雄县汇淼国际酒店项目调研报告

汇淼国际酒店——工程调研报告目录：第一局部、汇淼国际酒店工程及区域概况第二局部、雄县汇淼国际酒店的SWOT分析第三局部、工程推广目标第四局部、酒店经济指标分析第五局部、工程交工标准建议第一局部、汇淼国际酒店工程及区域概况〔一〕雄县市场分析：1、区域整体概况本工程位于河北省保定辖区雄县境内。雄县位于冀中平原中部，地处北京、天津及保定市三角腹地，南倚“华北明珠〞白洋淀，北靠“京南小香港〞--白沟镇，分别与霸州市、文安、任丘、安新、容城、高碑店、固安等七县市接壤，北距北京、东距天津均为100公里，西南距保定70公里，距石家庄175公里。2、区域经济概况经过20多年的开展，雄县的工业经济初步完成原始资本积累阶段，正逐步由简单的数量扩张向数量与规模、质量、效益有机结合方向开展，形成了特色鲜明的产业群体。(1)塑料包装印刷业：该业是雄县第一大主导产业。现在各类塑料印刷企业2000余家，从业人员4万余人，拥有各类包装印刷设备1万余台套，年产各类塑料制品30万吨，年产值36亿元，已形成了从原材料生产经销、吹塑、制版、印刷、包装到销售的比较完备的产业链条，是中国北方最具影响力的塑料产品生产基地。(2)压延制革业：该业已呈现聚集开展的趋势，形成了占地500余亩的工业小区，现在规模企业14家，从业人员6000余人，年产值12亿元。(3)乳胶制品业：现有企业120家，从业人员1万余人，拥有各类生产加工设备近200台〔套〕，年产值5.6亿元，年消耗及销售天然橡胶6万吨。雄县已成为全国最大的乳胶计生用品生产基地。传统产品－气球、家用手套分别占到全国市场份额的80％和50％。(4)电缆电器业：现在规模企业70余家，从业人员6000人，年产值17亿元，拥有各类电缆电器加工设备千余台〔套〕。产品包括电线电缆、电力金具、电器、电料等，销往全国市场，广泛用于国家重点工程建设。(5)其它开展较快的产业：化工业是雄县新兴行业，现在规模企业2家〔雄威化工股份有限公司、河北炼化集团雄县化工厂〕，主要产品为无机氯、镍、钴、钡盐和新型溶剂油，其中纳米级碳酸钡等4项高新技术产品获国家专利，是中国北方重要的化工企业。高科技农业企业2家〔风车呋喃糠醛公司、绿源饴糖厂〕，主要产品“呋喃〞糠醛，广泛应用于机械制造、树脂粉辅料、调味剂辅料。麦芽糖用于食品加工。〔二〕区域市场分析：区域经济指标:2006年雄县生产总值32.5665万元，同比增长12.3%，在全省排名14位。全县企业出口创汇达2649万美圆。同年在岗职工人均收入13096元。农民人均纯收入4070.44元，同比增长6.12%，全省排名第15位。城镇居民人均收入水平还不算很高，但是消费水平并不低，例如：餐饮业的迅速开展和消费品的增长。由此看来，这个地区贫富比例差距不是很大，综合消费能力较强。2.区域市场分析：〔1〕区域商品房市场分析A、雄洲世纪城：雄洲世纪城开发商：北京山水居房地产开发有限公司位置：雄洲路以东县政府北侧建筑结构：砖混结构产品类型：多层、小高层、别墅开工时间：2003.11竣工时间：现已入住，二期在建2008年6月入住销售方式：自行销售销售队伍：4人主力户型：120平米—150平米现销售价格：多层均价：1700元/平米；别墅均价：4000元/平米雄洲世纪城工程为雄县第一大居住社区，产品丰富采用多层、小高层、别墅相结合的复合型建筑结构，布局合理。自2004年开盘至今，销售情况一直良好，在本地有良好的口碑传播。B、颐泓豪庭颐泓豪庭开发商：石家庄泓坤房地产开发有限公司位置：雄洲宾馆对面建筑结构：砖混结构产品类型：多层开工时间：2003.11竣工时间：2007年8月销售方式：自行销售（与车库捆绑销售）销售队伍：11人主力户型：120平米—160平米现销售价格：1650元/平米（车库：1400元/平米）颐泓豪庭工程毛坯交工，外檐采用三色贴面瓷砖，全部落地式阳台、外飘窗，地板采暖分户计量，温泉水24小时入户。工程宣传口号——繁华很近，我家很静。现已销售80%。C、温泉太阳城温泉太阳城开发商：香港创展投资机构北京山水居房地产开发有限公司河北省英才教育集团位置：雄县白洋淀温泉城一号路建筑结构：砖混结构、框架结构产品类型：多层、9—12层小高、配套商业开工时间：未知竣工时间：2009年销售方式：自行销售销售队伍：未知主力户型：未知现销售价格：预计2100元/平方米温泉太阳城A：工程总投资及构成：总投资约50000万元，全部自筹资金。其中，温泉太阳城投资45000万元，中学投资5000万元。B：建设规模及主要内容：占地459亩，建筑面积352500平方米。其中，学校52500平方米，可容纳60个教学班同时授课，3000名学生，职工总数300人，温泉太阳城300000平方米。C：当前形象进度：以围场作业D：本年度建设方案：完成报批手续，完成学校土建工程和温泉太阳城局部工程，完成投资20000万元。E：预期经济效益和社会效益：温泉太阳城F：中学建成后可容纳3000名学生就读，完成雄县普及高中教育任务，为雄县培养优秀中学毕业生。G：温泉太阳城社区面向京、津、保市场，采用法国设计，使用天威英利技术和设备，投资1500万元，建设太阳能光伏发电站，电梯、照明设备、洗浴、路灯采用太阳能电源。该工程具有节能、环保两大特点。H：是全国首家地热能与太阳能综合利用的生态示范社区。I：工程建设地点：河北省雄县大清河西岸旅游路南侧。J：用地情况：征地459亩，全部为建设用地。〔2〕商业工程分析：雄州购物广场雄州购物广场雄州购物广场是雄县最大一家大型百货业态商场，位于雄县铃铛阁大街，经营面积27000平方米，员工1000多人。地下、一层：经营超市、、化装、饰品、名烟酒、黄金珠宝、医药；二层：男装、裤区、皮鞋；三层：休闲、内衣、毛衫、儿童、四层：精品女装、精品男装、精品鞋、运动装、床品家居、羽绒服。雄州购物广场其商业运营模式如下：本商场经营模式采用式产权式商铺的形式：作为一种新的投资产品，产权式商铺以“现金回报+独立产权+效劳馈赠〞的模式出现，将整个商铺分割成不同面积单位进行出售来获取开发利润，同时在保证业主５年４０％的收益率的前提下，由运营商统一经营。雄州购物广场面积区间

工程整体面积27000平米，分为5层，其中地下一层4000平米，一层至三层每层6000平米，四层5500平米；每个摊位面积从4.5平米至500平米不等，其中主力面积为20—50平米。

雄州购物广场

•推售节奏（分四期推售）

分期放量面积（平米）销售价格（元/平米）销售比率一期：一层600012500—2000088%二期：二层600012000—1380076%三期：三层600012000—1380058%四期：四层55008000—1200039%雄州购物广场投资回报总体采用５年４０％的回报率返还客户，超过五年可续签〔比率待定〕；返款周期分为半年和一年两种，为每年3月1日和9月1日；具体数字如下：第一年：６％第二年：７％第三年：８％第四年：９％第五年：１０％————————————————————合计：40%雄州购物广场促销方式

正常销售一次性优惠2%，贷款没有优惠；2006年初推出15个摊位5年返100%，平均每年返20%；

2007年元月1日上午推出100个摊位半价销售，全部售罄，当日下午恢复正常。

雄州购物广场智能化

雄州购物广场内部设有3部观光梯，8部自动双向扶梯，进口双效中央空调，背景音乐，拥有计算机管理、监控系统，消除自动报警系统及电子防盗系统等。雄州购物广场工程分析：1〕工程优势及对酒店工程有利因素大型标高商业工程，市场认可度高；投资产品概念导入，注入新型投资理念；高端价格投资产品，深入挖掘市场强势潜在购置力。雄州购物广场2〕工程劣势及对酒店工程不利因素价格标高，品质不佳；经营状况不佳，后期经营产生问题较多，影响投资产品口碑传播；操盘技术水平差，促销政策不适，影响整体销售节奏。〔3〕现有酒店、宾馆经营情况分析为了更深入的了解当地酒店市场的情况，我们针对雄县、白沟、安新和容城等地的酒店进行了市场调研，具体情况如下：A.大华宾馆大华宾馆地址：雄县温泉路102号联系：房间总量：150标准间：142价格：200套间：8价格：500星级标准：〔三星标准〕入住率：周一至周四50%，周末80%简介：雄县县城最高档酒店，现有入住情况良好，但设施比较陈旧B.津雄大酒店津雄大酒店地址：雄县温泉路与河北大街交口联系：房间总量：46标准间：21价格：100套间：6价格：160星级标准：〔无星级〕入住率30%简介：现经营状况不佳，面临倒闭。设计为四层建筑，共计房间75套，现只开放2-3楼，1楼因为没有空调已全部停止使用，4楼长时间停止使用，餐厅已停止使用，设施十分成旧。C.雄洲宾馆雄洲宾馆地址：雄县温泉路102号联系：房间总量：150标准间：142价格：200套间：8价格：500星级标准：〔三星标准〕入住率：周一至周四50%，周末80%简介：雄县县城最高档酒店，现有入住情况良好，但设施比较陈旧D.风情园蒙古包〔无图〕地址：保定雄县白洋淀温泉城一号路联系：房间总量：37标准间：32价格：140套间：5价格：180星级标准：〔二星标准〕入住率50%简介：2002年建成，设施崭新，房屋明亮，位于景区附近，步行到景区十分钟。32套标准间之中，其中12套为蒙古包，20套为普标。可提供40人会议场地及就餐。特色民族风情表演、篝火晚会和蒙古传统宴席。E．木棉花酒店木棉花酒店地址：保定雄县白洋淀温泉城路联系：房间总量：244标准间：196价格：800/标准间：8价格：1000套间：12价格：2000/套间：8价格：4000星级标准：〔五星级〕入住率70%简介：北京华润集团于2004年在本地购置数百亩土地建成经济管理学院。其中包括五星际酒店一个，2007年之后由香港一家酒店管理公司接手并正式对外营业。F．白沟坤源大酒店白沟坤源大酒店地址：河北高碑店市白沟镇津保公路南侧联系：房间总量：89标准间：328元/日，标准单人间388元/日，豪华间428元/日，高级豪华套间888元/日星级标准：〔三星级〕入住率：60%以上简介：该酒店为白沟地区最大的酒店，一共是六层高、均可以宽带上网。一楼为多功能餐厅，二楼为餐厅包房。有一个能容纳50人的会议厅。占地面积2万平米，建筑面积1万6千平米。酒店拥有不同规格的客房89间〔套〕设有标准间、豪华间、普通单人间、普通套房、豪华套房等。

G．蓉城奥威国际大酒店

蓉城奥威国际大酒店地址：河北蓉城县奥威路100号联系：房间总量：76豪华标准间：526元/日，豪华单人间：526元/日商务套房：1028元/日，豪华套房：2888元/日，标准间：星级标准：〔四星级〕入住率：70%以上简介：该酒店为蓉城地区最豪华、最高档的酒店。一楼为多功能厅。有一个能容纳200人的会议厅和一个小型会议厅。H、凯盛国宾温泉渡假村凯盛国宾温泉渡假村地址：河北省安新县旅游路联系：房间总量：103豪华标准间：526元/日，豪华单人间：526元/日商务套房：1028元/日，豪华套房：2888元/日，标准间：星级标准：〔四星级〕入住率：70%以上，客户群体：旅游和商务洽谈、开会为主。简介：凯盛国宾温泉渡假村距离白洋淀缺乏一公里，占地面积80000平方米，总建筑面积20000平方米。具有高档客房103套和各具风味的中餐厅、西餐厅、韩餐厅，同时还有别墅区、商务中心等设施。是附近名声和口碑好的星级酒店。I、渔人岛大酒店渔人岛大酒店地址：河北省安新县建设路西侧联系：房间总量：192豪华标准间：240元/日，豪华单人间：240元/日豪华套房：460元/日，标准间：200元/日星级标准：〔三星级〕入住率：70%以上。客户群：主要为游客。简介：本店距离白洋淀码头3公里，拥有标准客房180间，套房12间，大小会议室可容纳350人。前期调研结论——工程可行性分析的主要观点调研过程：当地市场分析——有没有钱当地市场具有一定的典型性经营模式和稳定的经济来源——有钱买不买房当地人群现阶段的理财观落后，没有丰富的投资渠道，资产多以存款形式积存，有待开发。市场中呈现出一定的需求，但需求满足度不佳，人群仍在期待优质投资产品——应该会买房当地人群现阶段的理财观落后，没有丰富的投资渠道，资产多以存款形式积存，有待开发。市场中呈现出一定的需求，但需求满足度不佳，人群仍在期待优质投资产品——应该会买房买什么房当地市场人群的特点主要是以子女留房产的目的进行房产购置，以住宅为主，但存在一定的保值、增值预期心理。市场现有工程状况缺乏以进行相关验证，但我们的工程具有独特性，在市场中可能有销售过程中的困难，需要工程展示、开发节点等方面较大的支持，但工程具有自己的市场时机——有投资房购置需求当地客群看不看得上我们的房

与其他酒店比较来看，分析当地人群的判断标准，以现有素质，客群对酒店产品的接受应该没有问题，但对投资来说，仍需要相关金融手段提供客户信心支持——硬件产品没有问题，但需要软件支持

买房的人到底什么样

人群细分，形象白描〔工程应以本地化销售为主导方向〕——以投资为目的，以稳定性为主要投资考虑指标的当地市场高端投资人群怎么样才能卖给这些人根据比照分析，找到操作方向及关键点，制定销售、推广方案调研结论：1、工程以产权式酒店的投资型产品形式出现，在当地市场中占据了一定的市场空白，且工程形象具备一定的市场引领效应，具有可操作空间；2、当地市场的开展仍处于初级阶段，从各商品房工程的开发状况、县城的土地推出量状况等方面来看，不动产类产品尚有较长的开展周期，市场潜力较大；3、我们的工程具有房产、投资的双重属性，作为房产普通意义比较，工程地磁安、设计水平、规模等多方面素质均占据市场的优势资源，对工程树立形象地位具有良好支持；4、售价方面来说，按照天津市产权酒店工程当前的经营状况，市场中在售工程较为典型的泰达、龙悦等工程，售价一般不超过同质住宅的180％，据此市场依据进行推断，售价接受度较高的范围应该在4000元/平米左右，将来工程的主要问题将是如何解决单价过高的心理障碍工程整体分析——对工程整体操作进行分析，找到准确的利润来源，明确工程操作重点产权式酒店工程的运作实质是一种民间融资形式，酒店经营实体以此降低或躲避首期的根底设施〔即可供酒店经营的楼宇产品〕投入，以此降低初期的经营本钱，将此本钱在民间融资过程中〔即回购之前〕均摊，在假设干时间之后再行支付〔即回购〕，而回购价格仍然保存为初期价格，不计回购期的房地产升值变化。由此可见，在产权酒店的操作模式之下，受益最大的是酒店经营方，其以软性效劳为盈利手段，经营中必不可少的投入即硬件的购置，而此形式的操作之下，防止了酒店经营的大额投入，大大降低了经营本钱，对经营方十分有利，而房地产开发商一方纯粹以开发为利润，附加后期经营即对前期销售增加了不确定因素，同时售价也随之上涨，远远超出普通住宅产品的价格标准，相应销售压力必将相比于其他普通产品较大。工程定位：以独立产权的酒店客房为载体，以酒店经营收益为购置者回报渠道的复合型不动产投资产品；客户定位：以投资为目的，以稳定性为主要投资考虑指标的当地市场高端投资人群；具体销售及推广方案工程总体操作：我们要卖房

卖什么样的房——

卖给什么样的人——怎么样才能卖给这些人——第二局部、雄县汇淼温泉宾馆SWOT分析：〔一〕工程优势：1.开发商的优势：综合开发商在以往的开发工程中的表现与成就、和自身的资金实力和运作能力，将为该工程在雄县当地可持续开展和经营提供雄厚的根底。2.产品的地缘优势：本工程所处地理位置极佳，座落于城市的腹心地带，地处县城的咽喉要地交通十分方便。同时是本县形象工程的代表力作。所以这将为本工程在该区域工程竞争添加了有力的砝码。

3．产品的稀缺优势：雄县的主要宾馆和酒店不是很多，其硬件配套和装修都很陈旧，同时经营的模式和管理的水平都不能及时的满足现有市场的要求。而周遍的小旅馆也不能满足更多需求层次的要求。因此就使得本工程就脱颖而出，本工程从建筑标准和施工要求都按照一个高标准的起点，酒店的硬件配套集娱乐，休闲，商务于一身的终极设施也将是当地前所未有的。同时酒店的管理机构和管理水平也将会引进国内甚至世界先进的理念，这将会成为本工程变成雄县“城市之珠〞提供更大的核心动力。

4．政府的扶持优势：本工程的地理位置正对县城最耀眼的市政大楼和县内的黄金地段。作为当地的标志性和形象性工程，促使政府对本工程关注度和扶持力度加大。这表达出本工程的特殊与高贵。相信本工程会成为雄县的窗口工程。〔二〕工程劣势：1．口碑劣势：2004年雄县最大的27000平方米的雄洲购物广场兴建，采用投资回报运营模式。但是其前期的宣传和后期的管理运营十分混乱，在当地的消费群体造成不良影响。2．环境劣势：工程地块周边环境较差，整体市场环境不十分完善，消费群体偏低，缺乏较强的投资意识。对政府政策扶持依赖性较高。〔三〕工程威胁：市场容量威胁：本工程在该区域市场属高端投资产品，区域市场是否有能力完全消化所有单位尚属未知，销售过程中需要我们深入挖掘潜在客户。〔四〕工程时机：宏观环境时机：雄县经济持续良好发展，产业结构开展重心确实立，县城内没有可比性的同质产品参与竞争，当地居民的生活条件的改善与投资理念的释放，为本工程的热销带来市场时机.同时白洋淀码头的形成也为后期的雄县旅游市场增添了不少砝码，周边的旅游业加大了雄县的酒店、宾馆行业的潜在市场容量。〔五〕目前工程面临的问题1、当地市场以前的类似投资工程运营状况不良，形成当地口碑较差的状况，需要工程在操作过程中对当地市场的观念进行转变；2、当地客群的投资理念落后，对新兴投资产品需要相当的接受过程；3、产品方面，硬件设施的丰富程度尚显缺乏，客房与功能设施的设置比例无法支持酒店纯高端的市场地位；4、酒店销售单元较多，对客户基数要求较大；5、当地可利用资源缺乏，对工程的宣传需要更多依靠口碑传播，对销售速度的支持缺乏。〔六〕工程操作过程中的重点：1、震撼市场——以工程纯高端的市场地位打击客群的从众心理，弱化其对工程外在条件、酒店硬件设施等方面的关注度，同时对市场口碑重新建立；2、通过合理的金融合作方式更深层次保障投资回报率的吸引力及稳定性，引领全新的投资理念；3、通过合理的、针对性的销售、推广手段，对当地市场的高端人群进行吸引并挤压。〔七〕

工程定位1．主题概念——产权式、委托经营型不动产投资产品2．工程定位——雄县当地以一流酒店经营实体为载体，以不动产稳定投资为特点的产权式高回报投资产品3．档次定位——当地市场最高端的产权酒店类投资产品4．价格定位——超越当地住宅及投资市场的现状，但控制在合理的范围之内，不能超出同档次住宅产品的180％，同时对新产品类型具备价格包装作用5．目标消费群定位——雄县当地具备高端消费能力，能够接受新兴观念，对投资理财有自身需求的群体客户开发公司酒店管理公司担保公司房屋买卖合同房屋权属承担回报及回购责任委托投资经营合同担保合同为酒店责任行为提供担保招商前期经营支持行为担保担保费销售流程：〔八〕工程操作：1、树立绝对高端的市场地位：￭楼宇新地标——雄州城市名片￭超值效劳——产权形式的酒店操作，提供良好的效劳，同时进行酒店市场的低价经营策略，保障后期经营稳定，回报稳定￭投资领头羊——超值回报＋稳定型不动产投资的优质投资产品2、引领全新投资理念：￭与虚拟市场形成不动产实体产权投资在稳定性方面的鲜明比照，包括金融类证券、期货等，银行、保险等；￭通过产权投资实现大型经营实体委托经营的双赢型投资优势——“投资××万，作四星级酒店的股东〞；￭回报方面的理财升值前景预期。3、针对当地市场状况的推广、销售关注点：①针对当地市场的地产投资产品开展状况，销售过程中对客户积累期控制应视市场接受度适当延长②当地市场的媒体选择渠道应慎重筛选，抓住主流媒体进行重点打击，必须保证工程有当地很高的市场知名度③针对当地人群特点，需要在价格走势的控制上明确表达出低开高走或高开高走的特征，对当地市场形成紧迫感的心理冲击④产品线控制上需要在阶段放量方面对目标客群形成挤压，严格控制单期产品上市量⑤通过相对较大的优惠控制实现客群关系网的虚荣心满足⑥放大活动营销的作用，利用电视媒体对活动效果进行放大，主要目的在于营造当地市场的工程影响力⑦当地人群特点中具有大家族聚集，以官员或接触官员的人为家族“意见首脑〞的特点，工程操作过程中对政府部门需要进行更深入了解，以优惠政策＋政府内部读物宣传的形式翻开言论/意见决策的突破口⑧当地人群对下一代的关注度很强，对养老的关注度很强，工程操作过程中需要对酒店的投资模式进行不同角度的包装，对“教育基金、养老基金〞的推广形式进行考虑，甚至可以考虑通过一定的形式建立工程形式的“助学基金〞，一方面进行投资包装，另一方面建立工程的市场关注地位⑨对当地贷款银行等相关合作单位提前接触，适应当地操作，推出相应金融合作政策或方式，促动可能出现的大批犹豫型客户第三局部、工程推广目标：〔一〕工程简介：〔二〕工程推广目标：〔三〕工程阶段性推广方案〔一〕工程简介工程名称：汇淼国际酒店投资商：汇淼投资开发商：雄县金地房地产开发工程占地：约4900平米土地使用性质：商业出让年限：40年产品类型：4星级产权式涉外酒店工程四至：西起十八排南北路，东至雄州路，南至文昌大街，北至财政局家属院1、产品简介总建筑面积：18012.32㎡地下建筑面积：1331.58㎡地上商业建筑面积：3061.46㎡地上酒店建筑面积：13619.28㎡容积率：3.56公摊系数：0.68标准层高：3.6㎡客房总套数：261套客房总面积：12765.92㎡

产品简介：汇淼国际酒店是一座按国际四星级标准设计和建造的多功能、高档、大型涉外四星级酒店。

汇淼国际酒店建筑风格展现欧陆现代简约风情，主楼12层，标准客房、豪华客房、行政客房及总统套间261间〔套〕，可接待500人下榻，国际会议中心，多功能宴会厅可接待大型国际会议，举办大型宴会和酒会。酒店设有的中西餐厅、异国情调的宴会雅厅以及商务中心、咖啡厅、美发中心、豪华夜总会、桑拿中心、健身房、温泉游泳池、等设施，为旅客提供完善的食、宿、娱及交通通讯效劳。

欧陆情调，让您忘情于琴韵轻吟，倍感舒适、温馨。

2、客房面积统计项目客房建筑面积(㎡)公摊面积（㎡）客房套数141.4128.1610251.0334.79349.1233.473449.8433.8948541.0527.929642.65299756.6938.559858.7639.969959.5340.4891048.1632.75661140.0327.2241241.2828.076合计12765.92

261〔二〕工程推广目标1、建立本工程在雄县市场上的高品牌知名度，开掘产品的根本差异性，形成产品的核心推广理念，进行市场包装。建立工程市场形象的绝对高度。2、建立强大的市场营销体验系统，对产品进行包装并持续进行强势推广。3、形成良好口碑宣传，建立并维护客户渠道，为本工程产品的出售，积累足量的客户资源，在营销工作中提高客户有效转化率，从而完成开发商的各阶段财务目标。〔三〕工程阶段性推广方案第一阶段:2007年8月至9月中旬工程市场亮相前的准备阶段第二阶段:2007年9月中旬至10月底市场亮相阶段第三阶段:2007年11月初至2021年2月底公开出售阶段第四阶段:2002年3月初至5月工程续销期阶段

第一阶段:2007年8月至9月中旬工程市场亮相前的准备阶段目标任务：1、本工程所采用的各类推广途径进行准备，为到达亮相的市场关注目的和相应的市场关注度进行内部工作的铺垫，对工程进行详细了解，对市场进行详细调研，指导后期工作的有效性；2、对工程人员进行招聘，组建工作团队，进行相关培训以支持工程操作；3、制定合理的销售方案及推广方案，为工程顺利进行提供支持；4、各方面销售道具、广告宣传品的设计制作。第二阶段:2007年9月中旬至10月底市场亮相阶段

目标任务:1、本工程所采用的各类推广途径开始发力，全面进行市场推广，全面覆盖区域市场，针对潜在的客户进行有效工程信息的传达；2、工程开始接受内部认购和咨询，制定内部认购的细目流程；3、为内部认购积累足够的有效客户〔100组〕；4、周期性的直投和广告开始投放。第三阶段:2007年11月初至2021年2月底公开出售阶段

目标任务：1、汇淼国际温泉酒店工程举行开盘盛大活动，制造市场轰动效应，开始接受新客户的认购及老客户的合同转签；2、根据工程开盘后一的情况，制定相应的销售政策，推出有效的促销手段，加速客户成交；3、有力的广告语言和广告形象，给市场及目标群体以全新的感受，并对续销期的诉求卖点进行铺垫宣传；第四阶段:2002年3月初至5月工程续销期阶段

目标任务：1、针对前期积累的为成交目标客户进行工程促销信息的传递；2、通过工程传播途径，提高新客户的现场到放量，提高现场的成交率；3、周期性举办客户公关活动，提上工程的文化品位，维系客户资源。第四局部、酒店经济指标分析：〔一〕工程运作思路：〔二〕价格制定原那么〔三〕价格体系及经营财政指标酒店经济指标总建筑面积18012.32㎡酒店商业面积一至二层商业面积3061.46㎡三至十二层商业面积13619.28㎡地下一层1331.58㎡商业层高一至二层层高4.8m三至十二层层高3.6m项目容积率3.56m项目总用地7.58亩〔一〕工程运作思路：四星级的产权酒店〔委托×××××酒店公司管理〕，酒店房间全部出售，预计售价在6500元/平方米以上。然后以每年8%的经营收益反租10年。业主除了享受固定租金收益外每年还可以免费入住酒店6—10天。回报方法也可以直接以投资的总房款为基数，给予每年10%的高额回报，承诺回报十年。其中7%作为现金回报、3%作为消费卡反响给投资业主用做酒店餐饮、娱乐、住宿消费等。酒店一、二层〔3061.46㎡〕我们假定开发商自己持有，可由开发商自己经营餐饮，也可以合作经营或整体出租。〔二〕价格制定原那么价格策略是在一定的内外环境的背景下进行的，将受各种因素的影响，因此价格体系的建立必须在对各种影响因素进行深入细致分析的根底之上制定。价格策略主要表达在与其他经营组合的协调配合、合理确定定价目标、灵活运用各种策略的定价方法。也就是说，价格策略首先必须针对影响价格定位的因素，进行系统分析。本工程在价格思考上主要从各个工程的土地本钱价格和在售工程的市场价格比较这两个角度进行考察本工程的预期价格。而因本项目的特殊性在周边县、市都没有同类型产品可比较价格，所以我们建议采用本钱加合理利润定价及市场消费群体的心理承受值来进行价格的最终确定。〔三〕价格体系及经营财政指标汇淼酒店客房总套数261套，我们暂定为两期出售。一期首推7—12层，共计168套客房，面积合计：8198.02㎡，预售总价为：53276341元，均价为：6498元/㎡。见价格体系表一、二1、酒店7—11层售价明细见后表一〔1〕单层总面积：1380.24㎡〔2〕单层销售价格：8970553元价格体系表一〔7—11层)户型N-01N-02N-03N-04N-05N-06

面积(㎡)41.4148.1648.1648.1648.1659.53

单价(元)660066006600660066006700

总价(元)27330637856378563785637856398851

户型B-01B-02B-03B-04

面积(㎡)48.1648.1648.1649.12

单价(元)6400640064006400

总价(元)307968307968307968314368

户型J-01

面积(㎡)58.76

单价(元)6800

总价(元)399568

户型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面积(㎡)56.6941.0549.8449.8449.8449.8449.8449.8442.65单价(元)660065006500650065006500650065006500总价(元)374154266825323960323960323960323960323960323960277225户型X-01X-02X-03X-04X-05X-06X-06X-07

面积(㎡)49.1249.1249.1249.1249.1249.1249.1251.03

单价(元)64006400640064006400640064006400

总价(元)314368314368314368314368314368314368314368326592

2、酒店12层售价明细见后表二〔1〕单层总面积：1296.82㎡〔2〕单层销售价格：8423576元价格体系表二〔12层)户型N-01N-02N-03N-04N-05N-06

面积(㎡)41.4140.0340.0340.0340.0359.53

单价(元)660066006600660066006700

总价(元)273306264198264198264198264198398851

户型B-01B-02B-03B-04

面积(㎡)48.1648.1648.1649.12

单价(元)6400640064006400

总价(元)307968307968307968314368

户型J-01

面积(㎡)58.76

单价(元)6800

总价(元)399568

户型D-01D-02D-03D-04D-05D-06D-07D-08D-09面积(㎡)56.6941.0541.2841.2841.2841.2841.2841.2842.65单价(元)660065006500650065006500650065006500总价(元)3741542668252683202683202683202683202683