碑雕刻为第四区域；位于生态景观中轴线最南端的湖湘广场为第五区域。机遇深入研判之景观价值篇54景观未来吸引力分析

生态景观中轴与公园相连，有利步行人群的进深引入生态景观中轴生态景观轴贯穿本工程南北，总用地10.97公顷，长1500米以水和自然植被为主，营造亲自自然在景观轴设置节点小广场，提供游人休憩场所本身存在局部休闲商业体，如茶室，酒吧，小型餐饮，希望其真正发挥到城市客厅的功能55案例借鉴：北京后海公园

休闲娱乐型商业繁盛，酒吧街+特色步行街后海后海公园后海酒吧街宋庆龄故居徽王府郭沫假设故居望海楼大藏龙华寺广化寺西海前海步行街酒吧街胡同区后海酒吧街除三里屯酒吧街外，后海酒吧街是北京另一著名酒吧街。自2002年起，后海湖边的普通民宅陆续改装成了酒吧、茶馆。相对于三里屯酒吧的快乐与喧闹，后海的酒吧更多地追求优雅安逸的气氛和浓厚的京味文化气息。后海商业街——烟袋斜街酒吧街与商业步行街通过银锭桥一分为二，烟袋斜街主要经营富有文化与创意色彩的零售商铺，以及北京传统文化饮食。已经成为北京另一条游人关注与淘宝的胜地。56后海荷花市场酒吧胡同边上的酒吧身着汉服的星巴克案例借鉴：北京后海公园—统一民族色彩的建筑结合自然景观，为酒吧与创意商业增添了特色银锭桥旁的酒吧古老的民族建筑成了北京后海酒吧街与商业步行街的关键特色：景观增强了人流在商业街及商业店面中逗留的可能性与时间浓厚的文化意味，吸引了外地旅游人群的聚集，商业与文化的结合，在消费的同时完成对一座城市的顶礼膜拜后海公园一间街铺的价值到达7万/平米烟袋斜街的民族服饰店烟袋斜街的藏饰店57案例借鉴：深圳海上世界

特色餐饮酒吧街+特色步行街辐射全深圳改造后的蛇口商圈由三局部组成：海上世界前广场；半山名店坊；太子广场，三个局部总营业面积为21000平方。明华轮建筑面积17800平米，以夜总会，酒楼为主；滨海广场营业面积5500平米，有特色餐饮和异域风情酒吧区。海上世界业态以特色餐厅及情调酒吧、休闲咖啡为主，目前租金范围250-300元。海上世界经营业态分析业态数量比例特色餐厅1642%情调酒吧1026%精品服饰38%休闲咖啡410%特色点心屋25%其它38%总计3858案例借鉴：深圳海上世界——其中富含文化色彩的景观餐饮成为海上世界餐饮型商业的核心竞争力消费人群：居于蛇口的外籍人士、南山居民、科技园IT界人士以及休闲娱乐人群；4000名外籍人士在附近居住消费，42%的在深外籍人士选择居住蛇口，是外籍人士的第二故土，异国情调，别开生面；在这洋气十足的国际化小镇，相对于繁华的深圳，这是一个难得的一个少了几分喧闹多了几分沉静的地方；每到晚上，总是人来人往，热闹之余却处处透出平和与闲适；高雅的、舒适的、高尚的、放松的生活情趣。风情酒吧街明华号风情酒吧街明华号59案例借鉴：武汉江滩

江滩公园中的酒吧街迅速崛起成名江滩酒吧街：随着武汉江滩公园的建设完毕，江滩环境位置一变，成为市民散步休闲的主要场所。借助武汉江滩公园的人气，在江滩延岸迅速形成了武汉一个新兴的酒吧街：主要以慢摇吧为主，有着秉承美国SOHO区的个性，张扬，华美为一体的全国第一连锁酒吧苏荷酒吧，同时还有七七酒吧，号外音乐会，回归酒廊等十几家酒吧和簇拥其中的各种中西餐厅，组建成为大武汉著名的酒吧一条街〔武汉传统的酒吧街集中在武大门外及湖大门外〕60景观带来的商业机遇：

对餐饮业〔含酒吧类〕的商业价值提升最大景观对餐饮型商业的价值提升最大：景观为餐饮提供良好的气氛，以及制造区别于其他地段餐饮店的稀缺卖点长沙景观餐饮仍属空白：长沙中高端餐饮多集中分布在酒店或周边繁华地段，内部环境高档但外部环境无；长沙农家乐环境好但主要卖点也是口味而非景观；长沙湘江风光带与大局部餐饮店面被公路分隔，可利用率低。增值业态：景观型中高端餐饮与酒吧类商业开展优势强，当景观与建筑的文化风格结合起来时效果更佳61地铁对商业有拉动作用：交通的高效率和变输能力增强了人群的集中能力〔人流量增大〕地铁对房地产影响最直接的结果，除了促进市场格局的重整，还对住宅价值产生影响。从地产市场格局来说，地铁不仅会加速沿线片区房地产市场的开展和成熟，还会加速片区价值的重组中低档房地产密集的片区相对于高端房地产密集的片区升值空间会更大一些，而新开发区域也相对于老开发城区、在前景预期方面更胜一筹。城市功能提升交通时间缩短居住环境改善片区开发升温居住郊区化白领置业群增加次级商务中心城市功能强化辐射范围扩大集客能力增加商业中心强化沿线中小户升温办公区域集中城市中心区城市边缘地铁开通辐射范围增加居住群体扩大支撑支撑地铁对房地产的价格影响机理物业价格市场格局影响程度机遇深入研判之地铁机遇篇62地铁对商业的最正确辐射范围：100-300米以内

——本工程与地铁目前距离已超过最正确辐射范围一个人的步行距离决定了城市轨道站点对于周边的影响范围，通常这个距离是400-800米，在这个半径范围内，大约平方公里的土地利用受到交通导向的影响地铁站点周边住宅物业增幅随着距地铁站距离的增加而衰减，但呈现非直线型衰减，300米以内衰减范围不明显，300米外较为显著地铁站点100米范围内商铺具有较大升值空间，100-300米范围内增幅变化不大，可以说站点100米之内对于商业来讲是黄金地段地铁站点100米范围内办公物业具有明显增值空间，100-200米范围呈现较大梯度衰减，300米以外增值幅度已不明显资料来源：深圳1号线地点周边物业价格测算分析本工程与两个地铁站距离约800米。本工程当前看非地铁上盖物业，但因为当前地铁具体出站口位置未确定，仍有可能受地铁口的有利影响63物业特点区位模式1都市综合体：商场+写字楼+酒店+服务式公寓+普通住宅位于市中心地带、及交通枢纽（飞机场）模式2商场+普通住宅市区内，地处非传统商业区模式3居住为主，商业为社区配套市区内居住区模式4以商务、办公为核心位于市中心地带、及交通枢纽模式5大型郊区商业（MALL）+普通住宅（搭配少量写字楼）新支线建设沿线模式6特色商业街+日常商业+普通住宅新支线建设沿线结合本案的特点：本案所属区域为地铁1号线新区新建居住区，根据上表可能的模式为模式5/6。根据本工程所在区域与地铁线的关系，本工程商业开展受地铁影响可能采取的模式：64模式5/6的商业模式区别：枢纽型商业VS干道型商业

——关键在于人流量的特点〔聚集还是路过〕类别枢纽型地铁商业干道型地铁商业典型案例案例一：深圳地铁华强北至国贸段；深圳万象城、中信地铁商场案例二：香港的太古城案例一：深圳地铁世界之窗至华强北段；人流主要集中上下班高峰期。案例二：香港港九铁路：主要联系罗湖、新界与香港岛之间的交通。人流特点商务人流、游客、体闲、购物人流较多，无论中上下班时间段还是其它时间段人流均较多人流集中在特定时段，集中在上下班高峰期间地段特点交通工具换乘枢纽、传统商圈、地铁沿线行政中心、CBD等区域周边人群单一，以非本地的钟摆族为主，睡城社区，非重要交通节点对地铁商业的影响人流转化为商机流的机会较大人流以路过为主，转化为商机流的机会较小功能地铁与地面完全融为一体，形成立体式交通网络，解决交通空间的同时注重地铁与地面商业互动以客流快速通过为目的，注重交通空间、疏散消防功能65枢纽型地铁商业开发模式：SHOPPINGMALL，外向型，强力牵引外来人流支撑大体量综合型商业以成熟的香港地铁上盖物业为例：多在交通枢纽地带开展大型郊区MALL，提供一站式的购物及休闲娱乐选择青衣城德福广场地点青衣站九龙湾站上盖住宅体量盈翠半岛，共12座，3500个住宅单位。德福花园，共有41座，7200个住宅单位交通转乘模式地下铁路东涌线+机场快线市区与机场路线上的最大商场之一九龙核心地袋，已经发展20余年，传统商业旺地地商业体量4层，5万平米5层，8.3万平米商业形态香港知名的主题商场——以海洋为主题，主要经营美食、休闲娱乐及女士用品，拥有140多间特色餐厅香港老牌地铁商场——以四季鲜花摆放为象征，名牌连锁店，经营名牌服饰、化妆品、珠宝首饰及电器，其中养生药材及金铺十分有名66以深圳为例：多在地铁沿线的传统商圈/新兴CBD等区域形成，也以MALL式购物中心或多家百货商场为主传统商圈新兴CBD东门华强北福田中心区南山商业文化中心区人流游客+购物+商务+居住——日人流量60万，高峰期过百万购物+商务+居住——日人流量50万，高峰70万人次商务区初步成熟，地铁开通——未来规划居住人口26万，日人流量150万，当前20万不到商务区尚未成熟，地铁也尚未开通——当前日人流量不足交通转乘模式地铁+辐射全深圳的公交路线地铁+辐射全深圳的公交路线地铁+辐射全深圳的公交路线地铁（未来）+南山交通中心商业体量约60万约62万约50万36.8万主要商家茂业、太阳、天虹、宝华、白马、南塘等商业街、新一佳、百佳……茂业、曼哈、天虹、女人世界、华强北电子世界、赛格、紫荆城、百佳…………COCOPARK，怡景中心城、岁宝、天虹、新一佳、吉之岛南山书城、海雅百货、儿童世界、顺电、乐安居、国美电器、海典数码、海岸城、保利文化广场主要业态3家百货，4-6家商业街，2家超市……5家百货，5-10家专业市场……2家MALL，3家百货，2家超市……2家MALL，2家百货，5家专业市场67干道型地铁商业开发模式：特色商业〔中小型〕内向型为主兼具局部外向型，依靠商业特色吸引人流以成熟的香港地铁上盖物业为例：多在郊区大型居住区地带开展社区商业+特色商业，主要以餐饮为主，主题创新绿杨坊杏花坊地点荃湾站九龙湾站上盖住宅体量绿杨新村，共17座，4500住宅单位杏花村，共48座，约1万住宅单位交通转乘模式地下铁路东涌线+机场快线市区与机场路线上的最大商场之一地铁车厂上盖，类似一个支线站点商业体量2层，1.5万平米（港铁最小的商场）3层，2.7万平米商业形态特色商场，以特色餐饮服务为主题（大型酒楼：北京楼、潮江春、美心大酒楼（粤式、别府尺前料理旗舰店（日式，6700平）），其他多为小面积的家居零售商铺和中型超市特色商场，以欧陆风格，情人主题为特色，主要经营饮食天地、家庭玩乐、儿童和女士用品68枢纽/干道型商业支撑的商业形态与体量差异很大：

大型MALLVS中小型特色商业类别枢纽型地铁商业干道型地铁商业人流特点商务人流、游客、体闲、购物人流较多，无论中上下班时间段还是其它时间段人流均较多人流集中在特定时段，集中在上下班高峰期间地段特点交通工具换乘枢纽、传统商圈、地铁沿线行政中心、CBD等区域周边人群单一，以非本地的钟摆族为主，睡城社区，非重要交通节点对地铁商业的影响人流转化为商机流的机会较大人流以路过为主，转化为商机流的机会较小功能地铁与地面完全融为一体，形成立体式交通网络，解决交通空间的同时注重地铁与地面商业互动以客流快速通过为目的，注重交通空间、疏散消防功能地铁商业业态特点大型MALL：郊区一站式购物，业态比较广泛包括：超市、百货、餐饮、体闲娱乐等中小型社区+特色商业：仍以提供社区便利性商业为主：便利店、书店、音像店、冲洗店、干洗店、西饼店、饮品店和眼镜店等；特色商业辐射较远范围：以特色餐饮最常见支撑地铁商业体量5-10万的MALL，城市核心区域整体可支撑50-60万商业1.5-3万（视居住区规模而定）69本工程的模式选择：天城地块、中信新城购物中心、家润多奥特莱斯属于枢纽型地铁商业中信新城购物中心18万本工程家润多奥特莱斯约10万天成约20万中信新城购物中心与家润多奥特莱斯：典型的枢纽型地铁商业，地铁线的端点站点，同时也是交通枢纽，地铁与公交等交通方式的交驳点。天城地块：比本工程更适宜成为枢纽型地铁物业。与地铁口的关系更为密切，与公交站点的关系也更为密切，而且直接临路，昭示性更强70本工程的模式选择：

与枢纽型商业差异化，开展过道型特色商业地铁物业模式模式1模式2模式3模式4模式5模式5：枢纽型地铁商业模式6：干道型地铁商业特点：特定时间出现人流高峰；辐射区域有限；体量较小；投资可控；培育期短；风险可控。特点：商务人流、游客、体闲、购物人流较多；规模大，具备体量优势；投资大；培育期长；风险较大。

模式6本工程地块属性的特点决定了不适宜开展枢纽型商业：地铁对本工程的助意相对较小，建议开展过道型的特色商业，躲避竞争劣势，差异化取胜71过道型地铁商业具体案例借鉴：

香港绿杨坊——城市新兴住宅区地铁站商业绿杨坊：港铁商业中的袖珍者，1.65万，共63间铺业态分割为两局部：其一是满足新区生活需要的效劳型商业，如将银行、家居用品店、便利店等，其二是特色的中高档餐饮，也是其吸引外来消费群的主力军地下：总26个店铺,一个展览广场:钟表首饰:健康美容:时装:食品饮食:美心皇宫摄影冲印:效劳及其他类别1楼：总17店铺,一个超市:书店:礼品:文具店,饮食健康及美容，便利店、地铺、银行效劳及其他2楼：总20个店铺:皮鞋手袋:饮食:书店:天道书楼，健康美容礼品时装绿杨幼儿园72饮食类别西式家肴中式美食快餐店及咖啡室亞洲薈萃品牌ItalianTomatoCafe潮江春南翔馒头店美心皇宫滇家菜美心MXEurogogo越棧越式湯粉專門店板前回転寿司別府駅前料理面积40200803040150405050180香港绿杨坊：

——以特色餐饮建立对外辐射力绿杨坊中餐饮及食品类业态占到了铺位的19%。餐饮以中高档品牌的酒楼及店面为主，是绿杨坊商业吸引外来人流的主要武器。利用餐饮聚集周边人流养熟商业。73过道型地铁商业具体案例借鉴：

香港杏花坊——城市新兴住宅区地铁站商业杏花坊：港铁商业中最纯粹的风情商业，2.7万，110个商铺以欧式风情为主要卖点，分为三个主题区域，美膳坊：以欧洲文艺复兴时期的风格为主，配合雅致的户外茶座及花园阳台，聚集20多间各国美食；牵情天地，与至爱手牵手亲触罗马雕像旁的小天使会带来爱情好运；新艺廊：充满维也纳和比利时风格的店铺，经营时尚和潮流品牌服饰地下：总29个店铺:童装，食品，饮食，7-11便利店，银行，综合医务室，上书房,美国冒险乐园等1层：总63个店铺健康美容，地产代理:，医疗，家具，眼睛:眼睛88，便利店ecosway，香港电器城，珠宝首饰，饮食，时装，鞋等2层：总7个店铺百佳超级市场，医疗，饮食:迎喜酒楼，银行，慧华琴行74香港杏花坊

——以欧陆情调为主题辐射外来消费群欧陆情调的特色购物场所吸引外来消费群前来，类似短途旅游

1、自我制造传说，牵情广场的爱情小天使的故事

2、异国美食为恋人约会体验浪漫情调提供了好的选择牵情广场美膳坊新艺廊75地铁带来的商业机遇：过道型商业

支持特色餐饮+特色文化主题休闲+日常效劳商业地铁对本工程的助益有限：本工程与地铁口的距离相对较远，地铁对商业的直接助益现较小，不适宜借助地铁开展枢纽型商业模式地铁仍能为本工程商业开展带来一些契机：在地铁本身对商业支撑力减弱的情形下，餐饮，特色文化主题休闲该类商业业态仍有对外辐射的开展空间〔不过度依赖地铁口的便利性〕，其次就是效劳本身社区的日常商业支撑体量：1.5-3万支撑业态：特色餐饮+主题休闲+日常效劳类商业76本工程商业差异化的方向：中等体量〔3-4万〕，文化主题休闲娱乐+中高档餐饮为主差异化的补缺者：中等体量3-4万，文化主题，休闲娱乐+中高端餐饮为主1、政府：支撑体量1-1.5万左右，需求偏好中高端餐饮及休闲场所2、公建：支撑书店、餐饮、效劳型商业〔银行、便利店〕3、公共景观：支撑景观类餐饮的开展4、地铁：过道型地铁商业，支撑1-3万体量，主题休闲+餐饮类业态开展大有机遇77规模与业态主题形成差异化外，商业建筑形态本身也是一种差异化的方向商业的三种常见容纳形态：形态A：商业街形式容纳特点：全部为独立铺面，体量感与集中感差，很难造场，但优点在于商业价值相对均分，容易销售形态B：商场形式〔大体量那么为MALL形式〕容纳特点：楼的建筑形态，体量感与集中感强，容易内部造场，但缺点在于商业价值分层衰减严重，不易分散销售形态C：商业街+小型商场形式〔A与B的综合〕容纳特点：兼具商业街区临街面多，独立铺面价值相对均分容易销售的优势，同事又具备MALL的体量感与主力店引入的气氛营造机遇深入研判之长沙商业形态开展篇从长沙当前商业开展阶段来看，仍主要以商业街与MALL两种形态容纳综合功能的业态构成78芙蓉广场太平街黄兴路步行街化龙池鸿铭中心加加大商业街橙子商业街铁道学院林科大贺龙体育馆雨花亭火车站湘江二桥橘子洲大桥长沙主要商业街区分布图长沙商业街区开展现状：传统商圈与新兴商圈商业街表现冰火两重天79传统商业区商业街区经营繁盛，商业价值已延伸到2-3层：典型案例——黄兴路步行街分类各业态代表品牌代表品牌

面积㎡比例服装美特斯邦威、以纯、阿迪、特步、李宁、耐克等100500.75珠宝OYJ、克莱帝、